商品房預售合同精選(九篇)
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第1篇：商品房預售合同范文
買受人：_________________________________________________
說明
1．本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定。
2．簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示商品房預售許可證及其他有關證書和證明文件。
3．當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內容。
4．簽訂合同前，買受人應當仔細閱讀合同條款，應當特別仔細審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內容。
5．為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳的內容，根據所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。
6．本合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。（）中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。
7．雙方當事人在履行合同中發生爭議的，可以選擇向不動產所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京市仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或外地的仲裁委員會申請。
8．雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。
北京市商品房預售合同出賣人： _________________________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營業執照注冊號：__________________________________________________
企業資質證書號：__________________________________________________
法定代表人：____________________聯系電話：________________________
委托人：____________________聯系電話：________________________
委托銷售機構： _______________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營業執照注冊號：__________________________________________________
買受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【負責人】：__________________國籍：________________
【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】：________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
共11頁，當前第1頁1234567891011
郵政編碼：______________________聯系電話：_________________________
【法定人】【委托人】：_________________國籍：______________
【身份證】【護照】【】：___________________________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯系電話：_________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規的規定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就商品房預售事宜達成如下協議：
第一條 項目建設依據
出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮建設用地批準書號】為：______________________________ ，土地使用權面積為：___________，買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房（地名核準名稱）（暫定名）為：_________，建設工程規劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。
第二條 預售依據
該商品房已由_____________批準預售，預售許可證號為：___________。
第三條 基本情況
該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：_____________，建筑層數為：__________層，其中地上___________層，地下________層。
該商品房為第一條規定項目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號。該房號為【審定編號】【暫定編號】，最終以公安行政管理部門審核的房號為準，該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一。
該商品房的用途為【住宅】【經濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________。有______個陽臺，其中________個陽臺為封閉式，________個陽臺為非封閉式。
出賣人委托預測該商品房面積的房產測繪機構是____________，其預測建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積___________平方米。有關共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二。
簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為_______________。
（如：正負零、地下一層···地上五層、···結構封頂）
本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。
第四條 抵押情況共11頁，當前第2頁1234567891011
與該商品房有關的抵押情況為：___________。
1．該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押；
2．該商品房所分攤的土地使用權已經設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。
3．該商品房在建工程已經設定抵押，抵押權人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時選擇）____________________。
抵押權人同意該商品房預售的證明及關于抵押的相關約定見附件三。
第五條 計價方式與價款
該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。其中，該商品房為經濟適用住房的，出賣人與買受人約定同時按照下列第1種方式和第2種方式分別計算該商品房價款。
該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計算該商品房價款。
1．按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米______（幣）______元，總價款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
2．按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米_________（幣）______元，總價款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
3．按照套（單元）計算，該商品房總價款為___（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
4．按照__________________計算，該商品房總價款為_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
具體約定見附件四。
本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所稱套內建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。
第六條 付款方式及期限
買受人采取下列第____種方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_____％，其余價款可以向______________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
4．其他方式。
具體付款方式及期限的約定見附件五。
第七條 出賣人保證該商品房沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。
第八條 規劃變更的約定
出賣人應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更。
出賣人確需變更建設工程規劃許可證規定條件的，應當書面征得受影響的買受人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。
第九條 設計變更的約定
（一）經規劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人。共11頁，當前第3頁1234567891011
1．該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
2．供熱、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
（二）買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。
（三）買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
第十條 逾期付款責任
買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。
（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內按照累計的逾期應付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金。
本條所稱逾期應付款是指依照第六條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2．___________________________________________________________。
第十一條 交付條件
（一）出賣人應當在___年____月____日前向買受人交付該商品房。
（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、____、____、____、____、____
項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
1．該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；
2．有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；
3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；
4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；
5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》。（XX年1月1日起進行住宅工程竣工驗收的房屋適用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件：
1．市政基礎設施：
（1）上水、下水：____年____月____日 達到_________________________；共11頁，當前第4頁1234567891011
（2）電：____年____月____日 達到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 達到______________________________；
（4）燃氣：____年____月____日 達到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________。
如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他設施
（1）公共綠地：____年____月___日 達到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 達到____________________________；
（3）公共停車場 ：____年____月____日 達到________________________；
（4）幼兒園：____年____月____日 達到 ___________________________；
（5）學校：____年____月____日 達到 _____________________________；
（6）會所：____年____月____日 達到 ______________________________；
（7）購物中心：____年____月____日 達到 __________________________；
（8）體育設施：____年____月____日 達到 __________________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三條 逾期交房責任
除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內（該時限應當不小于第十條第（1）項中的時限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金（該違約金比率應當不小于第十條第（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。
（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金。
2．__________________________________________________________。
第十四條 面積差異處理共11頁，當前第5頁1234567891011
該商品房交付時，出賣人應當向買受人出示其委托的有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數據（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預測面積發生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：
1．根據第五條按照套內建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（2）套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測套內建筑面積大于預測套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。實測套內建筑面積小于預測套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測套內建筑面積－預測套內建筑面積
套內建筑面積誤差比=________________________________ x 100%
預測套內建筑面積
2．根據第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據實測建筑面積結算房價款；
（2）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測建筑面積大于預測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測建筑面積－預測建筑面積
建筑面積誤差比= _____________________________________ x 100%
預測建筑面積
3．雙方自行約定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五條 交接手續
（一）該商品房達到第十一條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。
（二）驗收交接后，雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續的，雙方同意按照下列約定方式處理：共11頁，當前第6頁1234567891011
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費：
1．出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件。
2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。
（1）專項維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業服務費用；
（4）供暖費；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．買受人自行向相關單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費的憑據。
（1）專項維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業服務費用；
（4）供暖費；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六條 商品房質量、裝飾、設備標準的約定
（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構配件，該商品房質量符合國家和本市頒布的工程質量規范、標準和施工圖設計文件的要求。
（二）出賣人和買受人約定如下：
1．該商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。
買受人要求繼續履行合同的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
2．該商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內（該時限應當不低于60日），買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。
買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_____日的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
_____________________________________________________。
3．交付該商品房時，該商品房已經由建設、勘察、設計、施工、工程監理等單位驗收合格，出賣人應當與買受人共同查驗收房，發現有其他問題的，雙方同意按照第_____種方式處理：
（1）出賣人應當于_______日內將已修復的該商品房交付。由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。
__________________________________________________________。
（2）由出賣人按照國家和本市有關工程質量的規范和標準在商品房交付之日起_____日內負責修復，并承擔修復費用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。
（3）__________________________________________________________。共11頁，當前第7頁1234567891011
4．出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下列第______種方式處理：
（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具體裝飾和設備標準的約定見附件六。
（三）出賣人和買受人對工程質量問題發生爭議的，任何一方均可以委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測，雙方均有協助并配合對方檢測的義務。______________________________________________________。
第十七條 住宅保修責任
（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
（二）在該商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應當履行保修義務，買受人應當配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任。
第十八條 住宅節能措施
該商品房為住宅的，應當符合國家有關建筑節能的規定和北京市規劃委員會、北京市建設委員會的《居民建筑節能設計標準》（dbj01－602－XX）的要求。未達到標準的，出賣人應當按照《居民建筑節能設計標準》的要求補做節能措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。
第十九條 使用承諾
買受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同、補充協議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權與其他權利人共同使用與該商品房有關的共用部位和設施，并按照共用部位與共用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關的共用部位和設施的使用性質。
第二十條 產權登記
（一）初始登記
出賣人應當在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：
1．買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起__日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_____日內向買受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）轉移登記
1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：
（1）雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。
（2）買受人同意委托_____________向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用__________ 元人民幣（大寫）。
2．如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：共11頁，當前第8頁1234567891011
（1）買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起____日內由出賣人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一條 共有權益的約定
1．該商品房所在樓棟的屋面使用權歸全體產權人共有；
2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸全體產權人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二條 附屬建筑物、構筑物的約定
雙方同意該商品房的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物按照以下第
種方式處理。
1．出賣人出賣該商品房時，該商品房附屬的____、____、____、
隨同該商品房一并轉讓。
2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉讓
第二十三條 前期物業服務
（一）出賣人依法選聘的物業管理企業為：________________，資質證號為：________________。
（二）前期物業管理期間，物業服務收費價格為__________/月·平方米（建筑面積）。價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、_________、_________、_________。
地上停車管理費__________，地下停車管理費__________。
（三）物業管理企業按照第________種方式收取物業服務費。
1．按照年收取，買受人應當在每年的____月____日前繳費。
2．按照半年收取，買受人應當分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費。
3．按照季收取，買受人應當分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費。
（四）物業服務的內容和業主臨時公約的內容見附件七。買受人已詳細閱讀附件七有關物業服務的全部內容和業主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業管理企業提供前期物業服務，遵守業主臨時公約。
第二十四條 專項維修資金
買受人委托出賣人代交專項維修資金的，出賣人應當自受托之日起_____日內，向買受人提交專項維修資金繳納憑證。
買受人自行繳納專項維修資金（公共維修基金）的，應當在商品房交付【時】【之日起_____日內】，向物業管理企業出示專項維修資金繳納憑證。
第二十五條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起____日內向另一方當事人提供證明。
第二十六條 爭議解決方式
本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按照下列第______種方式解決：
1．提交____________仲裁委員會仲裁。共11頁，當前第9頁1234567891011
2．依法向人民法院起訴。
第二十七條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充，但補充協議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同為準。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。
第二十八條 本合同及附件共_______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。
第二十九條 自本合同生效之日起30日內，由出賣人向__________申請辦理該商品房預售合同登記備案手續。出賣人自本合同生效之日起30日內未申請預售登記的，買受人可以申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由出賣人和買受人雙方共同申請。
出賣人（簽章）：_____________________買受人（簽章）：______________________
【法定代表人】：_____________________【法定代表人】：______________________
【委托人】（簽章）：_____________【負責人】：__________________________
【委托銷售機構】（簽章）：_______【委托人】（簽章）：______________
簽訂時間：_________年_______月_____日 簽訂時間：_________年_______月______日
簽訂地點：___________________________ 簽訂地點：____________________________
附件一 房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖（應標明方位）
附件二 共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明
1．被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積。
2．參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數。
3．不分攤的共用部位。
附件三 該商品房取得抵押權人同意銷售的證明及抵押當事人的相關約定
附件四 計價方式與房價款的其他約定
附件五 付款方式及期限的約定
附件六 裝飾和設備標準的約定
1．采暖系統：
（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分戶采暖：【燃氣爐】【電采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖設備品牌：_______________________________________________。
2．保溫材料：
（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發泡聚苯板】【發泡聚安酯】【 】________。
（2）內墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。
4．內墻：【涂料】【壁紙】【 】_______________________________________。
5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。
6．室內地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實木地板】【 】________。
7．門窗：共11頁，當前第10頁1234567891011
（1）外窗結構尺寸為：_____________________________________________；
（2）開啟方式為：_________________________________________________；
（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。
8．廚房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩子】【瓷磚】【 】_________________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
（4）廚具：______________________________________________________。
9．衛生間：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩子】【涂料】【瓷磚】【 】__________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
10．陽臺：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。
11．電梯：
（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；
（2）電梯速度：_____米/秒；
（3）電梯載重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_____________________________________________________________
附件七 物業服務
（本附件內容與出賣人和物業管理企業簽訂的前期物業服務合同一致）
一、物業服務內容
二、物業服務質量
三、物業收費項目及價格
四、業主臨時公約
五、其他約定
北京市建設委員會
第2篇：商品房預售合同范文
商品房預售合同，是預售方和預購方達成的，由預售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標的物賣給預購方，預購方向預售方預付部分或全部房款，待商品房建成后，再由預售方按期將符合要求的商品房交付預購方的書面協議。商品房預售，簡單說就是把尚未建成的商品房預先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產開發經營企業可以通過收取預購方的預付款，及時籌集到大量資金投入到房地產開發中去，同時也可以使預購方取得商品房的期待權提前受益，有利于加速商品房的流轉，促進房地產市場的發展。因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是由于預售商品房現房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，由于原材料價格和土地價格大幅度漲跌，國家法律政策變動，政府行政干預等多種原因，而使商品市場價格發生異常波動，或者使合同不能履行，這種波動或者不能履行，不可歸責于商品房預售合同當事人任何一方，如果仍然完全按照原合同條款履行，必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時，就產生情更原則的適用問題。本文主要就商品房預售合同糾紛中是否應當適用、如何適用情更原則以及適用這一原則時應當注意的若干問題進行探討，意在拋磚引玉。
一、商品房預售合同糾紛中適用情更原則的必要性和可行性
無論從理論上還是實踐上來看，在商品房預售合同糾紛中適用情更原則，都是很有必要的。
（一）有利于貫徹和體現民法的公平、誠實信用原則。如前所述，情更原則的適用的實質，是平衡當事人之間的利益關系，解決顯失公平問題。
（二）保護交易安全，促進商品房流轉。如果沒有情更原則的適用，就會使商品房交易雙方當事人處在不正常的市場風險之中。不利于房地產開發經營者積極地向房地產業投資，不利于購房者踴躍購房，影響房地產市場的快速發展。
（三）審判實踐的需要。對情更，我國法律尚無明確規定，面對商品房預售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據，然而作為法院對于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。
在目前，能不能在解決商品房預售合同糾紛中適用這一原則，有沒有法律上的依據？回答應當是肯定的。因為：
第一，我國民法通則第四條規定公平、等價有償、誠實信用原則，它是適用情更原則的法理基礎，我國民事立法上對“不可抗力”的擴大解釋，不應理解為排除情更原則的適用，而應當作為處理情更問題的直接法律依據。
第二，對外貿易中承認情更。我國參加《聯合國國際貨物銷售合同》，其中第79條規定：當事人對不履行義務應負責任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對于此種障礙，沒有理由預見其他訂立合同時能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。
第三，有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會通過的《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（以下簡稱“四十七條解答”）第31條規定：“預售商品房的價格，除國家規定‘微利房’、‘解困房’等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可預以支持。”1993年5月6日最高人民法院印發《全國經濟審判工作座談會紀要》中明確提出“由于不可歸責于當事人雙方的原因，作為合同基礎的客觀情況發生了當事人不能預見的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據當事人的申請，按情更原則變更或解除”。
第四，對修改原經濟合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經濟合同法，刪去了原經濟合同法第二十七條第二項“訂立合同所依據的國家計劃被修改或取消”，第四項中的“一方當事人雖無過失但無法防止的外因”等內容，而這些規定一直被認為是適用情更原則的法律依據。有人認為修改后的《經濟合同法》不再把情更作為免責的條件之一，事實并非如此。我國在以往的民事立法中，曾試圖把情更和不可抗力加以區別；但因為情更缺乏實踐，還不能對它作出明確的立法界定。所以在立法上對不可抗力采取的是擴大解釋，其中有“不可預見”；而“不可預見”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數國家也并沒有直接規定情更為免除責任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實踐中”〔3〕。
二、商品房預售合同糾紛中適用情更的條件
在商品房預售合同履行過程中，往往發生各種復雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預售合同中適用情更的各種必備條件。
（一）必須有情事的變更
所謂“情事”，指訂約時作為合同基礎和環境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發生了異常變動。從商品房預售合同來看，發生情更主要有以下幾種情況和原因：1、因法律修改。如果商品房預售合同訂立時即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預售方沒有取得土地使用證、商品房預售許可證而簽訂的預售合同無效。如果該合同在訂立時并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實現的，可視為情更。如果當事人在訂立預售合同時可預見到法律將要變更，則無權請求情更。因為，在這種條件下，當事人理應采取其它合法措施，防止情更的發生〔4〕。2、國家政策性調整。例如國務院文件及其部委有關房地產的臨時性規定對價格幅度的調整，以及階段性的計劃方向調整等。“四十七條解答”第31條規定：“一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。”“支持”的法理依據就是情更原則。3、地方政府的行政干預。例如甲開發公司在市西部開發區內建造商品房小區，并與預購方乙簽訂了商品房預售合同；但合同履行過程中，政府決定將開發區移至市區東部，預售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區，原定的小區內配套建設項目也相繼下馬，預購方乙提出降低售價或要求解除合同的，即可考慮情更原則的適用。行政干預必須依法進行，否則干預無效，不能適用情更的原則。4、異常的市場風險。什么樣的市場風險才作為情更的內容，以及如何區分界定的問題，本文將在后面詳細討論。
（二）情更的發生不可歸責于合同當事人
情更的發生，于當事人在法律上具有不可譴責性，這種不可譴責性來自不可預見性，所謂不可預見性，是指當事人對情事的變更，在合同訂立時無法預見，且按照一般正常人的認識能力，法律上不要求他預見。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責任。如果當事人主觀上故意促使所謂情更，或由于當事人的過失（如經驗不足，市場信息不靈等）請求情更的，或者當事人已經預見到，應當預見到某些情況可能發生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風險的，或者雖然合同訂立后發生了一些情況的變化，但經當事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責于第三人的，都不能簡單地按情更對待。而應分別按合同的其他有關規定來處理。
（三）情更必須發生在合同有效期間
只有在商品房預售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發生情更。如果在合同訂立之前，就已發生情更的，則該合同是在變更后的基礎上成立的，與情更問題無涉；如果情更發生在合同消滅之后，因與合同履行無關，也不會發生情更原則適用問題。
（四）情更與合同不能履行應當有直接的因果關系
只有當情更成為履行合同不可克服的障礙，直接導致合同不能履行時，當事人才可以請求變更或者解除合同。但是必須防止當事人濫用這種請求權，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發生的情更并不必須導致合同不能履行，那么雙方仍然應當按照合同規定的條款嚴格履行。例如預售方甲房地產公司與預購方乙學校訂立了商品房預售合同，合同標的物在A市。合同有效期內，甲房地產公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產公司即以此作為情更的事由，要求解除與乙學校的預售合同。由于發生在B市的水災與本合同的履行沒有直接的因果關系，所以，不應適用情更原則。
（五）情更的發生使原合同的繼續履行顯失公平
這是適用情更原則的實質性要件。情更原則的宗旨在于實現社會公平。是否顯失公平一般由司法機關進行評判，在商品房預售合同糾紛中，由法官或仲裁員來評判。但是這種評判應當依照一般人的看法，它所體現的道德標準和法律標準應有客觀的尺度，簡言之，即有可操作性。從實踐看，如果發生下列情形使商品房預售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情更：1、因情更使預售方和預購方之間的利益關系發生嚴重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；2、主張情更一方是為了避免不當損害，同時不使對方蒙受不當損害，對方失去的，原則上只能是超出預見部分的利益；3、繼續履行合同時對合同雙方均無利益。另外，根據合同自由原則，商品房預售合同雙方可以在合同中約定情更的免責條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內，即使產生了某些意外事件，也不能免除預售方違約責任。對此，不適用情更原則，其特別約定應視為當事人放棄了情更請求權。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關條款無效，當事人仍可主張情更。
三、適用情更原則值得注意的若干問題
由于商品房預售合同發生情更的原因非常復雜，適用情更原則時主觀性很強，所以難以認定和掌握。筆者擬就如何準確區分情更與非情更的幾種情況的關系，提出幾個值得注意的問題。
（一）情更與商品房預售市場商業風險的關系
情更的一個重要構成條件，是當事人在訂立合同時對情更的發生不能預見。商品房預售市場的商業風險，是指商品房預售合同當事人因經營失利應當承擔的正常利益損失。在商品房預售合同履行中，引起商業風險的原因與引起情更的原因有時是相同的。如何區別情更與商業風險，一直是爭議較多的問題，能否正確區分二者的關系，直接關系到合同不能履行時當事人是否承擔違約責任，承擔何種違約責任。情更與商業風險的主要區別有三點：
1、二者對造成合同不能履行的客觀情況的異常變動的預見性上不同。情更適用于當事人對引起客觀情況異常變動的原因不能預見，而商業風險發生則是當事人可以預見、應當預見的。風險與利潤同在，風險大利潤高，這是房地產市場的普遍規律之一。商品房經營者中，有些人正是預見到了商業風險，而甘冒風險，進行投機交易，希望以風險為代價獲取較高的利益。然而商品房市場有賠有賺，因此，這種風險應視為商品房預售合同中應有內容，無需以合同條款來約定。如果風險超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經營者的預見能力來判斷，屬于無法預見時，則市場風險的性質就轉為情更了。
2、情更與商業風險在法律上對公平的評價不同。情更往往導致當事人利益顯失公平，因此，法律上應予再調整；而商業風險雖然也可能導致當事人雙方利益不公，但根據合同自由原則在法律上是允許的。在商業習慣上是可以接受的。
3、客觀情況是否發生根本性變化，這也是界定情更與商業風險的關鍵。如果客觀情況未發生根本變化，則屬商業風險范疇，它是一種量變；如果客觀情況發生根本性變化，使商業風險足以導致合同目的不能實現，履行困難，則屬商業上的意外風險，屬于情更，它是一種質變。
商業風險是不是都不能適用情更原則呢？一種觀點認為，應當依法保護合同，堅持契約必須嚴守原則，當事人一律不得以商業風險為由主張情更。另一種觀點認為，只要商業風險發生，使得合同當事人雙方利益不公，就應適用情更原則。筆者認為，應對商業風險進行具體分析，正常的商業風險（或叫一般風險）不適用情更原則，應適用風險自負原則；意外商業風險（或叫異常風險）可適用情更原則。區分兩種風險的標準，就是上文提到的情更與商業風險的三個區別，為便于掌握這些區別，可在商品房預售的法規中，或者商品房預售的司法解釋中，針對房地產市場情況，制定出適用情更幾種主要市場因素的量的界限，確定一個相對的風險值。但這是個難題，深值探討，也不宜過于具體。法院“應就各個具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項原則之適應性”〔5〕。最高人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印發的《全國民事審判工作座談會紀要》中，在關于房屋買賣價格問題上也提出：“一方因市場價格變動而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情更原則是一致的，充分考慮了商品房預售市場的特點。商品房預售，可以說具有期貨性質，或者說是一種遠期合同，是可以反復交易（轉讓）的合同。從市場情況看，有相當一部分商品房預售合同當事人是買預期，買價格預測，交易具有投機性，不是為獲取商品房所有權并實際占有使用，而是為了賺取商品房不同時期的價格差，獲取風險效益，許多房地產經營者也確實因此而大大獲益。所以當商業風險真正降臨到商品房經營者身上時，法律上當然要讓其風險自負，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。
但是，對于商品房價格的異常變動，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發生質變的情況下，如果符合情更，也應適用情更原則。這種情況說到底，往往是國家宏觀調控的指令性計劃政策造成的。例如國家規定的土地有償使用費、配套費、稅收費等費用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風險，對此風險，應視為超出商品房買賣雙方的預見范圍，如不按情更原則處理，則出現法律上不能容忍的不公平現象。“四十七條解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情更的余地，意在謹慎適用，從嚴掌握。
（二）商品房預售合同中情更與顯失公平民事行為的關系
情更與我國民法通則第59例規定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當事人以請求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區別，從商品房預售合同來看，主要區別有四個方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情更是由于不可歸責于當事人的事由，使訂立合同時的基礎和環境發生了根本變化，從而發生顯失平，雙方當事人對此均無過錯；而顯失公平民事行為中出現的顯失公平，多是預購方在缺乏經驗，房地產市場信息不靈，或者在商品房預售標準合同簽訂時處于不利地位，接受了預售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結果，當事人有一定過錯，屬于應當預見而未預見。
2、認定顯失公平的期間不同。情更是在商品房預售合同履行期間發生的。合同成立時，不存在顯失公平，顯失公平與否是情更后的評價；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預售合同簽訂時商品房市場行情來確定的，而不是以后來的市場行情來確定的，這種顯失公平在訂立商品房預售合同之時就已經存在。
3、請求權行使的時間要求不同。情更請求權，當事人可以在合同有效期內提出，顯失公平民事行為對合同變更、撤銷的請求權，按照有關的司法解釋，只能在合同成立時起一年內〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情更原則解除合同后，預售方、預購方不再履行各自的合同義務（如預售方不再交付商品房），未履行部分的義務，可以免除違約責任。但已經履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權請求返還或賠償（例如預購方分期預交的預付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預售合同自始無效，雙方反還財產，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規定的情況，可以追繳財產。
注釋：
〔1〕如李為民、關今華《淺述情更原則在房地產審判實踐中的運用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權》王家福主編，法律出版社，1991年第一版第393頁。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學出版社1989年版第491頁。
〔4〕《英國商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。
第3篇：商品房預售合同范文
通訊地址：____________________________________
郵政編碼：____________________________________
營業執照注冊號：______________________________
企業資質證書號：______________________________
法定代表人：________ 聯系電話：_______________
委托人：________ 聯系電話：_______________
委托銷售機構：____________________________
通訊地址：____________________________________
郵政編碼：____________________________________
營業執照注冊號：______________________________
買受人：______________________________________
【法定代表人】【負責人】：______ 國籍：_______
【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【 】：___
出生日期：____年__月__日，性別：______________
通訊地址：____________________________________
郵政編碼：__________ 聯系電話：_______________
【法定人】【委托人】 ：___ 國籍：_____
【身份證】【護照】【 】：_____________________
出生日期：____年__月__日，性別：______________
通訊地址：____________________________________
郵政編碼：___________聯系電話：_______________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、》《【 】市城市房地產轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規的規定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就商品房現房買賣事宜達成如下協議：
第一條 項目建設依據
出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得坐落（國有土地使用證的坐落）于_____________地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】為：_______________，土地使用權面積為：________，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：__________，土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日止。
出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_________，建設工程規劃許可證號為：__________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______，建設工程施工合同約定的竣工日期為：______________。
第二條 預售依據
??該商品房已由_________批準預售，預售許可證號為：______________。
第三條 基本情況
經公安行政管理部門核準，該商品房地址為：___________________。該商品房為第一條規定項目中的__【幢】【座】第__層__單元__號。
第4篇：商品房預售合同范文
地址：____________郵碼：____________電話：____________
購買方(乙方)：____________________________________
姓名：________性別：____出生：________年____月____日
國籍：____________身份證號碼：____________
地址：____________郵碼：____________電話：____________
第一條甲方經批準，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權。
地塊編號：____使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2，土地面積／m2(其中：基底分攤____m2、公用分攤____m2、其他____m2)。
第三條甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害；
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期(一次)付款(見附表一)。
第五條乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條甲方出售的樓宇須經××市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。
第十條預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條后面的附表
一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列()項解決：
1.由仲裁機關仲裁；
2.由人民法院裁判；
第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。
甲方：____________
代表人：____________________年____月____日
第5篇：商品房預售合同范文
[關鍵詞] 商品房預售，優惠廣告，生效要件，預售備案，預告登記
商品房預售是我國房地產市場近年出現的新事物 ，由于它能為房地產開發企業籌集資金 ，緩解房地產開發企業建設資金的不足 ，因而成為眾多房地產開發企業競相采用的售房模式。由于商品房預售在我國剛出現不久 ，國家有關的法律法規尚不完善 ，導致實踐中出現不少問題。本文擬就商品房預售合同的若干法律問題作一初步探討。
一、商品房預售合同的法律性質和特征
商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂 ，由預購方先支付定金或預付款 ，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。筆者認為，商品房預售合同雙方當事人的行為的本質仍是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發商接受價款負有交付房屋的義務。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質。商品房預售合同有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內容與一般買賣合同基本相同。因此，在實踐中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規定時，應按買賣合同一般規定來處理。
合同有預約與本約之分，兩者的性質及效力不同。筆者認為，商品房預售合同是屬于本約。商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。商品房預售合同，因買賣的房屋在合同成立之時，并未開工或正在施工，即是將要建設或正在建設的房屋，甚至是尚在圖紙設計過程中的樓宇，所以帶有預售字樣。但雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。上海市《土地使用權有償轉讓、房產經營管理實施細則》第19條規定：“房屋竣工驗收合格后按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續，房屋交付后，購房人應憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產登記、過戶手續。”就此類規定而言，商品房預售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此，若當事人一方違反預售合同，守約一方可以依約定內容請求對方履行。
商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同，它具備房地產買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：（1）商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。（2）商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。（3）商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。
二、購房優惠廣告的性質和效力
在現實生活中，購房優惠是商業常事，這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉，而是優惠打折。優惠廣告兌現與否直接關系到當事人雙方的利益，并對社會信用產生影響。因此，探討優惠廣告的性質與效力具有重要的法律意義。
法律對事實的規范歸根到底是對利益關系的規范，利益關系分析由此是法理分析的基礎，其對制度創立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析，預售方做優惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預購合同，以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現代商業快速發展下房地產開發企業競爭的激烈和購房者的眾多，優惠廣告最終是服務于房地產開發企業自身的利益，這應成為法律調整的立足點。從一般法理上講，優惠廣告對房地產開發企業應具有法律上的約束力，否則顯然不利于規范商業信用和保護廣大購房者的利益。試想，如優惠廣告因對房地產開發企業無約束力而滿天飛，作為社會秩序的廣大購房者的利益亦無從保護，最終房地產開發企業的利益也將受損。
在筆者看來，優惠廣告應是附條件的單方承諾行為。[1]簡言之，即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優惠，該承諾直接約束廣告的商家。單方法律行為也叫單獨行為，其特點是不需要他人同意即能發生法律效力。[2]優惠廣告從形式即表現為一種承諾，將優惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認其對于廣告主的效力，避免邏輯上的復雜化和基于邏輯中間環節在實際處理中所產生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關系上看，正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設或虛擬狀態。以訂立合同作為兌現讓渡利益的方式，符合優惠廣告下當事人雙方的實際。從學理上，從有利于維護當事人的利益和交易安全考慮，把優惠廣告作為單方行為可以強化對廣告人的拘束，擴大享有報酬請求權的范圍，減輕相對人在求償時的舉證責任。
優惠廣告與要約邀請相似，但優惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請，是指希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請有三個特點：（1）它是指一方邀請對方向自己發出要約；（2）它不是一種意思表示，而是事實行為，是訂立合同的預備行為；（3）它對要約邀請人原則上無約束力，要約邀請人撤回要約，只要沒有給要約善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人不承擔法律責任。[3]一般而言，商業廣告即屬要約邀請，《合同法》第15條對此有明確規定。一般商業廣告作為要約邀請，在內容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時，商業廣告發出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔不可預見的違約責任。[4]可見，一般商業廣告的內容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內容上符合要約的規定，則應視為要約，《合同法》第15條對此亦有規定。據此，優惠廣告應不同于一般商業廣告，兩者內容并不一致。優惠廣告通常即涉及合同價金，而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優惠廣告雖同一般商業廣告一樣，有推銷某種商品或服務的作用，但并不等于一般商業廣告。換言之，優惠廣告雖有要約邀請的作用，但并非要約邀請。
優惠廣告作為附條件單方承諾，對房地產開發企業產生約束力，在雙方訂立合同時生效，在房地產開發企業不履行其單方承諾的義務時，應承擔相應責任。由此，優惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權利義務。換言之，房地產開發企業與購房者的法律關系實際上是廣告和優惠廣告的結合。在雙方發生爭議時，如兼涉及合同和優惠廣告，應作為一個法律關系對待。當房地產開發企業在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對房地產開發企業產生法律上的約束力。
三、商品房預售合同的生效要件
1、預售方主體資格條件
預售方主體分為兩種情況：（1）開發企業自行銷售；（2）開發企業委托中介機構銷售。自行銷售的開發企業必須是具有獨立法人資格，取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。對于委托房地產中介服務機構進行商品房預售的，房地產開發企業對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構在預售商品房或進行商品房預售宣傳時，要出示房地產開發企業的委托書，委托書必須載明委托單位的權限。此外商品房預售的開發企業還必須滿足我國1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）對預售商品房主體資格所作的嚴格限定：（1）預售方必須是經土地管理部門核準，已全部交付土地使用權出讓金，取得了商品房開發項目的土地使用權；（2）商品房屋的開發項目已經當地計劃管理部門立項，已申領了固定資產投資許可證；（3）持有建設工程規劃許可證；（4）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和峻工交付日期；（5）預售方已向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得了《商品房預售許可證》的。
2、商品房預售合同雙方意思表示真實一致
由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護。
3、商品房預售合同內容的合法性
預售合同必須遵守我國現行法律、法規的規定，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序和損害社會公共利益。
4、商品房預售合同形式的合法性
商品房預售合同屬不動產買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內容比較復雜。為保護當事人合法權益，我國法律法規規定，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續。《城市房地產開發經營管理條例》明確規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同”，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售合同簽訂后，“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”，建設部1994年11月15日的《城市商品房預售管理辦法》也明確規定：“商品房預售，房地產開發經營企業應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。
四、建立商品房預售合同的預告登記制度
（一）登記備案的行政法意義
上文中提到的商品房預售合同生效要件的第四個生效要件，是我國對于商品房預售合同的登記備案制度。從實踐來看，商品房預售合同備案只具有行政意義。《城市商品房預售管理辦法》第13條規定：“開發企業在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產管理部門處以罰款。……[3]未按規定辦理備案和登記手續的……”由此可見，合同備案與否導致的是行政責任，不辦理合同備案只是讓開發企業承擔一定的行政責任，并沒有承擔合同無效的民事責任。從行政立法與民事立法的分工來看，應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，而民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系。這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；行政責任與民事責任發生競合時，同樣應依據這兩種法律規范，分別處理，分別承擔相應責任。如果以違反行政性規范為由而導致民事行為無效，相當于用行政法規調整民事法律關系，也就混淆了兩種法律規范的作用。在此方面，最高人民法院最近頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）是比較符合實際的，該解釋第六條規定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”
因此，筆者認為，預售合同備案的法律性質是國家對商品房預售行為的行政管理行為和措施。
確立登記備案制度，從立法的原意來說，主要目的在于從行政管理的角度和試圖規范整個商品房預售市場所做出的規定。當然，經過法律本身的不斷發展，同時也由于經濟的不斷發展，商品房預售合同登記的法律意義也在發生變化，其已經由一種行政管理效力向確立一種法律權利，尤其是賦予該登記以一定的物權效力發生轉變。
（二）登記備案與預售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預售合同的效力
根據民法的一般原理，以及根據合同法及相關司法解釋的規定，法律行為的效力是否以登記為準，應以法律規定為準；在法律沒有明確規定合同沒有登記，合同無效的，登記本身并不影響到合同的效力。如前所述，法律對于商品房預售都要求進行登記，但同時又都明確指出登記只是備案，同時并未明確規定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說，商品房預售合同登記只是從行政管理的角度，要求備案，合同的效力是另外一個問題。這一點，在當前理論界已經取得了一致的認識。最高人民法院的有關司法解釋中，都體現了這樣一種精神，即設立商品房預售合同登記備案制度的核心目的在于加強對商品房預售的行政管理，商品房預售合同的效力與登記備案是相分離的。《最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋（一）》第九條規定“……法律、行政法規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”依據該條，凡法律、行政法規規定了合同應當辦理登記手續但未同時規定合同登記后才生效的，如果當事人沒有依照法律、行政法規定辦理登記手續的，合同效力不因此受到影響，即如果合同除未登記外都合法，那么合同生效。關于商品房預售登記與預售合同本身的效力關系問題，最高人民法院最近頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第六條的規定（見前文），很顯然是明確了二者相分離，登記與否不影響合同效力的問題。
現行法律規定已對合同債權行為和登記產生物權效力的行為進行了區分，將合同備案行為和預售合同效力捆綁在一起不符合民法理論，更與有關的法律規定不相吻合。如果因預購人沒有辦理預售合同備案，就導致預售合同無效，就不能保障雙方當事人的合法權益。實踐中，假如因開發企業違法不能辦理預售合同備案，預購人也要承擔合同無效的后果，對預購人不利；或者因預購人原因不能辦理預售合同備案，開發企業也要承擔合同無效的后果，則對開發企業不利。所以，預售合同是否辦理備案不應影響合同效力。我們判斷商品房預售合同是否生效的主要標準，應是上文談到的四個生效條件，而不應該把商品房預售登記看作商品房預售合同的生效要件。登記備案與預售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預售合同的效力。
（三）登記是商品房預售合同的對抗要件
在實踐中 ，對商品房預售合同的登記是合同的有效要件 ，還是對抗要件 ，學者們的看法并不一致。我們認為 ，商品房預售合同的登記是合同的對抗要件 ，而不是有效要件。首先 ，從法律的規定來看 ，如前所述 ，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》都規定 ，預售方應當將預售合同報有關部門登記備案。這就十分明確地說明 ，商品房預售合同簽訂在先 ，登記備案在后 ，而登記機關只能對有效的商品房預售合同予以登記備案 ；其次 ，在商品房預售合同中 ，預購方處于比較弱的地位 ，面臨的風險比預售方要大得多。所以 ，如果認為登記備案是商品房預售合同的有效條件 ，那么沒有經過登記備案的預售合同就是無效合同。這樣 ，一旦商品房預售合同沒有登記備案 ，預售方就不會受合同的約束 ，可以任意將商品房再預售第三人 ，預購方也就無法追究預售方的違約責任 ，這極不利于保護預購方的利益。所以 ，登記備案不是商品房預售合同的有效條件 ，而應當是對抗要件。
（四）改造商品房預售備案制度為預告登記制度，賦予其準物權的效力
在我國商品房預售過程中，當開發房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購人基于預售合同享有商品房建成之后獲得產權的債權請求權，然而債權請求權是一種只能向特定的相對人主張的權利，即相對權。預售人在預售合同簽定后仍然一直占有標的物，此時，預售人雖然負有于將來約定的時間轉移不動產所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，預售人很有可能將房屋賣給第三人，即出現“一物數賣”的情況。而出現上述情況，由于預購人只享有債權請求權這種相對權，因此預購人的合法利益得不到有效保護，進而損害預購人利益，不利于交易安全，破壞了交易秩序。
為保護預購人的利益，《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條規定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。”經過分析這一規定，不難發現，此時雖有違約制度予以救濟，預售人的處分行為并未得到充分控制，預購人的交易目的并沒有實現，因此需要在法律上設計一種制度來對預購人進行更充分的救濟，以保護交易的安全。在大陸法系，采取的是不動產預告登記制度。保全不動產物權的請求權，是預告登記制度的出發點和歸宿所在。
所謂預告登記是指為了保全債權的實現，保全物權的順位請求權等而進行的提前登記。[5]它是與本登記或者終局登記相對應的一個概念。預告登記作為一種制度，源于德國。《德國民法典》第883條[預告登記的性質和效力]規定：“為保全目的在于轉讓或廢止一項土地上的物權的請求權，或者土地負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內容或其順位的請求權，可以在土地登記薄中將其納入預告登記的。被保全的請求權附條件或者附期限時，預告登記也為許可。預告登記之后，對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的請求權的一部分或者全部構成損害的處分，為無效。以強制執行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產管理人所為之處分，亦同。”[6]自德國民法創設預告登記制度以來，大陸法系的一些國家，也設立了這一制度。如《瑞士民法典》第960條第二款規定：“處分的限制，經預告登記后，始得對土地后取得權利有對抗的效力。”[7]臺灣地區《土地法》第 79條規定：“關于土地權利移轉之請求權，得申請保全之預告登記。此項預告登記未涂銷之前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權有妨礙者無效。”[8]隨著不動產交易的發展，預告登記制度的適用范圍擴展到土地以外的不動產交易，尤其是附著于土地之上的房屋。
預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，以確保權利人于將來能夠取得物權 ，它具有排他性 ，可以對抗第三人。預告登記是將物權法的規則施加于債權法 ，給予屬于債權法的請求權以排的物權效力 ，其本質屬于物權法向債權法的擴張。[9] 預告登記制度的現實意義是，解決所有權保留買賣中，在合同成立后，標的物所有權轉移前，買受人基于合同產生的移轉房屋所有權這樣一種債權所有權得不到保護的問題。預告登記制度賦予買受人的債權請求權以物權的效力，對于經預告登記的請求權，可以對抗不動產的所有人其他物權人，也可以對抗任意第三人，具有了絕對性和排他效力。所以，王澤鑒先生認為，預告登記制度與“買賣不破租賃”一樣，都是債權物權化的重要表現。[10]
在我國，盡管通過一系列司法解釋、相關部門規章的規定，逐步賦予了預售商品房預售登記以一定的法律效力。但是由于有關規定散見于不同的司法解釋或地方性法規中，規定的內容也相對比較雜亂無章，甚至是零星的、破碎的，對于賦予商品房預售登記相應的法律效力內涵方面仍然缺乏比較全面、體系化的規定。這與商品房預售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。
目前，我國現行法律未對期房買賣的預告登記作出規定，但從實務工作和法學界主流觀點來看，應建立預告登記制度。因此，我國應當根據物權立法的進展將現有的商品房預售登記制度適時地改造為預告制度。當前物權立法正在推進，由梁慧星先生主持的《中國物權法草案建議稿》第35條、第36條、第37條對于預告登記制度中的效力、涂銷及義務人的抗辯等問題做了規定。[11]我們通過把商品房預售登記備案制度改造為與預告登記制度，可以更好的保護購房者的利益，克服商品房預售備案制度的缺陷，促進房地產市場持續健康發展。
我國所建立的商品房預售合同的預告登記制度，應使預告登記請求權的物權性質得到法律的承認。這種預售合同登記所產生的一種請求權 ，有學者將其稱之為準物權。[12] 預告登記的請求權作為準物權，應具有以下四個方面的物權效力：
（1）保全效力。主要為保障以發生不動產物權變動為目的的合同債權等請求權將來肯定發生預期物權效果的法律效力。在不動產債權行為成立之后、不動產物權轉移之前，雖然不動產所有權人已經承擔了未來轉移其所有權或其他物權的義務，但由于合同相對人享有的債權無對抗第三人的效力，僅靠債權的請求權，債權行為的目的不一定能實現。如果將這種請求權以預告登記的方式登記，不動產出賣人違背預告登記所為的變更或處分不動產的行為就會無效，經預告登記的請求權就會得到保證。
（2）順位保護效力。順位，是不動產物權在不動產登記簿上依設立的時間先后在排列的順序中所占據的位置。順位的確立，取決于登記的先后順序，先登記順位的物權優于后登記順位的物權，只有先登記的順位的物權實現后，后順位的物權權利才能實現。預告登記在保全請求權實體權利的同時，還保全可請求權的順位，即依靠登記而為請求權人取得了在先的有利順位，使其具有排斥后續登記權利的效力。
（3）破產保護效力。相對人破產時，經預告登記的請求權具有排斥債權人保障其將來實現物權的效力。如果請求權的履行條件已經成熟或者期限已經到來，該請求權的內容為轉移所有權，請求權人可以行使取回權；如果該請求權內容為設定抵押權，請求權人可以行使別除權。預告登記的請求權不當可以對抗不動產所有權人和其他物權人的意思而使保全請求權人達到取得不動產權利的目的，而且還可以在不動產物權人破產時對抗其他的債權人而確保保全請求權目的的實現。
第6篇：商品房預售合同范文
地 址：___________________________________
郵 碼：_______________ 電話：_____________
購買方（乙方）：_________________________
姓名：
性 別：
出生 年 月 日 國藉：
身份證號碼：
地址：
郵 碼：
電話：
第一條 甲方經批準，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權。
地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號（第__層）。建筑面積____㎡，土地面積／㎡（其中：基底分攤____㎡、公用分攤____㎡、其他____㎡）。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害；
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／㎡，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期（一次）付款（見附表一）。
第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經XX市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列（ ）項解決：
1.由仲裁機關仲裁；
2.由人民法院裁判；
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
第7篇：商品房預售合同范文
法定代表人：仰融，董事長。
委托人：宋蘆生，男，漢族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市區紅星路135號15幢302號，該公司總經理。
委托人：李默，北京市創世律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司，住所地江蘇省南京市白下路91號匯鴻大廈15樓。
法定代表人：馬馳，董事長。
委托人：倪同木，江蘇天豪律師事務所律師。
委托人：倪明，江蘇天豪律師事務所律師。
原審被告：合肥華僑經濟開發公司，住所地安徽省合肥市天長路70號。
法定代表人：丁華榮，總經理。
原審被告：合肥華華豐畜禽經濟開發有限責任公司，住所地安徽省合肥市合六路291號西郊井崗鋪。
法定代表人：崔建望，董事長。
委托人：丁華榮，男，漢族，1956年8月24日出生，住安徽省合肥市西市區蕪湖路31號515室，該公司董事。
上訴人合肥東方房地產開發有限公司（以下簡稱東方公司）為與被上訴人江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司（以下簡稱匯鴻公司）、原審被告合肥華僑經濟開發公司（以下簡稱華僑公司）和合肥華豐畜禽經濟開發有限責任公司（以下簡稱華豐公司）債務轉讓、商品房預售合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院（2001）皖民一初字第02號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
經審理查明：1997年6月6日，東方公司與合肥合利物業發展有限公司（以下簡稱合利公司）簽訂《翠竹園小區整體轉讓協議書》，約定東方公司將小區以1.5億元人民幣轉讓給合利公司。合利公司根據東方公司的全權委托書組建經營、管理、銷售、財務機構，保證翠竹園項目的交接。移交后小區項目所發生的債權債務由合利公司負責。協議書簽訂之日起，東方公司向合利公司移交土地證、規劃許可證、建筑執照、施工圖紙及相關技術資料、東方公司總經理給合利公司的全權委托書，此外還有東方公司的公章、財務專用章、合同專用章及有關法律文件等。
1997年6月24日，東方公司總經理宋蘆生出具《委托書》一份，內容是：根據東方公司業務發展需要，即日起授權丁華榮全權負責經營有關公司業務。該《委托書》上有宋蘆生的簽名和東方公司章。丁華榮時任合利公司副總經理、華僑公司副總經理、華豐公司董事。
1997年6月25日，華僑公司向江蘇省土產進出口集團股份有限公司（以下簡稱土產公司）出具蓋有公司章和法定代表人名章的文件一份，內容是：經97年6月25日土產公司與華僑公司核對往來帳項，截止1996年12月31日華僑公司尚欠土產公司48743616.8元，華僑公司確認上述債務無誤。
1997年7月2日，丁華榮用華僑公司的信函紙出具“收條”一張，內容是：今收到東方公司公章、財務專用章、營業執照副本、貸款證。“即日起如發生有關一切問題由我負責全權處理并承擔一切法律責任。”
同年7月15日，東方公司致函給合利公司、華僑公司、華豐公司法定代表人丁華俊和合利公司副總經理丁華榮，稱因合利公司沒有履行完畢《翠竹園小區整體轉讓協議書》中約定的有關付款的協議內容，同時獲如合利公司用東方公司印章和土地證在銀行簽訂貸款抵押擔保合同書，因此東方公司決定收回其公司印章并取消對丁華榮的《委托書》。7月19日，華僑公司致函東方公司總經理宋蘆生，稱15日來函收悉，“我方所拿貴公司印章僅為輸土地變更之用，在辦理完土地變更手續后印章完好交還貴司”。但直至1998年10月，東方公司印章仍未收回。
1997年12月11日，丁華榮代表東方公司與土產公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》一份，合同約定：土產公司向東方公司預購工程編號為A114、B110、B111、B113、B114、B116棟，建筑面積20155.28平方米的住宅房屋，售價每平方米2425元，購房款合計48876550元。第3條約定，土產公司以華僑公司出具的“債務確認書”載明的債權中相當于購房款的部分全額充抵其應付的購房款，1元債權充抵1元購房款。合同一經簽訂，土產公司對華僑公司的債權中相當于購房款的部分即轉讓給東方公司。對剩余部分債權土產公司保留對華僑公司的追索權，但此時應視同土產公司已向東方公司全額支付購房款，工方公司應立即向土產公司開具已收到全額購房款的收款收據。東方公司向華僑公司主張債權的時間和方式由雙方另行協商，但不影響東方公司和土產公司雙方的權利義務。東方公司應于1998年7月31日前將房屋交付土產公司，否則除非土產公司同意，土產公司有權隨時解除合同，東方公司向土產公司支付購房款總額10%的違約金。合同解除后，三方的債權債務轉讓關系隨之解除，土產公司有權依華僑公司出具的債務確認書向華僑公司主張債權。該合同蓋有東方公司、華僑公司、土產公司的印章，丁華榮代表東方公司簽名，丁華俊代表華僑公司簽章，張云龍代表土產公司簽名。
合同簽訂當天，丁華榮向土產公司出具了其為經辦人并簽字的總計48876549.93元的購房款收據，加蓋了東方公司的財務專用章，但財務主管、記帳、出納、審核各項皆為空白。東方公司沒有收到匯鴻公司實際的購房款。
另查明，土產公司于1998年1月更名為江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司。翠竹園小區B區房屋沒有取得《商品房預售許可證》。
1998年10月19日，東方公司、華僑公司、華豐公司與匯鴻公司簽訂《協議書》一份，載明：東方公司要求延遲交付匯鴻公司購買的翠竹園住宅小區6棟房屋。由于東方公司不能按期交房構成違約，應于1999年2月28日前支付給匯鴻公司購房款10%的違約金。匯鴻公司同意東方公司在1999年2月28日前向匯鴻公司交付房屋。華僑公司、華豐公司為東方公司延遲履行交房義務提供保證并愿意對東方公司交付房屋及支付違約金承擔連帶責任。合同蓋有東方公司、華僑公司、華豐公司的印章，丁華榮代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家在合同上簽字。
再查明，東方公司與合利公司簽訂的《翠竹園小區整體轉讓協議書》，因合利公司的法定代表人丁華俊被舉被涉嫌詐騙被捕，合同沒有得到全部履行。
2001年2月28日，匯鴻公司向安徽省高級人民法院起訴，請求被告東方公司、華僑公司、華豐公司履行交付房屋的義務并支付違約金8455643元。
一審法院認為：東方公司出具委托書、公章及翠竹園小區的開發資料的真實意思是為辦理翠竹園小區轉讓手續。丁華榮以東方公司名義與匯鴻公司簽訂商品房預售合同，沒有東方公司的追認，丁華榮的行為應屬無權行為。但根據《中華人民共和國合同法》第四十九條的規定，行為人沒有權、超越權或權終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效。丁華榮以東方公司名義簽訂商品房預售合同時，出具了東方公司的授權委托書、公司公章、財務專用章、營業執照副本和翠竹園小區的相關開發資料，客觀上形成了丁華榮有簽訂商品房預售合同的權的表象。盡管東方公司曾函告丁華俊和丁華榮收回其授權委托，丁華俊也回函稱東方公司印章僅為辦理土地使用權變更手續之用，但此函件沒有對外公示，東方公司未能收回其公章，因此匯鴻公司有理由相信丁華榮有權。丁華榮代表東方公司與匯鴻公司簽訂商品房預售合同所產生的法律后果應由東方公司承擔。在1998年10月9日的《協議書》中，丁華榮雖然代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家簽字，但系代表合同一方為保證匯鴻公司債權實現所為，不符合雙方的特征。華僑公司對其1997年6月25日向匯鴻公司出具的債務確認書當庭表示對其真實性不持異議，因此對華僑公司要求匯鴻公司舉證說明債務形成過程的答辯意見不予支持。由于翠竹園小區B區沒有取得商品房預售許可證，因此根據《中華人民共和國房地產管理法》的規定，匯鴻 公司與東方公司簽訂的商品房預售合同中關于B區五幢房屋的預售部分無效。東方公司應履行向匯鴻公司交付A114幢房屋的義務并支付延遲交付的違約金。翠竹園小區A114幢房屋已經出售36套，絕大部分購房戶已經入住，因此東方公司還應向匯鴻公司交付與A114幢已出售房屋面積和樓層相同的房屋。由于合同雙方對不能交付合同約定的房屋的違約責任未作約定，因此對東方公司不能全部交付A114幢房屋的責任問題不予處理。東方公司雖然沒有收到匯鴻公司的購房款，但根據合同約定，匯鴻公司對華僑公司的債權轉移給東方公司并以此購買商品房，東方公司出具了收款收據，證明東方公司同意代華僑公司承擔對匯鴻公司的債務。翠竹園B區五幢房屋的預售被確認無效后，東方公司應按合同約定的價格向匯鴻公司返還購房款。華僑公司、華豐公司應對東方公司未履行交付房屋的義務及東方公司逾期交房的違約金承擔連帶責任。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、《中華人民共和國房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項、《中華人民共和國擔保法》第十八條、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第一條、《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第八條之規定，該院判決：一、匯鴻公司與東方公司、華僑公司簽訂的《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》及《協議書》中關于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的預售部分無效，其余部分有效；二、東方公司于判決生效后30日內向匯鴻公司交付翠竹園小區A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹園小區內面積為1124平方米的房屋（與A114幢已經出售的36套房屋面積相同、樓層相同）；三、東方公司于判決生效后30日內向匯鴻公司交付延遲交房違約金1040116.4元，華僑公司、華豐公司承擔連帶責任；四、東方公司于判決生效后30日內返還匯鴻公司購房款38475386元；五、駁回匯鴻公司其它訴訟請求。一審案件受理費252288元，由東方公司負擔176601.6元，匯鴻公司負擔50457.6元，華僑公司、華豐公司負擔25228.8元。財產保全費211030元，由東方公司負擔147721元，匯鴻公司負擔42206元，華僑公司、華豐公司負擔21103元。
東方公司不服一審判決向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，駁回匯鴻公司的訴訟請求。理由是：1、一審法院關于表見的認定是錯誤的。匯鴻公司對丁華榮的權未盡必要的審查義務，不能僅憑東方公司總經理開具的授權范圍為“經營”的委托書就認定丁華榮享有權。本案名為商品房預售，實為債務轉讓，即由東方公司承擔華僑公司對匯鴻公司的全部近5000萬元的債務，而東方公司營業執照的注冊資金僅為2000萬元，對此公司總經理宋蘆生無權決定。丁華榮的無權行為不具有代東方公司承擔華僑公司債務的權客觀表象，匯鴻公司完全能夠推斷出丁華榮所獲授權為有限授權，匯鴻公司認定丁華榮為有權，在主觀上存在惡意或重大過失。2、合同簽訂過程中存在雙方甚至三方的行為，違反相關的法律規定。3、B區房屋沒有取得預售許可證，本案合同標的在法律上明顯履行不能，匯鴻公司對此明顯疏忽。4、《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》及《協議書》中俁同當事人之間不平等，東方公司的利益沒有得到保護。東方公司沒有收到預售房款，匯鴻公司與丁華榮竟合謀開具收款收據，其目的就是讓東方公司為華僑公司承擔債務。匯鴻公司長期以來也一直沒有要求東方公司將收款收據更換為正式發票。購房款收據沒有相應的基礎關系支持，不能適用票據無因性理論。丁華榮以東方公司名義對華僑公司承諾擔債務屬自己和雙方。對此，匯鴻公司應為明知。5、按照房地產管理法第44條和建設部《城市商品房預售管理方法》第十條的規定，商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設，預售合同應報縣級以上人民政府房地產主管部門和土地管理部門登記備案。匯鴻公司回避并違反了法律規定。6、自預售合同簽訂后，即使合同已經延遲履行，匯鴻公司也沒有向東方公司主張過債權。7、對于合同無效，東方公司沒有主觀過錯，亦未因該合同無效造成任何經濟損失，因此東方公司不應承擔任何責任。8、東方公司對于消除丁華榮非法權的不良影響已盡勤勉義務，包括去函取消對丁華榮的委托并請求安徽省高級人民法院在1998年8月當庭收繳合利公司持有的東方公司印章。9、《協議書》中載明，華僑公司和華豐公司對東方公司交付房屋及支付違約金承擔連帶責任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔連帶責任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔連帶責任不妥。10、一審法院認定B區房屋的預售行為無效，同時卻判令東方公司返還38475386元的購房款，是將無效合同按有效處理，沒有法律和合同依據。房屋預售合同中約定，如東方公司不能履行交房義務，合同解除后，匯鴻公司仍向華僑公司主張債權。丁華榮開具收款收據時欠缺相應的權和民事行為能力。國家稅務局《關于對外商投資企業和外國企業發票管理的暫行規定》第十四條規定：任何單位和個人未經稅務機關批準不得用白條或其他收款憑證代替發票。東方公司是中外合資企業，丁華榮開具收款收據的行為無效。
匯鴻公司答辯稱：簽訂合同時，匯鴻公司盡到了合理的審查義務，聘請了律師參與訂立合同。匯鴻公司沒有見過合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》。東方公司的委托書中沒有限定丁華榮的權限，也沒有及時對外公示撤銷授權或向善意第三方通知情況。認為丁華榮在匯鴻公司簽訂商品房預售合同時是有權。請求維持一審判決。
丁華榮華豐公司、華僑公司發表意見稱：華僑公司與土產公司之間債務的形成是十幾年的交易中產生的。華僑公司提出以合利公司收購的翠竹園小區在建房屋以預售的方式沖抵該筆債務，土產公司對合利公民事與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》是明知的，在簽訂商品房預售合同時丁華榮向匯鴻公司提供了這份合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》。合利公司與東方公司之間的賬目已經進行清理。丁華榮應土產公司要求開具的收款收據時匯鴻公司實際上并未付款。
本院認為：丁華榮作為合利公司和華僑公司的副總經理，在1997年12月11日代表東方公司與土產公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》時明知東方公司總經理《委托書》的授權目的和范圍，在東方公司已取消對其的委托授權的情況下，卻仍代表東方公司與匯鴻公司簽訂與《翠竹園小區整體轉讓協議書》無關的商品房預售合同，是沒有權的行為。《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》的內容本身不是單純的商品房預售，該合同的目的就是為了使匯鴻公司實現其對華僑公司的債權，其實質是華僑公司以東方公司的房屋向匯鴻公司抵償其債務，商品房預售只是以上目的的表現形式。對于以東方公司的房屋抵償華僑公司的債務，丁華榮沒有東方公司任何形式上的授權，匯鴻公司也沒有理由相信丁華榮有權。一審法院認定本案中表現成立不當。丁華榮身為華僑公司副總經理東方公司表示以其房產為華僑公司償債，屬于自己的行為，該行為不發生法律效力。因此，《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》第3條關于匯鴻公司付款行為的約定是無效的。一審法院認為丁華榮開具的收款收據表明東方公司同意代華僑公司承擔對匯鴻公司的債務的認定是沒有依據的。丁華榮的簽訂該合同時東方公司的行為明顯損害東方公司的權益，匯鴻公司明知丁華榮的身份，在簽訂《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》時未盡合理的審查義務，存在疏忽和懈怠，對該行為無效負有過錯。丁華榮以東方公司名義向匯鴻公司開具收款收據的行為，也是不發生法律效力的。匯鴻公司未支付購房款，一審法院認定翠竹園小區B區預售合同因未取得預售許可證而無效，卻判決東方公司向匯鴻公司返還購房款，系適用法律錯誤。綜上，本院對匯鴻公司起訴要求東方公司、華僑公司、華豐公司交付房屋的訴訟請求不予支持，根據《中華人民共和國合同法》第四十八條、第四十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項和第（三）項的規定，判決如下：
一、撤銷安徽省高級人民法院（2001）皖民一初字第02號民事判決；
二、駁回匯鴻公司的訴訟請求。
第8篇：商品房預售合同范文
1995年6月16日，市房地局、市工商局下達《關于本市商品房預售、出售使用標準合同文本的通知》，在全市范圍內推行了商品房預售、出售標準合同文本（以下簡稱95版合同文本）。這一措施實行二年來，在規范商品房轉讓合同，維護商品房轉讓當事人的合法權益方面起到了積極作用。為進一步發揮規范的合同文本在促進本市房地產市場健康發展中的重要作用，根據《上海市房地產轉讓辦法》，市房地局會同市工商局對95版合同文本作了重新修訂，修訂后的文本作為商品房預售、出售合同示范性文本在全市范圍內推行。現就有關事宜通知如下：
一、商品房預售、出售合同示范文本分為《上海市內銷商品房預售合同》、《上海市外銷商品房預售合同》、《上海市內銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡稱97版合同文本），由市房地局制定、市工商局監制。
二、97版合同文本的預售合同與出售合同是相互獨立的合同文本。預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用后持預售合同可直接辦理過戶手續；出售合同適用于未經預售階段的商品房現房（竣工驗收合格、取得房地產權證的商品房）銷售。
三、各房地產開發企業在預售或出售商品房時，一般應采用97版合同文本與承購人訂立合同。如不采用97版合同文本而自行擬定合同文本的，應將自擬合同文本送上海市房屋土地管理局審核批準。
四、房地產開發企業在1998年5月31日前仍可采用原已購買的95版合同文本與承購人訂立合同。
五、97版合同文本統一印制，由各房地產交易中心向社會公開發售，購買份數、對象不受限制。
本通知自下達之日起執行。
附：
《上海市內銷商品房預售合同》示范樣本（略）
《上海市外銷商品房預售合同》示范樣本（略）
第9篇：商品房預售合同范文
地址：____________郵碼：____________電話：____________
購買方(乙方)：____________________________________
姓名：________性別：____出生：________年____月____日
國籍：____________身份證號碼：____________
地址：____________郵碼：____________電話：____________
第一條甲方經批準，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權。
地塊編號：____使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2，土地面積／m2(其中：基底分攤____m2、公用分攤____m2、其他____m2)。
第三條甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害；
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期(一次)付款(見附表一)。
第五條乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條甲方出售的樓宇須經××市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。
第十條預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列()項解決：
1.由仲裁機關仲裁；
2.由人民法院裁判；
第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。
甲方：____________
代表人：____________________年____月____日
