房屋預(yù)售合同精選(九篇)
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第1篇：房屋預(yù)售合同范文
被告：中鴻天房地產(chǎn)公司
徐高先生于去年1月8日與中鴻天房地產(chǎn)公司簽訂了《SOHO現(xiàn)代城認購書》。雙方約定，徐高購買SOHO現(xiàn)代城房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認購條件一款中作出約定：“認購方應(yīng)在簽訂《認購書》時向賣方交納認購定金3萬元，認購方在簽訂《認購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認購書》及其它相關(guān)文件到現(xiàn)代城銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內(nèi)，與賣方就認購物業(yè)一事簽訂《現(xiàn)代城內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》及其它相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認購書的履行，并將認購方已購物業(yè)另行處置，且認購方已交定金賣方將不予退還。”1月29日徐高前往現(xiàn)代城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐高將中鴻天房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。
朝陽法院審理此案時認為本案的爭議焦點有3個：認購書是否有效；3萬元的性質(zhì)；原告事先是否知道被告沒有《預(yù)售許可證》。對此，被告辯稱，由于沒有《預(yù)售許可證》，認購書無效；3萬元的性質(zhì)是預(yù)付款，相當于預(yù)訂金，之所以寫成“定金”屬于筆誤；原告事前已知被告無《預(yù)售許可證》。去年底，朝陽法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強制性規(guī)定，認定認購書無效。認購書被確認無效后，定金即失去擔保的效力，判決中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金三萬元，駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請求。
第2篇：房屋預(yù)售合同范文
在1998年前，恒基偉業(yè)只是名人的一家公司。這之后，羽毛漸豐的張征宇決定打造自己的PDA。1998年12月18日，恒基偉業(yè)宣布其自行研發(fā)的PDA產(chǎn)品“商務(wù)通”全面上市。商務(wù)通以其出色的策劃和市場推廣而一舉成名：1998銷售達50萬臺，1999年達100萬臺，占領(lǐng)了中國的60％的市場，而且只用一年多的時間。
這一點，名人多少有點不甘心：自1992年登場以來，就一直在國內(nèi)市場上是一枝獨秀，壓根兒沒把恒基偉業(yè)放在眼里。在殘酷的市場競爭面前，名人終于向“徒弟”出手了。
商務(wù)通并非等閉之輩，處處顯示出一個市場領(lǐng)導(dǎo)者的非凡應(yīng)變能力和創(chuàng)新精神，來保衛(wèi)它的市場領(lǐng)地，抗擊名人的挑戰(zhàn)。 反擊防御：商務(wù)通A計劃迎頭痛擊
作為市場領(lǐng)導(dǎo)品牌，面對挑戰(zhàn)者咄咄逼人的攻勢，在最初可能是市場份額急劇下降。這時候最能顯示出市場領(lǐng)導(dǎo)者的能力，有人會在進攻面前手忙腳亂而不知所措，聰明者則在對手的張牙舞爪中瞅準它的“死穴”，然后是以四兩拔千斤之力，擊退敵人的攻擊。
市場挑戰(zhàn)者往往以“價格”挑起戰(zhàn)火。名人在第一輪的進攻中，就揮動“價格的屠刀”。2000年8月27日，名人老板佘德發(fā)遠赴北京，在京城媒體中投放了一枚“重磅炸彈”：把跟商務(wù)通相同檔次、功能相似的機型價格降到商務(wù)通的1／3。
名人的降價行動，也是PDA領(lǐng)域的首次降價，正好擊中了消費者關(guān)注價格的心理，顯然取得了不錯的業(yè)績。名人原以為降價初期就會引發(fā)PDA市場的惡戰(zhàn)，意想不到的是，竟然沒有其它品牌跟進。
事實上，名人的降價策略十分有效，在不到兩個月的時間里，其市場占有率飆升一倍。佘德發(fā)更是樂不可支：我們要給同行樹立起高高的價格壁壘，用相當?shù)偷膬r格清洗一批不具實力的廠商，同時給后來者進入增加難度，確保名人在掌上電腦行業(yè)的龍頭地位。
明眼人一看就知，名人是沖著商務(wù)通而殺出的。也就是在名人降價后的一段時間，商務(wù)通的市場份額下降了十多個百分點，然而在這時候商務(wù)通還沒有動靜，足以讓名人更加狂妄。
盡管商務(wù)通感到了挑戰(zhàn)者帶來了競爭的壓力，但在名人降價后并沒有立即作出反應(yīng)，商務(wù)通并不是在打盹，而是在精心籌劃。
在許多種情況下，經(jīng)受一點波浪的打擊也是值得的，因為在這過程中，可以看清挑戰(zhàn)者的真面目。雖然作壁上觀有時很危險，但有充分的理由說明比急急忙忙的反擊更可靠。
在沉默50多天后，商務(wù)通審時度勢，終于打響了反擊戰(zhàn)。2000年10月19日，恒基偉業(yè)二號人物孫陶然在中國大飯店舉行的新聞會上宣布其“A計劃”：大幅降低商務(wù)通主流產(chǎn)品價格，暢銷機型降幅超過35％。
同時，張征宇放出話來：“用價格戰(zhàn)清理門戶！”規(guī)模效應(yīng)使商務(wù)通有足夠的理由降價以普及掌上電腦，因為商務(wù)通已賣出了120萬臺。巨大的銷售基數(shù)使單臺分攤的銷售成本、運營成本、研發(fā)成本以及廣告成本呈下降趨勢；更重要的是大規(guī)模的采購使原材料采購成本占有明顯的優(yōu)勢。
其實在這場大戰(zhàn)前，商務(wù)通默默地在鄭州、石家莊等少數(shù)幾個城市進行靜態(tài)銷售試點，不作任何形式的廣告，只柜臺前以消息的方式告知顧客。結(jié)果證明，商務(wù)通的新價格使得其它品牌的銷售幾乎為零。
正是在這樣精心策劃下，商務(wù)通一出手，就使得名人點燃的導(dǎo)火索已經(jīng)失去導(dǎo)火索的引爆作用。
因為名人在挑起戰(zhàn)火后，似乎再沒有什么好的招術(shù)了。商務(wù)通則加強了反擊的火力，以其嫻熟的市場推廣技巧和強勁的宣傳廣告攻勢，一時間讓“A計劃”蓋過了市場挑戰(zhàn)者的各種聲音，商務(wù)通銷量開始持續(xù)走強。
市場上的反映也證明了商務(wù)通的反擊效果：不到一個月的時間，僅北京的市場份額就從60％猛升到90％。
為期90天的“A計劃”結(jié)束后，商務(wù)通盤點戰(zhàn)果后發(fā)現(xiàn)：各地主要商場的商務(wù)通的銷量占了80％，全國的市場占有率達60％以上。
在這場價格戰(zhàn)后，終結(jié)了PDA的暴利，而進入了微利時代。許多廠家不堪壓力而倒下，其中最有名的算是海信，它已著手清理倉庫并不再生產(chǎn)PDA。
“商務(wù)通A計劃”秋風掃落葉般地席卷了掌上電腦市場。其實商務(wù)通的反擊防御策略的成功實施，很大程度上是因為商務(wù)通自身的品牌形象――知名度和美譽度具有不可抗拒的力量，使它在這場競爭的大浪中“勝似閉庭信步”。雖然名人在價格戰(zhàn)中樹立起了自己的聲望，但商務(wù)通依然保持著王者的霸氣，在PDA市場的領(lǐng)導(dǎo)地位仍無人能撼動。 先發(fā)防御：“個性風暴”席卷全國
軍事上有一條原則：進攻是最好的防御。在商戰(zhàn)上，這一點也十分適用。想要對手不進攻幾乎是不可能的，因為取得更大的市場份額和獲得更多的利潤是每家企業(yè)都要面臨的頭等大事。
先發(fā)制人的防御策略是一種積極的防御形式，在市場挑戰(zhàn)者發(fā)動進攻之前，主動地對敵人進行攻擊。強者發(fā)動的進攻往往比弱者的進攻更具有殺傷力和震憾性。
當對手在關(guān)注商務(wù)通的時候，它更多的是在關(guān)注消費者。從用戶需求看，掌上電腦市場需求已漸漸地體現(xiàn)在3個方面：一是基礎(chǔ)信息需求，中國相當數(shù)量的用戶主要用此類設(shè)備來滿足自己電話、記事等常用基礎(chǔ)信息的管理；二是專業(yè)信息需求，在滿足基礎(chǔ)信息管理的基礎(chǔ)上，某些用戶需要產(chǎn)品具有強大計算能力以及多媒體應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)等功能；三是移動信息需求，結(jié)合尋呼、通信、無線上網(wǎng)等功能的產(chǎn)品正受到人們關(guān)注。不愧為是行業(yè)老大，商務(wù)通對消費者市場是了如指掌。市場的需求已經(jīng)開始發(fā)散，個性化不僅是一個企業(yè)的概念，更是消費者關(guān)注的熱點。
“用戶需求”――這才是企業(yè)競爭的根本，也是針對競爭對手的致命的攻擊。就因為這一點，所以商務(wù)通搶在挑戰(zhàn)者發(fā)動進攻之前，做好了充分的準備。張征宇曾說：“我們的目標就是要讓中國人都使用上自己喜歡的掌上電腦”，并宣稱要“打造最適合中國人使用的商務(wù)通”。
高手過招，往往是又準又狠。在去年4月16日，商務(wù)通啟動了新一輪的市場營銷戰(zhàn)略計劃，提出了掌上電腦個性化時代已經(jīng)到來的概念，宣稱在個性消費時代，商務(wù)通在這三大產(chǎn)品線上都有不同檔次的產(chǎn)品推出，從而在業(yè)內(nèi)掀起了一股“個性風暴”。
作為市場領(lǐng)導(dǎo)者，商務(wù)通掀起的“個性風暴”并沒有指明是針對名人的，因為這樣會給人造成以大欺小之嫌。但名人也感到了市場領(lǐng)導(dǎo)者的威力，仍只是沉默在“價格戰(zhàn)”中，好象是還沒有完全清醒過來。
在商務(wù)通推出“個性風暴”時，為使這一概念能迅速地傳播并為廣大消費者所認同，開展了規(guī)模龐大的造勢活動。
從2001年5月開始，張征宇親自掛帥，率領(lǐng)一班人馬展開了主題為“個性風暴”的全國性的巡展活動，這次活動引來了商務(wù)通的眾多國際國內(nèi)知名的合作伙伴：微軟、西門子、英特爾、雅虎中國、網(wǎng)易等的參與。從北京開始，逐步從上海、廣州、天津、沈陽、太原、西安、南京、昆明、成都等地輪番轟炸。巡展的規(guī)模和氣勢在當時都是對手無法模擬和復(fù)制的，不僅租用了當?shù)刈詈廊A的酒店，還請來國內(nèi)最著名的模特演出單位——新絲路模特公司為其巡展助陣，同時展開大規(guī)模的公關(guān)宣傳活動。一時間，商務(wù)通“個性風暴”的聲音頻頻出現(xiàn)在全國各大媒體上。
這一切都像一場蓄謀已久的戰(zhàn)爭一樣氣勢洶洶、銳不可擋。此舉一方面意在向外界證明：商務(wù)通不但能引導(dǎo)消費潮流，而且還能引領(lǐng)行業(yè)方向；一方面意在通過媒體對其新戰(zhàn)略的傳播，塑造市場領(lǐng)導(dǎo)者的形象。
更有意思的是，商務(wù)通幾乎是將戰(zhàn)車開到了名人的家門口――廣州。2001年6月8日，“個性風暴”大型巡展活動強勁登陸，此次展示的系列產(chǎn)品包括了商務(wù)通MBA系列、商務(wù)通連筆王以及備受業(yè)界注目的商務(wù)通奔揚2168和新近在市場上嶄露頭角的商務(wù)通閃念8822。商務(wù)通展現(xiàn)了五彩繽紛的掌上世界，掀起的“個性化”浪潮已是驚濤拍岸，席卷了市場上的殘云。
從實際的市場反映來看，自從商務(wù)通新產(chǎn)品面世以來，已經(jīng)開始再次出現(xiàn)大規(guī)模的市場熱銷現(xiàn)象，新產(chǎn)品甚至在一些地區(qū)出現(xiàn)脫銷的情況。
商務(wù)通明顯地帶有進攻的色彩，至少在名人心理會產(chǎn)生巨大的震懾作用。就在同一天，名人慌忙迎戰(zhàn)，也在廣州召開了名為 “普及風暴”的新聞會，宣布名人旗下的三款主流機型大幅降價。名人的這次行動，仍只是在產(chǎn)品價格上做文章：降價、降價、再降價。除此這外，就沒有什么新鮮的內(nèi)容了，在競爭策略上已是圖窮匕首見。 側(cè)翼防御：修煉內(nèi)功，強壯軟肋
市場領(lǐng)導(dǎo)品牌也有自己的弱點，這些弱點往往成為挑戰(zhàn)者主要攻擊的目標，使得他們不得不對自己的弱點進行“側(cè)翼防御”。商務(wù)通的先天不足在于技術(shù)方面，而名人早在1992年就率先進入PDA領(lǐng)域，并于1994年首創(chuàng)了世界上第一臺中文手寫PDA，老板佘德發(fā)就是個技術(shù)狂。
商務(wù)通在市場運作上是長袖善舞，而研發(fā)力量一直是對手指責的“弱項”。這一點張征宇自己也心知肚明。而技術(shù)就象是一個人的內(nèi)功，是決定能否成為高手的關(guān)鍵因素。
名人就發(fā)動了側(cè)面進攻，正好擊中了這一點，在商務(wù)通的“軟肋”上下猛料，以圖一槍封喉。去年2月6日，名人推出體積超小、技術(shù)先進的新一代掌上電腦“智能王”，點燃了技術(shù)戰(zhàn)的烽火，并開始推行“技術(shù)領(lǐng)跑”戰(zhàn)略行動。
敵方已出手，必須進行還擊，不是搞兩敗俱傷的惡意降價，而是在產(chǎn)品的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上勝過對手。畢竟是市場領(lǐng)導(dǎo)者，商務(wù)通在分析自己的弱點后，并積極在“技術(shù)”方面進行側(cè)翼防御。
張征宇常掛在嘴邊的一句話是：“只有創(chuàng)新，才能發(fā)展。
在攻防意圖上，商務(wù)通則不斷調(diào)整策略，強化自己的研發(fā)隊伍，并從微軟(中國)有限公司挖出了周力負責技術(shù)研發(fā)，其用意是利用周力在開發(fā)WIN-CE系統(tǒng)方面的技術(shù)背景使商務(wù)通在高端市場有所作為。
當商務(wù)通正在技術(shù)方面進行暗暗發(fā)力時，另一彪人馬殺奔過來，在國內(nèi)的PDA市場上突然出現(xiàn)了一些巨頭身影：Palm、康柏、惠普、索尼、卡西歐、聯(lián)想、長城等。頓時，PDA市場更加復(fù)雜化了。這些打著“高端掌上電腦”大旗的商家，不愿把自己與商務(wù)通、名人“相提并論”。因為在他們眼里，那些東西就是純粹的PDA，簡單點兒說就是記事本。這一點，從長城掌上電腦面世時宣稱的“掌上電腦要打假”表現(xiàn)得再明顯不過。
也就是在業(yè)內(nèi)發(fā)出一片“商務(wù)通也能做高端”的唏噓聲時，2001年8月商務(wù)通一口氣推出三款新產(chǎn)品：浩揚8968、先捷8823和聰捷8812。
尤其是先捷8823無論外觀、技術(shù)還是價格定位都直接面對名人的“智能王”，這款產(chǎn)品不僅外觀時尚小巧，還獲得電子工業(yè)部的工藝設(shè)計金獎，而名人“智能王”卻只獲得優(yōu)秀獎。在技術(shù)上，先捷8823的精顯視屏和單手操作，一鍵到底的方便操作都使這款產(chǎn)品倍受好評。商務(wù)通的成功確切地說是“市場導(dǎo)向、自主研發(fā)”的勝利。
“師夷長技以制夷”。自去年以來，商務(wù)通加強了與與國際一流廠商的合作：與西門子合作開發(fā)PDA手機；與Intel合作，讓奔揚2168運行在全球最好的芯片上等；獲得微軟授權(quán)，可以在WinCE3.0內(nèi)核的基礎(chǔ)上開發(fā)適合其高端掌上電腦的操作系統(tǒng)。
張征宇自信地宣稱：“我們的最終目標并不只是開發(fā)高端市場，未來的重點策略是實現(xiàn)向無線領(lǐng)域的轉(zhuǎn)移。”
去年年底，商務(wù)通推出了一款全新概念的產(chǎn)品“短信王”8836，這款產(chǎn)品結(jié)合了通信技術(shù)，通過紅外技術(shù)與手機對接可以發(fā)短信息。與手機發(fā)短信息相比，通過短信王發(fā)短信息具有輸入快，可以群發(fā)。這一產(chǎn)品在技術(shù)上具有革命性的意義，使掌上電腦真正具有了“無線”傳輸信息的功能，也為商務(wù)通贏得了更多的聲譽，扭轉(zhuǎn)了人們普遍認為商務(wù)通“對技術(shù)外行”的看法。
商務(wù)通就是通過技術(shù)的革命來改變自己的“技不如人”的形象，在這個橫跨掌上電腦與無線通訊的熱門領(lǐng)域，建立一些側(cè)翼和前哨陣地作為防御的犄角，站在市場競爭的制高點，以進一步將短信息服務(wù)——這塊巨大的市場和利潤“餡餅”——納入自己的射程范圍。
名人不但在戰(zhàn)術(shù)上只會運用“價格戰(zhàn)”，在產(chǎn)品開發(fā)上，也是不緊不慢，除了“智能王”外，就是“智能王＋”。去年，商務(wù)通共有20款新機型上市，比自稱“技術(shù)名人”的名人的17款要多。
在今年4月1號起，商務(wù)通的最新廣告已經(jīng)在北京各大電視臺展開輪番轟炸，為即將推出的一款具備手機功能的商務(wù)通產(chǎn)品助陣。張征宇是同行中首先發(fā)現(xiàn)手持無線信息終端(手機與掌上電腦合二為一的產(chǎn)品)市場潛力的，并如愿成為惟一拿到了“手持無線信息終端經(jīng)營牌照”的國內(nèi)廠商。“面對競爭對手的貼身肉搏戰(zhàn)，如果不盡早尋求創(chuàng)新，只有死路一條。”這是張征宇在經(jīng)歷掌上電腦市場肉搏戰(zhàn)之后的切身體會，
經(jīng)過向番比試，名人雖然搶占了部分市場，盡管在某些區(qū)域市場或是某個時段，名人甚至搶得先機（這也是名人自我吹噓超過商務(wù)通的“證據(jù)”），但在市場占有率、品牌形象等方面還是無法同商務(wù)通相比。在PDA市場上，商務(wù)通仍占霸主地位，市場占有率為45％，而緊隨其后的名人僅占有23％的市場份額。
雖然名人通過價格戰(zhàn)占領(lǐng)了不少商務(wù)通的市場，但是名人的利潤卻是近年來最低的一年。最近消息，曾在一線指揮名人千軍萬馬作戰(zhàn)的趙強也因為“合同期滿”而離開公司。今年的PDA大戰(zhàn)又少了一位戰(zhàn)將。
評論：
進攻自己――別呆在“老大”的寶座上打盹
市場不是孤立的島嶼，有市場就會有競爭。在競爭中就會產(chǎn)生出誰是市場的領(lǐng)導(dǎo)者，誰是挑戰(zhàn)者或是追隨者。
很難想象，如果沒有百事可樂，可口可樂會有今天的輝煌。就是因為有了象百事這樣的對手，經(jīng)過近一個世紀的近身肉搏，可口可樂才成為軟飲料市場上的巨無霸，成為市場的第一品牌。
更讓人驚嘆的是，在這漫長的競爭中，可口可樂一直就是市場的領(lǐng)導(dǎo)者。這一點，對于汽車行業(yè)，就是另一番景象。福特在最初的幾十年里，是老大。但后來通用來了，競爭的格局就明顯地發(fā)生了變化。福特在上個世紀二、三十年代，可謂是創(chuàng)造了一個奇跡。它生產(chǎn)的T型車，風靡一時，把美國安裝在四個輪子上。福特自認為T型車可以獨霸天下，即使通用汽車開發(fā)出品種更多的汽車，也不能和它相比。也就是因為沉醉在既得的利益，固步自封，沒有發(fā)現(xiàn)時代在悄悄地起了變化，消費者的需求在改變。通用卻看得更準，向市場上推出當時的“摩登”汽車。一下就將福特從老大的寶座上掀翻在地，至今還沒能翻過身來。
為什么福特輸了？可口可樂卻能“永葆青春”？
因為福特變得懶了，躺在老大的位子上睡著了。可口可樂不但時刻關(guān)注對手的攻擊，加強防御，自己還在不斷地攻擊自己――瞄準消費需求，創(chuàng)新市場。
在軟飲料市場上，可口可樂與百事經(jīng)久一衰的戰(zhàn)事，是狼煙四起的商業(yè)社會的一個縮影。在百事的炮轟下，1985年的可口可樂，也是它的99周年誕辰，推了新配方可樂。“古典”可樂繼續(xù)占領(lǐng)原先的市場，新可樂又贏得了新的市場。在“雙”可樂的夾攻下，百事可樂攻勢被――化解。
不僅如此，可口可樂在對手的強大攻擊下，還加強了市場的細分，推出運動飲料佳得樂、保銳得。可口可樂的先發(fā)制人的防御措施，使得百事可樂疲于應(yīng)付。
除此之外，可口可樂為守住自己的領(lǐng)地，并不斷地擴大戰(zhàn)果，采取了一種獨特的銷售策略，首次在飲料行業(yè)推出特許經(jīng)營制度，使全世界人都能喝上可口可樂。這就是創(chuàng)新。
在密切地注視敵方的行動時，進攻自己一一不斷創(chuàng)新，是市場領(lǐng)導(dǎo)者最好的防御策略。正因為這樣，可口可樂當然就有資格拖著百事進行打擊了。
作為市場領(lǐng)導(dǎo)者，無論是經(jīng)驗，還是在人力、物力、財力等方面，都有足夠的實力和理由進行創(chuàng)新，因為市場一直就是在不斷地發(fā)展變化，這就會使領(lǐng)導(dǎo)者暴露出自己的弱點：市場變化多端，需求復(fù)雜，新技術(shù)、新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)等等，這些都是影響市場競爭而發(fā)生變化的因素。因為企業(yè)的資源有限，敵人就有可能乘虛而入，并進攻的火力集中于一點。
不創(chuàng)新，怎么行？
瑞士素來就有“鐘表王國”之美稱，在世界稱雄有200多年的歷史。可是到了1979年，日本人稱：日本鐘表的產(chǎn)量已超過瑞士！后來居上的日本讓瑞士丟盡了臉。究竟瑞士鐘表在哪里出了什么毛病？ 本來，電子表是瑞士人最早發(fā)明的。但是由于自以為有著精湛技藝的瑞士制造商不屑一顧，認為生產(chǎn)這種手表要更新設(shè)備，再者這小玩意兒又能成什么氣候？他們寧愿繼續(xù)生產(chǎn)機械表，他們太迷戀自己幾百年來沿襲下來的傳統(tǒng)，以致無力自拔。
日本人卻敏銳地發(fā)覺了電子表的市場前景，一槍封喉，只輕輕地一擊，瑞士就失去了昔日的威風。
當然，瑞士人并不甘心將老大的寶座拱手讓給他人。1980年，瑞士人開始打響反擊戰(zhàn)。首先是利用其技術(shù)優(yōu)勢，將電子表不斷地改良，研制出了比日本人更精確更細小的電子表，以阻擊日本人的進攻，另一方面，加強了對高檔表的開發(fā)，這是日本人在當時所不能涉足的領(lǐng)域。從高、中、低檔產(chǎn)品線全面出擊，經(jīng)過圍攻，終于奪回了老大的寶座。
不創(chuàng)新，勿寧死。
第3篇：房屋預(yù)售合同范文
論文關(guān)鍵詞 預(yù)售合同備案登記 預(yù)告登記 商品房預(yù)售
一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義
（一）商品房預(yù)售合同備案登記的效力
自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來，從國家到各個地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外，1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款，規(guī)定了預(yù)售方進行合同備案登記的義務(wù)、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力，上述國家及部門立法并沒有具體說明。
僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學(xué)界對此也有爭議。豍因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對合同效力的影響，能否對抗第三人等問題。由此也導(dǎo)致了對其效力及性質(zhì)的爭議。
2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。”由此表明，預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認定為有效。但對于經(jīng)過登記的商品房預(yù)售合同，是否能夠?qū)沟谌耍源嬖诘臓幾h。
直至2011年《全國全國民事審判工作會議紀要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。確定買賣合同成立時間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機關(guān)備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等。”這一會議紀要明確了司法部門對商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌恕＝?jīng)過登記的合同效力甚至不及對房屋的合法占有。
（二）商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義
從法律規(guī)定看，預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞，可以推斷進行預(yù)售合同登記的是要便于主管部門將預(yù)售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的，但在一些相應(yīng)的政策法規(guī)中有所提及，例如《海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認管理工作的通知》就明確了進行商品房買賣合同備案確認的目的是“為進一步規(guī)范商品房銷售行為，維護商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易信息的透明度、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)關(guān)于預(yù)售合同登記備案制度的效力，我們可以看出，對商品房預(yù)售合同進行登記備案的制度設(shè)立目的主要是出于行政機關(guān)對商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過設(shè)立該制度，讓政府了解掌握商品房預(yù)售的相關(guān)情況。
綜合分析關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策，該制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方一房二賣，保護買受方的合同權(quán)益。例如海口市的相關(guān)政策要求，“簽訂商品房買賣合同的房屋，要憑已經(jīng)備案確認的《海口市商品房買賣合同》辦理預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)”。同時海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求，“房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房屋登記機構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”這在一定程度上就可以保護簽約人的利益。根據(jù)這些政策，如果預(yù)售方將房屋賣給備案合同以外的第三人，第三人將無法辦理房屋權(quán)屬登記，從而無法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。
但事實上，受到這一制度自身效力的限制，預(yù)售合同登記備案制度在保護預(yù)售合同當事人的權(quán)利這一問題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實務(wù)中，就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進行登記備案，之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，特別是最高院的會議紀要，首先應(yīng)保護乙的權(quán)利，則此時甲只能向預(yù)售方主張違約責任。對于甲而言，預(yù)售合同登記基本上起不到保護其權(quán)利的作用；對于開發(fā)商而言，只要沒有進行預(yù)告登記，就可以與第三人簽訂房屋買賣合同；對于第三人而言，只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán)，并最終取得房屋所有權(quán)。
二、我國商品房買賣預(yù)告登記的性質(zhì)與效力
由于預(yù)售商品房的買受人簽訂合同之后并不能當即實際取得房屋的所有權(quán)，其債權(quán)生效后到物權(quán)的實際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實際履行的風險，尤其是預(yù)售方可能出現(xiàn)“一房二賣、多賣”，與多家買受人簽訂商品房買賣合同。而合同的備案登記，從制度設(shè)置上，并不具有對抗第三人的效力。在這種背景下，一種能夠使合同債權(quán)物權(quán)化的制度應(yīng)運而生，《物權(quán)法》第二十條確立了房屋買賣預(yù)告登記：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”建設(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第六十八條關(guān)于預(yù)告登記后處分登記房屋的規(guī)定實際上就是這一規(guī)定的細化延伸。
關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，學(xué)界尚存在一定的爭議。有準物權(quán)說，認為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)；物權(quán)債權(quán)化說，認為預(yù)告登記是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實質(zhì)是限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人處分其權(quán)利；兼具物權(quán)與債權(quán)性質(zhì)說，認為預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間豐。筆者認為，事實上預(yù)告登記是對債權(quán)進行登記，通過賦予請求權(quán)對抗第三人的效力來保護債權(quán)人的利益，并不能使登記權(quán)利人產(chǎn)生對物的支配力。因此，從本質(zhì)上看，預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán)，只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。
而經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利的效力，根據(jù)民法理論和各國有關(guān)預(yù)告登記的立法，有保全權(quán)利的效力、保全順位的效力、破產(chǎn)保護效力（滿足效力）。豑根據(jù)我國《物權(quán)法》第二十條僅規(guī)定了預(yù)告登記具有保全效力，對其他幾種效力未作規(guī)定。而且，根據(jù)法條的表述，并不是說，進行預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不能處分改不動產(chǎn)，而是“處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則，如果預(yù)售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權(quán)仍是可以受到保護的。
三、預(yù)告登記與預(yù)售合同登記制度之比較
預(yù)告登記制度的設(shè)立，在商品房預(yù)售買賣合同這種債權(quán)與物權(quán)實際取得間隔較長的合同形式中，能夠有效的保護購房者的期待物權(quán)利益。但由于預(yù)售合同登記與預(yù)告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記，在實務(wù)中，存在著一些買受方混淆這二者的情況。
（一）二者的區(qū)別
首先，二者的性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同登記備案屬于公法調(diào)整的范疇，是行政機關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段，是國家運用公權(quán)力對市場進行宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。而對于預(yù)告登記，盡管其性質(zhì)在學(xué)理上仍存有爭議，但對于其屬于私法范疇的制度這是毫無疑義的。
其次，二者的效力不同。商品房預(yù)售合同登記備案是行政機關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段，只是確認、記錄合同的存在，對合同本身的民事效力不產(chǎn)生任何影響，也不具有公示公信力，不產(chǎn)生對抗第三人的效力。而從法律的規(guī)定可以看出，預(yù)告登記制度非常明確保護登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，使登記權(quán)利人的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)的排他效力，能夠?qū)沟谌恕＜茨軌蛴行У淖鑵s登記權(quán)利人以外的其他人對登記房屋進行處分，基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實現(xiàn)。
再次，是否強制不同。如前所述，商品房預(yù)售合同登記屬于公法調(diào)整范疇，相應(yīng)的，進行合同登記是預(yù)售方的必須要履行的具有行政意義的義務(wù)。而商品房預(yù)告登記是當事人對自己民事權(quán)利的一種保護措施，一般可由當事人選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，公權(quán)力延伸到這一領(lǐng)域，出臺了相關(guān)政策要求預(yù)售方應(yīng)該進行預(yù)告登記，例如《海口市房產(chǎn)管理局關(guān)于預(yù)購商品房屋預(yù)告登記有關(guān)問題的通知》（海房字（2007）132號文）有規(guī)定預(yù)售人除了應(yīng)該將預(yù)售合同進行網(wǎng)上即時備案外，還應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)申請預(yù)告登記。但是，上位法規(guī)并沒有關(guān)于預(yù)告登記的強制性規(guī)定，這些政策也不能從根本上改變當事人進行預(yù)告登記的自愿自主性。
（二）商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的銜接
建設(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第70條規(guī)定，申請預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)提交的材料中，包含了已登記備案的商品房預(yù)售合同。這實際上就是要求進行預(yù)告登記的前提是對預(yù)售合同進行備案登記。
四、完善商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度
第4篇：房屋預(yù)售合同范文
關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售合同
中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2011）03-0255-01
一、商品房預(yù)售合同的涵義
商品房屋，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。也就是說，商品房屋必須是進入流通和交換領(lǐng)域，體現(xiàn)價值規(guī)律和“商品―貨幣”法則的房屋。近年來，我國推行了房屋商品化政策，既承認了房屋是一種勞動產(chǎn)品，又明確了房屋是為進行交換而生產(chǎn)出來的勞動產(chǎn)品，即賦予房屋商品的屬性。商品房屋的買賣按其買賣方式、性質(zhì)，大體上可以分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種形式。現(xiàn)房買賣是指賣方將商品房及其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人取得房屋及其所有權(quán)并支付購房款的行為。期房買賣，又稱商品房預(yù)售，我國《商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》對商品房預(yù)售的定義是：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先出售給承購方，承購方交付定金或購房款，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在未來確定的日期將預(yù)售房屋交付給承購方的一種法律行為。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售合同的概念并沒有作出明確的規(guī)定。有的學(xué)者認為，商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。
商品房預(yù)售作為一種特殊的買賣形式，由香港立信置業(yè)公司于 1954 年首創(chuàng)。當時立信置業(yè)公司推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式，而投資者在簽訂合同時，一般先支付房屋總價款的 10%―20%作為首期；待建筑物建成一半時，投資者再支付價款的 30%―50%；到房屋建成時投資者交付剩余的房款，便可以取得房屋的所有權(quán)。
二、商品房預(yù)售合同的性質(zhì)及特征
從商品房預(yù)售合同的概念中可以看出，商品房預(yù)售合同有著自身的特殊性，合同成立時，標的物尚不存在，標的物是在買賣合同約定的將來某個期日交付使用，并在約定或法定的期日內(nèi)轉(zhuǎn)移所有權(quán)。而現(xiàn)房買賣在合同成立時標的物就己經(jīng)存在，買受人與出賣人錢房交接結(jié)清并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)后，交易即宣告結(jié)束。房屋的銷售方式不同，表現(xiàn)出的特點也就不相同，和商品房現(xiàn)售相比較，商品房預(yù)售（合同）的性質(zhì)與特征具體表現(xiàn)為：
（一）商品房預(yù)售的標的是尚未建成的房屋，具有不確定性。在一般的不動產(chǎn)買賣（商品房現(xiàn)售）合同中，合同訂立時，標的物是現(xiàn)實的存在的。與現(xiàn)房交易不同，對于商品房預(yù)售，開發(fā)商和預(yù)購人簽約時，標的要么不存在，要么正在建設(shè)中。預(yù)售合同雙方就房屋的樓層、戶型、價款、面積等條款進行約定，預(yù)購人取得的僅僅是一份與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成的預(yù)售合同，真正的交易標的―房屋尚在建設(shè)當中。
（二）從合同成立到標的物交付需要較長的周期，具有較大的市場風險。由于商品房預(yù)售合同是以尚未存在或者正在建設(shè)而未竣工的房屋為標的物的，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)開始，經(jīng)過土地開發(fā)、設(shè)計、建造、到商品房屋最后竣工，一般需要一、二年，甚至更長的時間，而一項大型的建筑工程更是需要分期分批來完成的，遠遠超過了一般買賣合同的履行期。這就決定了預(yù)售商品房屋的行為，從成立到全部履行完畢呈現(xiàn)出周期長的特點。在如此長的周期里，開發(fā)商不僅需要投入巨額的前期資金，而且還要承擔履行期內(nèi)經(jīng)濟政策、土地價格、建材市場價格、規(guī)劃調(diào)整、自然環(huán)境等多種因素變化帶來的種種市場風險；而預(yù)購方處于劣勢地位，要承擔的風險更大，這些都是商品房預(yù)售合同履行周期長所帶來的后果。
（三）商品房預(yù)售合同是一種附期限的買賣合同。一般房屋買賣合同中房屋的交付及其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移都是即時的，買賣合同成立時房屋的所有權(quán)即由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售雙方當事人約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去這個法律效力的根據(jù)。
（四）商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。由于預(yù)售商品房的開發(fā)周期較長，從合同成立到最后標的物的交付，這之間尚有一段較長的時間，房地產(chǎn)業(yè)的行情時刻處于變動狀態(tài)。預(yù)售人購買到的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一紙承諾，預(yù)售商品房所涉及的關(guān)系錯綜復(fù)雜，對于預(yù)購人來說，將冒著商品房能否如期按約交付的風險。在預(yù)售行為的具體運行中，從預(yù)售方預(yù)售資格的申請、房屋的設(shè)計、建材的供應(yīng)，到樓宇的建造、竣工交付，產(chǎn)權(quán)的審查與登記及轉(zhuǎn)移等一系列環(huán)節(jié)中，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致預(yù)售合同不能履行或不能完全履行，甚至合同無效。因此，應(yīng)該對商品房預(yù)售進行適當?shù)男姓深A(yù)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為嚴格規(guī)范，否則預(yù)購人的利益極有可能會受到侵犯。
第5篇：房屋預(yù)售合同范文
近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立與蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場日益活躍，一種新型的房屋銷售制度--商品房預(yù)售應(yīng)運而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，視合同約定而為)并在房屋竣工驗收合格后依法取．得房屋所有權(quán)的一種房銷售形式。可見，相對于一般的現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開發(fā)吸收資金，對于解決房屋在開發(fā)建設(shè)中資金不足的問題起重要作用。但是，商品房的預(yù)售在我國還剛剛起步，現(xiàn)行立法尚不夠完善，實踐經(jīng)驗也還欠缺，對房屋預(yù)售中的一些基本問題還模糊不清。因此，有必要加強對商品房預(yù)售制度的法律研究，澄清一些理論與實踐問題，使之能在房屋交易市場上發(fā)揮最大的經(jīng)濟功能。
一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)
我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企此應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30曰內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。依據(jù)該條，我國的商品房預(yù)售以當事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預(yù)防法學(xué)的觀點來看，就是先以“契約"的方法，將當事人彼此的權(quán)義關(guān)系加以定位，俾減少因權(quán)義不明所生的爭執(zhí)或糾紛。另外，對該種契約的性質(zhì)也必須予以明確，這是對當事人彼此權(quán)利義務(wù)具體定位的必然要求，也是保證法律能夠具體準確地調(diào)整社會關(guān)系的客觀需求。
（一）預(yù)售合同是買賣合同
1、商品房預(yù)售合同符合買賣合同性質(zhì)。《臺灣民法典》第98條規(guī)定:"解釋意思表示應(yīng)探求當事人之真意，不得拘泥于所用之辭句。"因此應(yīng)該從當事人真實意志的角度去探求預(yù)售合同的法律性質(zhì)。房屋預(yù)售合同簽訂之時房屋尚未開工或正在施工，合同的標的物并非現(xiàn)實物而是將來物，有一個"成長"過程。但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人支付價款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價款也自然負有了交付房屋的義務(wù)，這與買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的基本特性是相吻合的。預(yù)售合同實為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現(xiàn)，合同當事人的行為在本質(zhì)上仍是買賣行為。預(yù)售合同有關(guān)付款、標的物交付、權(quán)利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內(nèi)容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質(zhì)。
2、商品房預(yù)售合同是非即時交付合同。商品房預(yù)售與成品房的買賣相比又具有自身的特殊性。主要表現(xiàn)在交易標的物的非現(xiàn)實性、合同履行的非即時性。即合同成立時標的物還不具備立即現(xiàn)實交付的條件，合同不能即時完全履行，仍需要一定時間，是一種遠期交付合同。但這種遠期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來時合同才生效，而預(yù)售合同成立時即已生效，只是履行期限的延后。
3、房屋預(yù)售合同不是承攬合同。在學(xué)理上，有人采"承攬契約說",將預(yù)售行為視為是房屋的加工承攬。承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人給付報酬的合同。合同的標的是承攬人依定作人的要求最終完成并交付的工作成果，承攬合同簽訂時該標的尚不存在，在這一點上與預(yù)售合同具有相似性。但預(yù)售合同與承攬合同的區(qū)別還是顯而易見的。
（1）、合同訂立的目的不同。預(yù)售合同旨在實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由購買方取得房屋所有權(quán)，預(yù)售方獲得房屋價款．而在承攬合同中，工作成果完成后所有權(quán)是直接歸屬于定作人的，承攬人只是依約取得報酬而并非是工作成果的價款。
（2）、確定合同標的具體狀況的主體不同。在實踐中，預(yù)售合同多為標準合同，通常由預(yù)售方單方面擬定，對于預(yù)售房屋的面積、地段、樓層朝向、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備等基本情況都是由預(yù)售方依據(jù)房屋開發(fā)的總體規(guī)劃確定的。購買方只是在預(yù)購方己確定的范圍內(nèi)選擇欲購房屋，對房屋不能提出特殊要求。在承攬合同中，定作人對標的物在種類、規(guī)格、質(zhì)量等方面往往有特殊要求，承攬人必須嚴格按照定作人的要求進行加工制作。
（3）、違約后的救濟措施不同。在預(yù)售合同中，房屋竣工交付時，如果購買方未按合同約定付清價款，因為此時房屋的所有權(quán)仍屬于預(yù)售方，預(yù)售方完全可以拒絕轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。在承攬合同中，如果定作人不依約支付報酬，雖然承攬人占有完成的工作成果，但該工作成果的所有權(quán)人是定作人，承攬人只能對完成的工作成果行使留置權(quán)。
4、預(yù)售合同不是分期付款買賣合同
商品房預(yù)售的融資功能較為突出，實踐中的常規(guī)做法是，由預(yù)購方根據(jù)施工進度分期交付房款，這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣的特點在于標的物交付給買受方后，價金尚有二期以上仍待支付。在價款的支付方式和付款完畢前標的物所有權(quán)的歸屬上，預(yù)售房屋交易與分期付款買賣是相同的。但商品房預(yù)售行為在性質(zhì)上絕不是分期付款買賣。
首先，分期付款買賣的標的物在合同生效時就要交付給買受人，由買受人占有、使用、收益。而在商品房預(yù)售中，標的物是在建房屋，合同成立生效時，該標的物還不存在，根本談不上再轉(zhuǎn)移給購買方占有。
其次，分期付款買賣的標的物在轉(zhuǎn)移占有后，必然還有二期以上的價款未支付。而商品房預(yù)售并非必須采取分期支付價款的履行方式，預(yù)售方和購買方完全可以在合同中約定由購買方一次付存款。而且實踐中，在交付房屋前，預(yù)售方通常是要求購買方以貸款繳清價金或以現(xiàn)金付清剩余房款。
最后，分期付款買賣使買受人在經(jīng)濟能力較差，無力一次性付清標的物價款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品，是賣方對買方的融資。而在商品房預(yù)售中，購買方先要支付房屋價款或至少支付部分房價，預(yù)售方將收到的這些資金投入到房屋建設(shè)中去，有利于解決建房過程中的資金周轉(zhuǎn)問題，這實為買方向賣方的融資。
二、預(yù)售商品房的抵押問題
根據(jù)1997年我國建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權(quán)者可以以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔保，購房者也可以對依法獲準建造的預(yù)購商品房設(shè)定抵押。但從實踐看來，預(yù)售商品房抵押存在三種形式：開發(fā)商設(shè)立的抵押；購房者設(shè)立的抵押；開發(fā)商和購房者設(shè)立的重復(fù)抵押。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)售商品房設(shè)立的抵押
商品房預(yù)售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對自己的財產(chǎn)有完全的自，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當然可以用在建的房屋進行抵押。但這時就存在一個問題，如果預(yù)售方已經(jīng)通過簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購買方，購買方依據(jù)預(yù)售合同享有的權(quán)利并非物權(quán)，而是針對特定對象的一種請求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對房屋行使抵押權(quán)，這對購買方顯然是極為不利的。因此對已經(jīng)預(yù)售的商品房在立法上應(yīng)禁止再抵押。雖然2003年6月1日的司法解釋規(guī)定，預(yù)售方必須將抵押情況如實地告知購買方，對于預(yù)售方隱瞞不告的，購買方有權(quán)要求返還已付房款及其利息、賠償損失并可請求預(yù)售人承擔賠償損失。但筆者認為產(chǎn)權(quán)有無暇疵是購買者最關(guān)心的事，應(yīng)從立法上禁止開發(fā)商以預(yù)售房屋設(shè)立抵押，一方面是對開發(fā)商實力的考驗，另一方面，也是保證購房者利益的需要。對于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開發(fā)房屋價值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對于設(shè)立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。
(二)購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押
購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押，實際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。有人認為，以未來取得的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾，房地產(chǎn)抵押的標的應(yīng)該是現(xiàn)存的房地產(chǎn)。其實，由于我國對預(yù)售商品房合同實行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾。況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國際通行做法的。英美創(chuàng)設(shè)的"浮動擔保"制度，已由不動產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財產(chǎn)的抵押，承認企業(yè)以將來取得的權(quán)利(如債權(quán))作為抵押權(quán)的客體。因此，預(yù)售商品房的購買方可以對預(yù)購的房屋設(shè)立抵押。購買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當同時具備以下條件，抵押行為方可有效:
1、抵押大是預(yù)售商品房的購房人。
購房人購買在建的商品房后，對所預(yù)購商品房享有"所有權(quán)之期待權(quán)"，購房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對其享有的權(quán)利進行的處分。
2、購房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。
3、商品房預(yù)售合同須為有效合同。
預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購的商品房作為抵押標的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無效。
4、預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記
根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法和擔保法的規(guī)定，當事人以房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。以房地產(chǎn)設(shè)立抵押，必須進行登記，抵押行為自辦理登記手續(xù)時生效。經(jīng)過抵押登記后，抵押權(quán)人方取得抵押權(quán)。
（三）雙方重復(fù)抵押。實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購買方在購房時又以該房為標的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購方的利益風險系數(shù)明顯增加。對重復(fù)抵押行為，應(yīng)當禁止。
三、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)賣問題
所謂預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預(yù)售以后，買受人將其預(yù)購的未施工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為。對這種行為，有學(xué)者認為，商品房預(yù)售后的再轉(zhuǎn)讓具有較大的投機性，主張從立法上產(chǎn)加禁止。我國現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國務(wù)院作出具體規(guī)定。在1995年建設(shè)部的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也并沒有禁止"炒樓花"。在實踐中"炒樓花"行為大量存在，因"炒樓花"而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)，立法上如果一味對"炒樓花"．采取回避態(tài)度將不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)育。筆者讀為，從長遠利益來看，為了我國房地產(chǎn)市場的完善，應(yīng)允許預(yù)售商品房房再轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是合同關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，不僅轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利，義務(wù)也要一并轉(zhuǎn)讓，實為權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。我國合同法對合同的轉(zhuǎn)讓是允許的，那么對于"炒樓花"也就不宜一律加以禁止。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的原因也是非常復(fù)雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購房人很可能因為資金周轉(zhuǎn)或風險轉(zhuǎn)移的需要而進行再轉(zhuǎn)讓，如果一概禁止，則將限制購買方合法權(quán)益的行使。
另外，在國務(wù)院對"炒樓花"行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對"炒樓花"都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴格的限制條件。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過程中的差價對轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產(chǎn)市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，嚴重時還會產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟"，影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。客觀上，"炒樓花"行為的風險性的確是存在的，但我們不能因為它具有投機的這種負面效應(yīng)就因噎廢食，而應(yīng)該努力健全房地產(chǎn)管理體制，在法律上對這種行為加以正確騎引導(dǎo)和嚴格的規(guī)制，以盡量降低其投機性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產(chǎn)市場的作用。筆者認為，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)滿足一定的條件、履行必要的程序:
1、預(yù)購方已經(jīng)辦妥了商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋時，該預(yù)售合同在有效期內(nèi)，這是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。
2、預(yù)購方已向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交付購房價款總額的百分之二十五以上的商品房預(yù)售款。
3、預(yù)購方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認可并簽字蓋章。
4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。
5、預(yù)購方和受讓方依法向稅務(wù)部門繳納土地增值稅J印花稅等稅費。
四、預(yù)售商品房糾紛問題
由于商品房預(yù)售是一種新鮮事物，有關(guān)立法還不完善，一些開發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預(yù)購方又處于明顯弱勢地位。導(dǎo)致商品房預(yù)售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。
（一）標的瑕疵糾紛及其處理。標的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當比例，常見的標的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，筆者認為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔賠償損失的責任。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認為，從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔違約責任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算）的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
參考資料：
1、李永然《房地產(chǎn)法律談》(續(xù)篇)臺灣木然文化出版股份有限公司
2、錢明星、姜曉春《中外法學(xué)》1996年第5期
第6篇：房屋預(yù)售合同范文
甲 方：上海××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
乙 方：×××
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方選定甲方開發(fā)的××水岸二期房屋的有關(guān)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達成如下條款：
一、乙方已選中并決定購買甲方開發(fā)的位于上海市松江區(qū)××路××號樓×××室房屋（以下簡稱“該房屋”），愿意與甲方簽訂本意向書，并同意按本意向書要求與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》。
二、該房屋建筑面積約為×××平方米，最終以房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測定的為準。
三、該房屋的單價為人民幣×萬元/平方米（建筑面積），暫定總價款為人民幣×××萬元（大寫：×××萬元整），最終以房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測定的建筑面積乘以本意向書約定的單價計算為準，多退少補。
四、本意向書簽訂的同時，乙方應(yīng)當向甲方交納房屋確認金人民幣×萬元。
五、乙方應(yīng)于甲方××水岸二期項目開盤銷售之日起十五日內(nèi)，攜帶本意向書、已交納確認金的收款憑證及乙方之身份證、印章至甲方售樓處（上海市松江區(qū)××路××號）與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并按《商品房預(yù)售合同》支付購房款。乙方依據(jù)本意向書支付的確認金轉(zhuǎn)作等額購房款。
甲方項目開盤銷售日以在當?shù)貓蠹埣础段膮R報》的開盤廣告確定的開盤銷售日為準，敬請乙方自行注意。
六、若乙方由委托人代為簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件時，人需出示已公證的授權(quán)委托書。
七、如乙方按本意向書約定與甲方簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并選擇一次性付款方式支付購房款，且在簽訂《商品房預(yù)售合同》的同時全部付清購房款的，甲方在《商品房預(yù)售合同》約定的單價基礎(chǔ)上給予乙方每平方米××××元優(yōu)惠，即優(yōu)惠后的單價為人民幣×萬元/平方米（建筑面積）。
如乙方逾期簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件或逾期付款的，則乙方不再享受甲方給予的任何房價優(yōu)惠。乙方已交納的房屋確認金甲方不予退還，作為賠償金賠償甲方的損失。
如乙方選擇銀行按揭貸款或公積金貸款或分期付款方式支付購房款的，則乙方不享受甲方給予的任何房價優(yōu)惠。
八、如乙方逾期未與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，視為乙方自動放棄該房屋，甲方有權(quán)無需通知乙方而將該房屋另行出售，乙方依據(jù)本意向書已交納的確認金不予退還。
九、本意向書簽訂后，如乙方提出不購買該房屋，乙方已交納的確認金不予退還。
十、乙方已知××水岸二期的相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)，包括《商品房預(yù)售許可證》等正在辦理之中。如因該項目規(guī)劃、設(shè)計變更，致使該房屋不再建設(shè)，本意向書失效；或因規(guī)劃、設(shè)計變更致使該房屋戶型、朝向變化而乙方提出不再購買該房屋的，本意向書失效。以上情況甲方應(yīng)當無息退還乙方已交納的確認金，不再承擔其他責任。
十一、本意向書簽訂后甲方不得另行出售該房屋，除非本意向書約定的另行出售條件具備或本意向書失效。
十二、本意向書僅限于乙方本人享有，不得轉(zhuǎn)讓，《商品房預(yù)售合同》中的買受人應(yīng)當與本意向書中的乙方一致，否則，視為乙方放棄購買該房屋，甲方有權(quán)拒絕與其簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并有權(quán)將該房屋另行出售。乙方承諾甲方已告知乙方所選定的房屋為商品房，所繳納契稅按辦理該房屋產(chǎn)權(quán)時政府規(guī)定的契稅標準執(zhí)行。
十三、乙方的通訊地址及聯(lián)系方式以本意向書記載為準，為甲方向乙方發(fā)出任何書面通知的唯一地址，乙方保證通訊地址、聯(lián)系電話準確無誤且長期有效，如有變更乙方應(yīng)當以書面形式自變更之時起24小時內(nèi)通知甲方。否則，由此引發(fā)的一切責任由乙方承擔，與甲方無關(guān)。
十四、本意向書經(jīng)甲、乙雙方簽字、蓋章且乙方全額交納確認金之日起生效，在正式的《商品房預(yù)售合同》生效同時失效，乙方同意屆時將本意向書原件交還甲方。
十五、本意向書一式叁份，甲方執(zhí)貳份、乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲 方：上海××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
乙 方：×××
身份證號：×××
電話：×××
通訊地址：×××
第7篇：房屋預(yù)售合同范文
預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓,是指商品房預(yù)售后,預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體,預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化,由商品房預(yù)購人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是否屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第36條之規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這個概念規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人,包括房地產(chǎn)所有人、經(jīng)營人和使用人等。商品房預(yù)購人是否可以成為這里的房地產(chǎn)所有人呢?有人認為,根據(jù)《合同法》第133條關(guān)于買賣合同標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和物權(quán)變動的公示原則,如果商品房預(yù)售人按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定,在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續(xù),預(yù)售商品房的所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,這時,預(yù)購人即成為預(yù)售商品房的所有人。本文認為,預(yù)購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓的只是將來取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。預(yù)售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產(chǎn),還未到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記,預(yù)購人并沒有獲得商品房產(chǎn)權(quán),即沒有取得商品房所有權(quán),而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后,根據(jù)預(yù)購合同享有要求開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,將房產(chǎn)過戶到預(yù)購方的權(quán)利。因此,預(yù)購時預(yù)購方只獲得了期待將來取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。
那么,預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求呢?
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定。”說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下:
1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定,允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓,例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定:“預(yù)售的外銷商品住宅,在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓,否則轉(zhuǎn)讓無效。”
2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。因為預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同,轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份,它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購方,同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,而不是未竣工商品房預(yù)售方,故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格,也不必具有商品房預(yù)售許可證,但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。
3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房,如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收,預(yù)購方已經(jīng)實際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理,同時預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定,轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)移跌價風險;新預(yù)購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉(zhuǎn)讓,這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應(yīng)也有獲得利益的機會。
4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效,才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當認定無效。”從商品房的預(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項或者付清應(yīng)付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二,商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,合同履行中,預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三,預(yù)購方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購人履行合同情況。
第8篇：房屋預(yù)售合同范文
關(guān)鍵詞：商品房認購書；商品房預(yù)售合同；商品房買賣合同
1 商品房買賣中的合同
1.1 商品房認購書的基本內(nèi)容
1.1.1 商品房認購書的概念 在商品房買賣過程當中，開發(fā)商一般先與購房者簽訂認購書，作為買賣合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔義務(wù)的書面憑證。商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等。
1.1.2 商品房認購書的特征 商品房買賣認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。
1.1.3 商品房認購書的法律規(guī)定 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”[2]該條規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責于雙方當事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2 商品房預(yù)售合同
1.2.1 商品房預(yù)售合同含義 商品房預(yù)售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。[3]
1.2.2 商品房預(yù)售合同特征 商品房預(yù)售合同是遠期買賣合同，其標的物為非現(xiàn)實存在的物，而是將來的物，商品房預(yù)售中出賣的標的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對預(yù)售交易行為放任自流，買受人（預(yù)購人）承受的風險將大大高于現(xiàn)房買賣的風險，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過度投機、欺詐等違法行為。
1.2.3 商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定 在我國，商品房預(yù)售是被許可的，但對商品房預(yù)售行為進行了特別規(guī)制進行較強的國家干預(yù)。規(guī)定了專門的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]
1.3 商品房買賣合同
1.3.1 商品房買賣合同 《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
1.3.2 商品房買賣合同的法律規(guī)定 買賣合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類，所以商品房買賣合同適用我國的《合同法》；另外，由于對房屋進行交易是買受人一項特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復(fù)雜，在我國該類合同僅適用《合同法》還不足以對買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進行補充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。
2 商品房買賣中的合同之間的關(guān)系
2.1 商品房買賣中合同的相同之處 商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動產(chǎn)為標的物，都是要式法律行為，雙方當事人的權(quán)利義務(wù)是對等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買受人支付一定的對價取得一定的權(quán)利，賣方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買受人處于弱勢地位；國家對這些合同都進行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書。
2.2 商品房買賣中合同的區(qū)別
2.2.1 合同簽訂的階段不同 商品房認購書是商品房預(yù)售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對交易房屋的有關(guān)事宜進行確認而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。
2.2.2 出賣方所具有的條件不同 商品房出售方在買受方簽定認購書必須具備時前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預(yù)售合同出賣方還必須提供預(yù)售的商品房計算和確定施工進度及竣工交付日期說明；而商品房現(xiàn)售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。“一表”是指《竣工驗收備案表》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。
2.2.3 合同的內(nèi)容不同 商品房認購書不同于房屋預(yù)售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認購物業(yè)的名稱；②房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認購條件，包括認購書注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國家法律對此有明確的規(guī)定。
2.2.4 合同的法定形式不同 法律規(guī)定商品房買賣雙方簽訂認購書時不需要到國家有關(guān)機關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進行預(yù)售登記，以保護買受人的優(yōu)先購買權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，即使房屋已實際交付也不行。
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nbsp; 2.2.5 法律后果不同 認購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同前訂立《認購書》，確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認購書》對雙方均有法律約束力。認購書是獨立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預(yù)售合同。認購書雙方當事人的義務(wù)是盡最大誠信進行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當時人如期來洽談，并將認購書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同，就認為已經(jīng)誠信履行了認購書的義務(wù)。
當事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護買受方的權(quán)利，我國《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個購房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟則只能追究賣方的違約責任。
3 簽訂合同時的風險防范
3.1 簽合同時要注意的共同事項
3.1.1 審查賣方的資質(zhì)證書 房屋認購方或者買受方在簽訂合同時一定要審查賣方的資質(zhì)證書，以確定賣方有出售房屋的資格。
3.1.2 將賣方宣傳的優(yōu)惠盡量寫入合同 賣方為了促銷房屋會使出渾身解數(shù)進行宣傳，如“優(yōu)惠價格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號，但可能最終難以實現(xiàn)。購房者應(yīng)當為防止口說無憑或者對方無法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無法實現(xiàn)的后果。
3.2 不同合同的風險防范
3.2.1 防止被商品房認購書套牢的防范 ①交錢之前請多考慮。為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴您支付錢款。②簽訂商品房認購書并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協(xié)議）等內(nèi)容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認購書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權(quán)放棄認購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的幾日內(nèi)將購房者所交認購金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”。“定金”是指當事人以定金形式擔保債務(wù)未履行時，對違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金。“訂金”則屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導(dǎo)致您無法拿回自己所交的錢款。通常，在《認購書
》中有這樣的約定，在簽署《認購書》后若干時間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購房者違約，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)沒收定金。但由于認購書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購房者在這段時間發(fā)現(xiàn)問題時，面臨簽約后的風險和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對方違約要求返還款項。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。
3.2.2 簽訂商品房預(yù)售合同的風險防范 ①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進行公開銷售，簽訂商品房預(yù)售合同。《商品房預(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開發(fā)商就可能會進行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購房合同無效。對該證的審查是預(yù)防購房風險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對開發(fā)商“一房二賣”行為的風險防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過很長一段時間，如果房地產(chǎn)價格暴漲，開發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風險，購房者可以在合同中與開發(fā)商約定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]
3.2.3 現(xiàn)房買賣合同履行中的風險防范 現(xiàn)房買賣合同和預(yù)售商品房買賣合同的不同之處是一個是現(xiàn)房一個是期房，所以，買賣現(xiàn)房合同時不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項，還應(yīng)當注意其他的一些事項：①對《建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》進行審查，如果不具備，說明房屋不具備交付條件，購房者有權(quán)拒絕開發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個文件，就要與開發(fā)商對房屋進行共同驗收。如果發(fā)現(xiàn)問題存在應(yīng)暫時不接收。如果問題不嚴重，可與開發(fā)商進行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當讓開發(fā)商進行書面確認質(zhì)量問題的存在，并承諾維修期間及補償辦法。如果問題比較嚴重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過程中的風險防范。購房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對應(yīng)，交付房屋后開發(fā)商的義務(wù)并沒有履行完畢，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購房者自行完成分戶登記，此階段開發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購房者對辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。
參考文獻：
[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.
[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第一條.
[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.
第9篇：房屋預(yù)售合同范文
各盟市物價局，建設(shè)局（委）、房地產(chǎn)局（處）：
為進一步規(guī)范全區(qū)房地產(chǎn)交易市場收費行為，培育房地產(chǎn)交易市場，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)財政部、國家發(fā)展計劃委員會《關(guān)于公布取消第二批行政事業(yè)收費項目的通知》（財綜字〔1998〕112號）精神和國家、自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將房地產(chǎn)交易手續(xù)費問題通知如下：
一、收費范圍
交易手續(xù)費是指房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人提供交易場所、信息服務(wù)和交易手續(xù)等所發(fā)生費用的合理補償。
凡經(jīng)過房地產(chǎn)交易機構(gòu)辦理房屋買賣（預(yù)售）、租賃、抵押、典當、析產(chǎn)、交換（換房）、贈與、繼承、兼并房屋等房地產(chǎn)交易手續(xù)的房屋權(quán)利人應(yīng)按規(guī)定交納交易手續(xù)費。
二、收費項目和標準
1.房屋買賣交易手續(xù)費，按評估價格總額的2％收取。其中，職工按房改政策購買公有住房首次上市交易和實行差價換房的，交易手續(xù)費按評估價格的1％交納。買賣雙方各負擔一半。
2.新建商品房，按房屋預(yù)銷售價格0.7％交納，其中，經(jīng)濟適用住房（安居工程）按價格主管部門與房地產(chǎn)主管部門共同核準價格的0.5％交納。買賣雙方各負擔一半，其中賣方負擔部分，在辦理預(yù)銷售許可手續(xù)時交納。
3.租賃
（1）住宅，按租賃合同期租金總額的1％收取，出租人負擔應(yīng)收費的三分之二，承租人負擔應(yīng)收費的三分之一，在租賃期限內(nèi)按年收取，租賃期不足一年的，據(jù)實一次性征收。
（2）非住宅（包括以出租柜臺、住宿鋪位等分割出租或聯(lián)營及其它變相出租的房屋），按租賃合同期租金總額的2％收取，出租、承租雙方各負擔一半，在租賃期限內(nèi)按年收取，租賃期不足一年，據(jù)實一次性征收。
4.房地產(chǎn)抵押登記，抵押價格在1000萬元以下，按1‰收取；抵押價格在1000萬元以上部分，按0.3‰收取；收費最低起點額為50元，由抵押人負擔。
5.典當，按典當價的0.1％－1％收取，由出、承典方各負擔應(yīng)收費的一半。
6.析產(chǎn)，按房屋評估價格的0.5％－1％收取，由參加析產(chǎn)人按所得面積比例負擔。
7.交換（換房），按評估價格的0.1％－1％收取，交換雙方各負擔一半。
8.贈與、繼承，按評估價格的1％交納，由受贈人、繼承人負擔。
9.為體現(xiàn)對企業(yè)特別是國有企業(yè)改革的支持，切實減輕企業(yè)負擔，凡企業(yè)在改革，改組、改造過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，只按房地產(chǎn)評估價格的0.5％收取。
10.委托評估，凡取得國家、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的評估機構(gòu)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，接受委托，對房地產(chǎn)等級、質(zhì)量、價格進行評估，按內(nèi)價費字〔1996〕77號文件規(guī)定標準執(zhí)行。
其中，商品房預(yù)售條件評估，根據(jù)申請預(yù)售商品房（包括經(jīng)濟適用房、安居工程房）的評估價格總額按上述標準的一半收取。
經(jīng)濟適用房、安居工程房售價審定評估，根據(jù)審定價格總額按上述標準的三分之一收取。
凡按上述標準收取交易手續(xù)費的，不準再收服務(wù)費。
三、對不進入市場進行的私下非法交易行為，要根據(jù)有關(guān)規(guī)定、辦法予以查處和糾正。
四、收費管理
房地產(chǎn)交易手續(xù)費屬經(jīng)營收費，收費前應(yīng)到當?shù)貎r格主管部門辦理收費許可證，亮證收費；收費時嚴格按規(guī)定的收費項目和標準執(zhí)行，并使用稅務(wù)部門統(tǒng)一印制或監(jiān)制的發(fā)票，照章納稅，主動接受物價等部門的監(jiān)督檢查。
五、旗、縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)每年從收取的房地產(chǎn)交易手續(xù)費總額，額中提取10％交盟市房地產(chǎn)行政主管部門，其中留成60％用于盟市房地產(chǎn)市場管理工作，其余上繳自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
