土地稅制精選(九篇)
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第1篇：土地稅制范文
[關鍵詞]土地增值稅；房屋建筑增值稅；不動產增值稅
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）09-0108-02
Thinking on the combination of land and real estate value added tax as " immovable property value added tax"
Li Hanyang Wen Guijiang
（Business School of Tianjin Polytechnic University ，Tianjin 300387）
May 1， 2016 the implementation of real estate value-added tax in China can't reference the international prevailing practices ― to consolidate land value added tax and building value added tax into “immovable property VAT”， using the same tax rate. The land VAT and building VAT are being implemented simultaneously in China will lead to double taxation and not help to reduce the levying cost and cost of paying tax. Overview of the world tax on land， there are no longer using separate land value increment as the tax object， while using the property tax （with the value of land and real estate ） or immovable property VAT as tax model. Therefore we recommend to consolidate land value added tax and building value added tax into immovable property VAT as soon as possible in our country， in order to realize the full deduction of immovable property VAT and reduce the levying cost and cost of paying tax.
黨的十八屆三中全會提出“推進增值稅改革，適當簡化稅率”。國家稅務總局2012年召開的全國稅務系統深化稅收征管改革工作會議提出的“兩提高、兩降低”的目標，其中之一就是“降低征納成本”。也就是說“營改增”既要考慮到適當簡化稅率，又要設法降低征稅人與納稅人的稅收成本。然而，2016年5月1日針對房地產業實施的營改增方案，卻沒能實現簡化稅率、降低征納成本的目標。究其成因是，對房地產業實施的是兩種稅制并存的“營改增”方案――對房屋建筑物征收屬于國稅的增值稅，對土地征收屬于地方稅的土地增值稅。我們認為，不論從國際上看，還是從國內稅制改革需要看，都有必要將房屋建筑增值稅與土地增值稅合二為一，一并歸入“不動產增值稅”。
1 國外土地增值稅制的變遷
從國外稅制來看，早期征收土地增值稅的國家主要有意大利和韓國（謝百三等，1998；周昭霞，2005）。但隨著這兩個國家稅制的改革、變遷，當今已不存在與我國相對應的土地增值稅了。
（1）韓國土地增值稅。在韓國，與國我土地增值稅相對應的稅種是“過度升值土地稅”，于1986年開征，它的計征方法與我國類似，需要將土地增值部分從不動產總值中分離出來單獨課征。不過時隔6年，即1992年韓國將過度升值土地稅與土地財產稅合并為“綜合土地稅”――對土地及地上建筑物的全部資產，按其綜合價值的0.1%至5%的稅率征收財產稅，即不再單獨提取土地增值額來課稅。為了抑制地價過快上漲，2004年韓國又開征了“不動產持有綜合收益稅（CREHT）”――對高價土地與房屋的持有者在持有期形成的綜合收益超過一定數額后，按0.5%至2%的稅率，定期征收未實現資本收益稅。對土地及其地上建筑物轉讓實現的收益，從2007年起，按50%至60%的稅率征收資本得利稅（Just Landed，2014）。因此，從韓國土地增值稅的變遷看，不論是綜合土地稅，還是不動產持有綜合收益稅，目前已不再單獨對土地增值額課稅，即土地增值稅已演變為財產稅和資本得利稅。
（2）意大利土地增值稅。意大利的土地增值稅叫“土地升值稅”（INVIM），于1972年_征，它依據土地的增值額，采用累進制，按5%～ 30%的稅率征收（謝百三等，1998）。從稅制管理上看，意大利土地增值稅屬于資本得利稅，每10年征收一次，征收時需要將土地的增值額從不動產（房產與地產）增值總額中分離出來。不過，這種計征模式的土地升值稅于1993被廢止，取而代之的是“地方財產稅（ICI）”（Andersen，1996； Nathania Zevi，2012）。而地方財產稅是以評估的房地產（包括土地價值在內的）名義租賃價值為計稅依據的，稅率為0.4%至0.76%，即不再對土地增值額單獨課稅。二十世紀90年代末，隨著歐盟單一市場機制的實施，以不動產（土地與房產合一的財產）為征稅對象的“不動產增值稅”，在包括意大利在內的歐盟成員國全面實施。因此意大利早期以土地為征稅對象的稅種，逐步演變為財產稅和不動產增值稅，目前同樣也不存在與我國相對應的，單獨以土地增值額為課稅對象的土地增值稅了。
可見，改革我國當前單獨以土地增值額為課稅對象的土地增值稅的征管模式，是有必要的。
2 我國土地增值稅與房屋建筑增值稅并存的缺陷
（1）導致重復征稅。增值稅屬于價外稅，其最大的優點是不重復征稅，即一般納稅人購進應征增值稅貨物及服務時，可以抵扣已納的進項增值稅。而我國現行的房地產增值稅，根據財稅[2016]43號文件（營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個稅計稅依據問題）來看，房屋建筑物的增值稅是價外稅，可以實現其進項稅額的抵扣。但是，房地產開發企業在銷售房地產時，在2016年5月1日后交納的是兩種增值稅，一是按房地產總價扣除土地成本后的余額（簡稱“計稅價”）以11%的稅率計征的房屋建筑增值稅，另一是對“計稅價”中的土地增值額按照30%至60%的稅率計征的土地增值稅。而土地增值稅作為價內稅，房地產開發企業在銷售時是將土地增值稅計入“計稅價”中的。雖然一般納稅人購進房地產時可以按“計稅價”的11%抵扣房屋建筑增值稅，但是包含在“計稅價”中的土地增值稅的89%（100%-11%）的金額沒有被抵扣，從而造成重復征稅。根據稅務機關的統計，2015年我國土地增值稅為3832億元，2016年第1季度同比增長19%，預計2016年全年土地增值稅為4500億元。根據國家統計局公布的數據，商用房地產交易約占全部房地產交易的33%，即4500億元土地增值稅中屬于企業購進商用房地產的土地增值稅為1485億元，扣除11%后，有1320億元不能抵扣，也即按現行增值稅方案，2016年將有1320億元屬于重復征稅，將會增加企業稅負。
（2）征納成本過高。土地增值稅原本是對房地產企業購進的土地使用權產生的超過其購進成本的溢價收入為征稅對象的，從理論上看很簡單，即用土地使用權的增值額乘以稅率即可。然而《土地增值稅暫行條例》規定，對土地使用權增值額采用“扣除法”計算，即用房地產的銷售收入減去土地成本、建筑安裝成本等“扣除項目”后的余額為增值額，這個增值額超過扣除項目的20%后按30%的稅率征收增值稅，超過200%后，按60%的稅率征收增值稅。由于房地產商品從建造到銷售完畢，要經過好幾年時間，按這種方法計稅就需要查閱并計算好幾年的財務數據，工作量很大。根據我們實地展開的土地增值稅清算工作的經驗來看，一個中等規模的房地產企業，在編制土地增值稅清算表r，大約需要240小時，稅務中介機構給予復核確認（多數情況下是重新計算）大約需要200小時，之后需要稅務機關的再度復核與確認，大約需要80小時，共計520小時。這個時間與相同規模企業的企業所得稅年度匯算所需要的時間大致相同（金婧，2015），但與企業所得稅年度匯算不同的是，土地增值稅清算必須由中介機構參與進行，因此其納稅的貨幣成本也是較大的。
3 將土地增值稅與房屋建筑增值稅合并，實現符合國際上通行的“不動產增值稅”的設想
從增值稅的原理看，2016年5月1日實施的房地產行業的增值稅（以一般納稅人為例）可以概括為：
房地產增值稅=房產增值稅（建筑安裝增值稅）+地產增值稅。
房產增值稅（即建筑安裝增值稅）=建筑安裝增值額×11%
地產增值稅=土地使用權增值額×土地增值稅率（30%至60%不等）
我們認為，可以根據歷史數據，計算出土地增值稅占整個房地產銷售收入的比例，再加上11%的房屋建筑增值稅率來確定一個綜合的房地產增值稅率，用這個綜合的房地產增值稅率乘以房地產銷售收入即為“不動產增值稅”。
根據表一的計算，近6年土地增值稅占房地產銷售收入的平均比例為3.3%，我們認為將此比例確定為3.7%較宜，這樣綜合的房地產增值稅率=11%+3.7%=14.7%。在使用綜合的房地產增值稅率后，一般納稅人購進房地產的增值稅可以得到完全的扣除，同時，也大大簡化了土地增值稅的計征方法，從而可降低征納成本。
將土地增值稅并入不動產增值稅后，由原來的地方稅變為國稅，原屬于地方稅的土地增值稅約占整個“不動產增值稅”的25.17%[=3.7%/（3.7%+11%）]，按國、地稅分成比例75：25來看，合并后地方財政可以分得的25%的分成比例，與原有的25.17%的比例相比，大致相同，因此不會影響地方財政收入。
結束語
所以，我們認為，當前世界各國不再采用單獨以土地增值額為課稅對象的計稅模式，也是出于對征納稅成本過高的考慮。因此從征稅的成本效益角度出發，將土地增值稅并入房屋建筑增值稅，一并征收“不動產增值稅”是有必要的。
參考文獻
[1] 周昭霞.意大利、韓國和臺灣地區土地增值稅制的借鑒和啟示[J].生產力研究.2005（09）：154-155.
[2] 謝百三、王小映，土地增值課稅形式的國際研究及其啟示[J].稅務研究.1998（04）：58-60.
[3]Just Landed，Outline of taxation in South Korea[EB/OL]， https：// /english/ South-Korea/South-Korea-Guide/Money/Outline-of-taxation-in-South-Korea，2014-6-8.
[4] Andersen，Study on the application of Value Added Tax to the property sector[J]. Taxation Studies，1996.
[5] Nathania Zevi，What exactly is the IRPEF tax？ [Z/OL].This is Italy，http：///top-stories/imu-a-property-tax-that-italians-will-pay-by-monday-june-18/，2012-12-6
[6] 金婧.杭州市企業納稅遵從成本研究[D].浙江財經大學，2015.
作者簡介
第2篇：土地稅制范文
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：
一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔*〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（〔20*〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
在本文件之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。
二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。
三、關于土地增值稅的預征和清算問題
各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。
對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。
四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題
第3篇：土地稅制范文
(一)控制增值率績效納稅籌劃
土地增值稅的稅率由于是超率累進制，可以通過控制房地產或者土地轉讓中的增值額進行納稅籌劃。增值額通常是指轉讓所取得的收入與可扣除項目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡單的降低收入金額，而是通過對收入的進行分散，把一些收入從整個房地產中分離，如隨著精裝房的增多，房地產公司可以事先設立一家裝修公司。與購房者簽訂合同時稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產開發企業可以通過利息的支出，增加房地產開發中的成本。利息扣除情況：
(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
(2)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
(3)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(1)、(2)項所述兩種辦法。
(二)利用減免稅優惠進行籌劃
一般減免稅規定：如納稅人建造普通標準住宅，增值金額沒有超過扣除項目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進行土地增值稅籌劃時，要結合項目的增值金額，如果項目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內，還是不進行籌劃繳納土地增值稅。總之，企業要研究最新的法律法規，結合自身的情況，利用稅收優惠政策進行納稅籌劃。
二、土地增值稅中利息籌劃案例分析
例如，某開發項目取得土地使用權成本為20000萬元，開發成本10000萬元，其中，開發成本----開發間接費用利息支出200萬元。項目開發期間的財務費用----利息支出為100萬元，其中向關聯企業借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。開發項目規定的開發費用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開發成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發成本為1000-200=980（萬元）按照方法1可扣除開發費用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬元）。方法2可扣除開發費用（20000+10000-200）*10%=2980(萬元)）故開發企業可以用不能全部提供金融機構利息證明為事實依據，商主管稅務機關同意后采取上述第二種方法進行開發費用的計算扣除，從而達成一個有利結果。
三、企業進行土地增值稅籌劃的建議
(一)樹立依法治稅的意識
稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。
(二)增強納稅籌劃風險管理能力
納稅籌劃面臨著風險，在房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃時也無法避免的面臨著風險，因此，企業必須格外重視納稅籌劃的風險管理。由于房地產開發企業所面臨的環境十分的復雜，納稅風險來源較多，這就要求產企業全面的進行統籌規劃。首先，房地產企業要建立風險防范機制，建立納稅籌劃風險管理體系，由專人負責納稅籌劃方面的風險管理工作。房地產開發企業納稅籌劃的風險預警，可以從兩個方面進行，即風險識別、風險評估及量化，通過這兩個環節，能夠較為完整的對財務風險進行預警與管理。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應對提供有用的信息。房地產開發企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因，包括籌劃過程、法律法規、外部環境等。對于已經識別出的潛在風險，及時制定策略，進行風險防范。
(三)適當延遲納稅，獲取貨幣時間價值
第4篇：土地稅制范文
一、房地產企業土地增值稅的現狀
（一）房地產無序開發促進實施土地增值稅條例
由于房地產的無序開發，土地資源不斷流失，一些房地產企業由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態環境持續惡化，阻礙了國民經濟可持續發展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。
（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加
土地增值稅是房地產企業必須繳納的稅種，并且在房地產企業所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業的利潤減少。
（三）涉稅風險和監管力度不斷變強
房地產市場不斷飛速發展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業外部環境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數據顯示，近些年房地產企業所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監管力度。
二、房地產企業土地增值稅稅務風險分析
（一）確立風險評估指標
要?Ψ康夭?企業土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。
（二）選取樣本數據
本文根據國泰安數據庫的標準，選擇142家房地產企業，除去數據不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業，最終以二分之一的房地產企業來作為房地產企業土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數據，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業的稅負差異率來評估風險。
（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果
倘若房地產企業的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業的土地增值稅稅負率比整個房地產行業的平均稅負率低，由此可以判斷企業可能有以下三個問題：首先，該房地產企業使用的稅收優惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發現了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業不遵守稅收法規，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。
與此同時，還可以統計處于稅差異率區間上的房地產企業所占樣本的多少來更深入分析整個企業的土地增值稅稅務風險。大多數的房地產企業的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業的平均水平之上，這其中的大多數房地產企業土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數據來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業的土地增值稅的稅務風險。
三、降低房地產企業土地增值稅稅務風險的途徑探討
（一）提高風險籌劃意識
土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業進行風險防范的關鍵是提高房地產企業納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態，根據所在的房地產企業的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業的信譽，保證本企業能夠擁有一個良好的企業形象。
（二）與稅務機構保持高度的聯系
房地產企業應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當地稅務機構聯系。與此同時，房地產企業稅務部門的職員要積極建立和維護企業良好的納稅人形象，協助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發展要求，這將為房地產企業獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業所在地區的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規定，或者稅收的優惠政策，而房地產企業如果不能與當地稅務機關保持聯系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優惠政策，并不斷優化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。
（三）建立并完善企業稅務風險內部控制管理制度
企業的內部控制管理一般包括環境控制、風險識別、風險評估、活動控制和監督等。房地產企業的土地增值稅稅務風險管理存在于房地產企業日常經營管理的各個環節。房地產企業可以在原有的企業內部控制管理制度的基礎上，建立針對性的專門化的房地產企業稅務風險內部控制管理制度。一般包含以下幾個內容：房地產企業稅務風險的控制環境、風險識別及評估體系、信息溝通、活動控制和監督等等。房地產企業應該不斷健全土地增值稅風險管理的內部控制和管理，使土地增值稅稅務風險管理制度更加科學、更加完善。這將幫助房地產企業更好地把握風險，從而降低風險，保證房地產企業的正常發展。
第5篇：土地稅制范文
關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作
1房地產企業在土地增值稅稅務規劃工作中的實際問題
根據對當前房地產企業在稅務管理方面的實際工作，總結出土地增值稅在稅務籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個方面：首先，許多房地產企業在開展土地增值稅稅務籌劃工作之前缺乏對自身實際情況的了解和調查，導致土地增值稅稅務籌劃工作沒有真正的落實，房地產企業在設計稅務方案的過程中忽略了稅收業務本身的真實特征，并沒有按照具體問題具體分析的實踐原則，與房地產企業的特有屬性相悖。其次，部分房地產企業在做增值稅規劃安排時，不僅忽略了稅務本身的實際特性，甚至還忽略了個體規劃稅務工作的重要性，土地增值稅的稅務籌劃并不科學合理，進而不能為房地產企業的增值稅稅務籌劃總體方案提供有價值的參考和幫助。最后，房地產企業的稅務規劃工作應用的是超額累計稅率的計算方式，稅率是依據增值額占比進行累計的。在國家規定的《土地增值稅暫行條例》相關條文中，在企業之外的財務費用中，持有相關、有效金融機構證明且房地產企業的相關項目是按照份額計提利息，允許企業按實扣除，但扣除費用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產企業應該結合國家相關的優惠政策對稅務工作進行合理籌劃，減輕房地產企業的土地增值稅的稅務負擔，保障房地產企業持續、健康、穩定的發展。
2房地產企業的相關稅務籌劃工作
2.1對稅務籌劃空間的分析和明確
土地增值稅的計算依據來自于房地產企業增值額，增值稅主要包括可扣除項目和收入這兩方面因素。房地產企業的收入額和可扣除項目額對增值稅率的高低有直接關聯，換句話說，就是房地產企業的納稅金額多少由企業的收入額和可扣除項目額直接決定。房地產企業所涉獵的項目業務相對較多，合作單位范圍廣，且項目開發過程很復雜，房地產工程建設需要較大資金來維持運行，項目實施工期長而且項目規模大，因此，房地產企業在進行稅收規劃工作時必須首先了解好項目涉及的業務類型和業務規模，掌控好稅務籌劃的空間邊界，對項目的各個階段做好財務預算，進而為增值稅稅收工作的順利進行打好鋪墊。
2.2應用合適的土地增值稅稅務籌劃方法
合理界定好稅務籌劃空間、科學選擇稅務籌劃方法能夠有效地提高稅務規劃的工作質量，因此，房地產企業就必須結合自身項目特性對增值稅稅務開展相關籌劃工作，再加以應用科學合理的稅務籌劃方法，才能夠保障房地產企業的利潤收入和發展水平。但是要考慮到土地增值稅進行稅務籌劃的目的是為了控制或者減少有關納稅金額，因此，房地產企業應將所有影響納稅金額的因素綜合起來進行分析和研究，在不違反相關法律規定的前提下，通過應用增加收入和稅額扣除分散法，并結合房地產企業實際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進行合理有效的籌劃工作，切實減少房地產企業的納稅額度，保證房地產企業的經濟效益和社會效益。（1）分散收入法。為了減輕企業的稅收負擔，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規定分擔納稅責任。房地產企業可以運用與氣壓企業的合作關系來分散納稅負擔，除此之外，房地產企業可以將地產項目模塊化來獲得國家更多的稅務優惠，以分散投資的經營模式來獲取更多的企業效益，房地產企業土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產企業簽訂的不同銷售合同規定了不同的經濟收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價相對的提高房屋裝修費是提高房地產企業利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項目法。增加扣除項目法就是指房地產企業為了調整稅收扣除額來適當增加部分扣除項目。在保證土地增值稅率恒定的基礎上，合理規劃、調整扣除項目，進而能科學規劃房地產企業的土地增值稅額，在實際調整扣除項目金額的工作規劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產企業項目開發成本進行科學評估和合理規劃。我國稅法所規定的土地增值稅的扣除項目包括：房地產開發成本、取得土地使用權所支付的費用金額、與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目。在其他扣除項目進行資金扣減時，房地產企業的納稅人能夠依據房地產開發成本與土地使用權所支付的費用之和比重的20%進行資金的扣減。房地產在進行稅收籌劃工作時，納稅人可以直接取一部分資金轉移到成本，再將一部分資金進行合理的稅務規劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進行資金轉移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關法律規定，可見，房地產企業進行的稅務籌劃準備工作是相當必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關稅法明確規定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實際納稅金額的份額實行累加計算的稅收方式，因此，房地產企業必須高度重視國家規定的稅率臨界點，將企業土地增值稅稅額有效控制在預期額度之內，為房地產企業土地增值稅的稅務籌劃工作保駕護航。
3結語
綜上所述，房地產企業在我國國民經濟發展中占有相當大的比重，為了維護房地產企業的發展市場和發展環境，企業相關法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務規劃工作進行研究、分析和比較，并針對房地產企業在稅務籌劃方面的實際問題提出相應的解決辦法，提高房地產企業的利潤收入，為企業的發展提供理論和經驗支持。
參考文獻
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第6篇：土地稅制范文
1.1做好項目開發成本審核工作
房地產項目開發建設是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關注土地使用權取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉賬記錄；（4）拆遷補償費標準的文件；（5）被拆遷房產證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復印件；（8）法人單位物業，需提供法人單位營業執照、法人身份證明、土地使用權證、房屋所有權證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產開發成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的列支是否符合國家規定的扣除標準，其中，涉及多期開發的項目，成本如何分攤是進行稅務籌劃的重點。根據稅法要求，對于分期開發的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務局可要求按相關規定進行調整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。
1.2準確確認計稅收入
在項目開發建設中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關的經濟利益。在清算時，確認收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應稅收入為不含增值稅。當一個項目跨越營改增時點，應能夠清晰地分別核算營業稅時期的收入和營改增后的收入。在確認收入時，應根據實際情況，對于貨幣收入一般先根據商品的銷售發票確定相關收入。如果銷售發票不是銷售收入的全額，應根據銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業提供銷售明細表，稅務機關通過房地產銷售面積和項目可售面積的數據相關性，來核實應稅收入。在預收房款過程中，房地產土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控文｜Article＞陶金華如發現買賣合同所示面積與實測面積不符，發生退、補房款收入，應在清算時調整收入。如果存在將開發產品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務抵償、對股東分紅或對外投資等情況，當產權轉移時應當視同銷售，并根據稅法規定來確認收入。
2房地產土地增值稅清算稅務籌劃內容
2.1土地增值稅清算項目前期規劃
（1）項目土地增值稅清算單位規劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產開發項目所在地稅務部門在執行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定。現階段，各個地區土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結合項目實際情況，根據土增清算條例中指出的以房地產主管部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細分處理。例如，重慶等地區通過用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區通過建設工程規劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執行口徑變化具備可控性。（2）項目開發涉及文書證照規劃。各地區稅務部門對土地增值稅清算的相關要求有所不同，但是各項政策執行都是按照項目開發過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發中包含的文書證照規劃也是土地增值稅清算項目前期規劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規劃來說，涉及的內容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學校、公交站、醫療設施等基礎配套設施的要求，對公共配套設施建設認定產生一定影響。如果合同中明確規定項目配套設施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎設施可以作為公共配套設施，其產生的成本費用在所有可售物業中分配。若規劃中確定有配套設施而不是無償移交給政府，企業可以出售也可以自持經營。如果出售就可以扣除相應的成本和費用，如果自持經營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業態的產品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業態混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負。例如某項目有多種業態產品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業和地下車位，根據測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業態的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設工程規劃為土地增值稅清算單位，單一的建設工程規劃證書中各業態產品的構成缺少合理性，給土地增值稅清算結果帶來一定負面影響。因此，項目規劃初期，一定要進行各業態產品構成的稅負測算，結合市場制訂最優的產品構成方案。最后，各種財政返還批復內容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業在項目紅線外建設市政配套設施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據政府的實際目標，盡量在文件批復中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業和政府部門可以通過會議紀要的形式加以補充。
2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃
（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關要求的情況下，稅務部門可以下發清算通知書，或者企業主動向稅務部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業態產品的去化情況將會給土地增值稅清算結果帶來不同影響。例如車位作為可售物業，也可能為虧損物業，去化比例如果不科學，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業態產品的去化比例進行合理規劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業在開展土地增值稅清算稅務籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產銷售價格存在被稅務局認定價格偏低而被調增收入的風險。在清算準備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產特殊結構圖紙及現場照片等。其次，針對被用于銷售的房產的銷售價格確定，按照稅法規定，取相同性質房產的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產權，沒有產權的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發成本審核籌劃。開發成本審核籌劃涉及的內容有以下幾點。首先，合理歸集、分攤土地成本。例如，地下不計容車位是否可以分攤土地成本，要根據當地稅務局執行標準去分攤，對地下車位單獨補繳土地出讓金的項目要根據受益原則來處理。其次，根據國家和地方政府部門對公共配套設施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規定全額扣除相關成本。
3房地產土地增值稅清算稅收風險產生原因
3.1外部原因
在房地產土地增值稅清算過程中，導致稅收風險出現的外部原因，包括社會環境改變、政策調整等。其中對房地產土地增值稅稅務籌劃影響比較大的原因在于政策調整。例如2016年房地產企業全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發成本抵扣轉讓、房地產有關稅金抵扣確認等內容都發生一定改變。如果房地產企業對相關政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發生和政策要求不符的狀況，從而引發稅收風險，增加企業稅負。
3.2內部原因
房地產企業在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業內部清算工作體系不完善，例如各類合同、結算資料保存不完善，無法全面提供給稅務局完整清算數據的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養參差不齊等，這些都是導致稅收風險出現的內在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執行者，其專業水平和綜合素養將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產企業沒有做好稅收籌劃培訓工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業進行了考核與培訓，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業者專業水平和綜合素養。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發房地產企業土地增值稅籌劃風險。
4房地產土地增值稅清算稅收風險管控措施
4.1加強財務人員專業培訓
對于房地產土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業培訓。一方面，房地產企業財務人員需要具備自我學習意識，主動對國家最新的財稅政策學習了解。如營改增政策，給房地產企業財務工作帶來了重大影響，房地產企業財務人員需要及時通過各種方式學習、深刻理解。另一方面，房地產企業需要主動與稅務部門交流，向稅務部門請教，提高企業財稅工作的有效性和規范性。例如對于土地清算環節中存在的各種違規違法行為，房地產企業需要主動與稅務部門人員交流學習相關的知識，從而防止在土地清算過程中出現不必要的風險，減少違規違法行為。
4.2合理確定清算單位
對于房地產企業來說，通常會同時開發多個項目，或者一個項目分期開發。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產主管部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。在房地產企業開展土地增值稅清算工作時，可以結合當地稅收政策不同清算口徑為原則分別核算，選擇對企業自身發展有利的清算口徑，從而實現企業稅收的科學規劃，減少稅收風險。
4.3完善稅務風險內控體系
2018年對于房地產企業來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產企業為了防范稅收風險，需要加強稅收風險內部控制體系建設，及時找出并防范稅收風險。首先，從根源上做好風險管理工作。2019年，我國財稅政策發生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結合，對于房地產土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險防范管理的重要內容，因為房地產項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產企業來說，需要加強申報風險管理。例如，房地產企業在嚴格計算財務數據過程中，需要設置清算后房地產項目銷售報表，確定自用、租賃房產情況。最后，加強風險監督管理。一方面，稅務部門需要嚴格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導房地產企業嚴格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產企業管理人員需要加強財務監督管理，約束財務人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務風險發生。
4.4創新工作模式
對于房地產土地增值稅清算過程中出現的稅收風險，企業應該創新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現科學籌劃，幫助企業減少稅負。房地產企業應根據財務人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產企業可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。
4.5優化風險管控措施
首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產企業土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導致稅務清算過程中計算方法和成本計算口徑不統一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產企業及時與稅務部門交流，按照國家法律要求規避政策風險，從根源上加強風險防范與控制。其次，企業稅務部門應該對清算收入登記臺賬進行優化處理，做好臺賬信息登記和財務管理工作，約束財務人員，加強風險防范。最后，對于房地產項目不同的銷售環節，應該對企業申報風險管理細化處理，例如將清算后房地產項目銷售信息表作為稅收申報計算依據，重點對其自用項目和租賃房產情況進行統計，加強申報風險防控。
5結束語
總而言之，我國稅收環境的逐漸變化給房地產企業土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務籌劃工作的開展提出更加嚴格的要求。在此過程中，房地產企業在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務籌劃，從根源上減少稅收風險出現，減輕企業稅負，提高企業整體效益。
參考文獻
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第7篇：土地稅制范文
設置土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉讓房地產的過高收益進行調節，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產開發的經營者的合理權益，促進房地產市場的健康順利發展。
一、納稅義務人
根據《土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織；這里所說的個人，包括個體經營者。
二、征稅范圍
所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對像的具體內容。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：
（一）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權征稅。根據《憲法》和《土地管理法》的規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市市郊的土地除法律規定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農村集體所有的土地，不得自行轉讓，必需先由國家征用后才能轉讓。
（二）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權是否發生轉移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。
（三）土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅，即對有償轉讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產的權屬雖然發生轉移，但未取得收入的行為。如房地產的繼承，房地產的權屬雖然發生了變更，但權屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。
三、計稅依據
土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額。實際上，由于房隨地走，土地使用權和房屋產權不可截然分開，因此，土地增值稅根據房地產增值額計算，把房產增值額也納了進來。
房地產增值額為納稅人轉讓房地產收減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。
（一）轉讓房地產收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
（二）法定扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
2.房地產開發成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
3.房地產開發費用。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
4.舊房及建筑物的評估價格。是指計算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項目金額的價格。它是根據舊房及建筑物的重置成本價乘以新舊度折扣率后的價格，即按計征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費用再扣除折舊因素。
5.與轉讓房地產有關的稅金。是指納稅人在轉讓房地產時所繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉讓房地產所繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。
6.財政部規定的其他扣除項目。
四、稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
第8篇：土地稅制范文
土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。20xx年11月24日央視報道稱全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。
中華人民共和國土地增值稅暫行條例第一條 為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。
第9篇：土地稅制范文
一、土地增值稅清算過程里面出現的問題
清算時間不易把握。在小城市所進行的房產開發項目可以達到應清算的項目不多，大部分為可清算的項目。房產開發項目盡管具備了可清算的條件，然而，一是一部分房產開發項目竣工決算無法及時地可得到結果，尚存在不少成本無法及時進入，假若過早地予以清算，就可能使得清算結果不準確，讓納稅人利益受損，會導致二次清算。二是盡管決算結果已經出來了，然而，施工單位沒有及時開具發票，無票據認可，對清算造成很大的困難。三是房產開發企業盡管滿足了清算的要求，稅務機關也已經下發了清算的通知，然而，清算企業沒有清算的主觀意愿，會導致清算被人為地延遲。四項成本（前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費）成本的計量難以把握，工程完成之后，四項成本不容易進行計量，一部分房產公司為尋求少交稅，可能對成本予以虛報。稅務人員在對土地增值稅清算時，由于缺乏工程方面專業技能，如果所在城市無建委公示的可參考的成本，無法得到真實的成本計量，造成清算結果不實。土地價款的票據不規范所帶來的問題；在現實中，房產開發項目獲取土地的渠道有很多種，所獲取的票據也有多種多樣，就算均為辦理拍賣手續所拍得的土地，國家行政機關所開具的票據亦各不相同，有相當大的部分為行政事業單位收費往來結算收據，卻并非為行政事業單位的收費收據，這樣一來，清算中票據扣除難以權衡，若予以扣除就是違規行為，假若不予以扣除，對開發商顯失公平，從而使得清算工作不能夠順利開展。對房地產開發利息費用的扣除，按照稅收政策，房產開發費用的利息的支出應根據房產的不同項目來予以分攤，同時，提供金融機構出具有關的證明，允許根據實際情況予以抵扣，如無法提供金融機構出具的有關證明的，不能根據房地產的不同項目來予以分攤開發利息費用的可根據開發成本與土地價款相加的5%予以計算扣除，但房產開發企業開發利息費用的金額很少大于開發成本與土地價款相加的5%。房產開發企業為了開發利息費可以抵扣盡可能多一些，故意不提供金融機構出具有關證明，故意不根據房地產的不同項目來予以分攤開發利息費用；從而使增值稅的清算數額減少。間接開發費用與管理費混淆，在房產企業的各種成本費用當中，要想將間接開發費把握好很不容易，該費用同管理費用很容易混淆。不僅如此，除了二者客觀上容易混淆的事實之外，還有不少房地產企業有意地把原本應列入到管理費當中的項目人為地列入到間接開發費用里面，這就從主觀上造成了成本虛增，使得加計扣除增多。拆遷還原的困惑，在實際生活當中，不可否認的是，存在一部分房產項目拆遷還原卻未必為“拆一還一”，有可能存在不同種影響拆遷還原的因素，導致并非“拆一還一”相互之間不補差價的情況出現。清算之時對拆遷還原成本的計算帶來了相當大的難度。項目整體轉讓的隱蔽性，土地是房產市場開發里面一種不可或缺的資源，日漸得到房地產開發商們的青睞。不僅如此，國家行政機關為了管理好部分房產開發商人為地對土地進行大肆炒作，很好地對土地交易市場予以調節和控制，新頒布了一攬子對土地交易予以規定的政策，于是，也就致使部分房產公司不能夠利用正規途徑取得土地。然而，房產開發公司往往經不住肥厚的利益誘惑，索性開始利用各種不正當方式，從實際擁有土地資源卻沒有開發能力者那里想辦法弄來土地，緊接著予以開發。如此開發類型之土地使用權的取得，在通常情況下是對土地資源予以轉讓，但雙方單位未辦理土地過戶手序，土地交易盡管確實進行了，其形式上往往表現為股權轉讓等形式，在交易過程里面形成的有關的土地增值稅即極有可能會出現流失。
二、土地增值稅清算問題的解決辦法
加大力度抓好日常的成本管理，在平常生活里面，征稅人員即應該對房產成本加大力度予以抓好，從而使得在對土地增值稅進行清查的時候誤計建筑成本。稅收征收者在平時應該督促有關人員對成本予以明細的分工，不應該將全部的雜糅在一起。假若對有關成本不能夠予以確認，就應該交給相關機構予以審定，同時核實在此之前沒有能夠得以確認的成本價。對土地增值稅進行被動清算房產企業對土地增值稅予以逃避的做法，對該增值稅的征收帶來消極影響，按照我國政府剛頒布的稅收征收政策，對房產企業逃避土地增值稅的做法，根據需要對這些企業的增值稅予以被動性清算。也就是說，在房產企業滿足對增值稅進行清算的要求之后，未能夠在三個月以里積極向征稅人員進行稅收繳納的，須要在稅務機關所規定的期限以里對該土地增值稅予以全部的清算。對與房產企業有關的證明進行詳細的核實，在對房產企業的增值稅予以清算的時候，稅務人員必對房產開發費用里面利息的支出，可以根據房產的不同類型的項目予以分攤，與此同時，金融機構可以出具相關證明對實際情況予以詳細的核實。在對金融機構所出具的證明和對房產項目分攤予以詳細的核實之后，即能夠對房產企業在予以增值稅清算的時侯可以抵扣的金額進行確定了。合法有效票據的判斷，土地的征用及拆遷還原的票據，應依據“實質重于形式”以及“合理性”的原則加以判斷，有證明該項費用發生的原始票據，具備對方單位或個人簽章要件且金額合理，應于以認可。
作者：朱振龍 劉敏 王詠航 單位：徽省宿州市埇橋區地方稅務局
