城市社區物業管理精選(九篇)
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第1篇：城市社區物業管理范文
一、中國城市社區管理的基本原則和方向
1．體現以人為本。社區建設應堅持自愿選擇、以人為本的人文理念，以社區居民參與為核心，突出社區的自治性，滿足居民自我管理、自我實現的需要，增強社區居民的歸屬感和凝聚力，為個人發展提供良好的社區氛圍，以更好地服務于人民，把關懷、方便、愛護帶給人民群眾，把人民群眾的尊嚴和幸福作為社區建設的出發點和歸宿點。
2．打破等級制，實現網絡化。在傳統的社區管理體制下，中國各類組織的結構基本上是按照行政系統納入各級政府部門的管理系統，形成了等級化的層次結構，弱化了其本應具有的獨立的意志、利益和目標。而新的社區管理體制應該界定政府的權限，提高社區的自治程度，突出各類社區組織對社區管理的參與，增加管理主體之間的聯系。
3．立足中國國情實現自治，體現公民社會和治理的時展趨勢。中國處于社會主義初級階段，這種國情決定了我們不能照搬照抄外國模式。中國城市社區管理體制改革，一要充分考慮到中國城市社區的實際情況，特別是街道和居委會的具體情況，以便于與原有的管理體制接軌。二要重視自治性的提高和中介組織的參與管理，實現居民參與社會的現實需要，體現公民社會和政府由“統治”向“治理”轉變的發展趨勢。
4．確立社區管理主體，理順政社關系，形成“小政府，大社會”的格局。在新的模式中，政府已不是社區管理的主體，至少不再是惟一的主體，相對于傳統模式來說，政府的行政管理范圍將大大縮小。政府管理的方式手段也將發生變化，社會力量不斷增長，朝“小政府，大社會”的方向發展。
二、中國城市社區管理體制創新模式的設想
擴大社區規模、完善社區功能、形成特色社區，是加強社區管理機構建設，強化管理職能，實現現代化社區管理的前提條件。應從結構和功能上對城市社區管理體制進行調整，構建新型的運行體系。
1．擴大社區規模廡善社區功能突出社區特色。針對城市社區劃分過細、功能不全且“弱化”的現實，改革城市社區管理體制應從以下三方面著手：
(1)要合并現有的城市社區，使之成為規模較大、功能結構更合理的“大社區”。大社區的劃分，應充分考慮到土地面積與地理結構、建筑面積與人口數量、配套設施與服務功能等諸多因素。新建社區要適應城市政治、經濟和文化狀況、適應城市發展戰略的具體要求，規模以原社區的4倍～5倍為好。(2)大社區應具備較為完善的管理與服務功能，一般包括：治安、飲食、衛生、體育、娛樂、宣傳、文化、交通、通訊、郵政、休閑等。(3)大社區應形成各自的特色。社區特色的構建可根據居民的種族、宗教、文化、社會地位、經濟狀況、職業、地域以及物業的檔次、風格等因素，劃分為安居房住宅區、金融業住宅區、個私經營者住宅區等各具特色的社區，進而設計、實行不同的管理與服務，提高社區管理的效益與水平。
2．科學構建城市社區管理運作體系。城市社區管理新模式的構建與實施，必須明確社區居民自己建設社區、管理社區，實現居民“自治”和以專業人土進行社區管理與服務，實現社區管理與服務的“專業化”，把社區建設成為居民的溫馨家園的指導思想，科學地構建一個“小政府、大社會”的社會管理良性循環系統。
3．理順關系，明確職能，強化服務。(1)理順居民與業主的關系，以此確定城市社區管理委員會的性質與職能。業主是以財產――物業權來劃分的，業主的權利主要是一種經濟權，居民是以居住地來劃分的，居民的權利主要是其作為公民所享有的基本政治權利，合理分配政治權與經濟權在社區管理機構中的比例份額，從而建立起能代表居民與業主共同利益的社區管理機構――社區管理委員會，代替居民委員會與業主委員會行使職權(建議取消居民委員會與舊制業主委員會)。(2)依法界定物業管理單位的企業性質，規范運作。由于物業管理行業的發展一開始就缺乏應有的規范，舊模式下的城市社區管理沒有明確界定物業管理單位管理性質，帶來了其與社區管理委員會之間的矛盾，逢利則爭，遇事則推，在某種程度上加劇了城市社區管理的無序與低效。因此，在進行城市社區管理模式改革中，要依法界定物業管理單位的服務性管理企業性質，使其回到經營的專業領域――對物業及其配套設施的維護與管理，而將社區文化建設、家政服務、治安、擁軍優屬服務、社會救助服務等功能歸位于社區管理委員會，以避免許多不必要的管理糾紛。(3)分清社區資產關系，疏暢經營與管理渠道。社區的資產大致可分為社區內的城市配套設施和社區管理費兩大組成部分。社區內的城市配套設施，主要部分由政府投資建造(在舊城區幾乎全由政府投資建造)，政府是理所當然的業主；另一部分是開發商投資建造的(在新城區其所占比重更大)，開發商自然是業主；還有一部分設施是由社會慈善機構或社區人士捐資建造，雖然這些捐資者并不一定就成為業主，但在對這些資產進行經營與管理時必須考慮捐資者的“主人翁”地位。社區內這部分資產的財產權歸屬界線較為明顯，社區管理委員會的責任就是將這部分資產管理好，但依據“政企分離”原則，社區管理委員會必須將這部分資產交給可靠的法人或自然人進行經營，而不能自行經營。
4．積極探索社區資源整合的路徑，加大對社區基礎設施建設的資金投入。社區的基礎設施是推進社區建設和拓展社區服務的重要載體，是社區管理良好運行的基礎物質保障，必須加大投入力度。而僅僅依靠單一的政府財政投入是不夠的，對于面廣量大的社區基礎設施建設而言，其只是杯水車薪，另外還容易導致社區自治組織的行政化趨向。筆者認為，可把擴大投資的著力點放在激活、整合社區資源上。應充分發揮市場機制的作用，充分利用社區資源，引導社區內企事業單位的設施向社區開放，讓閑置場地、設施為社區所用并鼓勵企事業單位及個人以資金、房產、設備、技術、信息、勞務等形式投入社區服務業，把居委會的自治管理與街道辦事處的行政管理、物業公司的專業管理有機地結合起來，形成責權利明確、協調配合、互相支援、管理到位的新型社區管理體制。另外，社區還可以對服務的受益者或使用者實行服務項目收費，收取服務實際成本金額，如家庭垃圾處理等。而社區管理只需對清潔公司步人社區以及對其社區服務質量進行管理和監督即可，不必管理到每家每戶。
5．建設高素質的城市社區管理隊伍。城市社區
第2篇：城市社區物業管理范文
第二條本辦法適用于住宅小區和機關、企事業單位宿舍等居民集中居住區（以下簡稱城市社區）。
第三條國家廣播電影電視總局（以下簡稱廣電總局）負責全國城市社區有線電視系統的管理工作。
縣級以上地方廣播電視行政部門負責本行政區域內城市社區有線電視系統的管理工作。
第四條當地行政區域性有線廣播電視傳輸覆蓋網不能通達的社區，可以申請建立城市社區有線電視系統。
當地行政區域性有線廣播電視傳輸覆蓋網已通達的社區,其原有的城市社區有線電視系統必須與當地行政區域性有線廣播電視傳輸覆蓋網聯網，納入當地行政區域性有線廣播電視網絡統一維護和管理。
第五條申請建立城市社區有線電視系統需要提交以下材料：
1、申請書（申請人須在申請書中證明當地行政區域性有線廣播電視傳輸覆蓋網尚不具備與該社區聯網的條件）；
2、開辦單位具有獨立法人地位及物業管理資質的相關證明文件；
3、城市社區有線電視系統技術方案和規章制度；
4、具有保障安全傳送廣播電視節目信號所要求的資金、相應場地、必要數量的專業技術人員證明文件。
第六條申請建立城市社區有線電視系統，應當按照以下程序辦理：
1、具有獨立法人資格的社區物業管理機構或承擔物業管理職能的單位主管部門向社區所在地縣級或地（市）級廣播電視行政部門提出申請。
2、如需接收轉播衛星電視節目的，須遵照《衛星電視廣播地面接收設施管理規定》（國務院令第129號）的規定申辦《接收衛星傳送的電視節目許可證》。
3、縣級廣播電視行政部門按照《行政許可法》規定的期限和權限進行初步審核，并將審核意見、申請材料一并報地（市）級廣播電視行政部門。
4、地（市）級廣播電視行政部門收到申請人的申請或縣級廣播電視行政部門上報的申請審核材料后，按照《行政許可法》規定的期限和權限做出審批決定。
第七條申請人符合條件的，由地（市）級廣播電視行政部門作出準予行政許可的決定，頒發《城市社區有線電視系統許可證》；不符合條件的，不予批準，并書面說明理由。
第八條《城市社區有線電視系統許可證》有效期為一年。有效期屆滿需延續的，應在期滿前三十日，按上述程序向原發證機關提出續辦申請。
第九條城市社區有線電視系統（含其衛星電視接收設施）的建設，需由具備相應資質的施工單位負責施工，其選用的設備必須經廣播電視設備器材入網認定，衛星電視接收設施須通過信息安全測評，且來源合法。上述設備的安裝必須符合廣播電視行政部門的技術標準、技術安全規范和要求，經縣級以上廣播電視行政部門驗收合格后，方可投入運行。
第十條城市社區有線電視系統開辦單位應當接受廣播電視行政部門的統一管理。
城市社區有線電視系統開辦單位應當建立健全有關管理制度，確保二十四小時專人值班，專業技術人員應定期檢修、維護相關設備，定期巡檢線路，嚴防非法接收轉播境外衛星電視節目，對可能危及宣傳安全的節目信號和技術故障及時進行處理，確保設備網絡系
統和信號的傳輸安全。發生重大事故，必須在一小時之內向當地廣播電視行政部門報告。
第十一條城市社區有線電視系統應當完整轉播廣電總局規定必須傳送的電視節目。
城市社區有線電視系統不得自行播放電視節目和廣告，不得開辦視頻點播節目。
第十二條未經許可，城市社區有線電視系統不得接收、傳送境外衛星電視節目。
第3篇：城市社區物業管理范文
隨著計算機網絡技術的發展，物聯網技術逐漸被應用在社會生活的各個領域中，以物聯網技術為基礎的智慧社區就是應用物聯網技術的典型案例，通過構建該智能社區，改變了社區居民傳統的生活方式，同時也改變了社區的管理方式和服務方式，能夠為社區居民提供多樣性的、智能化的綜合社區服務，是物聯網技術發展和進步的體現。本文將對智慧社區的系統架構以及云系統平臺進行分析，為實現以物聯網技術為基礎的智能社區提供思路和幫助。
【關鍵詞】物聯網技術 智慧社區 應用系統
社區是居民生活的基本單元，也是城市人口管理的重要模式，同時社區也是城市經濟發展成熟的表現。由于受到多種因素的影響作用，目前我國城市的社區建設中還面臨著一系列的問題，例如社區的兼容性和互聯性較差，相關技術及產品的應用率低等，因此我國城市社區仍然未能實現全面的智能化，這與城市經濟發展水平是不相協調的，無法滿足城市居民的生活需求，因此構建以物聯網技術為基礎的智慧社區有利于提高城市社區居民的生活水平，具有重要的社會意義。
1 以物聯網技術為基礎的智慧社區
1.1 智慧社區的系統架構
根據智慧社區中物聯網技術應用的不同特點，可以將智慧社區的系統架構分為設備層、應用層以及增值服務層。其中設備層就是由社區內部的相關電氣設備以及智能化的家居系統中的電氣設備所構成的，包括家庭安全防御設備、社區照明設備、社區攝像頭、報警設備、可視化對講設備、家庭智能終端以及社區停車場的相關管理設備等；而應用層主要包括智能家居及智慧社區兩個不同的系統；而社區的增值系統可以是社區的物業，也可以是專門的服務提供商。
1.2 智慧社區的云系統
通過構建智慧社區的云計算平臺，能夠為社區服務與管理提供計算以及數據存儲等功能，因此可以在很大程度上提高社^管理的智慧化程度。云系統的服務重點是為智慧社區中各個不同的子系統進行相應的技術支撐，同時也是提供數據的來源。云系統計算平臺能夠為智慧社區中的智能家居系統、智慧商務系統以及智慧養老和智慧安全防護系統等提供有效的云計算服務。
2 以物聯網技術為基礎的智慧社區應用層
2.1 智慧家居的管理平臺
智慧社區中的智能家居的管理平臺主要是以社區中的家庭作為管理單位，將居民住宅作為平臺，通過應用相關的物聯網技術實現了家居生活中的相關設備以物聯網技術的有效結合，進而實現了全面的信息交換，可以幫助社區居民更科學合理的進行時間安排與規劃，同時還能夠實現能源的節約利用，在對病人的照顧中也可以發揮巨大的作用，實現的全面化的智能安全防護。智能家居的管理平臺當中主要由家居的安全防護系統、家庭醫療服務系統和智能化家電平臺所構成。
2.2 社區的物聯網管理平臺
社區的物聯網管理平臺是在智慧家居系統的基礎上進行擴展的結果，能夠為社區居民提供更全面的社區服務，滿足社區居民的不同生活需求。
2.2.1 一卡通系統
該系統功能的發揮以社區家庭中現有的寬帶網絡為依托，同時將小區中的門禁系統或者小區中停車場系統的RFID卡作為載體，實現了社區運營、管理與服務的一卡通。社區居民持有該卡能夠享受到社區的各項智能化服務，例如社區中的相關物業服務、社區中的增值服務以及相關加盟商的會員服務等，極大的方便了社區居民的生活。
2.2.2 智能安全防護系統
該防護系統中包括了電子巡查功能、視頻監控系統、智能門禁系統以及智能防盜報警系統等，可以實現對社區居民的全方位安全防護，進而為城市社區居民提供了一個非常安全和舒適的社區環境。該系統還能夠同家居的安全防護系統相聯系，當社區面臨緊急情況時可以立即啟動社區的應急系統，以最快的速度得到相關警力的支援，因此有效的維護了社區居民的安全。
2.2.3 社區智能醫療系統
該系統可以為社區居民建立以家庭為單位或者以個人為單位的健康電子檔案、相應的電子病歷等，并將以上信息納入到數據庫中，這樣就能夠為社區居民提供優質高效的智能化醫療衛生服務。同時將社區及家庭的醫療系統實施有效的結合，因此可以對社區的患者提供遠程的病情監護，進而省去了患者奔波的環節，有效的提高了社區的醫療服務水平。
2.2.4 社區智能物業管理系統
該系統中將遠程智能抄表系統、樓宇間對講系統、報備與保修系統、社區停車場的管理系統以及來訪客的管理系統等進行了有效的融合，因此可以為社區居民提供更全面的物業管理服務，不僅提高了物業服務的水平，同時還降低了物業管理人員的工作強度。
2.3 社區的網絡服務平臺
社區的網絡服務平臺建立在通信網絡和寬帶網絡的基礎之上，實現物業管理、政府機構以及社區居民之間的有效聯系和信息溝通，實現了社區生活的智能化安全管理以及智能化辦公，為社區居民提供了全方位的智能化服務。社區的網絡服務平臺當中將社區的物聯網管理平臺中的相關功能進行了融合與延伸，同時也為社區的商戶提供了相關的智能化服務，有助于社區商戶開展經營活動。
3 結語
本文以物聯網技術為基礎，構建了面向城市社區居民的智慧社區架構。智慧社區是計算機網絡技術發展成熟并應用的必然趨勢，也是未來城市社區的發展趨勢，在智慧社區的建設過程中應該堅持以居民為中西，為社區居民提供智能化服務為目標，構建以物聯網技術為依托的城市智慧社區，滿足城市人民的生活需求，提高社區居民的生活水平，充分發揮物聯網技術的作用。
參考文獻
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作者簡介
樊雨微（1999-），女。現為陜西省西安中學學生。主要研究方向為環境污染治理。
第4篇：城市社區物業管理范文
論文摘要:城市社區治理是實現和諧社區的基本途徑。如何搞好社區治理,是當前學術研究的熱點問題。隨著新公共管理運動的深入發展,社區治理主體也呈多元化的發展趨勢。社區業主是構成社區的基本元素,在社區治理中起著舉足輕重的作用。但當今的業主與以往的居民并不相同,對他們的管理、組織等遇到了新問題。所以應根據新情況,給社區業主一個合理的角色定位并使業主主動參與到社區治理中來,這樣才能更好地進行社區治理。
近年來，我國的城市社區建設已初具規模。城市社區建設這一概念是在我國體制轉軌的大背景下被提出來的，“努力促進新的社會結構和管理體制的形成，配合人們在思想文化、價值觀念、生活方式等方面的進步，重塑‘以人為本’的現代社會”。[1](p2)在新形勢下，對社區的管理不能沿襲以往的方法，由此產生了社區治理這一理念。社區治理強調的是治理主體多元化，這就把社區業主推到一個前所未有的重要位置。
一、社區治理主體多元化是發展趨勢
“治理”這一提法有其獨立的豐富內涵：“作為社會——控制論系統的治理，政策結果不是中央政府行為的產物，中央可以通過一種法律，但是在隨后執行的過程中，它要與地方政府、保健機構、自愿部門、私人部門等發生互動關系，相應，后面這些制度間相互間也要發生互動。中央政府的凌駕地位不存在了，政治體系日益分化，我們生活在‘沒有中心的社會’，即以多個中心為特征的多中心國家中。政府的任務是使社會——政治活動具有能動性，鼓勵出現多種多樣的解決問題和分配服務的安排。這種新的互動模式種類眾多，例如自我管制和相互管制，公私合作伙伴關系，合作管理以及有企業家精神的合資企業。社會——控制論研究方法強調了處于中心的行動者進行管理時所受的限制，聲稱不再有單一的權威，替代它的是：每個政策領域特有的多種行動者；這些社會——政治——行政行動者之間的相互依存；共同的目標；界限模糊的公共部門、私人部門以及自愿行動部門；行動、干預以及控制方式的多樣化和新出現的方式。治理成了互動式的社會——政治管理方式的結果。[2](p92-94)近年來席卷全球的新公共管理改革浪潮對政府職能提出了新的要求，政府的公共管理職能要求管理主體的多元化，不再是單一的政府管理。“公共管理不完全等于‘政府管理’，而意味著一種新治理。傳統意義上的公共行政強調的是政府行政或政府管理（governmentadministrationorgovernmentmanagement）。而公共管理中的管理者，不一定完全是政府，私人部門、非營利部門、非政府組織等都是公共管理的一個重要組成部分。它強調的是治理（governance），即由眾多行動者組成的一個關系網絡，和眾多行動者之間的合作伙伴關系”。[3](p12)治理理論與新公共管理理念相結合，形成了公共治理理論。公共治理的主要特征有：“1.政府理念從統治到治理的轉變；2.公共治理主體從一元到多元的轉變；3.公共治理的研究對象有了巨大的擴展；4.公共治理機制和手段的巨大變革。”[4](p91-92)社區治理的理念來源于公共治理理念，以往是政府作為單一的社區管理主體，而現在由于政府理念的轉變，使得治理主體呈多元化發展趨勢，使除政府以外的非政府組織、企業、社區部門和社區居民都可以成為社區治理的主體。不同主體在對社區事務的管理中發揮各自的特點和優勢，相互合作，共同為社區建設出力。如果這一套治理體系能夠良好運作，必然能夠達到事半功倍的效果。但在實際操作中，由于這一新治理模式起步晚，在實際操作中還要一邊摸索一邊前進，存在的問題主要表現在各治理主體之間職責界限模糊，甚至對自身的角色定位認識不清。在這里要重點討論的，是社區業主在社區治理中的角色定位問題。
二、社區業主的角色定位
（一）社區業主與以往的社區居民的比較。
我們現在所說的社區業主，主要是指在社會主義市場經濟條件下，住房商品化之后購買房屋全部產權的購房者。舊城改造是城市建設整體規劃的重要部分，拆除舊房屋建造新房屋則是舊城改造的主要內容。新建的住房大都是商品住宅小區，城市里的社區基本上就是以這些商品住宅小區為主。小區業主與以往的社區居民相比，不同點主要表現在：
1.以往的社區居民所居住的房屋大都是單位福利分房性質，居住在一起的居民一般是在同一單位工作，彼此非常熟悉；現在的小區是商品化住房，業主購房都是個體行為，業主之間互相不認識。
2.以往由街道辦事處、居委會等機構對社區進行管理，而現在這些機構已經淡化，應運而生的業主委員會擔負起了管理社區業主的責任。
3.以往社區的公共服務由單位統一提供，現在住宅小區的公共服務由物業公司提供，物業公司根據其工作內容和性質向業主收取物業管理費。
可見，從傳統社區向住宅小區的轉變，不僅是人們的居住條件、居住環境發生了變化，更是我國城市基層社會管理方式的轉變。以前實行的以“單位制”為主的管理模式隨著經濟轉軌和社會轉型逐漸退出了歷史舞臺，新的社區形式作為新的城市基層社會管理模式，是符合經濟與社會發展要求的。
（二）存在的問題。
社區治理主體的多元化發展趨勢，對社區業主提出了要求。社區業主作為跟社區部門、物業公司具有平等地位的治理主體，理應很好地發揮自己在社區中的作用。但在實際生活中，社區業主與物業公司及其他社區治理主體的矛盾很大，此類新聞也是屢見不鮮。
從上面總結的社區業主與以往社區居民的不同點中可以看出，現在的社區業主之間沒有工作上的聯系，加之當今社會競爭激烈、壓力大、生活節奏快，人們總是很忙，人情淡漠，對于自己所居住的社區的其他成員更是不會主動去結識交往，這就造成了社區業主之間聯系不緊密，缺乏把自己當成社區治理主體的覺悟。業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會的建立是社區自治發展的標志，但由于起步較晚，發展時間短，很多方面還不成熟，而且業主委員會是民間性組織，號召力似乎不強，許多業主對于委員會的職能性質都不了解，支持委員會的工作就更無從談起了。物業公司為社區提供公共服務，也是社區治理主體之一。目前社區里的矛盾問題，最集中的就是業主與物業公司之間的矛盾，往往是業主認為物業公司在收取了較高的物業管理費之后并沒有提供相應的服務，于是拒絕繳納以后的物業管理費；物業公司則認為他們收取的管理費都不足以維持公司的正常運轉了，這樣一來，后果一般是物業公司不再為社區提供公共服務，社區環境變得越來越惡劣，業主深受其害。
（三）社區業主的角色定位。
矛盾問題已經不容忽視了，那么業主在社區治理中究竟扮演著一個什么樣的角色呢？既然前面已經提出社區治理主體多元化的發展趨勢，毫無疑問，業主是社區治理主體之一，與物業公司及其他社區部門有著平等的地位。但在實際操作中不能發揮出業主應有的作用，這促使我們對社區業主的角色定位進行反思。
社區治理主體多元化是社區治理理論的組成部分，將理論運用到實踐中，必然要經歷一段磨合期，在此期間可能會產生很多以往沒有遇到過的新問題。“綜觀我國城市社區治理模式的發展與演變，可以將其概括為三種模式或三個階段：1.行政型社區——政府主導型的治理模式。2.合作型社區——政府推動與社區自治結合型的治理模式。3.自治型社區——社區主導與政府支持型的治理模式。我國城市社區建設由第二個階段向第三個階段的發展需要一個較長的過程”。[5](p136-137)在這個發展演變的過程中，社區業主對自身的主體地位缺乏足夠的認識，很大程度上是受到傳統管理模式的影響。在以往的社區管理模式中，社區居民是被管理者，是接受政府管理的一群人，人們在思想上已經形成了對管理者的依賴。現在的社區沒有了所謂的上級管理者，更多的是靠自己進行管理。而靠自己進行管理，又沒有明確的管理方法和標準，于是更多的人選擇不管理，對公共事務不聞不問，至于私人的事情，自己管自己的，別人也無權過問。這樣一來就導致了社區業主對社區事務的普遍不關心，即使出現了會影響到自身利益的問題，只要他人也遇到同樣的問題，就不會主動去尋求解決方法，從眾心理在這里起到了很大作用。還有就是單位制解體，盡管凸顯了人們的自主性和個性，但也會造成人與人之間聯系的不緊密，住在同一個社區的人們缺乏內聚力，對社區公共事務漠不關心也就不足為奇了。業主委員會無法發揮更大的作用，很大程度上是得不到業主們的理解和支持，當然其根源還是前面提到的社區業主之間缺乏內聚力。同時，其他社區治理主體的職責界限模糊，對自己應負的責任認識不清，責任意識不強，也是導致很多問題無法妥善解決的原因。
問題的產生也許是在磨合期間無法避免的，如何解決這些問題就成為了過渡的關鍵。既然現在社區業主不能很好地發揮其作為社區治理主體的作用，那就應該在實踐中將其定位在一個還不能夠達到治理主體水平，但正在向著治理主體前進的位置。在實踐的過程中努力將業主群體往治理主體的方向引導，并讓其認識到社區事務與自身利益有著密切關聯性。
三、努力引導社區業主發揮其治理水平
將社區業主放在一個還不能夠達到治理主體水平，但正在向著治理主體前進的位置，這就需要我們在實際操作中采取相應的措施，將業主向治理主體引導。
（一）強化業主委員會在社區中的作用。
我國傳統的管理模式是由上級機構管理社區居民，而且人們的思想方式受其影響很深。既然這樣，完全可以順應這一思維方式，提高業主委員會的地位，強化其作用。業主委員會雖然是民間性組織，也不是對社區的業主進行上對下的管理，但它是代表業主利益的組織，所做的工作都是在維護業主的合法權益。從這一點出發，我們可以強調業主委員會的組織功能，委員會是通過民主程序推選出來的業主代表組成的，跟大家是同樣平等的身份，這就不會出現以前管理模式中管理者與被管理者之間的隔閡。業主們有什么困難，遇到了什么問題，都可以向委員會反映，委員會幫助業主解決問題。在這一點上，業主委員會可以填補在沒有了傳統管理者之后人們心理上的缺失，業主們通過委員會解決了困難與問題，自然會感激業主委員會，在心理上對其產生認同后，要擁護委員會就是順理成章的了。所以，業主委員會必須強化自身在社區治理中的作用，當業主們還對自己的治理主體地位認識不清時，業主委員會就應該站出來，代表廣大業主發揮治理主體的作用。
要做到這一點，首先社區中要選出大家都信賴的、人際關系較好的、熱心為大家服務的業主代表來組成業主委員會，組成之后要建立一套業主委員會運作的規章制度，切忌三分鐘熱情，要切實把每項工作都落到實處，并一直堅持下去。其次要加強業主委員會與廣大業主的聯系，獲得業主的支持。這一點在實際操作上有很大困難，由于前面已經說過的一些原因，很多人都對所居住社區的公共事務漠不關心。還是必須依靠業主委員會自身勤做工作，不能只是在產生問題和發生矛盾時，委員會才能證明其是存在的，必須在日常生活中時時處處體現出業主委員會的存在。
（二）加強社區業主間的內聚力。
社區業主的內聚力不強，是業主不團結，對社區公共事務不關心的根源。如果在這方面有所強化，許多問題解決起來會更容易。由于工作、生活上的差異，社區業主也許很難在同一時間聚集到一起，這也給他們的溝通造成了一定困難。加強業主之間的聯系，可以先從老人和孩子著手。退休在家，平時無事可做的老人們完全可以加強聯系和溝通，業主委員會可以組織老人們參加一些有益身體健康的活動，加深對其他人的了解和熟悉，老人之間互相來往多了，會影響整個家庭與其他家庭的來往，慢慢地就可以把業主們聯系起來。孩子們也是，平時經常在一起玩，家庭之間的聯系自然就會越來越緊密。社區業主之間的聯系緊密了，內聚力自然就會加強。業主們對社區公共事務就不會再抱著漠不關心的態度，而是真正感覺到自己是這個社區的一分子，社區的大小事務都與自己息息相關，也樂意參與到社區的管理中來，負起自己那份責任，這樣，社區業主達到社區治理主體的水平就指日可待了。要加強社區業主的內聚力，要做的還有很多，而且這肯定是一個需要花費較長時間的過程，不能操之過急。
（二）業主應加強與物業公司的互動。
物業公司為社區提供公共服務，是當前的主流。盡管物業公司是企業，但由于其主要業務是為社區提供公共服務，如垃圾清理、安全保衛、綠化維護、車輛管理等，收取的物業管理費也在業主可以接受的范圍內，所以物業公司是為社區業主提供公共服務的機構，是社區治理主體之一。當前普遍存在的業主與物業公司的矛盾，很大部分還是由于物業公司自身不完善，提供的實際服務與承諾時的標準不相符，收取費用與提供的服務不相符等。由于物業管理的質量與業主日常生活密切相關，特別是經濟上的聯系，使得業主與公司之間的問題十分復雜且敏感，一旦出了問題，雙方都不愿意承擔責任，致使本來也許并不嚴重的問題越來越嚴重，原本可以協商解決的矛盾也變得不可能解決了。當前我國的物業公司發展較快，但良莠不齊的現象也很突出。社區要找到一家負責任講信用的物業公司并不容易。撇開客觀因素，業主自己應該做到的，是重視最初與物業公司簽訂的合同，嚴格按照合同擬訂的標準執行，如果物業公司日后提供的服務沒有達到合同上規定的標準，業主應堅決捍衛自己的合法權益，在物業公司提供服務的過程中，業主應時常監督物業公司的運作，及時溝通，出了問題立刻解決，盡量不要拖延，以保證問題能盡早得到解決。業主與物業公司的互動加強了，一些潛在的發生矛盾的可能性就能夠被消除，雙方都深入了解對方，就可以更好地合作。物業公司與業主都是社區治理的主體，所以就應該相互尊重，相互監督，做好自己應該做的，出現矛盾問題盡快通過協商解決。當然，企業性質的物業公司是以盈利為目的，在經濟利益與提供的服務之間找到平衡點也非易事，所以業主們在監督物業公司工作上必須付出更多，而一個有威信和號召力的業主委員會就可以替業主們擔負起監督物業公司工作的責任，這也證明了社區里建立一個有威信有號召力、負責任，能真正代表業主的業主委員會的重要性。
（四）政府為社區建設提供外部支持。
政府是傳統的社區管理主體，在當今治理主體多元化發展的趨勢下，政府的作用仍然很大，特別是在我國。政府應該為社區建設提供一些外部支持，“社區的人力、物力、財力有限，政府必須協助社區解決工作中遇到的難題，特別是要解決區內居民的就業問題。為了將社區內黨政組織、企事業單位組織、社會團體這三類組織統一調動起來，使之為整個社區的利益和目標而共同努力，需要政府擔當起協調者的角色，理順城市社區各行各業之間的關系”。[6](p135)社區其他治理主體都是通過政府授權才可能成為治理主體的，所以政府在社區工作上起到的總領性作用是無可取代的。政府為社區建設提供外部支持，相當于減輕了業主的負擔，使得他們能夠更好地看清自己的定位，明確自己的責任。政府還應在政策和法律制定上為社區建設提供良好的大環境。對物業公司的監督管理應該有法可依，一些社區部門目前還沒有法律地位，這在很大程度上限制了這些部門的發展，政府應該根據實際情況，制定出有利于社區健康發展的政策和法律，這同樣也有助于社區業主認清自己的角色定位。
綜上所述，社區業主作為社區治理主體之一，在當前還不能很好地發揮作為治理主體的作用。因此，應該在實踐中逐步采取措施，引導社區業主認清自己的角色定位，明確自己擔負的責任，強化其責任意識，使其主動參與到社區治理中來，促進社區建設快速穩定的發展。
參考文獻:
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第5篇：城市社區物業管理范文
關鍵詞：多元利益；物業管理；路徑
多元利益協調理論主要研究如何在多方博弈中獲得各自利益的最大化。在各自為了獲得利益最大化的行為方式之中，每個參與競爭和斗爭的個體都懷著各自不同的利益與目標，他們為了獲得各自利益與目標，都會去考慮每個競爭對手會采取的行動方案，并且事后想象出每種行動方案中，自己如何得到自己利益的最大化。總而言之，多元利益協調理論就是研究在博弈過程中，各個利益方如何獲得自己最為合理的利益，并且如何讓自己的利益最大化的理論與方法。而在物業管理中，涉及的利益方包括：街道辦事處、社區居委會、業主委員會、業主、物業管理公司等。其中，街道辦事處協調者政府與居民的利益，同時也要兼顧自己的利益。物業管理公司要協調業主之間的利益，同時要處理好自己與業主委員會之間的利益關系。每個利益參與者都要為了自己的利益而去進行博弈，否則自己一方的利益可能被另外一方吃掉。因此，利用多元利益協調理論處理好物業管理過程中出現各種問題顯得尤為必要。
一、住宅小區物業管理面臨多重困境
筆者根據自己居住地所在小區進行了相關數據調研，根據結果顯示，居民對街道辦事處、社區居委會、業主委員會和物業公司這四個管理主體的認可程度有著明顯的不同，其中，社區居委會的認可度最高，達62.3%，其次是街道辦事處，達到51.3%，而最低的是業主委員會，為13.3%，再就是物業公司，為28.6%。這說明，一方面居委會在居民心目中最重要，這取決于居委會確實發揮了應有的實際作用，是社區管理的中堅力量。另一方面，說明我們也必須改善物業管理公司和業主委員會在物業管理中發揮的作用。我國目前的物業管理從調查結果來看，“業主委員會發揮作用不明顯”“物業管理不到位”“居民參與度普遍不高”“街道辦事處機關化明顯、辦事難”“各個管理部門存在推諉扯皮現象”“居委會的定位有問題”等五個問題為排名前五位的突出問題。物業管理的核心是參與物業管理的主體之間的相互關系如何處理好的問題，包含物業管理的結構形式和運行機制。當前，住宅小區物業管理暴露出來的矛盾和問題越來越多。1.政府、物業管理公司與業主對物業管理內容的理解不一致政府出于社會效益和減輕行政管理負擔等方面的考慮，會將許多行政只能加在物業管理公司身上。而物業管理公司側重公司的經濟效益，由此導致物業公司服務意識有所欠缺，重管理、輕服務時有發生。而業主最在意的是以最少的資金付出獲得盡可能多的服務，最好服務還是免費的。有部分業主對物業服務費的收取抱著不理解、不支持的態度。從目前來看，三者之間的利益平衡點尚未形成，由此造成物業管理不夠完善、物業公司的角色經常錯位等問題產生。2.社區居委會、業主委員會、物業管理公司三者在運行過程中沖突漸多在居委會到底是“居民自治組織”還是政府的“跑腿”這樣一個雙重身份還沒有搞清楚的時候，業主委員會和物業管理公司這兩大社區管理主體在社區自治工作中發揮越來越多的作用。三者在運行工作過程中工作任務有交叉成分，往往會出現矛盾和沖突越來越多的情形。3.業主委員會運行機制不健全，業主對其信任度并不高很多小區業主委員會成立之路漫長，且成立后運行起來也是困難重重。一方面，業主委員會因不具備獨立的法人資格，不能在業主利益受損時及時履行職責，為業主解決難題；另一方面，在實際運行過程中，缺乏相應的激勵機制，業主委員會主任、業主代表的工作難以得到認可和激勵，部分業主委員會成員或業主代表因為能力、定位、利益等原因不當行使自己的權利，致使廣大業主并不信任業主委員會的各項工作和處理問題的能力。4.物業公司工作人員能力有限、管理水平低我國真正意義上的物業管理起步比較晚，多種管理業態并存，導致服務水平不到位的現象較為普遍，無法很好地保障業主權益。尤其是有些物業公司在取得物業管理權后，沒有嚴格按照合同履行職責，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準，有的物業公司甚至連基本的清潔、綠化、安保等基礎性工作都無法保質保量地完成，對公共設施的維護不及時，甚至侵占業主的共有產權等。5.住宅小區業主主體意識不強、參與度不高業主作為各項活動的主體，如果沒有他們的廣泛參與，再多的物質資源也只是擺設，更重要的是只有業主自身才更了解自身的需求。但是受很多客觀因素的影響，我國業主之間彼此缺少溝通和了解，存在比較明顯的生疏感。再加上傳統的一些讓居民參與的模式過于單一，無法提高業主的認同感和歸屬感。6.社區居委會工作者隊伍不夠強大社區工作著普遍存在能力素質不高、專業性不強、工作效率低下等問題。同時，由于社區工作者工資待遇偏低，難以吸引優秀人才，而對于學歷高的年輕大學生，社區工作缺乏良好的職業前景，難以留住人才，導致社區工作者“跳槽”現象嚴重，人員流動頻繁。
二、物業管理問題頻現的成因分析
物業管理陷入困境將會導致整個社區治理的失效，究其根源在于物業利益主體存在缺位的現象。而政府相關部門、業主委員會、物業管理公司三個重要利益主體的缺位是造成社區治理失效的最關鍵原因。1.物業管理工作牽涉方方面面，如果政府行政部門缺乏必要的整合，沒有理順權責關系，造成職責混亂、關系不暢，社區治理的合力就無法形成如在實際生活中，住宅小區出現的私自搭蓋、違規停車、野蠻裝修等侵犯了其他業主的利益，由于相關部門立法和政策還不完備，再加上政府行政部門缺乏應有的服務意識，沒有進行有效治理，導致在物業管理領域中出現了權利真空，沒有真正做到履行職責。2.業主委員會監督缺位業主委員會屬于自治組織，其在行使其權利的過程中困難重重，原因有三：第一，業主委員會不具備獨立法人資格，訴訟主體為明確、無法維權。第二，運行機制上，業主委員會往往是決策和執行共存，缺乏執行透明度與有效的監督，存在不公平的現象；第三，對共有產權不關心，當共有產權受到損害時，業主委員會沒有及時進行干預。3.物業管理公司管理能力跟不上行業發展需求物業管理是一項專業化很強的管理工作。由于我國物業管理專業教育起步晚，行業管理標準和從業人員行為規范也沒有得到建立，在職物業管理人員的培訓不足，各種培訓流于形式。再加上很多人受傳統觀念誤區影響，認為物業管理公司的工作是屬于勞動密集型的，不需要太高的素養。從而阻礙了物業管理行業的發展。
三、多元利益平衡下住宅小區物業管理路徑選擇
要建立和健全多元利益主體共同參與的物業管理體系，實現各方利益均衡，探索合適的物業管理路徑。1.應該從分發揮政府的主導作用，實現其職能歸位政府只需要做好宏觀調控的“掌舵”工作，充分發揮其主導作用，大力培育、扶持其他治理主體的成長發育。對涉及行政執法、行政管理的工作由政府相關單位全面負起責任來，尤其是要將延伸至社區的行政類事項清理歸還給政府。弱化政府對社區的直接干預，推進“政社分離”，將公共服務類事務歸還社區，將現在由政府行政機構承擔的技術性、服務性、事務性工作通過外包形式，交由市場或者社會組織承擔。發揮政府主導作用，提高政府辦事效率。2.建立現代物業管理公司的經營機制首先，物業管理公司要提高自身整體素質和形象，有明確的管理思路、強烈的市場意識，牢固樹立對位服務思想，力爭服務質量上水平、提層次；其次，企業應有較強的成本概念，完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的方式進行；第三，物業公司應該進一步探索和建立靈活的工作機制，遵循市場法則，運用市場經濟規律，形成有利于自身發展的競爭機制。3.健全業主委員會的運作機制縱觀各小區業主委員會成立情況，從業主委員會選舉開始，就存在一些弊病和漏洞。因此，必須要健全業主委員會的選舉機制。在加深業主之間的交流溝通的前提下，在自愿民主的基礎上，各業主根據個人意愿行使選擇權。當然，真正做到這一點，必須有相應的上級主管部門進行監督才行。另外，還需要明晰業主委員會的職責和權利。業主委員會的工作與業主的利益不可分，要充分運用法律給予的權利，保障業主的利益。完善業主委員會的議事章程。定期召開有意義的會議，討論并解決符合大多數業主意愿的實務決定。4.提高小區業主的社區參與度大力發展社區各項活動，充分利用現有資源，從業主的實際需求出發，注重社區文化的多樣性和特色性，從而充分調動社區參與熱情。充分糅合社區、社會組織、社會工作者之間的互動交流，大力開發社區信息智能終端系統，構建暢通民情的數字化平臺，從業主最關心、最直接、最現實的利益問題入手，引導居民參與社區管理。逐步健全和落實民主選舉、民主決策、民主管理和民主監督制度，不斷培育居民的家園意識，提高社區歸屬感和參與意識，從而真正形成社區治理的公眾參與，提高整體物業管理效率。
參考文獻：
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第6篇：城市社區物業管理范文
一、宜居社區物業管理
隨著人民生活水平日益提高及房地產市場的異軍突起，人們在購買住房時，已不只單純關注房子的寬敞度，交通便利等這些表面現象，而更加關注小區的軟環境，即社區服務及物業管理等宜居環境方面的內容。自從2005年中國引用了宜居城市概念后，住宅小區中的宜居觀念便風生水起。什么是宜居社區，至今還沒有一個統一規范的定義。有專家借鑒宜居城市的定義對宜居社區應具備怎樣的條件給出以下陳述：根據小區的質量表述，展示居民在小區生活軟環境方面產生的切身體會，如：舒適、健康、安全、環保、人文等，同時涵蓋居民生活的方方面面。宜居小區要以人為本，良好的居住環境是每個人生活的基本條件和事業發展的基礎。宜居應當將社會需求當作主要目的，特別關注分析“生老病死”“衣食住行”等不同角度因素，同時考慮住房品質、公共設施等硬環境和家庭氛圍、鄰里質量、人際關系等軟環境的建設［1］。創造適宜居住的、和諧的、現代化社區需要公眾的參與、物質上的保證及政府的支持。
二、案例選取原則
1．開發商自組物業的典型代表
沈陽市鐵西區金地名京小區開發商自組物業指的是開發商、業主將自有的物業不是委托給專業的物業管理企業管理，而是由自己單位內部設立物業控制機構進行控制。房地產公司領導的物業管理公司和外聘的物業管理公司相比，具備非常明顯的優勢，即企業內部的物業管理公司通常和房地產公司項目實施能夠保持一致，能夠有效避免市場競爭。
2．“三位一體”管理的典型代表
沈陽市鐵西區新湖社區“三位一體”是指在實行物業管理并已成立業主大會的住宅小區，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業三方在平等合作的基礎上，建立起物業管理小區聯合工作組，通過建立相關制度，明確職責，發揮強項，密切配合，形成合力，全力打造和諧、模范小區［2］。社區居委會，業主委員會，物業服務企業密切合作，履行各自的職責，建立和諧、穩定適宜居住的社區是三者共同的利益所在。
三、案例分析
1．金地物業小區物業管理特點
作為中國物業管理行業知名品牌，金地物業提出一系列特色服務模式，即：“7×24×365無間斷服務”“常規服務﹢個性化菜單服務”“量身定做”等，打造差異化優勢，充分發揮金地品牌優勢，同時引領行業的發展。沈陽市鐵西區金地小區物業為營造宜居社區，努力打造六大品牌特色服務，即安全服務、環境服務、客戶溝通與服務、工程服務、社區文化、服務創新與增值服務。（1）安全服務。全面使用數字安全管理系統，數據庫通過采集重要節點，沉淀多種定量指標來管理住宅小區的安全。在日常管理中，值班安全管理人員通過數據比較和比對，在管理上可以及時發現問題，并通過系統方便快捷地修正問題，克服了值班人員僅憑直覺發現安全隱患的弊端。（2）環境服務。細致入微的服務基于客戶體驗，從細節抓起，創建宜居環境精品。金地物業用心選擇每一組清潔用品，根據小區住戶出入時間合理安排清潔、打掃時間，精心設計每一次清潔計劃，這樣既能保證干凈整潔的居住環境，同時也把給住戶帶來的干擾降到了最低點。從四個層次對社區綠化進行精雕細琢。社區四季如春，鳥語花香，地面潔凈，器材設施整潔，排水設施通暢。一進入金地名京小區，便讓人感到身心快樂、放松。（3）客戶溝通與服務。率先提出“以業主為中心”的服務理念，強調客服中心的運作。根據業主的不同需求提供有針對性的個性化服務，讓業主倍感尊貴、優越。物業用換位思考的方式，提前預估業主可能的需求，以超前的工作和細致的服務，不時給業主帶來服務驚喜。物業員工每一個溫暖的眼神，每一句貼心的問候中吐露出物業企業的經營理念———“優質的服務，真心的關愛”。（4）工程服務。金地名京小區把專業科學的養護與節能技術相結合用以延長設施和設備的使用壽命；物業維修人員以熱情周到的入戶服務，專業、規范的操作技能，為廣大業主排憂解難。從報修到維修人員入戶，用時短、效率高，為廣大業主解決了后顧之憂。（5）社區文化。金地小區物業品牌管理的重要“軟件”是社區文化。金地物業尊重業主的興趣、愛好和個性，通過豐富多彩的社區文化活動，著力打造和諧及充滿社區個性魅力的文化氛圍。金地名京小區文化節已成為廣受業主喜愛的特色節日。和諧的社區文化，猶如一座連通心與心的橋梁。家不再只是簡單的居所，業主可以廣交朋友，尋覓知己，在形形的社區“圈子”中，找到屬于自己的那一片天地［3］。（6）服務創新與增值服務。創新是金地人的招牌。通過創新，為業主提供滿意的服務和最好的居住環境。金地物業每年都在員工中開展創新項目大賽，從是否能加速服務流程、提升“以人為本”的服務品質、是否能大幅降低運營成本、能耗等方面進行評比、總結，大力推廣優秀創新項目，尋求持續性自我超越。增值服務，是金地物業打造的創新項目之一，它是指業主與物業管理服務合同約定范圍以外，從業戶實際需求出發，開發新的、增值服務項目，為業戶生活提供更多便捷，努力做到業主的要求“有求必應”。實現業主對物業依賴，從而做到物業的保值、增值。
2．新湖社區“三位一體”管理特點
沈陽市鐵西區新湖社區為了給廣大業主創造宜居環境，采取“三位一體”的管理模式。即居委會、社區、物業管理公司共同管理的運作模式。在日常管理中確保管理活動正常開展，最大限度地保證社區居委會、物業企業與業主委員會三者的和諧關系是社區工作的重中之重。（1）明確職責分工。分清社區居委會與物業企業自身各自權責，通過相關規章制度約束其活動，合理避免雙方產生沖突。社區居委會的職責是在社區開展宣傳教育管理，社會保障、計劃生育、戶籍管理、調解民事糾紛、擁軍優屬、扶貧等，對現有資源進行服務工作部署，推動社區公共利益，協調各項活動順利進行。物業企業工作是根據《企業法》及《物業管理條例》相關要求，清楚區分物業管理企業和社區居委會間的關系。物業企業在住宅小區的領導之下，根據業主委員會意見開展服務工作，主要承擔社區的“保潔、保安、保綠、保養”，同時根據小區業主要求開展相應的有償服務。物業管理以各種基礎設施為基礎，處于政府相關機構、街道及社區居委會的領導之下。業主委員會工作是結合《物業管理條例》制定的職能，在街道辦事處、社區居委會領導下，組成小區業主委員會。業主委員會應當切實貫徹落實《物業管理條例》要求的相關職能，對物業企業日常工作進行調整，根據相關規章制度及物業管理合同監督物業公司開展相應的工作。（2）加強“以人為本”的理念，加大溝通協調力度。①為住宅區提供相應的服務，處理就業難等問題。在處理社區問題時通過業主委員會進行領導，征集至少三分之二以上業主的意見，得到其中半數以上業主的同意之后，通過物業企業進行管理協調。②按照社區居委會、業主委員會、物業服務企業各自職能及社區自身特征，制訂“三位一體”管理經營服務細則，保證其自身權責能夠貫徹落實，給新湖社區未來的發展奠定堅實的基礎。③為了能夠和改革開放標準保持一致，社區把政府職能集中于社會管理及公共服務層面，將社會能夠自主控制的職能集中于社會中介組織，將業主能夠自主解決的問題通過業主委員會自行解決。④居委會和物業管理企業保持良好的溝通，借助各種不同的途徑推動信息順暢交流；創辦各種各樣的社區文化活動，使社區群眾真正投入到社區工作中。（3）把住規劃龍頭。新湖開發早在規劃初期便為社區物業管理和社區居委會準備了辦公用房、會議室等辦公用地，并承諾社區建完后無償提供老人活動室等建筑設施，同時統一確定產權，給業主未來的生活營造良好的外部氛圍。社區居委會真正融入開發商整體設計、建筑過程中，有效避免了規劃配套項目“紙上談兵”，見圖不見物的情況［4］。（4）加強業務培訓。①放眼未來，聘請專業人員參與社區管理工作，對所有社區居委會成員及物業管理企業工作人員開展相應的工作培訓，真正實現社區委員會和物業管理企業人人明確自身職責，相互監督，相互促進。②特別關注社區居委會和物業管理企業工作人員自身職業道德建設，樹立以業主為友的思想，樹立優秀的職業道德習慣，落實服務行業以“服務于人”為本的觀念，培養良好的職業思想，突出的職業情操。③強化社區居委會及物業管理公司從業人員的服務意識，樹立“以人為本，服務至上”的理念，明確建立宜居、和諧的社區是其義不容辭的責任，時刻牢記為業主提供全方位、多層次、優質和高效的服務宗旨。2005年1月，《北京城市總體規劃》首次提出建設宜居城市，后來逐漸有學者提出建設宜居社區、宜居小區，體現了人們對居住環境的高品質要求及對美好生活的向往。宜居理念下，社區物業管理關系到社區千家萬戶的生活質量和幸福，是體現宜居城市、宜居社區的一個重要方面。隨著房地產建設、開發規模和品質不斷提高，物業管理扮演越來越重要的角色，成為真正的日不落產業。社區物業管理服務從最初單純的保安、保潔擴展到了園區綠化、公共設施維修養護、小區公共安全、公共秩序維護等，市場日趨規范。隨著2007年《物業管理條例》的修訂及頒布實施，物業企業持證經營、亮證收費制度得到普及，社區物業管理企業服務品質提升，促進了整體物業服務行業水平的迅速提升。社區物業管理在建設和諧平安社區、宜居小區等社會事務中發揮著越來越不可替代的作用。
第7篇：城市社區物業管理范文
Abstract： The 12th five-year plan put forward the goal in constructing an international metropolis of Xi'an. To achieve this goal， we must seek an important carrier as the backing and plan a practical way of implementation， namely， the urban community construction of Xi'an. The goal of construction and perfection of community construction in Xi'an can be located as international community.
關鍵詞： 西安城市；社區建設；特色定位；國際化社區
Key words： city of Xi'an；community construction；feature orientation；international community
中圖分類號：[F299.22] 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）28-0158-02
0 引言
西安市十二五規劃提出了建設西安國際化大都市的目標，為實現這一目標，必須尋求一個重要載體為依托和規劃出具體實現途徑，西安城市社區建設就是一個重要載體和具體實現途徑。本文試圖對西安城市社區國際化做SWOT分析。
1 西安城市社區建設與管理提升的優勢（S：強項、
優勢）
1.1 無與倫比的國際形象基礎優勢。西安居中國古都之首，知名度舉世無雙，為建設國際化社區奠定了形象基礎。西安是陜西省的省會，為建設國際化社區奠定了綜合經濟基礎。西安還是中國七大區域中心城市之一，亞洲知識技術創新中心，新歐亞大陸橋中國段和黃河流域最大的中心城市，中國大飛機的制造基地，中國中西部地區最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地。西安也是中國的航空航天城，被稱為中國的西雅圖。西安也是2011世界園藝博覽會舉辦地。
1.2 令人刮目的服務平臺成效優勢。西安城市社區建設已取得了矚目的成效。①社區體制改革已經完成，社區建設初具規模。②社區組織機構基本健全。③社區居民對社區有了一定的認知。④社區服務功能基本完備。
1.3 旺盛的人氣參與優勢。社區發展的關鍵在于社區自治，自治的的基礎是社區居民的積極參與。盡管目前沒有參加過社區活動的占到了調查總人數的64.4%，參加過社區活動的占到33.3%，說不清楚的占2.3%。但有兩項調查足以說明社區居民具有參與社區活動的積極性：①在“你是否愿意參加社區組織的活動”調查中，愿意參加社區活動的人數占60%，視情況而定的人數22.2%，兩項共計82.2%；②在“如果你有某方面的特長，社區組織該項目的比賽，你是否愿意參加”的調查中，愿意參加的占71.1%，視情況而定的占15.6%，兩項共計86.7%，不愿意參加的僅占調查人數的13.3%。
2 西安城市社區建設與管理提升的劣勢（W：弱項，劣勢）
2.1 居民對社區的依賴度不高。①日常生活中居民和社區打交道的比例過低。我們在調查問卷中關于“在你的日常生活中，與你打交道最多的是”的答案統計，其中“社區”只占到33.3%，“業主委員會”占6.7%，“物業公司”占71.5%，“社區中介組織”為0；②居民對社區的依賴度不高。另一調查題目“當你在生活中遇到困難時，首先想到的是求助于”的答案統計中，“社區”只占到17.3%，“業主委員會”占4.4%，“物業公司”占46.7%，“親戚”占35.6%。
2.2 社區管理者結構不甚合理。盡管西安城市社區機構比較健全，但在調查中發現，大多組織結構不甚合理。組織結構既有崗位設置問題，也有人員構成問題。在調查中，對“你認為社區組織建設中存在哪些問題”，其中備選答案有五項：（A）組織不健全，占22%，（B）組織形同虛設，占17.8%，（C）組織沒有充分發揮作用，占33.3%，（D）組織人員結構不合理，占35.6%，（E）組織人員服務意識差，占33.5%。
盡管因非常喜歡而選擇社區工作的比例最高，占35.6%，
但竟有64.4%的社區工作者是因其他原因而選擇社區工作的，這對于社區建設與管理的完善提升不能不說是一種挑戰。
2.3 社區居民的人文綜合素質有待提高。在我們對社區的調查中，其中有兩項對社區的評價內容，一是“你對社區服務的基本評價是”，答案統計結果為：（A）非常好，占2.2%，（B）比較滿意，占44.4%，（C）一般滿意，占33.3%，（D）比較差，占20%，（E）很差為0；二是“你對你們社區環境的基本評價是”，答案統計結果為：（A）非常好，占8.9%，（B）比較滿意，占53.3%，（C）一般滿意，占22.2%，（D）比較差，占15.6%（E）很差為0；從中可看出，居民對無論是從服務上，還是社區環境上，從總體上均是比較滿意的。但當問到“你認為社區環境方面存在的問題是”這一問題時，有35.6%的人認為是“噪音污染嚴重”，42.7%的人認為是“人文素質差”。說明社區居民對社區的人文綜合素質還是有自己的保留看法的。
3 西安城市社區建設與管理提升的機會（O：機會，
機遇）
①西安被定位為國際化大都市，為西安建設國際化社區奠定了形象基礎。2009年國家頒布的《關中-天水經濟區發展規劃》中，西安被列為繼北京、上海之后的我國第三“國際化大都市”，這對西安國際化社區建設無論在思想上還是在行動上無疑都起到巨大的推動作用。②西安城市社區建設受到政府高度重視。例如在社區硬件建設上，政府不只是簡單的分配任務，而是落實到政府相關部門一抓到底。③有可以學習和參考的先進經驗。在國際上有紐約、倫敦、東京等一大批國際化大都市的國際化建設模式可以參考。在國內有北京上海等國際化大都市在建設國際化社區建設中的一些經驗可以學習。④打造國際化社區已成為開發商追求的目標。開發商在規劃新項目之前，不僅要考慮到建筑本身的實用性與美感，更要與國際接軌，達到國際化的標準，作為城市的名片向世界展示。打造一個與國際接軌的高起點、高品質、科技含量高的建筑項目，已是開發商的基本市場定位，西安已存在直接以國際化社區命名的“西安中海國際社區”。⑤西安城市物業管理的成熟成為社區安全和低碳的有力保障。“先進的物業管理，優良的綠化環境，齊全的生活設施，便捷的交通出行，使國際化社區成為您的理想選擇”也是開發商的一大賣點。
4 西安城市社區建設與管理提升的威脅（T：威脅）
4.1 社區建設與管理財政投入不足。①“板塊型社區”基礎設施相對落后，社區用房及場地面積嚴重不足，致使有些基本的社區些活動難以開展；②社區工作站、居委會專職人員的待遇不高，難以吸引和留住較高素質人才。③社區工作經費短缺。嚴重制約了社區文體活動的開展。
4.2 認識上的誤區造成社區壓力很大。一些領導干部及市民對社區建設的認識水平仍處于初級或者模糊階段。在政府方面，有的部門領導對社區工作重要性的理解扔存在片面性；在居民方面，由于社區建設和社區管理仍是一個新事物，社區居民并不能真正了解社區的功能。
5 結論
回顧社區發展歷史及考察其他城市社區建設經驗，結合西安建設國際化大都市的實際，我們認為，西安城市社區建設和完善的提升目標，可以定位為國際化社區。但要真正把握國際化社區的內涵并使其具有操作意義，還有必要進一步探討構成國際化社區的基本元素。①國際形象。②社區和諧。③注重人文關懷。④國際化社區服務。⑤交通及財產安全。⑥低碳引領社區。一是消耗的地球資源最少，二是在日常生活中消耗能源最少，三是排污最少。真正要使社區建設與管理不斷得到完善提升，還應建立更多的滿意度考核指標，通過各社區滿意度評價，使社區之間相互學習，共同提高，最終達到西安市社區建設與管理的全面提升。
參考文獻：
[1]張靜.加強城鄉社區建設對策研究[R].2006哲學社會科學基金課題研究報告.
第8篇：城市社區物業管理范文
——在“雙創“動員暨社區管理工作大會上的發言
各位領導、同志們：
今天，縣委、縣政府在這里舉行創建全國衛生城市、文明城市動員暨社區管理工作大會，這是一次非常重要而及時的會議。創建全國衛生城市和文明城市，是進一步加強我縣精神文明建設，塑造城市形象，提高城市品位和市民思想道德素質的重大舉措，更是我縣融入“長三角”，接軌大上海，增強城市綜合競爭力的迫切要求。我們建設局作為城市規劃、建設、管理的職能部門，在“雙創”工作中負有義不容辭的責任。會后，我們將認真貫徹縣委、縣政府主要領導在這次會議上的重要講話精神，按照這次會議的部署，結合我們建設系統實際，認真抓好落實，著重抓好以下四方面工作：
一、 統一思想認識，增強創建責任意識
最近，縣委、縣政府提出要把XX城市建設成為充分體現地方產業優勢的輕紡XX之城、充分展示江南水鄉特色的水上XX之城、充分擁有優美生態環境的XX之城、充分洋溢歷史文化精粹的XX之城，創建全國衛生城市與全國文明城市，不僅是建設XX中心、打造XXX名城的題中之義，更是實現縣委提出的“保強爭優、統籌發展”目標的有力舉措。因此，我們將根據縣委縣政府對創建工作提出的總體要求，在局系統進行思想發動，統一思想，明確任務，進一步增強創建工作的自覺性和緊迫感。把創建工作列入局系統各單位重要工作日程，采取針對性措施，全面落實創建工作責任制，層層簽訂責任書，層層分解目標任務，把創建工作的各項任務真正落到實處。
二、 強化規劃剛性，突出體現城市個性
搞好城市規劃，塑造特色鮮明的城市形象，是“雙創”工作的先導和依據。在創建全國衛生城市和文明城市中，我們將著重突出城市規劃三個環節，一是調整完善規劃工作思路，重視城市個性特色。按照XX中心和XX名城定位，立足山水風光、輕紡特色，充實和豐富城市文化內涵，做好“紡織、山、水”文章，形成城市鮮明個性。二是抓好各項城市功能性規劃的編制完善。今年重點完成大小坂湖城市休閑區塊規劃、瓜渚湖綜合開發詳細規劃、柯北分區規劃、縣域居住點規劃、縣城市政設施規劃、縣城綠地系統規劃等八項規劃的編制工作。三是加強規劃管理，實施規劃聯席會議制度，體現規劃剛性。
三、加大建設力度，全面提升城市形象
今年縣委縣政府已經明確提出“城建形象年”主題，并確定實施“百億城鄉統籌雙十工程”，確保全面完成城市市政和基礎設施建設投入超百億元。我局將高標準高質量完成總投資為19.5億元的群賢西路、青峰路等10條城市道路和9條地塊支路建設工程、城區生活污水泵站干管鋪裝等市政工程、群賢路綜合改造等景觀工程、古運河二期整治工程和拆遷安置房建設工程，并完成笛揚路商業步行街改造、“三館一廣場”建設、內環河整治工程，全面提升城市框架、城市功能、城市景觀、城市社區形象。
四、創新城管體制，優化城市人居環境
從一定意義上說，城市管理比城市建設更重要。要創建全國衛生城市、文明城市，加大城市管理力度，提高城市管理水平是當務之急。我們將以創“優美環境、優良秩序、優質服務、優化管理”“四優”活動為重點，進一步加大文明執法、依法管理的力度，努力實現“整潔、優美、文明、有序”的城市人居環境。一是進行城管體制改革，對城管隊伍進行公開招考、雙向選擇、末位淘汰，充實城管力量，提高隊伍素質。二是以提升人居品位為出發點，完成投資1100萬元的湖東路綜合改造、3000萬元的城區道路維修、650萬元的5只垃圾中轉站建造、 231萬元的社區路燈、樓道燈改造，557萬元的垃圾填埋場改造。三是注重挖掘文化內涵，對城區河道、道路、橋梁、小區進行重新命名，增強城市文化底蘊。四是加大城區交通秩序整治，合理設置城區停車點，完善標志、標線，規范車輛停放秩序，嚴禁各種貨運車入城，取締占道經營和馬路市場，保證道路暢通。五是做深“亮化”文章，對城區高層建筑夜景燈光實施統一設計，同時改造城區大型戶外廣告燈光，全面提高“亮化”水平。六是抓好環境綠化凈化工程，要力爭在拆遷城區房屋建筑面積70萬平方米的基礎上，建設“城市森林“，新增城區公共綠地70萬平方米以上。同時環衛作業采用機械化操作，加大道路灑水、沖洗頻率；改革垃圾袋裝方式，減少二次污染比率。七是加強小區物業管理。大力宣傳《紹興縣物業管理實施辦法》，規范物業管理市場，積極配合社區搞好住宅小區物業管理工作，提高小區物業管理質量。
第9篇：城市社區物業管理范文
>> 我國社區服務體系中存在的問題及對策 分級照護醫養結合社區服務養老服務體系的研究及建設 我國社區體育公共服務體系的建設與完善 我國城市社區體育文化公共服務體系建設的發展機遇探析 淺析我國社區衛生服務體系的發展問題及對策 城市能源工業社區服務體系建設 創新社區服務體系建設 我國社區服務建設現狀及舉措 完善社區服務體系，促進社區服務發展的探討 推進油田礦區家庭化養老社區服務體系建設的探索和實踐 新型農村社區服務體系建設的研究 關于油田社區服務體系建設的認識與思考 我國農村服務體系建設的內容及存在的問題分析 我國社區服務存在的問題及對策 破解物業管理難題 延伸社區服務體系 論我國居家社區養老服務體系的構建 我國城市社區居家養老服務體系的構建 完善我國社區衛生服務體系的對策研究 建立我國城市社區運動醫學健康服務體系的構想 新常態下完善我國農村社區公共服務體系的路徑選擇 常見問題解答 當前所在位置：l.
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