土地資產管理精選(九篇)
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第1篇：土地資產管理范文
【關鍵詞】土地資產； 管理； 無形資產； 核算
建國以來，我國一直實行土地的社會主義公有制。在計劃經濟時期，土地如同其他生產要素一樣，其配置和使用直接通過行政劃撥。土地價值也不作評估，更不允許土地以任何形式進行交易。因此，企業所占用的土地僅僅是作為生產經營場所來參與生產經營過程，而不是企業的法定資產，并不計入企業的生產經營成本。與我國當時計劃經濟體制下外延式擴大再生產的方式是相適應的。在當時的條件下，通過國家對土地的無償配置，使我國國有企業得以在短時間內建立并發展壯大，為我國的社會主義工業化建設發揮了重大作用。
而在西方資本主義國家，土地的財產權利屬性在制度上得以確立，土地被視為商品，被視為生產資料。因而，土地是企業最主要的不動產，也是企業資產管理的重點。早在1981年，美國的哈佛不動產公司就對《財富》排名工業500強和服務業500強公司的不動產管理狀況進行了調查研究，發現土地是其最主要的不動產，并提出了具體的管理意見。隨著經濟全球化進程的加快，以及我國社會經濟的發展，土地資源和土地資產的屬性逐漸為人們所認識，企業土地資產化管理的理論基礎日益成熟。1999年開始實施的《中華人民共和國土地管理法》明確了我國的土地有償使用制度。土地作為資產，其價值已然被人們所認識和重視，對土地資產管理的研究也引起了人們的普遍關注。因而，從微觀層面上探討具有可操作性的土地資產管理問題已成為當前的一項重要任務。
一、當前我國企業土地資產管理中存在的主要問題
人類的生存和發展離不開土地，土地是一個國家的重要財富，也是企業資產的重要組成部分。根據國土資源部的信息及有關資料，我國國有企業所占用的土地資產總價值高達30 000億元。如果這些土地資產的價值完全顯化，企業的土地資產價值將占到企業總資產的50% 左右。因此，土地資產已成為企業投資者和經營管理者必須重視的內容。但是，大量土地，尤其是計劃經濟體制下劃撥給企業的土地并沒有納入企業經濟核算的范圍；不同類型的企業對土地資產的重視程度也各不相同，土地資產管理存在的問題非常突出。
（一）企業土地產權關系不明確
這是造成企業土地資產管理不完善的主要原因。在計劃經濟體制下，企業是基本生產單位，而在市場經濟中卻轉變為獨立的經濟實體和法人，其法人財產權在相關法規中有明確的規定。然而，由國家通過行政手段劃撥給企業使用的大量土地目前仍處于無償使用狀態。企業既不將土地納入核算范圍，也不必為此支付費用。同時，企業也僅能按現狀占有、使用，并獲取一定收益權，但沒有處置權，企業不得轉讓、出租或抵押國家劃撥的土地。這樣，一方面，雖然法律明確了國家對土地的所有權，但實際上國家并沒有因擁有這項財產而獲得合理收益；另一方面，企業沒擁有土地的處置權，即便是閑置的土地也無權將其出讓。因此企業所占有的土地的各項權能并不能充分發揮，造成資源的浪費，形成企業的無效資產。
（二）企業的土地資產價值得不到顯化，造成企業資產信息失真
由于企業用地是政府劃撥無償獲得，因而在企業財務核算上，并沒有將土地計入資產。這勢必導致企業資產數據不實，使國家的投資主體得不到全面體現。同時，由于土地資產價值不顯化，按照目前的財務制度，企業土地資產的損耗也不計入產品的生產成本，人為造成了產業間成本核算口徑的不一致。
當然，隨著市場體系的完善，目前企業再欲取得土地使用權，就必須向原土地使用者或者農村集體經濟組織支付相關費用，但這些費用在企業財務上是作為無形資產來處理了。土地資產基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按當時的估價入賬。因此，企業財務核算中所反映的生產成本和盈利水平在一定程度上存在人為的偏差，不符合客觀事實。
（三）企業土地資產利用效率低下
在我國，巨大的人口壓力使18億畝基本農田的紅線已成為土地分類規劃的界線，但有限的土地資源與工業和城市化迅速發展對土地的大量需求的矛盾不斷尖銳。為此，提高土地利用效率已成為未來土地利用的根本出路。據統計，我國城市用地中工業用地的比例要高出發達國家一倍以上，同樣規模的企業，占地面積較國外大1～2倍；現有的企業用地約有4%～5%處于閑置狀態，40%左右處于低效率利用狀態。這與我國企業土地資產管理混亂直接相關。許多企業占用的土地是無償的，因此對土地的利用成本和土地的機會成本缺乏充分認識，同時也沒有認識到土地資產所潛在的巨大價值，導致土地利用效率低下。
（四）土地資產收益分配不合理
當前，由于對土地資產缺乏科學的核算制度，其收益的計量依據不充分。多數企業的土地資產價值量不清，加之土地資產產權關系不明，一定時期內企業的土地總收益以及收益的分配都不明確。同時，土地稅制也不盡完善，稅收調控的范圍和程度還遠遠不適應土地市場全面發育的需要。
二、科學核算土地資產，加強企業土地資產管理
隨著市場體系的不斷完善，土地市場也日益規范。因此，科學核算土地資產，完整反映企業所擁有的資產，對于企業投資者和生產經營者都是非常必要的。
（一）進一步明晰企業土地產權關系，為土地資產核算奠定基礎
明晰企業土地產權關系是企業合理核算土地資產，建立現代企業制度的基礎。將土地作為資源管理，其目的是為了實現可持續發展；而將土地作為資產來進行管理，其目的是為了實現經濟效益最大化。因此，不同的產權關系可以影響對土地的管理模式。土地對于完整的產權擁有者來說，既是資源也是資產；而對于部分產權擁有者來說，土地是一種資產。
企業作為土地的使用者，并不具有完整意義上的土地產權，而是具有土地的部分權利。因此，必須明晰企業的土地產權，以明確土地的產權主體，按市場規律和現代企業經營要求，使土地資源能夠得到優化配置。
為此，企業的土地資產管理首先應做好以下3方面的工作：
1.依據取得土地使用權的方式，依法界定企業所擁有的土地產
權。不論是以行政劃撥方式取得的土地，還是以出讓方式取得的土地，土地的最終處置權都歸國家，但企業應擁有的占有、使用權和一定的收益權一定要清晰。
2.全面進行企業土地資產登記，使企業土地產權登記管理工作制度化，明確企業所占有土地的時空特征。
3.規范土地交易市場，加強企業土地產權交易管理。在土地產權交易管理中，國家要嚴格控制土地交易的一級市場，禁止不規范交易。對完成交易的土地資產，必須進行產權變更登記，實行跟蹤管理，保證土地產權交易管理的系統性。
（二）顯化企業土地資產價值，規范土地資產的財務核算
企業經營管理的目標是要企業價值最大化。實現這一目標就需要對其所擁有的資產實行科學管理和有效運營。土地是企業的一項重要資產，如果不使其價值得到顯化，這本身就與其資產的屬性相矛盾，對其管理自然就無法實現科學化。因此，依據科學的方法和程序評估企業的土地資產，核定和顯化企業土地資產的價值量，是進行企業土地資產管理的前提。
實際上，隨著公允價值的重新確立，土地資產的價值可以通過評估的方法獲得。目前，比較成熟的土地估價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法和收益法以及基準地價系數修正法等。為了保證評估價值的真實、正確和公允，在土地資產評估中要充分考慮各方面因素的限制及各種估價方法自身特點的影響，綜合運用多種方法。同時，在企業土地資產評估中要注意以下3個問題：
1.加強理論研究，盡快完善企業土地資產評估的理論方法體系，建立科學可行的技術操作規范。在具體評估實踐中，應充分考慮土地供需關系、預期收益、地塊最佳用途等因素的影響；依據評估目的和條件，選擇適當的技術途徑； 堅持多種方法并用、靜態估價與動態預測結合、微觀條件與宏觀環境相結合和市場優先等原則，多方測算，結合企業土地資產評估的特點，及時總結各種評估方法的應用條件、適用范圍和局限性，保證評估結論的科學性、實用性。
2.理順部門關系，加強土地資產評估工作的組織管理。目前，從事土地資產評估業務的機構分屬于不同的行政管理部門，評估資格的確認渠道不同，評估依據的標準不一，給企業土地資產評估工作帶來了一定的混亂。因此，需要建立統一的評估結果確認制度，評估機構提出的評估結論按照一定的程序進行審核認定后，才能提交委托單位，以保證評估結果的客觀性和公正性。
3.正確認識各種地價表現形式的作用，提高評估結果的針對性和指導作用。在我國土地使用權的流動過程中，根據不同的目的和要求，形成了多種地價形式。不同的地價形式可以滿足不同的用途。在企業土地資產評估中，應根據具體的評估目的和要求，選取不同的地價形式來表示評估結果，提高地產評估工作的實際指導作用。
在土地資產價值合理評估的基礎上，應進一步規范土地資產的財務核算。當前，將土地資產視為企業的無形資產是由于企業僅在一定時期內擁有土地的部分產權，而且這項權利沒有具體的實物形態。但在實際工作中，企業的土地均作為生產經營的場所，直接在其上進行生產經營或構建建筑物進行生產經營。構建建筑物所形成的固定資產則要包含土地資產價值，并在以后的生產經營中以折舊的形式進入生產成本或管理費用；其余的土地，則作為無形資產管理，其價值在規定期限內攤入管理費用。同樣的土地資產，在實際中卻存在不同的費用歸集和攤銷，勢必造成費用核算的不合理。因此，對土地資產應該設置專門的賬戶進行專門的核算，并在報表體系中增設相關項目，或者作為報表附注，以準確反映和披露企業的土地資產，為加強管理提供及時、準確的信息，也為相關決策者提供準確、可靠的信息資料。
（三）盤活企業土地資產，提高土地資產利用效率
在市場經濟條件下，企業應該將土地資產納入整體資產管理的范疇之內。實際上，企業土地資產經營早已存在，如土地抵押貸款、土地入股、土地的租賃等，只是人們通常將之作為企業融資或投資的一種手段， 未能上升為企業資產管理的一個重要內容而加以系統化、制度化和規范化。土地資產經營就是指以土地資產為經營對象，以實現企業整體資產價值最大化為目標的企業經營活動。因此，盤活企業土地資產是土地資產經營的主要手段，是土地資產管理的重要內容。
當然，企業土地資產經營具有不同于一般資產經營的特點。企業的土地資產一般都具有明確的使用期限，通過資產經營，土地資產本身會增值；企業土地資產經營的實質是土地產權的經營，而土地產權的權能是可分的，這就使得企業土地資產的經營內容與形式可以多樣化，甚至不同的經營內容可以重疊，如在同一個時間段內既將土地資產抵押，又將土地資產出租。
正是由于土地產權權能的可分性，在設計土地資產經營方案時，應盡可能細分土地產權的權能，使土地資產的每一項權能都能參與到經營之中，每一項權能都能獲得經營效益。實際中，企業的土地資產經營可以采取土地資產置換、土地資產轉讓與租賃、企業兼并收購等不同的形式。
通過這些土地資產經營形式的靈活選用，甚至綜合應用，可以將土地資產的效能得到充分體現。借助完善的土地市場，通過土地資源的優化配置，滿足不同經營主體對土地資源的不同需求，同時也使企業獲取相應的經濟利益。
（四）合理分配土地資產收益，協調國家與企業的關系
相關法律明確規定，我國實行土地的社會主義公有制，國家依法實行國有土地有償使用制度。因此，合理分配土地資產的收益關系到國家與企業的利益關系。國家鼓勵企業盤活土地資產，提高土地資產利用效率，同時要合理地收取一定的土地使用費。為此，隨著土地市場體系的完善和健全，國家將以取消行政收費、明確收取地租、完善土地稅制為目標，形成一套有利于土地資產保值增值、保證國家土地收益，并維護企業收益的土地資產收益分配新格局。
1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租為主要形式的地租收
取制度。在我國現行土地使用制度下，地租可以作為國有土地所有權實現的基本形式。針對當前名目繁多的收費，應將其統一規范為出租土地使用權的年地租和批租土地使用權的總地租兩種。企業已有的存量土地資產在其使用期限內每年交納一次租金；新增土地或改變土地使用主體的土地流轉行為，以批租的形式，按規定使用年限，一次交清全部地租。
2.調整現有的土地稅種和稅率，建立新的土地稅收體制?，F行稅收體系中與土地資產相關的稅種有耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及營業稅中有關土地使用權轉讓及出售建筑物的稅目。根據土地市場的發展，應考慮增加房地產交易稅以取代現行的營業稅中的有關稅目。為了提高土地資產的利用效率，從經濟上引導土地資產的積極盤活，可以增加土地閑置費，從而形成一個利于調整各方面利益關系的土地稅收體系。
3.規范收費種類和標準，取消不合理收費。在土地有償使用制度下，企業應按時、足額交納地租和土地稅收，但對于補償性收費以外的其他各種收費，則應該清理、取消，以避免重復征收稅費。因為這樣不僅增加了企業負擔，同時也影響了法規的合理性、權威性。
三、加強企業土地資產管理的相關配套措施
（一）加快企業土地資產管理相關配套法律法規的制定和完善
目前與土地資產相關的法規主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產管理法》、《公司法》、《股份制企業土地資產管理暫行規定》等，這些法規對于規范土地資產管理起著重要的保障作用。但是，實踐中的新情況和新問題在不斷涌現，因此在認真執行和完善現行法律法規的基礎上，各級地方政府還應因地制宜，制定并嚴格實施適應本地區的法律法規以及各項規章制度，以規范企業土地資產管理。
（二）進一步培育完善的土地市場
完善的市場體系是土地資產實現優化配置的前提。因此，在國家宏觀政策的指導下積極培育包括土地市場在內的各種土地要素市場，并健全土地市場法規，可以為企業進行土地資產的產權交易和上市流通創造條件，可以為企業加強土地資產管理提供動力。
（三）加強土地資產管理的基礎工作
土地資產管理既涉及國家層面的宏觀調控，又牽涉企業的微觀利益。因此，搞好地籍管理、土地登記和變更登記、土地利用計劃和規劃工作，可以為界定產權和合理利用土地提供可靠的依據。
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第2篇：土地資產管理范文
（國務院，2001年5月30日）
改革開放以來，隨著土地使用制度改革的深化，土地資源的資產價值得到體現，逐步適應城市建設、企業改革、經濟結構調整的需要。但目前國有土地資產通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現象嚴重，使得大量應由國家取得的土地收益流失到少數單位和個人手中。這不僅嚴重影響了對土地的保護和合理開發、利用，而且滋生腐敗現象。為加強國有土地資產管理，切實防止國有土地資產流失，現就有關問題通知如下：
一、嚴格控制建設用地供應總量
嚴格控制土地供應總量是規范土地市場的基本前提。只有在嚴格控制土地供應總量的前提下，才能有效發揮市場配置土地資源的基礎性作用，充分實現土地資產價值，提高土地資源利用效率。各級政府必須嚴格執行土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制新增建設用地供應總量。要抓住經濟結構調整的有利時機，把土地利用引導到對存量建設用地的調整和改造上來，優化土地利用結構。
各地要加大對閑置土地的處置力度，積極穩妥地解決歷史遺留問題，最大限度地減少國有資產的損失。對依法應無償收回的閑置土地，要堅決收回。
堅持土地集中統一管理，確保城市政府對建設用地的集中統一供應。各地不得違反國家有關規定擅自設立工業園、科技園、開發區等各類園、區，經批準設立的市轄區工業園、科技園、開發區等各類園、區的土地必須納入所在城市用地統一督理、統一供應。對已經列入城市建設用地范圍的村鎮建設和鄉鎮企業用地也要按城鎮化要求，統一規劃、開發。
為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。
二、嚴格實行國有土地有償使用制度
嚴格執行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關于劃撥用地范圍的規定，任何單位和個人均不得突破。除法律規定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。國土資源部要依據法律規定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄。
土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對原劃撥用地，因發生土地轉讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應依法實行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。
各地要加強對經濟適用住房建設用地的管理。經濟適用住房建設用地必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制占用耕地，嚴禁開發商以開發經濟適用住房名義牟取暴利。要對經濟適用住房的建設標準和銷售對象作出嚴格規定，具體辦法由建設部制定。
要進一步加強國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。
三、大力推行國有土地使用權招標、拍賣
為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。
國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。要嚴格限制協議用地范圍。確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采用協議方式。采用協議方式供地的，必須做到在地價評估基礎上，集體審核確定協議價格，協議結果向社會公開。
四、加強土地使用權轉讓管理
土地使用權要依法公開交易，不得搞隱形交易。劃撥土地使用權未經批準不得自行轉讓。出讓和承租國有土地使用權首次轉讓，必須符合法律規定和出讓、租賃合同約定的條件。土地使用權交易要在有形土地市場公開進行，并依法辦理土地登記。土地行政主管部門要加強對出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發放土地使用證，未達到法律規定和合同約定的投資開發條件的，土地使用權不得轉讓。
土地使用權抵押應當依法辦理抵押登記。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，受讓人應當依法與土地所在地的土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。
以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地使用權后所建房屋出租的，應將租金中所含土地收益上繳國家。
國有土地使用權轉讓，轉讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門要根據基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20％以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。
五、加強地價管理
市、縣人民政府要依法定期確定、公布當地的基準地價和標定地價，切實加強地價管理。凡尚未確定基準地價的市、縣，要按照法律法規規定和統一的標準，盡快評估確定；已經確定基準地價的市、縣，要根據土地市場價格變化情況，及時更新。要根據基準地價和標定地價，制定協議出讓最低價標準?；鶞实貎r、協議出讓土地最低價標準一經確定，必須嚴格執行并向社會公開。各級人民政府均不得低于協議出讓最低價出讓土地。要抓緊建立全國地價動態監測信息系統，對全國重要城市地價水平動態變化情況進行監測。
六、規范土地審批的行政行為
各級人民政府和土地行政主管部門掌握著土地審批和資產處置權力，責任重大，必須切實加強制度建設，規范行政行為，從制度上杜絕土地資產流失和腐敗行為的發生。
（一）堅持政企分開，政事分開。土地行政主管部門一律不得興辦房地產開發公司等企業。土地估價、土地交易等中介服務機構必須與行政機關及其所屬事業單位脫鉤。
（二）堅持規范管理，政務公開。土地行政主管部門建設用地審批管理、土地資產處置等要嚴格執行辦文制度，所有報件和批文均按規定程序辦理。要增強服務意識，將辦事制度、標準、程序、期限和責任向社會公開。要抓緊建立建設用地信息、地價和土地登記資料可查詢制度。
（三）堅持內部會審，集體決策。土地行政主管部門內部要盡快健全各類審批事項的內部會審制度。農用地轉用、土地征用、用地審批、土地資產處置、供地價格確定等，一律要經過內部會審，集體決策。
第3篇：土地資產管理范文
Abstract: Through analyzing the driver factors of the the theory of customer equity management(CEM) and the related research models of CEM, we proposed a strategy map of customer equity management based on the principle of balanced scorecard (BSC), meanwhile, the study propositions on customer equity management are proposed.
關鍵詞:顧客資產管理;顧客終身價值;戰略地圖
Key words: customer equity management;customer lifetime value;strategy map
中圖分類號:F274 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)08-0079-03
0引言
Blattber和Deighton(1996)[1]首次提出了“顧客資產”的概念。隨后,Rust等人(2001)[2]認為企業應該通過顧客資產管理(Customer Equity Management,CEM)尋求顧客資產最大化,并指出對顧客信息的認知、管理以及建模能力是企業的主要資產,可以作為一種持續競爭優勢的來源。顧客資產可以界定為企業全部顧客終身價值折現現值總和。這種新興的管理方法不再把營銷上的開支看作是短期的支出,更多將其視為可以通過未來的回報為企業及其股東們創造價值的一種投資。從本質來講,CEM提出之前其思想就已經浮現出來,包括“零背叛”的顧客忠誠策略、關系營銷、交互營銷、數據庫營銷和大規模制定策略等在內的營銷理念。
然而,當前對顧客資產管理的研究十分分散,對顧客資產管理的本質缺乏清晰的認識,更沒有一個統一的研究框架,論文回顧了顧客資產管理興起的驅動因素,結合平衡計分卡(Balanced Scorecard,BSC)的基本思想,構建了顧客資產管理戰略地圖,基于此,提出幾項顧客資產管理的未來研究主張。以期為更深入的顧客資產管理理論探討奠定基礎,為更有效的顧客資產管理實踐提供新的戰略思路。
1顧客資產管理的驅動因素
1.1 顧客角色及地位的改變生產管理模式的變革和社會經濟的蓬勃發展推動了大多數行業市場形勢的變化,供過于求的市場大大增加了顧客的選擇,這讓顧客變得更為“聰明”和多變[3],同時顧客的角色和地位發生巨大的變化(如表1所示),顧客正從傳統產品和服務的消費者變成消費者、價值的共同創造者等多重角色[4]?？梢?伴隨著企業生產和經營方式的不斷進步,顧客的地位經歷了由被忽略,到逐漸被重視,進而得以不斷提升的變化過程,顧客扮演著越來越重要的角色。
1.2 CRM進化的必然結果國際上對CRM的研究起源于二十世紀八十年代初的“接觸管理”(Contact Management),到二十世紀九十年代初演變為顧客關懷(Customer Care),在CEM模型中必須強調顧客細分的動態性。像文獻[9]中針對不同的營銷策略,選取其影響變量(結合特定營銷策略下的CE貢獻),用閥值控制進而產生多維度的細分結果是一種簡單有效的方法,為動態細分以及針對性的營銷(甚至是一對一營銷)策略提供了很好的思路。多維度的較為精細的細分結果可以為管理和決策帶來一些潛在性的好處,那就是當新顧客引入的時候,可以直接判斷其所屬細分類別并實施相應的管理策略,這樣既可以節省細分過程的搜索成本,而且在面對龐大數量的顧客時可以提高響應效率。此外,推出新的產品/服務時也可以對類比產品的目標顧客進行同質性分析,反推市場細分變量,從而有效地鎖定目標顧客群。
2顧客資產管理戰略地圖
2.1 構建戰略地圖的基本思想戰略地圖是平衡計分卡的發展和升華,它是一種描述和溝通戰略的動態可視化工具[7]。Kaplan 和Norton于1992首次提出了平衡計分卡的概念,建立了包括財務、顧客、內部業務流程、學習與成長四個視角的評價準則。平衡計分卡突破了傳統的以財務為核心的測量評價體系,把組織的戰略目標與實現過程、企業當前的業績與未來的獲利能力聯系起來,以一個不同視角的平衡觀點來綜合評價企業的業績,對企業進行績效評估具有重大的意義,受到實業界和學術界的廣泛關注。在起始階段,平衡計分卡主要用于企業的業績評價,后來轉變為一種有效的戰略管理系統,并得到廣泛應用。戰略地圖是平衡計分卡的重要組成部分,通過增加細節層(detail)說明戰略的動態性,通過增加顆粒層(granularity)用于改善清晰性和重點[7]。戰略地圖提供了描述和溝通顧客資產管理戰略的統一方法,兼顧短期和長期目標、結果和結果的驅動因素、硬的財務指標和軟的非財務指標的平衡,因而能全面描述顧客資產管理戰略,在確定戰略目標的同時,鑒別實現戰略的關鍵流程、資源和能力。
2.2 顧客資產管理戰略地圖的原理與作用根據顧客資產管理的原理,其管理過程和作用可分解如下:首先,企業整合所有交互渠道,收集大量的顧客信息,運用數據倉庫、數據挖掘、知識發現等信息技術分析和發掘顧客潛在特征,以了解顧客的個性化需求。其次,當顧客的需求和期望被滿足,滿意顧客、忠誠顧客便產生了。同時,由于產品或服務的顧客化、額外信息的提供和產品及服務質量的提升,顧客將獲取更多的顧客收益,顧客滿意將大大提高。再次,如果企業能有效地運用營銷渠道傳遞更多的價值給顧客,顧客將與企業保持長久的顧客關系,從而增加產品或服務的購買量,同時傳播好的口碑及向企業推薦新的顧客,這些既增加了當前的顧客價值,同時也促使了潛在顧客向當前顧客的轉變,無疑都增加企業的顧客資產。顧客資產管理的戰略地圖如圖2所示。據此可以鑒別出進行顧客資產管理的關鍵視角,而傳統的BSC以企業為中心,主要包括財務、顧客、內部流程和學習與成長四個視角,如表2所示。
從構建的戰略地圖可以看出,為實現企業資產最大化的戰略目標,以下四個視角十分關鍵:顧客知識(Customer Value, CK)、顧客交互(Customer Interactive,CI)、顧客滿意(Customer Satisfaction,CS)、顧客價值(Customer Value,CV)。而本文將上述四個視角替換傳統BSC的四個視角,可以更好地反映顧客資產管理的理念。
3未來研究主張
第4篇：土地資產管理范文
法定代表人：李維鼎，該公司董事長。
委托人：滕建國，上海市國和律師事務所律師。
委托人：徐富榮，上海市國和律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號。
法定代表人：蔡育天，該局局長。
委托人：陸銀華，上海市虹口區房屋土地管理局副局長。
委托人：蔣榮，上海市虹口區人民政府法制辦公室副主任。
上訴人上海虹城房地產有限公司（以下簡稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）土地使用權出讓合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2000）滬高民初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現已審理終結。
經審理查明：1992年6月8日，中美聯合信托公司（以下簡稱信托公司）、上海新城房產企業公司（以下簡稱新城公司）、上海市虹口區房屋綜合開發經營公司（以下簡稱開發公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號《上海市土地使用權出讓合同》（以下簡稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開發公司以4，205，800美元的土地使用權出讓金獲得上海市吳淞路31號街坊A地塊的土地使用權，土地使用權期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發公司經當地工商行政管理部門批準投資組成合資企業虹城公司，上述A地塊土地使用權即轉為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號《上海市國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號街坊B地塊的土地使用權；虹城公司如不按與上海市虹口區人民政府（以下簡稱虹口區政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費用，上海房地局有權解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區政府簽訂《虹口區大市政配套費合同》、《補充協議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費用數額及違約責任等事宜。在虹城公司與虹口區政府履行上述合同、協議過程中，虹城公司發現受讓的地塊存在民防工程。
1996年10月，虹城公司以虹口區政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區大市政配套費合同》及《補充協議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發現該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區政府返還其支付的動遷費，并支付違約金、設計費、勘察費及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號民事判決書判決：一、虹城公司與虹口區政府之間有關上海市吳淞路31號街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區大市政配套費合同》有效，繼續履行；二、虹口區政府于判決生效后10日內償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區政府于判決生效后10日內賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內支付虹口區政府委托動遷費7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。虹城公司對該判決不服，向本院提起上訴，并申請追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號民事判決認定，虹城公司在二審期間申請追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個性質的法律關系，不屬本案第三人。由于虹口區政府并非在合同約定的14個月內完成拆遷，虹城公司根據不安抗辯和同時履行抗辯的原則，有權遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區政府在一審法院開庭時才主張已經完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議，因此，在法院沒有作出判決上的認定前，不能以開庭日作為已經履行的日期，應當以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據，依法應當糾正。據此判決：一、維持上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項。二、變更上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第五項為：虹城公司于本判決生效后10日內支付虹口區政府委托動遷費7，170，505美元。
2000年9月11日，虹城公司依據本院（1998）民終字第161號民事判決認定的事實，以上海房地局沒有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠實信用原則為由提起訴訟，請求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經濟損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區民防辦發出的《停止施工通知書》及《上海市民防工程管理辦法》的復印件，以此證據證明虹城公司的起訴已經超過訴訟時效。
另查明：根據《中華人民共和國人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權出讓辦法》第十五條的規定，民防工程的產籍檔案由市或區民防部門管理，房地產權籍檔案由市或區房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權出讓合同》時，應當對出讓的土地自然狀況包括地表下的設施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另據虹口區民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時，未履行告知出讓土地現狀的義務。虹城公司亦沒有向有關行政部門辦理拆除民防工程的審批手續，其受讓的A、B地塊未實際開發建設。
一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會計師事務所有限公司（以下簡稱中南會計師事務所）對A、B地塊118平方米民防工程的拆除費用進行了評估，結論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費用為49，511.98元。
一審法院審理認為：上海房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權出讓給虹城公司，雙方因土地使用權出讓合同權利義務履行而發生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過時效所提供的證據為復印件，依法不能作為認定事實的根據；即便上海房地局提供的虹口區民防辦談話通知書能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質疑，因此，上海房地局認為虹城公司起訴已過訴訟時效的理由不能成立?？烧J定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應由上海房地局承擔相應的民事責任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號民事判決，可以確認虹城公司與虹口區政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規定的解除條件，因此，對虹城公司請求解除B地塊土地使用權出讓合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。對虹城公司提出的賠償經濟損失的主張，因民防工程拆除費用為49，511.98元，應由上海房地局承擔。已生效的民事判決書確認虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發工作閑置的原因之一，虹城公司亦應承擔相應的民事責任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權又是有價值的，故可延長土地使用權年限來折價賠償。據此判決：一、延長虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權使用年限，即從2002年1月1日起算持續50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請求不予支持。案件受理費571，410.30元，由虹城公司負擔71410.32元，由上海房地局負擔500，000元；評估費3000元，由上海房地局負擔。
虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達到簽訂土地出讓合同預期的經濟利益，上海房地局應當賠償土地出讓金、拆遷費、工程設計費及利息等經濟損失；中南會計師事務所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費用評估為49，511.98元，并非實際發生的費用，該費用的數額應當以實際拆除所發生的費用損失為依據。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請求。
本院審理認為：虹城公司依據與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經列入國家財政預算，用于城市建設和土地開發，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項沒有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補償的法律關系，在虹城公司與虹口區政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區大市政配套費的合同》中，由于虹口區政府對B地塊逾期拆遷，導致虹城公司已經受讓的A地塊延期開發建設，為此，本院（1998）民終字第161號民事判決已經判令虹口區政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區政府之間的拆遷合同合法有效，已經履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費及利息損失，缺乏依據，本院不予支持。根據《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關規定，民防工程系防空設施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經批準后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項目用地至今亦尚未開發建設，且本院（1998）民終字第161號民事判決已經認定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設計費、工程款等費用，事實根據和法律依據不足，本院不予采納。因虹城公司沒有辦理拆除民防工程的報批手續，民防工程尚未實際拆除，一審法院委托中南會計事務所對該民防工程的評估結論，應當作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費用的依據，虹城公司以中南會計師事務所評估非實際發生的費用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費用，沒有事實根據。一審法院根據上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現狀告知虹城公司的違約事實，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權年限，即從2002年1月1日起算持續50年，上海房地局已經承擔了相應的違約責任，虹城公司沒有舉證證明其他實際經濟損失發生的事實，本院不予認定。綜上，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應當予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
第5篇：土地資產管理范文
石景山區房地局：
你局“關于集體土地入股經營如何辦理手續問題的請示”的來文收悉?，F就有關問題答復如下：
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十條、國務院《關于發展房地產業若干問題的通知》（國發〔1992〕61號）精神及北京市人民政府法制辦公室等四部門《關于郊區土地開發利用若干問題的暫行規定》（京政農〔1993〕83號）的有關規定：“鄉村集體經濟組織可以以集體所有的土地資產作價入股，興辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業，但集體土地股份不得轉讓，并按國家有關政策交納土地使用費（稅）?！?/p>
興辦內聯鄉鎮企業，應按北京市實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第五章的有關規定辦理用地審批手續。經依法批準用地后，集體土地使用單位應當在接到有批準權的人民政府批準用地文件之日起三十日內，持批準用地文件向當地土地管理機關權屬登記部門申請集體土地使用權設定登記。待工程竣工驗收后，再辦理集體土地使用權登記發證手續。集體土地使用權登記發證程序與國有土地使用權登記發證程序相同。集體土地使用證應發給具有法人資格的內聯鄉鎮企業。集體土地所有證應發給出地一方的農村集體經濟組織。
第6篇：土地資產管理范文
【關鍵詞】 存續資產 實物 確認 必要性
一、存續資產實物現狀
土地、房產類存續資產以2013年12月31日為基準日以財務劃轉方式劃入資產管理中心，隨著中心存續資產管理的規范及對有關校核工作的開展，結合原主體企業所反映的問題，越來越發現存續資產的實際狀況遠非報表數據所能真實反映。主要包括不屬本企業所有但列入本企業資產序列而被劃入存續資產序列；有些資產賬、卡、物嚴重不符；住宅類資產存在著職工產權和企業產權嚴重重疊的現象；有些資產的完整性和合法性受到嚴重威脅；有些項目的開發處于進退兩難的境地；有些資產已被原主體企業私下處置等等問題。
二、存續資產實物確認驗收
土地、房產類存續資產實物確認驗收是指通過集團公司組織的、以資產管理中心為主要成員的實物確認驗收組按既定的確認驗收內容、標準、程序，對所屬的土地、房產所有權屬證明文件、證件、協議、實物、竣工資料、宗地圖、影像資料等進行全面、客觀、真實確認并對有關存續資產的開發、盤活、權屬證件辦理提出指導意見的一個過程。
三、存續資產實物確認驗收的必要性
1、有利于企業和職工依法獲得各自應有的權利
企業和職工的產權相重疊，是由于職工已取得分戶產權而企業的大產權還沒分開或沒能來得及分開。通過資產實物的確認和驗收，促使原主體企業集中人力和精力系統進行核對和核實并集中解決，屬于企業的一個不能少，屬于職工一個也不留。同時，資產管理中心也對住宅類的存續資產有一個全面、客觀、真實的掌握。
2、有利于核銷不應納入存續資產管理序列的資產
集團公司整體改制工作時間緊，工作量大且內容復雜，短時間內要把企業多年來的資產問題核實清楚且要辦理相關證件，確實不是一件容易的事。在清產核資的過程中不可避免地出現了把企業承租的土地、房產或者屬于集體企業的資產混入本企業資產的現象，中介公司只核實資產是否符合改制要求而不問資產的來源和所屬，把不能納入改制范圍的資產一并劃入了資產管理中心。通過資產實物確認和驗收，把產權清晰、歸屬明確、沒有爭議的資產從存續資產序列中核銷掉，從而促進對存續資產的真實掌握。
3、有利于對存續資產按使用性質進行劃分，以利于折舊、攤銷費用的合理提取
土地、房產類存續資產很大一部分是企業生產經營所需的辦公樓、生產樓、加工中心、實驗樓。從產權角度講，劃入中心就屬于資產管理中心了，用別人的東西就要有償付費。有償使用費多少為好，既要考慮企業的心理承受能力，也要考慮企業的經濟承受能力，同時還要考慮關聯交易的監管要求。通過實物的確認和驗收，把存續資產按使用性質劃分為生產經營、住宅、對外出租三類，就是考慮收費的合理性。對于企業必需的生產經營類的資產就只考慮折舊和攤銷，以降低企業經營成本；對用于對外出租的則以市場價格為基數進行計算，經營所得主要歸資產管理中心，企業獲得應有的管理費用；對于為職工服務使用的住宅類的門房、配電室、水泵房等配套設施則按折舊計提。
4、有利于對存續資產的完整性和合法性進行確認
土地、房產類存續資產以2013年12月31日為基準日劃入資產管理中心，只是從財務賬面上進行了移交，但實物究竟如何，只能是原主體企業自己清楚了。據了解，有些土地由于資料不完整或長期不進行生產經營，被周邊村民不斷蠶食，有些村民已把這種蠶食當作自己的成果到政府有關部門討要說法，個別村民甚至已開始辦理土地使用證，已從事實占有發展到合法占有，資產的完整性和合法性受到嚴重威脅。通過存續資產的實物確認，把所有資產捋一遍，哪些資產已受到威脅，哪些資產事實上已被別人占有或占用，哪些資產存在法律糾紛，哪些資產通過努力還可以要回來，哪些資產已根本無回歸的可能。各種情況了然于胸，確保國有資產不受損失。
5、有利于加強對存續資產管理工作的宣傳
什么是存續資產？存續資產包括哪些？存續資產是否就是不良資產？公司改制為什么要重新登記產權？為什么幾代人置辦的資產會劃給別人？為什么有的土地或房產劃為存續資產，有些就不劃入呢？為什么改制就必須把國有劃撥土地改性質為國有出讓土地？存續資產有沒有可能再回歸到原主體企業？相信，以上疑問在大部分的改制企業里都存在。由于集團公司整體改制時間要求緊，又有大量的資產需按照要求取得產權手續，而這種產權手續的取得需要大量的支撐性的證件和文件作為依據，還需要政府有關部門的層層審批，有這樣的疑問就不足為奇了。通過資產的實物確認，要走遍所有的相關企業，這個過程本身就是一個答疑解惑的過程，也是一個宣傳政策的過程，同時，還是一個鼓足干勁的過程，也是一個為簽署物業有償使用協議鋪路搭橋的過程。
6、有利于存續資產的規范處置
存續資產的管理需要資產管理中心和原主體企業雙方的共同努力。資產管理中心負責的是產權和價值管理，原主體企業負責的是實物管理和使用管理，同時，還負責有關權屬證件的管理和完善。有些單位利用存續資產財務賬面移交而實物還未確認的時機，不執行集團公司有關存續資產過渡期管理的有關規定，擅自作主，低價出售、抵賬、轉讓、變賣、抵押等，使國有資產流失的風險嚴重加大。通過資產的實物確認和驗收，把個別單位的本位主義思想統一到集團公司的改革要求上來，確實需要處置，應通過資產管理中心經集團公司授權，按有關程序進行。
7、有利于對存續資產的盤活、開發、確權辦證工作進行指導
存續資產有些是正在使用，有些是長期閑置，有些是正處于開發階段，但無一例外都在權屬證件上存在“瑕疵”。要么是土地性質還沒有從國有劃撥變為國有出讓；要么是土地和房產兩證不匹配；要么是有土地證無房產證等等，不一而足。通過資產的實物確認和驗收，對這類問題進行歸整，對閑置資產摸清原因，看能否對癥下藥把它盤活；對正在開發項目的投資風險進行分析，使開發工作處于可控。確權辦證工作則分類區別對待，同一地區的，要進行經驗交流，取長補短，少走彎路，需要集團公司協調和支持的，應該支持，加快辦證的力度和速度，促使資產盡快“回歸”。
8、有利于加強原主體企業對存續資產實物的管理
存續資產的管理是一個新課題。所謂新，是因為從財務層面上劃歸為集團資產管理中心，而實物的利用和管理又歸原主體單位，如處理不當，資產很有可能處于管理“真空”狀態。資產實物確認驗收的過程也是一個對原主體企業的存續資產管理工作進行業務指導和監督的過程；同時也是一個明確雙方職責和權利、劃清管理邊界的過程，通過這個過程要使原主體企業明白：哪些屬于他們的管理權限，哪些工作由他們主導，哪些工作由他們配合；對存續資產的管理需要怎樣做，做到什么程度，具體標準是什么。一定要求做到思想不亂、工作不斷、管理無真空、國有資產不流失。
9、有利于收集對存續資產管理的合理化建議
管理包含了決策、指揮、監督、服務等職能，是一個自上而下、自下而上的反復過程?；鶎訂挝粚Υ胬m資產的管理有許多值得肯定的意見和建議，在資產的管理和使用中積累了許多成熟的經驗。了解和掌握他們的意見和建議對于制定切實可行的政策和管理提升有重要意義；對中心積極、及時地辦理權屬證件有很大的借鑒意義；對于中心如何有效地、合規合法地開發和利用資產實物有一定的參考價值。
10、對于存續資產的“回歸”有很大的推動作用
在存續資產的構成中，有很大一部分屬于因時間關系而來不及確權的項目，假以時日，權屬證件是可以辦齊的。成立資產管理中心很大的一個目的，是要讓這些暫時不具備進入股份公司的資產經過“孵化、培育、優化、確權”的過程，使其具備進入股份公司的條件，也就是這些列入資產管理中心的存續資產其最終目的是在條件具備的情況下使其重新投入原主體企業，不只是能夠實物應用，而是“名至實歸”，不只是滿足于企業的生產經營，而且還要作為資本注入，使其成為股份公司資本的一部分。通過資產的現場實物確認，把資產的實際情況摸清，分門別類地進行管理，讓有關企業不要因為資產被劃入資產管理中心而想不通；不要因為簽署物業有償使用協議而不理解，要像以往一樣，以主人的心態，加快辦證確權的力度和速度，加快存續資產的“回歸”；要像以往一樣，積極加快項目的開發力度，保證國有資產的保值增值。
存續資產的管理是一個漫長的工作過程，也是一個時不我待的工作節點。說它漫長，是因為在存續資產的構成中，有許多資產根據現形政策辦理權屬證件的難度會非常大，甚至是不可能辦下來，對這類資產就要像其他固定資產一樣進行常態管理；說時不我待，是因為存續資產構成中，有許多通過自身的努力可以辦理權屬證件，然后以資本方式及時地重新注入到股份公司中去，保證國有資本的價值最大化。
實物資產的現場確認是存續資產管理工作的一個分水嶺，它是存續資產管理從政策制定、財務劃轉、理論探討走向實踐的一個標志。通過這個過程，我們可以完整地、系統地、客觀地、科學地掌握存續資產的實際情況，以利于對存續資產分門別類進行管理；通過這個過程，可以使原主體企業明白自身的定位，以便積極、及時地確權辦證；可以使我們明白存續資產應如何委托管理，如何有償使用；資產實物的確認過程也是一個對基層單位存續資產管理工作把把脈、量量溫的過程。
總之，通過對土地、房產類存續資產實物的確認驗收，全面掌握存續資產，充分發揮資產管理中心存續資產的“管理中心”、非經營資產的“轉化中心”、優良資產的“培育中心”、低效資產的“加工中心”、困難企業的“緩沖中心”的作用，政策和實踐相結合、機關和基層相結合，把存續資產管出價值、管出效益。
【參考文獻】
第7篇：土地資產管理范文
【關鍵詞】農業科研；事業單位；資產管理
一、農業科研事業單位國有資產的特點
1.資產的專業性強
由于農業科研工作所承擔課題的特點，要求擁有品種多、規格全、精度高的科研儀器設備，另一方面由于專業局限性強、技術性強、精密度高的資產設備，適用面狹窄、利用率也較低。
2.擁有大量土地資源
農業科研事業單位因其從事農業科研的特點，需要大面積的科研試驗基地，土地往往通過無償劃撥方式或較低價格購置獲得。
3.承擔公益性職能
農業科研事業單位一般承擔著服務三農等公益性職能，一些資產在行使該職能的過程中進行了消耗或占用，有些甚至以無償贈與的方式進行了消耗。
4.資產分散、分布不均
農業科研事業單位根據其研究領域和承擔的科研項目而配備資產，不同課題組因其研究領域不同需要不同的儀器設備，而儀器設備不一定都有共享性。農業科研單位的科研經費充足與否也在一定程度上決定了科研單位資產是否豐富。
二、農業科研事業單位國有資產管理存在的問題
1.管理意識淡薄、管理機構不健全
農業科研事業單位的國有資產按其表現形式可分為流動資產、固定資產、無形資產、對外投資等；按其來源主要分為財政撥款、無償調撥，少部分為自有資金等形成。由于主要來源具有無償性的特點，加上財務部門、國有資產管理部門對財政撥款的使用和國有資產的使用缺乏合理的使用績效考評機制，同時在預算執行的壓力下，往往形成重執行、輕管理的現象，造成大量資產閑置或浪費。
很多二級科研事業單位往往重財務管理、輕資產管理，很少單獨設立資產管理機構，資產管理人員往往非專職人員，而且人員變動頻繁。在這種情況下，資產管理人員往往僅能開展固定資產登記工作，無暇顧及實物管理工作，更談不上考慮固定資產使用績效。
2.知識產權意識淡薄
很多農業科研事業單位知識產權意識淡薄，很多科研成果、技術未列入無形資產，沒有列入單位統一管理、使用，在管理、使用上沒有連貫性、延續性。
3.科研試驗材料管理不到位
很多農業科研事業單位的科研試驗材料由各課題組自行采購、使用、管理，自行報帳，形成的科研試驗成果不進行登記造冊等。沒有專門機構考核、檢查試驗材料使用狀況，一方面在采購環節容易出現漏洞，另一方面試驗材料是否真正使用到位無從考證。
4.土地資產維護困難
原本遠離城市的科研基地隨著城市化進程的推進和經濟的發展而逐漸升值。一方面，由于當時土地資源從周邊地區劃撥，土地被周邊地區占用情況時有發生；另一方面面臨著被當地政府征用的壓力越來越大。
土地資產往往按一宗一元或當時購入價值列入無形資產，帳面價值遠低于市場價值。很多單位往往只重視管理儀器設備等帳面價值高的資產，卻對帳面價值低但實際最寶貴的土地資產管理不到位。
5.生物性資產管理不到位
農業科研事業單位生物性資產指從事農業科研活動涉及到有生命的各類動、植物，主要包括用于科研用途的草本植物、木本植物、花卉等植物及各類動物等。在實際工作中，很多單位沒有將生物性資產認定為資產，認為是一般耗材，不登記不管理。尤其在野外環境下生存的生物性資產，現有存量的具體情況很多單位不清楚，不能及時掌握死亡、損壞、被盜等情況。由于不重視這方面的管理，造成了大量的生物性資產沒有得到很好的保存、保護，造成了巨大的科研損失。
三、加強農業科研事業單位國有資產管理的對策
1.成立專職機構，健全規章制度
建立國有資產管理的專門機構，配備專職人員負責國有資產的管理，建立健全國有資產管理規章制度，規范采購審批流程、資產配置、資產使用、資產盤點、資產處置、固定資產登記、檔案管理等方面。
2、清查資產，及時處置不良資產
每年對本單位的資產情況進行盤點清查、檢查固定資產標簽張貼情況，在此基礎上及時組織處置使用時間過長、已無使用或維修價值的設備，確保固定資產使用處于良好運行狀態。
3.提高認識，建立資產共享平臺
提高固定資產管理意識，加強教育培訓，規范設備儀器的操作使用，保持資產的良好運行狀態。資產管理部門行使設備儀器統一調配的職責，建立資產共享平臺，明確使用、維護規定。可采取有償使用的方式 ，一個課題組或單位占用另一個課題組或單位的儀器設備，可收取一定的使用費，使用費用于儀器設備的更新改造、維護。一方面既滿足了工作需要、節約了資金，另一方面也避免了儀器設備的閑置，提高了資產使用效率。
4.提高科研用地使用效率
由于農業科研用地很多屬基礎性研究用地，其社會、經濟效率往往不高。一方面農業科研單位要加大宣傳力度，宣傳科研試驗用地的重要性、必要性、延續性，積極與當地政府、居民溝通；另一方面，提高科研用地使用效率，避免土地閑置，爭取建立符合科研項目特點的大棚、實驗室等設施。
5.加強生物性資產管理
將生物性資產參照儀器設備類資產進行管理，詳細登記種植時間、引種地區等信息，張貼標簽或銘牌。有條件的單位可對重要的生物性資產建立電子數據庫進行定位管理，定期清點核查并更新登記信息。將生物性資產納入資產共享平臺，發揮其最大效益。
總之，雖然農業科研事業單位國有資產管理存在著各類問題，但只要認識上到位、思想上重視、制度完善、管理規范、措施到位，農業科研事業單位國有資產管理將會更上一個臺階。
參考文獻
第8篇：土地資產管理范文
摘 要 受管理體制影響，行政事業單位內部資產管理主體不明晰，重使用輕管理現象嚴重，由于是政府機關，權證管理不重視，在資產管理上存在許多漏洞，如不強化管理，會給單位造成損失風險，因此必須加強資產管理制度建設，強化執行力，確保資產管理工作措施到位。
關鍵詞 資產管理 權證管理 執行力
固定資產管理與貨幣資金管理具有同等重要的地位，固定資產變現能力強，很容易滋生腐敗問題，因此，資產管理工作越來越被領導高度重視。為了管理好資產，建設強有力的資產管理體系，就必須深入了解在資產管理工作中存在的弊病，有的放矢，才能堵塞管理漏洞，切實提高資產管理水平。
一、行政事業資產管理存在的問題。
（一）產權證管理缺失
房屋、土地、車輛以產權證確認其歸屬，如果在取得時未及時辦理各種權證，就不能確認其資產的歸屬權，會形成潛在風險，另外，如產權已經發生變化，但是未及時變更，也易造成連帶責任，帶來一定的經濟損失。行政事業單位辦公場所的建設所用的土地一般都為政府劃撥土地，樓宇大多亦為政府出資建設，投入使用后對產權證的辦理不積極，不重視，導致了所使用的辦公場所及所占用的土地產權證的缺失。機動車所有權證明材料，除隨車攜帶的機動車行駛證，還包括機動車登記證書、車輛購置稅完稅證明等材料，由于認識不足，基本都未納入檔案管理。對于涉及權屬關系的證書應強化管理，及時歸檔，規避資產損失風險。
因此，房屋、土地、車輛產權證管理應加強，鑒于分散管理存在丟失風險和被盜用風險，所以涉及產權關系的所有證件、文件等材料應整理歸檔管理。
（二）資產管理意識淡薄，管理效率不高
行政事業單位很多都沒有設立專職的資產管理部門，依據使用情況實行實物分類管理，由于具體實物管理部門對資產管理的重要性認識不足，無專人進行日常管理，沒有建立資產臺帳，對資產的調換、損壞、閑置的情況不能及時報財務部門，一年一次的資產清查容易走過場，實物管理部門不了解其管理的資產的實際使用狀況，對損壞無法使用的資產也不能說明理由，致使財務部門無法分清固定資產是否在用、閑置、完好與待報廢等情況。如果資產使用狀況財務部門不能掌握，就會為財務部門審核新購資產預算工作帶來難度。
（三）存在私自處置資產現象
部分資產未辦理相應的審批手續就已經私自處理，處置后未及時辦理過戶手續，給單位帶來一定的連帶責任。按照行政事業單位固定資產管理規定，固定資產在辦理相關的審批手續后，才能予以處置，可是在實際工作中，很多單位存在沒有辦理任何手續的情況下就私自處理固定資產的現象，形成了固定資產管理的漏洞，并造成一定的經濟損失。
（四）重使用輕管理
行政事業單位在資產使用上管理意識淡薄，重使用，輕日常管理維護，相同資產不同單位使用狀況大相徑庭，可見，資產在使用過程中，加強日常維護管理是十分必要的，應在資產管理方面加強日常管理維護制度建設，約束使用人行為。
（五）固定資產維修維護差
大型固定資產未能做到及時維修和保養，露天存放，造成固定資產嚴重的損壞，縮短了固定資產的使用年限，給單位帶來了一定的經濟損失。如：購置的大型固定資產，沒有專門的庫房加以存放，也沒有采取相應的保護措施，更沒有人員加以維修和保養，風吹雨淋，降低了資產的使用壽命，造成了嚴重的經濟損失。
（六）制度執行力有待加強
為了強化資產管理，許多單位都制定了固定資產及低值易耗品管理辦法，以制度明確各類資產的管理權責，落實資產購置及領用管理、資產調撥管理、資產報廢及賠償管理、資產清查等工作的流程及管理責任，但不少單位制度流于形式，但在該管理辦法的執行上，還存在偏差，不能有效的執行和貫徹。
二、應對措施
（一）明確資產管理職責，整合資產管理職能。建立資產管理責任機制，將資產管理落實到人，要求實物管理使用部門建立資產臺帳，對資產實物進行分類，及時準確地記錄資產情況，所有資產信息的變更要及時通知財務部門，確保資產信息能如實的反映資產真實情況。通過資產基礎工作的規范化，提高資產管理效益和質量。
（二）加強資產檔案管理。強化資產檔案管理，涉及資產權屬證明文件、證件等材料應交檔案科歸檔保存，對于未辦理權屬證或權屬證所載事項與實際不符的資產，相關管理部門應積極協調辦理，確保權屬關系明確，無糾紛、無風險。另外，加強權屬證件管理，任何單位和個人不得以此為抵押物，為其他單位及個人提供任何形式的擔保、抵押。
（三）資產維護管養制度建設。資產投入使用以有限的價值創造盡可能大的效益是我們使用和維護的基本目標，因維護管養制度不健全，使用人缺乏必要的責任心，大大提高了資產的使用成本，降低了資產的使用壽命，這也是一種無形的損失，鑒于此，應制定符合資產類別性質的維護管養制度，約束使用人行為，促使其有責任心使用好，維護好相應的資產。
第9篇：土地資產管理范文
關鍵詞：規范;國有資產管理
1國有資產管理中通常存在的問題
1.1基礎管理工作存在的問題
(1)資產管理意識淡薄。有的單位不重視資產管理，管理責任不落實，甚至沒有指定的資產管理人員，存在“重錢輕物”思想。(2)資產內部管理制度不健全。有的單位內部資產管理制度不健全，缺乏資產購置、使用、處置等基本資產管理制度。(3)資產管理基礎工作不規范。固定資產管理不設明細賬，或者賬面記錄不完整，無固定資產數量、規格型號、生產廠家等信息，使賬實無法一一對應，沒有按照規定實行卡片管理，導致資產管理混亂，如人大固定資產未設明細核算、林業局固定資產明細賬記錄信息不完整。(4)資產核算不規范。有的部門在合并后，不及時合并賬套，繼續沿用原來幾個單位的資產賬套，造成資產管理的混亂。(5)資產管理人員素質有待加強。有的單位負責資產管理的人員不熟悉資產管理業務，沒有資產管理概念，不熟悉資產管理系統的操作，甚至不會使用資產管理系統。
1.2資產管理實踐中存在的實際問題
(1)資產管理與財務管理脫節，賬實不符。單位存在資產管理與財務管理脫節的問題，賬賬不符、賬實不符和長期掛賬現象。具體表現在以下幾個方面：第一，對已損失報廢或處置的資產，不及時進行賬務減少處理，長期掛賬；第二，對新購置、調入的資產不及時進行賬務增加處理，導致賬實不符；第三，長期不進行資產清點，致使資產出現盤虧、損失無法查清原因，造成賬外資產的長期存在；第四，已完工并交付使用的房屋建筑物等不及時辦理竣工決算，長期在基建賬套掛賬，不轉資；第五，對單位管理、使用的資產長期未理順產權關系、不正式入賬，形成賬外資產。(2)產權意識不強，資產長期不確權。有的單位產權意識薄弱，不重視資產的確權，存在土地和房產“兩證”不全、車輛所有權人與實際使用人不一致等權屬問題。(3)資產管理程序不規范。第一，房屋、土地等資產出租出借不規范。首先，未經批準擅自出租出借資產情況比較普遍；其次，租約簽訂隨意性大，格式不規范，簽訂超過規定期限的長期租約；最后，出租資產的收益未按規定及時上繳財政。第二，不經政府采購程序自行購置資產。第三，未經審批對外投資、抵押擔保。第四，資產處置、調撥不履行報批程序。第五，過期、毀損不能使用的資產不及時報批處置。第六，不遵守資產配置標準，隨意使用下屬單位資產。(4)資產使用效率不夠高，存在資產閑置情況。（5）資產管理信息系統信息不全，使用不充分、不規范。對資產管理信息系統的重要性認識不足，有的單位資產管理理念還停留在老觀念上，未將信息系統實際運用到資產管理工作中；有的單位資產管理信息系統不完善，卡片錄入不完整，更新不及時；資產管理系統錄入滯后，系統的資產信息未與實物資產、財務賬面同步；卡片錄入信息不準確，未做到賬賬、賬實相符?？ㄆ诸惒粶蚀_。
2規范資產管理工作的方案
針對上述國有資產管理工作中存在的不規范情況，我們可以從以下幾個方面進行改進。
2.1加強基礎管理工作
(1)強化資產管理意識。我們將通過定期召開資產管理工作座談會、舉辦資產管理業務培訓等形式，強化單位資產管理意識，使單位從思想上重視、從行動上落實資產管理工作，徹底改變“重錢輕物”的老觀念。(2)建立健全內部資產管理制度。針對不同類型的單位制定完善符合本單位特點，可操作性強的內部資產管理制度、資產管理細則，從而使單位在資產購置、使用、處置等各環節有規可循、有據可依。(3)規范資產管理基礎工作流程。針對資產管理工作中存在的基礎工作不規范的情況，在增強資產管理意識、完善制度法規的同時，以資產管理信息系統為依托，在充分調研的基礎上，制訂一套行之有效的資產管理基礎工作流程，規范資產管理基礎工作，解決單位資產管理基礎工作各自為政、隨意性大的問題。(4)規范會計核算。資產管理和財務管理息息相關，資產管理的規范很大程度上依賴于會計核算的規范。針對單位會計核算中存在的問題，會同相關部門和科室進行督查，限期整改。(5)提高資產管理人員素質。單位要加強對資產管理人員的知識培訓，切實提高人員業務素質，除與日常工作相關的實務等基礎知識的培訓學習以外，還要注意培養增強管理人員的責任心，規范會計核算，積極主動地將財務和日常資產管理有機結合起來，指導其樹立資產管理概念、熟悉資產管理業務、熟練掌握資產管理系統的操作。
2.2全面推進資產確權
對未確權的房產、土地和車輛等資產，逐項落實清楚未確權的原因，分類進行處理。對符合產權登記手續的房產、土地，應督促單位盡早辦理產權登記手續確權，車輛等資產調撥后，應及時辦理過戶手續；對未做竣工決算的房產應協同有關單位盡快完成工程決算，確權入賬；對無法達到產權登記手續要求的登記條件的房產、土地，協調各相關部門進行確權處理。
2.3堅持資產管理與財務管理相一致
對資產賬和財務不一致的情況，查明原因，進行調整，做到資產賬賬相符、賬實相符，并且在以后的工作中必須做到資產管理和財務管理嚴格保持一致，防止前清后亂情況的發生。
2.4嚴格規范資產管理程序
(1)規范資產出租出借行為，提高資產使用效果。從嚴格出租出借的審批程序、執行資產出租收支兩條線的財務制度、規范資產出租出借的會計核算等方面著手，依托資產管理信息系統，建立大宗資產出租出借即時信息管理系統，規范大宗資產的出租出借的審批程序。(2)嚴格執行資產購置政府采購程序。在政府采購目錄內的資產必須通過政府采購購置,不得擅自購置。(3)嚴格對外投資、抵押擔保的審批手續對外投資、抵押擔保等事項應嚴格按規定報批備案。(4)規范資產處置行為，嚴格資產審批制度。未經有權部門審批，不得隨意處置、調撥資產，部門間不能隨意混用的情況。(5)及時履行資產報廢程序，保證資產的有效利用。各單位應隨時關注資產的使用狀況，對過期、毀損不能使用的資產應及時報批處置，避免資產數據失真的情況。
2.5合理調配閑置資產
對閑置資產，具體分析閑置的原因，對能調劑使用的資產及時調劑、優化資產配置，解決投入不足與資源浪費并存的矛盾，緩解財政支出壓力。
2.6推進資產管理信息系統的有效運行
一方面進一步加強資產管理信息系統使用重要性的宣傳工作，強化對資產管理系統使用的培訓；另一方面通過在全部行政事業單位中推行資產管理信息化審批流程，資產預算與部門預算相結合等做法，增強單位對資產管理信息系統使用必要性、緊迫性的認識，解決單位對資產管理系統不重視，不熟悉，資產卡片錄入不完整，更新不及時、分類不準確等問題，促使資產管理信息系統有效運行。
2.7建立完備的資產清查制度，防止前清后亂
單位資產處在一個動態的過程，無論是從資產的數量，還是從價值總量看，總是在不斷地增減變化。為了掌握資產的結構、數量、質量和管理現狀，必須有一套完備的資產清查制度，否則，“家底”不清、情況不明，管理就會失去基礎。因此，各單位要依托資產管理信息系統這個平臺，建立完備的資產清查制度，把資產清查工作作為經常性的自查工作、作為日常業務的一部分加以運用，使資產清查工作步入制度化、經常化軌道，做到“家底”常清、情況常明，有效防止資產管理上的前清后亂。具體做法是：一是要建立定期清查制。各單位至少每年年終要對資產進行一次全面的清查核對，摸清“家底”，對盤盈盤虧的資產，要找出原因，分清責任，按現行規定及時處理；對資產結構和管理現狀進行分析，盤活存量資產，防止積壓閑置，做到物盡其能，物盡其效。二是建立重點抽查制。各單位的財務部門要依據會計核算資料，對資產使用重點部門進行重點抽查核對，做到賬、卡、物相符。三是建立離任核查制。單位領導或資產管理使用人員離任時，要組織核查，辦理資產移交和監交手續，確保人走賬清，防止資產流失。規范國有資產管理的工作，牽扯到方方面面，本文只是對解決方案進行了初步探討，國有資產的規范管理還任重道遠。
參考文獻
[1]張江明.行政事業單位國有資產管理的難點及突破口[J].行政事業資產與財務,2017(12).
