房地產(chǎn)企業(yè)精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
摘 要 隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展契機。但是從目前的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況來看，稅務負擔成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要負擔之一，并且從目前國家制定的稅收政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔是所有行業(yè)中比較高的。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況進行了一定程度的分析，并列舉了房地產(chǎn)企業(yè)所需交納的稅種，討論了土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅，探討了房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅務策劃。
關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務策劃 增值稅
從當前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況來看，稅務負擔已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務結構，合理控制稅務成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營的首要問題。從國內的大環(huán)境來看，國家對于房地產(chǎn)市場的政策趨于嚴厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代也將終結，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，就要做好稅務策劃工作，要通過稅務策劃將企業(yè)的稅務負擔降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業(yè)的稅務支出，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和稅務負擔情況
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況主要是營銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)著以下特點：
1．商品房的建設過程是一個復雜的計劃性較強的過程
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是建設并銷售商品房，而整個建設及銷售過程包括征地、拆遷、設計、建設、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過程都需要周密的計劃。
2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，投資額度大
由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個商品房開發(fā)過程環(huán)節(jié)多，每個環(huán)節(jié)需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)周期較長。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設計費及材料費，所以投資額度大。
3．房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房的經(jīng)營風險較其他產(chǎn)品要大一些
房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設周期長，屬于大宗消費項目，建設之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險較其他產(chǎn)品要大。
當前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務項目。從總體稅務負擔來講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔偏高，征收比例為：營業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務負擔，就要做好稅務策劃工作。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開發(fā)過程來劃分，主要分為以下幾種：
1．房地產(chǎn)開發(fā)準備階段涉及的稅種
房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段主要需要交納兩種稅務項目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。
2．房地產(chǎn)建設階段涉及的稅種
房地產(chǎn)建設階段涉及的稅種主要有建筑營業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務的交納比例為建筑營業(yè)稅按照營業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標準確定。
3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。
（1）營業(yè)稅是針對房地產(chǎn)項目銷售行為征收的，征收比例是營業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國家的產(chǎn)權轉移規(guī)定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標準是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務負擔的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務負擔，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：
1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃
在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據(jù)企業(yè)實際的借款規(guī)模，計算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務支出。（2）研究國家的相關政策，特別是國家關于土地增值稅的起征點的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務負擔。（3）合理利用分拆、轉讓等經(jīng)營行為，降低由于整體經(jīng)營而帶來的高額的增值稅負擔。
2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃
做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業(yè)所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營所得的扣除。
3．房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃
房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業(yè)業(yè)務的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務負擔。
參考文獻：
[1]劉明紅,陳守國.當前房地產(chǎn)稅收規(guī)劃.清華大學學報.2010.3.
第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
2008年以來，我國商品房銷售面積增速逐步放緩（如圖1），我國房地產(chǎn)業(yè)相應從成長期步入成熟期。隨著人口結構拐點出現(xiàn)和城鎮(zhèn)化增速放緩，未來商品房需求增速將進一步放緩。城鎮(zhèn)化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購買力。我國1978-2013年常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高1.02個百分點，按照規(guī)劃，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達到60%左右，年均提高0.9個百分點。城鎮(zhèn)常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動能較上個10年減弱。此外，我國目前住房自有率達到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來城鎮(zhèn)新移民將以農(nóng)村人口或農(nóng)民工群體為主，中低收入群體將成為購房主力，可以預見購房需求收入中樞下移，新房購買力相對較弱。我國房地產(chǎn)業(yè)正處于從開發(fā)建設為主向經(jīng)營服務轉型階段。根據(jù)國際成熟的經(jīng)驗，當一個國家人均GDP在1300-8000美元之間時，住宅投資將達到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時，住宅投資保持平穩(wěn)，當人均GDP處在13000美元以上時，住宅投資將開始回落。同時，在人均GDP超過8000美元之后，經(jīng)圖2房地產(chǎn)價值鏈及企業(yè)分布濟結構將從制造業(yè)轉向服務業(yè)。這意味著未來的住房消費需求將從實物消費向服務消費轉變。而我國2004年人均GDP即超過1300美元，開始加速增長，2014年達到7594美元，即將突破8000美元的關口。房地產(chǎn)業(yè)將面臨一系列轉型，包括“從注重投資開發(fā)轉型為注重管理運營、從追求加杠桿轉型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從買地賣房轉型為客群服務等”。
二、當前房地產(chǎn)企業(yè)轉型的趨勢
隨著互聯(lián)網(wǎng)工具的應用，有的房地產(chǎn)開發(fā)商變身為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，提供辦公物業(yè)、住宅物業(yè)租賃服務，有的開發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作進入電商運營領域，也有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)和運營。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、服務業(yè)企業(yè)的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括了開發(fā)建設和各種服務的價值鏈。從環(huán)節(jié)上看，房地產(chǎn)業(yè)包括了土地、資金、設計等上游投入階段，中游開發(fā)建設和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業(yè)服務和居住消費服務。開發(fā)建設和銷售環(huán)節(jié)的附加值相對較低，以規(guī)模經(jīng)濟為主要特點；而上游融資及下游經(jīng)營服務環(huán)節(jié)附加值較高，以精細化、專業(yè)化為主要特點。所謂產(chǎn)業(yè)升級，即企業(yè)經(jīng)營從低附加值的環(huán)節(jié)向上下游高附加值環(huán)節(jié)遷移的過程，伴隨著行業(yè)競爭以成本競爭、規(guī)模擴張為主向利潤競爭、價值創(chuàng)造為主。許多品牌房企在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴張的階段已經(jīng)取得了領先的市場地位和規(guī)模優(yōu)勢，正在積極的尋求轉型。這主要包括以下幾個方面：1.從銷售中心向利潤中心調整2009年后房地產(chǎn)銷售整體承壓，費用攀升和地價上漲使企業(yè)凈利潤持續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)上市公司凈利潤呈持續(xù)下降趨勢。行業(yè)利潤拐點出現(xiàn)迫使房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目標從擴大銷售向提升利潤調整。2015年上市房企公布的增長目標普遍放緩：萬科未來將不考核銷售額指標，考核方向轉變?yōu)殇N售回款及利潤指標，綠地集團銷售目標同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調。萬達集團核心考核指標調整為租金、凈利潤、持有物業(yè)增長，并明確房地產(chǎn)收入指標可以少增長，不增長，甚至負增長。房地產(chǎn)企業(yè)的另一個動作是積極推出合伙人計劃或激勵計劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵計劃；2014年5月，萬科啟動股權激勵、項目跟投等領域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團公布“合伙人+”制度。房地產(chǎn)企業(yè)引入合伙人制度和股權激勵有多種考慮，例如提高企業(yè)人才吸引力、提高項目運行效率、確保項目質量和安全等，但根本原因是，企業(yè)日益看重利潤獲取，需要引入激勵機制確保項目運營目標的一致性。2.向房地產(chǎn)價值鏈的高附加值環(huán)節(jié)滲透伴隨著中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的興起，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)外企業(yè)的業(yè)務合作日益活躍。2015年上半年，平安集團、京東等企業(yè)與萬科、綠地、碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手，密集推出房地產(chǎn)眾籌項目。而早在2012年，萬科即與淘寶聯(lián)手打造住宅網(wǎng)上銷售平臺。2014年8月，萬達集團與騰訊、百度共同出資成立萬達電子商務公司。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始向房地產(chǎn)領域滲透。例如，小米通過打造“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+X”模式，形成以地產(chǎn)為基礎的、整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務、居住消費的新型業(yè)態(tài)。從傳統(tǒng)的行業(yè)視角來看，過去專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)、資產(chǎn)管理公司及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間的邊界逐漸模糊。但是從價值鏈角度看，房地產(chǎn)行業(yè)內外的企業(yè)正在逐漸滲透和融合：過去房地產(chǎn)開發(fā)商依靠雄厚的資金實力牢牢控制著土地購置、項目規(guī)劃和融資環(huán)節(jié)，而建筑方案設計、建設工程、銷售業(yè)務、物業(yè)服務及生活消費則以外包的方式轉移出去。現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求新的利潤來源，將業(yè)務向物業(yè)服務、居住消費等環(huán)節(jié)擴展，同時在價值鏈的上游，引入合作以尋求新的競爭優(yōu)勢。3.基于資源整合的多元化發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)商向價值鏈其他環(huán)節(jié)轉移的表現(xiàn)，就是業(yè)務多元化。萬科未來定位于“城鎮(zhèn)化配套運營商”，綠地集團等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產(chǎn)運營商”轉型。也有地產(chǎn)商將核心業(yè)務向產(chǎn)業(yè)鏈的上游轉移，萬達的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”致力于銀行、證券、保險等金融企業(yè)的并購。遠洋地產(chǎn)宣布第四步發(fā)展戰(zhàn)略是“構建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務在內的四元業(yè)務格局”。在房地產(chǎn)業(yè)跨界轉型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權投資與并購。2013年以來，生命人壽、安邦人壽等保險資金通過聯(lián)合拿地、股權投資等方式進入房地產(chǎn)領域，主要是養(yǎng)老地產(chǎn)領域。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作也在加強，萬科與萬達簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將住宅和商業(yè)領域的優(yōu)勢資源結合，構建商住地產(chǎn)平臺。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也非常注重互聯(lián)網(wǎng)平臺的整合。比較典型的是平安集團聯(lián)合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團、綠城集團等房企成立的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，成為利用互聯(lián)網(wǎng)模式融資與銷售的門戶。此外，也有許多房企試圖進入智能家居的領域，例如主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)的中茵股份公告稱，將收購聞泰通訊51%的股權，而后者的主營業(yè)務是智能手機、智能硬件、云計算和大數(shù)據(jù)分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關消費的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產(chǎn)業(yè)嘗試投資和進入的領域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進入了體育、電影等娛樂領域。但是，這些表象背后，是房地產(chǎn)企業(yè)依托已有的資本、經(jīng)營上的競爭優(yōu)勢，將業(yè)務不斷打散細化，整合新型的優(yōu)勢資源，向房地產(chǎn)價值鏈中更具附加值的環(huán)節(jié)轉移的趨勢。
三、房地產(chǎn)業(yè)加速轉型的有利條件
房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設轉向經(jīng)營的核心問題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產(chǎn)，前者是已經(jīng)建成的各類房產(chǎn)和物業(yè)，后者主要包括以房地產(chǎn)為抵押的各種貸款及金融資產(chǎn)。新的商業(yè)模式和資本化技術有利于存量資源的充分利用，提高財富的流動性，為房地產(chǎn)企業(yè)轉型提供了新的業(yè)務空間和條件。1.O2O模式我國住房市場重購買輕租賃，美國、德國、英國、日本等發(fā)達國家首次購房者平均年齡在35歲以上，而我國則在26-30歲之間，購房者低齡化的趨勢明顯，抑制了非住房消費的增長。發(fā)展住房租賃市場對加快人口流動和城鎮(zhèn)化、緩解住房供需結構性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費者從購房轉向租房存在巨大的商機，2013年市場規(guī)模已達到2.5萬億，但是信任和服務缺失卻阻礙市場進一步增長，行業(yè)服務水平亟需提高。許多房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構正在積極的將O2O模式（線上對線下）引入租賃業(yè)務，通過租賃合約將分散的房源集中起來加以管理和經(jīng)營。對業(yè)主提供全程托管服務，返回穩(wěn)定的租金收益；對租戶提供經(jīng)過二次設計裝修的產(chǎn)品，附加房屋維護、住房消費金融、家政物業(yè)等增值服務。實際上，O2O模式是對存量房源重新定位、加工、再向市場投放的居住服務，強烈的體現(xiàn)了以用戶為核心的思維。2.資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化能夠將流動性較差的房地產(chǎn)信貸或投資資產(chǎn)轉化為高流動性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產(chǎn)信托基金）。中國建設銀行最早在2005年12月和2007年12月發(fā)行過兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設銀行、民生銀行分別發(fā)行500億、100億的個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發(fā)銀行、中國銀行發(fā)行RMBS，共計1600億元。同月，武漢市也發(fā)行了規(guī)模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發(fā)行RMBS產(chǎn)品可以盤活購房貸款資金，更好的支持購房需求，同時也為資本市場供應了新的風險投資品種。更富積極意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是REITs。目前，全球已有20個國家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個國家和地區(qū)正著手開辟REITs市場。REITs使房地產(chǎn)投資收益權分割并自由流通，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權益的流動性、經(jīng)營的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產(chǎn)開發(fā)運營。通過REITs的分級技術，不同風險偏好的資金將會流向商業(yè)地產(chǎn)運作的不同環(huán)節(jié)，進而實現(xiàn)資金的風險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經(jīng)營績效規(guī)模化溢價高的項目，促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營趨向精細化運作。
四、房地產(chǎn)業(yè)轉型的政策引導
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
摘要:隨著改革開放的不斷推進和社會經(jīng)濟的全面發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日漸加劇。當前,規(guī)模化、集團化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征,而這種發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以價值鏈理論為視角,在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈構成的基礎上,對房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈運營管理模式進行了研究。
關鍵詞:房地產(chǎn),價值鏈,房地產(chǎn)企業(yè),管控模式
1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢
規(guī)模化經(jīng)營是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營方式以及由此所決定的經(jīng)濟效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉變,它特別強調企業(yè)管理的專業(yè)化能力,同時要求企業(yè)的組織結構清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務單元劃分適當,并且相互之間的聯(lián)系通道順暢,業(yè)務流程管理高效。
集團化發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務單元的有機運轉,且高效地掌控不同區(qū)域的多項目運作;同時,不同區(qū)域的項目在開發(fā)時還要保持協(xié)調運轉、規(guī)范運行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢互補,互相推動,有效降低管理成本。
規(guī)模化、集團化已成為當前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢,在其促動之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區(qū)域聯(lián)動”的集團模式轉型成為必然。相應地,現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應做出必要的調整與創(chuàng)新,否則難以適應發(fā)展的要求。
2價值鏈理論
1985年,邁克爾?波特首次提出“價值鏈(Value chain)”管理理論,其認為,企業(yè)的價值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)(投資)、經(jīng)營、銷售、服務和內部管理的各個環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調運作產(chǎn)生的整體價值增值,而這一相互聯(lián)系、彼此促進的價值產(chǎn)生的動態(tài)過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面,其中基本活動主要是直接創(chuàng)造價值的業(yè)務環(huán)節(jié),而輔助活動主要是企業(yè)的內外部管理活動;(2)企業(yè)的價值活動其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協(xié)作,實現(xiàn)價值增值。(3)企業(yè)競爭優(yōu)勢來自于成本領先和差異化,而從價值鏈角度來看,企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優(yōu)化、協(xié)調的價值鏈活動。
3房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈構成
按照價值鏈理論,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的基本活動
(1)前期研究決策階段:通過縝密細致的市場調研,結合企業(yè)自身綜合實力,對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究,確定項目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式,進行價值研判與決策。
(2)規(guī)劃階段:根據(jù)前期決策,委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計,形成良好的功能規(guī)劃和市場識別,將土地最大限度實現(xiàn)增值。確定設計方案后,依法對擬建地塊進行規(guī)劃保健,獲得許可。
(3)工程建設階段:通過招標比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設計方案,實現(xiàn)低成本、高質量施工,并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本,使之轉化為產(chǎn)品價值。
(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎上,對產(chǎn)品進行推廣與銷售,并根據(jù)客戶需求反饋,對在建和后期擬建產(chǎn)品設計和建造進行修正,實現(xiàn)銷售價值最大化。
(5)物業(yè)管理階段:產(chǎn)品開發(fā)、銷售完成后,對產(chǎn)品進行物業(yè)管理、保修和后期維護。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的輔助活動
房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價值鏈特性的基本活動的開展而開展的,它穿插、融合于房地產(chǎn)價值鏈運作的整個過程。
(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經(jīng)營方針制定的依據(jù),保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
(2)財務和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制,促進知識資源的積累和應用;財務管理是就做好企業(yè)的投資管理、營運資金和籌資管理以及
稅務籌劃。 (3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價值附加值來源,在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中,技術、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價值增值的重要手段。
4價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產(chǎn)價值鏈為核心,按項目開發(fā)流程實現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務單元均基于價值鏈定位,從業(yè)務線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責,整個價值鏈上橫向的各個協(xié)同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻,通過協(xié)同提高效率,從而實現(xiàn)整個價值鏈的價值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對獨立的各個業(yè)務單元和模塊作為“小價值鏈”,通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢,提高專業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢,從而形成集團不可復制的核心競爭力。 根據(jù)上述價值鏈理論,將房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運作效率、降低成本;縱向一體化協(xié)同注重知識積累、專業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發(fā)業(yè)務鏈條,這是地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心和主干;由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務的支持平臺;業(yè)務鏈條以支持平臺為依托開展經(jīng)營活動,相互作用,形成立體協(xié)同的價值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關方(如:供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售等)對接串聯(lián)起來,就構成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價值鏈。
基于價值鏈,四大中心作為業(yè)務單元分工明確、準確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側重于集團戰(zhàn)略研究,目標計劃及項目的高、精研發(fā)和經(jīng)營環(huán)境分析;產(chǎn)品設計中心側重于項目規(guī)劃與設計,致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設計;制造中心側重于產(chǎn)品制造過程的標準化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本;營銷中心側重于營銷和服務,基于消費者心理,研究需求趨勢和營銷方式,建立營銷管理和服務特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏;實現(xiàn)價值鏈創(chuàng)造價值的做大化。
基于價值鏈,業(yè)務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務單元和模塊的共同取向。這樣,就會產(chǎn)生協(xié)同效應,并打破部門和業(yè)務單元之間的界限,實現(xiàn)價值鏈的價值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業(yè)、最有效率,然后主動地參與價值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻智慧,避免漏洞,防止風險。
4.2縱向一體化協(xié)同
第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
“2005中國房地產(chǎn)品牌價值TOP研究報告”中顯示，中海地產(chǎn)、萬科分別以33.11億元和32.08億元的品牌價值保持中國房地產(chǎn)業(yè)的領導地位，而新世界、招商地產(chǎn)、華僑城、保利、大華、金地等則以10億元的品牌價值位于第二集團。這表明，我國一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始有意識地進行品牌創(chuàng)建，并取得了一定的成績。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌狀況仍然不容樂觀，其品牌價值與國外著名企業(yè)仍然無法相比，就是與國內的其它企業(yè)如海爾、聯(lián)想等相比起來，差距也很大，更有甚者，現(xiàn)在還有許多房地產(chǎn)企業(yè)對品牌創(chuàng)建缺乏正確認識或者缺乏品牌意識。這在房地產(chǎn)企業(yè)的競爭更加激烈、并表現(xiàn)為品牌競爭的今天，不能不說是一個值得關注的問題。
二、影響房地產(chǎn)企業(yè)品牌構建的特點
1、買賣雙方信息不對稱。論文百事通房地產(chǎn)市場中，有關商品房的信息在買賣雙方的分布是不對稱的，即買主和賣主對商品房情況的了解和掌握程度是不同的，賣主比買主占有更多的有關商品房的質量、價格、權屬關系等方面的信息。這就導致了賣主對價格的壟斷和絕對的信息優(yōu)勢，而買主由于缺乏足夠的信息被迫地接受價格和承擔風險。在這種情況下，處于弱勢的買方，為了減少交易費用并降低決策的風險，往往會選擇他們所熟悉的品牌，由此可見，品牌的作用對房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得格外突出。
2、房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定性。房地產(chǎn)產(chǎn)品必須與土地相連，而土地是不可移動的，所以房地產(chǎn)產(chǎn)品具有固定性。也就是說，房地產(chǎn)產(chǎn)品對消費者的影響范圍與普通商品比較起來要小得多，具有較大的區(qū)域性。由于受地域的制約，從空間上講，房地產(chǎn)項目的品牌很難在較大范圍內產(chǎn)生影響，基于這個原因，房地產(chǎn)企業(yè)應將重點更多地放在企業(yè)品牌的塑造上，使項目品牌的推廣納入到企業(yè)品牌傳播的整體體系中。
3、生產(chǎn)的非連續(xù)性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般比較長，房地產(chǎn)企業(yè)不能連續(xù)地向消費者提品，所以品牌傳播也不可避免地表現(xiàn)為時間段上不均衡的特點，品牌也很難產(chǎn)生連續(xù)的關聯(lián)效應。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)品牌構建時，除了需要采用分散的品牌傳播策略外，還需要始終不折不扣地以品牌核心價值和企業(yè)理念為靈魂，統(tǒng)率所有的企業(yè)活動，使消費者在與品牌任何一次接觸中都能感受企業(yè)的核心價值和理念。
4、購買的一次性。在我國現(xiàn)階段，購房不但是人們最基本的消費，還是最昂貴的消費。我國的房價收入比遠遠超過了世界銀行提出的合理水平3－6，有些城市更高，例如上海、杭州、北京等城市。在高的房價下，購買一套住房可能要花許多人一生的積蓄。而大多數(shù)品牌傳播理論是建立在重復購買基礎上的，針對房地產(chǎn)購買的一次性，其品牌傳播應更多地針對新的潛在客戶。
三、房地產(chǎn)企業(yè)品牌構建內容
1、準確的品牌定位。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的資源和能力，根據(jù)市場的細分情況和消費者的需求，找準市場的切入點，進行一個準確而明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規(guī)模，快速生產(chǎn)、價廉物美的房屋工廠”，其針對的市場主體是買得起房但又不是很有錢，對價格比較敏感的一批人。萬科則是典型的“沃爾瑪模式”，在不同城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化。
2、創(chuàng)立領先品質。品質是品牌的根基，強勢品牌在同類品牌中所占據(jù)的特殊地位對消費者的重大影響力歸根到底來自于顧客感知質量因素。一個品牌，不管是在創(chuàng)立初期，還是已成為一個意蘊豐富的成熟品牌，其心理性的附加價值都根源于品牌的卓越品質。房地產(chǎn)企業(yè)在打造產(chǎn)品或服務品質的同時，應準確切入目標市場的需求，從建筑設計風格、規(guī)劃設計、建筑質量、配套設施和物業(yè)管理等方面去充分反映和滿足消費者的需求。
3、構筑全方位品牌傳播策略。品牌傳播，是通過富有成效的廣告運動等傳播形式向消費者展示項目賣點和傳播企業(yè)理念的系統(tǒng)活動，是積累品牌資產(chǎn)的重要途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)品牌的傳播應將短期促進項目銷售目標和長期企業(yè)核心理念傳播結合起來，采用大眾媒體、互動式媒體和寄件式媒體等形式的組合模式，構筑全方位的傳播策略，而不是僅僅集中在項目推廣時期，忽視了品牌定位和品牌形象的傳播。
4、正確實施品牌延伸戰(zhàn)略。我國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌的延伸戰(zhàn)略可以下方式進行：（1）由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)延伸，例如成功開發(fā)了保利花園等多個住宅產(chǎn)品的保利地產(chǎn)，將品牌“保利”延伸到商業(yè)項目中，先后開發(fā)了北京新保利大廈、保利佛山水城等項目；（2）由最終產(chǎn)品向房地產(chǎn)產(chǎn)品整個價值鏈延伸，即由房地產(chǎn)開發(fā)向設計、施工、物業(yè)管理、會所管理等延伸，例如萬科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業(yè)管理；（3）跨區(qū)域延伸，即房地產(chǎn)企業(yè)將旗下?lián)碛幸欢ㄖ群兔雷u度的品牌跨區(qū)域運用，例如中海、萬科、新世界、招商地產(chǎn)等都形成了多城市多地區(qū)發(fā)展的格局。
第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
關鍵詞:薪酬設計、方法
中圖分類號:F27文獻標識碼:A
一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點
(一)員工有相對較高的薪酬。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,城市化進程速度日益加快,加速了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)
展,許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時機,得到了飛速發(fā)展,企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報,房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎金相對其他行業(yè)的員工明顯較高。所以,很多大學畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè),學歷高的畢業(yè)生希望來到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,因為那里有良好的鍛煉平臺,可以得到規(guī)范的培訓,對于長遠發(fā)展有極大的好處;學歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè),因為短期內可以得到豐厚的收入。
(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進行良好的運轉,必須包括綜合部、投資部、設計部、合約部、發(fā)展管理部、項目部、營銷部、財務部等部門,而不同部門員工所從事的工作差異較大,有的從事技術性的工作,有的則從事管理性的工作,不同的工作性質和難易程度導致了不同部門的員工具有不同的收入。據(jù)調查,一般行政人員、投資專員、設計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上,并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。
(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差別較大,而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當?shù)氐慕?jīng)濟水平息息相關,所以大城市、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中,大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉,但薪酬待遇較低;小企業(yè)人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇,所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔當高級管理人員,獲取高額的回報。
二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設計原則
(一)薪酬設計的團隊原則。房地產(chǎn)開發(fā)需要各個部門的不同人員通力合作來完成,團隊的力量在開發(fā)過程中顯得尤為重要,所以基于團隊的獎勵對于整個企業(yè)人的績效具有十分重要的作用。設置團隊獎勵有助于提高各部門的協(xié)作能力,同時注意不要出現(xiàn)上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡,以免影響工作積極性和效率。
(二)薪酬設計的公平性原則。薪酬設計過程中遵循公平性原則,這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設計可以對員工進行有效的激勵,提高員工的工作積極性,提高企業(yè)的生產(chǎn)效率,同時可以大量引進優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才,促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過程中,要對不同部門的員工,根據(jù)其工作性質來設計薪酬標準,同時要考慮不同性質的報酬,即金錢報酬和非金錢報酬,非金錢報酬屬于隱性報酬,分為職業(yè)性獎勵和社會性獎勵,職業(yè)性獎勵包括自我發(fā)展、晉升等,社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等。總之,薪酬設計必須體現(xiàn)公平、客觀、透明,使不同的員工獲得應得的報酬。
(三)薪酬設計的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設計過程中,都應該保持個人和組織薪酬相符合的原則,不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個企業(yè)或組織中,個人和組織都有其薪酬目標指向,每個員工參與到企業(yè)或組織中,就是為了通過自己的努力,獲得相應的報酬,實現(xiàn)自己的薪酬目標,而對于一個組織來講,為了獲取最大的利潤,必定想通過各種辦法節(jié)省開支,每個員工的報酬就包括其中,此時,個人和組織的目標就發(fā)生了矛盾,產(chǎn)生了沖突,兩個薪酬目標之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿足員工的需求,造成員工工作效率下降,不能夠按質按量完成企業(yè)分配的任務。所以,企業(yè)管理者在制定薪酬制度時,一定要充分考慮員工的需求,讓員工參與薪酬制度的制定,制定出企業(yè)和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒有員工參與制定薪酬制度相比,讓員工參與制定出來的薪酬
制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業(yè)的長遠發(fā)展具有十分重要的作用。
三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設計方法與過程
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設計包括以下步驟:
(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎,根據(jù)企業(yè)人業(yè)務發(fā)展的需要,合理地設置不同的崗位。職位分析是對職位進行說明,并形成職位說明書,明確職位與職能的關系。
(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內部是公平的。所以對不同部門的員工職位,根據(jù)其重要程度,得出等級序列,確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說,就是建立統(tǒng)一的職位評估標準,使不同部門的職位具有可比性。
(三)薪酬市場調查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關鍵,只有留住了人才,企業(yè)才有可能進行比較好的發(fā)展。薪酬調查一般要選擇專門的咨詢公司,對其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進行調查,制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是,在對其他房地產(chǎn)企業(yè)進行薪酬調查時,最好選擇與本企業(yè)有競爭關系的企業(yè),考慮員工的流失去向和招聘來源。調查其他企業(yè)的薪酬,最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等,確保取得全面詳實的數(shù)據(jù)資料。
(四)薪酬定位。經(jīng)過分析同行業(yè)與自己關系相對緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后,考慮企業(yè)的內外部關系,外部關系包括通貨膨脹、行業(yè)特點、人才供應狀況等,內部關系包括盈利能力、人員素質等,然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的,品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺,不用付出很高的薪酬,仍然可以招到優(yōu)秀人才,如中海、萬科等,它們的員工薪酬不是最高的,相反,那些知名度欠缺的企業(yè)人則會拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才,壯大企業(yè)人實力。
(五)薪酬結構設計。薪酬結構設計具體來說是指員工薪酬的構成,不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結構是不相同的,有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動調薪制度,固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況,結合市場薪酬水平確定,不同的職位有不同的固定薪酬,浮動薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個人付出的情況綜合而定;有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效,形成薪酬結構的三個部分:職位工資、技能工資和績效工資。
職位工資結合市場薪酬水平制定,同時參考員工對企業(yè)的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來多大的貢獻。一般來說,所具有的技能越強,技能工資相對就高,比如設計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高;績效工資是員工所完成的工作量,完成的工作量越大,績效工資就越高。
(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后,要嚴格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的,必須要經(jīng)常和員工進行溝通,調查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調動其工作的積極性,同時要關注企業(yè)的經(jīng)營狀況和市場薪酬水平的變化,不斷合理地調整薪酬制度,確保企業(yè)長期健康發(fā)展。
(作者單位:重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院)
主要參考文獻:
[1]冉斌.薪酬設計與管理[M].廣州:廣東海天出版社,2002.
[2]楊劍,白云.激勵導向的薪酬設計[M].北京:中國紡織出版社,2003.
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
關鍵詞:供應鏈成本;房地產(chǎn)開發(fā)公司;成本控制
當前,無論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產(chǎn)供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發(fā)點和實質。
(二)房地產(chǎn)供應鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務鏈條中則以供應鏈成本的形態(tài)存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應鏈的具體結構。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業(yè)素質及經(jīng)濟意識的欠缺,產(chǎn)品設計缺陷及后續(xù)設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進展緩慢,從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環(huán)節(jié)
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經(jīng)常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費,物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈結構。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規(guī)劃設計費等;開發(fā)商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規(guī)避土地閑置費的繳納。
2、設計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經(jīng)濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經(jīng)濟比較,并應用價值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經(jīng)濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標準化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發(fā)生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔,從施工作業(yè)隊結算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產(chǎn)生實效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經(jīng)營風險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤瑢で笞罴奄Y本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務預警系統(tǒng)
所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
房地產(chǎn)公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風險，確保財務安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應在公司內實施財務集中控制，體現(xiàn)財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產(chǎn)調撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協(xié)調一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據(jù)母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監(jiān)督
進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的市場調研機構，經(jīng)常派人進行市場調查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設或者直接購買物業(yè)的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。
所有權物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權轉移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權,所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
資金周轉速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內實現(xiàn),資金周轉速度相對較慢。
收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。
流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設過程中碰到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產(chǎn)公司案例分析
1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內地的長遠發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。
新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷
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分析一:物業(yè)銷售與物業(yè)租賃收益模式的結構變化據(jù)相關數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進入成熟期以后,“新地”明顯轉變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。
另外,“待銷售物業(yè)”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%。“待投資物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價格指數(shù)超過租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)的價格指數(shù)都達到了歷史最高點。亞洲金融危機發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場進入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價格指數(shù)快速下跌。“新地”在周期循環(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉用于“待銷售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進行了靈活的調整,通過將部分“待銷售物業(yè)”轉變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及找更多的物業(yè)租賃投資機會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。
分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類型結構“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型所占的比率情況(按照建筑面積計算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結構變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類型則相對保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內。由此可見,雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長的態(tài)勢,但是其物業(yè)類型的構成卻保持了相對的均衡發(fā)展態(tài)勢。
分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關數(shù)據(jù)表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長的趨勢,并于1998年達到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機后租金大幅下調,所以總租金收入也略微下調。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調相比,這一期間的銷售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達到歷史最高點后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進一步計算表明,考查期內“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標準方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業(yè)租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補了銷售收入強烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營風險。
案例分析小結
案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經(jīng)營績效有四個顯著特點:第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型的結構保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態(tài)調整銷售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應了房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經(jīng)營績效、降低了公司的經(jīng)營風險。
綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉”為經(jīng)營理念的公司,在不斷發(fā)展的過程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉變的過程。
筆者認為,房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的演進是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產(chǎn)市場進入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產(chǎn)金融市場的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢表現(xiàn)為如下四點:
在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價格和租金的變化,調整物業(yè)銷售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營靈活性,公司總體的市場風險降低。
企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權,因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動性增強,即保證了資金周轉的速度,又可以控制流動性風險。
增強了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營績效。
為企業(yè)預留了創(chuàng)造品牌價值的機會。
香港經(jīng)驗對內地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示
香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗表明,只有在轉軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認為內地企業(yè)應該積極應對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應在成熟發(fā)展期到來之前,適當增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業(yè)物業(yè)、寫字樓等需要產(chǎn)權統(tǒng)一的物業(yè)類型,也要堅定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢。總而言之,本文的結論表明,雖然物業(yè)銷售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢,然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢,使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。
參考文獻:
第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)范文
1、相關的稅收法規(guī)制度不完善
據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關房地產(chǎn)稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，而私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產(chǎn)稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強
一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學習不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。
3、財務管理比較混亂
在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。
4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目難以管理
房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機可乘，造成國家稅款的大量流失。
5、稅務征管能力不強
一是稽查人員配備不足，業(yè)務水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施
1、完善相關稅收政策
我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識
一個良好的納稅企業(yè)服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業(yè)守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現(xiàn)代信息技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務機關不但可以通過網(wǎng)絡獲取企業(yè)和個人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡獲得多數(shù)納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進作用。
3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度
為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點、交叉稽查。
4、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化
在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調與配合機制，明確部門職責。
5、提高稅務征管能力
一是要提高稽查人員的業(yè)務水平和政治素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓和學習，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網(wǎng)絡互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。
【參考文獻】
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