房產法律知識精選(九篇)

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第1篇：房產法律知識范文

各地方的產業已經形成群聚和集群化

在知識經濟時代粗放的工業生產只能淪落為代工廠，賺取微薄的加工費；零亂的產業布局將沒有任何競爭優勢，將使地域內整體經濟限于困頓?，F代經濟的發展打破了“同行是冤家”是傳統定勢，相同的行業在一個地域范圍內進行扎堆，由此形成一個地方的經濟特色產業，比如牙刷生產廠家扎堆在江蘇的一個小鎮——杭集鎮，這個小鎮生產了全世界百分之八十的牙刷；打火機生產企業集中在浙江的溫州，這里生產了世界百分之八十的打火機。這種同行業企業扎堆的現象稱為產業群聚。同行業的群聚大大降低了生產、經營成本，形成規模優勢，構成當地經濟支柱，解決了當地大部分人口的就業，是主要的稅收來源。一家大型企業的入住會帶動許多該產業上下游企業圍繞該龍頭企業進行配套，形成以一家大型龍頭企業為依托，連接上下游企業的產業集群，比如現代汽車入住北京的順義區，帶動了當地汽車相關配件的生產。無論是產業群聚還是產業集群都構成地方經濟的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調整產業結構，規劃自己地區的產業群聚和產業集群。北京市各區縣的經濟規劃中也逐步形成了各自產業群聚和產業集群。

但是產業群聚或是產業集群存在另一個風險，就是把雞蛋都裝進了一個籃子，這就要求地方必須高度重視，科學規劃當地的產業群聚或產業集群，并使之進入良性的和可持續性的發展，良性和可持續性產業發展需要一個完善的運營管理模式，這個管理模式非知識產權戰略規劃莫屬，因此我國2008年推出了《國家知識產權戰略綱要》，2009年又要地方推行知識產權戰略規劃。

地方產業群聚或產業集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產業群聚/集群的知識產權戰略規劃

規劃的重點

地方知識產權戰略規劃應當根據當地產業群聚和產業集群整體發展規劃進行重點設計。

當工業產業已經在各地方形成了群聚和集群，當知識產權已經成為企業間的競爭工具，已經成為各地方的核心競爭力的表現，在知識產權高度受重視的今天，政府考慮的不應再是對知識產權單純地進行法律保護，不再是簡單地用金錢獎勵的形式刺激企業粗放、零散地進行創新，對知識產權戰略必須要有全新的思維。我國《國家知識產權戰略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識產權戰略規劃，而地方知識產權戰略規劃的重點將是對當地產業群聚和產業集群的知識產權戰略規劃。

規劃的要點

產業群聚和集群在知識產權方面都有非常典型的特征，對其知識產權戰略規劃必須以該特征為要點進行。

產業群聚基本由相同產業的企業構成，那么其在創新方面就有很多共性的東西，創新的技術很容易成為共性技術，意味著一個創新可以使用于產業群聚的所有企業，這將大大降低整體創新的成本；意味著由政府出面整合單個企業零散的創新行為，將產業群聚中的企業聯合起來共同完成單個企業無法完成的產業技術發展規劃成為可能。產業集群和產業群聚有些不同，集群主要由龍頭企業帶動產業鏈的上下游企業，政府的知識產權戰略規劃可以從龍頭企業入手，工作相當群聚要容易開展一些。無論是產業群聚還是產業集群，其知識產權戰略規劃一般都由以下幾大要點構成（本規劃未涉及商標/品牌）：

1、建立當地產業群聚的專利信息數據庫；

2、利用龐大的專利數據庫進行定向檢索，再進行專利分析；

3、制作專利地圖，規劃產業群聚的技術開發方向，指導群聚企業進行創新，共同研發新技術，開發出有價值的前沿而且適用群聚產業的新技術；

4、規劃最優的開發模式。

利用群聚中各企業的比較優勢，對群聚企業內部進行合理分工，使得各企業充分發揮自己的長項在各自優勢領域進行創新，再將技術進行優化組合，集成為專利池或上升為產業標準。

5、設計最大效益的使用規則。

充分發揮創新技術的邊際效益，制定群聚中企業共性技術和其他技術的許可使用規則，使得單個企業單個創新在群聚中得到廣泛的運用，將單個創新技術放到整個產業群聚中，使效益最大化；

第2篇：房產法律知識范文

Abstract：The problem of current intellectual property law`s teaching is that teaching of classroom lacks practicality and interactivity. Classroom education means cannot meet the students' practical requirements and intellectual property education position is vague; applying clinical legal education mode in the intellectual property law teaching can solve the above problem, and at the same time the teaching quality of intellectual property law teaching can be effectively improved.

關鍵詞：診所法律教育 知識產權 教學

Keywords: Clinical legal education Intellectual property rights Teaching

作者簡介：周樹娟 （1979―）女，江西浮梁人，講師，從事法學教學。

本論文是其主持的江西省教育科學“十一五”規劃《高職高專實用創新型法律人才的培養研究――以陶瓷知識產權法律人才為例》（09YB060）研究成果之一

一、診所法律教育簡析

診所法律教育（Clinical Legal Education），又稱診所式法律教育或法律診所教育，是指學生在律師或法學教師的指導下，在實際辦案過程中，培訓學生基本的法律職業技能（即會晤、辯論、談判等）及職業倫理觀念（規范律師角色行為的道德準則）。是創始于美國的一種以實踐性為特色的新型法律教育模式，因為吸取了醫學教育模式中的有益經驗而命名。從20世紀60、70年代開始，美國杜克大學和南卡羅萊那大學率先創設“法律援助診所”，到1990年止，超過80%的全美律師協會所認可的法學院設立了以真實的當事人為對象，由老師指導和法學專業學生參加的診所式法學教育課程。這種課程就是學生在老師的指導下，通過參與和處理真實的案件，從中學到大量的法律知識和訴訟技巧。診所教育更強調培養學生的職業道德及通過學生參與實踐來促進其對法律制度的綜合理解。

二、知識產權法教有機結合的策略探討

將診所法律教育與知識產權法進行有機結合，可以使學生在理論學習的基礎上加強相關法律實踐從而有利于職業道德的培養，使學生能夠在知識產權的學習中做到理論與實踐的結合為學生的全面發展打下堅實的基礎。

（一）轉變法學教育理念

法學教育理念的轉變是將診所教育模式運用到知識產權教學中來的前提。診所教育模式引入我國，不僅是教學方法上的一次革新，同時也是一種教育理念的革命。運用診所教育模式使廣大法學教師認識到課堂不止是教師的課堂同時也是學生的課堂，學生在課堂上的主體地位必須得到體現才能更好的開展教育活動。診所法律教育以培養學生的法律實踐能力為核心，因此在教學中必須學生為中心，充分發揮學生的主觀能動性，讓學生學會運用理論獨立的分析和思考問題，大膽提出自己的見解和處理問題的方案，并付之于實踐才是教學的根本目的所在。通過對傳統法學教育與診所法律教育的優勢和劣勢進行分析，可以發現診所法律教育是傳統法學教育的有益補充。診所法律教育作為一種讓學生親自參與案件，注重學生實踐能力、職業技術和職業道德等綜合能力的培養的一種行之有效的方法，也不是在脫離原有教育模式的基礎上進行的，需要教師在發揮師生能動性的同時將原有教育模式與診所教育模式有機結合。

（二）教師注重自身素質能力的提高

診所教育模式運用到知識產權法教學中來對教師的素質提出了更高的要求，要求教師不但具有豐富的知識產權法法學理論知識同時對教師的綜合素質也提出了很高的要求。作為法學教師雖然在診所法律教育中的引導作用沒有傳統教育模式那樣突出，但法學教師應該在注重自己理論專業知識豐富的同還應該具備豐富的法律實務知識，這樣才便于對學生開展法律技巧性發面的引導。因此教師在日常生活中應該注意知識產權法專業知識、法律實務知識以及人文知識的積累從而有利于更好的運用診所教育模式進行教學。

（三）加強法律診所課程體系的設置

各個法律院校應該結合本校具體情況加強法律診所課程體系的設置。符合學生實際需要和學校實際情況的法律診所課程體系是學校開展法律診所教學的有機組成部分。目前很多法律院校的人才培養模式還是單純的理論講解為主，學生的實際能力的鍛煉主要局限在本科四年級，因此學生所學并沒有得到及時的所用。診所法律教育要真正在知識產權教學中得到運用就必須改變現有的本科前三年很少的實踐課程現狀，必須綜合學生的知識需求情況形成一門符合校情的特色課程。各個學校應該改變對學生培養過程中的重理論輕實際能力的現狀，在課程目標方面應該注意到法律課程應該以培養學生的實踐能力為主，同時兼顧學生職業道德的修養，以使學生能盡早的進入角色。從而更好的發揮診所教育方式在人才培養中的作用。

參考文獻：

第3篇：房產法律知識范文

[論文關鍵詞]會展業；知識產權；法律風險

隨著經濟和社會的發展，知識產權保護被提到前所未有的高度，2008年公布的《國家知識產權戰略綱要》更是開啟了我國知識產權保護的新篇章，知識產權保護不受重視的局面大有改觀，知識產權保護水平有較大提高，但是與我國經濟發展、國際競爭的要求還不相適應。會展業知識產權保護是知識產權保護戰略中的重要方面，知識產權問題是影響會展業發展的重要因素。20世紀90年代以來，會展業在我國得到快速發展，以年均20%左右的速度遞增，越來越多的企業希望通過參加展覽會來宣傳企業、營銷產品和推廣技術。隨之帶來的是會展業知識產權問題集中爆發，嚴重阻礙了會展業的發展。

一、會展業知識產權的法律風險溯源

近年來，許多展覽會都受到知識產權問題的困擾，知名展會均受到不同程度的負面影響。加入世貿組織以后，在參加境外展會時，被投訴侵犯知識產權的案例更是不勝枚舉，跨國知識產權訴訟數量激增。會展業知識產權的法律風險主要體現在會展企業侵犯他人知識產權和會展企業知識產權被侵犯兩個方面。

（一）會展業知識產權侵權的表現形式

《中國會展經濟發展報告》（2012）顯示，我國2011年共有約6000個展會項目，許多展會中都遇到大量的知識產權糾紛。一些會展企業將他人的專利、商標、標識等略加修改就作為自己展出使用，仿冒他人專利、商標、軟件、展臺設計和圖片，甚至采取仿冒展會品牌、展會名稱、展會標志、展會主題、展會商業運營模式等方式復制知名展會本身。與此同時，許多參展企業在展覽會舉辦期間，發現其他企業未經許可或授權，就使用自己的商標、專利等知識產權，有些展品和技術在展覽會上剛剛亮相，就被復制、抄襲或模仿，而面對這些侵權行為該如何維護自身的合法權益非常棘手。

會展業知識產權的法律風險還可能表現在商業秘密、廣告宣傳、產品說明書等方面。而且，不斷有新的侵權形式出現，如網絡侵權等。此外，冒牌展、騙展的情況也時有發生。會展業的發展，面臨著巨大的知識產權法律風險，成為制約會展業發展的法律障礙。展會知識產權保護的水平和能力也是境外參展商參展所要考量的重要因素，我國目前的展會知識產權保護狀況會讓一部分參展商有所顧忌，也在一定程度上影響了我國的國際形象。

（二）會展業知識產權侵權特征

會展業知識產權侵權行為具有明顯的特征，主要表現為：第一，侵權行為的集中性。會展活動具有高度的集中性，會展活動期間各種資源、信息等高度集中，知識產權問題也十分集中，知名展會往往集中出現知識產權侵權現象；第二，侵權認定的緊迫性。展會具有公開性，且時間一般較短，對展會期間的侵權行為認定十分困難，要調查取證、解決糾紛都顯得非常緊迫；第三，侵權解決的復雜性。展會名稱、展會項目創意等是否構成知識產權權益存在爭議和分歧，對這些侵權行為認定困難較大，在展會期間侵權糾紛很難結案，展會結束后，對侵權行為處理又于法無據。

二、會展業知識產權的法律風險解讀

會展業是高效益、高回報的行業，對其他產業的帶動效應也十分明顯。之所以在展會活動中頻頻出現知識產權糾紛，主要有法律層面、企業自身和知識產權本身屬性等幾方面的原因。

（一）法律層面的原因

我國目前尚未制定統一的《會展法》，對于會展業的發展進行約束和調整的法律規范散見于行政法規、部門規章、地方性法規和地方政府規章之中，以《展會知識產權保護辦法》（以下簡稱《辦法》）為主?？梢姡覈R產權保護的法律規范層級低、效力弱，權威性不夠，對于展會知識產權侵權人的約束力不足，針對品牌展會或展品的重復侵權和大規模侵權屢禁不止。而縱觀世界會展強國，在法律中對展會知識產權都有比較明確的規定。

《辦法》中對展會知識產權中的專利、商標、著作權等方面做出了相應的規定，但并未涵蓋商業秘密、廣告宣傳、版權相關權益等方面，保護范圍過窄。而且，《辦法》中一些法律規范可操作性差，與司法程序不能有效銜接。如《辦法》第六條規定展會時間在3天以上，展會管理部門認為有必要的，展會主辦方應在展會期間設立知識產權投訴機構。我國目前有數量巨大的展覽會展期不到三天，并且何種情形構成展會管理部門認為的“必要”，并沒有明確的標準，實踐中難以操作。由于法律規范的可操作性差，導致知識產權侵權行為的行政執法效率低下，各執法部門職責分離，不能有效整合，一定程度上為侵權行為提供了存在和發展的空間和土壤。

（二）會展企業自身的原因

展覽會是一個重要的宣傳和營銷平臺，參展企業在展會中展出的展品和技術往往都是最新研制的成果，在展會中首次公開面世，很容易成為不法行為人仿冒的對象。我國的知識產權法律制度建立時間不長，社會上保護知識產權的意識普遍不強。會展企業受利益驅使，為了降低產品和技術的宣傳、開發成本，在展出展品的過程中，很容易走“模仿”、“仿冒”等途徑，一些企業對名牌進行復制，居然不知道是侵權行為，進而導致復制專利、商標、廣告宣傳、產品說明書等，甚至仿冒展會。同時，許多會展企業不清楚知識產權的內容，不注意對其商業秘密、產品宣傳、廣告創意、展板、宣傳冊等采取有效的措施進行保護，對許多知識產權利益并未向知識產權管理部門申請法律保護，從而導致知識產權利益被侵犯。

三、如何防范會展業知識產權的法律風險

（一）進一步完善立法，構建知識產權保護體系

應盡快完善立法，建立邏輯嚴密、體系完整、高度細化、可操作性強的知識產權保護體系，并建立與之配套的司法、行政執法制度，適時提高知識產權法律規范的層級和效力。完善《辦法》中規定不明確的條款，增加法律規范的可操作性，加大對知識產權侵權行為的懲罰力度，增加侵權企業的違法成本，進而減少知識產權侵權行為。同時，擴大法律對知識產權的保護范圍，將商業秘密、廣告宣傳、版權相關權益及展會主題等納入保護范圍，這與《世界知識產權組織公約》、《與貿易有關的知識產權協議》等中規定的內容是一致的。從立法上明確全國統一的會展業管理機構，統一會展審批、會展企業準入門檻，規范會展業市場競爭秩序，為會展業的發展提供有序的市場競爭環境；明確行政執法部門的職責、權限和分工，使原本割裂的執法成為一體，降低行政執法成本和訴訟成本，明確會展主辦方嚴格按照知識產權法律制度的內容制定知識產權保護細則的義務。完善立法是我國知識產權立法與國際接軌的重要方面，也可以為會展業走出去，更好更快地發展提供重要保障。

（二）進一步提高會展企業的知識產權保護意識

一方面，會展企業應認真學習知識產權法律制度，充分尊重他人的知識產權，在展出展品、技術、展臺設計、展會構思等過程中倡導自主創新、打造品牌，確保展出的產品和技術不侵犯他人的知識產權，防止侵權產品和技術的出現。明確作為參展企業的責任和義務，恪守企業責任。同時，為避免企業在參展期間被卷入知識產權糾紛，規范管理產品、技術的知識產權證明材料。另一方面，會展企業應提高自身的知識產權保護意識和品牌保護意識，重視、珍視知識產權，正確認識知識產權的價值和功能，站在企業長遠發展的角度，積極申請知識產權的法律保護。制定展會知識產權保護策略，對參展的新技術、新產品要向知識產權行政管理部門申請注冊。對商業秘密、廣告宣傳、版權相關權益等知識產權采取有效的保護措施。慎重展示產品的核心技術，只有在確定了明確的目標客戶后方能展示。同時，在發現有他人侵犯自身知識產權時，及時收集、保存證據、積極維權，并向知識產權管理機構投訴，保護知識產權。

（三）進一步規范對知識產權的管理

第一，知識產權管理部門應要求所有展會的管理部門成立專門的知識產權投訴機構，并由熟悉展會知識產權的專業人士組成，不因展會時間長短而有區別，對展會期間的知識產權加大保護力度，協調知識產權糾紛，監督知識產權的保護工作，維護展會正常交易秩序，及時處理知識產權投訴，展會知識產權投訴機構應與知識產權管理部門加強聯系，密切配合，做到職責分工明確、職能有效銜接，加強知識產權綜合保護，共同為展會知識產權的保護提供保障。

第二，建立全國統一的會展行業協會，充分發揮行業協會的組織、協調、監督、管理的作用，制定會展業行業規范，建立會展企業認證、評估體系，加強行業自律，這也是世界會展強國和會展業發達地區的普遍做法。

第4篇：房產法律知識范文

一、乳制品行業之奶粉

翻開中國的乳制品的發展史，第一頁應當是從最原始的現榨豆漿掀起的，然后是豆奶粉、奶粉，最后進入液態奶時代才真正開始了中國乳制品繁榮期。

在初識牛奶的中國，在“一杯牛奶強壯一個民族”的口號下，奶粉曾經承擔著開拓中國牛奶產業的重任。經過十幾年的發展，至今奶粉仍然沒有脫離當初的目標消費者模式：兒童和老年人，而且還有專一化的趨勢，即更加專注于嬰兒分段和中老年人。竟其原因，除了液態奶極其容易大眾化而奶粉存在著嚴重方便性障礙之外，更深層的原因是消費者對嬰兒飲用液態奶的不信任心理，在消費者心目中，奶粉畢竟在安全、營養價值和功能上比大眾化的液態奶要強得多，而且以我個人的理解，其實其中還暗含著一種母親在“燙奶”、“喂奶”的過程中一種情感的傳遞。

奶粉不會因液態奶的擠壓而退出市場，甚至可能由于消費者對液態奶的深度麻木而反過來選擇奶粉，所以反而因其已經形成的高檔、安全、營養更豐富、功能更可信形象而與液態奶過于大眾化的區隔而有擴大化的趨勢。特別是嬰兒奶粉的規模更會擴大，甚至還會向兩個方向延伸：一是向孕婦方向，二是向中青年方向。向孕婦方向的延伸是將對嬰兒的關懷提前，而向中青年方向延伸則是將奶粉走向“白領大眾時尚化”。同時，奶粉在以消費者為方向延伸的同時，其功能也會進一步細化與提高，而這些功能肯定會超越以前的常規功能而與現實相結合，如強調瘦身、美容，賦予其以時尚化特性，將其飲用環境從家庭引申到辦公室、旅行、休閑活動中等。

隨著進口奶粉的價格降低，奶粉的整體價格會降低，即所謂高檔和中檔產品的價格普遍下降，而且由于價格空間小而配送成本高，液態奶走向農村會遇到瓶頸，相對具有較大價格空間的奶粉則具有向農村配送的空間，所以從價格上、配送可能性上、農村生活水平的提高幾個方向來看，奶粉會由于逐步走向農村而進一步擴大規模。

二、乳制品行業之液態奶

盡管很多人仍然沉浸在前幾年液態奶的高速與超高速發展狀態中，盡管很多人對2004年以后液態奶趨緩整體發展速度和較低的整體利潤率感到心理難以接受，但只有現在的發展速度和利潤率才是一個行業最為正常的水平，因為沒有永遠的高速度和永遠的高利潤率的市場，那種不平衡心理只能表明某些人思維的幼稚，或是對不勞而獲的期盼，相信真正成熟的企業如那些正春風得意的超級大企業，如伊利、蒙牛、三鹿等的心態會十分平和。

液態奶現在的狀況向所有相關企業宣告如下事實：

第一，在液態奶上，任何人任何企業趁著市場自然高速增長而不費氣力、不費腦子即可獲得成功的情況已經一去不復返了；

第二，如果哪個新企業還向白奶方向投入，等待他的肯定是失敗，因為行業壟斷已經形成；

第三，現在需要尋找其它較高增長速度、較高利潤產品，而這需要企業有極強的市場敏感度和策劃、決策水平，才能實現企業的跨越式發展；

第四，如果企業不能尋找到新的產品，那么現在已經進入了考驗企業資本實力與資本使用效率、人才與人才管理等整體經營水平的時代。

液態奶會向什么方向發展？

蒙牛酸酸乳的成功已經暗含了液態奶向乎所有的發展方向：

第一，酸奶將是液態奶的發展方向，如乳酸飲料、非活性乳酸菌飲料、活性乳酸菌飲料，特別是發酵型真正的酸奶，這一點已經得到了市場的印證；

第二，以功能化為基礎的市場細分將是液態奶的下一個發展方向，如針對白領階層的功能化產品、針對少年兒童的功能化產品、針對中老年人的功能化產品，針對女性的功能化產品，這一點已經是“暗流涌動”“山雨欲來風滿樓”，并即將得到市場的印證；

第三，以年輕人為市場啟動點的大眾化、時尚化，如產品飲料化、包裝大眾化、價格大眾化、情感時尚化等，這一點已經在酸酸乳上得到了印證，并將成為今后各企業以后市場運作的主要手段；

第四，將牛奶與其它類型產品進行混合，如果汁奶、茶奶、醋奶、咖啡奶等，這一點已經在同類型產品出現，有的還形成了一定的市場規模，今后將出現更多混合型乳品。

第五，市場基礎的優劣程度成為液態奶企業成敗的關鍵條件之一，如鋪市率、服務水平、穩固度等，蒙牛奇跡就印證了這一點，許多人只看到了蒙牛瘋狂的廣告轟炸和不間斷的促銷及成功的結果，事實上，蒙牛同時在市場網絡的建設與管理上也做得異常出色。

三、乳制品行業之奶酪

如果說液態奶是天生的大眾型產品、奶粉是天生的特殊人群型產品的話，那么奶酪則是典型的白領大眾型產品，它相當于葡萄酒。因為它的消費附上了某種特殊的文化、特殊的氣氛、特殊的氣質，即使到了推廣的成熟期，奶酪頂多會處于象奶粉一樣的市場地位，但決不會象液態奶那樣成就一個時代。

從乳制品進口總值來看，增長率最快的是干酪，近3 年的平均增長率達到了75.91%，超過了乳品總量增長速度的3 倍，干酪、奶油目前盡管市場每年銷量均已有2000噸左右的規模增長，且90％均來自進口，意味著中國的干酪市場已經開始啟動，例如光明就預計2005 年干酪銷售增長100%，達到1.2 億元。但是，奶奶酪僅限于一線城市的中高消費人群，而且規模極小。而影響奶酪規模的最基本因素是消費習慣和價格問題導致的銷售范圍較窄。而且，對中國絕大部分老百姓來說，奶酪至今還不知道是什么東西，所以目前市場總量不過1萬多噸的奶酪要形成氣候，尚需8－10年的消費意識培養。

但是，奶酪在相當長一段時間內肯定會是一種銷售不大利潤率很高的產品，對許多有較高經營水平的企業來說，將是投資的一種不錯選擇。

第5篇：房產法律知識范文

證券化(Securitization)是國外十分重要的金融業務，涉及住房貸款、企業應受賬款　、汽車貸款、信用卡貸款和不良資產處置等許多方面。其中，住房抵押貸款證券化是最　早發展也是最為發達的一種。隨著住房體制改革的深入和金融業務的發展，在我國開展　住房信貸資產證券化的呼聲也日益高漲，有關金融機構更是躍躍欲試。據報道，建設銀　行已經中國人民銀行批準，準備開始試點工作。但資產證券化畢竟是金融創新的結果，　在我國并無此傳統，借鑒和移植國外的做法并加以本土化或許是一條捷徑，然前提是我　們必須了解借鑒移植對象的實質和其存在的環境。否則，極有可能導致“南橘北枳”的　結果。就目前國際金融界而言，有兩種住房信貸資產證券化流派：一是美國為代表的資　產出售模式；一是德國為代表的資產抵押模式。美國是資產證券化最為發達國家，許多　國家和地區的證券化模式都以美國為樣板。本文擬對美國住房信貸資產證券化法律規制　予以考察，以期對我國未來的證券化制度有所裨益。

一、美國住房信貸資產證券化的運作機制和主要形式

在美國人看來，當貸款人已經“創制”了一筆貸款，也就是說，將貸款金額交付給借　款人并進行了抵押登記后，這筆貸款對貸款人來講是一筆財產，是一種要求將來給付的　權利[1]。自然它也可以像其它財產一樣轉讓給投資人。這樣的交易可以使資金流向那　些需要貸款的人和地區。這是美國資產證券化的動因。美國住房資產證券化的基本運作　思路是：(1)銀行和其他金融機構向希望買房的借款人發放貸款，同時借款人須以其所　購房產為抵押物抵押給貸款人。(2)貸款人根據其融資需要，對信貸資產清理估算，將　擬證券化資產與其它信貸資產分離，形式資產組合(asset  pool)經評估后“真實出售”　(True  sale)給特設機構(Special  Purpose  Vehicle,SPV)，該資產組合與原所有人“破　產隔離”(Bankruptcy  Remoteness)，成為發行證券的基礎。貸款人成為發起人。(3)特　設機構將所購得的若干資產組合分門別類整合成證券化資產，再行評估和信用增級(Credit  Enhancement)。(4)特設機構與投資銀行簽定證券承銷合同，公開發行證券。　所募資金扣除各項服務費后作為對價支付給原貸款人，原貸款人也成為服務商，負責收　取到期貸款本金和利息交付給受托人。(5)特設機構與信托機構簽訂委托合同，由信托　機構作為受托人管理證券化資產，監督服務商，并向投資人定期支付收益。(6)所發證　券在市場公開交易。隨著金融業務的創新特別是衍生工具的使用，產生了許多資產證券　化形式，但基本上分為兩大類：一是傳遞證券(Pass—Through  Securities)。即特設機　構發行的證券，每份按比例代表整個證券化資產不可分割的權益，投資者擁有證券化資　產直接的所有權，原貸款人的財產所有權經特設機構“傳遞”給投資者。美國資產證券　化早期發行的“抵押貸款傳遞證券”(Mortgage  Pass—Through  Securities,MPT)即是　典型。另一類是抵押債券。與前者相比，特設機構以債券形式發行證券，發行人是債務　人，投資者是債權人，證券化資產作為擔保交由受托人保管。在美國很有市場的抵押貸　款支持債券(Mortgage—Backed  Bonds,MBB)、抵押貸款轉付證券(Mortgage  Pay—Through  Bonds,MPTB)和抵押擔保證券(Collateralized  Mortgage  Obligate,CMO)即屬　之?？傊?，美國的資產證券化是個相當復雜和系統化的制度機制，涉及借款人、貸款人　、特設機構、信托機構、信用增級機構、評估機構、投資者等眾多主體，而如此復雜的　系統化機制制度目的只有一個：保護投資者利益。

二、以投資者保護為核心的法律規制

如上所述，資產證券化核心是投資者的保護，因為證券化過程中的收益和風險最終由　投資者承擔，所以，證券化涉及的一系列法律規制均圍繞保護投資收益和降低投資風險　而展開。對投資者而言，投資風險主要來自以下幾個方面：一是利率的變化。當市場利　率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付給投資者的票面利率，一般由貸款組　合中最低的貸款利率減去服務費、保險費后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可　以是按期限不同分為多級別的，如CMO。)時，證券價格下跌，投資者勢必拋售證券，拋　售的結果又使價格進一步下跌。二是借款人的違約風險。借款人可能因失業、離婚等情　況不履行或遲延履行付款義務，即使存在違約保險，仍會影響投資者的預期收益。三是　提前還款風險。住房抵押貸款期限較長，隨著時間推移，借款人可能隨經濟條件改變或　遷移到其他地區就業而賣掉住房，另外借款人也可能因利率變動采取再融資手段，這些　情況均會導致借款人將未償貸款余額提前償還，從而影響證券現金流。四是服務商支付　遲延。支付遲延指借款人支付抵押貸款款項時起至服務商將該款項轉給投資者時止在時　間上的滯后期，因為現金流即時實現是很重要問題，支付遲延顯然減少了投資者收益。　五是其他證券化過程的參與者——信用增級機構、評估機構、信托機構、律師事務所—　—不履行或不適當履行的風險。針對上述可能出現的投資風險，美國資產證券化在物權　、合同、破產、證券、信托諸方面進行了有效的法律規制。

(一)物權法上的規制。

1.抵押貸款的設立及轉讓。

受英國票據概念的影響，美國傳統上在一筆抵押貸款中存在兩各法律文件——期票和　抵押單據[2]，或相當于抵押單據的文件，分別代表債務求償權和不動產擔保物權。期　票表明借貸關系存在并保證到期還款，類似于借貸合同。抵押單據是借款人和貸款人簽　訂的以所購住房為抵押物的擔保合同，類似于抵押擔保合同。期票一般應明確以下事項　的條款：利息率、償還期限、到期日、違約通知、違約發生時借貸雙方享有的權利、延　期還款的費用、提前還款的費用等。如果是分期償還貸款，還應當加上“加速還款條款　”和“立即還款條款”。所謂“加速還款條款”是指在分期付款過程中，如有一期不能　按期償付，則全部債務視為到期，貸款人有權要求借款人償還全部貸款?！傲⒓催€款條　款”則賦予貸款人在抵押物被出售時要求獲得全部清償的權利。期票是每一筆貸款都必　須具備的，是一方當事人違約時，另一方當事人向法院起訴時的依據。相對而言，抵押　單據并非必需，性質上屬于期票的附屬，如果貸款人認為借款人現在及貸款期間都有足　夠財力償還貸款，則不必簽訂抵押單據。但在實踐中，由于貸款人對借款人在還款期間　因個體特征變化帶來的還款不確定很難把握，一般都有抵押擔保。

抵押單據是英美法中傳統的不動產擔保形式，因其“抵押”與我國傳統法意義上的“　抵押”含義不盡相同，今多直譯為“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英國古老的土地制　度，由于歷史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一　般而言，按揭都要求債務人(借貸關系中借款人)轉移抵押物的所有權，可轉移也可不轉　移抵押物的占有，同時，賦予債務人的贖回權，一旦債務人違約則取消贖回權，債權人　收回抵押物或將抵押物拍賣償債[3]。總的來說，按揭制度的核心是通過強調特定財產(　抵押物)權利轉移來保障債權實現，同時賦予債務人以贖回權，以兼顧債權人和債務人　雙方權利平衡。在美國大多數州規定，作為不動產擔保的抵押單據必須具備以下條款：　(1)有明確的抵押貸款當事人；(2)對抵押物作恰當描述；(3)抵押人(借款人)轉移抵押　物所有權和占有抵押物；(4)抵押人的贖回權及其取消；(5)配偶繼承另一方財產權利的　規定；(6)其他需要明確的條款。當然，期票中約定的條款也可在抵押票據中重述或使　之具體化。除了上述必備條款之外，借貸雙方往往要就以下問題進行約定：一是抵押時　稅款、評估費及雜費等較抵押有優先權的款項支付問題；二是每月繳納的不動產稅、火　災險費、意外險費和抵押貸款保險費的支付問題；三是要求抵押人在使用已抵押房產時　不得損害和濫用[4]。這些約定目的在于防范因抵押人不交納上述稅費而使抵押物被拍　賣，從而影響貸款人利益。再者，法律規定抵押單據必須采用書面形式，因為抵押單據　含有權益轉讓內容，需要進行登記。此外，法律還明確了抵押物的范圍，住房及土地、　地役權和依附于房地產上的固定裝置，以及合同生效后獲得的成為房地產一部分的財產　，均屬于抵押物的范疇[4]。

按揭生效后，常會出現抵押物被轉賣的情況，如何在抵押物被轉售時保護貸款人利益　是物權法的另一個重點。實踐中抵押物被轉售或以其他形式轉讓時有三種作法：一是借　款人用售房所得提前還清貸款；二是受讓人和出賣人(原借款人)簽訂合同，受讓人支付　房價后出賣人未償付貸款，則出賣人繼續承擔還款義務。一旦出賣人違約，貸款人將行　使按揭權拍賣或收回房產。這種作法對受讓人極為不利，有經驗的買家均不會接受；三　是在房產轉讓時，買賣雙方約定貸款仍依附于該房產上，由買方繼續承擔還款義務[2]　。雖然這一約定是針對買賣雙方的，但涉及貸款人的重大利益，貸款人對交易成就與否　往往產生極大作用。如果貸款人認為受讓人資信較差，則常起用“立即還款條款”阻止　交易。反之，貸款人同意受讓人支付剩余款項時，也會與受讓人簽訂還款合同，由受讓　人承擔還款的個人責任。

2.不動產登記與登記缺陷的補救。

眾所周知，不動產登記是確定不動產權屬和不動產交易安全的基礎。在美國，不動產　登記被作為檔案記錄下來，登記范圍幾乎涵蓋了一切與房地產權益有關的文件，包括期　票、抵押單據、抵押轉讓協議、房地產留置證明、長期租賃合同、地役權證明、限制性　契約及買賣特權證明等[7]。該登記記錄向公眾開放，任何人均可方便地查閱。登記本　身屬于檔案記錄，“記錄本身不會創造并不存在的權利，它只是提醒人們某抵押貸款關　系的存在及其影響”[4]。然登記記錄為評價和確定房地產權益各方所要求的權益提供　了一個公開的評價體制，是解決各方爭議優先權的權威標準。因而，記錄本身實際上具　有表面的證據力和公信力，未查看記錄或未及時登記都可能給權利人造成損害?？梢哉f　，登記目的在于建立房地產確權體系，沒有對房地產現狀確定登記記錄，任何人對房地　產的法定權利都不能被創制和轉移。為保障登記的證據力和公信力，登記記錄應當是完　整無缺的，且必須公開透明，特別要方便經濟，這樣才能被廣泛接受和很好利用。本著　這一宗旨，美國通常在縣一級設立檔案局(少數州設在鎮里)，負責本地區的房地產登記　工作。但隨著二級抵押市場的發展，市場參與主體需要了解資產組合中每一筆貸款相對　應房地產的真實現狀，這種分而治之的登記體制顯然不能滿足需要。1997年，抵押貸款　二級市場參與者創建了抵押電子記錄系統(MERS)，作為“賬簿記錄”清潔中心，每筆錄　入其中的貸款和附隨權利的轉讓都被記錄下來，從而有力地保證了權利人的權利[2]。

3.關于法定優先權問題。

在美國涉及不動產法定優先權的問題有兩個：稅款優先權和建筑工程優先權。其一，　繳納財產稅是抵押人(借款人)義務，應繳稅款對抵押物享有征稅留置權，該權利為最高　優先權。納稅人拖欠稅款，征稅機關往往將該房地產拍賣或出賣征稅留置權，如此勢必　影響貸款人利益。為避免這種情況發生，抵押單據中一般要附設如下約定：一旦出現抵　押人拖欠稅款情況，則由貸款人繳納未及時繳付的稅款，同時將這些稅款計入貸款總額　，由抵押人將來償付。當借款人不能履行債務時，貸款人將稅款計入未償債務，由拍賣　該房地產的中標者一并償付。其二，建筑工程優先權也是法定優先權，指承包商、工人　、材料供應商在未收到應得款項時，有權留置其為之投入勞力或材料的房地產。為收回　欠款，他們可以取消房地產贖回權，通過法律程序將其拍賣，以拍賣所得抵償欠款。建　筑工程優先權也屬于應登記范疇，但這種登記往往是“事后”記錄，因為材料供應時間　和完工時間帶有一定不確定性，不能立即在記錄中顯示出來，各州法律通常給予承包商　、工人、供應商一段申請期(一般為60天)，使他們在完工或材料運到后能夠申請登記，　登記后其權利才能在記錄上顯現出來[4]。因而，對于新建或改建房地產來說，買主(借　款人)和貸款人無法在申請期內確定該房地產是否負載建筑工程優先權。為防萬一，這　類房地產的買主和貸款人應要求賣主出具保證書，確保工程完工時對承包商、工人、材　料供應商應付款項全部付清。這樣，即使出現建筑工程優先權，也由賣主承擔責任，不　涉及已抵押的房地產。

(二)合同法和破產法上的規制。

資產證券化是通過一系列合同來安排和建構其法律體系的，涉及借款合同、抵押擔?！『贤?、證券化資產轉讓合同、服務合同、信托合同、信用增級合同、證券發行合同、證　券交易合同等。由于借款合同、抵押擔保合同主要涉及物權法問題(前已分析)，服務合　同和信托合同主要涉及信托法問題，信用增級、證券發行及交易主要由證券法進行規制　，故在此不作詳解，本處所謂之合同法的規制僅指證券化資產轉讓的相關規定及作法。

證券化資產的轉讓是資產證券化的關鍵環節，銀行信貸資產只有通過轉讓才能將該資　產獨立出來成為證券化資產。資產轉讓必須是“真實出售”?！罢鎸嵆鍪邸笔怯⒚婪ㄌ亍∮懈拍睿诵囊馑际侵敢殉鍪鄣馁Y產在出賣人破產時，債權人不能對該財產進行追索，　以達“破產隔離”目的。在美國破產制度對擔保債權人的保護并不完善，擔保財產仍屬　于債務人的總資產，在債務人破產時，該財產作為破產財產的一部分，受到自動凍結等　因素的影響。而證券化的基礎是獨立的證券化資產，證券的發行、信用增級、投資者的　收益均建立在此基礎之上，因而，如何隔離出賣人的破產風險，設立一套風險隔離機制　是資產證券化的關鍵。而風險隔離機制的兩項基本制度就是“破產隔離”和建立特設機　構SPV?！捌飘a隔離”是證券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一?！∷蟪鲑u人破產清算時，證券化資產不能作為清算財產，其產生的收入現金仍按證券　化流程支付給投資者，達到保護投資者利益之目的。這一點類似于大陸法系的“別除權　”。通過“真實出售”和“破產隔離”使證券化資產與原所有人及其信用分離，構成發　行證券之基礎財產，成為投資者收益的源泉和信用增級的基礎，因而，在證券化流程中　，真實出售極為重要。根據美國財務會計準則委員會(FASB)1983年制定的會計標準，真　實出售須滿足三個條件：(1)轉讓人必須放棄對未來經濟利益的控制；(2)轉讓人因轉讓　資產協議中有追索權條款而可能承擔的負債是能夠合理估計的；(3)除非通過轉讓資產　協議中的追索權條款，受讓人不能將已售資產退還給轉讓人，否則，轉讓人只能將其視　為貸款[5]。由于此規定比較模糊，在資產證券化交易中經常引起爭議，1997年，該委　員會了新的資產出售標準，即《FAS125》。依新規定，如果出售方通過轉讓獲得了　收益權益之外的對價，就意味著出售方將資產的控制權轉移給了受讓方，這項交易將作　為“真實出售”處理。依據新的會計準則，轉讓方轉移資產控制權必須同時滿足以下3　個條件：(1)將被轉讓的資產與被轉讓方隔離——推定即使在轉讓方破產或清算時，轉　讓方和其債權人也不能追及已出讓的資產；(2)資產受讓方享有將該資產出質或再轉讓　的權利，并不受任何限制；或者資產受讓方是合格的特設機構SPV的時候，其收益權益　的持有者享有將該資產出質或再轉讓的權利，并不受限制條件的約束；(3)資產出售方　沒有通過以下方式保留對轉讓資產的有效控制：第一，簽訂回購協議，約定資產出售方　有權或有義務在到期之前回購該資產；第二，簽訂回購協議，約定資產出售方在尚未取　得轉讓資產情況下將未來轉讓的資產收回購[6]。新規定著眼于資產控制權，而不是象　以前那樣強調資產所有權和風險?？傊痪湓?，轉讓人真正轉讓了該資產的所有者權益　和相關控制權才能被認定為“真實出售”。

“真實出售”還必須具備法定的對抗要件。如果不具備對抗要件，在轉讓人破產場合　，破產清算人可以否認該項財產轉讓的法律效力(聯邦破產法544)。關于財產轉讓的法　定要件，依美國統一商法典(UCC)和各州關于抵押設定的規定，以契據的占有和相關合　同及轉讓人通過轉讓資產以獲取融資的融資報告的登記為對抗要件。

證券化資產轉讓勢必涉及原借款人(債務人)的通知和抗辯問題。依UCC規定，資產轉讓　合同若具備對抗債務人效力，必須通知債務人。一般而言，債務人受領通知后，其向原　債權人(貸款人)的履行義務轉由受讓人接受，同樣，向原債權人主張的抗辯事由，如抵　銷，也可向受讓人主張。否則，不能對抗債務人的抗辯事由。對于前者，因債權人在證　券化過程中往往兼任服務商，因而，即使不進行通知，亦不產生問題。而于后者而言，　不通知則不能對抗債務人的抗辯事由。但在證券化實務上向多數債務人個別送達通知是　非常困難的，實踐中一般不通知債務人。為解決這一問題，轉讓雙方多在合同中約定債　務人的抗辯事由不得向受讓人主張。另外，在確定資產讓與價格時，充分考慮履約不能　風險的程度，通過信用補充措施，減少風險。

(三)關于特設機構SPV的法律規制。

設立特設機構的目的只有一個，那就是金融資產證券化。從這點來說，特設機構實為　特殊法律實體。在美國，特設機構的主要表現形式為信托、公司、合伙三類。它們既有　由民間設立的，也有由政府設立的。其中，三大政府機構——GNMA(GovernmentNational  Mortgage  Association)、FNMA(Federal  National  Mortgage  Association)　、FHLMC(Federal  Home  Loan  Mortgage  Corporation)參與的金融資產證券化對抵押流　通市場的形成和發展起到舉足輕重的作用。特設機構的職能有兩個：一是“破產隔離”　，使證券化資產與原所有人信用分離，獨立成為發行證券的基礎。二是稅法上考慮，避　免雙重征稅，降低證券化的籌資成本[7]。因為美國聯邦稅制上有所謂的“名義所得人　原則”，資產和事業發生的收益的歸屬主體，不過為單純的名義主體，并不享受該收益　，名義主體以外的人作為實質的所有者享受該收益，則實質所有者作為納稅主體，而名　義主體免于征稅。要真正實現特設機構的職能，昭示其獨立性，特別是昭示其不為融資　者(證券化資產轉讓人)所控制，特設機構的設立應注意以下幾個方面：

第一，特設機構無論采何種形式，其實體必須與證券化發起人分離，其股份或控制權　最好由發起人之外的第三方持有。SPV應作為獨立的法律主體，設立自己的董事會和訂　立章程。SPV以自己的名稱從事業務，有自己的辦公場所，有自己的獨立的管理人員，　保有自己獨立的賬冊、銀行賬戶、和財務報表。且董事會應設有一定比例的獨立董事(　至少四分之一)，董事會須定期舉行會議，有完整的會議記錄等。

第二，通過訂立章程、契約等，明確特設機構的經營范圍，規范其業務活動。其主要　表現為：(1)業務范圍限定于證券化資產的購入和以購入的資產為基礎發行證券；(2)不　負擔證券發行之外的其他債務；(3)禁止與其他實體合并或兼并，除非合并后同樣可以　破產隔離；(4)不能用其財產為沒有參加結構性融資的其他人提供擔保。

第三，在SPV的結構設計中采取一定措施，防止其自愿申請破產(注：自愿申請破產指　破產申請是由債務人主動提出的。美國破產法的宗旨之一是保護債務人，在美國有95%　以上破產申請由債務人提出。參見彭冰《資產證券化的法律解釋》，北京大學出版社出　版，第102頁。)。自愿破產或同意破產申請，必須獲得董事會和全體股東的一致同意?！]有獨立董事的同意，不能提出破產清算申請或其他引起破產程序的申請。

(四)證券發行中的額度規制。

在傳遞證券中，投資者購買的標的是證券化資產的所有權，收益和風險均來自于所購　標的，實為借款人支付的本金和利息。因為借款人支付的本金和利息在證券有效期內是　不可能固定的，則投資者的收益也難以固定。為了減輕投資者的顧慮，這類證券化資產　由經過保險的抵押貸款組成，發行人也往往提供及時還款保證。正因為如此，該類證券　發行不進行超額擔保。然對于抵押貸款支持證券而言，類似于公司債券，以固定利率發　行，且有明顯期限，其信用與發行人有直接關系，故與傳遞證券不同，抵押貸款支持證　券常采用“超額擔?！狈绞桨l行。所謂“超額擔保”是指證券化資產的應受賬款的價值　高于擬發行債券的價值。這種“超額擔保”無比例限制，從歷史記錄來看，證券票面價　值與擔保價值比例約為125%—240%[4]。但有政府債券和其他機構債券作擔保的話，如　轉付證券，超額擔保比例不必像抵押貸款支持債券那樣高。此外，為保證投資者的利益　，一旦證券化資產的市值因市場環境變化降低到超額擔保水平之下，發行人還必須補充　等量的資產給證券化資產。否則，受托人有權出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋)　，以保全投資人利益。

(五)信托法上的規制。

信托是英美法體系中古老的制度。資產證券化流程設計中的信托制度是資產證券化重　要法律依據之一。所謂信托是指基于信托關系，由委托人將財產權轉移于受托人，受托　人依信托目的，為受益人的利益管理或處分信托財產的制度。信托關系有三方當事人：　將財產委托他人管理者，為委托人；接受委托并對財產進行管理和處分者，為受托人；　享受信托財產利益者為收益人。在信托關系中，信托財產的占有、使用、處分權與收益　權相分離，信托是委托人基于受托人的信任，將自己的財產所有權移轉于受托人，受托　人因此而享有信托財產名義或法律上的所有權，可以對信托財產占有、使用和處分。美　國的資產證券化很好地運用了這一古老的制度。特設機構與信托機構簽訂以投資者為受　益人的信托契約，作為委托人將證券化資產交由信托機構管理，信托機構成為受托人，　依照契約接受服務商傳遞的收益，對證券化資產進行經營管理，監督服務商并按期將收　益分派給投資者。美國的資產證券化雖有不同的形式，但都離不開信托。這是因為：

第6篇：房產法律知識范文

關鍵詞：房地產法；課程建設；措施

中圖分類號：G4

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地產法課程教學目標

“房地產法”是我校房地產開發與管理專業的專業基礎課，也是本專業的核心課程之一。本課程的教學目的在于培養學生在房地產方面的相關知識，了解房地產法的體系；熟悉房地產法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產法的調整范圍和特征，房地產開發的主要環節及相關法律的規定，房產交易的主要法律制度制度。從而培養學生運用所學房地產法律、法規、政策來分析和解決現實生活及工作中的實際問題的能力。

房地產法是國家制定和認可的，用以調整房地產社會經濟關系的法律規范的總稱。房地產法課程的教學內容主要包括以下幾方面：房地產權屬法律制度、建設用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規劃管理法律制度、房地產開發建設管理法律制度、房地產交易法律制度、房地產權屬登記法律制度、房地產稅費法律制度、物業管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產法教學不僅涉及民法基礎知識，還廣泛涉及經濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產法課程的教學效果不僅要求教師具有淵博的法學知識，還應加強課程資源建設，改進教學方法。

2房地產法課程建設的必要性

2.1房地產行業的人才需要

過去十幾年，我國房地產業高速發展，成為國民經濟的重要支柱產業之一。目前我國城市化水平約為50%，而發達國家普遍超過70%，如果在21世紀中葉可以達到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉入城市，這需要相應規模的城市基礎設施、商業設施，特別是住宅建筑，形成了對房地產開發管理人才的大量需求。隨著房地產市場的發展，房地產企業對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業職位需求的分析來看，房地產行業的職位需求數量居前列。作為當今的房地產專業人才，不僅僅需要具備相關的專業知識與技能，還需要掌握一定的相關法律知識，這樣才能適應房地產開發、房地產策劃及房地產經紀工作。在以往的教學中，通過對一些畢業生的跟蹤調查，我們發現在從事諸如房地產銷售等中介行業工作時，經常會涉及到相關法律知識?？梢娢飿I管理法規課程教學的實用性，因此在物業管理教學的過程中加強行物業管理法規課程的建設革，幫助學生更好的學習相關法律知識有很大的必要性。

2.2從房地產法課程的教學內容分析

我國當前的房地產行業正在飛速發展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產管理方面的法律法規也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學內容難以適應現實需要。我國的房地產專業起步相對較晚，相關的專業教學設備及教學資源也不完善。在實際教學工作中，相應的教學教材和案例都比較少，這就給房地產法教學帶來了很大的困難。

2.3從房地產法課程的教學方法上分析

我國目前的房地產法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學，這種傳統的教學模式忽視了房地產法學習中的實踐的重要性。同時單一的教學形式造成學生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學校的考核教學工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學生的實際應用能力進行考核，這就不利于學生實踐技能的提高。

3房地產法課程建設措施

3.1建設教學團隊

專業是興校之基石，而師資是強專業的根本保障，優秀的師資團隊應該由具有較強的學習能力、良好的科研素養和先進的專業教學水平的成員組成。而建設這樣一支專業教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學?，F有專業教師到房地產開發企業、房地產估價事務所、房地產中介機構掛職，深人企業一線?！罢堖M來”是指從房地產開發企業或房地產估價事務所引進熱衷于教育事業的行業專才或與企業合作共同開展專業建設研究和實施工作。同時制定相應的鼓勵政策，支持資源專業教師參加房地產執業資格考試。

3.2拓展教學內容

房地產經濟活動涉及的社會關系復雜，房地產法課程框架體系應該是一個以調整房地產法律關系的法律法規為主，其他法律法規中的相關條款內容也要參與適用。因此，我們在教學中拓展教學內容，以房地產策劃、房地產經紀和房地產估價相關工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產開發的主要環節及相關法律的規定和房產交易的主要法律制度來安排教學，建構了“以法理為基礎，以房地產法律為核心，以房地產部門規章為主干，以其他有關法律規范為補充，以房地產業務內容為主線”的框架體系。在教學中，既講法律對房地產經濟關系的規范，又把法律、法規與現實政策結合起來針對現實生活中的具體應用具體剖析、講解。進而調動學生的學習興趣，培養學生解決實際問題的能力。

3.3改革教學方法

房地產法不是一門很強理論的學科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關，房地產法的教學按照一般的法律法規的傳授方法，很難讓學生真正理解掌握，必須使用案例教學法將干澀的房地產法律知識和理論與生活中發生的事情相結合，是學生能夠將原本抽象法律運用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現在的教學主要是以教為中心，整個課堂教學都是以教師為中心，應當轉變過去的教學模式，變成學為中心，將學生變成課堂的主體，增加教師與學生的互動頻率，從而能激發學生對知識學習的熱情和興趣，最終使學習變成輕松的事情。

3.4建設教學資源

房地產法規課程教學內容不斷拓寬，而課時數量有限，我們必須改變傳統教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態，充分運用現代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網絡視頻等現代教學手段。同時在教學過程中還應加強案例庫、試題庫等教學資料的建設。

3.5完善考核評價

由于房地產法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學生對于法律法規的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規的現實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數法規的一部分內容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學生對生活中的現實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應用性較強的現實案例采用實訓的方式，即讓學生結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告?？荚嚦煽兊臉嫵砂ㄒ韵氯矫妫海?）平時成績占總成績的20%，由作業、出勤和課堂表現等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據報告質量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。

參考文獻 

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[2]湯臘梅.房地產法規課程教學改革探討[J].湖南城建高等?？茖W校學報，2002，（9）. 

第7篇：房產法律知識范文

公證機構是依法獨立行使公證職能的國家證明機關，而公證員是直接與公證當事人接觸的具體實施公證行為的國家工作人員。公證員的精神面貌、工作作風、辦事效率、服務態度、服務質量，無不影響著公證處在社會上的形象。作為一名公證員，本人結合平時工作經歷，就如何接待公證當事人談幾點體會：

一、接待要熱情。面對前來咨詢或者辦理公證事項的當事人，我們公證員首先要做到笑臉相迎，熱情接待，做好四個"一"：一張笑臉、一句問候、一把椅子、一杯熱水，讓人感覺賓至如歸、受人尊重，從心理上當事人就會覺得溫暖，這就為后面的交談溝通打下了很好的基礎。如果公證員接待時，板著面孔簡單地問"你要辦什么公證"，就會給人一種高高在上、拒人于千里之外的感覺，就會在當事人的心理上豎起一堵墻，阻礙溝通，產生距離感，給后面的交流埋下隱患。如果當事人一時理會不了我們的解答或是不能理解公證事項就容易產生抵觸情緒，甚至爭吵。所以，熱情接待，是我們公證員辦證第一步要做好的，也是保證與當事人和諧相處的第一步。

二、交談要共情。所謂"共情"是心理學的一個術語，指的是一種能深入他人主觀世界，了解其感受的能力，即指在人與人交流中表現出的對他人設身處地理解的能力。在公證接待工作中，我們應該與當事人"共情"，用心傾聽他們的公證請求。由于公證當事人來自社會的不同階層，知識層次、行為習慣、文化素養各不相同，還有很大一部分的是年紀大、對法律知識知之甚少的人群，所以，不管他們有時的請求看起來多么的幼稚和可笑，我們公證員一定要做到不鄙視、不嘲諷，要寬容諒解、耐心傾聽，給予理解支持。比如，在接待中經常碰到一些需要對家庭財產進行公證的，部分家庭關系不是很和諧，在咨詢過程中有時會大吐苦水，發泄一下苦惱和怨氣，絮絮叨叨的說不到重點，此時后面還等著一些當事人，這時候其實我們心里很著急，但是我們不能簡單粗暴的打斷他們，我們要迅速理清頭緒，概括出當事人想表達的意思，同時溫和地提醒他們要簡明扼要，節省時間，為后面當事人留下時間，一般來說當事人是可以理解的，也會給予支持和配合的。

三、解答要耐心。公證員在接待當事人時，解答咨詢應熱情、耐心、詳盡，用語文明、規范、簡潔，問清公證事項，認真審核申請人提交的證明材料，對舉證要求應做到一次講清、寫清，盡量不讓當事人跑第二趟。對不清楚如何辦證的群眾能做到耐心、和藹、反復解釋，不簡單拒絕或指責；對證件材料基本齊全的，先受理，再具體列清需補足的證件，不讓當事人多跑一趟；快證快辦，急證急辦。前面也說了公證當事人是來自不同的層次的人群，文化基礎、法律知識各不相同，有的當事人不是公證員解答一遍就能明白的，有時需要我們再三的解釋才聽得明白，這就是考驗公證員的耐心程度，我們要把他們當做是我們的家人和朋友一樣耐心解答，一遍不行再來一遍，法律專業詞語不懂就來通俗的比方，直到當事人聽明白為止，例如在辦理繼承權公證時，對于需要當事人提供被繼承人的父母、配偶、子女的相關證明材料的要求時，一些當事人就是不理解，認為"死的是我父母，干嘛要我爺爺奶奶、外婆外公的死亡材料，應該只要我們的東西就行了"，這個時候我們就要講清《繼承法》中規定，父母配偶子女都是第一順序的法定繼承人，繼承地位都是一樣的，如果當事人還是不能理解的話，我們可以打個比方，"比如一個二十多歲的年輕人死亡了，那你覺得其父母能否繼承他的遺產？"這時當事人毫不猶豫地說"那他父母肯定應該繼承"，是啊，一樣的法律關系，只不過有的被繼承人年歲大一些、父母死亡時間早些，這樣就好理解了，當事人也明白了，也能按要求辦事了。

第8篇：房產法律知識范文

一、“法律進社區”工作概況。

隨著當今形勢的發展，“單位人”逐漸轉變為“社會人”，大量的糾紛矛盾都集中到了社區。如何化解社區矛盾糾紛，維護社區穩定，自然離不開對法律的需求，離不開依法管理。我局由此認識到，法律服務進社區是社區建設的內在需要，是提高居民法律素質的需要，是提升社區依法管理水平的需要，是滿足社區居民日益增長的法律服務需求。如何積極利用社區資源，將法律服務送進社區，是新形勢下深化和發揮司法行政工作職能作用的關鍵所在。2000年初，提出了“法律服務進社區”的工作思

路，以維護社區穩定作為司法行政工作的著眼點，以滿足社區居民對法律服務的需求為切入點，借助社區工作為平臺，積極在社區開展法制宣傳，人民調解，法律服務，安置幫教等工作，將司法行政工作真正扎根到社區。2000年，通過制定下發《xx區依法治理實施方案》，明確“法律服務進社區”工作的指導思想、主要內容、實施步驟和運行機制，確保了“法律服務進社區”活動的順利開展。2002年8月再次結合市司法局“法律進社區”工作部署，為深入開展“法律進社區”活動，我局又制定下發了《xx區關于法律進社區工作實施方案》，對法律進社區工作進行統籌規劃，突出重點，分類指導，真正將法律進社區工作落到實處。

二、法律進社區工作具體做法。

1、圍繞“四個主題”普法，做“細”法律進社區工作。

社區是由千家萬戶組成的“大家庭”，各成員之間由于性別、年齡、文化、職業等不同，個人的興趣愛好也有所不同，因此社區普法存在較大的難度，為了使社區內的所有居民都能接受普法，提高法律素質。針對社區不同的普法對象，我局因人施教，積極圍繞“四個主題”普法。即：針對社區群眾，開展“法進萬家”主題普法。設立社區法制宣傳欄，每月滾動刊登一期“法律知識趣談”、“依法辦事你問我答”等法律知識；在社區舉辦假日學校，講授與家庭生活密切相關的《民法通則》、《婚姻法》等法律法規；在社區舉辦以憲法、民法通則、婚姻法等群眾關心的法律知識為內容的“社區家庭學法競賽”活動；積極利用社區資源組建“法律服務志愿者”隊伍，積極參與社區法制宣傳普法教育活動，通過舉辦“18”法律服務廣場法律咨詢活動，認真解答群眾關注的“如何打官司”、“勞動仲裁維權”、“辦理公證須知”等熱點問題；通過制作有關“拆遷、房產、稅收、環境衛生”等內容法律問題解答卡，發放到社區居民手中，讓社區群眾不出社區就能了解法律、法規和相關政策。在近兩年的時間里，全區共設置社區普法板報櫥窗300余塊，舉辦各類法律知識講座70余，舉辦社區法律咨詢80多場次，解答群眾法律咨詢近萬人次。針對社區青少年，開展“法伴成長”主題普法。社區內中小學生年幼、思想不成熟的特點，舉辦社區小學生法制夏令營；開設“學生法律常識講座”、和“法制故事會”；邀請法官、檢察官走進社區，以青少年身邊發生的案例和他們經常會遇到的問題為主要內容，為他們講授相關法律知識，教會他們如何學法、守法、用法；組織社區青少年走進監獄，聽失足青少年現身說法，提高青少年的法律素質。針對社區特困家庭，開展“法與維權”主題普法。通過社區設立的法律援助工作站，隨時隨地為社區弱勢家庭提供義務法律咨詢，對一些身體殘疾和年老提弱的人員，將他們關心的下崗再就業、最低生活保障費的發放、垃圾費的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等熱點、難點問題相關法律法規，制作成法律知識問題卡，發放到他們手中，使他們不出家門，就能學習掌握有關法律法規，提高他們法律維權意識，積極運用法律武器維護自身權益。針對社區流動人口，開展“法伴我行”主題普法。通過深入社區舉辦外來流動人員法制夜校，對外來人員開展通俗易懂的系列普法教育。邀請公安、檢察院、法院、勞動、計生等部門人員為社區外來人口講授如何依法解決勞動仲裁、工資拖欠、人身傷害等方面的突出問題；圍繞懲治打架斗毆、、無照經營、偷稅漏稅、制作販賣假冒偽劣產品、私搭濫建違章等法律條款內容制作法律圖片展板，在外來人員聚居地巡回展出；針對“黃、賭、毒”等丑惡現象的存在，在社區內積極開展“警鐘長鳴”系列法制宣傳展板在流動人口巡回展出；邀請外來打工人員以親身經歷談學法、用法體會，引導外來人員正確運用法律手段維護自身的合法權益。

2、采取“四種形式”送法，做“活”法律進社區工作。

設立“一月一法”宣傳欄。利用宣傳板報和櫥窗開辟普法專欄，每月滾動刊登居民們關心的下崗再就業、最低生活保障費的發放、垃圾費的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等熱點、難點問題的相關法律法規，開設"法律知識趣談"、"依法辦事你問我答"等專欄，使大家在日常生活中接受普法教育；發放“一事一法”法律知識解答卡。著重就拆遷、土地承包、農轉非、稅費改革、土地證領發等行政管理活動過程中涉及的法律問題，制作法律問題解答卡，隨機向當事人發放，使當事人及時了解掌握新的法律、法規和政策，提高依法辦事能力；舉辦“一法一講”專題法律知識講座。針對居民喜群聚、愛熱鬧的特點，組織法制宣講團和社區法律志愿者定期深入到各社區開展巡回法律宣講和專題法律知識講座，用居民熟悉的語言、形象生動的故事情節，說身邊事，講身邊人，使居民在潛移默化中接受法制熏陶；組織“一季一法”大型法律服務活動。每季度組織律師、公證、法律服務工作者和法律服務志愿者在各社區開展大型法律服務，解答群眾法律咨詢，指導群眾依法維權，發放“法律服務聯系卡”，使法律真正深入社區居民家中、深入到群眾的心里。

3、發揮社區司法行政“四員作用”，做“實”法律服務進社區工作。

當好社區“普法宣傳員”。在每個社區辟一個法制宣傳專欄、配一套法律書籍、建一支法制宣傳教育志愿者隊伍、每季度舉辦一堂法律知識講座。做好社區普法的宣傳員，把法律送進居民家庭，送到居民手中，使社區群眾實實在在感受到法在身邊，逐步形成“有了問題找法，解決問題靠法”的法律意識。

當好社區“群眾維權服務員”。為了使法律進社區工作更加扎實有效地開展下去，司法局積極發揮職能作用，利用社區資源，組建由律師、公證、基層法律服務工作者參加的社區法律服務隊伍和法律援助志愿者隊伍，通過社區便民窗口、使他們定期深入社區開展法律義務服務，解答群眾各種法律咨詢，法律文書，各類法律事務，現場辦理公證業務，切實滿足社區群眾的法律需求，當好他們的“法律服務員”，使他們實現“不出社區解決法律問題”的愿望。同時為了減少社區弱勢群體“請不起律師，打不起官司”的現象發生，社區法律服務與下崗職工、特困家庭等弱勢家庭建立法律幫扶對子，幫助他們解決涉法問題，對符合援助條件的個人和家庭，提供無償的法律援助，使他們擺脫“請不起律師，打不起官司”的困境。

當好社區“糾紛調解員”。兩年前，我局結合社區換屆，建立健全了社區調委會的組織網絡建設，在換屆中與相關部門溝通協調，做到了原有的民調組織“人員不少，組織不散，臺帳不丟”，在建社委會的同時，健全基層民調組織，選配了一批年富力強的主任分管66個社區的民調工作，使社區的民調組織得到了加強。為提高社區民調人員的業務水平，每年舉辦2期社區民調主任培訓班，指導民調主任系統學習民調制度、安置幫教以及相關法律知識。近年來，社區的民調組織在處理“城東干道景觀路折遷、平江府路加油站建設、節制閘垃圾站遷址、三小車整治”等一系列可能激化的矛盾中，做到積極深入重點人戶家中，耐心細致的做說服教育工作，有效地化解了各類矛盾，真正實現了大量的社區矛盾糾紛“化解在基層、解決在院戶、調和到實處”，有效地維護了社區穩定。

當好社區“兩勞人員回歸社會指導員”。積極引導廣大人民群眾和社會各界正確對待刑釋解教人員，消除偏見和歧視，共同參與幫教工作，走社會化幫教道路。為充實社區幫教力量，我局通過自愿報名、社區推薦等方式，先后在工、青、婦和其它社會團體中組成了社會幫教志愿者團和由社區老黨員、離退休老干部和老教師組成的“三老”幫教志愿者隊伍，與回歸人員結成幫教對子，在生活上、學習上和工作上給予他們關心與愛護，開展回歸人員“擇業指導”，“推薦崗位”，“爭取就業機會”等活動，積極引導教育他們早日擺脫昨日陰影，迎接明日太陽，重新回歸社會，做社會有用之人。

三、法律進社區工作取得成效。

1、社區普法教育有了新突破。圍繞“提高居民素質，推進社區依法治理”的工作重心，把“法律進社區”作為社區普法的切入點，通過用越來越貼近居民生活的普法教育內容、靈活多變的普法形式，方便快捷的法律咨詢電話，使社區居民不出社區就能學習掌握生活所需的法律知識，極大地調動了居民學法的熱情。居民學法從過去被動學法逐漸演變為主動學法；從盲目學法轉變為有針對性的學法；社區模擬法庭，“148”法律咨詢熱線，普法講師團的演講，以及各種法律咨詢、法律知識講座越來越受到社區群眾歡迎，逐漸成為居民生活不可缺少的部分。版權所有

2、法律服務領域得到新拓展。法律服務面向社區、服務群眾是法律進社區的主要內容，堅持法律服務的公益性和便民性是法律進社區的根本宗旨。我們的律師、公證、法律服務工作者們作為法律進社區的主力軍，定期在社區開展與居民面對面的法律咨詢，法律講座、開設社區便民法律服務窗口，發放法律咨詢聯系卡片，從不同層面滿足著社區居民對法律服務的需求，同時也拓展了法律服務在社區的新領域。

第9篇：房產法律知識范文

每年的元旦春節前后，拿到年終獎后便又是一個跳槽高峰期。對于打算跳槽的職場人士來說，無論是主動尋找更廣闊發展空間的，還是因為是是非非被迫離開原來崗位的，當然不希望自己制作幾十份簡歷四處投送，他們最渴望的就是一份獵頭的邀請“從天而降”。

那么，如何才能被獵頭鉚上，成為獵頭的“獵物”呢?職場專家表示，要讓獵頭主動發現你，不妨先了解一下獵頭的工作方式，同時主動與獵頭取得聯系。當然，首先還是要自己做專業方面做得足夠出色。

增長才干提高業內知名度

不管從事哪種工作，在自己的專業方面一定要做出成績，得到別人的認可，并享有一定的業內知名度，這樣才有可能引起獵頭的注意。

典型案例　陳銘是江蘇人，大學畢業之后留在上海發展。他在大學里學的專業為金融專業，畢業之后進入上海一家大型房產中介公司從事簽約管理方面的工作。由于工作方面的原因，他經常處理一些糾紛，為了能夠更好地處理這些糾紛，他開始有意識地學習與房產有關的法律知識。

此后三年時間內，他的法律知識儲備不斷增多，而在此期間，他參加了全國律考，并通過了考試。于是他順理成章地跳槽進入一家律師事務所做起專職律師。而他平時也經常寫一些案例分析并在專業房產雜志上發表，同時還有不少采訪機會，這都讓他的知名度不斷提高。

終于有一天，一家獵頭公司的人找到他，因為有家律師事務所委托這家獵頭公司尋找一個精通房地產法律的律師，待遇很優厚，可稱為這家律師事務所的合伙人。陳銘最終抓住了這個機會，當然薪資也有了一次爆發性的增長。

專家點評　某外資企業高級獵頭、CCDM中國職業規劃師施禮康

我平時也會幫一些公司尋找一些高端人才，在我選擇人才時，最為注重的是這個人的積累。自身職業積累需要腳踏實地地進行，無法投機取巧。不管職場人士在大學里學習的是什么專業，他(她)參加工作之后一定要堅持在同一個專業領域里從事較長時間的工作，唯有如此，才能對這個領域有比較深刻的理解，并積累豐富的工作經驗?，F在有不少初入職場的大學生，輕率地從一個行業跨入另外一個行業，而且連所從事的專業也隨便更換，這對自身職業積累是很不利的。

小貼士

要提高自己在行業內的知名度，自身的專業能力是基礎，但爭取一些大膽表現的機會也能讓自己快速“加分”。比如，爭取參加一些高級的論壇或研討會，做一些精心的準備，并爭取發言或發稿，讓業內的人士對你留下深刻的印象。

積累人脈拓寬推薦渠道

有獵頭表示，非洲的羚羊如果自己送人獵豹口中必定是死路一條，但是職場人士把自己作為“獵物”主動送到獵頭手上，情形則可能又是另外一回事。

典型案例　在一家國內外貿公司做銷售的李蠱基近日就接到了一個獵頭的電話，對方表示另外一家外貿公司想要找一個市場總監，問他有沒有興趣。

李盛基感到有些奇怪，自己近期并沒有在招聘類網站上發過簡歷，也沒有向別的公司投遞過簡歷，為什么會有獵頭找上來呢?后來在跟獵頭的接觸中他才知道原因，是他的朋友“出賣”了他。接觸之后，獵頭認為李盛基能夠勝任這份工作，于是推薦給了另外一家公司，而公司對他也非常滿意。

專家點評　北京宏威職業顧問首席咨詢師獻策

一般情況下是獵頭主動尋找合適的人才，但是我們也經常會碰到有些人才無法找到的尷尬局面，因此獵頭很歡迎有職場人士主動與他們取得聯系。

怎樣才能讓獵頭知道呢?我認為可以擴大交際圈，加強與社交圈中業內人士的交流。獵頭在挑選候選人時，會四處打聽，他們會問其他招聘者、問行業里面的活躍人士、問所有可能了解相關主題的人，這時個人的人際關系網絡開始發揮作用。當然，如果有朋友認識獵頭，也不妨把他們的電話要過來，主動跟獵頭取得聯系，并經常與他們交流，讓獵頭把自己放入他們的人才庫。此外，還可以把自己的簡歷放在網上，現在有很多網站都設有獵頭專區，獵頭在尋找人才時，一般會登錄這些網站尋找合適的人才。

珍惜機會善待獵頭“繡球”

當獵頭向你拋來第一個“繡球”的時候，其實很有可能同時向其他人也拋去了“繡球”。但對你而言，只有以積極的態度認真地對待，才能最后真正地抓住“繡球”，否則，也很有可能會喪失本可以得到的機會。

典型案例　王敏是滬上一家房產公司的銷售經理，有一天接到一家獵頭公司的電話，稱一家大型房產公司有一個銷售總監的職位出現空缺，問他有沒有興趣。

王敏自然想珍惜這個機會，因為他在這家房產公司目前是沒有機會升到這個職位的，因此決定試一試。但王敏在那段時間忙于自己手頭的工作，因此他簡單準備了一個簡歷。兩個月后，他的一個朋友被這家公司錄用，薪水比他現有的薪水增長50％，獵頭告訴他，他們兩人的條件相當，但是他朋友要積極一些，所以獵頭優先推薦了他的朋友，這讓他感到很后悔。

專家點評　中華英才網人力資源專家鄒羽

顯而易見，王先生的失敗并非他的實力不濟，而是他的態度問題。因此想要被獵頭鉚上，態度還是一個不可忽視的因素。說實話，獵頭在向公司推薦人才時他們也是非常謹慎的，因為推薦過去的人才如果不合適，獵頭可能就永遠失去了這家公司的信任，因而以后也就無法繼續合作了。

因此建議職場人士認真對待獵頭的信任，讓他們細致了解自己。雖然這樣有時會因為人崗不匹配而中斷了進一步接觸，但是獵頭會把這些人都放入自己的人才庫。獵頭最害怕“面霸”，這些人口才很好，而且很會應付面試，這會讓獵頭要花費很長時間去剔除面試中的水分，有些獵頭碰到這樣的人往往就直接將其淘汰掉。