企業清算的稅務籌劃精選(九篇)
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第1篇：企業清算的稅務籌劃范文
[論文摘要]企業資產重組是當前企業改革的重點，也是構建現代企業制度的重要途徑。本文從稅務處理規定出發，分析了企業合并、分設、清算的籌劃策略。
企業資產重組是當前企業改革的重點，也是構建現代企業制度的重要途徑。資產重組的方式很多，有合并、兼并、分立、股權重組、資產轉讓等形式。國家為適應企業資產重組的需要，推進企業改革，加強對資產重組企業的稅收管理，先后出臺了相關稅收政策，為我們進行企業資產重組的納稅籌劃提供了較大的運作空間。
一、企業合并的納稅籌劃
（一）企業合并的稅務處理規定
通常情況下，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅；合并企業接受被合并企業的有關資產，計稅時可按經評估確認的價值確定成本。合并企業和被合并企業為實現合并而向股東回購本公司股份，回購價格與發行價格之間差額，應作為股票轉讓所得或損失。合并企業支付給被合并企業或其股東的收購價款中，除合并企業股權以外的現金、有價證券和其他資產，不高于所支付的股權票面價值20％的，當事人各方可選擇按以下規定進行所得稅稅收處理：
被合并企業不確認全部資產的轉讓所得或損失，不計算繳納所得稅；被合并企業合并以前的全部企業所得稅事項由合并企業承擔，以前年度的虧損，如未超過法定彌補期限，可由合并企業與被合并企業資產相關所得彌補；合并企業接受被合并企業全部資產的計稅成本，須以被合并企業原賬面凈值為基礎確定。
被合并企業的股東以其持有的原被合并企業的股權交換合并企業的股權，不視為出售舊股、購買新股處理。被合并企業的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎確定。
（二）企業合并中納稅籌劃的策略
從上述規定可看出，在合并中由于產權交換支付方式不同，其轉讓所得、資產計價、虧損彌補等涉及所得稅事項可選擇不同的稅務處理方法。而對涉及所得稅事項的稅務處理方法不同，必然對合并或被合并企業的所得稅負擔產生不同的影響，這就要求進行企業合并稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：
1．資產轉讓損益確認與否對所得稅負的影響。在企業合并中，被合并企業是否確認財產轉讓收益取決于產權交換支付方式。在合并企業支付給被合并企業或其股東的收購價款中，非股權支付額不高于20％的，被合并企業可以不確認全部資產的轉讓所得或損失，只有待股權轉讓后才計算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業支付給被合并企業或其股東的非股權支付額高于20％的，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產轉讓所得，依法繳納財產轉讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉讓收益的確認時間、計稅依據不同，對被合并企業的所得稅負影響也不同。例：A企業購買B企業，出價1000萬元，B企業賬面凈資產為850萬元。如A企業全部用股票支付，則B企業的股東在合并時不需繳納所得稅。如A企業用股權支付70％、用現金支付30％，則被合并企業在合并時應按資產轉讓所得1000－850＝150萬元，繳納150×33％＝49．5萬元的企業所得稅。即使在第一種情況中，B企業的股東將其股權轉讓時，應繳納資本利得所得稅，但那相當于B企業的股東取得了一筆無息貸款。
2．資產計價稅務處理對所得稅負的影響。在非股權支付額不高于20％的情況下，合并企業接受被合并企業的全部資產的計稅成本，可按被合并企業原賬面凈值為基礎確定；而如果非股權支付額高于20％的，合并企業接受被合并企業的資產，可按經評估確認的價值確定計稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業接受的被合并企業的資產計入成本費用價值基礎不同，必然導致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業的所得稅負不同。如在上述例子中，A企業接受B企業的資產中有生產線一條，原賬面原值300萬元，已提折舊210萬元，預計折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產線在合并時評估作價150萬元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬元。折舊額越大，應稅所得越少，企業就可少納所得稅。
3．虧損彌補的處理對所得稅負的影響。在非股權支付額不高于20％的情況下，被合并企業以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限的，可由合并企業繼續按規定用以后年度實現的與被合并企業資產相關的所得彌補；而高于20％的，被合并企業以前年度的虧損，不得結轉到合并企業彌補。如：A企業1999年初合并B企業，B企業當時有200萬元虧損未得到彌補，其稅前彌補期限尚有1年。被合并的B企業凈資產的公允價值為100萬元，合并后合并企業全部凈資產的公允價值為500萬元，合并后合并企業1999年的彌補虧損前應稅所得300萬元。則兩種不同支付方式的應納所得稅額計算結果不同。第一種支付方式，合并企業1999年共應繳納所得稅款33萬元，比第二種支付方式應繳所得稅99萬元少了66萬元。
二、企業分立的納稅籌劃
（一）企業分立的稅務處理規定
通常情況下，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅；分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。如是存續分立，被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額可由存續企業繼續彌補。如是新設分立，被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額不得結轉到分立企業彌補。分立企業支付給被分立企業或其股東的交換價款中，除分立企業股權以外的非股權支付額，不高于20％的，經稅務機關審核確認，企業分立當事各方也可選擇下列規定進行分立業務的所得稅處理：
被分立企業可不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算所得稅；分立企業接受被分立企業的全部資產和負債的成本，須以被分立企業的賬面凈值為基礎結轉確定；被分立企業已分離資產相對應的納稅事項由接受資產的分立企業承繼，被分立企業的未超過法定彌補期限的虧損額由接受分離資產的分立企業承繼。
（二）企業分立中納稅籌劃的策略
在企業分立中由于產權交換所采用的支付方式不同，其資產轉讓損益、虧損彌補等涉及所得稅的事項也可選擇不同的稅務處理方法。而選擇處理方法不同，會對分立或被分立企業的所得稅負產生不同影響，這就要求進行企業分立的稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：
1．從是否確認資產轉讓損益來看，當被分立企業分離給分立企業的資產轉讓價格高于賬面凈值時，應選擇分立企業支付給被分立企業的非股權支付額不高于20％的支付方式；當被分立企業分離給分立企業的資產轉讓價格低于賬面凈值時，則應選擇分立企業支付給被分立企業的非股權支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業的所得稅負。
2．從資產計價的稅收處理來看，當被分立企業分離給分立企業資產的評估價值低于賬面凈值時，應選擇非股權支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業的所得稅負；當被分立企業分離給分立企業資產的評估價值高于賬面凈值時，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因為不管采用哪種支付方式，分立企業都可按其所接受的資產的評估價值確定結轉計稅成本。
3．從虧損彌補的處理來看，如果被分立企業尚有未超過法定彌補期限的虧損額時，應選擇非股權支付額不高于20％的支付方式。因為選擇這種支付方式，降低分立企業的所得稅負。而是否選擇非股權支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業采用的是存繼分立還是新設分立。
從上述分析可以看出，不管是企業合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產轉讓損益、資產計價和虧損彌補的稅務處理方法對所得稅負的影響。為便于說明問題，我們分別從各個方面剖析其對稅負的影響。在現實中，應把三方面對企業稅負的影響綜合起來進行比較，方能達到稅收籌劃的最佳目的。
三、企業清算的納稅籌劃
（一）企業清算的稅務處理規定
企業清算是指企業由于經濟或契約等原因，不能或不再繼續經營時，按照國家有關法律法規及企業具有法律效力的章程協議等文件精神，依照法定的程序，對企業的資產、債權、債務等進行清理與結算，并對企業剩余財產進行分配，解除企業法人資格的一系列行為。隨著市場經濟的發展、現代企業制度的建立和我國有關法律法規的不斷完善，企業清算的現象將越來越多。 根據我國《企業所得稅暫行條例》和《外商投資企業和外國企業所得稅法》及其實施細則規定，企業清算時，應以清算期間作為一個納稅年度，清算所得應依法繳納所得稅。企業的清算所得可按下列公式計算：全部清算財產變現損益＝存貨變現損益＋非存貨財產變現損益＋清算財產盤盈，凈資產或剩余財產＝全部清算財產變現損益－應付未付職工工資、勞動保險費等－清算費用－企業拖欠的各項稅金－尚未償付的各項債務－收取債權損失＋償還負債的收入(因債權人原因確實無法歸還的債務)，應繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。
企業應繳納的清算所得稅，應于企業辦理注銷登記之前，向主管稅務機關申報繳納。
（二）企業清算中納稅籌劃的策略
企業所得稅法對清算所得計算規定的差異，為我們進行企業清算的稅收籌劃提供了可能。
第2篇：企業清算的稅務籌劃范文
納稅風險對企業的成本影響是相當大的,體現在如下幾個方面:房地產行業的高稅負使企業納稅的風險程度加大房地產行業主要開發經營活動包括項目的規劃設計、征地拆遷和三通一平,房產施工與建設,工程驗收和結算、房產銷售等,涉及內容廣泛,業務多元,投資主體復雜,資金來源復雜,跨越周期較長,這就使得房地產行業呈現出高成本的特點,其中高稅負占據了很大的份額。房地產涉及到的稅種主要有八個,包括契稅、耕地占用稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅等,尤其在銷售階段承擔的稅負相當高,明顯高于其他行業。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業的八家企業,對他們2010年的稅負水平進行計算,為便于比較,所選擇的企業均繳納5%的營業稅。從表1可見,房地產行業的稅負明顯高于其他兩個行業,其中兩家房企(京能置業、浦東金橋)的稅負達到24%-25%左右之高,而平均值也達到近18%。因為統計樣本數量有限,這個均值趨于保守估計。房企的高稅負,使得風險程度加大,一旦企業出現繳納失誤,則造成相應的罰金、滯納金金額也相當可觀;或者企業未充分使用稅收優惠所引起的經濟利益損失也相應更大。
通常情況下,預征政策是調控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產市場價格情況下房地產暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產土地市場和消費市場的越來越規范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業所得稅預征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導致預征的土增稅和企業所得稅超出企業實際應繳稅款,在現行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現,在從緊的房地產信貸政策下,進一步加大房企的現金流風險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設施;既限制房地產企業信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業所得稅清算時點的先后也會給企業稅負帶來較大影響。
房地產企業進行稅務風險控制的可行性
稅務風險控制,即稅務籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內。舉個例子來看,設取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和為C,根據稅法扣除項目規定,項目開發期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設項目銷售收入定價為P,營業稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關系為:P≤1.67C也就是說企業銷售定價小于其土地費用及開發成本的1.67倍時,可享受到普通標準住宅的稅收優惠免稅政策。當然這只是一種數量關系,實際中企業不可能僅為了減少稅額而降價,當項目市場行情很好時,企業可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業應提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關系為:A≥0.15C。則可見,企業提價的范圍應當在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業定價時可以借助于稅務籌劃來減少稅負,這個范圍就是定價避免在土地費用和開發成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數,1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數。如果企業缺乏相關人員和稅務籌劃,定價范圍在1.67—1.82區間內了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務成本。
房地產企業在對項目開發成本進行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當,成本費用歸集科目是否準確,成本分攤方法是否合理等,均會對其最終稅負產生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產公司開發一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發補償款為11.47億元,開發成本發生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業。由于稅法相關規定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務人員在進行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分攤到成本,由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負,又不違反稅法精神呢？財務人員采取了如下核算方法:政策性用房不分攤政府土地收益,只分攤土地開發補償款(前提是還需要得到主管稅務機構的認可);此外,分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本,則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。
房地產公司進行稅務風險控制的措施
建立健全有效的納稅成本控制和風險防范體系。這首先需要制度建設,制定稅務管理辦法,明確各層級的稅務管理權責、流程及要求等;其次是落實稅務管理崗位,需要設立專職或兼職的人員負責稅務管理工作;再次是設置業務指引,即操作指南,使實施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項的報告制度。
第3篇：企業清算的稅務籌劃范文
關鍵詞:稅收籌劃 立法意圖 企業清算
所謂稅收籌劃,又稱納稅籌劃、稅務籌劃或節稅,是指在納稅行為發生之前,在不違反法律、法規(稅法及其他相關法律、法規)的前提下,通過對納稅主體(法人或自然人)的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排,以達到少繳稅和遞延繳納目標的一系列謀劃活動。企業在重組中進行稅收籌劃是指根據國家稅收政策在不同性質的企業之間、企業的不同組織方式之間存在著明顯的差異性,在符合國家法律政策的前提下,以求實現企業資產的最大經濟效益的一種籌劃行為。
一、企業稅收籌劃的現實意義
1.企業稅收籌劃有利于企業整體利益最大化目標的實現。企業在稅法允許的范圍內,可以通過配置資源和規范經濟行為,對稅收進行合理的規劃和安排,實現有效地避稅,進而盡可能地減輕稅收負擔,降低納稅支出,增加企業收入,最終實現企業整體利益最大化的目標。
2.企業稅收籌劃有利于提高企業的經營管理水平。稅收籌劃是企業財務管理活動的重要組成部分,同時稅收籌劃又貫穿于企業生產經營活動的全過程,要想實現企業稅收籌劃的目的,就必須對企業經營過程中每一個環節進行相互協調、相互配合,從而達到節稅的目的。
3.企業稅收籌劃有利于促進現行稅制的發展與完善。在稅收籌劃的過程中,通過征納雙方及利益相關者之間的博弈,可以找出現行稅制存在的漏洞,從而推動現行稅制結構的不斷優化,進而構建更符合現代社會體制的最優稅制體系。
4.企業稅收籌劃有利于增強納稅人的法制觀念,提高納稅人的納稅意識。企業稅收籌劃是建立在法律允許的范圍內進行的,納稅人通過合法的方式實現最優納稅的目的,從中要避免因進行避稅而承擔的觸犯法律的風險,這就要求納稅人擁有很強的法制觀念和納稅意識。
二、稅收籌劃與偷稅的區別
稅收籌劃,即節稅,是一種符合政府政策導向的經濟行為。偷稅,是指納稅人有意識地違反稅收法律規定,達到不繳或少繳稅款的目的。稅收籌劃與偷稅有著本質的區別,主要表現在以下幾個方面:
1.從法律的角度看,偷稅是違法行為。節稅從形式到內容完全合法,體現了國家稅收政策意圖,是國家稅收政策所鼓勵的。
2.從行為過程看,偷稅是通過違法手段將應稅行為轉變為非納稅行為,從而直接逃避自身的應納稅責任;節稅是通過避免應稅行為的發生,達到減少稅款支出和收益最大化的目的。
3.從社會影響看,節稅雖然相對減少了國家的財政收入,但由于它符合國家的立法意圖,減少的這部分財政收入等于國家給予納稅人的一種財政補貼;偷稅不但直接減少了國家的財政收入,而且違背了國家政策導向,使國家不得不防范這些行為。
4.從國家的對待態度看,節稅由于是納稅人對稅法的尊重和遵守,國家一般給予鼓勵和認可;對偷稅,國家堅決給予嚴厲打擊;對避稅,由于它暴露了國家稅法的不足和漏洞,國家一般通過完善稅收法規來治理。
三、舉例說明在企業清算中如何進行稅收籌劃
企業清算是指企業宣告終止經營以后,除了因合并與分立事由外,終止企業法律關系,消滅其企業法人資格的法律行為。企業清算中的稅收籌劃主要是通過推遲或提前企業清算開始日期,合理調整清算所得和正常經營所得,盡量造成虧損,沖減利潤,降低企業整體稅收負擔。
根據企業所得稅法規定,企業在清算年度,應劃分為兩個納稅年度,從1月1日到清算開始日為一個生產經營納稅年度,從清算開始日到清算結束日的清算期間為另一個清算納稅年度。清算日期的選擇,會影響到兩個納稅年度的應稅所得,從而影響企業的所得稅稅負。所以,通過改變企業清算日期,可以減少企業清算期間的應稅所得數額,實現稅收籌劃的目的。
例如,某公司股東會2008年8月20日通過決議,決定公司于8月31日宣布解散,并于9月1日開始正常清算。公司在成立清算組前進行的內部清算中發現,2008年1至8月份公司預計盈利50萬元。于是股東會再次通過決議將公司解散日期推遲至9月25日,并于9月26日開始清算。公司在9月1日至9月25日共發生費用80萬元。按照我國現行稅制規定,企業清算期間應單獨作為一個納稅年度,即這80萬元費用本應屬于清算期間費用,但因清算日期的改變,公司經營年度由盈利50萬元變為虧損30萬元。
四、企業稅收籌劃所應注意的問題
1.要以企業整體稅負降低為準繩。企業生產經營活動是多個稅種的綜合體,各稅種之間相互聯系、相互影響。所以,企業合并稅收籌劃不能僅僅考慮單個稅種,顧此失彼,為籌劃而籌劃,而要通盤考慮企業整體稅負降低才是理想的、成功的籌劃。
2.要以成本效益為原則。利用企業合并進行稅收籌劃時,不能一味地考慮稅收成本的降低而忽略因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少。稅收籌劃作為企業財務管理的范疇,只有當籌劃方案所得大于支出,企業合并后未來凈現值大于合并前未來凈現值,該項稅收籌劃才是成功的稅收籌劃。
3.要考慮企業合并后對生產經營的影響。由于被合并企業原有的人員及價值觀念、企業文化、資源和制度結構等,都可能與合并企業有很大的差距。吸收合并和新設合并對被合并企業的整合、管理等后續支出存在時空上的差別,在某種程度上對合并企業生產經營產生不同的影響。在具體操作過程中,采取何種方式合并,不能片面強調稅收成本支出最低的方案,必須兼顧企業生產、經營、投資、理財等多方面的因素加以權衡。
五、我國企業稅收籌劃的發展對策
1.樹立對企業稅收籌劃的正確認識。針對人們對企業稅收籌劃方面的錯誤認識,可以通過電視、電臺、報紙、互聯網等各種媒體進行宣傳,重點介紹稅收籌劃的概念、特點、原則和稅收籌劃與偷稅、騙稅、抗稅等違法犯罪行為的區別,以及稅收籌劃可能帶來的收益及存在的風險。稅務征管人員也要在執法活動中讓納稅人了解自己享有的稅收籌劃的權利,從而讓納稅人對稅收籌劃有更正確的認識。
2.國家要盡早完善稅收籌劃的立法工作。為了促進稅收籌劃業務的快速發展,首先要完善稅法,修改稅法語言表述不清或不明確之處,建立完善的稅收制度體系和稅收征管體系;其次,要不斷建立和完善維護納稅人權利的相關法律法規,將納稅人的稅收籌劃權在相關法規中加以明確,在稅收立法過程中,要把保障納稅人合法權利提到重要的位置。
3.培養稅收籌劃的專業人才。稅收籌劃由于專業性和政策性較強,要求從事這項工作的人員具有較高的素質,應具備法律、會計、財稅、金融、管理等各方面的專業知識,因此,作為企業應加大對稅收籌劃人員的培養,對稅收籌劃人員進行培訓,提高他們的專業素質,從而提高企業稅收籌劃方案的成功率。
4.合理規避稅收籌劃風險。稅收籌劃之所以有風險,與經濟環境、國家政策及企業自身活動的不斷變化有關。因此,企業要充分掌握與本企業納稅籌劃相關的各種信息,只有充分掌握了這些相關信息,才能周全地考慮可能出現的各種問題,把各類因素對稅收籌劃方案形成的風險降至最低,從而合理地規避風險。
5.稅收籌劃方案要具有綜合性和前瞻性。稅收籌劃方案要從整體上系統地進行考慮。企業進行稅收籌劃的最終目的是要通過納稅支出的節約實現企業的財務目標,因此,綜合衡量納稅籌劃方案,處理好利益之間的關系就成為選擇稅收籌劃方案的核心問題。同時,企業進行稅收籌劃要具有前瞻性。要開展稅收籌劃,納稅人必須在經濟業務發生之前,準確了解從事這項業務的過程和環節,涉及的稅種和稅收優惠等。對于稅法修正的情況,要加以密切關注,及時對籌劃方案作出調整,從而防止一些不可控因素的變化而導致籌劃方案的失敗。
參考文獻:
[1]何鳴昊、何F燕、楊少鴻.《企業稅收籌劃》.企業管理出版社.2002年9月第一版;
[2]財政部會計資格評價中心.《經濟法基礎》.經濟科學出版社.2007年11月;
第4篇：企業清算的稅務籌劃范文
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；企業所得稅；納稅實務
為了加強房地產企業稅收管理，國家稅務總局先后下發了國稅發[2009]91號文《國家稅務總局關于印發的通知》和國稅發[2009]31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，對房地產企業土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業在實際執行這兩個法規時，一方面要保證法律法規的遵循性；另一方面要結合公司自身特點合理納稅。怎樣實現這兩個方面的統籌，筆者從以下方面進行探討：
一、把握繳稅時間及繳稅條件，加強項目前期管理
準確把握房地產開發項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳的時間及條件，是房地產企業依法納稅、合理籌劃的前提。
從時間上，土地增值稅以開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；企業所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業所得稅匯算清繳工作。
從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預征率在產生預收賬款時進行預繳，當開發項目達到規定的清算條件（分為應清算和可清算）時，納稅人按照規定時間完成清算工作；企業所得稅匯算清繳時，按照納稅人年度損益表，計算房地產開發企業特定業務的納稅調整金額，按規定彌補以前年度虧損后年度內有所得就納稅，虧損不納稅。
基于以上規定，在實務操作中，土地增值稅的納稅時間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標準確定需清算的項目，在公司成立初期辦理備案證時，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項目分期時，需考慮項目未來整體利潤，若項目預期利潤持平或虧損，未來可能退土地增值稅，則應分樓棟確定分期，盡快收回預繳的土地增值稅，帶來現金流；若項目預期利潤較高，則應在所有收入成本全部發生后進行清算，可以規避由于成本無法全部確認帶來的多次清算和多次繳稅。在此基礎上，公司可規劃預計容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價格（不超過同級別平均售價的1.2倍），確認是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計扣除20%）。在達到清算條件時，對于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動清算。
相對于土地增值稅清算時間的籌劃安排，企業所得稅匯算清繳一年一次的規定要求公司每年必須對企業所得稅額進行計算，當未達到入住條件（發放入住通知書并且收回全款）時，一般損益表的金額均為負數，結合當地預征毛利率的不同規定，按照預征毛利率預先確認當年的稅法收入，當公司實際毛利低于預征毛利率時，公司會提前繳納所得稅，并在實際確認收入后辦理退稅程序，當公司實際毛利高于預征毛利率時，公司會在確認收入后對企業所得稅進行補繳。其中預繳的土地增值稅在企業所得稅調整事項中作為扣減項目，起到降低應納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時有幾個清算項目，可以根據項目盈利情況，調節公攤類費用，以達到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。
二、合理確定開發項目的收入和成本，加強成本費用的日常管理
合理確認收入和歸集成本費用是土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳的前提，不同項目、不同分期成本費用的合理分配又是這兩項工作完成的關鍵。從收入確認和成本歸集來看，兩稅的關系非常密切。
（一）完整記錄收入的發生
土地增值稅清算時，會填寫銷售明細表，對具備清算條件的分期，按照房號對相關信息進行列示，對于產權已經發生轉移的（開具銷售發票或簽訂銷售合同）均應視為銷售收入，對于只交納定金或認籌金狀態的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發生面積差需補退款的，要在清算期內及時處理，按照補退后的金額確認收入。
企業所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤表中確認收入的金額，這部分金額是已達到收入確認條件的會計收入；另一部分是在調整事項中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實際毛利而不是稅務局認定的預計毛利[實際毛利為利潤表中的（營業收入-營業成本）/營業收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預收帳款的余額。
以上兩稅的收入金額在確認口徑上是一致的，不同之處在于企業所得稅是以年底為截止點，而土增稅是以清算開始的月份為截止點。
（二）合理確定成本的歸集
成本的歸集是稅務機關審核公司土地增值稅和企業所得稅的重點，公司在確定成本扣除金額時一定要考慮開發成本和費用的真實性和合法性，判斷公司有無虛列開發成本和費用，保證所有成本和費用發生都是與該項目分期相關。在實務操作過程中，公司應制作成本計算表對成本進行歸集和分配，成本計算表應以房地產開發成本科目為大類，將分期內發生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計算表的成本科目下，合同要體現簽訂金額、結算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發生的分期下的總成本時，要注意以下六點：（1）公司在土地取得環節是否有國土等相關部門的合法憑據（加蓋部門公章）；（2）企業支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表等相關資料報稅務機關備案，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊應一一對應；（3）土地價款、拆遷補償費、城市配套建設費的契稅是否足額繳納；（4）企業支付建安工程款時是否從施工方處取得稅務機關開具的合規的建筑業統一發票。對于支付進度款的，需獲得每筆建安款項支付的依據，即工程量單、付款證書、驗收報告等，對于結算的項目，須提供結算報告、最終驗收單，考慮工程造價預算與結算是否差異過大，結算款項是否偏高。對于甲供材，即公司自購建筑材料，需注意是否在施工合同中重復計算扣除；（5）多個項目分期共同發生的公共配套設施費，應按不同項目分期合理分攤。一般來講，開發項目內獨立的、非營利的且產權屬于全體業主或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出都屬于可以扣除的公共配套費支出。公共配套設施必須處于紅線內，對于一些獨立售樓處簽訂時以無償贈與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計算時成本不予認可；（6）開發間接費用需與項目直接相關。對于和項目開發無直接關系的業務招待費、差旅費、團隊建設費等需要在成本計算中予以扣除。
分期內總成本的確定對于土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細節略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權所支付的金額，同時對于建成后有償轉讓的公共配套設施準予扣除成本。
三、科學確定增值額的計算方法，加強項目的后續管理
房地產企業所得稅的確定會涉及預提成本，分期內總成本減去已開發票的入賬金額就是預提成本。根據企業所得稅法的規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%，在實際工作中，企業需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發票控制預提金額不超過總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費用、建安支出、基礎設施和公共配套費可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類型進行分配。分配后的各住宅類型的總成本除以對應的總可售面積就是該住宅類型的單方成本，單方成本乘以相應的結算面積就是利潤表中的主營業務成本。可以說，分期總成本的確定，對于企業所得稅的計算起到關鍵作用。
土地增值稅清算不會使用預提成本，只會按照實際已經取得可靠發票的成本為基礎計算土地增值稅扣除金額。可以說，在企業準備進行土地增值稅清算前，重要的準備工作就是按照實際工程量取得分期總成本對應的發票，這恰恰和企業所得稅的10%的概念不謀而合。同時土地增值稅清算確定各住宅類型成本的方法和企業所得稅也不一致，一般會用各住宅類型的層高系數分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對應的成本，未售部分待后續銷售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時，對于銷售進度和發票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤剩余過多成本而導致當期繳納過多的土地增值稅。
第5篇：企業清算的稅務籌劃范文
一、投資決策階段———合理選擇開發模式
在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。
二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇
地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。
三、立項階段———把握清算優惠政策
立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。
四、開發階段———關注土地增值稅的可扣除要素
在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除。
總之，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。
五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。
那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。
六、結語
第6篇：企業清算的稅務籌劃范文
1、企業所得稅。
是煤炭企業是涉及稅種金額最龐大、范圍面最寬廣的一種。煤炭企業會在每一年年終清算的時候，對企業的所得稅進行嚴格且認真的清繳。
2、增值稅。
主要就是以自產貨物的實現以及煤泥充當燃料生產的電力兩者所形成的增值稅，主要是實行即征即退百分之五十的政策。
3、房產稅。
主要就是指:煤炭企業專門為老人提供的休閑、聊天及進行娛樂活動的場地，這些是免征房產稅的。還有2001年1月1日起實施的，煤炭企業按照政府的規定，對職工出租的公有住房、廉價住房及提供的自有住房，如:煤炭企業面向職工所建公寓收取的租金，這些都是暫免房產稅的。
4、城鎮土地使用稅。
在征收城鎮土地使用稅方面，煤炭企業自行建設的醫院、幼兒園等，這些用地可以與煤炭企業其他用地明確區分的，并且免征城鎮土地使用稅。或者在針對煤炭企業的塌方地、荒山，再繼續使用之前，可以暫緩征收城鎮土地使用稅。
二、稅收籌劃風險產生的原因
1、缺乏稅收籌劃的專業人才。
煤炭企業進行稅收籌劃時，納稅人的主觀判斷在決定企業到底應該選擇什么樣的方案開始稅收籌劃，以及應該如何執行等舉措實施上占了很大的比重。在我國，許多的煤炭企業在實施稅收籌劃時，大多都是交給一般會計人員來進行的。而一般會計人員因為專業知識的認識程度不充分，專業素養不夠高，導致了稅收籌劃工作不能夠很好的進行，達不到理想效果。在稅收籌劃的過程中，因為專業人才的確實，對稅收籌劃的把握力度不夠，導致煤炭企業稅收籌劃風險加大，以至于達不到目標任務。
2、稅收政策多變增加稅收籌劃的風險。
市場經濟發展飛快，也導致其制度方面的不穩定。對煤炭企業來說，國家的稅收法規時效性某種程度上相當不穩定。每一次國家進行產業政策及經濟結構調整時，都會導致稅收政策出現變化。因此稅收籌劃的風險也受稅收政策的不穩定影響。
3、稅務行政執法不規范導致的風險。
稅收籌劃的前提就是要在法律允許的條件下進行，與偷稅漏稅有著很大的區別。煤炭企業在開展稅務籌劃時需要得到相關稅務行政執法部門的認可。但是，在稅務行政執法部門確認的過程中，會因其執法不規范導致風險的存在。因為國家制定的稅務法并沒有明文規定具體的做法，所以整個執法的過程有著一定的彈性。稅務行政執法機關在確認稅收籌劃合理與否時，一般都是經過自身的判斷，來斷定稅收籌劃的合理性。在稅收行政執法時稅收籌劃可能產生風險的原因有:主審稅務官員在收到企業的合法稅務籌劃案例時，評估和稽查的第一反應就是企業可能有偷稅避稅的嫌疑。
三、針對稅收籌劃風險應采取的防范措施
1、樹立稅收籌劃的風險意識。
嚴格防范稅收風險的基礎就是要樹立稅收籌劃的風險意識。因為導致稅收風險產生的原因多種多樣，而稅收風險的產生和存在有著不定性，這就導致風險防范的時候困難重重。僅僅是樹立稅收籌劃的風險意識還不足以做到杜絕風險的發生。煤炭企業必須與時俱進，充分利用先進的信息技術，快速將稅收籌劃預警系統建立起來。
2、依法實施稅收籌劃方案。
第7篇：企業清算的稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題
房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進企業進一步發展，促進稅收制度的完善。筆者從多年的財務工作中，對房地產稅務籌劃有一些實踐經驗，供大家交流。
一、房地產企業稅務籌劃
房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于籌劃性、合法性、多維性。
二、房地產開發企業應從以下幾個方面入手進行稅務籌劃
（一） 營業稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產稅率皆為5%。房地產開發公司營業稅的計稅依據是房地產開發公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發公司收取的傭金。營業稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業務特點進行稅收籌劃：1.減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數。我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據營業稅法的規定，甲企業以土地使用權，乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。（2） 甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業稅。3.在房地產企業中，如果企業在開發之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業適用的3%低稅率繳納營業稅，而且還不需繳納土地增值稅。
（二）土地增值稅的稅務籌劃
1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項目金額：（1）選擇適當的利息扣除標準，一種情況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發費用，達到實現企業價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。
3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
4. 利用稅收優惠政策的稅收籌劃。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。
5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地關于房地產開發企業稅務籌劃的思考。增值稅的清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。
（三）企業所得稅的稅務籌劃分析
企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。
1.合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。
2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。
三、現代房地產開發企業稅務籌劃注意的問題
（一）加強稅法法律、法規學習。
現代房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。
（二）稅務籌劃要規范化。
房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。
（三）戰略與戰術相結合進行稅務籌劃。
房地產企業雖然不能從對單個項目、單筆業務或單個環節進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。
（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。
四、小結
總之，隨著房地產市場的競爭日益加劇，現代房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。
參考文獻：
第8篇：企業清算的稅務籌劃范文
關鍵詞:房地產企業 稅負 成本管理 納稅籌劃
房地產企業稅務管理涉及生產經營全過程,不但涉稅品種繁多，而且房地企業實行交叉征收而形成雙重流轉稅負擔(即重復課稅),如土地轉讓環節從交納土地出讓金開始至辦理土地變性、過戶手續，先后交納三次契稅,同時交納營業稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等;房屋建造階段由施工方交納營業稅、城建稅、印花稅等; 房產銷售階段由地產商交納的營業稅、城建稅、教育附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅及各種附加費等;房產保有階段的房產稅和土地使用稅等等。據有關數據調查顯示，我國房地產企業的稅負明顯高于各行業的平均水平。為此，作者從節稅空間大的稅種入手,分稅種探討了合理降低房地產企業稅負的方法，以期降低生產成本，提高企業的獲利能力。
一、土地增值稅納稅管理
房地產企業稅負中土地增值稅占有較大比重,采用扣除法和評估法計算增值額,實行四級超率累進,稅收負擔高于企業所得稅。所以,從房地產立項階段就應該考慮納稅籌劃問題,選擇較優方案,降低土地增值稅稅負。
(一)避免盲目追求高售價，合理利用稅收優惠政策
利用國家稅收優惠政策合理避稅是減輕房地產企業稅負的關鍵控制點。合理避稅不是偷稅漏稅，是通過科學的選擇經濟業務和合理的會計核算方法來避免或減少應稅額。我國《土地增值稅暫行條例》規定中對普通標準住宅有優惠政策，規定增值額未超過扣除項目金額20％的可以免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。所以房地產企業應充分利用這些有利因素，多建造普通標準住宅，如再搞其它開發設計應合理制訂住宅的面積與銷售價格，對比增加稅負與享受優惠政策之間的收益關系，找出效益最高的經濟方案。
(二)正確核算開發成本，防止少計漏計
開發成本是指房屋及配套設施成本、土地使用權支付成本和開發成本，它們包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。開發成本是房產開發企業的主要成本，全面、正確計量開發成本對土地增值稅有直接影響，開發成本不僅是構成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發費用與加計20％的計量基數。一些房地產企業將開發成本作為稅收籌劃目標，建立諸多避稅鏈公司，加大開發成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產開發企業轉移費用的方式，以達到避稅的目的。
(三)合理把握土地增值稅清算時間，避免不必要的納稅損失
企業每年都要進行企業所得稅的清算繳納，企業繳納的土地增值稅是所得稅前可列支項目，項目符合完工條件當年即要結轉利潤繳納所得稅。但是在實際當中，許多地方的所得稅清算時間要早于土地增值稅時間，而這種時差就客觀造成了項目所得稅清算與土地增值稅無法提前列支的矛盾，造成多交所得稅。目前，仍然沒切實可行的解決辦法來緩解這一矛盾。因此，房地產企業必須合理把握土地增值稅的清算時間，如果項目的所得稅基本已繳納完，再清算繳納土地增值稅，所得稅收入就與土地增值稅清算款項沒有相匹配的內容，其后果就是以前年度多交所得稅，而以后年度繳納土地增值稅后如虧損，就再無利潤用以彌補了。一般來說，房地產企業項目應做好所得稅繳納節奏，盡快將尾盤分配處理，在所得稅繳納年度內同時完成土地增值稅的清算。
二、企業所得稅管理
房地產企業應加強內部控制，積極進行有效的所得稅管理，根據所開發項目的實際情況進行準確的利潤率測試，如果實際毛利率較低時，可與稅務部門進行有效的協調溝通，盡量降低計稅毛利率；對現行所得稅政策進行全面的分析和理解，嚴格實施收入確認制度，避免多報、重報而增加稅負；應注意稅前扣除項目的比例，根據具體情況全面分析各種定額費用，應盡量扣除比例范圍以內的費用，以降低企業稅負。實務應關注：一是，在未取得全額發票的出包工程辦理結算時，在相關資料齊全的條件下，其發票不足金額可以預提，但必須低于合同總金額的10％；二是，對尚未建造或尚未完工的公共配套設施，可按預算造價合理預提建造費用；三是，應向政府上交但尚未上交的物業完善費用和報批報建費用可以按規定預提。因此，在項目完工年度，如不能在所得稅匯算清繳前取得發票，則造成未取得發票的建筑安裝費用不能列支當期成本。而在以后年度則可能無收入相配比，造成前期多交所得稅。因此，在完工年度，房產開發公司要加強與施工方的協調工作，盡可能取得發票。
三、營業稅管理
合理安排收款方式，規避代收費用，對于收取銷售房款的多交營業稅房地產開發企業，大多會為其它部門代收一些費用，這些費用可看作價外費用，但無論進行何種財務會計核算，都應列入營業額計算應納營業稅。稅法規定，房產開發企業除符合條件代收的政府性基金或者行政事業性收費與代收的住房專項維修基金外，其他代收款項均需并入銷售收入一起繳納營業稅。因此，為了避免這種情況額外增加稅收負擔，房地產企業在向客戶交房前應做好合理的收費設計。另外《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定，物業管理企業代有關部門收取的房租、維修基金、燃（煤）氣費、電費和水費等，屬于營業稅“服務業”稅目中的“”業務，不計入征營業稅范圍。因此，房地產企業可將以上收取的費用轉移給物業管理企業，以有效降低營業稅負擔。
總而言之，在稅法日益完善的今天，房地產企業必須深入的研究和理解國家稅收政策及優惠政策，在以政策為導向的前提下最大程度的減輕稅負，提高成本效益，為企業的持續發展奠定良好基礎。
參考文獻：
第9篇：企業清算的稅務籌劃范文
（西安市房地產經營二公司，陜西 西安 710003）
[摘要]隨著經濟的發展，我國房地產行業也得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產企業稅負過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產企業土地增值稅納稅籌劃的相關要點。
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關鍵詞 ]房地產；企業納稅；企業稅；稅率
隨著經濟的發展，人們住房需求的提高，我國房地產行業得到了很大了發展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產企業稅負過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。
1房地產企業土地增值稅概念
土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。
2房地產企業土地增值稅籌劃現狀
我國土地增值稅自從開始征收到現在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據有關資料調查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數據可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當前大環境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產企業帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務總局相繼出臺了一些相關的稅收政策，使得與房地產企業相互配套的稅收法律法規日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
（1） 眾所周知，過去我國大多數房地產企業都是采用設立項目公司方式進行經營，為了達到躲避稅收目的，往往采用土地進行投資或聯營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規，其中就有明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產單位利用借款費用資本化進行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），根據規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
（3） 第三類房地產企業普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發的一部分房地產轉為自用或用于商業型地產之后，把該部分房產的產權通過關系辦到自己名下，從而達到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應的法規，根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3我國房地產企業稅收籌劃的發展
在我國，企業的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業層次不均，企業財務管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業稅收的籌劃發展受到嚴重制約。所以，在一定程度上影響了企業競爭能力的提高。隨著我國經濟的高速發展，社會主義市場經濟的進一步發展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產企業涉及的稅種多、稅負重，稅收的現金流及稅收成本很大程度上影響到企業的利潤，稅收籌劃也成為房地產企業財務管理的重要內容之一。另外隨著跨國房地產企業不斷涌入中國市場，這給國內房地產企業帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀初更是發展迅速。
在現代社會經濟生活中，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著國民經濟的持續增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產企業的發展提供了一個很好的一個機會。另一方面，在我國大環境的影響下，國家對房地產企業進行的宏觀調控也使我國房地產企業面臨更加激烈的競爭，房地產企業暴利的年代已經一去不返了，所以運用稅收籌劃科學合法的降低稅收負擔，，通過科學的稅收籌劃避免企業財務風險和實現利潤最大化，已經成為我國房地產企業在市場經濟中加強自身競爭力的重要手段之一。
4進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
4.1房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
將稅收籌劃認識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產企業納稅應是企業領導層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產企業領導在做決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，千萬不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此，房地產企業在納稅籌劃時，企業管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，而且還要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
4.2加強稅務學習、做好培訓
企業在發展過程中，我們知道在大多數企業經營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關系。在現代企業中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數企業職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業要定期的對員工進行稅法宣傳和稅務培訓。根據經驗，通常我們對職工進行培訓要經過這三個方面：（1）針對全體財務人員要進行定期的稅法培訓，一般每季度進行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業管理層的稅法培訓，一般每年進行兩到三次，強化管理層的稅務理念；（3）針對企業全體員工的不定期的稅法知識普及培訓。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務管理人員或者財務人員的事，而需要企業全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務籌劃。
4.3樹立依法納稅理念
以法律為準繩。現代房地產企業應該在國家法律條文的允許下結合相關稅收法規政策根據自身的情況進行合理籌劃。房地產企業必須具有風險意識，注重稅收籌劃風險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規的前提條件下，要通過對自身經營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業納稅行為發生之前進行財務預算，正確計算稅額以及合理規劃完稅期間，以達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化企業，強化稅收籌劃不是進行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復繳稅，進而達到合理避稅的程度。
5房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規劃繳稅期間，企業將會負擔很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現了一些宏觀調控的政策，在這樣的大環境影響下，房地產開發企業經營環境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產企業因為資金鏈斷裂已經破產，產生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產企業的經營熱情，使得房地產企業即能增加利潤，實現利潤最大化，又能依法納稅，承擔社會責任，使得企業良性發展，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義，因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。
參考文獻：
