物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
第一條為了加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)收費管理，規(guī)范收費行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的競爭機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國價格法》的有關(guān)規(guī)定和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，以及*省計委、省建設(shè)廳制定的《*省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》和《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》的有關(guān)規(guī)定，特制定本細(xì)則。
第二條經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本市范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取費用的，應(yīng)遵守本細(xì)則。
第三條本細(xì)則所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。
本細(xì)則所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人。
本細(xì)則所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本細(xì)則所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會（或物業(yè)業(yè)主）、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進(jìn)行公共、專項以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時按規(guī)定收取的費用。
第四條各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機(jī)關(guān)。各級人民政府房產(chǎn)主管部門要協(xié)同價格主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。
第二章物業(yè)管理服務(wù)
第五條物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有：
①公共。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。
②專項。主要包括：電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運行服務(wù)。
③其它特約。主要包括：代辦、特約服務(wù)和多種經(jīng)營。
第六條物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)責(zé)任與費用劃分：
①室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負(fù)責(zé)維修，費用自理。
②房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，其費用從物業(yè)管理公共費中列支。
③房屋共用部門、共用設(shè)施、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。
④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《*省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
⑤人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償損失的責(zé)任。
第七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期（一般6個月）向業(yè)主、使用人公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共收費收入和支出帳目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。
第八條物業(yè)管理項目的服務(wù)等級由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)為業(yè)主提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度向房地產(chǎn)物業(yè)主管部門申報，由房主管部門根據(jù)《景德鎮(zhèn)市物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》商同物價部門核定服務(wù)等級。
第三章物業(yè)管理服務(wù)收費
第九條物業(yè)管理服務(wù)收費的性質(zhì)和原則。
物業(yè)管理服務(wù)收費屬經(jīng)營收費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及管理水平相適應(yīng)的原則。
第十條物業(yè)管理服務(wù)收費的價格形式。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共實行政府定價。專項，實行政府指導(dǎo)價。其它特約，除政府價格部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)外，實行市場調(diào)節(jié)價。
第十一條物業(yè)管理公共費用主要項目構(gòu)成：
①管理、服務(wù)和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費及社保基金；
②共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備日常運行、維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費；
③綠化養(yǎng)護(hù)費；
④公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費；
⑤安全保衛(wèi)費；
⑥辦公費；
⑦直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費；
⑧法定稅金；
⑨其它為管理而發(fā)生的合理支出；
⑩合理利潤（普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤）。
第十二條專項的分?jǐn)偡绞健?/p>
實行專項物業(yè)管理服務(wù)收費的按下列公式計算，每月?lián)嵎謹(jǐn)偸杖 ?/p>
轉(zhuǎn)供電、二次供水分?jǐn)偣剑?/p>
用戶實用量×（單價+總損耗費÷全部用戶實用量）
電梯、中央空調(diào)分?jǐn)偣剑?/p>
用戶使用建筑面積×[（耗費+人工費）÷總使用建筑面積]
第十三條物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)的申報。
實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定和調(diào)整，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，報價格主管部門審批。
物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門申領(lǐng)《*省物業(yè)管理服務(wù)收費申報審批表》（見附件2），填報后，提供以下資料：
①工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；
②省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和物業(yè)管理服務(wù)等級證明；
③物業(yè)管理委托合同；
④小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料；
⑤申請核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費等級、收費標(biāo)準(zhǔn)的書面報告。
第十四條物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)的審批。
物業(yè)管理公共收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、按質(zhì)論價的等級定價制度。
價格主管部門會同房管部門通過現(xiàn)場察看、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的意見，同時考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，參照物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級，確定物業(yè)管理企業(yè)公共的收費等級，切實維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
價格主管部門通過核實成本，考慮物業(yè)管理成本的補(bǔ)償和合理利潤，根據(jù)*省物業(yè)管理公共收費標(biāo)準(zhǔn)（見附件3），綜合確定物業(yè)管理企業(yè)公共的收費標(biāo)準(zhǔn)。
新建住宅區(qū)或新開業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，由價格主管部門根據(jù)類比等原則先行核定試行標(biāo)準(zhǔn)，一年內(nèi)有效。試行期滿，再按綜合考核的結(jié)論確定收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)收費的跟蹤管理。
物業(yè)管理企業(yè)收費實行服務(wù)質(zhì)量跟蹤制。價格主管部門不定期到現(xiàn)場了解物業(yè)管理收費情況，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會意見。當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化時，價格主管部門有權(quán)調(diào)理其收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。
第十六條物業(yè)管理費用的收取與繳納。
①業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)后（以交鑰匙為準(zhǔn)），物業(yè)管理公共費由業(yè)主或使用人按月交納，已購買但未入住的，業(yè)主交納50%物業(yè)管理公共費；未出售、出租、使用的空置房的物業(yè)管理公共費由開發(fā)經(jīng)營單位或包銷商按50%物業(yè)管理公共服務(wù)費交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運行專項服務(wù)費。
②已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按價格主管部門核定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。
③業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
④經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物業(yè)管理服務(wù)費可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個月。在已預(yù)繳費期間業(yè)主或使用人搬遷時或者物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實際服務(wù)但已預(yù)收的費用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的交付使用前的開發(fā)建設(shè)等費用。
第十七條獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號的物業(yè)、省城市物業(yè)管理示范稱號的物業(yè)，市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，經(jīng)價格主管部門核定，其服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)可在原等級最高的收費標(biāo)準(zhǔn)25%、15%或10%以內(nèi)上浮。
第十八條其它事項。
①實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)事項和費用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。并將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)報同級價格主管部門備案。
②物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。凡屬政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。對需由業(yè)主（使用人）分?jǐn)偟馁M用，應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)的收費票據(jù)復(fù)印件和具體的分?jǐn)傇瓌t及計算辦法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。
③管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費在公共費中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂?/p>
④業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾，原則上應(yīng)由業(yè)主（使用人）自行清運，需由物業(yè)管理企業(yè)清運的，其垃圾清運收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。
⑤物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收此類費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
⑥物業(yè)管理服務(wù)收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。
⑦未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收取費用的，業(yè)主和使用人有權(quán)拒付。
⑧物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共費的，其它任何單位和個人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費用。
⑨物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價格糾紛，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)不成的可由價格主管部門商同物業(yè)管理行政部門裁定。
第四章罰則
第十九條物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受價格主管部門的監(jiān)督檢查，對有下列違反本細(xì)則之一者，由價格管理部門依法予以處罰。
①未按規(guī)定到價格主管部門辦理報批手續(xù)，擅自收費的；
②越權(quán)定價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；
③擅自設(shè)立收費項目、亂收費的；
④不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；
⑤提供服務(wù)質(zhì)價不相符的；
⑥只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；
第2篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；現(xiàn)狀；改進(jìn)措施
一、引言
近幾年，隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速穩(wěn)定發(fā)展，人們生活水平不斷提升，對生活環(huán)境的要求越來越高，對物業(yè)管理的要求也越來越高，最基礎(chǔ)的保潔、保安、維修養(yǎng)護(hù)工作已不能滿足人們?nèi)找嬖黾拥纳钚枨蟆Ｒ虼耍飿I(yè)管理行業(yè)就顯得尤為重要，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域就需要逐步延伸，為業(yè)主們構(gòu)建生活、娛樂、商務(wù)、教育為一體的服務(wù)中心來滿足不同人員的需求。相對物業(yè)管理服務(wù)中的一些新情況、新問題也就逐步凸顯出來，問題亟待解決。
二、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
1.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快。物業(yè)管理行業(yè)作為新興的現(xiàn)代化住房管理模式，發(fā)展迅速，行業(yè)不斷壯大，不論是從物業(yè)企業(yè)的數(shù)量，人員的素質(zhì)，服務(wù)領(lǐng)域覆蓋范圍，企業(yè)的經(jīng)營能力，服務(wù)水平都在不斷增強(qiáng)，逐漸成為一支重要的社會管理力量。
2.物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展。我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域是逐步發(fā)展起來的，從早期的公有住房和集資住房到今天的商品住房，再到現(xiàn)在的商業(yè)、寫字樓、辦公樓，從老舊的維修、保潔服務(wù)單一，延伸到現(xiàn)在的綜合配套服務(wù)，包括保潔、保綠、保安，綜合娛樂、教育、商務(wù)等公共物業(yè)管理服務(wù)。目前，物業(yè)管理市場還在逐漸擴(kuò)大，逐年增加，覆蓋面越來越廣泛。
3.物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范性不強(qiáng)。我國是物業(yè)管理發(fā)展比較晚的國家，物業(yè)管理制度不完善，很多都是參考國外的物業(yè)管理方法，在相關(guān)的法律法規(guī)制度還不完善不健全，責(zé)權(quán)利劃分不明確，條款細(xì)則不清晰，為物業(yè)管理工作增加難度，也有一些物業(yè)公司依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)開展工作，很多時候缺乏合理性和合法性。各地方成立的物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)法規(guī)制度不具有強(qiáng)制力，只有政策上的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，使得各物I企業(yè)之間形成惡性競爭，擾亂了市場秩序。
4.物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾日益凸顯。物業(yè)是服務(wù)型企業(yè)，是為業(yè)主提供服務(wù)的。但現(xiàn)實生活中，物業(yè)企業(yè)認(rèn)為管理是重點，與業(yè)主背道而馳，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)是基本。因此物業(yè)與業(yè)主矛盾日益凸顯，積怨越來越深，投訴大大增加，久而久之形成惡性循環(huán)，造成一些小區(qū)問題矛盾遲遲得不到解決，導(dǎo)致物業(yè)費難以收繳，物業(yè)暫停部分物業(yè)服務(wù)，周而復(fù)始，小區(qū)管理就無法開展。另外，隨著物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，自身準(zhǔn)備不夠充分，物資、人員配備等方面不夠充足，與業(yè)主之間的溝通不到位，使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間對立情緒越來越嚴(yán)重，影響了物業(yè)管理工作的開展。
5.物業(yè)管理人員素質(zhì)較低。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的好壞主要取決于物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)作人員普遍沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)持證上崗或考取相關(guān)從業(yè)證書，整體素質(zhì)不高，提供的相關(guān)服務(wù)水平也就相對較低。工作人員在工作中服務(wù)不到位，與業(yè)主之間沒有良好的信任，矛盾重重，從而導(dǎo)致物業(yè)費收取困難。
三、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展改進(jìn)措施
1.深化對物業(yè)管理的認(rèn)識。物業(yè)管理是社會化進(jìn)程中的一個新型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，在我們?nèi)粘Ｉ钪械淖饔迷絹碓街匾呀?jīng)成為人們生活中依賴不可或缺的一部分。但當(dāng)前我國物業(yè)管理中存在的問題越來越多，需要我們政府乃至全社會都加以高度重視和全力支持，進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理工作的快速穩(wěn)定發(fā)展，不斷規(guī)范和完善。
2.逐步擴(kuò)大物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模。物業(yè)管理行業(yè)是社會化進(jìn)程的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展過程中壯大起來的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)主要依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能擺脫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧。應(yīng)對物業(yè)管理行業(yè)實行嚴(yán)格監(jiān)管制度，合理配置資源，節(jié)約成本，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范性發(fā)展，從而擴(kuò)大物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模。另外，從體制上與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步分離，改變老式建管不分的弊端，嚴(yán)格物業(yè)管理的早期介入和物業(yè)接管的相關(guān)制度，明確物業(yè)管理行業(yè)各方的責(zé)權(quán)利，是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，管理正規(guī)。
3.依法明確雙方權(quán)利和義務(wù)。近年隨著物業(yè)管理企業(yè)的壯大，我國建設(shè)主管部頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《物業(yè)管理條例》相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)市場秩序，逐步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)管的同時，也應(yīng)加大物業(yè)管理相關(guān)條例的宣傳力度，使得物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主充分了解相關(guān)法律法規(guī)知識，依法行使自己的權(quán)利和各自應(yīng)盡的義務(wù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。
4.建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系。物業(yè)管理行業(yè)是涉及與多部門聯(lián)系合作的關(guān)系，這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，我國地方各政府和相關(guān)主管部門，應(yīng)結(jié)合本地實際，制定適合自己的相關(guān)條例，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，便于物業(yè)管理企業(yè)更好的開展工作。
5.提升工作人員素質(zhì)，提高服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)要注重內(nèi)部培訓(xùn)，逐步提升工作人員的素質(zhì)修養(yǎng)，進(jìn)而提升物業(yè)企業(yè)整體素質(zhì)。一方面，要切實轉(zhuǎn)變思想觀念，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。注重學(xué)歷提升和專業(yè)課程學(xué)習(xí)，提升自身的專業(yè)知識及專業(yè)能力；另一方面，加強(qiáng)物業(yè)管理人員語言表達(dá)能力的訓(xùn)練，強(qiáng)化合作意識，注重溝通方法，與業(yè)主之間構(gòu)建和諧的合作關(guān)系，將物業(yè)管理企業(yè)打造成一支服務(wù)理念先進(jìn)、服務(wù)技能高超、運作效率高的管理服務(wù)隊伍。
參考文獻(xiàn)：
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第3篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
第二條 本辦法適用于經(jīng)省建設(shè)行政主管部門對住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證取得《資質(zhì)證書》和物價部門進(jìn)行物業(yè)收費資格審查，取得《收費許可證》，工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)，按照國家有關(guān)規(guī)定，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的住宅和非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費管理。
本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其附屬設(shè)備、共用部位、共用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、保安、環(huán)境容貌等項目，開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
第三條 各級物價部門是本轄區(qū)城市（鎮(zhèn)）住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機(jī)關(guān)。物價部門應(yīng)會同政府房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。
第四條 物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。
國家鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。
第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費屬為全體住（用）戶提供公共的收費，實行政府定價；屬為公眾代收代辦性質(zhì)的大眾收費實行政府指導(dǎo)價；屬為滿足部分住（用）戶需要而提供的特約服務(wù)，除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)外，由經(jīng)營者自主定價。
第六條 政府定價的公共項目的主要內(nèi)容包括：
（一）清潔衛(wèi)生管理。包括小區(qū)內(nèi)庭院、道路以及樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共部位的衛(wèi)生清潔、生活垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔；
（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理。對綠化物進(jìn)行定期的修剪、施肥、更新，保護(hù)綠化物生長；
（三）保安管理。設(shè)專職保安人員堅持24小時的巡邏值班，維持小區(qū)的公共秩序；
（四）共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)。屋面、梁板、柱、基礎(chǔ)、樓道、樓道內(nèi)外門窗等；
（五）水電設(shè)施管理。對配電設(shè)備、水泵房及水泵設(shè)施進(jìn)行日常管理維修。樓內(nèi)公共蓄池水定期清洗消毒；
（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修排水管道、化糞池；
（七）供暖設(shè)施的維護(hù)。每年定期維護(hù)維修供暖設(shè)施；
（八）小區(qū)內(nèi)的道路、景點、護(hù)欄等日常維護(hù)；
（九）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目。配備電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)和保養(yǎng)；
（十）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。
第七條 公共服務(wù)項目實行綜合服務(wù)收費，費用構(gòu)成如下：
（一）管理服務(wù)人員工資和按規(guī)定提取的福利費；
（二）共用部位、公用設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；
（三）綠化管理費；
（四）保潔衛(wèi)生費；
（五）保安費；
（六）辦公費；
（七）直接用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費；
（八）法定稅費。
本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補(bǔ)償和其它費用支出。
物業(yè)管理的收費逐步達(dá)到成本收費和一定的利潤。
第八條 政府定價的公共服務(wù)收費，全省現(xiàn)階段的最高收費標(biāo)準(zhǔn)（每月每平方米使用面積）為：
（一）普遍多層住宅0.25元；
（二）高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)0.5～1.00元。
獲得省級或國家級的城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)可分別上幅10％和20％。住宅小區(qū)內(nèi)的辦公、工商業(yè)用房按建筑面積收費，收費標(biāo)準(zhǔn)可高于同類住宅，具體幅度由各地確定。
各地物價部門可按照上述標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)本地區(qū)群眾承受能力、小區(qū)規(guī)模、環(huán)境、設(shè)施、服務(wù)項目的多少和服務(wù)的質(zhì)量，以獨立小區(qū)為單位核定。
電梯運行費可根據(jù)單獨樓寓，獨立核算，另行收取。供暖設(shè)施的維護(hù)費根據(jù)各市縣熱費（包燒費）價格是否含供暖設(shè)施維護(hù)費的實際情況，由各市縣確定。
第九條 實行政府指導(dǎo)價的服務(wù)主要是，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費。
指導(dǎo)價的服務(wù)收費，由各市縣物價部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定指導(dǎo)價格，物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格確定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。
第十條 實行經(jīng)營者定價的服務(wù)主要是，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、房屋自管部位、設(shè)備、設(shè)施維修維護(hù)；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)；物業(yè)企業(yè)利用住宅小區(qū)的場地、設(shè)備等條件開展的多種經(jīng)營活動。
經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。
第十一條 物業(yè)管理服務(wù)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定。
第十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。應(yīng)在收費地點或經(jīng)營場所公布收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等。物業(yè)管理服務(wù)收費實行收費許可證制度，物業(yè)管理單位應(yīng)到當(dāng)?shù)匚飪r部門辦理《物業(yè)服務(wù)收費許可證》，持證收費。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以6個月為期在小區(qū)公共場所公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)在不影響住（用）戶利益的前提下利用住宅小區(qū)的場地、設(shè)備等條件開展的多種經(jīng)營活動，其收益要全部用于補(bǔ)充物業(yè)管理費用，并接受住（用）戶的監(jiān)督，不得挪用。
第十六條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，應(yīng)按照物價部門核定的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽訂的服務(wù)合同要求追償。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按國家規(guī)定建立有關(guān)財務(wù)會計核算制度，接受物價、審計、財稅部門的監(jiān)督。任何單位、團(tuán)體、個人不得巧立名目向物業(yè)管理單位亂收費。在現(xiàn)階段核定的收費標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到成本的情況下，按照國家有關(guān)規(guī)定，給予減免費稅政策，以支持物業(yè)管理的發(fā)展，降低物業(yè)管理成本、減輕住用戶的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)住房制度的改革。物業(yè)管理收費原則上按月或按季收繳。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生收費糾紛，由物價部門會同政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，并收取公共費的，其它公安、街道等部門不得再行收取治安、衛(wèi)生等重復(fù)性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。
第二十條 對單棟大廈、寫字樓、工業(yè)區(qū)委托物業(yè)管理的，也可參照本辦法執(zhí)行。
第二十一條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：
（一）越權(quán)定價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）擅自設(shè)立收費項目，亂收費用的；
（三）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；
（四）提供服務(wù)質(zhì)價不符的；
（五）只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；
（六）其它違反本辦法的行為。
第二十二條 本辦法前的有關(guān)規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。各市、縣物價部門、房地產(chǎn)行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實施細(xì)則。
第4篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)正常的價格秩序，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》特制定本管理細(xì)則。
第二條本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第二章物業(yè)服務(wù)收費管理
第四條四川省人民政府價格主管部門會同建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。市（州）、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作
第五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的范圍由各市、州確定并報省建設(shè)行政主管部門備案。
第七條政府指導(dǎo)價由市、州（或者授權(quán)縣）政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定和調(diào)整，并定期公布。各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價及其浮動幅度。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第三章物業(yè)服務(wù)收費計費形式
第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費用（包括政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價）。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十條物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計算（以產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計費，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計費）。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預(yù)收。
第四章物業(yè)服務(wù)收費形成
第十一條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照本細(xì)則規(guī)定和當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準(zhǔn)價格和浮動幅度，在物業(yè)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。
第十二條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)通過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第五章實施
第十五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)也可以依法追繳。
第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十八條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第六章相關(guān)價格、收費的管理
第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費（不得計入價內(nèi)），但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金（產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司的除外），也可按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
第七章監(jiān)督與檢查
第二十三條物業(yè)服務(wù)收費按規(guī)定實行明碼標(biāo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。
第二十四條物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
第二十五條各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由各級政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第八章其他
第二十六條各市、州政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門可依據(jù)本細(xì)則制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)，并報省物價局、省建設(shè)廳備案。
第5篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
1、開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。
受利益驅(qū)動和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)狻㈦娦拧⑼＼囄坏鹊南到y(tǒng)設(shè)計，沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。主要表現(xiàn)在：一是面積分?jǐn)偛缓侠恚涮追?wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。三是開發(fā)商越權(quán)承諾減免、打折物管費，給物業(yè)公司增加負(fù)擔(dān)。比如：__小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護(hù)不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。另外，還有一些老小區(qū)，不少還是單位和部門開發(fā)的，由于設(shè)計、規(guī)劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業(yè)管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關(guān)注。
2、物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范、不到位。
一是物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高、服務(wù)不規(guī)范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護(hù)。三是物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項目單一、面窄。物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺。目前全縣還沒有一家物業(yè)公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務(wù)。四是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)收支不透明。業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)模化發(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。20__年度，__縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉(zhuǎn)辦53起，__2民聲熱線轉(zhuǎn)辦248起，西雙湖論壇投訴__6起，網(wǎng)絡(luò)輿情督辦__9起，愛衛(wèi)會轉(zhuǎn)辦2起，軟辦轉(zhuǎn)辦1起，縣人大、政協(xié)轉(zhuǎn)辦9起。
3、業(yè)主繳費意識不高，物業(yè)費收繳率偏低。
首先是有的業(yè)主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人，沒有物業(yè)管理觀念。部分城區(qū)職工習(xí)慣福利分房，都對有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分
機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局20__年的物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明，20__年全縣統(tǒng)計上報的31個小區(qū)，總戶數(shù)為14303戶，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為2591戶，未繳納物業(yè)費的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為924戶，分別占總戶數(shù)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。20__年__縣物管小區(qū)收費統(tǒng)計表明，__縣25家物業(yè)管理企業(yè)，目前收費率最高的達(dá)92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。微利保本企業(yè)達(dá)55﹪，虧損企業(yè)達(dá)25﹪。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。4、監(jiān)管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責(zé)。
受管理體制不順、部分業(yè)主公德意識不強(qiáng)等因素影響，有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、居住房破墻改為營業(yè)用房、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標(biāo)、油煙燒烤等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和協(xié)商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發(fā)揮。按照20__年5月1日實施的《__省物業(yè)管理條例》規(guī)定：“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合”。然而，事實上，居委會對小區(qū)是放任不管，形同虛設(shè)。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，不少小區(qū)，比農(nóng)村的村委會還大，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協(xié)調(diào)解決。另外，建設(shè)部門、房管部門、質(zhì)檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監(jiān)管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執(zhí)法范圍不明確，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。同時，沒有很好發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物管企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物管工作的開展。
5、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。
國家關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不完善。《__省物業(yè)管理條例》雖然已經(jīng)頒布，但是，有許多規(guī)定無法操作。比如，對小區(qū)內(nèi)，沒有建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的沒有強(qiáng)制性規(guī)定，也沒有規(guī)定不成立或不備案的法律后果。無法體現(xiàn)業(yè)主自治管理。市縣《物業(yè)服務(wù)管理辦法》和實施細(xì)則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強(qiáng)制性、權(quán)威性和可操作性的物業(yè)管理法規(guī)體系。
1、健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。
根據(jù)外地經(jīng)驗，開發(fā)商應(yīng)該按照建設(shè)造價比例繳納一定數(shù)額的公共維修基金，制定售后服務(wù)制度，加強(qiáng)對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為。在項目前期規(guī)劃、設(shè)計時，房管部門就應(yīng)該對小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”，為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。要制定嚴(yán)格的小區(qū)交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度。誰簽字，誰負(fù)責(zé)。要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗收人員切實高度負(fù)責(zé)，杜絕，和不作為、亂作為現(xiàn)象。要組織開展物業(yè)管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物管企業(yè)盡快落實維修、維護(hù)和整改。對現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門，限時并保質(zhì)保量加以解決。對新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。
2、規(guī)范行為，提高物管服務(wù)水平。
房管部門要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建市優(yōu)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物管企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)，直至吊銷其資質(zhì)。要建立培訓(xùn)制度、提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)。制定獎懲措施，優(yōu)勝劣汰。要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比。對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要對物管企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物管企業(yè)。扶持優(yōu)秀物管企業(yè)發(fā)展壯大。要抓好小區(qū)物管企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物管企業(yè)進(jìn)駐的門檻，物管企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物管企業(yè)傾斜。鼓勵物管優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)模化、集約化經(jīng)營。全面提升__縣物管的水平和檔次。要學(xué)習(xí)灌南縣的經(jīng)驗，嚴(yán)格控制開發(fā)商自主運營物業(yè)公司。要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題。
3、創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。
物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己
的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要采取得力措施，對無正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進(jìn)行曝光；對公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會不良信譽(yù)予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的月業(yè)主進(jìn)行限制。4、落實責(zé)任，形成社會齊抓共管的新格局。
要以《__省物業(yè)管理條例》的頒布實施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、水務(wù)、居委會以及物管協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物管企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
第6篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
秋高氣爽，碩果飄香。今天，我們在這里隆重召開全區(qū)物業(yè)全覆蓋工作暨農(nóng)民集中安置區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化建設(shè)工作會議，主要是貫徹落實《市區(qū)推進(jìn)物業(yè)管理工作實施方案》號文件精神，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，深化認(rèn)識，細(xì)化任務(wù)，強(qiáng)化責(zé)任，提升農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)管理水平，切實提高農(nóng)民集中居住質(zhì)量，通過我區(qū)城鄉(xiāng)物業(yè)全覆蓋工作暨農(nóng)民集中安置區(qū)物業(yè)管理推動物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展，努力為城鄉(xiāng)居民群眾創(chuàng)建一個安全、舒適、文明、和諧的居住環(huán)境。我相信，通過這次會議，必將推動我市物業(yè)管理工作邁上一個新的發(fā)展階段。下面，我講幾點意見。
一、今年以來全區(qū)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的情況
眾所周知，物業(yè)管理工作是社會建設(shè)和管理的重要基礎(chǔ)性工作之一，也是改善民生的一項重要抓手。提升物業(yè)管理水平，實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，也是提升城市形象、優(yōu)化人居環(huán)境的重要保障，更是關(guān)系民生的重大問題。我們所說的全覆蓋就是城市建成區(qū)范圍內(nèi)，以住宅為主、人口規(guī)模達(dá)人或戶數(shù)達(dá)戶的居住生活聚集地，以及分散居住樓、生活大院等市區(qū)各類住宅，要按照‘封閉式管理，開放式服務(wù)’的要求，分類實施物業(yè)服務(wù)與管理，全部實現(xiàn)‘五個有’，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有物業(yè)維修、有停車管理的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
月日，我區(qū)召開了全區(qū)物業(yè)全覆蓋工作暨農(nóng)民集中安置區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化建設(shè)動員大會，全區(qū)上下對這項工作反響較大。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和有關(guān)部門都做了大量的工作，思想認(rèn)識進(jìn)一步統(tǒng)一，各方面工作正在啟動，呈現(xiàn)出良好勢頭。
主要有四個特點：
一是行動快。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道都把啟動社區(qū)建設(shè)作為農(nóng)村工作的頭等大事來抓，繼續(xù)強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，完善措施，按照區(qū)委要求迅速展開工作，全力推進(jìn)。區(qū)城建部門充分發(fā)揮職能作用，先后召開全區(qū)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)動員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)座談會、調(diào)度會等，在全區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行動員部署和協(xié)調(diào)調(diào)度，掀起了社區(qū)建設(shè)的。并且，先后制定出臺了《區(qū)老、舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評議和退出機(jī)制暫行辦法》《市區(qū)農(nóng)村散居住宅物業(yè)服務(wù)事項與質(zhì)量規(guī)范》等相關(guān)配套文件；分類指導(dǎo)，有序推進(jìn)。
二是措施實。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都出臺了具體實施辦法和細(xì)則，在領(lǐng)導(dǎo)保障、資金扶持獎勵、房屋土地置換、土地流轉(zhuǎn)、稅費優(yōu)惠減免、企業(yè)部門領(lǐng)導(dǎo)幫扶社區(qū)建設(shè)等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，為下一步社區(qū)建設(shè)創(chuàng)造了良好環(huán)境，提供了強(qiáng)有力的政策支撐。為加快推進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，對老舊小區(qū)，我們將采取先試點再推行、先探索再推廣的做法逐步展開，新繁西街社區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行驗收合格后，將在全區(qū)進(jìn)行推廣。對農(nóng)村散居，以居民自治組織為主體，對基礎(chǔ)條件相對較差，難以實行封閉管理的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。針對此類社區(qū)住戶散、人員雜、封閉管理難度大的特點，選擇1至2個進(jìn)行了重點突破。
三是步子大。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道立足實際，精心選擇，都做到了每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)有3個至5個示范點，都積極行動、全力發(fā)動、政策促動，拿出最有實力的企業(yè)、最強(qiáng)勢的部門和最精干的干部投入到這項工作中來，為社區(qū)建設(shè)提供了無盡的力量源泉。區(qū)直有關(guān)部門和各金融機(jī)構(gòu)在這方面也做了很多的工作。區(qū)國土局圍繞如何搞好農(nóng)村宅基地的供應(yīng)、土地指標(biāo)置換專門召開了會議，拿出了意見。各金融部門圍繞如何搞好農(nóng)民住房貸款供應(yīng)研究了措施。區(qū)規(guī)劃設(shè)計院已經(jīng)設(shè)計出幾套農(nóng)村建房模式。，提供了可供選擇的范式。
四是辦法多。農(nóng)村社區(qū)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須創(chuàng)新實踐，多方施策。除了加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、強(qiáng)化考核，大力幫扶、共建雙贏、資金扶持、激勵保障外，都各顯其能、各展其長，研究如何盡快的啟動。
城建局深入到各個社區(qū)開展調(diào)查研究，廣泛聽取轄區(qū)企業(yè)、單位部門和居民群眾的意見建議，制定了目標(biāo)考核細(xì)則，明確了全區(qū)推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋的目標(biāo)任務(wù)，經(jīng)過整合建立了40個基層組織——住戶委員會，物業(yè)服務(wù)得到全面落實，成立長效管理制度初步建立，房屋及其配套設(shè)施管理權(quán)責(zé)不清、服務(wù)缺位等突出問題基本解決，群眾居住環(huán)境和質(zhì)量進(jìn)一步改善和提高，努力實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
4、6月18日，區(qū)委、區(qū)政府組織全區(qū)13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及相關(guān)部門在區(qū)房管局召開“城鄉(xiāng)物業(yè)管理全覆蓋工作推進(jìn)會”，城建局積極開展工作，按照《物權(quán)法》和《市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定制定了《業(yè)主大會、業(yè)主委員會設(shè)立操作守冊》，并發(fā)送到各鎮(zhèn)（街道辦事處）。目前，我們這工作已經(jīng)完成了分之，全區(qū)已經(jīng)有個小區(qū)的居民實現(xiàn)了物業(yè)全覆蓋，占到應(yīng)覆蓋的%。
二、下一步工作需要注意的幾個問題
1、提高認(rèn)識，解決思想問題，要解決好思想認(rèn)識問題。這項工作是大勢所趨，區(qū)委、區(qū)政府已經(jīng)越來越明確的擺上重要議事日程，下一步我們將采取一系列的措施來推動這項工作，因此要進(jìn)一步落實責(zé)任。抓緊召開會議，落實責(zé)任和任務(wù)，給基層壓擔(dān)子、提要求，獎優(yōu)罰劣。要加強(qiáng)對社區(qū)支部書記的培訓(xùn)，把干部的積極性調(diào)動出來，發(fā)揮出來，帶領(lǐng)群眾走上致富之路，實現(xiàn)農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變，不出村就過上城里人的生活。
2、多方籌資，解決資金問題。各金融機(jī)構(gòu)要深入研究金融政策，勇于創(chuàng)新，積極爭取上級支持，解決好有錢投放、有錢能夠投放到農(nóng)村農(nóng)民的辦法和措施，為農(nóng)村社區(qū)建設(shè)提供金融支持，把錢貸出去，用在農(nóng)民建房上。要建立對社區(qū)建設(shè)的以獎代補(bǔ)機(jī)制，鼓勵補(bǔ)貼社區(qū)建設(shè)。并居社區(qū)要研究好與幫扶企業(yè)的關(guān)系，開展多種形式的深度合作，謀求社區(qū)居民和企業(yè)的雙贏。
3、夯實基礎(chǔ)，解決好基礎(chǔ)設(shè)施配套問題。要把加強(qiáng)農(nóng)村社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為推進(jìn)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)來抓，按照“科學(xué)規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)、功能完善”的要求，切實抓好。
4、加強(qiáng)管理，解決好收費難與收費低的問題。部分小區(qū)居民因無力繳費或者繳費意識不強(qiáng)，平均物業(yè)管理費收繳率不足20%。“收費難”使許多物業(yè)公司無法進(jìn)行正常物業(yè)管理服務(wù)，已成為制約物業(yè)管理實現(xiàn)全覆蓋的一個突出問題。而收費低也是制約物業(yè)管理實現(xiàn)全覆蓋的一個重要因素。我們制定這個標(biāo)準(zhǔn)在制定時優(yōu)先考慮的是我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民承受能力，對于物業(yè)公司能否盈利則沒有著重考慮，有點顧此失彼。因此，有關(guān)部門要在調(diào)查基礎(chǔ)上，盡快拿出一套切實可行、解決問題的方案。
三、幾點要求
1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，強(qiáng)力推動
提高物業(yè)管理和服務(wù)水平是市區(qū)群眾的迫切需要，也是市、區(qū)政府及相關(guān)部門、駐城街道社區(qū)和物業(yè)管理單位的共同職責(zé)。要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，抓好基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格督查考核，強(qiáng)化責(zé)任分解，確保實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)滿意率和物業(yè)管理覆蓋率雙提高的目標(biāo)。
2、加強(qiáng)宣傳，培訓(xùn)教育，營造氛圍
在全區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)深入開展以“新家園、新生活、新風(fēng)尚”為主題的“三新”宣傳教育活動，充分發(fā)揮農(nóng)民群眾主體作用，促進(jìn)農(nóng)民集中居住區(qū)民主自治、自我服務(wù)、共建共享。加大宣傳培訓(xùn)力度，注重典型示范，引導(dǎo)農(nóng)民群眾樹立自主、自立、自強(qiáng)意識，促進(jìn)農(nóng)民群眾文明素質(zhì)提升和文明習(xí)慣養(yǎng)成。
3、加強(qiáng)管理，分類指導(dǎo)，形成機(jī)制
重心下移，分類指導(dǎo)。工作推進(jìn)由區(qū)政府負(fù)總責(zé)，區(qū)行業(yè)主管部門具體組織落實，街道負(fù)責(zé)執(zhí)行，市區(qū)各街道在現(xiàn)有城管街巷清掃隊伍基礎(chǔ)上組建物業(yè)服務(wù)中心，承擔(dān)公益性的物業(yè)服務(wù)職能，可以組織人力物力直接管理與服務(wù)，也可以利用專業(yè)化公司組織服務(wù)外包，逐步建立公益性與市場化相結(jié)合的新型運作機(jī)制。”
4、加強(qiáng)服務(wù)，抓住難點，層層落實
第7篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
一、物業(yè)檔案的概念
檔案來源于文件，文件是檔案的前身。一切檔案都是在文件使用完畢或辦理完畢后轉(zhuǎn)化而來的。
（一）檔案的定義
“檔案”一詞在我國始見于明代，但最經(jīng)常被引用的出處是清康熙十九年（1680年）的《起居注》。該年十月，在批閱秋審眾犯冊時，“上問：‘馬哈喇之父與叔皆沒于陣，本身亦有功牌，其罪如何？’大學(xué)士明珠奏曰：‘馬哈喇之父、叔陣沒，皆系松山等處事，部中無檔案，故控告時部議不準(zhǔn)。
我國對檔案學(xué)的研究從本世紀(jì)二三十年代開始。至今，全國檔案界對檔案一詞的定義多有論及，提法各異。何魯成在《檔案管理與整理》中寫道：“檔案者乃已辦理完畢歸檔后匯集編制留待參考之文書。”1960年第一期《檔案工作》雜志社論中寫道：“檔案是本機(jī)關(guān)在工作和生產(chǎn)中形成的，具有一定保存價值的，并且經(jīng)過立卷歸檔，作為真實的歷史記錄集中保管起來的各種文書材料（包括技術(shù)、影片、照片、錄音帶等等）。”1985年國家標(biāo)準(zhǔn)局的《情報與文獻(xiàn)工作詞匯基本術(shù)語》和《檔案著錄規(guī)則》中檔案定義為“國家機(jī)構(gòu)、社會組織和個人從事政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)文化等社會實踐活動直接形成的文字、圖表、聲像等形態(tài)的歷史記錄。”1996年7月5日修正公布的《中華人民共和國檔案法》從法的角度規(guī)定了檔案的范圍：檔案是指過去和現(xiàn)在的國家機(jī)構(gòu)、社會組織以及個人從事政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、技術(shù)、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄（《中華人民共和國檔案法》第二條）。
（二）物業(yè)文件與物業(yè)檔案
物業(yè)管理工作形成的文件主要有兩大部分，即物業(yè)管理公司日常運作形成的普通管理文件和物業(yè)管理實際操作接收和形成的多種專業(yè)性文件。這些文件完成了現(xiàn)行功能之后，就過渡為物業(yè)檔案。
物業(yè)管理公司日常運作形成的普通管理文件包括行政管理文件、人事管理文件、財務(wù)管理文件等。物業(yè)管理處接收的專業(yè)性文件包括接管驗收時接收房屋的建筑工程資料、設(shè)備和產(chǎn)權(quán)資料；形成的專業(yè)性文件包括住戶入住后不斷形成并補(bǔ)充的業(yè)主（住用人）資料；常規(guī)物業(yè)管理過程中形成的物業(yè)維修文件、物業(yè)租賃文件和管理服務(wù)文件；物業(yè)管理公司開辦多種經(jīng)營活動形成的經(jīng)營管理文件等。
（三）物業(yè)檔案的分類
物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也不斷增加，但總的來看，物業(yè)檔案基本上可分為兩大部分：一部分是物業(yè)公司日常運作形成的普通檔案，包括黨群工作檔案、行政管理和經(jīng)營管理檔案、基建檔案、設(shè)備檔案、會計檔案、人員檔案、科研檔案、聲像檔案、榮譽(yù)檔案等；另一部分是基層物業(yè)管理處日常運作形成的物業(yè)管理專門檔案，包括物業(yè)清冊、物業(yè)維修檔案、物業(yè)租賃檔案、業(yè)主及住戶檔案、物業(yè)管理服務(wù)檔案等。
二、物業(yè)檔案管理現(xiàn)代化
（一）物業(yè)檔案管理現(xiàn)代化的含義和內(nèi)容
管理現(xiàn)代化就是把管理工作信息化和最優(yōu)化。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢。
檔案管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵包括兩方面：一是指現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和方法的應(yīng)用；二是要達(dá)到優(yōu)化、取得最佳效益。對物業(yè)檔案管理來說也是如此。
（二）物業(yè)檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化
我國現(xiàn)行的檔案管理標(biāo)準(zhǔn)包括基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，國家檔案局編制的《檔案工作標(biāo)準(zhǔn)體系表》大致涵蓋了檔案管理工作領(lǐng)域內(nèi)所有的標(biāo)準(zhǔn)。由于物業(yè)管理工作在我國僅有十幾年歷史，物業(yè)檔案管理更是檔案行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)中雙重的新課題，所以國內(nèi)尚未制訂出關(guān)于物業(yè)檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)。在具體工作中，應(yīng)盡量參照各相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如《檔案著錄規(guī)則》、《科學(xué)技術(shù)檔案案卷構(gòu)成的一般要求》、《檔案號編制規(guī)則》、《檔案工作基本術(shù)語》等作為工作指導(dǎo)。對一些較為成熟的物業(yè)管理公司來講，如果條件具備，完全可以自行制訂本公司的物業(yè)檔案管理標(biāo)準(zhǔn)。
（三）現(xiàn)代化對物業(yè)檔案工作人員的要求
檔案管理現(xiàn)代化是不斷完善深化的過程，這一過程也要求檔案人員不斷提高自身的素質(zhì)，包括思想意識、知識結(jié)構(gòu)和操作技能等。
樹立科技進(jìn)步和科學(xué)管理的觀念是提高人員現(xiàn)代化意識的基礎(chǔ)。既然現(xiàn)代化是一個永無止境的進(jìn)程，人員也就必須習(xí)慣于不斷反省、不斷思變，在總結(jié)經(jīng)驗、著手當(dāng)前的同時放眼未來。既然物業(yè)檔案管理是一個新課題，就必然存在許多有待完善之處，在巨大的潛力可挖掘。物業(yè)檔案管理這一領(lǐng)域是大有可為的，要想永立這一行業(yè)潮頭，必須有要有前瞻性，首先就是要打好思想意識這個基礎(chǔ)。
三、物業(yè)檔案的特點
（一）檔案種類多樣化
由于物業(yè)檔案的主體包括物業(yè)服務(wù)公司、物業(yè)服務(wù)人員、物業(yè)的使用者、物業(yè)的開發(fā)商、設(shè)計者、工程設(shè)計方、承建商，以及政府有關(guān)部門如計委、國土局和房管局、城市規(guī)劃局等單位。因此，在物業(yè)服務(wù)活動中就形成了各種類型的專門檔案，如產(chǎn)權(quán)檔案、會計檔案、科技檔案（基建檔案、設(shè)備檔案）等專門檔案。這也是物業(yè)檔案不同于其他類型的專門檔案的一個顯著特點。
（二）載體形式多樣化
物業(yè)檔案種類的多樣化決定了物業(yè)檔案形式多樣，主要有圖、文字、卡、冊、表。其中“，圖”是指根據(jù)實際需要繪制的各類平面圖、示意圖。 “文字”是指在物業(yè)服務(wù)活動中形成的各類文字材料，包括早期介入文件、接管驗收文件、房屋及設(shè)備的修繕工程合同、房屋租賃合同、房屋裝修合同、業(yè)主和住戶來訪記錄、代收費用的協(xié)議等。這部分材料數(shù)量大、種類多，是物業(yè)檔案的主要組成部分。“卡”是指根據(jù)需要制作的內(nèi)容濃縮、檢索方便的各類卡片，包括設(shè)備保養(yǎng)卡、維修記錄卡等。“冊”是指為了增加信息容量、提高管理效率而建立的業(yè)主繳費手冊、綠化管理手冊等。“表”是指房屋驗收質(zhì)量登記表、業(yè)戶情況登記表、房屋裝修申請表。
（三）檔案的動態(tài)性較強(qiáng)
物業(yè)可能需要進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，業(yè)主可能因物業(yè)的買賣、交換、繼承等權(quán)屬變更而變更，住戶更有可能因租賃關(guān)系的改變而頻繁變動，因此，相對應(yīng)的物業(yè)及人的文件材料也要不斷地添加到檔案中去，從而形成物業(yè)檔案的一個顯著特點——動態(tài)性較強(qiáng)。
（四）公開性和隱秘性并存
物業(yè)檔案具有一定的公開性，因為物業(yè)檔案記錄著有關(guān)物業(yè)及對物業(yè)進(jìn)行管理的情況，這部分檔案內(nèi)容對與本物業(yè)有關(guān)的所有人員來說都是公開的，如物業(yè)的維修檔案，有關(guān)綠化、環(huán)衛(wèi)、保安的檔案等。但物業(yè)檔案又具有一定的隱秘性，因為它也包含著大量的隱私內(nèi)容，這部分檔案內(nèi)容是不便于公開的，如業(yè)主（或住戶）的個人資料、物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)資料等。
（五）檔案的完整性
物業(yè)管理專門檔案是以一個物業(yè)單位為對象組織案卷的，該物業(yè)不管發(fā)生何種變化，所產(chǎn)生的文件材料都須添加進(jìn)去，因此，每一份檔案案卷都是一個有機(jī)的整體，全面反映了一個物業(yè)單位的變遷過程，體現(xiàn)出一種完整性。
（六）和人們的日常生活息息相關(guān)
物業(yè)管理活動是圍繞人們的日常生活而開展的，沒有哪一種檔案會像物業(yè)檔案這樣與人們的日常生活有著如此密切的聯(lián)系。許多檔案如機(jī)關(guān)文書檔案、審計檔案、訴訟檔案等在歸檔以后通常就較少被利用，因為人們的日常生活很少會涉及到這些檔案，而物業(yè)檔案則會隨著物業(yè)的裝修、租賃、再裝修、再租賃等活動的需要而不斷地被調(diào)閱。
四、物業(yè)檔案的作用
物業(yè)檔案最重要的內(nèi)容是物業(yè)管理專門檔案，它包括兩個部分：一部分是物業(yè)本身的檔案，包括開發(fā)建設(shè)成果的記錄和物業(yè)公司接管后對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和更新改造情況記錄；另一部分是物業(yè)業(yè)主和住用人的檔案，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費繳交情況等。物業(yè)檔案的作用主要體現(xiàn)在這兩部分檔案上。
五、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題
1.企業(yè)規(guī)模總體偏小。由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍較小，開發(fā)方大多自行組建物管公司或成立物業(yè)管理處等，造成了一般物業(yè)企業(yè)難以快速實現(xiàn)高規(guī)格、大規(guī)模發(fā)展，企業(yè)規(guī)模總體偏小的現(xiàn)狀。
2.物管投訴多，社會認(rèn)可程度低。物業(yè)投訴產(chǎn)生的重要原因，一方面是物管企業(yè)提供的服務(wù)和住戶期望與理解產(chǎn)生了一定差距。另一方面是開發(fā)方?jīng)]有足夠重視所建物業(yè)后期管理須要的客觀條件與運作成本。還有政府未下力氣引導(dǎo)群眾對物業(yè)管理消費形成正確認(rèn)識，造成其社會認(rèn)可度偏低
六、產(chǎn)生以上問題的原因主要有以下三方面
（一）觀念落后，認(rèn)識錯誤
1.關(guān)于物業(yè)管理：物業(yè)管理是針對物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)展?fàn)顟B(tài)而產(chǎn)生的，業(yè)主自管則不在《物業(yè)管理條例》調(diào)整范疇，不屬于條例規(guī)定和承認(rèn)的物業(yè)管理。
2.關(guān)于物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)：由于各類物業(yè)的類型不同，其管理服務(wù)的項目有所差異，需要管理服務(wù)的內(nèi)容和管理服務(wù)的難度、深度及細(xì)度也不盡相同。不同物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)不同類型的物業(yè)，不同管理服務(wù)項目，不同物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照國家計委、建設(shè)部等有關(guān)規(guī)定，分別測定出不同物業(yè)項目管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)匚飪r行政主管部門備案后施行，這才是最科學(xué)的收費標(biāo)準(zhǔn)。
（二）配套法規(guī)政策規(guī)定實施細(xì)則嚴(yán)重滯后
由于配套政策規(guī)定實施細(xì)則嚴(yán)重滯后，使現(xiàn)實中出現(xiàn)的很多問題沒法快速裁判。物業(yè)管理涉及方方面面，一些糾紛問題的解決上，主管部門因缺少可依據(jù)的配套法規(guī)與細(xì)節(jié)難以出據(jù)權(quán)威意見，造成公說公有理婆說婆有理。
七、恰當(dāng)用物業(yè)檔案解決物業(yè)管理中存在的問題，推動和諧社會的建立
解決當(dāng)前物業(yè)管理中普遍存在的熱點、難點問題，我們應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，多方下手，觀念的轉(zhuǎn)變不僅在于物業(yè)管理公司，業(yè)主的轉(zhuǎn)變也是不可或缺的，觀念可以用合同、協(xié)議等方式來體現(xiàn)，雙方互相認(rèn)可，彼此遵守執(zhí)行，自然矛盾就減少了，即使有不愉快發(fā)生，也便于劃分責(zé)任，快速解決問題，這也就要求訂立合同時要嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、科學(xué)、合理，合同定立后要正確妥善保存，具體在合同中需要體現(xiàn)哪些理念，怎么體現(xiàn)？這都對我們物業(yè)檔案管理工作者提出了新要求。
1.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等關(guān)系。在物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理企業(yè)受托對物業(yè)實施管理，給業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)合同一簽訂，雙方就是平等的合同關(guān)系，沒有主仆這種帶有奴性的錯誤區(qū)分。
2.業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)目的相同。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司目的應(yīng)是一致的，即共同管好小區(qū)。
3.物業(yè)管理企業(yè)不是什么都管。物業(yè)管理公司終歸是企業(yè)，職責(zé)是以合同的形式約定的，很多社會問題不在物業(yè)企業(yè)職責(zé)范圍之內(nèi)。
4.物業(yè)管理服務(wù)不是“免費的午餐”。不少人習(xí)慣于過去住房的福利型政策，對物業(yè)管理“誰受益，誰付費”原則不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理費。其實，業(yè)主在享受物業(yè)管理提供服務(wù)的同時，就有支付物業(yè)管理服務(wù)費、維護(hù)物業(yè)完好的義務(wù)。事實上物業(yè)管理公司實施物業(yè)專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，是需要投入成本的，物有所值是最簡單的道理。
5.物業(yè)管理治安防范不是看家護(hù)院。物業(yè)管理公司給住戶、使用人提供的是安全防范服務(wù)。物業(yè)管理公司主要是按照服務(wù)承諾落實相應(yīng)的防范措施，住戶、使用人不能認(rèn)為交了物業(yè)管理費用，就可以放松警惕性，應(yīng)以積極的態(tài)度做好個人和家庭的安全措施，防患于未然。
6.物業(yè)管理企業(yè)不是水電供應(yīng)商。由于歷史的原因，物業(yè)管理企業(yè)普遍一直為水、電等公用事業(yè)部門無償向業(yè)主、使用人代收水、電費用，甚至承擔(dān)因業(yè)主、使用人拖欠、拒交水電費而墊付，物業(yè)管理企業(yè)“賠了夫人又折兵”。
7.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法維權(quán)。對于物業(yè)公司來說，業(yè)主、業(yè)委不一定就是弱勢群體，實踐中住戶往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服務(wù)費，而物業(yè)企業(yè)卻沒有很好的辦法應(yīng)對解決。另外，一些部門、機(jī)構(gòu)人為導(dǎo)致增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)。因此，物業(yè)企業(yè)也有依法維權(quán)的權(quán)利。
8.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不光是物業(yè)管理公司說了算。個別物業(yè)管理企業(yè)因缺乏有效學(xué)習(xí)而沉醉在理所當(dāng)然的“管理者”角色里，沒有依照相關(guān)規(guī)定，自己想怎么干就怎么干，成為物業(yè)管理行業(yè)的害群之馬，這些則應(yīng)由主管部門查處糾正。
我們應(yīng)該充分認(rèn)識物業(yè)檔案管理在推動和諧社會的建立上的重要作用，物業(yè)檔案管理對構(gòu)建和諧社會主要有以下三方面社會功能：
（一）它具有教化和益智的社會功能
現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化與品味，使住戶有一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理，能增長住戶的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高居民的素養(yǎng)。應(yīng)盡可能多地提供特色服務(wù)，努力做到"人無我有，人有我新"。比如在小區(qū)內(nèi)可建立局域網(wǎng)，物業(yè)公司通過網(wǎng)絡(luò)向業(yè)主和使用人及時各種服務(wù)通知和信息，同時也利用網(wǎng)絡(luò)來加強(qiáng)物業(yè)公司和業(yè)主，以及業(yè)主和業(yè)主之間的溝通。只有通過這些普通小區(qū)沒有的特色服務(wù)，才可以提升小區(qū)的管理品位。
（二）具有促進(jìn)居民身心健康的功能
在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，追求舒適、個性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的身心體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，提高生活質(zhì)量。因此，就要求物業(yè)公司首先在人員的選擇上，應(yīng)根據(jù)崗位的要求，制定嚴(yán)格的錄用標(biāo)準(zhǔn)，把好進(jìn)人關(guān)。比如對管理人員，應(yīng)盡可能地選用那些具有酒店管理經(jīng)驗的，利用他們良好的服務(wù)意識，增加物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在品質(zhì)。在安全護(hù)衛(wèi)隊員的選擇上，除了外形的要求，還要在其綜合素質(zhì)，思想品質(zhì)等方面進(jìn)行嚴(yán)格的考察和篩選，并輔以不斷的培訓(xùn)，提高其工作責(zé)任心，以最大限度地保證小區(qū)的安全。
其次，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，不能局限于普通住宅小區(qū)的服務(wù)要求，可參照商務(wù)寫字樓和酒店服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，制定專門的保潔、綠化、維修和安全防范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。如對小區(qū)內(nèi)的單元樓道，至少每天進(jìn)行一次拖、掃、抹，同時加大保潔巡視力度，最大限度地保證樓道地面、扶手的整潔。大力提倡社會效益和環(huán)境效益。物業(yè)公司應(yīng)努力在小區(qū)內(nèi)營造以美化、亮化、香化為主題的良好的居住、生活、休閑環(huán)境，讓住戶真切的感受到居住在這兒就是一份品位和一種尊榮。
（三）具有社交和繁榮文化的功能
第8篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
Abstract: This article through profits from overseas and the Hong Kong area estate management successful experience, carries on the comprehensive dialysis to the Hunan Province estate management dispute, seeks the solution countermeasure, fundamentally reduces and eliminates in the estate management process each kind of dispute, causes the owner, the developer and the estate management enterprise's relations marches into the benign development, the promotion lake province estate management market perfect and the fast development.
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理糾紛透析 對策
key word: Estate managementDispute dialysisCountermeasure
作者簡介:王綱(1976―),男,湖南新化人,講師,主要從事工商管理、房地產(chǎn)管理研究。
基金項目:湖南省建設(shè)廳立項資助課題
近年,湖南省物業(yè)管理行業(yè)在各級政府和有關(guān)部門的關(guān)心支持下,在廣大市民的參與下,得到了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,到2009年底,湖南省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)2114家,其中一級資質(zhì)企業(yè)9家,二級資質(zhì)企業(yè)116家,三級資質(zhì)(含暫定)企業(yè)1989家。全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)共管理各類物業(yè)管理項目面積達(dá)21414萬平方米,物業(yè)管理從業(yè)人員達(dá)12.29萬余人。
湖南省物業(yè)管理工作的發(fā)展對改善人居環(huán)境、穩(wěn)定社會治安、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但由于物業(yè)管理本身存在一些行為不規(guī)范現(xiàn)象,業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識缺乏系統(tǒng)了解,加之物業(yè)管理方面的法律法規(guī)還不健全、不配套等,使大量物業(yè)糾紛開始涌現(xiàn)。
一、湖南省物業(yè)管理糾紛的類型
(一)物業(yè)管理費糾紛
據(jù)調(diào)查,湖南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在收費難問題。在實行物業(yè)管理的居住小區(qū),實際收費率僅為70~80%,差一點的不到60%,能達(dá)到90%以上的實屬鳳毛麟角。湖南省的物業(yè)管理收費大多采取包干制的形式,物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù),服務(wù)水平難以量化。個別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理,少服務(wù)、多收費、亂收費,侵占業(yè)主的利益,引起沖突。
(二)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身財產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛
此類糾紛一是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車丟失或室內(nèi)被盜引起;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管轄范圍內(nèi)的沙井、化糞池、管道、外墻、溝渠、道路、廣告牌等管理不善,致使業(yè)主受到人身或財產(chǎn)的損害而發(fā)生的糾紛。
(三)業(yè)主違章搭建引起的糾紛
業(yè)主擅自亂搭亂建,裝凸出的防盜網(wǎng)、雨蓬;住一樓的住戶搭建私家花園、車棚等現(xiàn)象屢見不鮮。其他用戶對此要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)出面制止。這類糾紛中,如物業(yè)服務(wù)企業(yè)查處亂搭亂建行為,則存在無行政執(zhí)法權(quán)的越權(quán)行為;如僅對亂搭亂建的個別業(yè)主進(jìn)行勸阻而不拆除違建物,則造成大部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿。
二、湖南省物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因
從調(diào)查和統(tǒng)計的分析看,目前湖南省物業(yè)管理糾紛迅速增長大致有以下四個方面的原因:
(一)相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)不健全
目前,湖南省還沒有建立系統(tǒng)完善的物業(yè)管理法律體系,已經(jīng)出臺的法規(guī)層次不高,法律效力有限,還沒有覆蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容,對于解決物業(yè)管理糾紛尚無法可依,迫切需要進(jìn)一步完善物業(yè)管理的法律體系,以法律來協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系,以制度來保障和促進(jìn)物業(yè)管理機(jī)制的有效運行[1]。
近年來,湖南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理具體性和復(fù)雜性凸顯,而相關(guān)法律法規(guī)的某些條文原則化,缺乏可操作性,對某些問題的規(guī)定不明確,這就導(dǎo)致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續(xù)上升的趨勢。
(二)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)不清晰
根據(jù)調(diào)查顯示,湖南省有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的,它們之間本來就有著與生俱來的血緣關(guān)系。這種關(guān)系使得重建設(shè)、重營銷、輕管理的情況無法得到解決。很多物業(yè)管理糾紛其實就是購房合同簽訂時諸多隱性或潛在糾紛在物業(yè)管理階段的發(fā)作。《物業(yè)管理條例》規(guī)定國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。然而,在實際操作中,不少開發(fā)企業(yè)自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)原來的承諾沒有兌現(xiàn),在找不到開發(fā)商的情況下,業(yè)主只能把矛頭對準(zhǔn)物業(yè)[2]。由此而引發(fā)一系列糾紛。
調(diào)查表明,湖南省物業(yè)管理糾紛中有近70%是由開發(fā)企業(yè)遺留的問題引發(fā)的,主要包括:規(guī)劃變更引起居住環(huán)境的改變;開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)物業(yè)管理配套設(shè)施;有些小區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬不明;房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量有問題等。
(三)業(yè)主的物業(yè)管理意識、消費觀念尚未形成
近幾年,湖南省住房商品化使住房私有率不斷提高,到2007年底止全省現(xiàn)有城市住房總面積31000萬平方米,其中私有住房21500萬平方米,占75%。一個住宅區(qū)或者一棟住房內(nèi)從過去的單一產(chǎn)權(quán)人擁有物業(yè),轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄠€產(chǎn)權(quán)人擁有物業(yè)。住宅區(qū)不能再由原產(chǎn)權(quán)單位“一家包攬”負(fù)責(zé),而應(yīng)當(dāng)推行物業(yè)管理,這就使得房屋的維護(hù)保養(yǎng)轉(zhuǎn)變成為業(yè)主自己的事情,原由國家或單位支付的住房管理服務(wù)支出將由居民自己支付。受中國長期以來實物分房、單位包辦、無償管理的福利分房機(jī)制的影響,業(yè)主們對自身利益以及共享部位和公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、使用與管理缺乏一種主人翁意識,民主參與意識就很淡薄;一些業(yè)主不知道自己對物業(yè)管理享有的權(quán)利;個別業(yè)主委員會的產(chǎn)生不規(guī)范,議事不公開,決策不民主,不能代表業(yè)主正確行使權(quán)力,不能很好地維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。更重要的是業(yè)主在物業(yè)管理中沒有訂立合同的意識。
同時,廣大居民對享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀念也還沒有普遍形成。一些人不習(xí)慣于把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費,以至出現(xiàn)業(yè)主認(rèn)為不需要物管服務(wù)也就不交物管費的想法[3]。
三、解決湖南省物業(yè)管理糾紛的對策
既然湖南省物業(yè)管理糾紛層出不窮,那么研究物業(yè)管理糾紛解決對策就是刻不容緩的。
(一)、完善湖南物業(yè)管理法律法規(guī)體系
首先,盡快出臺新《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》與新近頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》在內(nèi)容存在沖突,不符合上位法規(guī)定,與社會現(xiàn)實要求不相適應(yīng)。隨著湖南省物業(yè)管理實踐的發(fā)展,其中出現(xiàn)的一些新型糾紛缺乏法律規(guī)范來調(diào)整,有的長期得不到解決。法律法規(guī)的出臺滯后于物業(yè)管理實踐。因此,應(yīng)遵循上位法修改的最新規(guī)定,結(jié)合湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際,對條例進(jìn)行修改。同時還應(yīng)盡快出臺《湖南省物業(yè)專項維修資金管理辦法》、新《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等,以規(guī)范物業(yè)管理行為。
其次,湖南省地方性物業(yè)法律法規(guī)應(yīng)更具有實際操作性,同時配以操作細(xì)則。憲法、物權(quán)法等規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)的基本原則,地方政府出臺的法律法規(guī)就是要結(jié)合自身的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,根據(jù)物業(yè)管理公司和業(yè)主相互之間經(jīng)常產(chǎn)生爭執(zhí)矛盾的焦點,用一些切實可操作的措施來解決。
最后,明確業(yè)主委員會的法律地位,以發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛中的作用[4]。在我國,業(yè)主委員會不能作為訴訟主體,然而,實踐中業(yè)主委員會作為業(yè)主和業(yè)主大會的代表機(jī)構(gòu),在糾紛的解決中卻起著至關(guān)重要的作用。世界上一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)如法國、新加坡和我國香港地區(qū)都承認(rèn)由全體業(yè)主組成的團(tuán)體具有法人資格的訴訟地位。為了加強(qiáng)業(yè)主組織在物業(yè)管理中的地位和作用,應(yīng)該由法律明確規(guī)定業(yè)主大會可以在依法成立并登記后取得法人資格,而賦予其相應(yīng)的訴訟地位,代表業(yè)主大會對物業(yè)進(jìn)行管理。從而加強(qiáng)業(yè)主通過司法途徑解決物業(yè)管理糾紛的信心。
(二)、提升物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì),推行物業(yè)管理人員的職業(yè)教育
分析近年來逐漸增多的物業(yè)管理服務(wù)糾紛及消費者投訴典型案例,不難發(fā)現(xiàn):物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員,特別是小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的主要負(fù)責(zé)人;業(yè)主委員會人員,特別是業(yè)主委員會的負(fù)責(zé)人―業(yè)主委員會主任,由于其專業(yè)管理技能水平低,缺乏職業(yè)道德、法律法規(guī)意識淡薄而引發(fā)的糾紛占有很高的比重。
嚴(yán)格物業(yè)管理從業(yè)人員行業(yè)準(zhǔn)入制度,實施物業(yè)管理師制度保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須是具有相當(dāng)?shù)膶W(xué)歷和工作經(jīng)歷,掌握相關(guān)的專業(yè)知識、技術(shù)和能力,有能力承擔(dān)有關(guān)專業(yè)管理工作的高素質(zhì)人才。物業(yè)管理從業(yè)人員的規(guī)范化、專業(yè)化無疑將推動物業(yè)管理行為的規(guī)范化專業(yè)化。因此,實施物業(yè)管理服務(wù)人員職業(yè)化,打造一支精英型的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍是解決此類問題的唯一出路。
(三)、加強(qiáng)法制宣傳提高業(yè)主民主參與意識,增進(jìn)業(yè)主之間信息溝通
業(yè)主參與意識淡漠是物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)的原因之一。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)行政主管部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度,通過辦理培訓(xùn)班和社區(qū)法制宣傳等方式,提高業(yè)主的法律意識和參與意識。同時,為業(yè)主提供必要有效的溝通方式,例如在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供專用的公示欄和意見欄,有條件的高檔小區(qū)還可以設(shè)置局域網(wǎng)。這些方式都是消除業(yè)主的信息障礙、避免物業(yè)糾紛的有效措施。
(四)、加強(qiáng)業(yè)主委員會自律,對其進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)
我國業(yè)主大會及業(yè)主委員會在實際運行中存在的諸多問題直接導(dǎo)致了我國物業(yè)管理糾紛的逐年增多。法官們在審理物業(yè)糾紛的案件看到,95%以上的業(yè)主狀告物業(yè)公司案件中,業(yè)主委員會均無任何的作為,看不到業(yè)主委員會在為業(yè)主們合法權(quán)益保護(hù)上的功效,對物業(yè)管理上出現(xiàn)問題置若罔聞。因此,必須加強(qiáng)業(yè)主委員會自律,對其進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)。
加強(qiáng)業(yè)主自律主要有兩方面內(nèi)容:一是管理小區(qū)內(nèi)部設(shè)立監(jiān)事機(jī)構(gòu)(可由業(yè)主、使用人、居民委員會等相關(guān)專業(yè)部門人員組成)以監(jiān)督業(yè)主委員會的日常工作,及時發(fā)現(xiàn)問題,解決問題;二是設(shè)立業(yè)主委員會聯(lián)合會。聯(lián)合會設(shè)立主要是使不同業(yè)主委員會的成員能交流經(jīng)驗,互通情況,學(xué)習(xí)有關(guān)法律與政策。提高全體業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識水平,形成全社會的監(jiān)督制約機(jī)制。
實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。該會議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集,由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門、居(村)民委員會、公員派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。這種制度使物業(yè)管理活動各參與主體之間相互協(xié)調(diào)監(jiān)督,交流配合,最終達(dá)到業(yè)委會運作規(guī)范化、決策合法化。將物業(yè)管理矛盾糾紛化解在基層,消除在萌芽狀態(tài)。深圳市曾實行此制度,取得了顯著效果。
(五)、建立并完善物業(yè)管理基層法律援助調(diào)解機(jī)制
1、構(gòu)建物業(yè)糾紛調(diào)解組織體系。參照深圳、廣州等物業(yè)管理相對發(fā)達(dá)城市的先進(jìn)經(jīng)驗,各省市可建立由各市房產(chǎn)局牽頭,區(qū)、縣(市)房產(chǎn)局為主,街道、社區(qū)共同聯(lián)動監(jiān)管的四級管理網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》,把街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))納入物業(yè)管理監(jiān)管的體系,發(fā)揮街道、社區(qū)在物業(yè)行業(yè)文明創(chuàng)建、業(yè)主委員會成立、物業(yè)糾紛調(diào)解中的主導(dǎo)作用。及時處理涉及業(yè)主及物業(yè)管理活動中的各種矛盾與問題。
2、建立高素質(zhì)的物業(yè)糾紛調(diào)解律師團(tuán)。物業(yè)糾紛類型多樣,法律關(guān)系紛繁復(fù)雜,涉及的問題廣泛,政策性強(qiáng)。因此,要及時有效處理好物業(yè)糾紛,必然需要對物業(yè)知識、法律常識精通的專家人才加入到法律援助活動中。而物業(yè)相關(guān)方面的律師參與調(diào)解糾紛,無論是對提高人民調(diào)解組織化解矛盾的能力,還是提高社會公信力都是不二選擇。
參考文獻(xiàn):
[1] 龐紹強(qiáng),李曉東. 物業(yè)管理的現(xiàn)狀及原因分析. 價格論壇, 2009
[2] 楊曉剛. 物業(yè)管理糾紛成因分析. 現(xiàn)代物業(yè), 2007
第9篇：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。
二、成立機(jī)構(gòu)
為促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范運行，設(shè)立XXX局物業(yè)管理辦公室，辦公室設(shè)主任1名（兼），工作人員3名，義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設(shè)保潔員1，保衛(wèi)人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經(jīng)考察試用合格后聘用；義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo)，實行自我管理，自負(fù)盈虧，搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定，確定物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費，按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)X—X棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業(yè)管理辦公室。
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門人員進(jìn)出關(guān)，維護(hù)院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內(nèi)進(jìn)行經(jīng)常性巡查，發(fā)現(xiàn)情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修，發(fā)現(xiàn)故障，做到隨叫隨到，負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè)，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作，發(fā)現(xiàn)機(jī)關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
