房地產增值稅的稅務籌劃精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產增值稅的稅務籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作

我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調節土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現對房地產行業利潤進行調控和分配。從稅制和稅率設置方面看，對房地產企業的相關經濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關規定中，土地成本與開發成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預測土地增值稅稅負，合理規劃投資，有利于房地產企業的成本利潤控制和投資決策，作為房地產企業稅務相關工作的重點，只有通過對其進行合理規劃與布局，才能有效在房地產企業的開發成本規劃中有效降低支出率，進而對企業風險進行合理的控制，從整體上提高企業經營效益。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應日趨激烈的市場競爭

在當前市場經濟體制的發展模式之下，進行房地產企業相關的土地增值稅的稅務籌劃工作不僅能夠對政府與企業間合理的稅務關系進行良好的確定，同時還能夠使得房地產企業在當前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設[1]。近些年來，我國政府對于房地產行業進行了大力的調控，這就使得房地產企業的稅務負擔和風險在逐年增長，企業利潤和經營效益出現了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產企業的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產企業經營規模和投資決策是息息相關密不可分的。

(二)有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新

當前國家對于房地產企業的相關宏觀調控的手段不斷加強，這就對房地產企業內部所進行的財務管理提出更高的要求，必須從稅務和資金管理方面降低風險，增加效益。如何有效提升房地產企業資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務籌劃，能夠使得房地產企業特別是高杠桿企業優化財務結構，提高資金使用效率，建立資金風險預警。稅務籌劃不僅是預測，更要在執行中及時反饋和修正，進而能夠有效提升稅務籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產企業在土地增值稅方面的具體工作規劃應用到實際經營與管理工作中，從而能夠幫助企業最大化的獲取經濟效益。

二、當前房地產企業在土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題

就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務籌劃的相關工作沒有得到有效的實施，同時房地產企業在進行自身企業的稅務籌劃時往往沿用原有的稅務籌劃模式，這就使得雖然設計了稅務籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產企業的經營理念，直接影響到房地產企業的經濟效益。第二，一些房地產企業在進行土地增值稅的稅務籌劃工作的過程中，往往會出現有一定的實際工作與預期工作計劃出現偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規劃進行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現缺失，因此導致了稅務籌劃中缺乏科學性的分析，使得企業進行的稅務籌劃工作根本不能為企業的發展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執行過程中，地方性政府的相關規劃以及制度的制定也會對房地產企業的土地增值稅產生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關優惠政策。在低效用地政策中，房地產企業需規劃住宅總面積10%以上的保障房建設，并將此部分的房產以成本價銷售給當地政府，該政策對土地增值稅影響較大，房地產企業若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產生不必要的稅務風險。

三、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作

原有稅收的重點主要就是將業務的核心放置在土地增值稅的相關制定上，而對于土地增值稅稅務籌劃工作的主要目標就是通過進行相關的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業減少或是免除掉對應的土地增值稅務稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發成本的投入，繼而提升企業的經濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業經營管理過程中的各種形式進行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃

在房地產企業進行土地增值稅的稅務籌劃過程中，還可以適當進行利息的收入與支出來從資金周轉的角度進行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進而使得房地產企業整體降低稅務負擔和財務風險，提升經營現金流量。而在土地增值稅的相關規定中，相關政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產相關開發工作的發展方向，同時也促進了相關工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進行稅收籌劃

在稅法的相關規定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內，因此此類房地產的建設能夠有效的減少或是避免出現土地增值稅的稅款繳納。企業通過運用代替方式取得客戶的土地使用權在相應的土地上進行房地產的建設，在此過程中企業之間代表客戶進行房地產項目的開發，但并不具備有土地的所有權，因此此項活動進行的房地產建設中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統籌的手段開展稅收籌劃

地產行業土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產企業經營狀況、經營檔次以及規格模式上都存在有較大的差異，因此所導致的客戶質量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區間的房地產開發成本會由于多種原因導致差異性較大。因此在進行相應的房地產市場土地增值稅的降低方面，部分房地產企業可以采取統籌兼顧的方式，將不同價位的房地產收入進行數據的整合后，進行集體上報，這就能夠在當前形勢下有效進行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務實際操作的風險內容

在實際進行稅務呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務局的不認可問題導致最終的賬目以及土地增值稅的相關內容無法得到有效保障，在進行企業的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認。因此，稅務局會根據相關標準，用土地成本和開發成本二項的10%作為土地增值稅的開發費用扣除依據，企業在進行相關稅務籌劃時，為了防止此種現象的發生，企業應考慮及時采用外部財會的專業性機構對房地產企業的相關賬目進行預測和統計，進而能夠保障數據的合理以及合法性。

第2篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

對于我國大多數的房地產企業來說，整體的稅負占了其總營業額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營業收入的3％左右。巨大的稅負給房地產企業帶來了很大的財政壓力，但與此同時我國的土地增值稅稅法也給房地產企業的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產企業土地增值稅籌劃中的問題，進而提出相應的改進完善措施，以便于房地產企業能夠降低企業的財政負擔，促進企業的長遠穩定發展。

關鍵詞：

房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃

我國現有的土地增值稅在房地產企業的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來看相對大一些的企業一年在土地增值稅上的支出就高達幾千萬乃至上億元。如果房地產企業可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業就可以節省掉部分的稅收支出，降低企業的稅負壓力。在現有的經濟市場中，我國的房地產面對著外部環境的競爭壓力以及內部環境的發展壓力，再加上受到了國家的嚴格管理，所以房地產企業相比于之前在融資和銷售上受到了很大的影響。同時我國在稅收方面有很多的優惠政策，房地產企業應該熟悉的掌握了解相應的稅收優惠政策，盡可能的降低企業的稅收負擔。

一、我國房地產企業土地增值稅現有籌劃問題

(一)對于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國家出臺了大量的房地產調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產企業的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產企業注意并重視了起來，大多數的房地產企業都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產企業的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產企業不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產企業的稅收籌劃工作，增加了企業的稅負壓力，加大了房地產企業稅收籌劃的風險。

(二)沒有明確的稅收籌劃目標

在現有的房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數的房地產企業的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經濟走向。在實際的房地產企業的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規劃，缺乏明確的稅收目標。

(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識

我國房地產企業目前還處于發展的階段，所以企業在會計方面的培養上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用。籌劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產企業的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產企業因為稅收籌劃經驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據企業的實際發展需求做出適當的稅收籌劃。房地產企業在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業的稅務風險增加，增大了企業的稅負壓力，阻礙企業的發展。

二、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃改進完善措施

(一)重視國家的宏觀調控政策

在我國現有的經濟市場中，房地產企業面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發展的過程當中還出現了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業發展的主要因素。在這種情況下，房地產企業想要在這不斷變化的經濟市場中生存并發展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現到自己企業的決策當中，結合企業的實際發展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業帶來更多的效益。同時，房地產企業要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。

(二)明確稅收籌劃目標

對于房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產企業往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業已經錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統的完成籌劃工作；這樣有利于房地產企業稅收籌劃空間的增大，是企業順利完成稅收籌劃目標的重要保障。

(三)加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識

就目前的房地產企業土地增值稅稅收籌劃來看，現有的大部分籌劃工作人員已經不能夠滿足現有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產企業在稅收籌劃上的經驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現有企業稅收籌劃工作的需求，企業應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。房地產企業要想長遠穩定的發展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現有的房地產企業的發展市場，因為市場經濟的不穩定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據企業的發展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明確稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業已有的風險經歷建立風險資料庫，風險探討企業的風險經歷，預測企業可能會出現的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現時能夠及時的解決，降低企業的稅負壓力。

三、結語

綜上所述，就目前我國的經濟市場來看，房地產企業因為其特殊的性質，導致其在進行土地增值稅稅收籌劃時要做好事前的準備工作；一方面是為了更好的完成后續的工作，另一方面可以幫助企業更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業更加順利的完成稅收籌劃的目標。就目前我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作來看，還存在著許多的問題，這些問題的存在嚴重的阻礙了房地產企業的稅務管理工作，所以企業應該對其引起重視，并且根據企業的實際發展狀況找到其各自的問題，針對性的處理解決問題，降低企業的稅務風險，促進企業的發展。

參考文獻：

[1]郭黎明.房地產企業土地增值稅稅務籌劃模型探析[J].財會學習，2016(24)：182.

[2]劉學智.房地產企業土地增值稅稅務籌劃研究[J].經營管理者，2016(27)：30.

第3篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

關鍵詞 稅務籌劃 房地產 土地增值稅 具體方法

近幾年間，由于房價的迅速攀升，房地產企業已經成了眾矢之的，大家要求降低房價的呼聲很高。國務院、稅務總局等部門相繼出臺了一系列房地產調控措施，其中包括縮緊流動性、限購、提高借貸成本、征收房產稅、增加保障房等多種手段。國家上述一系列政策的出臺，致使我國的房價受到了一定程度的限制，為此，房地產企業要想獲得更大的利潤，就必須要設法降低成本。而稅費作為房地產企業非常重要的成本支出，大概占到總成本的30%左右，始終是房地產企業關注的重點項目。

土地增值稅作為房地產企業的主要稅種之一，對企業的利潤有著舉足輕重的影響，隨著近年來土地增值稅征收的逐步嚴格規范，房地產企業的成本將進一步增加，生存空間進一步受到挑戰。為此，結合房地產企業的實際情況，充分利用可操作性的稅務籌劃方法，針對房地產企業的土地增值稅進行一定的籌劃，就具有更為重要的現實意義。

一、房地產企業土地增值稅的具體籌劃方法

1、利用合作建房方式籌劃

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。所以，對于有資金無土地的房地產企業，可以與有土地卻無能力開發的單位或個人采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發。這樣，對方分得的房產不用繳納土地增值稅，只需要就自己分得部分在銷售時納稅。同理，如果房地產企業自己有土地，但資金緊張，可以與愿意購買房產的其他單位也采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，也可達到上述效果。企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。

2、合理控制扣除項目金額

這一項主要是針對大型房地產企業而言，因為大型房產集團一般除了建造普通標準住宅以外，還將建設很多其他類型的房地產，是否分開核算都將取決于住宅的銷售額和扣除項目的金額。

例如：某房地產公司出售商品房取得銷售收入5000萬元，包括兩項，普通標準住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元。總扣除項目金額為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。

① 如果不分別核算，計算過程如下：

銷售稅金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275萬元

全部可扣除項目金額=3200+275=3475萬元，

增值額=5000-3475=1525萬元，

增值率=1525/3475×100%=43.88%，

應繳土地增值稅=1525×30%=457.5萬元；

② 如果分別核算：

普通住宅的銷售稅金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165萬元，

全部可扣除項目金額=2200+165=2365（萬元），

增值額=3000-2365=635萬元，

增值率=635/2365×100%=27%，

應繳土地增值稅=635×30%=190.5萬元；

豪華住宅的銷售稅金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110萬元，

全部可扣除項目金額=1000+110=1110（萬元），

增值額=2000-1110=890萬元，

增值率=890/1110×100%=80%>50%，

應繳土地增值稅=890×40%-1110×5%=300.5萬元，

兩項累計共繳土地增值稅=190.5+300.5=491萬元。

通過比較可見，分開核算比不分開核算多支出33.5萬元稅款，這主要是因為普通住宅的增值率為27%，超過了20%，無法享受免稅優惠。所以下一步籌劃的關鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內，可以采用通過完善配套設施等增加可扣除項目的金額的方法有效避稅，這樣不僅可以節省稅款，還可以改善房屋質量，增強競爭力。

3、分開核算銷售毛坯房和裝修房的收入

很多房地產企業在出售房屋之前已經對其進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施，此類房屋稱之為裝修房。房地產企業銷售這兩類房屋的增值率會有差異，也給稅務籌劃帶來了空間。當增值率在臨界點時，采取兩種方法會導致項目的土地增值稅稅率不同，交納的土地增值稅自然就不同。因此，不論從企業自身經濟效益角度，還是從社會責任角度出發，提供裝修房都是未來考慮的一個好的發展方向，是房地產企業做大做強的必經之路。

4、房地產投資、聯營免稅規定的利用

稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，才征收土地增值稅。因此，房地產企業就可以利用銷售的有利條件，對準備購買房產從事經營活動的單位，以房產作為投資成為新項目的合伙人，這樣又可以節約購房投資人的購房預算支出，增加新項目的流動資金，使新項目更快地開業經營。如果其合伙人資金充裕或房地產企業急需貨幣資金，也可以在短期內將投資的房產股權轉讓給其他合伙人以獲得流動資產，實現銷售的目的。這樣既不用繳納土地增值稅，又可以免征銷售不動產營業稅，大大減輕稅負。

二、結 論

總之，土地增值稅稅務籌劃的理論空間和市場空間都很大，每個房地產企業納稅人都應該加強對自身稅務籌劃的關注，以實現企業的長遠發展。

稅務籌劃對于征納雙方來說永遠是一個爭論不休的話題，筆者對于這個話題的主體之間提出了一些合理化解的方式和說法，期待對于企業能夠達到籌劃的目的，也希望稅務部門能夠結合納稅企業的實際情況進行合理的政策調整，假以時日，筆者將繼續進行相關課題的研究，對于雙方的關系處理提出更加合理化的建議。

參考文獻：

[1]張中秀.避稅與反避稅全書.北京：企業管理出版社.

第4篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

稅收籌劃方案存在知識和信息局限，往往嚴重脫離企業實際情況，缺乏全局觀念、戰略觀念，沒有站在戰略高度設計。政策風險，例如土地增值稅政策發生變動，產生籌劃風險。執法風險，由于稅務部門不予認同，產生的不合法行為。成本風險，籌劃成本超過了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負反而上升等風險。

2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險形成的主要原因。

稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設計往往取決于設計人員的主觀判斷。征納雙方對稅收籌劃的認可存在分歧，稅務機關是否認可，直接影響到方案能否達到預期的目的。稅收籌劃會受房地產企業的內外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內部條件主要是內部從事的房地產開發活動。稅務機關執法力度的加強。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產企業要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。

3.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險控制。

(1)完善稅收籌劃信息管理機制。要廣泛收集相關稅務信息，主要是針對稅收法律法規方面的信息，全面的了解我國稅收法律法規，全面了解土地增值稅的相關政策，對整體的企業現狀全面研究，對稅收問題進行整體考慮，必須聯系各個稅種之間的制約關系，例如要了解行政聽證、復議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關內容，企業是稅收籌劃的主體，受到內部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應該根據企業自身的經營情況、內部管理情況、人力資源情況等進行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風險的發生。要提高稅收籌劃信息質量，信息必須是準確、及時、完整的，相關人員在取得信息時，要熟練的掌握國家的政策，準確理解法規意圖，及時反映國家的稅收法規的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質量。

(2)提高稅收籌劃人員素質，針對土地增值稅稅收籌劃涉及到多個領域，如法律、財會、稅務、建筑等各個領域的專業的知識，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財務會計知識、法律、稅務、建筑知識，良好的溝通與統籌能力，良好的職業道德，注重培訓和后續教育，不斷的提高籌劃人員的知識和技能。

(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對土地增值稅稅收法規進行修訂和完善，房地產企業作為稅收籌劃的主體，經營的情況也在不斷的變化，根據變化中的稅收籌劃策略，為企業帶來了各種風險，企業必須根據環境的變化，及時調整計劃，將風險降低到最低限度。

(4)積極尋求稅務機關支持，政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(5)事后采取積極有效的補救措施，稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。

(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

4.總結

第5篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

一、我國房地產企業土地增值稅現有籌劃問題

（一）對于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國家出臺了大量的房地產調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產企業的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產企業注意并重視了起來，大多數的房地產企業都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產企業的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產企業不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產企業的稅收籌劃工作，增加了企業的稅負壓力，加大了房地產企業稅收籌劃的風險。

（二）沒有明確的稅收籌劃目標

在現有的房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數的房地產企業的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經濟走向。在實際的房地產企業的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規劃，缺乏明確的稅收目標。

（三）稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識

我國房地產企業目前還處于發展的階段，所以企業在會計方面的培養上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用。籌劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產企業的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產企業因為稅收籌劃經驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據企業的實際發展需求做出適當的稅收籌劃。房地產企業在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業的稅務風險增加，增大了企業的稅負壓力，阻礙企業的發展。

二、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃改進完善措施

（一）重視國家的宏觀調控政策

在我國現有的經濟市場中，房地產企業面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發展的過程當中還出現了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業發展的主要因素。在這種情況下，房地產企業想要在這不斷變化的經濟市場中生存并發展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現到自己企業的決策當中，結合企業的實際發展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業帶來更多的效益。同時，房地產企業要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。

（二）明確稅收籌劃目標

對于房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產企業往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業已經錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統的完成籌劃工作；這樣有利于房地產企業稅收籌劃空間的增大，是企業

順利完成稅收籌劃目標的重要保障。

（三）加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識

就目前的房地產企業土地增值稅稅收籌劃來看，現有的大部分籌劃工作人員已經不能夠滿足現有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產企業在稅收籌劃上的經驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現有企業稅收籌劃工作的需求，企業應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。

房地產企業要想長遠穩定的發展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現有的房地產企業的發展市場，因為市場經濟的不穩定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據企業的發展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明?_稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業已有的風險經歷建立風險資料庫，風險探討企業的風險經歷，預測企業可能會出現的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現時能夠及時的解決，降低企業的稅負壓力。

第6篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

對于房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現有惟一的一份土地增值稅優惠政策，即1995年財政部和國家稅務總局聯合的財稅[1995]48號文《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（以下簡稱“財稅48號文”）進行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。

以一家民營房地產開發企業A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購得O、P和Q三塊連在一起的土地，計劃作為一個大型綜合性商務建筑開發，其中O地塊計劃作為主體商場、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進行開發，至2005年9月，O地塊主體商場已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態。

由于碰到資金周轉困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價格幾年來迅速飆升，土地評估價高達1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國營房地產集團，非常看好P地塊的發展潛力，決定以評估價1.5億元和8000萬元從A公司購入P地塊土地使用權及其上蓋主體框架工程。進行再開發作為集團總部辦公樓及對外出租使用，并愿意配合A公司進行相關的稅務籌劃。

按照正常的計算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項目金額*5%進行計算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對如此高額的稅收負擔，A公司財務人員絞盡腦汁想出了一個自認為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉讓土地使用權及其上蓋在建工程的協議，協議總價款為1.5億元（土地評估價），同時上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊，該未付款項由B公司承擔向工程隊支付，A公司的財務人員認為，通過這種稅務安排，該工程款可視為公司開發成本在申報土地增值稅時作為計算增值額的扣除項目，而轉讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應超過扣除項目金額50％，公司只需申報土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

這個方案初看之下覺得有點道理，但只要細究一下就會發現，財務人員是錯誤地理解了土地增值稅條例中有關收入、成本的概念，如果協議轉讓價為1.5億元，則工程成本8000萬元不應作為A公司的開發成本，而是B公司的開發成本，A公司不能作為增值額的抵扣項目進行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務機關稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補繳和罰款。

面對著上述啼笑皆非的稅務安排方案，房地產開發企業該如何合理地運用土地增值稅的相關政策進行稅收籌劃呢？筆者認為：在正確地解讀財稅48號文的基礎上，以下三種策略可以達到為企業減輕稅負的效果：

1、 合理分攤成本費用。房地產開發企業的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產開發成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產企業增值額的大小，由于房地產開發企業一般均同時進行幾處房地產開發業務，企業可根據各處房地產開發的征收時間的先后進行延后征收、根據開發后用于出租的房地產不屬于土地增值稅征收范圍的規定，合理分配各個房地產開發項目之間的開發成本，從總體上達到減少和延后稅負的目的。

2、 靈活運用合作建房方式免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產開發企業自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購買該房產的其他企業采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，將本為房地產轉讓的行為改為合作建房的方式，從而達到免征土地增值稅的目的。

3、 充分運用以房地產進行投資、聯營、公司合并和分立免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，或者公司在分立過程中，將房地產轉讓到分立企業中的，暫免征收土地增值稅；對投資、聯營企業、兼并企業、分立企業將上述房地產再轉讓的，則應征收土地增值稅。房地產開發企業可通過先將擬出售的土地或房產分立為一個獨立公司，再將該公司股權出售于有意向受讓者；或將擬出售的土地或房產與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權轉讓給有意向受讓公司的方式實現銷售，從而達到減稅的目的。

回頭看前面所述案例，A公司如何運作該項目才能達到土地增值稅稅負最小化，同時雙方合作又成功呢？根據上述所列策略我們逐一進行分析如下:

【策略1】

由于O地塊作為主體商場已開發完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個項目又是在同一地點由同一工程隊開發的群體開發項目，因此 A公司可合理地將開發成本項目中的某些公共費用如拆遷補償費、前期工程和設計費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，進行合理的調控，按照能使P地塊分攤到最大開發成本的分攤方法進行分配，從而加大P地塊計算土地增值稅的增值額扣除項目，達到節稅目的。

【策略2】

由于B公司購買P地塊是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續完成整個項目的資金的方式雙方合作建房，同時B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發資金使用，P地塊開發完成后B公司獲得絕大部分的房產，而A公司僅象征性地獲得小部分房產以構建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財稅48號文對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規定。但是，運用這種方法進行籌劃時，房地產開發企業應注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權益，但到了開發完成后，雙方均辦理了相關的房產權屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發Q地塊的1.5億元資金的風險。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎上。

【策略3】

A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨設立M公司，M公司總資產為2.3億元、負債為8000萬元，凈資產為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購M公司的所有股權。根據財稅48號文的規定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進一步對這個方案的整體稅負進行分析，我們可以看到：①根據財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》，分立過程中發生的土地使用權、不動產所有權的轉移行為，不征收營業稅；②根據財政[2003]184號《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。③根據國稅發［2000］119號文《國家稅務總局關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知》的規定，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅；分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。因此A公司應就資產轉讓所得繳納企業所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時M公司作為分立企業在計稅時可按經評估確認的土地價值1.5億元確定成本，因此若M公司在項目完成后進行再出售的（上述案例是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，則只影響固定資產賬面價值數），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時，也帶來了A和M公司整體稅負的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。

第7篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

一、營改增對房地產企業的發展可能造成的影響分析

（一）土地成本與進項稅不能抵扣

營改增對于房地產企業首先影響的是成本結構。在當前房地產企業的成本結構中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財務成本，而根據現行的政策法規，土地成本是無法與進項稅進行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當地房地產企業實施營改增后所承擔的稅負就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對較高。如果房地產企業的建筑安全成本產生的增值稅，可以與進項抵扣，那實施營改增對甚至可能降低企業的稅負。

（二）建筑安全成本缺失增值稅發票

建筑業受營改增稅制改革的影響，常造成房地產企業缺失建筑安全成本的增值稅發票，導致房地產企業的稅負增加。建筑業實施營改增改革后，造成各項增值稅專用發票或發票抵扣有限等問題。目前，國內建筑材料供應商構成很雜，往往無法提供增值稅專用發票。另一方面，建筑工主要來自農民工和勞務公司。勞務公司本身缺少可抵扣的進項稅，作為微利企業也難以承擔高額的增值稅銷項稅；農民工的勞務產生的人工費用，更沒有增值稅發票，這些最終會影響到房地產企業的進項稅抵扣。

（三）營改增一定程度的影響到房地產企業的現金流

由于國內房地產企業的運營形式多以項目公司為主，那么房地產企業就必須先就預售收入進行稅款預繳，進項稅款必須等到項目竣工結算完成，收入確認后才可以獲取較大的金額，無形之中房地產企業便承擔了較高的增值稅成本。因此，營改增一定程度的影響到房地產企業的現金流。

（四）房地產企業缺少科學合理的政策過渡階段

國內目前在建、在售的房地產開發項目缺少科學合理的過渡政策，造成一些開發項目無法進行增值稅發票的抵扣，使房地產企業最終承擔了全額的銷售額增值稅。還有在營改增實施前，房地產企業收購的項目，在營改增后想要轉讓，如果缺少科學合理的過渡政策，必然會增加房地產企業的稅負。

二、房地產企業對營改增的管理措施

根據其他行業實施營改增改革的經驗，為減小營改增可能產生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。

（一）加強供應商管理，獲取可抵扣的增值稅發票

由于建筑市場的激烈競爭，想通過提高工程承包價，將增值稅轉嫁給開發商是很難實現的。因此，房地產企業應優先選擇具備正規行業資質和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發票的建筑施工企業進行合作。同時，房地產企業要加強內部管理，加強對材料采購和勞務委托等過程的票據管理；加強與建筑施工企業的工程決算管理，保證及時收到有效的增值稅抵扣發票；提高會計核算質量和精準性，堅持有發票才抵扣，盡可能實現項目竣工驗收與會計核算同步進行。

（二）理清經營活動，科學安排業務

對于房地產企業來說，科學合理地稅務籌劃，保證企業實施營改增改革后，實現稅負減輕的效果，必須要先理清房地產企業的自身業務流程，明確存在營改增風險的經營活動項目。對于各項環節，及時計算出可抵扣的增值稅進項，保證房地產企業有效實現稅負減輕。國內目前的一部分房地產企業，采用將部分業務活動和企業職能進行外包，以此來實現稅務的科學籌劃，幫助企業進行轉移稅費。這對于那些不能解決進項稅抵扣的房地產企業來講，具有很高的可行性和可操作性。但在進行服務外包的過程中，一定要注意產品質量，維護好企業的品牌形象。

（三）大力開發商業地產項目，促進企業客戶的銷售

目前國內的住宅市場總體呈現供大于求，物業購買者掌握著價格的主動權，對于開發商的無端提價是不會接受的。因此，房地產企業的增值稅想要轉嫁給物業購買者是很難實現的。而商業物業消費者獲得的增值稅發票，可以作為公司的進項稅進行抵扣，實現增值稅稅負轉嫁向買家。房地產企業可以充分發揮商業地產項目進項稅額的抵扣優勢，科學規劃業務，加快房地產企業的轉型升級，通過多態發展來抵御房地產市場的投資風險。

（四）加強企業財務、稅務管理

實施營改增后，增值稅營業稅的處理、財務核算會更加復雜，需要加強對會計人員的培訓，需要重新梳理內部業務系統同財務核算系統的銜接、匹配，提前做好稅務申報程序準備、納稅申報和各項財務、稅務材料的提交、留存。

第8篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

【關鍵詞】稅收籌劃 房地產企業稅收籌劃 房地產開發項目

一、稅務籌劃的定義

我國國家稅務總局注冊稅務師管理中心編寫的《稅務實務》對稅務籌劃的定義：“是在遵行稅收法律法規的前提下，當存在兩個或兩個以上納稅方案時，為實現最小合理納稅而進行設計和運籌，稅收籌劃的實質是依法合理納稅并最大限度的降低納稅風險。”

二、房地產企業稅收籌劃

目前房地產開發成本高、投資較大、周期較長，而往往房地產企業資金成本都很高，且一旦投入，資金流動性很低。但不論在取得土地還是房地產開發、經營、銷售或者是保有等環節，房地產企業在每一個不同的環節中都會涉及稅負。其主要涉及的稅種有：營業稅，稅率為5%；土地增值稅，稅率為30%--60%的三級超率累進稅率；企業所得稅，稅率為25%，稅收負擔較重。因此，房地產企業非常有必要進行稅務籌劃，合理地減輕企業稅負。

房地產開發建設階段主要是項目的開發建設，可以采用代建、合作建房等方式來進行相關稅務籌劃。

代建房屋又稱委托建房，是指國家機關或企事業單位（委托方）通過招標等方式將建設工程項目委托給專業化的項目建設或管理企業，如房地產開發企業等（受托方），由其在承接后尋找適合的建設單位進行施工建造，并在建成后移交給建設單位或投資主體指定的使用者或經營者。根據相關規定，代建工程必須滿足以下4個條件：委托方擁有土地使用權；委托方取得了有關部門批復，即委托方立項；簽訂委托代建合同，列明合理代建管理費；受托方（房地產開發企業）不墊付資金。

合作建房主要是指由一方提供資金，另一方提供土地使用權合作建房的方式，成立合營企業，合作建房， 雙方采取風險共擔，利潤共享。

三、相關案例分析

（一）背景簡介

Y公司為某市一家企業，其擁有一塊未經開發的土地，現該企業想要對這塊土地進行開發，修建一棟電梯公寓為員工提供福利房。X房地產開發企業為該市的一家中小型企業，公司是集合房地產開發、經營、銷售、管理和服務等于一體的股份制企業，注冊資金1000萬元。其主要經營業務包括：規劃設計、房產建造、征地拆遷、經營銷售、物業管理等。

（二）項目介紹

Y公司擁有該土地的使用權，土地使用權的成本為3500萬元，評估機構估價為4725萬元，目前尚未進行任何開發活動。現Y公司已與X房地產開發企業達成一定的合作意向，雙方都表示愿意相互配合采用最合適的辦法進行運作。

那么，他們有以下三種合作方式：

（1）X房地產開發企業代Y公司進行房地產開發，開發完后Y公司向X公司支付代建管理費。

（2）Y公司直接將該土地使用權賣給X公司，成交價格為 4725萬元，X公司獲得土地使用權后直接進行房產開發，待房屋建成后Y公司再以市場價買回。

（3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營企業合作建房，且在房屋建成后雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式。

（三）項目開發階段的稅務籌劃分析

（1）稅負計算。X房地產開發企業為Y公司進行代建。在這種情況下所涉及的各項稅金及稅額如下：

X房地產開發企業為Y公司進行代建，應就收取的代建管理費征收營業稅。假設管理費為100萬元。

營業稅應納稅額=100×5%=5萬元

城建稅及教育費附加應納稅額=5×10%=0.5萬元

根據稅法規定“房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征收范圍”，因此，不征收土地增值稅。

土地增值稅應納稅額=0萬元

所得稅應納稅額=（100-5-0.5）×25%=23.625萬元

X公司各項稅負合計=5+0.5+0+23.625=29.125萬元

Y公司直接將該土地使用權賣給X公司，成交價格為4725萬元，X 公司獲得土地使用權后直接進行房產開發。在這種情況下，Y 公司轉移了土地使用權，且不屬于投資、聯營的情況，土地增值稅與營業稅都要繳納。其中：

營業稅應納稅額=（4725-3500）×5%=61.25萬元

城建稅及教育費附加應納稅額=61.25×10%=6.125萬元

土地增值稅應納稅額=（4725-3500）×30%=367.5萬元

企業所得稅應納稅額=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.53125萬元

Y公司各項稅負合計=61.25+6.125+367.5+197.53125=632.

40625 萬元

采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營企業合作建房，且在房屋建成后雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式。在這種情況下所涉及的各項稅金及稅額如下：

該方式下不涉及到營業稅應納事項。

營業稅應納稅額=0 元

稅法規定“對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅”，因此，此時暫不征收。但如果建成后轉讓的，還要繳納土地增值稅。

土地增值稅應納稅額=0萬元

企業所得稅應納稅額=（4725-3500）×25%=306.25 萬元

Y公司各項稅負合計=0+0+306.25=306.25 萬元

第9篇：房地產增值稅的稅務籌劃范文

關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。

一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀

誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。

過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”許多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。

誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。

在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。

誤區三：預售購房款掛在往來賬面。

將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。

誤區四：不按照合同約定的時間確認收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。

誤區五：隨意調整稅款申報數額

有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。

二、房地產稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。

2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。

“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。

4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。

7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。

三、結語

房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.