經濟適用房稅收政策精選(九篇)
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第1篇：經濟適用房稅收政策范文
關鍵詞：經濟適用房制度；住房保障體系；完善措施
1.我國推行經濟適用房制度的目的
經濟適用房的概念是2000年12月國家建設部公布的《經濟適用住房價格管理辦法》界定的："納入政府經濟適用住房建設計劃， 建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。經濟適用房要體現經濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活要求。"推行經濟適用房制度有以下幾個重要原因：首先，經濟適用房制度的建立的直接原因，是為了縮小住房資源在社會成員之間分配的貧富差距，維護了利益均衡有利于構建社會主義和諧社會。其次，經濟適用房體現了以人為本的原則思想。以人為本意味著共同富裕、社會公正、平等民主、尊重人權，政府最重要的是要了解和明確人的現實需要而且要適當限度地滿足這種需要。因而，經濟適用房制度在充分尊重人的基本居住權利基礎上，保障每一個人都能享有適當的住房。最后，經濟適用房制度是統籌發展的需求體現。經濟適用房制度是政府主導下的國民收入與住房資源的再分配，建立各方利益的協調機制，整合各類資源并集約利用，以住房脫貧帶動城市脫貧，增進社會總福利。
2.我國經濟適用房制度的發展現狀及存在的問題
經濟適用房建設是一項安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，經濟適用住房共解決了大概30萬居民的住房困難，提高了城鎮人口的居住條件。十多年來的發展，經濟適用房制度緩解了城鎮的居民的住房壓力，并在改變人們居住觀念、帶動房地產健康發展、推動城市住房制度改革、保持社會穩定、構建和諧社會等方面發揮著重要作用。。完善了我國城鎮社會保障體系；同時，由于經濟適用住房所占的市場份額不斷擴大，不斷帶動住宅市場向健康的方向發展。但是在實施過程中仍然存在一些問題：
2.1保障對象界定不清
按照經濟適用房相關資料的規定，購買經濟適用房的條件之一就是這個家庭必須是屬于中低收入的等級的。但是關于中低收入家庭的標準，中央政府在政策上沒有給出肯定的規定，大部分地方也沒有及時出臺關于劃定中低收入家庭標準的辦法，即使有的地方頒布了，但是缺乏準確性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日開始實施購買經濟適用房的家庭收入審核制度，中低收入家庭收入界限為年收入在6萬元以下。但據有關資料顯示，北京市將有近80%的市民符合該標準而被納入經濟適用住房政策范圍，可見這個標準很不具有可操作性和準確性。有些地方政府在制定經濟適用房政策時，沒有嚴格按照國家要求及經濟適用房的保障功能將其供應給最需要的中低收入者及困難戶。甚至有些地方以集資建房、合作建房的名義將經濟適用房分配給單位職工等。正是由于經濟適用住房政策保障對象的界定不清，導致部分經濟適用房出現銷售上的失控。
2.2轉讓制度不健全
經濟適用房是土地出讓金、小區基礎設施建設和行政事業性費用完全由政府投入建設的保障性住房，就是說建設住房的費用全部由政府出資。轉讓經濟適用房需要補交綜合價款包括了土地出讓金，但是長時間來看，交納了土地出讓金的經濟適用房，在土地出讓期滿后怎么樣繼續補交土地出讓金就產生了一個大問題。經濟適用房的土地出讓金是跟著每一套房屋隨賣隨交，隨時批準土地使用年限。各套房屋土地使用年限的計算起點不一致。假如土地使用年限均為法定最高出讓年限70年，就會使各套房屋土地使用年限的終點也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性質可能一直都沒有改變（沒有轉讓），還是劃撥用地。隨著轉讓過的各套房屋土地使用年限的陸續到期，土地出讓金的補交就很可能出現混亂。
2.3售后交易缺乏嚴格規范和管理
目前，許多地方政府對經濟適用房的售后監管都缺乏力度，這一問題涉及到許多方面，比如說允許銷售的年限，出售方應繳土地收益金，購入方應繳房地產稅等。盡管很多城市都明令禁止經濟適用房不到一定年限不準出售出租，但是現在很多經適房所有者都為了通過經適房獲得額外收益，全然不顧法律制度的規定，在不允許的期限內就將自己的經濟適用房上市出租出售。另外，現在有些地方政府規定的收益補交額偏低，與經濟適用房出售所獲收益差距較大，這也是吸引投機倒把行為的誘餌。
3.完善我國經濟適用房制度的對策
針對我國經濟適用房制度中存在的問題，筆者認為，政府應該以人民利益為出發點，以保障居民住房需求為目的，落實責任，采取以下措施來完善我國經濟適用房制度。
3.1建立和健全個人信用體系
我國經濟適用房制度的運行過程中，在目前社會經濟狀況下，經常會出現的比較棘手的問題就是，經濟適用房的購買對象審核問題。對購買對象的資格審核，信息的準確性很難把握，僅僅憑工資單是很難評定個人收入信息的，無法統計出購買對象的實際收入情況，就不能準確辨認經濟適用房購買對象的個人信用是否合理，經濟適用房能否突出經濟性。可以借鑒國外的運行模式，建立個人信用體系，把個人的完整稅收情況作為信用的憑證，當然金融、財政稅收政策和工資的制度改革等配套輔助措施也要同時進行改革。另外，對個人所得稅征收嚴格把關，有關部門定期查核個人及家庭的財產申報情況。完稅證明在西方發達國家是具有很強的權威性，是對個人信用的重要憑證，在我國雖然不很明顯，我們可以從發放個人所得稅完稅證明開始，逐步建立我國的個人信用體系，為經濟適用住房購買對象的條件審核提供可靠信息。
3.2加強我國經濟適用房的法制建設
經濟適用房政策本身就是一種自上而下顯著實施的保障性住房制度，它的片面強制性要有法律或是規章制度作保證，制度的實行與創新都離不開法律支持。我國經濟適用房制度政策覆蓋面比較低，發展還處于起步慢、發展緩的階段，保障立法也相對落后。憲法和相關法律并沒有把我國中低收入家庭列入地方住房保障的范圍以內，經濟適用房政策自然也就很難獲取地方政府高度重視，全社會對其的認知也不那么普遍，嚴重影響到經濟適用房在地方建設的財政預算情況和實際應用中工作效果實施。同時，經濟適用房的轉讓政策也存在漏洞。政府應當制定法規制度，把經濟適用房制度與法律、法規之間的關系理清，加快將經濟適用房政策納入我國法律體系，并進行休整，為社會中中低收入或是弱勢群體實現住房保障進行宣傳引起關注，為城市消除貧困工作提供法律依據。
3.3完善經濟適用房退出機制
作為政府福利資源的經濟適用房，被保障對象是應當經過條件審核的，所以為了合理有效的利用保障資源，避免資源浪費建立合理的經濟適用房退出機制是非常必要的。在建立經濟適用房退出機制時，應該注意的幾點：對經濟適用房的購房對象進行動態監督管理，根據年齡不同確定不同的核查時間，保證被保障對象的信息全面，是退出機制建立實施的關鍵。在核查保障對象的情況時，如果發現被保障對象己經不再符合保障條件，就應及時退還其保障福利住房。相關部門根據保障購房對象年齡確定核查時間并分年齡段實施核查，根據核查結果，核定被保障對象是否還符合保障條件，適時要求退出。
參考文獻：
[1]田原，林玳玳，彭兆祺. 經濟適用房制度的理論依據及完善途徑[J].中國物價，2005（6）.
[2]謝峰，向運華.我國經濟適用房的公共性研究[J].勞動保障世界，2010（08）.
第2篇：經濟適用房稅收政策范文
關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
摘要:文章認為房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,物業稅是維護房地產業健康發展的長效制度,必須下決心認真研究開征或者著手改革現行房地產稅制和土地出讓金制度。
關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
第3篇：經濟適用房稅收政策范文
關鍵詞：房地產市場；宏觀調控；財政政策；貨幣政策
2011年，中國房地產開發投資完成額達61739.78億元，同比增長27.9%，呈現穩定增長的態勢，但其中存在的問題也逐步顯現。在房地產市場中，市場機制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無法保證邊際社會收益和邊際社會成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調控來彌補市場失靈。政府宏觀調控的目標是房價相對穩定、供求基本平衡和實現房地產業與國民經濟的協調發展。
一、我國房地產市場的宏觀調控分析
（一）財政政策
財政政策主要通過兩個途徑來影響房地產價格。
第一，稅收途徑。稅收手段是財政政策的主要手段，也是國家利用積極的財政政策來調節現階段房地產市場的主要手段。在我國房地產投資過熱，房地產市場健康發展面臨嚴峻考驗的情況下，房地產稅收不僅是保證房地產業成為國家財政收入來源的重要工具，也是國家調控房地產市場經濟活動的杠桿。但從國統局的近年來房地產銷售價格指數來看，稅收政策在現實中對于遏制房地產價格持續上漲并沒有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產稅收占開發成本比例相對較小，對于房地產的高利潤空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產生短期化思想，背離中央政府宏觀調控的初衷；稅收不論在調節總量還是在調節結構上都存在一定的時滯，造成調節效果不顯著。
第二，政府轉移支付。政府轉移支付水平的高低會對居民的生活水平產生較大的影響。從整體上來說，國家和地方政府加大力度提供保障性住房，對于改善住房結構、有效遏制房地產價格過快增長有非常重要的作用。從目前來看，保障性住房政策對房地產格局的影響主要表現在：影響房地產供求關系、拉低房地產價格和影響房價上漲預期等方面。
（二）貨幣政策
作為國民經濟重要支柱產業的房地產業是貨幣政策調整的重點。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對房地產市場的影響主要通過以下三大途徑。
第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進而改變消費者的購房成本。由于房地產價格富有彈性，購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場，從而達到調節房地產的需求，直接影響房價。第二，信貸途徑。中央銀行可以運用公開市場操作、調節再貼現率和法定存款準備金等工具來改變貨幣供應量，從而影響信貸機構的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會對利率產生影響，從而增加或減少房地產需求，引致其價格的相應變化。第三，資產組合效應途徑。投資者的資產組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產等資產。如果中央銀行采取擴張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應量，那么貨幣資產的收益率下降，投資者會減少資產組合中貨幣資產的比例，而增加非貨幣資產的比例，以形成新的均衡。從而導致非貨幣資產的需求增加、價格上升，房地產商品作為非貨幣資產就會受到影響。
二、調控效果及局限性分析
總體來看，2003年以后的房地產宏觀調控效果不是很理想，特別是對房價漲速過快及市場秩序的調控和治理與調控預期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調控積累基礎上，為加強住房保障體系建設和改善住房結構的調控思路，目前已經顯現出一些效果，部分地區部分城市的房價有所回落，但仍不明顯。總體上房價過高、部分城市的房價不斷出現漲速過快以及市場有序化程度較低等問題依然沒有得到解決。調控的局限性主要表現為：
第一，地方政府過度依賴土地財政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產價格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對住房市場進行干預，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問題。雖然1998年國務院下發的23號文件確定了要建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，但2003年國務院下發的18號文件，將原來23號文件中有關“經濟適用房是住房供應的主體”改為“經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房”，弱化了經濟適用房在住房供應體系的地位。同時又沒有及時建立其他有效地住房保障措施，這也是調控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調控政策在地方得不到很好落實。地方貫徹房地產宏觀調控政策不積極的現象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對房地產市場調控的時滯，使宏觀調控的效果大大減弱。
三、對我國房地產市場宏觀調控的思考
首先，要重視住房保障。許多國家都將建立住房保障體系作為房地產宏觀調控的一個主要目標。認為這樣做既有助于解決市場經濟中的公平問題，也能有效改善住房市場的供給和需求結構，從而建立較好的市場基礎。例如美國政府在20世紀30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點轉為補貼私人機構興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補貼。
其次，強化稅收工具在房地產市場中的運用。稅收工具對調節房地產市場供求關系具有非常重要的作用，從我國近年來房地產市場宏觀調控的政策看，稅收政策的運用力度明顯不夠。
第4篇：經濟適用房稅收政策范文
為了加強和規范我省房地產開發企業所得稅征收管理，針對全省地稅大調研發現的房地產開發企業所得稅管理中存在的問題，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其《實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）等法律、法規的規定，結合房地產開發企業的經營特點，現將進一步做好房地產開發企業所得稅管理工作的有關問題明確如下，請認真貫徹執行。
一、房地產開發企業所得稅管理是當前稅收征管工作的一個薄弱環節，也是今后加強稅收征收管理的重點。各級地稅機關要充分認識加強房地產開發企業所得稅征管工作的重要性，將加強房地產開發企業所得稅的管理作為落實企業所得稅科學化、精細化管理要求的具體工作來抓；要從推進依法治稅、自覺維護稅法的嚴肅性和統一性的高度出發，認真執行《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》的有關政策規定，不折不扣地做好房地產開發企業預售收入企業所得稅征收工作，不得隨意變通，少征稅款，確保政策落實到位，努力提高房地產開發企業所得稅征管質量和效率。
二、實施房地產稅收一體化管理，是國家稅務總局倡導的加強房地產稅收管理的重要措施。各級地稅機關要按照國家稅務總局房地產稅收一體化管理的總體要求，緊密結合當地實際，以契稅征管為把手，積極探索將房地產開發企業所得稅納入房地產稅收一體化管理，逐步理順管理機構，合理配置征管資源，切實解決多頭管理造成的信息不暢通、管理不到位、政策掌握不一致的問題，真正從體制、機制上為做好房地產開發企業所得稅管理工作提供保障。
三、加強管戶管理，夯實征管基礎。各級地稅機關要抓住征管軟件全面上線的契機，開展房地產開發企業管戶清查工作，認真做好房地產開發企業開戶、變更、停復業、注銷、外出經營報驗登記管理工作。要根據房地產開發企業的行業特點，推行房地產開發項目所得稅管理制度，逐戶按項目建立房地產開發企業所得稅稅源管理檔案和管理臺賬，按月份及時歸納、整理和分析管戶管理的各類信息，動態跟蹤所得稅繳納情況。在此基礎上，加強征、管、查信息傳遞，嚴格對非正常戶的認定和處理，定期對企業納稅情況進行比對，開展納稅評估，發現異常及時與企業進行納稅約談，對重大偷漏稅問題，要按規定移送有關部門查處。
四、規范票據使用，加強源泉控管。今后，在全省范圍內，所有房地產開發企業在預售房產時必須使用由地稅機關監制的《*省××市地方稅務局統一收款收據》（以下簡稱《統一收款收據》），堅決杜絕房地產開發企業使用自制收據收取預售房款逃避稅收的現象。同時，嚴格不動產銷售發票的管理，納稅人在辦理產權手續時必須憑地稅機關監制的《統一收款收據》換取不動產銷售發票。對違反發票管理辦法的行為，依法加大懲處力度，實現以票管稅，從源頭上遏制房地產開發商隱匿收入，逃避稅收的行為。
五、加大核定征收企業所得稅的力度，堵塞管理漏洞。對不能嚴格按照《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》規定申報繳納企業所得稅的，各地地稅機關應當按規定核定應稅所得率征收企業所得稅。經濟適用房的應稅所得率不得低于3%；非經濟適用房開發項目位于太原市城區和郊區的，應稅所得率不得低于15%；位于其他地級市城區及郊區的，應稅所得率不得低于10%；位于其他地區的，應稅所得率不得低于7%。經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）的有關規定,必須出具有關部門的批準文件及其他相關證明材料。
六、各級地稅機關要主動爭取工商、建設、國土資源、發展改革、規劃、房管等有關部門配合，加強部門之間的溝通協作，建立房地產開發企業所得稅源泉控管制度和信息傳遞、反饋機制，實現信息互通共享。實施對房地產開發企業從注冊登記到開發產品的計劃立項、項目實施、預售批準、竣工決算、產權轉移等環節的跟蹤管理，堵塞漏洞，提高稅源監控水平。
第5篇：經濟適用房稅收政策范文
一、構建穩定合理的房價形成機制
住房消費能力取決于消費者對房價(包括購房和租房)的可支付能力，房價越高消費者的可支付能力越低；反之，房價越低則消費者的可支付能力越高。目前，我國中低收入人群住房消費能力偏低，很大程度上是由于近年來房價的過快上漲超出了他們的實際可支付能力。因此，提升中低收入人群住房消費能力，必須加強政府對房地產市場的監管和調控，維護市場秩序，調節供求關系，處罰暴利行為，進而構建起穩定合理的房價形成機制。當然，政府對房地產的監管和調控并不僅限于房價，也包括房屋建設質量以及住房供應結構等，但房價是核心。否則，即使住房建設質量再好，供應結構再合理，房價高得人們買不起，也還是沒能達到監管和調控的目的。
什么樣的價格才算“合理”的房價?從國外經驗看，合理的房價一般應是房屋開發的全部成本加上5-10％的開發利潤。目前，我國房地產開發的利潤大都遠遠超過這個水平，但是開發商的暴利行為并沒有受到處罰。首先是因為房地產的開發成本極不透明，不能界定成本當然也就不能認定開發商存在暴利并對其進行處罰了。因此，政府部門應本著對百姓負責的精神，依法測算并公布開發商的住房建設成本；與此同時，還應公開政府的土地出讓收入、房地產稅費等內容。這樣才能回應社會對房價的關切，才有可能真正揭開房價的成本構成。在房價成本清晰透明的基礎上，應借鑒國外經驗出臺反暴利的相關法規，對那些超出利潤控制標準和獲取暴利的開發商施以應有的處罰。例如，德國法律就規定房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任；如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20％為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為；如果地產商制訂的房價超過50％則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處3年徒刑。
房地產離不開金融，無論開發商建房還是購房者買房都離不開金融支持，所以，金融也就理所當然地成為政府調控房價的主要工具。構建穩定合理的房價形成機制，需要相對穩定的金融政策做支撐。尤其在當前世界經濟動蕩和不確定性增加，國內經濟特別是城鄉居民收入也會進入變化較大和增長預期不確定的時期，保持融資成本的長期穩定和可控，既是穩定房價也是降低房地產金融風險的重要舉措。除了金融手段，近些年來國外政府對房地產市場的調控也開始更多地使用財政手段。特別是通過財政轉移支付，對低收入困難人群實施必要的救濟和保障，同樣是構建穩定合理的房價形成機制不可缺少的條件。
穩定合理的房價形成機制既包括一級市場，也包括二級市場乃至住房租賃市場。特別是二級市場上的房價炒作往往會進一步推動一級市場的房價上漲，并形成一種輪動效應。遏制二級市場上的房價炒作，既可以像一級市場那樣收緊房貸，也可以輔之以稅收政策。譬如德國，不僅對房價、房租超高乃至暴利者施以嚴厲的處罰，同時又利用稅收政策來遏制房地產投機。德國稅法規定，用于出售的房地產首先要繳納1-1.5％的不動產稅，房屋買賣還要再交3.5％的交易稅，而對于自有自住的住宅則不需要繳納不動產稅，只繳納宅基地的土地稅。我國也應當對自住、投資、投機性質的住房需求實行有差別的稅收政策，通過稅收杠桿鼓勵自住性和改善性住房消費，遏制房地產投機炒作。
房價調控的實質是調節地方政府、開發商和購房者之間的利益分配。這其中地方政府既是利益相關者，又是房價調控的主體，因此，理順地方政府與房地產之間的利益關系至關重要。地方政府與房地產之間最直接的利益關系就是，可以從土地出讓以及房地產交易中獲得財政收入。正是這種“土地財政”的內在驅動，使得地方政府的行為往往偏軌，甚至成為房價上漲的“推手”。可行的辦法是借鑒國外的物業稅制度，使地方政府在轄區內把形成與培養稅源的重點落在土地和不動產的保有環節，而不是像目前這樣來自一次性的土地和房屋交易環節。有了這一組織地方財政收入的機制，就可以把地方政府原來的“短期土地財政”改造為“長期土地財政”，地方政府只要專心致志地提供好基本公共服務，優化本地投資環境，其轄區內的不動產就會進入升值軌道，財政收入自然也就有了保證。而且，物業稅的實施對于購房者、炒房者和開發商的行為和預期也都會產生重大影響，從而有利于房價的穩定和趨于合理。
二、提高中低收入人群收入水平
提升中低收入人群的住房消費能力，一方面要通過政府的監管和調控，使房價處于相對穩定與合理的水平，讓大多數人能夠支付得起；另一方面則要提高居民收入水平，尤其是提高中低收入人群收入水平，使其住房可支付能力與房價保持協調。
目前，我國城市居民已有80％的家庭擁有了屬于私人產權的住房，這一方面得益于住房分配貨幣化、市場化的改革，同時也得益于改革開放以來居民收入水平的提高。但也不能不看到，由于收入分配差距的擴大，部分中低收入人群不但買不起房，甚至租房也存在困難。據北京大學中國社會科學調查中心于2009年的對北京、上海、廣東三地的調查顯示，20％低收入家庭的人均年收入不足2000元，而20％最高收入家庭的人均年收入卻高達5.3萬元，兩者相差26.9倍。這種收入上的差距必然反映到住房上的差別。三地非農業戶籍家庭住房自有率分別為78.6％、75.2％和84.3％，其中，擁有2套以上完全產權住房的家庭分別為11.6％、18.7％和27.1％。與此同時，三地總體又有17.2％的非農業戶籍住房困難家庭，上海最高，達20.5％；北京次之，15.0％；廣東最低，14.0％。
(一)提高國民收入分配中居民收入所占比重
國民收入由三部分構成，即國家財政收入、企業利潤和居民個人收入。改革開放以來直至上世紀90年代中期，城鄉居民收入所占比重呈逐步上升趨勢，但此后卻發生了意想不到的逆轉。1996-2007年，財政收入占GDP的比重提高了10.2個百分點，增長幅度接近100％，與此同時。資本與勞動的分配比例也大幅度向
資本傾斜。1990-2005年，企業營業余額占GDP的比例從21.9％增加到29.6％；同期勞動者報酬占GDP的比例卻下降了12％。盡管在國民收入分配格局中，居民個人收入所占比重的提高，未必一定能讓中低收入人群的收入水平同時得到提高，但在總體分配格局中如果居民收入所占比重較低，那么中低收入人群的收入水平就不可能提高到哪里去。只有居民收入總體水平在國民收入分配格局中得到提高，才能為中低收入人群收入水平的提高打開空間。因此，不僅要在整個國民收入分配的盤子中適當壓縮投資開支和行政開支，加大消費基金分配的比重，還應在地方財政分配預算中增加居民收入和轉移支付的比例。
(二)提高勞動收入在初次分配中所占比重
初次分配是指企業對個人的分配。它分為兩部分：一是勞動收入，即工資；二是企業利潤。從國際經驗看，工業化初期資本在初次分配中的所得偏多，而隨著工業化程度的提高則勞動在初次分配中的所占比重逐步增加，我國近年來的情況則恰好相反。為此，應借鑒國外經驗，建立勞動者報酬決定的集體協商談判機制，通過集體協商談判來促使企業合理地增加勞動者報酬和企業分紅，從根本上改變目前單個勞動者與用人單位談判的不利地位。與此同時，還要進一步建立健全保護勞動者利益的各項法規，切實保護勞動者權益，包括最低小時工資標準制度、根據物價指數調整勞動報酬的制度、勞動保護制度、社會保障制度，等等。
(三)提高中低收入人群就業水平
中低收入人群有相當部分是因為失業才導致了他們的低收入甚至無收入。國外許多國家政府都把擴大就業作為經濟社會發展的優先目標，而不是把經濟增長作為優先選擇，一些政黨甚至在競選時還把降低失業率作為一項重要承諾，以此來爭取選票。但在我國，經濟增長以及與增長直接相關的固定資產投資、招商引資卻成為許多地方政府的優先工作目標。有的地方政府為了GDP增長，對污染項目可以網開一面；可是為了城市觀瞻，對小商小販卻要“嚴格執法”，甚至要打造“無攤販城市”。就業是民生之本和安國之要，尤其是作為基層政府更應當把“保就業”、“保民生”作為首要目標。不僅要通過各種政策措施擴大就業，鼓勵人們積極創業，還要有針對性地為中低收入人群提供技能培訓，通過勞動技能的提高，增加其就業機會和勞動報酬。
三、消除住房消費的非支付能力障礙
(一)政策變化多
居民在做住房消費決策時，除了要考慮房價和家庭收入，同時還包括對房價的未來預期。然而在所有影響房價走勢的因素中，最難把握的要數政策變化。包括住房保障政策，不僅不規范，而且各地的保障方式、保障標準也變化頻繁，針對所謂“夾心層”的政策花樣不斷翻新。以致有些得到經濟適用房申購權的家庭，出于對未來政策變化的預期而最終放棄申購，等待更加優惠和有利的政策出臺。
(二)購房陷阱多
住房銷售市場上的陷阱之多，可以說是任何市場和任何商品都無法與之相比的。無論從看房到簽訂購房協議，還是從價格到房屋質量，都充滿了各種各樣的陷阱。尤其是盛行的期房銷售方式，本身就是一種利益與風險嚴重不對稱的規則，讓購房者處于不利地位，人大代表和社會輿論建議廢止，但至今仍暢行無阻。
(三)租房困難多
由于目前我國住房供應的租售比例嚴重失衡，可供租賃的房源少，所以使得許多本可以租房住的人群難以在市場上找到合適的住房。而在租房過程中，中介機構利用信息不對稱，隱瞞房屋信息、不合理加價、多收費甚至騙走資金等情況的屢屢發生，又讓許多人望而卻步。
這些障礙的存在，不僅制約了居民的住房消費，也影響了房地產市場的健康發展。為了提升居民的住房消費欲望和消費能力，必須消除這些障礙，為廣大居民尤其是中低收入人群提供一個良好的住房消費環境。
1，穩定市場預期。首先要穩定政策預期，政策變化大、變化快、不穩定，房地產市場就難有穩定。因此，不僅要穩定住房金融政策、稅收政策、土地政策、房地產開發政策，同時還要穩定住房保障政策。在穩定政策的基礎上，還必須做到各項政策以及與房地產相關信息的透明，讓普通百姓能夠通過便捷的渠道及時、準確地獲得這些信息，據此做出理性的判斷和預期。為此，應建立強制性的房地產信息披露制度，不但各級地方政府有責任及時向社會相關信息，包括房地產開發企業也必須向社會及時披露相關信息。只有政策穩定市場才能穩定，只有信息透明人們才能做出準確的預期，市場預期也才能隨之穩定。
2，規范房屋交易。針對房屋交易存在的問題，應繼續鞏固和完善市場準入、項目審批、資金監管、商品房銷售合同網上即時備案、房地產交易信息公示和房地產信用公示等相關制度。而對于期房銷售等某些只是有利于保護少數開發商利益的制度，即使是借鑒了國外少數國家的做法也應堅決取消。因為一個社會主義國家的任何法律制度，都必須代表最大多數人的根本利益或社會一般利益，而不應當是少數人的特殊利益。在完善各項法規和制度的基礎上，應加強對房屋交易的監管，創新監管體制，打破目前普遍存在的條塊分割、多頭管理、監管不足的局面，建立由當地政府統一領導的，包括建設、發展改革、工商行政管理等部門在內的相互協調的監管體系，行使政府的統一監管和指導職能。
3，完善租賃市場。首先應增加出租房的供給，只有當出租房的市場供給達到一定規模，住房租賃市場才可能活躍起來。增加出租房的供給，除了政府投資和通過政策鼓勵企業或民間組織投資外，更多的要靠個人投資。針對當前個人投資出租房稅費收繳難度大的現實，不如干脆下令免除住房出租稅費，并盡快出臺物業稅，將住房出租稅費并人物業稅之中，給人們一個穩定的政策預期，以推動個人對出租房的投資。與此同時，還必須加強對房屋租賃中介機構的監管。有些國家批準類似的組織或機構進入市場時，需要具有一定經濟實力的法人或自然人做擔保方能取得準入資格。因此，借鑒國外經驗，制定具有實際約束力的市場準入條件，并應嚴格資質審查，對于那些根本就不具有合法身份的“黑中介”，則要堅決清除，以凈化市場環境。
四、實施以貨幣補貼為主的住房保障制度
即使人們的住房消費能力普遍提高了，也還是會有部分人群依靠自身能力無法解決住房問題，因此，住房保障制度的實施仍然是必須的。但就住房保障而言，也有一個是從供給角度由政府直接向中低收入人群提供廉價住房，還是從需求角度去提高中低收入人群住房消費能力的問題，即所謂“補磚頭”還是“補人頭”的不同選擇。
上世紀60-80年代，世界上絕大多數國家都是從“供應主義路線”出發，直接向中低收入人群提供住房保
障，隨之而來的是，保障性住房的退出也成了一個世界性難題。有些原來的中低收入人群盡管收入已經提高，不該繼續享用保障性住房但卻就是賴著不走，政府拿他們也沒什么辦法，尤其是那些租住廉租住房的人群。法國是西方國家中廉租住房所占比重較高的國家，政府規定人口超過5萬的所有市鎮都必須保證20％以上的廉租住房，在一些移民聚居的市鎮廉租住房甚至會達到30％以上，因此，廉租住房的退出問題在法國也就顯得尤為突出。2007年法國總統薩科奇上任不久，面對賴著廉租住房不走這一棘手難題下令采取兩項措施：一是對租住廉租住房人群的收入狀況每3年必須普查一遍，對那些收入已超過保障線的要予以清退；二是對賴在廉租住房不走的，要提高租金。這兩項措施能否奏效，許多法國人并不看好。
相比之下，德國住房保障的退出問題就相對好一些，這主要得益于德國所實行的“以補為主”的住房保障制度。德國法律規定，公民凡家庭收人不足以租賃住房者，則有權享受住房補貼，以保證每個家庭都能擁有足夠的住房可支付能力，而且租賃補貼的租金由聯邦政府和州政府各承擔50％。與許多歐美國家相比，德國“以補為主”的住房保障方式不僅可以免受退出難題的困擾，又能提高福利享有的公平性和避免福利資源的浪費。在由美國次貸危機引發的全球金融危機中，德國的住房市場也顯得穩定得多，這一方面離不開德國嚴密科學的房地產發展規劃和住房金融模式，同時，也與德國所實行的“以補為主”的“社會住房”和“住房金”保障制度有著直接的關系。目前世界上不僅德國，還包括英國、荷蘭、丹麥、瑞典、日本等許多國家，也都采取了租賃補貼的住房保障辦法。
第6篇：經濟適用房稅收政策范文
一、我國房地產價格上漲原因分析
（一）需求量大是房地產價格上漲的直接原因。房地產的需求主要分為消費需求和投資需求。從消費需求來說，近年來隨著我國經濟的發展、城市化進程的加快、舊城改造的加速，以及上世紀七十年代的出生高峰導致最近幾年結婚人口大量增加，形成了對房地產市場巨大的需求。如出生于“生育高峰”時期的20世紀七十年代的年輕人目前正處于結婚生育期，沒有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市場”的人，因此他們對于商品房有很高的購買欲望，同時收入的提高和住房按揭政策的實行，使得他們的買房愿望完全可能變成現實，并成為樓市上的消費大軍。隨著城市化的進一步推進，大量人口涌入中心城市和征地、拆遷等因素，也會創造大量的剛性消費需求。
從投資性需求來說，近年來隨著我國經濟健康快速發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。而外資大規模涌入我國房地產市場也加大了房地產的投資性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中國房地產金融報告》中指出，受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場。外資進入中國房地產市場已成潮流。
（二）成本增加是房地產價格上漲的內在原因。在市場機制下，住房價格的確定還取決于房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發中，房屋的建筑成本不斷攀升。導致住房建筑成本升高的因素主要有三個：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例為25%左右，部分地區更高。由于我國國民經濟發展和城市化建設的需要，對土地需求量日益加大，使得地價飛速上漲，地價的上漲必然導致整個房價開發成本的提高，進而推動房價的快速上漲；二是建筑材料漲價。近年來，水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價格上漲幅度比較大，成為房價上漲的一個推動因素；三是城市建設配套費用和稅收不斷增加。這也在一定程度上提高了房屋開發成本，推動房屋銷售價格上漲。
（三）消費者預期是房地產價格上漲的根本原因。在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。近年來我國宏觀經濟不斷向好，GDP快速增長，人均收入不斷提高，人們普遍看好未來的經濟預期。因此，房地產價格持續上漲也使得購房者預期今后房價將更高，從而決定及早購買，而政府的政策如通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應，嚴格控制農用地轉為建設用地的規模，從緊控制房地產開發的土地供應等宏觀調控措施，也進一步提升了消費者的預期，造成對房地產商品的需求出現擴張，使得房地產價格出現事實上的上漲。
（四）政府管理缺位是房地產價格上漲的重要原因。政府管理部門的缺位造成了房地產市場缺少公開、公平、公正的市場機制。由于開發企業和中介機構的市場準入制度不完善，出現了大量的商品房違法違規銷售行為，如虛構買賣合同，囤積房源；不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間等。而面對這些違規現象，各級政府的有關管理部門沒有采取有效的措施給予行政干預，致使房地產市場存在嚴重的信息不對稱，沒有給消費者創造一個透明有序的房地產市場。加之許多地方政府為追求政績，或明或暗地支持房地產開發商投資，而對投資方向不加限制和引導，以至于近年來我國房地產市場出現了結構性供求失衡，造成一部分中高端房地產商品積壓，而有大量需求的普通商品房則供給不足，形成價格攀升的態勢。
二、完善房地產價格調控建議
（一）改善房地產市場供應結構，完善住房保障體系。首先，大力發展經濟適用房和廉租房。政府必須通過科學規劃、相關政策的引導，適度控制高檔商業用房、高檔公寓、別墅的開發建設，保證對普通商品房、經濟適用房和廉租房的用地供應，提高普通商品房、經濟適用房和廉租房的供應比例。同時，不斷健全和完善經濟適用房、廉租住房的相關供給政策，強化政府的住房保障職能，確立經濟適用房的供給對象，落實各項優惠措施，嚴格控制住宅戶型和建設標準，審定住房銷售價格，加強購買和售后環節的監督，使得住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，特別是著力解決中低收入家庭的住房問題。其次，加快二手房市場的建設和房屋租賃市場的發展。目前，我國二手房市場和房屋租賃市場還不是十分發達。通過進一步簡化交易手續，推進存量住房的流通，有利于穩定房價，滿足廣大中低收入家庭的住房需求。通過競爭和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓勵中低收入者租用房屋以解決居住問題。
（二）重視土地供應政策對土地價格的調控作用，完善土地儲備制度。通過土地收購儲備制度的實施，合理調控土地供應和市場價格，健全土地交易市場公開性與透明度，完善相關的法律法規，建立必要的監督機制，合理分配政府和原土地使用者之間的利益。土地收購儲備中心應根據經濟發展目標和市場的需求，及時掌握市場信息和調控土地的供應總量。對高檔商品房的開發，應在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經濟適用房的用地開發應予適當放寬，并給予稅費政策的優惠，使政府、廣大老百姓以及房地產開發商都成為真正受益者。因此，重視并有效利用土地供應政策，加強對土地價格的調控作用，完善土地儲備制度，將有利于合理高效地利用稀缺土地資源和整個房地產市場的有效運行。
（三）完善房地產稅費制度改革，加強房地產信貸控制。對于土地使用費的支付，可以采取按年收取物業稅的方式，這樣不僅減輕房地產開發商和消費者的負擔，而且也能促進政府財政收入持續、穩定的增長。對稅費的設置也可以根據市場狀況的變化進行調整，借鑒國外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，逐步強化不動產稅和財產稅，減輕房地產的流轉稅，以促進房地產的流通與消費。與此同時，繼續改善住房信貸政策，大力發展住房公積金和商業性貸款相結合的組合貸款業務，充分發揮住房公積金支持個人住房貸款的作用。并且，切實加強房地產貸款的監管，完善住房公積金管理體制和個人住房抵押貸款監督機制，分散和降低房地產市場的投資風險，為城鎮居民購房提供全方位、高質量的金融支持和服務。
（四）擴展民間資本投資途徑，加強對外資進入我國房地產市場的管理。在住房價格上漲的浪潮中，一些民間資本和部分外資參與住房的倒賣、炒作，對住房價格的上漲也起到了一些推波助瀾的作用。因此，對于民間資本，政府應當積極采取措施，激活民間資本在其他領域的投資，通過調整民間資本的市場準入政策，進一步放寬投資領域，拓寬投資渠道。對于外資進入我國房地產市場，應從維護國家經濟安全和防止國民財富流失的角度高度重視其對房地產市場的影響，要制定相應的對策，限制外資參與短線炒作，促使其參與我國房地產行業的長期開發，真正促進我國房地產行業的健康發展。
第7篇：經濟適用房稅收政策范文
一、我國保障房現狀概述
20世紀80年代開始，我國進行了住房體制改革，由原來的福利分房逐漸轉變為了住房商品化，從原來的住房實物分配演變成了住房分配貨幣化，逐步將住房市場引入了市場經濟的軌道。但是，同時也帶來了中低收入者群體購房難的現象。1998年，政府提出“建立由商品房、經濟適用房、廉租房構成的多層次住房供應體系”。2008年，國務院下發《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出要加大保障性住房建設力度。“十一五”時期、“十二五”時期保障性住房建設力度持續加大。
二、存在問題
（一）國家建設為主
在我國，經濟適用房等銷售型保障房主要采取以現房的銷售進行分配，比以期房為主的普通商品房資金周轉率慢。而公租房和廉租房是租賃型保障房，只租不售，投資回收期一般超過十年，資金回報率僅僅與存款利率水平相當，這遠低于銀行同期貸款基準利率，使開發商面臨風險高、回報低、貸款難的窘境。因此難以吸引市場參與到保障房，尤其是租賃型保障房的建設中來。
（二）融資渠道單一
實際上，保障房的融資主體只有一個，就是各級地方政府，很少有市場資金的參與。而土地出讓金收益、住房公積金收益本身就具有不穩定性。另外，有調查顯示，各省土地出讓收益資金往往提取不足，加之，國家一直在加大對于房地產業的調控力度，而且保障房也要占用一部分土地，所以會更加減少土地的出讓收益。其實，最根本點在于投資保障性住房獲利較少，租金回報率僅與銀行存款利率水平相當，政府層面也缺乏融資建設的動力。
（三）稅收減免缺乏有效性
關于稅收減免的優惠，我國出臺了《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）。提出開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅。對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業稅、房產稅。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。
但是，可以看出，以上的稅收減免只能獲得少量的資金回流，而且資金回流的周期較長，有些如營業稅、房產稅是在出租給承租人之后才會免稅，難以滿足初期開發商所需的投入資金。
三、美國租賃型保障房激勵政策
（一）LIHTC簡介
20世紀80年代以前，租賃型保障房的建設成本基本上由聯邦政府負擔，設計開發也基本由政府投資的企業負責，幾乎沒有任何鼓勵保障房建設的金融激勵政策。1986年稅法改革從根本上改變了租賃型保障房的籌融資模式，保障性住房建設從原來的政府主導逐漸轉向了市場主導的發展方式。
LIHTC是針對開發商制定的稅收抵免計劃。開發商投資建設保障性住房，且按一定比例一定租金出租給中低收入人群居住，那么就可獲得10年的稅收抵免。抵免額按其除土地購置費外的建造成本確定。而且，稅收抵免額會根據每年的通貨膨脹率進行調整以確定最終數額。每年的可抵免的系數分為9%和4%。9%的稅收抵免意味著10年就會返還所有相當于租賃型保障房建造成本的90%，如果考慮到資金成本，那么這部分返還就相當于政府補貼了70%的建造成本。4%的稅收抵免是針對有50%以上可抵免項目是通過發行免稅證券方式融資實現的，稅收返還比例就變為4%。
聯邦稅務局統籌稅收抵免分配計劃，根據一定比例下達各州，并負責各州之間的調配。州住房信貸管理局審核開發商的資質，對于符合條件的給予相應的稅收抵免。
（二）LIHTC的聯動作用
對于開發商來說，最難解決的問題是開發階段資金投入問題，啟動資金短缺導致開發商對保障房的建設望而卻步。而政府的稅收抵免只能抵稅，并不能以現金形式返還，稅收抵免是直接抵免稅額，這就導致隨著開發規模的擴大，稅收抵免額可能要大于企業自身應納稅額。
就此情況，美國創造了一種將稅收返還證券化的投資模式。即將政府的稅收抵免進行證券化，投資者購買股票，獲得對價的稅收抵免權利。或者開發商與投資者直接成立一家公司，投資者以股權出資換取稅收抵免金額。由于稅收抵免的提供方為國家，投資者相當于購買國債，因而具有信譽好、安全、穩定、風險小的特點。對于投資者來說，這不失為一種具有吸引力的投資方式。另一方面，對于開發商來說，以股權方式融資，獲取權益性融資，相比于債券融資，其資本結構的優勢顯著，信貸能力提高，有利于其獲取銀行貸款。
（三）效果
經過20多年的發展和完善，LIHTC已成為推動美國保障性住房建設的最重要力量。它調動了整個市場的力量，鼓勵私人部門投資建設，有效擴大了低收入家庭住房的供給。這項政策實施以來，發展演變速度很快。據統計，在全國范圍內，1995～2010年間，美國平均每年完成保障性住房項目1500個，累計完成項目2.4萬個，合180多萬個住房單元。這種以間接的稅收抵免方式激勵開發商，鼓勵投資者，提高保障性住房供應的方式卓有成效。
四、對我國的借鑒
（一）注重市場的力量
十八屆三中全會提出：“經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。”在改革開放三十多年來，我國逐漸認識到政府作用的局限性，正確認識政府和市場二者的功能和各自的長處，對于經濟體制改革具有重大而深遠的意義。在保障性住房的建設中也是如此，美國LIHTC模式正是借助市場上的資金支持和金融證券
市場強大的融資力量。對于我國也是如此，轉變籌資模式，發揮市場力量，從根本上解決資金缺口問題。
（二）以政策調動市場
一個高效的政策的影響范圍不應僅僅局限于它所直接作用的某個單一的領域，而是應當牽一發而動全身，對整個市場產生良性的作用。美國LIHTC對于低收入者住房稅收抵免政策就是一個絕佳范例。因為它成功將財稅政策延伸到金融市場，解決了租賃型保障房融資難的問題，調動了開發商、投資人多方的積極性，緩解了政府財政壓力。政策的出臺并不是目的，出臺后能否有效調動市場力量，調動多方積極性，形成一個可持續的良性循環才是其真正的目的。而我國無論是關于稅收減免、還是財政補貼，均未能形成放大的效應，對市場的調動不足。且多半是針對租房者制定的，應加強對于私人部門開發商有效的激勵政策。
第8篇：經濟適用房稅收政策范文
一、國外住房保障制度的經驗及做法
1、美國
美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。
美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款保險。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房。《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。
發達的房地產金融是美國住房保障的制度基礎。美國的各類金融機構積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。
2、日本
二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。
其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制度之一，涉及到養老、醫療、住房、教育、投資等社會生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。
二、對我國的啟示
從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、市場導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。
1、盡快建立完善的住房保障法律體系
自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度”以來，我國至今僅出臺了《廉租住房管理辦法》和《經濟適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。
2、健全以政府為主體的住房保障體系
由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的公共管理與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。
3、建立健全廉租住房制度
從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。
首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。
4、改進和規范經濟適用住房制度
經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。
5、綜合運用各種配套手段
（1）稅收政策。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。
第9篇：經濟適用房稅收政策范文
關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
