房地產企業納稅籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產企業納稅籌劃范文
1、納稅籌劃與避稅、偷稅的區別
納稅籌劃是指納稅人在稅收法律許可的范圍內，通過對經營、投資、理財、交易等事項進行科學、合理的事先選擇和策劃，以達到稅收負擔最低或稅收利益最大為目的的一種合法財務管理活動。
很多人常常將納稅籌劃與避稅、偷稅混為一談。其實，這三種行為有著明顯的區別。避稅是指納稅人利用稅法漏洞或者缺陷鉆空取巧，通過對經營及財務活動的精心安排，以達到納稅負擔最小的經濟行為。偷稅是指納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的一種經濟違法行為。
2、房地產企業納稅籌劃的必要性
（1）房地產企業投資快速增長，競爭加劇。目前房地產投資的增長速度己經超過了全社會固定資產投資的平均增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。同時，處于高速發展階段的房地產企業競爭日益激烈，競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，納稅籌劃的空間增大。（2）房地產開發經營中稅費占房地產開發成本比例大。除土地費用、建筑安裝工程成本、基礎設施和公共配套設施建設費用等之外，與房地產投資開發有關的稅費，也是影響開發商實際可獲得凈利潤的重要因素。根據國家建設部房地產業司的資料分析，稅收占商品房房價的比重約為10.96%左右。（3）房地產業涉及的稅種多。我國現行稅法體系由各單行稅法及相關征收管理法律、法規構成。其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前由 22個稅種構成，房地產企業涉及到其中9種，占到了40.91%，可籌劃空間很大。
3、房地產企業納稅籌劃的可行性
（1）國家提倡納稅籌劃。納稅籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，提高納稅人的納稅意識；增加國家的稅收收入；降低征稅和納稅成本；提高企業的經營管理水平。
（2）我國的稅收大環境越來越好。我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。
4、房地產企業納稅籌劃的基本原則
（1）守法原則。納稅籌劃是在遵守法律的前提下進行的經濟活動，企業在籌劃籌備和籌劃方案實施的過程中，都應尊重稅法，以守法為前提，避免因違法而造成的不良后果，可以說，守法原則是企業進行納稅籌劃的最基本原則。（2）整體利益最優化原則。納稅籌劃中往往會碰到這種情況：企業的一種稅負減輕了，但另一種稅負卻加重了；總體稅負下降了，但企業的生產成本、管理費用、財務費用卻相應增加了。（3）適時調整原則。稅法是處理國家與納稅人稅收分配關系的主要法律規范，它常隨經濟情況變動或為配合政策的需要而修正。（4）成本效益原則。納稅籌劃要有利于實現房地產企業的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現經濟有效。（5）綜合籌劃原則。綜合籌劃原則要求房地產企業在納稅籌劃時，需要綜合分析當時的經濟環境和具體條件，把納稅方案的優劣放在特定的環境中評價，脫離具體條件討論納稅籌劃方案是沒有意義的。
5、房地產企業納稅籌劃的具體措施
（1）免稅措施。免稅措施是通過納稅籌劃使企業成為免稅人，或者使企業從事免稅活動，或者使征稅對象成為免稅對象而免除稅負的納稅籌劃措施。這種方法的適用范圍很小，因為免稅對象一般都是特定行業或滿足特定條件的業務，不具有普遍性。同時，這種方法有一定的風險性。（2）減稅措施。減稅措施是通過減少應納稅額而直接節稅的納稅籌劃措施。這種方法比較簡單易行，但同樣由于減免稅政策適用對象也是特定行業和納稅行為，所以這種方法也不能普遍適用。（3）分拆措施。分拆措施就是使所得或者收入在兩個或更多納稅人之間，或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。這種方法運用的是稅基籌劃原理，也就是通過使企業的計稅依據合法和合理地減少，從而減少應納稅額。（4）扣除措施。扣除措施是通過使納稅的扣除額增加而直接減少應納稅款，或調整扣除額在各個應稅期的分布而相對節減稅額的納稅籌劃措施。這種方法既可以實現應稅基數絕對額的減少，也可以通過增加本期可扣除金額，起到延期納稅的作用，所以，這種方法使用十分廣泛。（5）稅率差異措施。稅率差異措施就是利用稅率的差異而直接節減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常常有多種比例稅率，通過納稅籌劃，可以尋求最佳稅負點。對于實行累進稅率的稅種，可以通過防止適用稅率的上升來降低稅負。這種方法計算比較復雜，但因為稅率差異普遍存在，所以適用范圍較大。（6）抵免措施。抵免措施是通過增加稅收抵免額來降低稅負的一種方法。由于稅收抵免政策比較多，所以這種方法適用范圍比較廣泛，籌劃方法也比較簡單，盡量使抵免項目最多化，直接降低應納稅額。（7）延期納稅措施。延期納稅措施是通過使企業延期繳納稅收而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法沒有絕對減少稅款繳納，而只是利用延緩納稅，取得資金的時間價值。它的計算方法比較復雜，需要預測當期及以后期的納稅所得，影響因素也較多，但適用范圍比較廣泛，幾乎所有企業都可以適用。
參考文獻
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第2篇：房地產企業納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃；土地增值稅
中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）22-0106-02
一、房地產企業加強納稅籌劃的意義
納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
二、房地產涉及到的稅收優惠政策稅種
1.營業稅。企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
2.土地增值稅。建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。以房地產進行投資聯營，聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件，將房地產轉到所投資的聯營企業中，免征土地增值稅。房地產開發企業主要經營活動的納稅籌劃主要有：（1）在建項目整體轉讓。（2）合理分解租金收入。（3）變房屋出租為對外投資。（4）分解商品房銷售價格。（5）變房屋出租為承包業務。（6）合作建房的納稅籌劃。
三、房地產企業稅收籌劃幾種實物方式
1.相關借款利息的籌劃實務。由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
2.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
3.促銷活動的稅務籌劃。（1）銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業慣用的促銷手段，房地產企業也是如此。現行稅法規定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發票，則必須全額計稅。（2）買房贈物的稅務籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品位的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家俱家電或小汽車等。不少企業在實務中采取另行贈送的方式，這在會計上應視同銷售，并繳納增值稅。企業可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。
4.出租商品房的稅務籌劃。有時房地產開發企業也會出于房屋滯銷或者其他考慮將商品房用于出租經營。這時可以從兩方面進行稅務籌劃：第一，房地產開發企業需要就出租收入繳交營業稅及房產稅，稅務籌劃的關鍵在于分開核算房屋租金與其他代收代墊費用，降低計稅依據。實務中不少房地產企業在簽訂房屋租賃合同時將水電費等代收代墊費用和房屋租金一起計入租賃價格，這樣企業必須按照總的租賃價格作為營業稅以及房產稅的計稅依據。其實，企業可以將這些代收代墊費用與房屋租金分開，通過“其他應收、應付款”核算；或者由承租人獨立負擔，從而減少應交稅款的稅基。第二，房地產開發企業可以把用于出租的商品房從“開發商品”轉入“出租開發商品”，按月計提折舊并在稅前扣除，一方面使商品房成本更接近于實際，避免虛增利潤；另一方面起到降低稅負的作用。
第3篇：房地產企業納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產;稅收籌劃;營業稅;土地增值稅
房地產企業在開發經營的各個環節幾乎把我國的所有稅種全部包括。在房產預售階段稅收預征比例為10%左右，銷售不動產營業稅及附加比列為預收房款的5.55%、土地增值稅按照預收房款的3%預征，項目結束再清算，多退少補。企業所得稅按照預售房款的1.25%預征，年底根據企業實際利潤再計算繳納。其中存在較大籌劃空間的主要是營業稅、土地增值稅。本文就這兩種稅種的稅收籌劃進行探討。
一、營業稅的稅收籌劃
對房地產企業來說，營業稅是一個基本稅種，沒有稅收優惠。目前，可以權衡籌劃的業務有以下幾點：
1.隨著經濟的發展，新開發的房地產項目配置較高，隨著市場的不斷變化，商品房多會增加室內精裝修項目，也就是房地產銷售收入中包含了裝修成本。實務操作中，房地產銷售時，先和購買者簽訂商品房銷售合同，該合同金額中僅包含毛坯房的價值，其余的裝飾價值再另簽一份裝修合同，商品房銷售合同適用5%的營業稅稅率，裝飾裝修業務適用3%稅率。經此操作方式，裝修對應的房產銷售價格部分少交2%營業稅，并且不用再按房地產銷售收入計征土地增值稅。房地產開發企業可設立一家裝飾裝修公司，專門為住戶進行裝修業務，這樣就可以降低營業稅稅負，土地增值稅稅基。
2.由于開發經營的需要，房地產開發企業在開發銷售產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，大體分為三類：
第一類：住房專項維修基金。國家稅務總局專門發文明確指出（國稅發[2004]69號）不征營業稅，由此也可以推斷，該代收基金也不用交土地增值稅，企業所得稅。但是需要注意的是：該費用一定要單獨開具收據，且單獨收支核算，否則可能會帶來不必要的稅收風險。
第二類：代收的政府基金項目，如房屋交易費、辦證費、水電增容費等。營業稅暫行條例規定：如果同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費，不計征營業稅：
(1)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
(2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
(3)所收款項全額上繳財政。
應盡量爭取由相關政府部門開具行政收據，或者由公司代為開具行政收據，而不能把相關收費直接包含在房地產銷售收入中。
第三類：代某些企業部門收取的費用，如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費等。對該類代收費用，根據營業稅暫行條例規定，一律視同營業稅價外費用，計征營業稅。所以，我們應該盡量變通業務操作方法，有兩種思路：
(1)把此類收費由購房者直接交給相關企業，收費企業直接向購房者開具發票，企業不再參與相關業務中涉及的收支，企業在相關的安裝業務中僅起協調、聯系作用，自然不會涉及納稅問題。考慮業務的實際開展情況，如果必須由企業代收相關費用，則應轉換一種法律形式，即房地產公司賣房時的代收費用，由各提供安裝服務的公司給房地產公司出具代收費委托書，房地產公司代各公司對用戶開具發票，這樣收款人也仍然是各個安裝業務公司，代收費用也構不成房地產公司的價外費用了。
(2)房地產開發業務中，自然少不了施工原材料供應問題。不外乎兩種情況：建設方供應材料或者施工方供應材料，如果由施工方供應材料則會涉及建筑業混合銷售問題。存在幾個前提應考慮：
①適用該混合銷售政策的原材料應為施工方的自產貨物，根據國家稅務總局《關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題的通知》（國稅發[2002]117號）規定具體為:a.金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；b.鋁合金門窗；c.玻璃幕墻；d.機器設備、電子通訊設備。
②施工方用于工程的自產貨物的增值稅稅負是否小于3%（即構成工程實體的貨物價值適用的營業稅稅率）。
③施工方單位應獨立于房地產開發公司，否則談不上建設方供材和施工方供材的區別，更談不上方案的選擇問題。
二、土地增值稅的稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發企業特有的稅種，該稅種以開發項目的增值額為計稅依據，按四級超率累進稅率計算征收，分別為30%、40%、50%、60%。同時，該稅種各細節的相關政策較多，且有較多的稅收優惠，因此應對開發項目各個環節和流程細致分析、平衡，以稅收成本最優化。
1.拆遷補償方式對土地增值稅的影響：開發項目如果出讓的土地是“生地”，企業可能會遇到拆遷及補償問題。房地產開發企業的拆遷補償有兩種方式，一種是貨幣化補償方式，開發企業依據拆遷合同、付款憑證及必要的發票，將協議達成的拆遷補償費計入“開發成本”，在計算土地增值稅時，這部分支出作為扣除項目，可以按《土地增值稅暫行條例》的規定，作為“財政部規定的加計扣除20%”的基數；另一種是實物化補償方式，房地產開發企業與被拆遷人達成協議，按將新開發的一定的面積房產返還給被拆遷人。如果采取第二種方式，房地產企業用本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費，即同時形成項目的開發成本。視同銷售的價格按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定的方法確認。如果開發企業能在滿足法律規定的范圍內盡量提高定價，則意味著同時提高了項目開發成本（即拆遷補償費成本），也就多享受了“財政部規定的開發成本加計扣除20%”的優惠，從而減少土地增值稅增值額。當然，如果提高了銷售收入，會多計營業稅及附加，但是考慮到土地增值稅稅率遠大于營業稅的稅率，當預計開發項目能實現土地增值稅時，采用實物化拆遷補償的方法還是有利的，或者說有籌劃空間的。
2.房地產銷售價格定價策略：《土地增值稅暫行條例》規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅。因此房地產開發企業可以通過此項稅收優惠進行納稅籌劃。
3.前面已講過，如果開發項目為精裝修，還可以把裝修收入分解到另外的裝修公司，這樣計征土地增值稅的計稅依據僅為毛坯房對應的收入，裝修對應的收入不再構成土地增值稅的計稅依據，從而減少稅基。
4.關于房地產開發可以扣除的利息費用，國家稅務總局有專門的規定，可以就利息費用的扣除進行納稅籌劃。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）進一步明確：
(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
第4篇：房地產企業納稅籌劃范文
關鍵詞：營改增 房地產企業 納稅籌劃 可行性建議
在市場經濟發展的新時期下，經濟發展水平逐步提高，對我國的稅收來說，逐漸朝著規模化與現代化的方向發展。而營業稅改增值稅是我國一項重大的稅制改革，對各行各業的發展來說，都具有重要的影響。對房地產企業來說，推行全面的增值稅與之前實施的營業稅有諸多不同之處，對企業的財務會計與稅務籌劃工作都會產生極大的影響。因此，需要積極研究企業的營業稅改增值稅的相關政策，在新的經濟環境與房地產政策的變化下，尋找出適合企業需要的納稅籌劃的方法，以盡量減輕企業的納稅負擔，從而提高房地產企業的經濟效益。
一、對納稅籌劃的簡要概述
（一）納稅籌劃的含義
一般來說，納稅籌劃（Tax Planning），主要指的是通過對企業涉及到需要納稅的業務進行分析與籌劃，來制作出一整套完整詳細的納稅操作方案，進而來達到減輕企業納稅負擔的目的，從而提高企業的整體經濟效益。納稅籌劃最早是起源于西方國家，原先是為企業的納稅策劃提供一些建議，而在經濟的發展與社會進步下，納稅籌劃逐漸發展為一個成熟且穩定的行業。企業納稅籌劃產生的原因，從其本質上來看還是源于經濟利益的驅動，也就是說在為了追求經濟主體利益最大化的基礎上產生了企業的納稅籌劃。
（二）納稅籌劃的主要內容
企業的納稅籌劃主要圍繞企業的納稅工作而展開。所以，企業納稅籌劃的主要內容也與企業的稅收活動緊密聯系在一起，包括企業的避稅活動、節稅活動、規避稅收風險，轉嫁籌劃與實現企業的零風險等方面的內容。而企業進行納稅籌劃的前提是需要在我國稅法允許的范圍內進行，不能夠違背我國稅法的有關規定。從避稅的角度來說，所謂避稅籌劃的內容是相對于企業逃稅而言的一個概念，主要指的是納稅人借助于合法的手段，利用稅法中的政策漏洞或者是法律空白來獲取有關的稅收利益的籌劃。所以說，企業開展避稅籌劃工作是沒有違反法律規定的，當然在一定意義上也不符合法律的定義，所以說，避稅是處在于兩者間而開展的一個活動。而節稅指的是納稅人在沒有違反稅法的前提下，利用稅收政策中如起征點、免征額、減免稅等等有關的優惠政策以及相應的稅收懲罰等傾斜調控政策，借助于對企業的籌資、投資、經營等活動的籌劃與安排，來做到實現減輕稅負重擔的目的。
二、營改增稅收政策對房地產企業的影響
對于房地產企業來說，在營改增之前都需要繳納營業稅，而營業稅又是屬于價內稅，就十分容易發生重復征稅的問題。不管是對建筑業、房地產開發企業或者是銷售的企業來說，房地產生產與發展鏈條上的分工越明確，重復征稅的問題就越突出。因此，在采用營業稅這個稅種進行納稅時，就會在無形中加重房地產企業的納稅負擔。而增值稅最大的特點就是在符合一定的條件之后就可以抵扣相關的進項稅額，也就是說在每個環節只需要對其增加的增值額的部分進行征稅，因此能夠有效的避免重復征稅，在一定程度上能夠減輕企業的稅負重擔。除此之外，在全面營改增實施后，增值稅的進項稅額抵扣的環節能夠促使企業對其經營流程進行重新設計，能夠將傳統的粗獷式經營管理方式轉變為精細化管理，進一步提高稅收籌劃的效率，從而達到降低企業稅負的目的。
但是，從實際中來看，在全面營改增后，房地產企業在納稅中還是會面臨許多棘手的問題。如以提供建筑勞務為主的房地產企業，對這類型的企業來說，購進業務較少，能夠抵扣的進項稅額就少，在營改增后如何設置一個合理的稅率，來減輕企業的稅負，這是需要深入研究的一個問題。對房地產開發企業來說，在其成本的構成中，土地成本在其中占據極大的部分。對一些企業來說，由于是政府直接收取土地的出讓金，所以就不能夠抵扣相關的進項稅額，這就使得房地產開發企業的稅負增加。另外，增值稅納稅人根據企業規模與會計核算水平的不同，有一般納稅人與小規模納稅人的區分，而在全面營改增后，需取得增值稅的專業發票才能夠抵扣增值稅進項稅額，房地產企業在選擇不同的納稅人時，就有可能會對企業的稅負帶來不同的影響，同時也會影響到企業自身的稅負。因此，在營改增后，會對房地產企業的稅負產生一定的影響。
三、營改增后房地產企業納稅籌劃的重要性意義
開發建設是房地產企業生產經營的一個重要部分，項目的開發建設極大的影響著房地產企業的發展狀況。房地產企業的開發主要分為五個階段，每個階段有各自需要完成的建設目標與規劃，在每個不同的開發階段都會遇到不同的風險，影響房地產企業的經營，而再加上建設項目的建設周期都較長、資金投入也比較大，因此會大大增加房地產經營的風險，也增加了納稅的風險性。此外，房地產行業是一個較為特殊的行業，房地產企業從拿到土地、開發建設、完工到銷售等各個環節中都涉及到了納稅的問題。對于房地產企業來說，在一個項目開發建設的完整過程總可能會涉及到以下稅種：耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅等等，可以看出所需要繳納的稅種是十分的多。而在全面營改增后，房地產企業的增值稅的稅率為11%，雖然稅率的比例增加，但是由于增值稅屬于價外稅的范疇，就能夠對符合可抵扣的進項稅額進行抵扣，從而降低企業的納稅總額，減輕企業的納稅成本，提高企業的經濟效益。而要進行企業的進項稅額的抵扣，就需要做好房地產企業的稅收籌劃的工作，以最大程度上提高企業的利潤。
四、營改增后對房地產企業納稅籌劃工作的建議
（一）關于房地產企業是否認定為一般納稅人的選擇
在增值稅中，按照一定的標準將企業劃分為小規模納稅人與一般納稅人。二者不同的劃分享有不同的納稅標準與不同的優惠。根據增值稅的相關規定，年銷售的應稅額在500萬元以上的納稅人或者是企業的會計核算水平符合相關的標準后就可以申請為一般納稅人，而不足500萬元的則為小規模納稅人。小規模納稅人的房地產開發企業，可以按照5%的征收率來進行計稅，但是不能夠抵扣企業的進項稅。而一般納稅人的增值稅稅率在11%，銷售一些老項目為建議征收率5%。對于房地產企業來說，大部分都是符合一般納稅人的標準，而具體選擇哪一種身份，就需要進行稅收籌劃工作，來仔細分析企業的資產規模、剩余貨值、建筑成本以及企業的財務核算水平等方面的內容。在進行納稅籌劃的分析后，如果房地產企業為小規模納稅人身份是比較有利于企業發展的，這時可通過控制企業的年度預售簽約的進度，借助于分立、分拆的方式來降低房地產企業的年度銷售額。
（二）選擇適合的建筑服務提供商
房地產企業項目建設主要與建筑商打交道。對企業來說，房屋的主要成本在很大程度上是來源于土地與建筑的成本。因此，房地產企業在進行納稅籌劃的時候，有一個需要考慮的問題就是企業能否抵扣增值稅進項稅額的前提就是所選擇合作的建筑公司是否具備一般納稅人的標準。所以，企業在進行項目工程招標的時候，就需要對建筑上是否具備一般納稅人身份進行一個嚴格的審核。其次，在簽訂各類建筑工程合同的時候，要增加相應的發票條款，特別是在增值稅專用發票的開具問題上，這是完善好自身增值稅發票管理的前提，也是享有進項稅額抵扣的關鍵所在。最后，還需要考慮在過渡階段后簽訂的建安成本合同中成本是否有上漲的問題。這是因為建筑企業下的人工成本費用是無法取得增值稅的進項發票的，這就會導致房地產企業的成本上升。因此，在選擇建筑公司的時候，企業還需要對項目的人工成本目標進行有效的控制。
五、結束語
據上述的分析可知，營改增是我國稅收體制改革中一項十分重大的決策，也是在新形勢下供給側改革的重要措施。在全面的營改增后，房地產企業需要認真的學習有關的稅收政策，在企業納稅環境的變化下，能夠積極的應對，做好稅收籌劃工作，從而提高自身的競爭力，降低經營成本，從而增加企業的經濟效益，促進企業的長遠發展。
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[3]鈕德明.房地產企業營改增后的稅收籌劃[J].現代經濟信息.2015（19）：177-178
第5篇：房地產企業納稅籌劃范文
摘要土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，如何合理有效的進行土地增值稅的納稅籌劃對房地產企業的發展來說十分必要，本文根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，從可以選用的政策、條件、情形分析，包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優惠政策等，通過案例分析對房地產企業土地增值稅納稅籌劃及風險作簡單探析。
關鍵詞房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃
近年來，隨著城市化進程的加快和城市居民住房制度改革的進一步深化，房地產開發行業取得了長足的發展，房地產開發投資對我國經濟增長的貢獻率明顯提高，稅收收入也呈現快速增長的態勢，成為我國地稅收入的重要支柱之一。因此對房地產企業來說，合理進行稅收籌劃，減輕納稅負擔，規避納稅風險很必要，而土地增值稅在房地產企業的稅負構成中占有較大比重，如何有效地進行土地增值稅納稅籌劃對房地產企業的發展來說十分必要。以下簡單探析房地產企業土地增值稅的納稅籌劃并提供風險規避的幾點建議。
一、對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優惠政策等。以下簡單探析：
（一）對不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途，產權未發生轉移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對于房地產企業而言，在銷售形勢不景氣的時候，可以考慮將房產出租，取得租金收入，由于沒有發生產權的變動，企業只需繳納出租的房產稅，不征收土地增值稅。
（二）屬于根據土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對此，房地產企業的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項目是普通標準住宅，并且增值額未超過扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優惠。所以房地產企業在項目規劃時，應考慮普通標準住宅和非普通住宅的區分，分別計算增值額，在普通標準住宅增值率超過20%的臨界點時事先規劃，可以通過適當降低銷售價格，加大成本費用進行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤。
案例分析一：某房地產控股集團的一分公司，開發某一樓盤，支付的地價款為1.88億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目1.82億元，該公司開發標準普通住宅又開發非標準普通住宅和營業用房，其中標準普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標準普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。
1.不分開核算普通住宅和非普通住宅
增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%
應納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）
2.分開核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實際測繪面積分攤開發成本。
普通標準住宅的地價款為1.53億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目為1.48億元。
增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%
土地增值稅=0（億元）
非普通標準住宅按實際測繪面積分攤的地價款為0.35億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目為0.34億元。
增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%
土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）
合計土地增值稅0.093億元。
房地產開發企業不分開核算普通住宅和非普通住宅應交土地增值稅0.27億元，分開核算應交土地增值稅0.093億元，節稅效益明顯。
（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進行籌劃
房地產企業要達到節稅目的，可以從以下方面籌劃：
1.改出售為投資聯營節稅。
根據《土地增值稅暫行條例》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房產再轉讓的，應征土地增值稅。這為房地產企業納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為購買方，可以考慮以土地、房產投資入股，再以向購買方轉讓股權的形式達到銷售房地產的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業獲得節稅收益。
2.利用合作建房節稅。
根據《土地增值稅暫行條例》的規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產均不含土地增值稅，特別對于公司自用的房產，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產的成本，節約稅收負擔，實現出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。
（四）利用代建方式節稅
房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，在開發完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營業稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負擔，所以房地產企業可以利用此政策，在開發開始時確定定向用戶，避免開發后再銷售時繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。
（五）對借款利息費用進行籌劃
房地產業開發周期長，專用資金量大，借入資金較多，利息開支較大。在土地增值稅扣除項目中，正確籌劃利息支出是計算房地產開發費用的重要一環。
根據國稅函[2010]220號第三條：房地產企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
對于房地產開發企業來說，從減輕增值稅稅負的角度，對利息支出的籌劃思路如下：
首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因為對房地產開發項目來說，開發周期長，資金量大，完全靠權益資本是遠遠不夠的。所以企業要事先籌劃，在計算土地增值稅利息扣除項目時要注意：房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對于房地產企業來說需要權衡利息是據實扣除好還是開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除好。企業應該對整個項目的開支有大體的預算籌劃，如按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算的金額與實際財務費用利息支出相比較，從而選擇有利于企業的扣除金額。
案例分析二：某房地產開發企業開發一標準普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權所支付的金額2.03億元，房地產開發成本1.35億元，營業稅金及附加稅費0.364億元，假設企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其他房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除，企業的其他房地產開發費用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產企業可按財政部規定的加計20%扣除數為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項目合計4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。
如果企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產企業可按財政部規定的加計20%扣除數為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項目合計5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業應該選擇據實扣除這樣節稅效果明顯。
如果企業的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項目合計4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據實扣除應納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據實扣除的金額，所以企業要統籌規劃利息開支，選擇有利于節稅的方案。
二、對房地產企業土地增值稅納稅籌劃風險防范的探析
對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的同時，我們應考慮到根據國家有關土地增值稅的相關法規，要充分考慮節稅的同時有可能產生的各種風險，要建立合理有效的防范措施。
（一）要考慮納稅籌劃符合相關法律、法規
房地產開發企業在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關規定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業的節稅活動，進行優化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。
（二）納稅籌劃應該具有超前性
土地增值稅籌劃應該從項目投資決策前開始納稅籌劃，而不是等到項目結束才想到籌劃，因為等到項目結束時，相應的納稅義務已經確定，往往沒有可以回旋的余地。隨著房地產企業的蓬勃發展和相關法律法規的進一步完善，對土地增值稅納稅籌劃的要求也越來越高。
（三）企業要根據自身實際情況進行籌劃
在以上所談到的利用稅收優惠政策進行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業實際經營規劃和策略，而且每個企業的差別很大，要根據實際情況，在合理和不違法的前提下進行納稅籌劃，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業利潤的最大化。
參考文獻
[1]中國注冊會計師協會.稅法.北京：經濟科學出版社，2012.
第6篇：房地產企業納稅籌劃范文
[關鍵詞] 房地產企業 營業稅 納稅籌劃
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。現行的營業稅基本規范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其《實施細則》。
一、工程承包方式的籌劃
國稅函(1995) 156號文規定:工程承包公司承包建筑安裝工程業務,如果工程承包公司與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無論其是否參與施工,均按“建筑業”稅目征收營業稅,只是負責工程的組織協調業務的,按“服務業”稅目征收營業稅。這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。
例:甲房地產開發企業有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標。甲與丙簽訂承包合同,合同價款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務費。則:乙公司應納營業稅額=50*5% -2.5萬元;丙單位應納營業稅額=5000*3% -150萬元,應納營業稅額合計152.5萬元。
若進行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬元。則:乙公司應納營業稅額一(5050-50000*3%=1.5萬元;丙單位應納營業稅額=5000*3%=150萬元,應納營業稅額合計151.5萬元。
通過籌劃,該項工程可節省1萬元的營業稅支出。
二、建筑安裝工程營業額的籌劃
《營業稅暫行條例實施細則》第18條規定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業,無論與對方如何結算,其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。納稅人從事安裝工程作業,凡所安裝的設備的價格作為安裝工程產值的,其營業額應包括設備的價款在內”。國稅發(2003) 16號文件對上述規定進行了修訂:“通信線路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計稅營業額,也不包括設備價款,具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉”。
房地產開發企業可依據國稅發(2003 ) 16號文件將原本應納入建筑安裝工程的設備如電梯、供電、供水等從工程總價中剔除,直接與設備供應商簽訂采購合同,從而降低建筑安裝工程營業額,減少了營業稅的計稅基數,免除了這部分工程造價的營業稅負擔。
三、兼營行為的籌劃
稅法規定,納稅人兼營不同稅目應稅行為的,應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額,然后按各自的適用稅率計算應納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計算應納稅額。房地產開發企業在經營中可能涉及到的營業稅稅目主要有建筑業、服務業、銷售不動產、轉讓無形資產、娛樂業等,這些稅目的營業稅率不盡相同,有高有低。例如:開發企業在自主經營自己開發的商業地產項目時,可能會涉及旅店業、飲食業、歌舞廳、高爾夫球等不同的項目。這里面有的屬于服務業,其營業稅稅率為5%;有的屬于娛樂業,其營業稅稅率最高達20% o稅率上有如此大的差異,必然會造成稅負上很大的不同。如果企業未能分別核算營業額,就應按稅率最高的娛樂業核算營業稅應納稅額。
因此,房地產開發企業需要于分清楚稅法的這一規定,對兼營行為進行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負擔。
四、委托建房模式下的納稅籌劃
委托建房是指房地產開發企業受托代客戶進行房地產開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產、地產的產權轉移問題,因而不涉及不動產轉讓環節的營業稅、契稅、土地增值稅等。因此,對于一些在開發之初便能確定最終用戶的項目,房地產開發企業就完全可以采用委托建房模式進行納稅籌劃,可以取得很好的節稅效果。
例:A房地產開發公司取得一塊土地,公允價值為2000萬元,計劃在這塊土地上建造一幢商務大廈,并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。該商務大廈的建筑安裝成本為2400萬元,土地增值稅扣除項目為5000萬元。A公司正常開發銷售納稅情況如下:
應納建筑安裝業營業稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬元
應納銷售不動產營業稅及附加=7000X5.5%=385萬元
增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%
應納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬元
A公司納稅總額為1064.2萬元
B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬元
如果A, B公司在該項目開發之初經過協商,采取委托建房模式進行納稅籌劃,具體操作:A房地產公司先將土地轉讓給B公司,協定轉讓價為2000萬元,并以B公司名義辦理各項報建手續。然后,B公司與A房地產公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續費1600萬元(該手續費應高于A公司正常開發利潤),建筑安裝成本仍為2400萬元。則A, B公司納稅情況如下:
(1)轉讓土地環節。根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]016號)文規定:從2003年1月1口起,單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置成本后的余額作為營業額。因此,A房地產公司將土地以2000萬元價格轉讓給B公司,因差價為零,故不需要繳納轉讓無形資產營業稅及附加(注:財稅[2006] 75號文規定對個人轉讓購買不足5年的住房全額征收營業稅)。轉讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。
B公司受讓土地使用權應繳納契稅80萬元(2000X4% )
(2)項目建設環節。B公司需承擔建筑安裝業營業稅及附加79.2萬元(2400X3.3%)
A公司應繳納“服務業一業”營業稅及附加88萬元(2400X5.5% )
在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬元,B公司納稅總額為159.2萬元。與A公司正常開發銷售相比,A, B公司稅收負擔發生了巨大的變化。
參考文獻:
第7篇：房地產企業納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產開發企業 土地增值稅 納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據，在對企業發展戰略和經營情況全面分析的基礎上，從多種納稅方案中進行科學、合理的事前選擇和規劃的一種財務管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內實現納稅人稅負合理化。隨著我國市場經濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業經營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產開發企業應根據自身情況和現行稅收優惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節稅，以提高稅后收益。
一、開發方式的納稅籌劃
1、以房地產進行投資聯營
對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以（房地產）作價入股進行投資或為聯營條約，將房地產轉讓到投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
2、合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。例如，某房地產開發企業2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。
方案一：直接銷售方式
房地產開發公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。
方案二：合作建房
甲單位與房地產開發公司簽訂《合作建房合同書》，合同規定：甲單位提供建房用地，房地產開發公司提供建房所需資金，甲單位與房地產開發公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規定甲單位應分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據合作建房優惠政策免征土地增值稅。
兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產開發企業可節省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應采用方案二。
3、企業兼并轉讓房地產
企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。
例如，A房地產開發企業是內資企業，2009年為B公司開發3萬平方米得商業大廈。
方案一：直接銷售商業大廈
A房地產開發企業待商業大廈建成后銷售給B房地產開發企業，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業大廈應繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元
方案二：采用兼并轉讓房地產
A房地產開發企業將大廈建成后，首先分立一個C企業，而后，C企業被兼并到B房地產企業，B企業支付給C 企業的交換價款中，非股權支付額不高于股本賬面價值的20%。根據現行稅法規定，C企業通過上述兼并將商業大廈轉移到B企業，不征收土地增值稅，
方案二與方案一相比，A房地產開發企業轉讓商業大廈可節省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應采用方案二。
4、房地產的代建房行為
房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據稅法規定，如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
二、房地產開發費用的納稅籌劃
房地產開發費用，按《實施細則》第七條一、二項規定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地廠開發費用按《實施細則》第一、二項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
1、納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）
2、納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內， 其中利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標題#e#
3、財政部規定的其他扣除項目（適用新建房地產轉讓） 從事房地產開發的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）*20%
其中，此項加計扣除僅對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享有此項政策，取得土地適用權未經開發就轉讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉讓土地使用權的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉讓比例。.
例如，某房地產開發公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規定繳納有關稅金（營業稅稅率5%，城建稅稅率為營業稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產開發成本為4000萬元；房地產開發費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%
1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
（2）房地產開發成本為4000萬元
（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、轉讓房地產的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元
4、轉讓房地產增值額為：15000-8525=6475萬元
5、應納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元
如果進行納稅籌劃，那么企業的增值稅核算為：
1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
（2）房地產開發成本為4000萬元
（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、從事房地產開發的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元
4、轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元
5、轉讓房地產的增值額為：15000-9925=5075萬元
6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%
應納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元
兩種方案應納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元
可以看出如果開發房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現納稅籌劃有很大的意義。
三、銷售的納稅籌劃
房地產企業紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關鍵在于遵循稅法與企業會計準則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業的納稅負擔。根據稅法規定，土地增值稅實行預征制度，因此這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例繳納土地增值稅。例如，某開發商開發一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設開發過程中各項費用支出為開發成本的30%，其他應交稅金為營業稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預征稅費：190000*2%=3800萬元
2、項目結算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元
扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元
增值額=190000-120430=69570萬元
增值率=69570/120430=58%
應繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元
如果改為精裝出售，精裝標準為2000元/平米，銷售單價上調至21000元/平米，那么總金額為21億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預征稅費：2100000*3%=6300萬元
2、項目結算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元
扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元
增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標題#e#
增值率=62470/147530=42%
應繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元
兩種方案應繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元
可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預征”，在項目結算清繳土地增值稅時卻能夠節省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發建設前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應該僅僅從銷售單價上考慮。
納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，以實現企業的長遠發展。
參考文獻：
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第8篇：房地產企業納稅籌劃范文
1 非營利組織的基本含義
目前,關于非營利組織的定義有許多,從而造成了概念上的混淆,但歸納起來,其內涵其實是大體相同的,通常是指介于政府與營利性企業之間,不以獲取利潤為目的,為社會公益服務的獨立組織。它既不是政府部門,也不是企業單位,它在教育、文化、科學技術、醫療衛生、環境保護、權益保護、社區服務、扶貧發展及慈善救濟等領域為社會公益提供服務。
2 應從稅法角度對非營利組織進行界定
非營利組織這一概念本身應該是出于稅收管理的需要而產生的,也就是說,在一定程度上,經濟中的非營利部門是因稅法而形成的。但在我國現行的法律法規體系中,還沒有統一對非營利組織的概念進行明確的界定,這也就導致了我國非營利組織的相關稅收政策在選擇上呈現多樣性、不確定性和不規范性。
在我國,非營利組織一詞目前還沒有明確的內涵與外延。所以,國家應以法律的形式規范非營利組織的具體含義。從稅法角度考慮,給予非營利組織以稅收優惠政策,至少應當對作為稅收優惠主體的非營利組織進行明確的界定。
作為稅收優惠主體的非營利組織必須具備兩個特征:一是非營利性,二是公益性。非營利性特征是指非營利組織不以獲取利潤為目的,不得進行任何形式的利潤分配,但并不排除其可以在一定范圍內從事經營活動。公益性特征是指非營利組織是為社會公益服務的組織,他們提供服務是服從于某些公共目的的。
只有真正從稅法的角度對非營利組織進行了明確的界定,才會使相關稅收政策的制定更加有針對性,從而也防止了稅收政策被濫用。只有這樣,非營利組織才有可能健康、快速地發展。
3 應按行為而非主體標準制定稅收政策
針對非營利組織,單純以“主體”為標準來確定稅收優惠政策是不盡合理的。所謂主體標準也就是說,組織一旦通過了主體標準的認定,就自動獲得了相應的稅收優惠待遇,而不再具體區分其所從事的活動領域,進一步細化稅收優惠政策。其實,不應該單以主體標準來進行判定,更多的是應該以主體所從事的活動領域為標準來制定相應的稅收政策,這樣才能減少稅收優惠政策對公平市場競爭秩序所造成的損害,從而也能促進市場中組織的發展。所以,對于非營利組織,在稅收政策的制定上,不能單憑組織的主體標準就盲目地給予其稅收優惠待遇,而是視其行為,在稅收優惠政策的制定上給予區別對待。
二、非營利組織的“盈利”趨勢
20世紀90年代初,非營利領域的知名學者塞拉蒙教授就非營利組織的“非營利性”作出了這樣的界定,他指出,非營利組織區別于營利組織的基本特征在于:“非營利”應體現在以下3個方面:一是不以營利為目的,即非營利組織不以獲取利潤為組織的根本宗旨;二是不能進行利潤分配,即非營利組織允許從事一定形式的經營活動賺取利潤,只是贏余收入不能在成員間進行任何形式的利潤分配;三是不得將組織資產轉為私人資產,即非營利組織的資產是屬于社會的,不歸任何個人所有。由這樣的定義看來,非營利組織完全可以開展一定形式的經營性活動及產生利潤,只要該活動遵循上述“非營利”的原則即可。
根據約翰·霍普金斯大學非營利組織比較研究中心項目對全球22個國家的統計結果顯示,各國非營利部門的平均收入來源是:會費和其他商業收入占49%、公共撥款占40%、慈善捐贈占11%。調查結果也證實,商業收入是當代非營利組織不可缺少的資金來源之一。
近年來,由于市場驅動的作用,非營利組織介入營利領域,以商業收入來支持公益事業的做法日益普遍。這是因為,在市場競爭日益激烈的今天,單靠傳統的資助模式已不足以維持非營利組織的生存和發展,它們必須自謀生路,全力尋求資金來源上的自給自足。在我國,慈善捐贈尚不盛行,政府投資能力也十分有限,那么,非營利組織介入營利領域的經濟活動將是發展的必然趨勢。未來,發展公益事業所需的資金將更多地依賴服務收費和商業運作的收入。
目前,世界各國的非營利組織都在積極尋求通過商業化的渠道籌款,以維持組織的運作和提供服務,保證完成組織的社會使命。有調查顯示,在相同類型的非營利組織中,能夠較容易獲得資助的總是那些籌資能力強、社會影響大并能使捐贈資金不斷增值的非營利組織。正向弗斯頓伯格所說:“現代非營利機構必須是一個混合體:就其宗旨而言,它是一個傳統的慈善機構;而在開辟財源方面,它是一個成功的商業組織。當這兩種價值觀在非營利組織內相互依存時,該組織才會充滿活力。”
三、通過稅收政策的合理制定規范非營利組織的活動
由于非營利組織介入營利領域已成為了一種必然的趨勢,因此大多數國家在立法上都越來越重視對非營利組織經營活動進行管理和規范。
具體來說,為確保非營利組織活動的公益性宗旨不偏離,防止稅收的流失,相關的稅收政策至少應該解決這樣的幾個方面的問題:
(1)一個非營利組織可以在多大的范圍內開展商業經營活動;
(2)對與組織宗旨相關的商業收入和無關商業收入應該怎樣進行區分;
(3)對非營利組織的經營活動收入應該給予怎樣的稅收優惠待遇;
(4)對經營收入的資金流向要怎樣從稅收上加以管理。
關于非營利組織從事商業性活動的稅收政策制定其實是個難點。它既要保證市場競爭的公平性,又要體現出對非營利組織的支持,還要使政策的執行具有簡易、經濟的特點。目前,我國在稅收立法上,顯然還沒有明確上述問題的做法,針對上面幾個問題,可以借鑒一下國外的相關做法,并尋找真正適合我國國情的稅收政策制定方法。
首先應該明確界定一個非營利組織可以從事商業性經營活動的范圍,在這一點上,各國的做法不一,但是都在一定程度上限制了非營利組織經營活動的范圍。比如,日本法律規定,非營利組織的商業性贏利活動所占的比例應低于50%。在美國,雖然稅法沒有特別規定免稅的非營利組織可開展商業活動的限額,但是,當不相關商業收入達到相當程度,該機構的免稅資格就會受到威脅。根據我國的具體情況,其實也應設定一個非營利組織可以從事商業性活動的范圍。比如,可以規定,在設定的合理范圍內,非營利組織的經營活
動是可以享受一定的稅收優惠待遇的,而一旦超出這個比例,則要就其超額部分或者全部商業
活動收入繳納稅款。與此同時,也應規定,非營利組織不得從事一些高風險的商業經營活動。這是從保障非營利組織的財務安全的角度考慮的,雖然非營利組織可以在一定比例范圍內從事商業活動,但其畢竟與一般營利性企業有本質區別,所以必須對其可以從事的商業性經營領域也進行一個嚴格的限定。 在明確了上面的問題之后,再來看對于非營利組織進行商業活動所獲得的收入,具體應該怎樣對其征稅’這也是稅收政策制定上的一個重要問題。目前,我國也還沒有一個統一的明確的規定。當前,國際上關于這一問題的做法,歸納起來,大概分為以下幾類:第一類,對非營利組織從事的一切經濟活動生成的利潤實行全面征稅制;第二類,對商業活動的所得全面免稅,而不需考慮產生收入的活動是否與非營利目的相關。但必須滿足一個前提條件,那就是所有收入必須全部用于非營利目的;第三類,是只對與非營利目的無關的商業收入征稅,也就是將非營利組織的收入分為與免稅目的相關而免稅的收入以及與免稅目的無關而征稅的收入;第四類,非營利組織參與營利性活動的收入有權享受低于企業所得稅率的稅收優惠。
上述幾類稅收規制方法其實是各有利弊的,比如,第一類做法,雖然確保了非營利組織的非營利性,防止了國家稅收的流失,但它使非營利組織缺乏獨立性和對外界變化的適應能力,抑制了組織規模的壯大。而第二類做法,與全面征稅制相比,雖然在一定程度上促進了非營利組織的發展,但是對非營利組織所得全部免稅很可能誤導組織的投資選擇,使大量資金流向營利領域,造成不公平競爭并助長逃稅漏稅的不良風氣。后面兩類做法,在一定程度上有效避免了非營利組織因免稅待遇而造成的不公平競爭及國家稅收的流失,但是另一方面,它們也使非營利組織的活動范圍受到限制,導致其在營利領域的創收很少。那么到底哪一種稅收規制方法才是真正適應我國目前非營利組織發展現狀的呢?一般而言,發達市場經濟國家的非營利組織社會環境較好,籌資渠道較多,資金較充裕,非營利組織的規模和數量較大,非營利組織從事營利性活動會對營利組織構成競爭上的威脅。反壟斷、消除不平等競爭、維護有效的市場競爭環境是市場經濟較發達國家政府首要的經濟責任,因此,它們針對非營利組織,通常對其采取與普通營利組織一視同仁的稅收政策。而在市場經濟制度尚不完善的發展中國家,社會環境較差,非營利組織需要多渠道籌集資金,且非營利組織規模較小,參與競爭性商業行為對市場有效競爭的影響也比較小。因此,發展中國家對非營利組織的商業性活動應采取減免稅的方法以支持其快速發展。鑒于我國目前非營利組織尚處于一個發展的初級階段,全面的征稅制也就是上面提到的第一類做法,顯然不利于目前我國非營利組織的發展,而與之對應的全面免稅制,卻有可能誤導組織的投資選擇,有可能致使組織的公益性宗旨的偏離。所以,就目前情況來看,能夠促進我國非營利組織健康發展的稅收規制方法,應該是一種折衷的方法,應注意區別與非營利事業相關的商業活動和與非營利事業無關的商業活動,實行差別對待。比如,對非營利組織向全社會或特定群體提供服務的活動,給予免稅待遇;對非營利組織與收益人之間雖然存在金錢或其他利益的給付現象,但收益人的給付與獲得的利益無等價關系的活動,也可給予減免稅;對非營利組織與收益人存在服務,買賣關系的活動,與組織公益性宗旨無關,視同普通企業的生產、經營活動,進行征稅。
最后,就是要如何規范非營利組織的資金流向的問題,也就是怎樣對非營利組織商業經營所得資金的使用進行限制。目前,為保證非營利組織的商業收入盡量用于公共目的,許多國家都通過立法限定非營利組織每年最低的公益性支出的比例,以保證資金盡可能地用于與其宗旨相關的活動。畢竟立法允許非營利組織從事經營性活動是為了使其具備為社會提供更多福利的能力,而不是使其財源豐厚,更不是讓其利用減免稅的特權進行投資經營,使個人受益。要規范非營利組織的資金流向,首先要做的是區分非營利組織支出的類別。按其性質,支出可以分為公益性支出和非公益性支出兩大類。公益性支出是指為開展業務活動以實現其社會公益宗旨而發生的各種資金支出;非公益性支出是其他方面發生的各種資金支出。根據非營利組織的目的和宗旨,公益性支出應當在非營利組織支出中占絕對大的比例,而非公益性支出則應當被限制在一定的比例范圍之內。那么在稅收政策的制定層面上,應該怎樣來貫徹這一思想,使非營利組織最大限度地將資金用于為其公益性宗旨服務的活動上。其實從另一個層面看,也就是限制非營利組織的資金流向與其公益性目的不相關的渠道。那么從稅收政策制定的角度考慮,是不是可以對非營利組織的非公益性支出征收一個“支出稅”呢。這樣使得組織的非公益性支出的成本加大,從而也就必然會降低這部分支出的比例。當然,這只是一個初步的構想,在具體政策的實施上,其實還是會遇到很多困難的。比如,怎樣正確劃分公益性支出與非公益性支出;“支出稅”具體的征收方法應該是怎樣的,是全額征收還是對超額部分征收,具體的稅率應該如何制定等。任何一個環節出現不合理性,都有可能會適得其反,抑制非營利組織的發展。另外,限制非營利組織與關聯性的營利單位進行關聯交易以及限制非營利組織管理人員的工資水平等做法,也都能有效地控制非營利組織的資金流向。
第9篇：房地產企業納稅籌劃范文
【關鍵詞】房地產;納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調控“國五條”，這無疑給房地產行業的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產企業可以利用在不同時期的稅收優惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據企業自身的情況，從企業整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務風險。
一、房地產行業的財務特點
房地產在我國國民經濟中占據著非常重要的地位，為國家的經濟建設貢獻了較大的力量。但這個行業有自身的特點，那就是房地產銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產的過程中，遇到的風險系數也很大，例如債務繁重。國家對于房地產業所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。房地產業的經營模式有其特殊性，所以其資產負債率一般比較高、從事房地產業不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應該著重從減輕房地產行業的稅來著手，使得企業自身的利潤得到保證。
二、房地產行業納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業的經營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現行的會計制度進行完善，以此來對企業的財務流程進行規范化管理，使得企業的管理者能夠來通盤的對企業的管理進行考慮，使得企業的財務管理更加的規范化。
2、有利于完善企業的財務管理制度
在企業的管理過程中企業的財務管理是非常重要的一個環節。目前企業所面臨的主要的問題還是經濟效益不高，其發展還往往借助的是規模效益也就是規模化的發展來形成的企業效益，最為重要的體現就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業所要繳納的稅費增加。作為企業可以選擇合適自身的會計核算方式，企業的納稅籌劃是企業完善其財務管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業帶來經濟利益
對于從事房地產的企業來講其最大的問題就是企業的稅賦，這對于企業來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產業的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產業的發展，這樣才能夠真正促進房地產業的發展。
三、房地產行業主要稅種的納稅籌劃
房地產業的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產業的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關前提下進行的，通過對房地產業中涉稅的業務進行統籌規劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業的納稅，進而實現企業納稅減少使得企業的自身的利潤得到保證。本文從房地產中較為重要的稅種營業稅、土地增值稅和企業所得稅這三種稅種來對企業的納稅進行籌劃。
1、營業稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關的規定，如果企業的投資是以無形的資產或者是不動產進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業稅。房產地開發行業是資金密集型的企業，其每年的營業稅是一項很大的開支，如果能夠在營業稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業來講是非常有效的緩解企業資金壓力的一種方式。以下來對營業稅的延期繳納進行分析:案例:某房產企業對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產權的轉讓。分析:A在首期付款后財務開始確認收入，應繳營業稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據有關稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節省了一些利息。納稅依據為國稅發［2003］83號，政策名稱是《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據我國稅法的相關規定:如果納稅人建設出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規定額度的20%的話，就能夠免除相應的土地增值稅。如果增值稅部分超過規定規定的20%，那么就應該繳納全部的增值額度。如果房地產開發商既開發了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產企業所開發地產項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產公司建設。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產公司應如何進行合作規劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產公司承建該項目。由此房地產公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應納營業稅:1100*5%=55(4)應納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權，房地產公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產的5%，租期為50年。根據當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業稅。在此情況下，房地產公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應納房產稅:1*12%*52=6．24(3)應納營業稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產公司通過合作來建設房屋，房地產公司可以節省納稅，對于甲公司來講，也節省了78萬元的支出。
3、企業所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產業的稅務的減免政策較少，對于企業的納稅籌劃來講就是通過對涉及業務統籌安排使得企業能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業固定資產的納稅籌劃。
最新頒布的企業所得稅法律中規定，企業的固定資產如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業納稅固定資產的折舊的年限以及相應的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業所應該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產的折舊的年限進行縮短有助于企業能夠迅速的回籠資本，使得企業在前期所能夠預定的花費增多，但是企業后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業可自行對企業的凈殘值進行分配，只要該數值在合理合法的范圍之內就是可行的。
(2)對于銷售環節進行納稅籌劃。
根據我國稅法的相關規定企業的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產業企業能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業的只能夠在企業的納稅之后的政策就能夠變為稅前的限額的扣除。房地產的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產而進行的一種推廣的行為。根據稅法的規定，房產企業每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產企業將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產市場競爭異常的激烈，作為房地產企業如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關鍵的，如果想要實現這個目的，那么企業做一定的推廣是不可避免的，但是企業最大的費用的列支是一個關鍵的問題，也是人們急切要求關注的問題。根據我國的稅務法的相關的規定，房地產企業用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業應該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業自身申請扣除的廣告費和企業所贊助的廣告費用應該嚴格的進行區分。由總公司進行統一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠實現統籌規劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產企業來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業的合法的利潤得到保證，為其進一步的發展提供資金的基礎。在各個地區房地產公司的項目開發過程中，通過財務納稅籌劃，有利于將企業的財務會計水平進行提高，同時為房地產企業贏得政策調條件下允許的合法利益，這能有效提高企業的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調控進行有力的發揮，配合大政策實現稅收這種隱形的杠桿功能，為國內房地產企業走向國際大型企業邁進。
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