物業管理法精選(九篇)
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第1篇：物業管理法范文
物業管理行業是關系到千家萬戶的新興行業，對于社會的和諧發展具有十分重要的作用。現代專業化的物業管理是一種適應社會主義市場經濟體制的房屋管理模式，對管理各方的權利義務要求十分嚴格，法律關系十分明確。隨著社會的進步和房地產業的發展，業主和政府管理部門對物業的管理水平、物業管理企業和從業人員提出了更高的要求。物業管理從業人員不僅應具備物業管理的專業知識和專門技能，還必須掌握相應的法律知識，才能保證物業管理工作的規范進行，預防行業風險，減少行業糾紛，滿足居民日益增長的需求。
目前，物業管理企業與業主之間的關系不順等問題逐漸顯現，物業管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業管理法制建設相對滯后，另一方面是物業管理當事人法律意識淡薄，物業管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業管理行業的快速發展，提高物業管理從業人員的整體素質，提高廣大業主和使用人對物業管理法律法規的掌握和應用能力，已經成為一項緊迫的任務。
《物業管理法規》這門課正是針對上述問題而對物業管理專業開設的一門主要課程，然而物業管理涉及的法律關系十分復雜，法律關系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產開發商、物業管理企業、業主、物業使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關部門。因此，《物業管理法規》課要求掌握的法律法規種類也非常多，不僅要掌握《物業管理條例》等專門針對物業管理的行政法規，也要掌握與物業管理相關的《合同法》、《城市房地產管理法》、《價格法》、《招標投標法》、《環境保護法》等適用于物業管理活動和糾紛處理的法律規范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關物業管理的行政法規，也要掌握《物業管理企業資質管理試行辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業服務收費管理辦法》、《前期物業管理招標投標暫行辦法》等有關物業管理的行政規章及地方性法規、規程和技術標準等。因此，要在有限的課時內完成教學任務，使學生掌握大量的知識點并能在實際中靈活應用，必須結合中職學校學生的自身特點，采取恰當的教學方法。中職學校以職業技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應用技能的要求較高。同時，中職學校學生的文化基礎知識相對欠缺，對系統理論知識的學習興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學校的課程教學應采用理論講解通俗、突出實用、定位準確和可操作性強的教學方法。
筆者認為，中職學校的《物業管理法規》課程教學應把握以下幾個方面：
講授內容應是適用的最新知識近年來物業管理行業發展十分迅速，國家和地方在物業管理方面的立法步伐加快，陸續頒布了一些法律、行政法規、政府規章和技術規程等。同時也有一部分規章制度已經廢止。作為《物業管理法規》學科的任課教師，必須時刻關注相關法律法規或政策的，關注正在討論或起草的有關法規。在選用教材或教學參考資料時，應注意選用較新版本的教材或資料，并在教學中區分教材中哪些內容符合現在的規定，哪些內容已經過時。在教學過程中，辨別相關內容是否與新的法律法規一致，以保證學生學到最新的知識。
講授過程應條理清晰、思路明確在整個課程的教學中應首先介紹物業管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業管理工作程序介紹各階段、各類別的物業管理法律制度。在具體法律規范的講授中應遵循以下教學過程：（1）根據法律規范的規定，物業管理法律關系的主體在物業管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規范的規定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學生進一步掌握法律要點。（4）課后讓學生完成與課堂內容緊密相關的思考題。這樣將法律規定、違法責任與實際案例緊密聯系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學生接受的知識，增強了課堂教學的趣味性，有利于學生對知識的掌握和運用。
講解的語言應深入淺出，通俗易懂針對中職學生基礎知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規的前提下應盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業術語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業主與業主大會的相關知識時，教師可以通過“不是業主，而是業主的親屬能不能參加業主大會”的案例來說明“業主享有參加業主大會會議的權利、業主可以委托人參加業主大會會議”的規定；可以通過“沒有參加業主大會，是否可以不接受業主大會通過的決議”的案例來說明“業主大會的決議對物業管理區域內的全體業主具有約束力”的規定等等。案例應少而精，緊密結合課堂教學內容，采用以學生分析為主、教師適當引導的方法，這樣有利于學生理解并掌握專業的法律知識，并能夠解決實踐中的物業管理法律問題。
多媒體和傳統教學方法相結合采用現代化的多媒體教學手段可以節省很多板書的時間，并且容易吸引學生的注意力，同時可以在有限的時間內傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學內容相關的場景或案例，通過多媒體播放給學生，增強學生的學習興趣和學習效果。但是也應適可而止，因為傳統的“粉筆加黑板”式的教學方法也有自身的優勢。比如，傳統的教學方法需要教師有較多的肢體語言和學生進行即時的交流；教師還可以通過板書關鍵字、詞強調有關內容，準確、工整的板書還可以引導學生規范地書寫。另外，進行多媒體教學時，教師需要花費大量的時間進行電腦操作，使授課方式顯得機械、呆板。因此，教師在教學中應注意綜合運用不同的教學方法。
適當采用學生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學生安排一些與所學知識緊密聯系的典型案例，讓學生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據和具體的處理方法或者讓學生進行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關的資料，可促使學生加深對所學知識的正確理解和應用，增強學生的實際操作技能。
總之，中職《物業管理法規》課的教學應緊密聯系中職教育的特點和學生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點、注重實用性，使學生熟練掌握課程內容并靈活運用所學知識分析問題、解決問題。
參考文獻：
[1]湯臘梅.物業管理法規[M].北京：高等教育出版社，2003.
第2篇：物業管理法范文
【關鍵詞】物業管理法規 課程設計 教學改革
基金項目：校級重點科研項目“我校重點專業與特色專業建設研究――以物業管理專業為例”（項目編號：11-04-A07）；“高等職業教育核心課程開發研究――以我校物業管理專業核心課程開發為例”（項目編號：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。
中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A
《物業管理法規》是大學物業管理專業的核心課程之一，在物業管理專業的知識體系構架中處于重要地位，承擔著培養學生法制意識和依法辦事能力的重要任務[1]，該門課程具有極強的理論性、實效性和應用性。對該課程內容的掌握將引導學生深入專業體系，有助于學生全面了解物業管理業務的規范開展，并為后續課程的學習打好基礎。對于非法律專業的學生來說，該課程內容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規和政策的應用，僅靠聽取教師課堂上對一般理論的講授往往達不到學習目的，所以有必要對課程教學過程進行設計和改革。
課程特點
《物業管理法規》課程內容主要是各種與物業管理相關的法律法規在物業管理活動中的具體應用，它以物業管理業務的開展為主線，規范物業管理各具體業務操作的合法邊界。課程知識面極廣，涉及幾十個法律法規，在表述法律概念的同時又強調法律的應用性。在物業管理專業體系中，物業管理法律法規的應用是貫穿物業管理業務始終的隱形線索，所以對于物業管理專業的學生來說，掌握課程內容是進行規范的物業管理業務操作的前提，也是全面理解和掌握業務處理的關鍵所在。
在物業管理專業課程體系中，《物業管理法規》是物業管理專業多門核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續課程，比其他核心課程開設的時間都要早，這個相對前位的核心課程，對于學生后續課程的學習，具有極其重要的作用。該課程的設置與學習，對于學生全面了解物業管理行業、掌握物業管理業務會起到非常積極的作用，也會為后續課程的學習打下良好的基礎。因此，對《物業管理法規》課程進行設計與教學改革，有利于強化物業管理專業學生的法律意識、培養學生規范的物業服務意識，同時也符合課程的教學目標與要求，課程教學改革的實施則可以增強學生的職業能力，助力學生的職業發展。
教學內容整合與設計
《物業管理法規》課程的質量會直接影響學生對物業管理行業及業務的認識與理解，而課程質量會在一定程度上取決于教材質量。對于物業管理專業教師來說，一般選用何種教材主要是側重于考慮教材內容是否符合專業教學計劃、課程教學目標以及實際應用效果。教師普遍希望教材內容能夠全面、正確且重點突出，并能關注物業管理專業的新動向、追蹤相關熱點。但是現有的任何一本《物業管理法規》教材都不能說是毫無缺陷的。相關教材編寫的相對滯后其實和物業管理行業的發展狀況及法律法規的頻繁修改相關。我國物業管理行業到目前為止還沒有出臺全國統一的物業管理法，目前應用的諸多法律如《物權法》、《物業管理條例》等和物業管理活動相關聯的一些法律法規及政策的約束力相對有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動太快。這就使市面上現有的《物業管理法規》教材內容很難做到與時俱進、確保內容正確。所以任課教師首先要明白，無論是本科還是專科層次的物業管理專業，課程教學都要緊緊圍繞物業管理活動來講法律，該課程首先培養的是物業管理專業人才，而不是法律專門人才；其次，法律法規的時效性要求教師與時俱進，隨時掌握法制建設動態，不斷補充更新知識，不斷完善教學內容；第三，要注意培養學生的法律應用能力和遵法守法意識，以加強法律應用為重點，突出相關法律法規在物業管理中的全面理解與深刻應用，教學的目的是以法律的靈活應用為主，而不是強調法理和法條意義。最后，有必要對課程內容進行整合與設計，拓展教學內容，在強化教學重點的同時增大教學信息量，擴大學生的視野。
通過對《物業管理法規》課程的設計，可確定課程的核心主要是物業管理活動的三大要素：業主、物業服務企業、物業管理活動。課程的主線是物業管理活動中的雙方主體（業主-物業公司）的法律關系，教學內容以物業管理活動中各個主體的權利與責任為核心來組織，重點內容在于各方主體對權利與責任的認識，以及因權責處理不當而引發糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎是認識物業管理法律法規的模塊，其余模塊分別是物業管理活動雙方主體――物業服務企業、業主自治管理；雙方的關系與責任――物業管理法律關系、物業管理法律責任；雙方關系的起源與確定――物業管理招投標、物業服務合同、物業服務收費；雙方關系中的糾紛與處理――物業交易法律制度、物業質量管理法律制度、物業管理糾紛的處理。在雙方的關系中，貫穿著物權法、民法、行政法等十幾種法律以及物業管理條例等20多條行政法規與政策的應用，所以在具體教學過程中，要處理好各模塊之間內容的銜接與內在聯系，還要注意處理好與后續課程相關內容的區分。
教學方法設計與應用
1.多媒體教學與案例教學相結合
多媒體教學與案例教學相結合，要求教師要提前做好設計，對于課程內容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對性、新穎實用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規的描述和實際物業管理工作的要求，并能考慮到學生的認知特點。
針對課程內容理論性強的特點，可在每節課前設計引導案例，通過案例引出要學的知識。對于課程中的熱點問題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動，或將干澀的法律知識與現實生活中生動的案例結合起來。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調動學生的學習積極性，還可以讓學生感性地理解和掌握法律法規的內容。對于課程中的重點、難點問題則可以通過精心整合的典型案例分析及熱點問題討論，讓學生進入角色積極思考，培養學生提出不同見解的能力，讓學生在分析討論中澄清模糊認識，鞏固物業管理相關法律法規知識。而對于一些需要深入探討或者當前有爭議的法律問題，可設計3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫的產權歸屬問題，有些學生主張其產權屬于開發商，有些學生覺得應該屬于業主，還有其他的觀點等，就不同的觀點可讓學生分組展開辯論，最后由教師點評并給出正確意見。
2.項目教學與任務驅動教學相結合
項目教學法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學活動，是當今國際教育界十分盛行的一種教學法[2]。任務驅動法是由學生組成項目小組，承擔一項或多項工作實踐任務，深入實際，學生在解決問題的同時學習和應用知識，在實踐的第一線提升綜合能力。項目教學與任務驅動教學相結合，是指在教學中把教學內容隱含在每個項目中，以具體項目的實施來完成教學任務的一個過程。這就要求教師教學目的要明確，每個任務都要以項目來引領，項目選擇要圍繞課程重點內容來選取，項目設計要精心；任務設計要有實踐性和創新性，項目實施程序要周密。
項目任務驅動法的突出特點之一，就是合作學習[3]。在完成任務的項目實踐過程中，學生可以獲取理解和把握課程要求的知識和技能，體驗成功感和團隊合作的力量，培養分析問題和解決問題的能力。這種教學方法不僅能幫助學生變被動接受知識為主動學習知識，還可以培養學生整合知識和經驗的能力，以及活學活用的能力。例如讓學生主動進社區調研，收集現實中存在的各種物業管理糾紛，或引導學生運用現代網絡和圖書館資料，查閱典型案例，再運用所學法律知識正確進行分析，并選擇適當的途徑解決物業管理糾紛，培養學生在工作、學習中主動發現問題、分析問題的能力以及運用相關法律知識解決糾紛的能力。
3.情景模擬教學與現場教學相結合
情景模擬教學法讓枯燥晦澀的法律法規學習變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學生分組模擬實際工作場景，在物業管理業務處理模擬與訓練中掌握運用物業管理法規的基本技巧，這種學習的趣味性和主動性，對于培養學生應用法律解決實際問題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學生分組扮演物業管理人員和業主，就裝修中常見的問題或糾紛及其處理來設計雙方的臺詞和行為，然后現場演練，其他學生觀看并評價，最后由老師點評作總結。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節合理，問題解決有始有終。而現場教學是讓學生身臨其境，在實際的物業小區或寫字樓參觀、考察或接觸工作崗位，臨時承擔工作任務，聽取物業公司人員講解，與企業人員現場交流或與業主直接打交道，理論和實際工作相聯系，看、聽、學和用同時進行，使學生對物業管理法規知識的學習得到深化。例如有關物業管理收費問題，是當前的焦點問題之一，可以安排學生走訪小區業主順便作訪談，了解收集業主的意見，再參觀物業公司，聽取物業管理人員的觀點，然后要求學生根據所學的物業管理法律法規知識，對比雙方的意見，形成自己的觀點，最后參照物業管理的現實，檢驗觀點的正確性。
傳統考核方式改革
傳統的考核方式一般是在課程結束后安排理論的筆試考試，通過學生書面答卷的分數來確定學生學習的效果。這種理論考核方式往往忽略了學生平時的成績，容易導致一些學生平時不注重學習，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復習要考的內容；而且就算學生考試及格，但不會運用法律法規的情況仍然普遍存在，這就說明書面考試顯然考核不出學生對法律法規的運用情況。這種情況對于《物業管理實務》、《物業經營管理》等后續課程的學習極為不利。如果物業管理法規知識掌握不扎實，那么物業管理的業務操作以及公司運營等是否規范就無從談起，所以學生的后續學習困難就更大，甚至有些學生干脆就會放棄學習。
因此，可以考慮改革傳統的筆試考試方式，從結果考核轉向過程考核，強調學生平時的學習，在總成績里增加平時成績的比例。課程總成績包含平時成績和期末考試成績兩大項，平時成績與期末考試成績各占50%。平時成績可包含平時上課出勤率、回答問題及作業成績、參加情景模擬、案例分析和討論的表現、參觀物業公司等活動的成績，甚至可以設計一些專項考察項目。
結 語
《物業管理法規》課程學習的效果將直接影響物業管理專業知識的掌握與應用，為了提高教學效果，大學教師必須考慮專業特點與培養目標，進行課程設計與教學改革，并將課程改革措施落實于課程教學活動中。《物業管理法規》課程因其教學內容的規范性、應用性，對于教學改革有其內在的要求，本文只是在教學內容的整合與設計上、教學方法的設計與應用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續研究還將有待于進一步深入和細化。
參考文獻：
[1]李娜、岳娜：《從行業需求論課程的教學改革》，《陜西教育》（高教版）2009年第8期。
[2]何紅：《物業管理專業教師論物業管理法規與政策的教學改革》，《經濟研究導刊》2014年第7期。
第3篇：物業管理法范文
就像買電器一定關心保修一樣，物業管理作為商品房售后服務的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業管理在實際工作中，其市場現狀難以令人滿意，存在的問題主要表現為：
（1）物業管理發展不平衡。
由于對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前我國的物業管理，覆蓋仍然偏小。據統計，到2000年底，全國實有房屋建筑面積836465萬平方米，實行物業管理的102035.68萬平方米，實行物業管理率僅為12.2%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。
（2）專業人才的匱乏影響著物業管理行業向高水平、深層次發展。
物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，他們缺乏專門的知識和系統的培訓，勝任單一普遍崗位工作的人才多，勝任多個崗位工作的復合型人才少；初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。大家漸漸認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習法律、經營、心理學等多門學科，為了行業的高質量發展，人才的培訓和培養勢在必行。
（3）物業管理市場建設不完善。
近些年，物業管理企業像雨后春筍般出現，但是物業管理的市場化程度仍然偏低，同行業之間缺乏公平的市場競爭機制。一方面有實力的物業管理企業難以找到項目，只能在原經營規模上艱難支持；另一方面企業想聘用自己滿意的物業管理公司卻無門路。有的雖然公開招標，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段，所有這些都影響了物業管理的健康發展。
（4）物業管理企業的經營能力不足。
目前大多數物業管理企業存在著規模效益差，發展后勁不足等問題。加之過分強調服務，使得企業忽視了經營、企業人員的自身建設，既不經常開展專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任和考核標準，使管理服務的內容、質量很難必到。隨著市場化步伐的加快，物業管理企業單純地強調管理或服務已不能適應市場發展的需求。
（5）產權人使用人參與意識差，管委會組建不及時，作用發揮的不好。
眼下，一些城市住宅小區管委會（業主委員會）組建的不及時，有的未按規定程度通過民主選舉產生，有的管委會不能代表產權人、使用人的意志作用。部分業主對物業管理的思想意識還有些滯后，對市場經濟認識不足。這也構成了阻礙物業管理健康發展的不利因素。
2物業管理健康發展的策略
針對制約物業管理健康發展的種種情況，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，使物業管理企業向著規模化、區域化、專業化的方向持續健康發展是值得我們思考和研究的重要問題。
（1）人才的選擇是物業公司生存和發展的關鍵。
一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業公司參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，多學習、多取經，增強企業的競爭力；外部方面，物業管理企業必須在品牌塑造上下功夫，創立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業市場競爭，全面提升企業的知名度，為物業管理可持續發展奠定的基礎。
（2）物業管理市場必須建立公平的市場競爭機制。
招投標要求公平競爭，企業之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優勝劣汰。這就要求行業破除保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。
（3）加快立法，健全物業管理法律、法規體系。
市場經濟是法制經濟。物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。
（4）加大物業管理的宣傳力度。
目前，在物業公司與業主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內容廣泛的優質服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業管理行業的健康發展。所以要加大對物業管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業管理。引導人們樹立正確的物業管理消費觀念，實現權利和義務對等統一。
物業管理引入我國雖然僅有20多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產、工作和生活的環境改善了。對于這個新興的行業，我們不能求全責備，而應以比較平和的態度學習科學發展觀，把握其理論實質和思想內涵，開拓創新，促進其健康成長，把物業管理工作推向一個新階段。
第4篇：物業管理法范文
1994年4月1日，建設部的部門規章《城市新建住宅小區管理辦法》開始實施。
1999年1月1日，廈門市的地方法規《廈門市住宅區物業管理條例》開始實施。
2003年9月1日，國務院的行政法規《物業管理條例》開始實施。
在國家的大力推動下，物業管理企業如雨后春筍般大量涌現。然而，不幸的是大量的物業糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。
市場人士突然發現：為什么發達國家不到40%的住宅區實施了專業的物業管理服務，而居民消費能力遠比不上發達國家的我國卻要在新建住宅區全面推廣專業公司服務？專業公司到底專業不專業？物業管理公司到底是在為業主服務還是在管理業主？
而律師們發現：地方法規規定的物業服務欠費者日加收所欠繳費用千分之三的滯納金的標準竟是銀行最高罰息每日萬分之五的六倍；代表業益的機構從“管委會”到“業委會”到“業主大會的執行機構業主委員會”并不符合《社會團體登記管理條例》的要求；國務院的條例甚至規定：業主利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應當征得物業管理企業的同意。
面對這樣一個迅猛發展的新興行業，不少人顯得手足無措。有這樣一個案例：某公司購買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發生日近兩年。物業公司要求支付物業管理費及公攤水電費；被告稱：未取得房產證，既非業主、也非使用人，無交費的理由；而法官問：既然被查封，物業公司你們提供了什么服務？------物業公司只好無奈地回答：我們管的就是物業的公共部分，你不交費，難道要查封你的司法機構來支付？
法律界的專家們會發現：在民法體系中四大支柱之一的《物權法》出臺以前，建筑物區分所有權，并沒有法律上的明確定義。甚至對于不動產的所有權何時轉移都存在爭議。更別提物業管理法律體系中龐雜的細節涉及城建、環保、綠化、水電供應等等方方面面，實際上存在著新舊體制交雜，法治嚴重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問題的第一個方面。
物業管理服務的法律關系，主要體現在民事法律關系方面。是開發商、物業管理公司、業主、（使用人、以及業主委員會）等民事主體之間對于一定區域的不動產，特別是公共部位、公共設施、公共場地等在使用、維護過程中所產生的各種法律關系。當然也一些行政法律關系比如：對業主自治的指導、審核、對物管企業的行業管理、市場準入制度等等。但主要還是民事關系為主。
民事法律關系屬于私法范疇，它是通過權利對權利的自行性的制約，來達到法律對社會關系調整之目的，這就是所謂“自行調節方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強調“強行干預”是截然相反的。這時你們會發現：
我們現有的三個層次的法律在最后部分“法律責任”這一章規定的都是行政責任。你們會看到立法方面的傳統思維：行政的強制干預。我們的政府負責著國家所有的公共事務，還要負責發展經濟，對于物業管理這類是乎是雞毛蒜皮的事務確實也有心無力。
但是立法已經規定了的行政法律規范，不執法或是亂執法，恐怕也非政府相關部門所應為的。有這樣一個案例，一個小區有一個業委會，三年的換屆選舉期未到，有個別幾個業主不顧“業主會議要由業委會召集”的法律規定，自行召集會議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時召集人的名義向有關部門進行了報備。該部門不知如何審查，竟給予了報備。由于第一屆委員不認可，拒絕移交公章，新的委員要求有關部門收繳舊公章，可是也無人理睬。新委員申請刻制公章，有關部門竟然無任何手須，給刻了枚“XXX新業主委員會”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發生了“XXX業主委員會”狀告“XXX新業主委員會”的笑話。法院審理認為：“自法律角度而言，業主委員會自始至終只有一個，不因委員的換屆而變更。以業委會的名義提訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。
政府部門在現有的法律環境下，如何認真執法、如何嚴肅執法，這是問題的第二個方面。相信行政執法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水
停電威逼業主使用人交費，甚至抗拒法院強制執行的物業公司也就再也拿不到資質證書、拿不到供水的衛生許可證、代收代交的水電供應合同、相信“執行難”也就不難了。
發揮民事主體的自覺性、主動性，規范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關系，來讓民事主體通過自己的行動自行調節主體間的關系。這種“私法自治”是法治實踐智慧的總結，這恐怕也是解決物業糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調節”，首先要有實實在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個內容：名稱、地址、人員和組織機構、章程、資產或有保障的經費。
第5篇：物業管理法范文
(一)物業管理的含義
從廣義上講，物業管理包含物業管理法律、法規，物業公司的服務活動以及房地產發展、租賃、銷售及售租后服務等內容。從狹義上講，是指專業化的物業管理企業受物業所有人(即業主)或其承租人的委托，以商業經營形式，運用現代管理手段和先進的維修養護技術，對房屋及其相關設施、居住環境、安全保衛等進行專業化維護和管理，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值。物業公司的服務活動包含樓宇的維修及相關機電設備和公共設施的管護、安全保衛、清潔衛生、綠化等內容。我們通常所說的物業管理，指的是狹義上的物業管理，即物業公司的服務活動，強調的是服務。它具有以下特點：
1.物業管理的對象是完整的物業，指己建成、驗收合格、己投入或即將投入使用的物業。其管理規模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位的大型物業。
2.物業管理服務的對象是人，即物業使用人，包括業主、同住人、承租人和實際使用物業的其他人。
3.物業公司與業主是雇用關系。業主是雇主，物業公司是被雇用者。
4.物業管理的核心內容是“服務”，物業公司必須盡最大努力為業主提供優質的服務，創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。
5.物業公司的服務能提升物業的使用功能、延長其使用壽命、完善物業環境，對物業起到保值、增值作用。
6.物業管理是一種企業化、社會化、專業化、市場化的經營型服務。物業公司既要為業主提供優質服務，又要最大限度地獲取利潤。為此，物業公司必須努力協調好與業主、承租戶、業主委員會、政府主管部門等主體的關系，實現社會、經濟、環境三個效益的統一，促進企業經營的良性發展。
(二)物業管理的主要內容
物業管理行業屬于第三產業中的服務行業，雖然服務內容和范圍廣泛，物業類型和使用性質各不相同，但物業管理的基本內容是一樣的。社會化、專業化、市場化的物業管理實質上是一種經營型的綜合服務，融管理、服務、經營于一體，三者相互聯系、相互促進。物業管理按服務性質和提供服務方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。
1.常規性的公共服務。是物業管理的基本工作，是物業公司面向所有業主提供的最基本的管理與服務。主要包括八項內容：(1)房屋建筑主體的管理；(2)房屋設備、設施的管理；(3)環境衛生的管理；(4)綠化管理；(5)保安管理；(6)消防管理；C7)車輛道路管理；(8)公眾代辦性質的服務。
2.針對性的專項服務。是物業管理企業為改善和提高業主的工作、生活條件，面向廣大業主，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。專項服務的內容主要包括五類：(1)日常生活類；(2)商業服務類；(3)文化、教育、衛生、體育類；(4)金融服務類；(5)經紀中介服務。如物業管理企業在做好公共服務的同時，在所負責的住宅區內開展裝飾裝修、美容美發、餐飲、副食等多種經營服務。
3.委托性的特約服務。是為滿足業主的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業管理委托合同中未要求，物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理企業應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人上下樓梯、為業主代購生活物品等。
上述三類服務，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身能力和業主的需求，確定第二、第三類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，不斷拓展服務的廣度和深度。
二、我國的物業管理現狀
物業管理在世界上已有100多年的歷史。1981年我國第一家物業管理公司在深圳成立以來，物業管理在提高人們的生活和工作環境質量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。目前我國物業管理發展迅速，物業管理類型多，涉及各個領域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府機關辦公樓、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街和農民房等。但同時，我國物業管理還存在著覆蓋率偏低、地區間差距較大等不足。與物業管理發達國家相比，由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業管理覆蓋率仍然偏低。從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。在我國剛剛起步的物業管理，尚未形成一個適合我國國情的現代物業管理理論，許多許多物業公司由房管所“翻牌”而來，物業管理的通病就在于人們與物業管理者們對這個行業的認識不夠深入，因而這些公司存留著的思想還是以前房管所的思想，沒有意識到現代物業管理的重要性，物業管理者真的把自己當成“管理者”了，而真正的物業管理涵義，應該是物業服務，這也是我國物業管理轉型的核心問題，即從管理向服務的轉型。
三、我國的物業管理存在的問題
(一)開發商、物業公司強迫業主接受物業合同
目前通行的做法是，開發商先在預售樓盤自主成立或委托一家物業公司，與之簽訂《物業管理委托合同》。在實際銷售過程中，則以每個小區都必須有物業管理為由，要求購房者除與開發商簽訂《商品房買賣合同》外，必須同時簽訂由開發商和物業公司制訂《業主大會公約》、《物業管理合同》，并接受其法律約束力。開發商主動承攬物業管理雖然有促進商品房銷售的考慮，但更主要則是為了獲取商品房售后的物業管理利益。當業主對物業公司的服務不滿意，要求解除合同時，物業公司往往以合同未到期或業主、業主委員會不是合同的簽署人，拒絕解除合同。
(二)開發商給物業公司留下諸多糾紛隱患
目前，我國多數的物業公司是由房地產開發公司淵生出來的—是開發商自己組建或委托的物業公司，是“爸爸和兒子”的關系，這不僅從一開始就剝奪了業主和業主委員會對物業公司的選擇權利和契約自由，而且也為物業公司與業主處理關系留下隱患。物業公司本應在接受委托前，對將要負責的房屋、公共設施等進行全面而細致地驗收，理清關系，分清職責。但是，物業公司為了既得利益，不敢和開發商談條件，更不敢和開發商劃清界線，從一開始就成了開發商的“冤大頭”。
(三)物業公司服務質量差、亂收費
由于物業管理市場尚未發育完善，相當一部分物業管理企業從原房管部門或單位后勤管理部門轉制而來，與業主之間的服務與被服務關系沒有確立，經營極不規范，服務意識不強，物業管理的服務特征被淡化。部分物業管理企業，過度追求利潤，不按照合同約定提供相應服務，收費與服務不相符。而國家還缺乏相應的法規加以約束，國家對物業收費也未訂立統一標準，致使物業公司的行為帶有很大的隨意性和自主性，物業收費的多少完全由物業公司一家說了算，業主只能被動地接受。部分物業公司為了更多地獲取利益，巧立名目多收
費、亂收費；部分物業公司為了獲取更多的利益，甚至單方面制定一系列規章制度約束業主，并以押金、罰款等不正當手段對業主進行強制管理，業主稍有不從，物業公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業公司服務態度差，服務不規范、不及時，隨意訂價，只收費，不服務，巧立名目亂收費、多收費、強行收費己成為一種普遍現象。小區環境臟亂差，雜草縱生，小區門衛形同虛設，小商販、閑雜人員任意進出，治安秩序混亂，物品時常被盜，共有設施維修不到位，冬季供暖不足等問題激起了業主的強烈不滿。加之受開發商遺留問
題的影響，致使業主與物業公司之間矛盾重重。
(四)物業公司隨意處置業益
我國物業管理行業起步較晚，物業公司企業規模小，專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理方面的理論知識和實踐經驗，加之受習慣思維和傳統觀念的影響，物業公司很容易將自己理解為物業“管理”公司，認為一旦與管理搭界，就是執法者，是秩序的維護者，將業主曲解為被管理者，將業主與自己的主從地位根本顛倒。一些物業管理企業擅自處分應由業主處分的事項，以執法者和管理者的身份出現，隨意處置業益，損壞業主財產、侵犯業益現象時有發生。
(五)公共設施及其維修基金的產權、責權不清
受產權人的委托實行管理服務，應以產權明晰為管理的基礎。但是很多住宅小區房屋的公共設施、共用設備、道路、場館等產權界定尚未明確，責、權、利難以界定，這些共用設施和公用部位的利用與收益的歸屬根本無法界定，給物業管理和收費帶來困難。
(六)物業管理企業產業結構單一
作為一個新興行業，中國物業管理在成長的過程中，受到了各種因素的制約，因而未能全力舒展。行業主體的單一使消費者所接受的服務范圍受到了限制，行業客體的單一則把更廣大的消費群體拒之門外。產業的單一性，使我國的物業管理企業普遍缺乏后勁，只能數著物業管理費過日子，不僅限制了企業本身的成長壯大，也制約了企業提高服務水平、開展全方位服務的可能。
四、完善我國物業管理的對策探討
(一)成立專門的政府主管機構，加強行業監管
建議國家成立住房與物業管理方面的專門機構或行業管理協會。該機構除具備管理住房與城市發展的相關職能外，還應成為物業管理行業的官方管理機構，各級政府中也應成立相應的下級機構。它應加強對整個行業的監管力度，約束物業公司的行為，制定行業標準，保障老百姓的權益，給老百姓提供一個投訴和反映問題的渠道。
政府對物業管理行業的監管可從二個方面著手：一要對物業管理起到指導監督作用。要從宏觀上進行指導和引導，制定符合物業管理實際的政策、法規，對企業的行為加以規范，創造物業管理發展良好市場環境。二要引導物業管理行業按市場規律辦事。讓市場主體和市場杠桿充分發揮作用。
(二)建立、健全糾紛解決機制，合理解決糾紛
建議建立協商、調解、訴訟三級解決機制。協商可由當事雙方或多方在平等的基礎上進行。協商不成，可在行政主管機構的主持下，依法進行調解，行政主管機構必須在規定的時限內出具具體的解決方案，不得拖延和推諉，更不得袒護任何一方，應該公平、合理地依法進行調解；調解不成，或對調解不服，當事方可向上級主管機構申訴，或者直接向人民法院提訟。
(三)進一步引入市場機制，強化服務意識
將目前流行的物業管理公司更名為“物業服務公司”，強化服務意識，提高服務水平。應通過立法將物業管理企業的名稱和服務方向強制界定在服務性行業，物業管理企業必須包含“物業服務公司”字樣。進一步規范物業公司的運作，對那些只收費不服務或者多收費少服務的物業公司要加強監督，并追究其法律責任。
競爭是市場經濟的活力所在。物業管理企業只有徹底改變服務態度，改善服務質量，提高管理水平，才能贏得業主的滿意。同時，參與國際物業管理市場競爭是物業管理發展的必然趨勢。我國被認為是目前國際上最大的市場，加入WTO之后，隨著我國市場的對外開放，國外的大型物業公司已開始進入中國市場。我國的物業管理企業與國外物業管理企業同臺競爭已為時不遠。我國的物業管理企業只有苦練內功，學習國外先進的管理經驗，提高服務質量和水準，才能迅速發展壯大。
(四)廢除公共維修基金制度，引進財產保險制度
國家建設部對房屋共用部位、共用設施設備維修基金問題做了明確規定，本意是通過這一準備金來應付小區大的房屋修繕等問題，但現實情況是大多數落實不到位。建議國家廢除公共維修基金制度，引進財產保險制度。對大的房屋修繕項目，由保險公司來承擔。保險費用可采取購房時一次繳入國家共有帳戶的方式，也可采取住戶定期繳納個人房屋保險基金帳戶的方式。一旦出現大的房屋修繕項目，可由國家從共有保險帳戶中支取，或由個人從保險基金帳戶支取后統一分攤修繕費用。
(五)走多元化發展道路，全面提升企業整體實力
多元化的產業結構是物業管理發展的必然趨勢，建議物業管理企業迅速建立多元化的企業經營模式，可以通過：(1)建立大物業概念；(2)走兼并重組的道路；(3)走專業化服務的道路。(4)聯合邊緣行業開展多樣化服務。(5)走集團化發展的道路。
(六)加快物業管理學科建設，加速人才培養
我國加入WTO之后，一些有國際聲譽和經濟實力的開發商和物業公司將聯合進入中國市場，必將對我國的物業管理市場造成巨大沖擊。我國的物業管理不僅要提高服務質量、提升企業實力，更重要的是加速人才培養，盡快培養出一批高素質的行業管理人才。加快物業管理學學科的建設己成為當務之急。
參考文獻：
1、謝家謹：《物業管理概論》，中國物價出版社2003年版
2、劉志峰：《規范物業管理活動促進物業管理健康發展》，2003年7月
3、王永強：《現代物業管理實務》，人民出版社2003年3月版
第6篇：物業管理法范文
[關鍵詞] 物業管理費 糾紛 法律救濟
一、物業管理費糾紛發生的原因
物業公司提供服務和業主交納管理費均是雙方基本的合同義務，但實踐中業主拒交物業管理費的原因十分復雜，主要有:由于房屋質量存在問題，造成生活上的不便，甚至財產上的損失;物業管理企業管理和服務水平低下，只收費不服務或提供劣質服務，與廣大業主日益增長的需求相矛盾;物業管理企業收費不合理，如未經物價管理部門批準擅自收費或自行制定收費標準，公共費用的分攤不合理;業主認為開發商不能履行完整開發之義務;開發商或物業管理企業單方面制定物業服務合同，業主入住房屋只得在合同上簽字，因帶有不滿情緒，故入住后便拒付各項費用。此外，還有一些業主素質較差，故意拖欠付費。
二、物業管理費糾紛的法律救濟
業主所持的拒不交費的上述抗辯理由各有不同，因此，處理此類糾紛時，必須針對業主的抗辯理由進行舉證、質證，根據查明的事實，分別情況對業主和物業公司進行救濟：
1.對業主的法律救濟
(1)對于因物業公司提供的服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，屬于物業公司違約在先，業主拒絕交物業管理服務費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段。此種情況下，可根據物業公司提供服務的質量狀況，判決駁回物業公司要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求，或適當減少業主的應交服務費,但應交的物業維修費用不在此限。
(2)對于現實中因開發商不能履行完整開發之義務導致業主以拒交物業管理費抗辯之情況，筆者認為，開發商沒有完整完成開發義務就交售物業，屬民法上違約之行為，應當采取判定開發商繼續履行開發義務或判定售房合同屬可撤銷情形予以解除之救濟方法。對于實踐中開發商無法履行繼續開發義務（如現實中開發商卷錢逃匿現象），法律應規定給予政府救濟，認定為城市小區公共設施，由國家財政承擔配套設施的建設費用。
(3)對于因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，判令相關業主支付其應攤的物業管理費用和維修費用。
(4)對于因屬于物業公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，應判決業主按照物價部門核定的標準交付物業管理費用，物業管理公司未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應予以駁回，同時建議政府價格監督管理機關對物業管理公司的違規收費予以處罰。
2.對物業公司的法律救濟
(1)明確業主法律責任。各國立法一般都對遲延或拒絕交付服務費用的行為規定了較為嚴厲的措施，例如新加坡立法規定，對拒絕或遲延交付服務費用加收利息和罰金;美國立法規定，管理團體對業主房屋享有先取特權;德國住宅所有權法規定，管理團體可以剝奪欠交費用業主的居住權;我國臺灣地區立法規定，管理費滯納連續3個月或總的遲延日數達到4個月時，管理委員會可以采取切斷電氣或水道等措施。從我國目前的立法規定來看，對業主無合法理由欠交服務費用的行為尚無有效的措施，因此，建議在將來全國性的物業管理有關立法中可以借鑒臺灣的立法及實踐經驗，管理費滯納連續2個月或總的遲延日數達到 3個月時，管理委員會可以采取切斷電氣或水道等具有強制效力的手段。
(2)設立物業管理法庭，簡化物業公司主張服務費用的訴訟程序。我國目前對物業管理企業提起的管理服務費用的訴訟，均采取普通民事訴訟程序，這種程序的時間較長。建議將來對這類糾紛的訴訟可以設立程序簡單、并案處理的小額欠債物業管理法庭，采取更為簡便的程序。這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護當事人的利益。
(3)同時履行抗辯權的限制。業主雖能行使同時履行抗辯權，但至于在多大范圍內行使應當以權利義務對等為原則。
《合同法》第66條規定，“一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求”，這就說明同時履行抗辯權的引用是以對方未履行作為要件，既然對方已履行，另一方就不得主張同時履行抗辯權，否則有悖公平原則。
《合同法》第66條還規定，“一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求”。但這條規定未對“不符合約定”的范圍加以定義。
筆者認為，如果物業費用是分不同項目收取的，則業主僅能對物業管理企業未盡職責部分的費用行使同時履行抗辯權，而不能以拒交全部物業費用的方式行使抗辯權。假如物業管理企業已較好履行了小區維護、管理等義務，雖然仍存在些細微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當事人合同目的實現時，業主就無權引用同時履行抗辯權。審判實踐中，法官可根據誠實信用原則加以判斷。同時履行抗辯權乃誠信原則的引伸，其設立旨在維護雙方的利益平衡，這種利益平衡的維持也應以誠信原則為指導。
另外，同時履行抗辯權屬阻卻的抗辯權，即只是暫時阻止對方當事人請求權的行使，非滅卻的抗辯權，當對方當事人完全履行了合同的義務，同時履行抗辯權消失，當事人應當履行自己的相應義務。
參考文獻:
[1]鈕麗娜:《物業管理合同的法律特征及相關案件的審理》.載于《人民司法》，2002第8期
[2]黃建文:《物業管理中的幾個法律問題探討》.載于《經濟與法》，2002年第4期
[3]郭峰:《物業管理收費研究》.載于《貴州大學學報(自然科學版)》,2000年第4期
[4]劉黎虹呂劍亮:《物業管理中的法律問題》.載于《當代法學》,2002年第11期
第7篇：物業管理法范文
關溫瑩[①]
廈門市湖里區公證處 福建省廈門市 361009
【內容摘要】：本文試圖從合約的角度分析物業管理糾紛類型，尋找物業糾紛類型原因和解決方案，尋求一條我國物業管理新體制之路。
【關鍵詞】：物業管理 糾紛特點 糾紛類型 糾紛原因 完善
一、物業管理糾紛的法律問題及對策
物業管理糾紛從大的方面而言主要是兩大類——合同糾紛和侵權行為糾紛。
（一） 物業管理合同糾紛的相關問題
1、物業管理合同的類型及特點
在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理企業或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理企業對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理企業與另一物業管理企業簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理企業承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理企業簽訂的將物業管理權委托給物業管理企業管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
通常所說的物業管理合同是屬于民法調整范疇的基于委托而產生的有償合同。在合同形式方面，根據目前物業管理的法規規定物業管理合同必須使用書面形式，并報有關管理部門登記備案。因此，物業管理合同屬于要式合同。如果《物業管理合同》沒有辦理登記備案手續，是否影響合同的效力？按照《合同法》第三十六條的規定和比照租賃合同登記備案的問題處理，可責令雙方當事人補辦有關手續，而不應由此輕易否定合同效力。
2、物業管理合同糾紛的主要類型及對策
（1）物業管理合同條款的效力問題。
物業管理合同的條款必須合法，不得違反國家法律，行政法規的強制性規定，否則相關條款無效。因此，如果《物業管理合同》中約定物業管理企業有處罰權的，該類條款應屬無效。因為據《行政處罰法》規定，只有法律、法規或規章才能設立行政處罰，只有國家司法機關和行政機關才有處罰的決定權或執行權，上述條款違反了《行政處罰法》的有關規定，屬無效條款。此外，如果《物業管理合同》中約定，物業管理企業為實施物業管理行為而給業主或使用人造成人身或財產損失的，物業管理企業不承擔任何賠償責任，該類條款也屬無效。因為據《合同法》第五十三條規定，“合同中的下列免責條款無效：（一）造成對方人身傷害的。（二）因故意或重大過失造成對方財產損失的”。顯然，物業管理企業的上述免責條款違反了《合同法》的規定。
（2）物業管理職能擅自被轉讓的效力問題。
職能轉讓包括業主義務的轉讓，義務的轉讓參照合同法有關債權轉讓的規定，權利人應該履行通知義務；未經通知，該轉讓對義務人不發生效力。小區物業管理屬于全體業主所有，只有全體業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理企業，為業主提供有償服務。在實踐中更換物業管理企業必須具備以下條件：1、業主委員會成立；2、經業主大會決定通過；3、由業主委員會選聘。
（3）關于物業管理費用的糾紛
物業管理收費的依據主要表現在合同的約定和法律的規定兩方面。如果雙方當事人商議的價格沒有超出政府限價范圍，約定的收費項目沒有超出物價部門限定的收費范圍，那么，合同中約定的物業管理費用條款應為有效條款，雙方當事人應自覺履行和遵守。反之，物業管理企業就屬于亂攤派，多收費了。
（4）因第三人不法行為導致業主在家中被盜或人身受到傷害的責任認定問題。
物業管理服務合同所約定的保安服務，僅指物業管理企業為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全，而實施的必要的正常防范性安全保衛活動。物業管理企業不承擔確保物業管理區域內業主、使用人的人身、財產遭不法侵害的義務。業主或使用人因人身或財產因第三者不法侵害而起訴物業管理企業的，經審理，如果物業管理企業已經盡到保安注意義務的，可以不承擔損害賠償責任。業主或使用人與物業管理企業另有約定的除外。
（二）物業管理中的侵權行為
這里的侵權行為主要指的是兩類。一類是實踐中房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益以及開發商、物業公司擅自出租公共場地、擅自改變公共設施用途、擅自增建建筑物、構筑物等侵權行為。對業主起訴物業管理企業這類侵犯業主權益的行為的訴訟請求應予支持。另一類是物業管理企業因采取停止供電、供水、供氣等措施從而被訴侵權，這類訴訟中業主的訴訟請求是否應予支持就應該具體情況具體分析。實踐中物業管理企業為迫使業主或使用人交納管理費，在業主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，業主和使用人則以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。上述兩類物業管理糾紛，常常發生競合，是提起合同之訴抑或侵權之訴，當事人依法具有選擇權。但當事人一旦以某種訴因提起訴訟，則不能以另一訴因再提起訴訟。
二、完善物業管理立法的建議
（一）進一步完善全國性和地方性立法
物業管理作為一個新興行業，發展迅猛。而有關物業管理的全國性立法直到2003年6月8日才出臺《物業管理條例》，該條例自2003年9月1日施行。該條例作為一個行政法規，與民事糾紛審判的側重點不同，如何更好地適用條例還需要進一步明確。另外，該條例施行后，原物業管理地方性法規與其協調還有一個過程，這就要求進一步完善地方性立法。
（二）立法應全面，對法律關系主體的權利義務應進一步明確和細化
建議在物業管理法律規范中，確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理企業專業服務的管理體制，將住宅小區和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業管理中有關的權利義務、操作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，這樣才能給人民法院審理物業管理糾紛提供較為充分完善的法律依據。
（三） 完善立法應有利于推動物業管理的健康發展
其中一個重要方面是明確物業管理服務收費市場機制的協商定價導向。在遵循社會主義市場經濟的客觀規律前提下自行協商確定價格，遵循公平、公開、合理以及與物業管理服務水平相適應的原則。
參考文獻:
1、王貴嶺主編，《物業管理》，中國物價出版社，2003年6月
2、譚善勇主編，《現代物業管理實務》，首都經貿出版社，2003年9月
3、羅小鋼主編，《物業管理疑難解答》，中山大學出版社，2000年4月
第8篇：物業管理法范文
整個系列活動具體如下：
一、組織一次物業管理條例培訓（4月——5月）
1、 在培訓的同時，收集各法制樓組代表的電子信箱，為后續的網上送法上門、網上溝通做好準備。
2、 公布《長寧房地》門戶網站網址，為以后登陸該網站提供方便。
3、 培訓后組織一次討論會，對如何促進物業管理工作、如何做好物業管理條例的宣傳提出意見和建議。
4、 組織一次現場開卷知識競賽。
二、在全區的每個小區張貼《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》宣傳海報。（4月底完成）
三、利用門戶網站開設網上物業管理法制宣傳專欄，并及時更新。（5月開始），主要內容包括：
1、法律法規：包括國務院、建設部、上海市有關物業管理的法規、規章、文件。
2、案例分析：近期有代表性的案件。
3、便民問答：挑選常用的問題，以問答的形式分條。
4、網上調查：對市民關心的問題，進行調查。
5、網上競賽：邀請法制樓組居民或代表參加，其他市民也可以參加。
6、房地萬事通信箱：根據法制樓組居民或其他市民的提問，在二天內以電子郵件的方式回答。
四、在《時報》開辟專欄，宣傳物業管理條例。（5月開始）
五、通過各個房地辦事處對轄區內的物業小區經理業務培訓一次，主要內容為《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》及配套文件，并通過小區物業公司加強對小區內居民的宣傳。（5——9月底）
六、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加違法搭建的現場執法活動一到兩次，加深對法規的理解。（6——8月）
七、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加業委會組建現場會議一到兩次，加深對法規的理解。（6——8月）
八、每月一次送法到家，經最新的物業管理文件通過電子郵件的形式送到法制樓組居民或代表的電子信箱中。
九、在《物業管理條例》實施二周年之際系列活動。（9月）
1、開設一次物業管理義務法律咨詢。地點設在法制樓組所在小區附近，并邀請部分法制樓組的居民或代表參加。
2、懸掛橫幅。
3、在長寧時報利用半個版面宣傳物業管理條例。
十、召開一次成果檢驗大會，并聘請房地法制宣傳助理員，舉行授牌儀式，為法制宣傳深入社區奠定群眾基礎。
第9篇：物業管理法范文
關鍵詞：物業管理；現狀及問題；發展思路；
中圖分類號：C931 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-08-00-01
引言
物業管理行業在我國還屬于一種新興的行業，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業的快速發展，面對房地產開發商新建的累累成果，物業管理行業隨之發展迅猛，如何使物業管理持續健康發展是值得我們研究和思考的重要問題，文章就針對這些存在的問題和對應的影響因素進行如下的分析。
一、物業管理的現狀及內涵
從1981年全國第一家物業管理公司深圳物業管理公司的出現，物業公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國的大地，據不完全統計，目前全國有物業管理從業人員40余萬人，每年以4萬人遞增，目前鎮江就有120余家物業管理公司，60%小區施行了物業管理，物業管理逐漸被人們所接受。物業管理是房地產行業的延伸價值在消費領域的擴展，體現的是物業管理企業依據物業管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務的企業行為；物業管理已經超越傳統的服務范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區生活層面；物業管理企業以業主房屋住宅及為中心，對其周圍自然環境所進行的日常維護與管理。
二、物業管理中存在的問題
由于我國東中西發展不平衡的特殊國情，我國的物業管理還存在很多問題。
（一）認識問題有誤區。由于物業管理是一個新興行業，其服務內容、政策法規未被大多數人所接受，許多不是物業公司的義務已被轉嫁到物業公司頭上，替人受過，甚至受到莫名的指責，打擊了從業人員的積極性，而且部分業主不顧法律、法規進行違章建筑，極大地損壞了其他業主的利益和小區的整體形象。阻礙了物業管理的健康發展。
（二）法規建設不健全。主要表現在物業公司對違章建筑的處置，是否可以強拆？物業管理費的起算日，還是以交付使用時計算、還是辦理入伙手續時計算，如應房屋質量問題，業主是否可以要求減免物業管理費？業主拒交物業管理費、公共部分的費用，法律法規對業主沒有制約措施。
（三）企業管理不規范。由于物業管理的市場發展滯后，缺乏有效的競爭機制，導致企業經營管理和服務水平參差不齊，總體上存在較大問題。比如，一些物業管理企業沒有按合同履行相關義務，使得業主利益受損，最終不可避免地導致業主和物業管理企業糾紛的出現。
（四）物業費繳納困難。很多的企業仍處于微利經營的階段，甚至還有一些企業只能夠保本經營或是虧本經營。全國范圍內仍有大量的小區內業主對自家的物業收費具體標準不是十分清楚，物業的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業主的強烈不滿，這些情況的出現在很大程度上造成了現如今物業費普遍難收繳的情況。
三、推進物業管理健康發展的具體措施
我們要抓住機遇，樹立科學發展觀，推進物業管理健康地向廣度、深度、高度發展，我們應做好以下工作：
（一）提高領導重視程度。許多大城市、大公司的成功經驗告訴我們，要全面推動物業管理使之健康有序地發展，首先要領導的高度重視。同時政府、媒體、物業公司要向全民廣泛地宣傳物業管理方面的政策、法規、好處等內容，讓大家都參與到物業管理的過程中來，要讓物業管理企業以有效的管理、優質的服務、合理的收費，讓業主感到他們是最大得收益者。
（二）建立健全相關法律法規。全面加強對現有的物業管理法律法規的整理歸類，建立起全行業統一的標準物業管理制度體系，明確相關主體的責任、權利、義務和相互關系，切實維護好各方利益，減少不必要的糾紛和摩擦；要建立健全房屋的維修管理、設備設施維護管理、安全保衛及環境管理等覆蓋物業管理所有方面的政策、法律法規和制度辦法，不斷完善物業管理體系，使物業管理體系合理有序運行。
（三）處理好各方之間的關系。必須處理好與行政主管部門的關系，行政主管部門是物業管理的歸口部門，代表政府對物業管理行使管理權利，物業管理必須接受行政主管部門的指導和監督；必須協調好與業主委員會的關系；必須協調好與開發商的關系，物業管理應從物業的保值、升值的目的出發，按照前期物業管理服務合同約定的內容，行使好權利、履行好義務。
（四）發展專業化的物業公司。推動我國物業管理行業向集約化、品牌化發展。當前情況下，很多物業管理企業仍然遵照原先落后的經營管理模式，在“長不大”的困境中艱難前行，管理成本等日常費用高居不下，難以形成現代化的專業企業。實事上， 推動物業管理企業發展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務項目的各類專業物業服務，有利于實現物業管理的集約化和高效化，從而為業主提供全方位、立體化的優質服務，不斷滿足業主的日益增長的需求，推動物業管理企業向更高層次發展。
（五）培養高素質的專業化人才。物業管理企業的實力不僅僅是資本的實力，更是人才的實力，物業管理投入的不僅僅是資本，更是人才和經驗。擁有一支素質好、能力強、作風硬、品行正的人才隊伍，是企業生存和發展的根本條件，也是企業參與競爭獲得生存的關鍵因素。物業管理企業應樹立人才觀念，把物業管理人才的培養放到企業戰略位置的高度上，加強人才工程建設，不僅要從社會上招聘專業人才，還要加強已有人員的培養，進行培訓考察，建立起企業懲罰激勵機制，促進企業人才的良性發展，最終為企業贏得市場與客戶。
物業管理行業在我國出現的時間并不是很長，嚴格來說還處于一個成長完善階段，同時物業管理的內外環境也正在不斷變化著，所以要想做好物業管理行業的健康發展，就需要全社會各方面的努力。我們希望政府相關部門可以不斷完善法律法規的，為促進行業發展保駕護航。
參考文獻：
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