城中村改造途徑和方法精選(九篇)
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第1篇：城中村改造途徑和方法范文
中圖分類號：F292文獻標識碼： A
一、前言
伴隨著經濟的經濟的快速發(fā)展，人們的思想水平在不斷的進步，城鎮(zhèn)化建設也在不斷的發(fā)展中，但是在改造城中村建設中仍然存在一些問題，解決問題是刻不容緩的，更能促使社會穩(wěn)定和經濟的不斷的發(fā)展。
二、“城中村”概述
“城中村”，顧名思義就是“城市中的鄉(xiāng)村”?！俺侵写濉庇谏鲜兰o九十年代開始在中國出現(xiàn)。有人曾這樣描述“城中村”：“城中村”里的許多房屋建設挺豪華，但往往華堂與陋室并存，雜亂無章的建筑擠成一片，只見新屋不見新村，只見新房不見新街。樓與樓之間沒有合理的布局，沒有合理的間距。道路狹窄甚至臟水亂流。這里沒有農村的清新，也沒有城市的整潔。‘城中村’內部看不到多少城市功能的痕跡，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放與處理，偶爾還可以看到雞或豬在村里散步。農村的氣息在這里窒息了，城市的氣息在這里全然不見?！俺侵写濉眴栴}由來已經，可以說是中國特色的城市化發(fā)展過程中存在的一種較普遍的現(xiàn)象。
三、城中村改造的模式
1、根據(jù)城中村改造的規(guī)模分為以下幾種類型：
（1）整體改造模式。 指從城中村的整體布局到單位建筑的全部改造。 這種模式改造工程量巨大，適用于處在城市重要地段的土地價值高，且對城市規(guī)劃和布局有嚴重影響的“城中村”。
（2）局部改造模式。 指在整體布局不作重點調整的情況下 ，對局部區(qū)域進行重點改造或重新建設。這種模式一般適用于處在建成區(qū)但不與城市總體景觀形成強烈反差， 布局較規(guī)范的 “城中村”。 可適當改善市政基礎設施條件，增加社區(qū)服務功能，作為外來人口和低收入階層的廉租房。
（3）調整改造模式。 指在保留大部分建筑的前提下 ，改造違章建筑，同時控制新上建筑。適用于地處偏遠或具有歷史文化價值的“城中村”。這種模式改造工程量小，資金需求少，在政府給予適當支持的情況下，可采取村集體自主方式進行改造。
2、根據(jù)城中村改造的主導部門分為以下幾種類型：
（1）村集體自行改造型。 以村集體經濟為基礎，在政府引導下，由村委會自行籌資開發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。但是該模式因為在基礎建設、公共設施和資金等方面需要政府部門的大力支持，存在很大的局限性，只適用于村集體及村民籌資能力較強，村規(guī)模較小的情況。
（2）開發(fā)商主導改造型。 開發(fā)商主導型是指開發(fā)商通過成立項目公司的形式，按市場化的方式來進行征地、拆遷、補償、安置、建設、銷售等方面的運作，改造的資金由開發(fā)商自己承擔的改造模式。但開發(fā)商主導型存在過分追求利益最大化而忽視城市規(guī)劃和公共設施的配套等問題。
（3）政府主導改造型。 指政府充當開發(fā)商的角色 ，直接投資改造城中村，解決村民的拆遷安置問題，進行開發(fā)建設的模式。主要有兩種形式：一種是政府獨立進行開發(fā)；另一種是政府聯(lián)合村集體進行開發(fā)。政府主導型改造的模式下，政府的投入太大，給政府的財政預算帶來很大的壓力，同時也得不到村民的積極響應，使村民把改造當成政府的事而不愿意主動參與。
四、城中村改造過程中值得注意的問題
城中村的改造問題刻不容緩。這不是城市建設中的一個孤立問題,而是與推進城市化進程、實現(xiàn)城市現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標緊密相關的具有重大意義的工作,同時也是提高城市水平和品位的內在要求。改造城中村,有幾點值得特別注意。首先,要大力宣傳整治改造“城中村”的意義、原則和方法,使廣大市民和城中村的村
民了解“城中村”問題的危害,增強城市意識,適應現(xiàn)代化的城市建設和生活,從而積極支持、配合政府城中村的改造行動。其次,在城中村的改造過程中要切實維護人民群眾的利益,充分考慮他們的生活需求。城中村的改造,要實現(xiàn)戶籍制度、土地管理、行政體制、經濟組織、生活活動等方面的完全轉變,真正實現(xiàn)城市化。使城中村的村民在就業(yè)、醫(yī)療、保險、教育、戶口管理等和城市的其他居民完全一致,即由農村管理向城市管理轉變,將村民委員會轉變?yōu)槌鞘芯用裎瘑T會,村民轉變?yōu)槌鞘芯用?原村民變成市民后,仍擁有原屬于村集體所有財產的財產權,原集體經濟由原村民依法處置,集體財產可轉變?yōu)槌鞘泄煞莺献鞴?股份量化到個人,實現(xiàn)經濟體制的轉變;農村集體土地轉變?yōu)槌鞘袊型恋?村民宅基地房屋權屬轉變?yōu)槌擎?zhèn)房地產權屬。對村民的拆遷補償,可根據(jù)國務院的《城市房屋拆遷管理條例》,實行市場化的拆遷補償辦法,補償辦法要有可操作性。第三,要注意科學規(guī)劃,嚴格監(jiān)督管理和依法辦事。城中村具體情況千差萬別,千萬不能一轟而起,搞一刀切。必須根據(jù)經濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市化進程的實際狀況,結合城中
村的具體情況,對其改造進行全面合理的科學規(guī)劃,堅持“一村一個方案,村村有規(guī)劃”。但是村、鎮(zhèn)的改造必須服從城市總體規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的要求,實施統(tǒng)一拆遷,連片改造,市政配套建設統(tǒng)一規(guī)劃。同時在建設的過程中要規(guī)范建設行為,各級政府職能部門積極配合,相互協(xié)調,加強工程監(jiān)管,防止新的城中村和違章建筑的出現(xiàn)。
五、進行“城中村”改造的現(xiàn)實意義
城鎮(zhèn)化已經成為中國發(fā)展的一大趨勢，也是助推中國經濟騰飛的強大動力之一。作為城市發(fā)展重要組成部分的“城中村”，已經成為城市發(fā)展必須跨越的一道重要門檻。 廣泛調查，深入進行政策研究，積極穩(wěn)妥地推進“城中村”改造，可以實現(xiàn)土地效益的最大化，有助于人民群眾生活水平的提升，有利于推動社會和諧進步。
1、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的必然要求。城鎮(zhèn)化是經濟社會發(fā)展的一種必然趨勢，也是實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標志之一。實現(xiàn)完全城鎮(zhèn)化以前的村莊，在歷史上發(fā)揮了自己獨特的作用，養(yǎng)育了廣大人民群眾，積淀了厚重的歷史文化，這些文化資源是不可復制的寶貴資源。然而，隨著城市的不斷擴張，這些村莊已經成為被包圍的洼地，村莊與城市之間存在著二元化的結構，一方面，城市雖因土地的限制卻不能停止前進的腳步；另一方面，被城市所包圍的村莊，因不能共享城市的發(fā)展成果，而成為城市的對立面，形成強烈的反差。在這種現(xiàn)實之下，積極穩(wěn)妥地推進“城中村”改造，顯得尤為迫切。 “城中村”改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，在改造過程中會遇到許多矛盾和問題，能否有效解決這些“城中村”在城鎮(zhèn)化進程中的矛盾和問題，是城鎮(zhèn)化進程是否順利推進的關鍵。要通過各種有效手段，積極妥善解決“城中村”問題，推動“城中村”真正融入城市。
2、提升城市整體形象的現(xiàn)實選擇。“城中村”的形成有其歷史原因，歷史上這些村莊是一個以血緣、親緣、地緣等為基礎的鄉(xiāng)土社會生活共同體，居民對其具有較強的心理依賴與歸屬感，這使得這些地方人員相對穩(wěn)定，關系相對和諧。 但隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，這些村莊被城市所包圍，本地居民由于各種原因不斷遷出，而缺乏認同感的外來人口因為相對低廉的生活成本而大量涌入這些村莊，這些村莊的居民結構發(fā)生著根本性的改變。 這種現(xiàn)狀又極大地刺激了這些村莊以“房”養(yǎng)家的熱情，違法建設層出不窮，導致“城中村”建筑密集無序，大量建筑存在消防和安全隱患。這些村莊由于大量的外來人口聚居，使得管理十分困難 ，而居民成分復雜、數(shù)量龐大，極易導致治安問題發(fā)生。 同時，由于歷史原因，這些“城中村”既與城市存在千絲萬縷的聯(lián)系，又被嚴重割裂起來，比如 ：“城中村 ”基礎設施建設薄弱 ，居民生活品質受到影響，而且缺乏科學規(guī)劃雜亂無章的建筑環(huán)境 ，使得 “城中村 ”成了現(xiàn)代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊環(huán)境，一些居民受教育程度相對較低，掌握一定技能的居民也較為有限 ，一些人員就業(yè)困難，導致出現(xiàn)新的不穩(wěn)定因素；這些在一定程度上使得城市的整體形象和城市的品位受到影響，城市的競爭力受到削弱。
3、推動“城中村”發(fā)展的有效途徑。 由于歷史的原因，“城中村”的發(fā)展往往都滯后于城市的發(fā)展，村民很少能夠共享到改革發(fā)展的最新成果。在這種背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分發(fā)揮城市的輻射帶動作用，以城市功能影響帶動更多的地區(qū)加快發(fā)展。特別是在面臨“城中村”基礎設施老化、配套不足，人居環(huán)境質量逐步下降等一系列突出問題時，加大 “城中村 ”改造力度，可以有效解決這些矛盾和問題。同時，隨著“城中村”改造進程的加快，“城中村”經濟、社會、文化等方面也將得到進一步的發(fā)展與提升。 “城中村”改造完成后，原有的農村集體經濟形式將被顛覆，“城中村”的經濟進一步發(fā)展必然要打破原來的農村集體經濟格局，而向股份制公司及其它經濟形式轉變，從而為“城中村”經濟的發(fā)展注入新的活力。同時，“城中村”改造，可以徹底改善優(yōu)化村民的居住、生活環(huán)境，實現(xiàn)村莊向社區(qū)的轉變，村民向市民轉變，使“城中村”的衛(wèi)生、城建、教育、治安、基礎設施等方面都有質的飛躍，而且可以實現(xiàn)土地的集約、節(jié)約利用，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和崗位，促進居民增加收入，增強原“城中村”的發(fā)展后勁和活力。
六、結束語
綜上所述，就城鎮(zhèn)化背景下城中村改造新探這方面而言，城鎮(zhèn)化建設為人們的生活帶來許多便捷，但是還是存在一些問題，所以，相信在以后的日子中，隨著人們在思想上不斷進步，會使社會經濟的發(fā)展更上一層。
參考文獻
[1]李伯僑 涂琳芳 黃彥淘 城中村改造中集體土地所有權的立法思考 法治論壇2011年
[2]楊安 “城中村”的防治 城鄉(xiāng)建設 1996年
第2篇：城中村改造途徑和方法范文
關鍵詞:場域理論;城中村;利益關系
一、問題的提出
城中村是我國快速城市化的特殊產物,是在城市化過程中形成的,坐落于城市之中或者城市周邊的、產業(yè)結構與職業(yè)結構都基本上已經非農化的村莊。
一方面,20世紀80-90年代以來,隨著城市化進程的加速,城市用地急劇膨脹,農村土地被逐漸蠶食,出現(xiàn)了大量在城市規(guī)劃區(qū)范圍內,被城市建設用地包圍的都市中的村莊,它們既具備城市的某些特征。
另一方面,在價值觀念、社會結構、經濟生活、管理方式等方面依然保持著小農村社的特征。受到城鄉(xiāng)二元管理體制的影響,城中村成為城市中的邊緣社區(qū),存在著規(guī)劃混亂、管理困難等諸多社會問題,是城市建設和發(fā)展的矛盾焦點,城中村的改造成為當務之急。但是城中村改造是一項復雜的系統(tǒng)工程,涉及到村民、政府和房地產商等多方利益,只有理順各方利益,形成使各方利益平衡的合約安排,城中村改造才能順利進行。
二、布迪厄場域理論概述
城中村作為城市和村落的混合社區(qū),是一個特殊邏輯的社會空間,用布迪厄的場域理論作為分析框架和理論視角具有啟示作用。
法國學者布迪厄是當代著名的社會學家,他堅持將社會學的理論分析與經驗研究相結合,提出了方法論的關系主義,主張研究實踐。
場域理論是布迪厄實踐社會學的重要組成部分。布迪厄提出在高度分化的社會里,社會世界是由具有相對自主性的社會小世界構成的,這些社會小世界就是具有自身邏輯和必然性的客觀關系的空間。這些具有自身邏輯和必然性的“社會小世界”即布迪厄的場域,如經濟場域、政治場域、哲學場域、文學場域等。
在布迪厄看來,首先,場域具有相對獨立性的社會空間,每個場域都有自身的邏輯、規(guī)則和常規(guī),一經形成就具有自己的相對獨立性。其次,場域具有能動性,它可以利用自身結構重塑進入場域內的關系或力量。再次,場域是一個爭奪的空間。場域中的行動者為資本和權力不斷發(fā)生爭斗,行動者為占據(jù)場域中的某種位置的不斷爭斗使場域持續(xù)運動變化,并在這一過程中改寫面貌。
場域是一個由各種因素組成的關系網(wǎng)絡,因此用場域理論研究社會問題應當從關系的角度進行思考。在場域中行動者只有獲得某些資本才能占據(jù)特定位置,然后憑借其所占據(jù)位置獲得在場域中的某種權力,并進行新的競爭。行動者之間的關系受到他們在關系網(wǎng)絡中位置的制約,他們的地位和作用受到他們個人所具有的資本的制約,行動者需要根據(jù)自身所處位置和場域中的各種關系制定自己的行動策略。
場域理論視角下的城中村是一個相對獨立的社會網(wǎng)絡,在社會發(fā)展中有自己的目標與追求,有自身的邏輯和規(guī)則,內含豐富的資源與資本。諸多群體或個體的利益附著于這一特定的復雜關系網(wǎng)絡中,各種類型的行動者為取得或捍衛(wèi)資本和權力不斷發(fā)生爭斗,在這一過程中場域改寫著面貌。
場域在變遷過程顯示出其自身具有推動發(fā)展的內在自主性力量,只有充分開發(fā)與利用這種力量,社會發(fā)展才具有更充分的基礎性推動力,這往往是社會發(fā)展的一種最為經濟的策略?；谝陨峡紤],場域理論為我們認識城中村這一獨特村社共同體、梳理其中諸多群體與個體利益提供了理論視角。
三、城中村多元主體間利益關系
在城中村這一特定場域中,主要存在著村民、開發(fā)商和政府這三個利益主體。城中村改造涉及各方利益,在主體之間存在著利益的矛盾與沖突,因此改造過程中必須理順關系,均衡三者間的利益。
(一)村民與政府之間的利益關系分析
由于我國長期實行城鄉(xiāng)二元管理制度,城鄉(xiāng)關系人為割裂。在土地制度方面,城市土地屬于國家所有,農村實行土地集體所有制。城中村雖然處于城市的規(guī)劃范圍內,但是土地仍然是集體所有,由村委會代表村民進行管理。在城市化進程中,城中村的土地迅速升值,成為一筆極其可觀的集體資產。
政府作為實際上的土地所有者,出于城市整體規(guī)劃發(fā)展的需要,想要獲得城中村土地的支配控制權。而村民作為名義的土地所有者和實際的土地使用者,土地是他們的根基,更是收入的重要來源。村民為了自身的利益,堅決反對土地的國有化,或要求由村民自己獲得拆遷改造和新建樓盤的開發(fā)權,希望實現(xiàn)土地使用權轉讓后的短期利益與長期利益。土地所有權歸屬、失地村民的利益補償成為城中村改造過程中政府與村民利益博弈的關鍵問題。
另外,在城中村改造過程中,城中村的管理模式應當由村社管理模式向社區(qū)管理模式轉化。但城中村盡管已經非農化,村民仍然對村落有很強的依賴關系,習慣于找村委會處理解決問題,就將出現(xiàn)社區(qū)街道居委會與原村委會之間職能的沖突與管理權的爭奪。并且,由于村民能夠從村集體資產中獲得分紅等可觀收入以及各種福利,他們不愿成為城市居民,而愿意保留村民的身份。
(二)村民與開發(fā)商之間的利益關系分析
城中村改造的難點之一就是改造的資金從何而來。房屋出租是城中村村民的一項重要收入,出租屋的成本低而收入可觀。于是村民最大化地利用有限土地,爭取更多空間,使得城中村中建筑物密集,出現(xiàn)了為人所詬病的“握手樓”、“一線天”等景象。而村民中也出現(xiàn)了依靠房屋收入為生、終日無所事事的食利階層。
因此對于村民來說,城中村改造不僅要補償村集體土地產出和增值的收益,更重要的是要補償出租收益。這使得城中村改造需要龐大資金。政府無力承擔全部改造費用,引入開發(fā)商參與城中村改造,由政府提供優(yōu)惠政策和減免相關的稅費,開發(fā)商提供拆遷及改造費用。開發(fā)商參與城中村改造,其看中的是城中村較好的地理位置,目標是為了實現(xiàn)經濟利益的最大化。如果安置補償數(shù)額過于龐大,開發(fā)商擔心他們將無利可圖。因此,拆遷安置補償方案成為村民與開發(fā)商之間矛盾的焦點。
(三)村民之間的利益關系分析
村民之間的利益沖突主要表現(xiàn)在城中村集體資產產權制度改革過程中。把股權具體量化到每個村民身上,是城中村社區(qū)股份制改革的重點。對于村民來說,他們關注村籍如何界定,哪些人可以享受集體資產產權,哪些人不能享受集體資產產權;以及集體資產的收益如何在村民之間進行分配。村民之間的爭議首先表現(xiàn)在如何確定“村籍”上,比如外嫁女是否分配產權,上門女婿是否給予產權,等等。在村籍界定過程的爭議一定程度上體現(xiàn)了民間秩序的調整和本土資源的重新選擇。集體資產的收益分配則是在界定了村籍之后,在集體成員之間進行分配,村民的爭議集中在分配方案如何設計,是平均分配還是區(qū)別對待,哪一種方案更能夠體現(xiàn)公平。
(四)政府與開發(fā)商之間的利益關系分析
在城中村改造過程中,政府通過改造可以獲得豐厚的土地資源及改造后地價提升所帶來的財政收入,但政府同時注重社會效益,使城中村改造符合城市整體規(guī)劃,確保改造與城市發(fā)展相協(xié)調;并重視改造后村民補償安置,確保社會穩(wěn)定。因此,政府必然對城中村的改造與開發(fā)進行規(guī)劃與限制。而開發(fā)商參與城中村改造是為了獲得利益最大化,獲取政府優(yōu)惠政策的同時力圖把改造成本降到最低,于是產生政府政策限制與開發(fā)商市場化運作之間的矛盾。
四、結束語
城中村是村民等利益主體所依賴的蘊含著豐富資源與資本的特定場域,也是利益主體實現(xiàn)其訴求的途徑,在城中村改造過程中,各方要實現(xiàn)其利益訴求,必然需要在一定程度上做出妥協(xié),才能達成利益平衡的改造方案。政府在利益關系中擁有最終制度安排的決定權,應當發(fā)揮主導作用,關注所有群體的利益訴求,在不同群體的收益要求中尋求次滿意均衡點,協(xié)調城中村改造中經濟效益與社會效益的關系,近期利益與長遠利益的關系,扶助弱勢群體,促進社會公平,推動城中村改造問題的解決。
另外,在城中村改造過程中,應當尊重當?shù)氐胤叫詡鹘y(tǒng)和文化,借助本土資源降低城中村的改造成本。在改造方案的制定過程中,重視村民的智慧,尊重村民的選擇,讓場域內的慣習成為推動場域發(fā)展變化的自主性力量。城中村利益主體之間競爭與妥協(xié),最終將改變城中村的面貌。
參考文獻:
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2、李培林.村落的終結[M].商務印書館,2004.
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第3篇：城中村改造途徑和方法范文
關鍵詞:城中村;改造;轉變;問題
“城中村”亦稱“都市里的村莊”,它是城市化發(fā)展過程中,由于城市建設急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后的矛盾所造成的,是我國大中城市中新生的特有現(xiàn)象。如其名稱所示,它仍然實行農村管理體制,在國家治理范疇上屬于農村地域,但是與一般農村地域不同的是,它被城市形態(tài)及地域包圍著,成為城市中的鄉(xiāng)村孤島。
城中村改造是指對城市中仍實行農村管理體制的村莊進行城市化改造,建立起城市基層管理體制,即在原城中村農民居住的地域建立起城市社區(qū)居民委員會,替代原來的村民委員會,對本地域實行城市管理體制。當然,城中村改造不僅僅是一個管理體制改革的問題,主要還涉及到經濟組織從集體經濟向股份制經濟轉變,村莊集體所有土地向國有土地轉變,居民從農民身份向市民身份和股民身份轉變等方面。當然,這些改變并不意味著城中村改造的完成,只能說,這些改造預示著城中村改造的開端,許多問題還需要進一步探討和解決;而且,后續(xù)問題的解決與否以及解決得如何,可能直接制約著城中村改造的進程及徹底性,直接決定著城中村改造的成功與否。
一、管理機構:從村委會到居委會
城鄉(xiāng)二元社會體制自建國后已經經歷了50多年的歷史變遷,至今仍然沒有發(fā)生結構性的變革。今天的城中村雖然已經高度城市化了,但在管理體制上實行的依然是農村社會管理體制,即村民自治,通過村民自治組織依法辦理與村民利益相關的村內事務,實現(xiàn)村民的自我管理、自我教育和自我服務。它包括三個與管理體制和治理相關的內容:(1)自治的主體是農村居民,更確切地說應該是戶籍在本村的農民。這對普遍意義上的村莊而言是一種常態(tài),但對城中村來說則有點片面了。城中村因其地域區(qū)位和經濟實力優(yōu)勢,一般都以二三產業(yè)為主,吸引了超過村莊戶籍人口數(shù)倍甚至十倍于村莊戶籍人口數(shù)的流動農民工,他們雖然“工作于斯生活于斯”,但他們的融入主要是“資本雇傭勞動”意義上的,他們仍然沒有參與本地域公共生活的權利。(2)自治的地域范圍是農村社區(qū)。不過對城中村而言,這一農村社區(qū)則有新的含義。國家城市建設征用了農村社區(qū)的集體土地,城中村也就形象地演變?yōu)榈赜蛏系摹安寤ǖ貛А?集體所有地域與國有地域“犬牙交錯”,因而城中村的自治就不是強地域原則意義上的,也不能實現(xiàn)一般意義上的本地域村民的自治,充其量是戶口在本村的村民自治。(3)自治的內容是本村的公共事務和公益事業(yè),即村務。這對城中村而言則更為片面了。城中村自治組織所進行的公共事業(yè)僅與其地域上的一小部分人密切相關,其從事公共事務的內容也只與這一小部分人緊密相關。本地域上絕大多數(shù)從業(yè)人口不享有參與公共事務的權利,不直接從村域公共機構那里獲得免費的公共福利和服務。
因此,從城中村的管理體制來看,公共治理和服務組織已經能適應其自身的發(fā)展和需要了,必須對城中村進行改造,在城中村地域建立屬地意義上的城市管理組織——街道辦事處下屬的社區(qū)居民委員會,就近劃歸城市街道辦事處,或根據(jù)管理需要設立城市街道辦事處,對城中村地域進行城市化管理。相應地,這也主要表現(xiàn)在三個方面:(1)建立城市社區(qū)居民委員會,替代原地域上的村民委員會,由其對本地域進行按地域分區(qū)管理。這是城中村改造過程中最大的不同點。社區(qū)居民委員會的建立標志著,城中村區(qū)域已經改造成為城市管理區(qū)域,開始接受城市化的治理體制和規(guī)則,在街道辦事處的領導下,對本地域的居民實行城市化管理,使城市社區(qū)管理開始走上良性循環(huán)的軌道。作為社區(qū)居委會的上級政府也贏得了管理社會的主動權,為城市社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃管理降低了管理成本。(2)按地域范圍重新劃分和確立治理區(qū)域和范圍,增容城市管理的相關內容。在這一過程中,可能會出現(xiàn)原屬同一個村莊的村民由于城中村改造而劃歸不同的居民委員會管理的情況;并且,社區(qū)居民委員會的職責相較于村民委員會的職責而言也有很大的不同,如實施新城發(fā)展規(guī)劃、加強計劃生育管理、強化社會治安綜合治理、增強道路和公共設施等基礎建設,等等。(3)改革戶籍制度,將農村居民戶口改為城市居民戶口,并統(tǒng)一進入社區(qū)自治的主體范圍。它不僅使原屬農民的勞動群眾正式成為城市的居民,而且還直接參與本地域的公共生活,與城里人一同選舉自己的當家人和管理者。他們成為社區(qū)自治的主人。
在城中村改造過程中,雖然建立居民委員會簡單易行,但村改居任務的完成難度則相當大。主要原因是,僅僅通過一個自上而下設立的組織機構用來取代與資源及體制結合在一起的農村地域管理形態(tài)很難;且從現(xiàn)實情況來看,城市社區(qū)居民委員會建制的地域基礎仍然沿襲著農村管理體制時期的地域。雖然建立了城市社區(qū)居民委員會,雖然農民身份已經變成了市民或居民,但他們的生活區(qū)域仍然是農村時代的,他們的交往對象也主要局限于原來的熟人社會。這是歷史原因使然,同時也是村改居過程中不得不重視的一個方面。如果改造不徹底的話,改造之后的區(qū)域仍然會在城市社會中形成一個自我封閉的小社會,仍然成為城市社會管理的死角,并由此形成一種新型的貧民社會形態(tài)。要解決地域因素在改造過程中的消極影響,方法也是簡單易行的,那就是,真正按照地域管理的原則,在城市規(guī)劃的基礎上,重新劃分居民區(qū)范圍,盡可能地分割原來的村莊地域范圍,將一個村莊分解為幾個居民區(qū)域,從地域上破解城中村改造過程中的地域或歷史因素。
另外一個問題是,城中村改造為城市社區(qū)后,是否應當將外來人口納入到管理內容之中?答案是肯定的。在原村民委員會管理體制下,外來人口一般都是被排除在村莊治理、公共參與、資源分配的范圍之外。而在城市社區(qū)管理體制下,外來人口管理就成為一個必不可少的組成部分。這不僅可以反映出社區(qū)特征從農村封閉性向城市開放性轉變,而且還反映出區(qū)域的城市形態(tài)。
二、經濟組織:從集體經濟到股份制經濟
城中村在未改造之前的經濟組織主要有三種形式:第一種形式是尚未進行股份制改造的集團公司形式,仍然隸屬于村民委員會管理,對村民委員會和農民群眾負責。第二種形式是進行了改造但只有一個集合式股東的股份制公司。其特點是,在村莊組織框架之外建立股份制公司,集體財產的所有權與占有權發(fā)生了分離。第三種形式在第二種形式上更向現(xiàn)代股份制公司邁進了一步,即曾經進行過股份分割或是增量擴股過程的股份制公司。其特點有三個:一是在公司股東結構中存在著小股東,可以是本村人也可以不是本村人;二是公司在董事會中一般設有獨立董事,代表中小股東的利益,監(jiān)督公司的資產運營、規(guī)范運作和紅利分配;三是利益分配在集體式股東與小股東之間進行區(qū)分,小股東依據(jù)其所有股票直接獲得體現(xiàn)其生存和社會保障權利的收益,集體式股東獲得的紅利主要用于村莊公共管理和公共產品提供。這三種集體經濟組織形式依據(jù)市場開放程度和地域差異呈現(xiàn)出一種階梯式分布的格局:第三種形式主要集中于南部和東部沿海經濟發(fā)達地區(qū),第二種形式主要集中于中部城市邊緣地帶,而第一種形式則相應地推延到中西部剛剛開始城市化的城郊村莊。
雖然集體經濟組織形式在不同的地區(qū)表現(xiàn)出不同的現(xiàn)代化程度,但都有一個共同的特點,那就是,其形成的根源和演進的路徑都是集體土地所有制,也就是我們常言的集體土地產權制度。我們知道,我國的集體土地產權制度不僅僅是法律意義上的,更是政治和社會結構意義上的。集體土地作為一項財產,其不僅承擔了經營和保值增值的經濟功能,還承擔了社會保障功能。
雖然城中村的經濟組織有不同的表現(xiàn)形式,但其財產權利結構都沿襲同一的結構性制度規(guī)定。城中村經過幾十年的變遷,雖然已經失去了地域強制性意義上的社區(qū)屬性,但政治結構、社會結構和法律制度規(guī)定仍然使得這一財產權利結構得以延續(xù)下來。現(xiàn)在進行城中村改造,按地域重新劃分管理性社區(qū),就是使地域上的分離成為一種事實;并且,由于現(xiàn)在城中村改造后的社區(qū)居民委員會設置不再僅僅源于原來的農村地域劃分,而是一般遵循“規(guī)劃先行”和“便于管理”的原則,這會導致農民集體的分散,并通過一種全新的城市化管理體制將農民個體與其原先歸屬的農民集體割裂開來。
與其相伴隨的是兩個彼此相依的分裂過程:一是村民個體與農民集體的分裂過程。農民個體就不再天然歸屬于農民集體,農民集體也就不再呈現(xiàn)出變動性的特征,而是必須固定下來,即在城中村改造過程中必須對村民“一刀切”,實行“生不增、死不減、進不增、出不減”。以現(xiàn)存的村民數(shù)為財產分割意義上的農民集體,其目的是固化村民并實現(xiàn)公司股份的固化。二是農民集體資產的分割過程。由于村民個體與農民集體的天然歸屬關系被割裂開來,就必須重新確定原子式村民個體在村莊集體資產中的份額。這就是鄉(xiāng)村企業(yè)股份制改造中的資產量化和個人化分配過程。它使村民都成了村集體經濟的股東,過去看得見但摸不著的集體資產這回可實實在在地落到了村民的手中。在這一過程中,農民個體與原屬農民集體財產的關系發(fā)生了顯著的變化。在集體產權結構下,雖然農民自身是農民集體中的原子式個體,然而由于集體財產權利的不可分割性和不可轉讓性,每個農民個體還是無法說出他擁有多少資產,他可以對多少份額的資產進行個人經濟理性上的處置。經過資產量化和股份化分配過程,每個勞動者不僅能夠明白說出他擁有多少資產的份額——股票,而且還知道他所擁有的股票在整個資產中占多少比例;并且,如果他覺得資產經營效益不理想的話,他還可以在市場上拋出他所擁有的公司股票,公司改造后的經營和管理者不得干涉。這就是村民作為市場經濟人的“用腳投票”的權利。
當然,股票作為公司資產出資者的原始憑證,只能交易而不能夠抽回投資,且規(guī)模經濟效應也不容許公司的整體性資產被分割。如是,能夠將如此多的股東和如此細小的股份統(tǒng)籌起來的組織就是現(xiàn)代經濟和法律意義上的股份制公司了。雖然城中村在改造前的集體經濟組織有三種形式,但是在城中村改造過程中,另外兩種形式沒有生命力,只能被一種更符合社會發(fā)展和市場需要的形式所替代,這就是股份合作制公司。與城中村改造前的股份制公司不同的是,它有一個資產量化和再分配的過程,除保留必要的公共管理和基礎建設、維持公眾福利的股票外(主要用于為未就業(yè)的原村民辦理社會保險和其他集體福利事業(yè)),它將集體資產量化的大部分股票都分配給村民,作為其基本生存和生活的保障。這時,公司的產權才真正明晰化了,公司股本結構也發(fā)生了變化,勞動群眾參與公司的投票和的利益緊密相關。
不過,仍然有三個問題值得我們進一步去關注:第一,經歷了股份制改造之后,是否仍然還有集體經濟存在?如果沒有集體經濟或資金注入的話,過渡階段的公共管理和公共服務如何進行?如何進行村莊改造的后續(xù)問題特別是舊村灣改造問題?在實際改造和管理過程中,不論是上級政府、村級組織還是普通村民,都對新時期集體經濟時代的好處記憶猶新。在改造后,他們念念不忘的一件事情就是,股份制公司是否還能代表他們整體的利益?集體經濟是否還繼續(xù)存在?如果說,股改之前的股份制公司仍然能夠代表股民集體利益的話,那么,股份制改造后的公司就是純粹的企業(yè),它不可能代表股份集體的利益,股民的利益只能以個體的形式表現(xiàn)出現(xiàn)。正因如此,在資產量化和再分配過程中,保留必要的公共管理和基礎建設、維持公眾福利的股票就顯得尤其重要。這也為下一步的社區(qū)管理、舊村灣改造、過渡管理等提供了先決條件。第二,股份制改造帶來了集體資產流失的危險。按規(guī)定,股權轉讓和交易應有兩個以上有資質的中介機構進行評估。而對村莊改造而言,股權轉讓一般不會經過專業(yè)機構的評估,溢價幅度是雙方談判的結果。如是,改造的資產究竟價值幾何?是否得到了真正體現(xiàn)?是否需要引入專業(yè)性的評估機構?如果引入專業(yè)性的評估機構,評估過程透明公開的話,是否又會打消外來公司或企業(yè)的積極性和主動性?也就是說,在城中村經濟改造過程中,仍然存在著一個公平與效益的問題,最終的結果就是要在這兩者之間尋找一個均衡點,既能夠讓改造過程有序順利進行,同時又能夠起到發(fā)展經濟和促進社會進步的雙重作用。這是一個兩難的選擇問題,仍然值得政府和研究機構對此探討出一條可行之路。第三,股份制改造也給社會治理帶來了不穩(wěn)定因素。這主要表現(xiàn)在三個方面:一是在股份制改造過程中,出于穩(wěn)定因素的考慮,原來的公司管理層特別是董事會一般都是由原村干部擔任或是由上級政府指定。經歷了一定時期之后,董事會屆滿,將重新舉行選舉。如果新董事會組成人員變化太大,原來的改制方案、成果可能被推倒重來,出現(xiàn)新的不穩(wěn)定因素。二是未改造之前的村莊公司行使著村民委員會、社區(qū)和經濟組織的三重管理職責,在股份制改造后一般都下降為職能部門,不再承擔對老百姓的責任,原有各級組織也因集體經濟不存在而缺少抓手,削弱了基層組織和基層政權,而這些職責的履行則依賴于改造后的公司能否按協(xié)議和良心辦事,影響到人心穩(wěn)定和社會安定。三是股份制改造過程同時也是一個集體資產分解為個體資產的過程,在這一過程中,享受權利的村民迅速致富,其他鄰近的村莊紛紛打算仿效,逼迫村委、街道辦等表態(tài),態(tài)勢十分不穩(wěn)定,可能會影響人心穩(wěn)定和社會安定。此外,有些村莊改造后迅速兌現(xiàn)股權,原股民迅速轉向市場,在就業(yè)、投資等方面缺乏經驗,很可能產生新的社會矛盾。這些問題都需要上級政府在城中村綜合改造之前進行細致的規(guī)劃和預測,盡可能地把預防和疏通工作做在前面。
三、村莊土地:從集體所有到國家所有
從城中村地域的土地歸屬和性質來看,可以劃分為兩類:一類是辦理了國有土地使用證的土地,一類是尚未辦理國有土地使用證仍歸集體所有的土地。辦理了國有土地使用證的土地在城中村的改造中不存在著土地性質上的變更,因而,城中村改造過程中的土地性質的變更主要是指歸城中村集體所有但尚未辦理國有土地使用證的土地。這又可分為三類:第一類是宅基地,即村民居住地;第二類是進入社會化大生產和流通領域但尚未辦理國有土地使用證的土地,即主要用于第
二、三產業(yè)的用地;第三類是村莊公共用地,如學校、道路和公共基礎設施等占用的集體土地。毫無疑問,這三種類型的集體土地在城中村改造的過程中都會轉變其所屬性質,歸國家所有。然而,這三種類型的集體土地不會“一刀切”地轉歸國家所有。這里的關鍵問題是,在城中村的改造過程中,這三種類型的集體所有的土地如何轉變其性質。迄今為止,集體土地轉變其歸屬和性質的合法途徑只有一條,即集體土地經過土地征用轉變?yōu)閲宜小Ｎ覈耐恋卣饔弥贫仁窃?0世紀50年代為了適應大規(guī)模的國家建設需要而建立起來的,它顯然不適用于城中村改造過程中土地性質的改變,但城中村改造的步伐不會因此而停止?，F(xiàn)在的問題是,在沒有法律制度規(guī)定的前提下,如何對城中村的土地進行改造?
在城中村集體土地改造的過程中,廣東省廣州市無疑走在了全國的前列。他們對城中村集體所有土地實施的改造政策是,在農民建制轉為城市居民后,村集體所有的土地按《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規(guī)定一次性轉為國有土地,其合法土地使用權人和用地功能性質不改變,對轉制后的土地使用權人核發(fā)國有土地使用證。按其規(guī)定來理解城中村土地改造的過程:(1)宅基地由政府核實合法使用權人后,直接發(fā)給國有土地使用證給個人。(2)進入社會化大生產和流通領域但尚未辦理國有土地使用證的土地按歷史用地辦理建設用地手續(xù)和土地登記手續(xù),由政府核實合法使用權人后,直接發(fā)給國有土地使用證給改造后的股份制合作組織。如該土地進入市場或改變用途,發(fā)生擴、加、改建,則按規(guī)定補交國有土地使用權出讓金及有關稅費。(3)村莊公共用地一分為二。其中,原由村委會管理的學校轉由區(qū)教育主管部門管理,教育用地及校舍和教學設施設備,依照有關規(guī)定,不得挪作他用;公共道路、基礎設施等管理納入市政統(tǒng)一管理范圍,其規(guī)劃編制、實施管理的各項標準和控制指標按城市規(guī)劃標準執(zhí)行。村莊已經開發(fā)和投資的公共用地如辦公設施等所占原集體用地轉歸國家所有,由政府核實合法使用權人后,直接發(fā)給國有土地使用證給改造后的股份合作制組織。
從已有的情況來看,土地性質變更是城中村改造中的最基礎內容,并且也是城中村改造能夠完成的關鍵。但是,它是建立在國家主動放棄土地權利的基礎上。并且,在這一改造過程中,它也蘊含著集體資產或國有資產流失的危險。對應著以上三種性質的土地,主要表現(xiàn)在三個方面:一是村民宅基地作為改制的零資產,其價值并不為零,在改造過程中將會變成有價資產,其增值只有改造建設完后才能體現(xiàn)出來。問題是,由于絕大多數(shù)股民已經不擁有股份,他們只能得到拆遷還建或貨幣補償?shù)睦?整理出來的土地增值他們無法再享有,也無法主張他們的利益,他們還能享受將來溢價部分的價值嗎?二是沒有辦完國有建設用地手續(xù)的經營性集體用地,以后其利益代表方是誰?土地補償費、勞動力安置費付給誰?三是非經營性資產中的公用設施用地,是直接劃撥到相應的職能機構,還是要通過政府征用土地程序?如果是后者的話,其征地費用由誰來承擔?如果增值,其增值部分應該由誰享有?并且,誰享有分配的權利?享受多少?等等。另外,進入評估程序的土地資產價值與集體資產一樣,一般不會經過專業(yè)機構的評估,其最終定價仍然是雙方談判的結果。這公平或是合理或是科學嗎?
由此延伸出來的一個問題是,村民是否享有土地增值帶來的收益?從《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地管理法》、《民法通則》的內容及內在邏輯來看,無論是農民集體還是農民個體都不享有土地使用性質變更初始時的增值部分,而這一部分通過征地費用等形式轉移到了代表國家利益的政府身上。從改造過程援用的法律法規(guī)來看,資產量化和分配到個人整個過程雖然合乎法律程序,但從財產來源的角度看,這僅是過程的合法性,并沒有從來源上確定農民個體享有分配集體資產特別是土地資產的權利。如是,在城中村改造過程中,那些尚未辦理國有土地使用證的土地和宅基地在城市開發(fā)和土地資本運作過程中增值的部分,究竟由誰來享受就成為一個不得不關注的問題。從實際改造情況來看,農民個體已經無權享受,他們已經被排除在可能的增值收益之外,而土地增值部分就極有可能由代表國家利益的政府和未來的房地產開發(fā)商共享了。在此,我們擔心的是,如果地產開發(fā)和預期的收益極其豐厚的話,就可能形成政府與開發(fā)商之間的共謀,這將會對私人財產權利造成潛在的威脅。
四、勞動群眾:從農民、村民到股民和市民
在城中村改造的過程中,農民群眾的身份必然要發(fā)生兩次根本性的變化:
其一,村民向股民轉變。由于村民職業(yè)的轉變,伴隨著城中村集體經濟組織的股份合作制改造,村民必然成為享有股份并參與公司決策的股東。由于村莊的城市化進程,村莊經濟結構由主要從事第一產業(yè)轉變?yōu)橐话愣紡氖碌?/p>
二、三產業(yè),村民也一般都在村屬公司和企業(yè)中任職,成為村莊企業(yè)的主人,參與村莊企業(yè)公司的生產,并直接從村屬公司那里獲得經濟收益作為其生存和發(fā)展的主要經濟來源。城中村改造后,村屬意義上的企業(yè)或公司實體由于地域的分割和原農民集體的解體,必然分化為由單個村民作為公司股東直接參與公司決策的股份合作制企業(yè)。村民作為農民集體的政治身份失去了村莊意義,異化為市場經濟大潮中的經濟人。作為公司的天然投資者,村民的稱謂是股民。由于村莊意義上的農民集體的解體,作為股民的村民的社會行為僅僅與其個人密切相關,它不再是公司的原子式個體,不必再受集體公共利益和結構性委托的約束。
其二,農民向市民轉變。由于戶籍制度的改革,村民由農業(yè)性質戶口轉變?yōu)槌鞘芯用駪艨?。戶籍制度不僅是一個農民居住地域的證明,更是其社會身份的證明。只要農村戶口的群眾,不論其走到哪里都脫不了農民身份的痕跡。在城鄉(xiāng)二元社會結構下,農民因其農業(yè)戶口不僅常常自我感覺低人一等,更主要的是,國家提供給城市市民諸多福利待遇和優(yōu)惠政策無法惠及他們。即使他們“洗腳上岸”并在城市有一份令人羨慕的工作或收入,但他們的身份依然是農民,他們是“農民工”或者是“高級打工者”。他們不僅享受不到國家給予城市居民的公共福利和優(yōu)惠政策,也不能夠參與本社區(qū)的公共事務和公益活動。他們仍然是城市生活的邊緣人。城中村的改造徹底改變這了一切,它不僅使原屬農民的勞動群眾正式成為城市的居民,與城里人一同選舉自己的當家人和管理者,他們成為社區(qū)自治的主人;而且,村民的思想觀念不斷更新,逐漸由過去的小農經濟思想向市場經濟意識轉變,村民的行為方式也開始由過去的封閉式、家庭式、地緣式向開放式、多樣化、現(xiàn)代性(法制化和制度化)等方向轉變。并且,隨著居民的城市化和城市文明社區(qū)的現(xiàn)代化建設,城中村在物質形態(tài)、社會形態(tài)、經濟形態(tài)和人的城市化等方面都將得到提升。城中村的農民群眾也開始邁上現(xiàn)代文明和生活的道路。
然而,問題仍然存在。在農民向股民轉變的過程中,股份制改造雖然打破了平均主義,但并沒有打破大鍋飯思想。原村民成為股東,但思想觀念沒有發(fā)生根本改變;對自己手上的股權并不珍惜,只關心每年分紅多少,而不關心公司的長遠發(fā)展;沒有工作崗位的股民對于有工作崗位的股民意見很大;對于公司管理層來說,壓力也很大,因為在股民頭腦中,手中的股份價值只能升不能降,否則就會來鬧事。這些問題制約著脫胎于鄉(xiāng)村企業(yè)的股份制公司的現(xiàn)代性轉型,還阻礙著股份制公司的資本運作和投資發(fā)展、經營層次和管理體制等。
五、四大改造的協(xié)調問題:政府主動和主導
城中村改造是一個綜合性的改革過程,以上四個轉變均是其中的一個方面。當然,這四個方面相互之間也不是絕然分離的,而是相互依存、相互制約的,任何一個方面的滯后或是不配套都將直接影響著城中村綜合改造的進程或成敗。這就要求我們在進行城中村改造的時候,應該在統(tǒng)籌兼顧、規(guī)劃先行原則的前提下,進行綜合性的、整體性的改革規(guī)劃,搞好管理體制、經濟和社會等方面改革方案和進程之間的協(xié)調工作。
在實際的改造過程中,也出現(xiàn)了
諸多問題,如上文提到的各種問題。應該說,這些問題的產生都有其根源,但是,現(xiàn)在已經不是追究原因的時候,而是到了解決具體實際問題的時候。這就要求我們,要從現(xiàn)實社會中找到解決這些問題的辦法或思路,或是尋找到一種可選擇的行為動力,運用實際力量來解決這些問題。綜觀這些問題的產生及發(fā)展,雖然有這樣的表現(xiàn)或那樣的態(tài)勢,但任何問題的解決最終都依賴于政府的力量和干預。這就給政府留下了很大的行為空間。這也是本文所要突出的主題。
我們的觀點是,在城中村改造過程中,各級政府應該把改造的主動權時刻抓在手里。這是因為,從現(xiàn)在城中村改造的進程來看,改造過程一般說來是分步推進,有序進行,但它存在著兩個難以克服的障礙:
一是把改造進程特別是經濟改造的主動權交給了村民集體。這是由村民自治的特性決定的。從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看,賦予村民集體和村委會過多的自主決策權,他們不僅可以參與決定改造方案的制定、實施,還要參與到具體的改造過程之中。特別是經濟改造方案中,他們享有獨立自主的決策權。在這一點上,他們自行其是的結果往往是,將集體資產一分了之。雖然城中村改造的任務或目標可以完成,但留下的絕對是一個千瘡百孔的爛攤子,留給城市規(guī)劃和社區(qū)管理的絕對是一個一窮二白的沼澤地。如是,已經制定好的社區(qū)重建和城市規(guī)劃也就失去了經濟基礎,不得不退回到原始的出發(fā)點,不得不重新進行社區(qū)規(guī)劃和城市建設。這就要求我們在進行城中村改造時,既要深刻認識不同城中村的特點和問題,針對不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況,制定不同的改造目標和改造策略,分別采取全面改造或綜合整治等不同的改造方式,但是在任何時候,政府都不應該把城中村改造的規(guī)劃權和管理權放之任之,而是應該牢牢地抓在手里,以政府主導的改造方案或規(guī)劃為指導,對城中村進行改造。在這一方面,廣東省深圳特區(qū)的舊城改造工作做得非常好,而湖北省武漢市的改造進程則遭遇到了險灘,主要原因就在于區(qū)級政府失去了改造方案制定和規(guī)劃的主動權,到問題出現(xiàn)采取補救措施時已經悔之晚矣。
第4篇：城中村改造途徑和方法范文
摘要文章從形態(tài)學理論的視角出發(fā)，以呼和浩特市麻花板村為研究對象，通過問卷法、訪談法、觀察法來獲取第一手的變遷資料，并在后續(xù)整理資料的過程當中，提煉出城中村改造的可取經驗，提出適合原住民經濟平衡條件的設計方式并探尋居民生活價值回升的可能性。
關鍵詞城市形態(tài)理論 城中村調研報告
前言1970年中國進入了快速城市化的過程，中國與其他的國家在城市化進程中從動力機制到實體變化都有很大的不同?？焖俚某鞘谢虥]了大量的農用地，卻沒能消化掉國家土地政策保護的農業(yè)人口的宅基地，從而形成了城市中的村落即城中村。
本文從形態(tài)學理論的視角出發(fā)進行研究借鑒，以呼和浩特市麻花板村為樣本，將收集的資料和城市形態(tài)學分析的理論和方法相結合，對該地進行分析研究。將麻花板村改造過后建筑新與舊、生活環(huán)境質與量等進行對比，找出可以借鑒的經驗并探析如何將城市形態(tài)學的理論思想與民族地區(qū)城中村未來改造相結合的設計方法。
1.研究地點的概況
研究基地麻花板村位于呼和浩特市的北區(qū)域，距離城市中心較遠。東至興安北路，南至內蒙古工業(yè)大學，西至呼倫北路，北至成吉思汗大街。隨著經濟建設的發(fā)展，基地周邊商業(yè)、住宅區(qū)都在逐漸形成，基地內隨處可見低矮或臨時搭建的破舊房子，建筑形態(tài)缺失的農家院，這種新舊的差異化使得將麻花板村定為本次論文研究的的區(qū)域，具有現(xiàn)實和時代的意義。
2.城市形態(tài)學的重要理論體系
文章重點探析在西方形成的偏重概念性與分析性研究的理論體系，形態(tài)的概念(morphological concepts) 根植于西方古典哲學思維和由其演生出的經驗主義哲學（empiricism），其中包含兩點重要的思路： 一是從局部（components）到整體(wholeness)的分析過程，復雜的整體被認為是由特定的簡單元素構成，從局部元素到整體的分析方法是適合的并可以達到最終客觀結論的途徑；二是強調客觀事物的演變過程（evolution），事物的存在有其時間意義上的關系（chain of being），歷史的方法可以幫助理解研究對象的過去、現(xiàn)在和未來在內的完整的序列關系。運用這倆種分析思路對麻花板城中村的現(xiàn)狀和改造后的資料進行整理分析。
3.運用局部到整體的分析思路歸納麻花板城中村改造構成要素的差異
運用城市形態(tài)學理論中從局部到整體分析問題的視角出發(fā)，對麻花板村改造前后的各個組成要素及要素間的組合關系進行收集整理，包括土地利用的結構、人口、勞動力、產業(yè)經濟、生態(tài)環(huán)境、地域等。
2004年麻花板村進行了一部分的嘗試改造，即把村莊部分遷出，在離原區(qū)域不遠的地方重新規(guī)劃新的居住生活區(qū)，與此同時原有地被征用后作為城市發(fā)展用地，但有一部村莊土地未成功遷出，致使新舊的麻花板村有了突出的對比性。
3.1.麻花板村用地構成的變更
用地構成是經濟活動的反應，城市的功能結構、聚集內容、用地性質都發(fā)生變化。城市的用地性質都反映在城市空間結構中，將產生新型的用地性質和聚落形式，各種用地性質的結構比例也發(fā)生著變化，麻花板村的用地構成由原來的村民宅基地和耕地，改造后變成居住用地。
3.2.麻花板村住區(qū)使用者的變化
3.2.1農村人口總數(shù)及民族構成比例
從麻花板村現(xiàn)狀調研的數(shù)據(jù)中可以得出：
表1-1
漢族人口比例 蒙古族人口比例 其他民族人口比例
2004之前 94% 5% 1%
2004至今 85% 10% 5%
3.2.2農村住房使用者單一化
改造之前，麻花板村內暫住戶約是原居民戶的 2.3倍。城中村改造之后，麻花板新村內已有本村140戶居民入住，目前新村內無暫住人口，這使得該村住房使用者由過去的多樣化逐漸轉變?yōu)閱我换?/p>
3.3.麻花板村就業(yè)勞動力的轉化
改造之前，麻花板村民的經濟來源主要以租賃房屋、外出打工、耕地勞作、養(yǎng)車運輸?shù)葞追N形式。在經濟逐步增長的背景下，村民的經濟來源也隨著城市化的進程發(fā)生著轉變，如下表所示：
3.4.城中村地塊周邊環(huán)境的變化
3.4.1住宅形式的改變
麻花板村村民宅基地面積為200平方米/人，建筑面積嚴重超標。住宅多數(shù)為簡陋的平房小院，道路狹窄，人居環(huán)境惡劣，與周圍的城市環(huán)境很不協(xié)調。
在改造之后，麻花板小區(qū)占地390畝，總建筑面積383萬平方米，公共建筑面積為8.3萬平方米，目前有已建成56棟住宅樓，其中3棟為別墅式住宅。小區(qū)樓布局合理整齊，樓層以6層為主，兼以五層和四層。人均宅基地面積為30平方米/人。 調查居民認可情況：表1-5
態(tài)度 內容 比例(%)
認可態(tài)度 住宅環(huán)境有所改變 80
提高了村民整體的素質 50
市政設施得到了完善 80
為孩子創(chuàng)造了良好的居住環(huán)境 80
豐富了村民的文化生活 90
交通便捷 80
否定態(tài)度 老人不方便爬樓 50
宅基地面積減少 80
不適應生活習慣的的改變 30
限制了額外的收入來源 90
鄰里關系的弱化 30
養(yǎng)老方式的弱化 20
3.4.2居住環(huán)境的改善
改造之前，本村村民的文化生活簡單，文化娛樂設施嚴重缺乏。改造之后，小區(qū)內配備了齊全的公共服務設施，如老年人活動的場所、會所、幼兒園、小學、健身場地、衛(wèi)生所等，并且還成立了獨具麻花板特色的村民物業(yè)管理有限責任公司。
3.4.3安全性能的強化
過去開敞式的村落形式，在安全方面存在一定的隱患，現(xiàn)如今村民的居住方式轉變?yōu)榫幼^(qū)，入口區(qū)有值班員，安全性提高。
3.4.4 基礎設施的完善
改造之前，麻花板村內沒有定點的垃圾回收站，土廁所居多，沒有形成完善的排污供暖系統(tǒng)。村民過冬多以燒煤球采暖，嚴重污染環(huán)境。城中村在改造之后，小區(qū)各項基礎設施完備。擁有集體鍋爐房，專業(yè)的垃圾轉運站，為小區(qū)內垃圾的收集存貯轉運提供了便利條件。
4.5.5交通路網(wǎng)的形成
過去道路狹窄，路網(wǎng)不成系統(tǒng)，路面質量較差，污水不能很好的排放，沒有道路防護系統(tǒng)，車輛亂停放現(xiàn)象較為嚴重，影響了村民的出行，同時也增加了安全隱患。改造后，小區(qū)的道路系統(tǒng)采用人車分流的的設計方式，并在小區(qū)的中心區(qū)域修建了600米的人形環(huán)道，建有地面停車位620個，預留480個地下停車位，停車率為56%，綠化率不僅從過去的0達到了42%。
5.調研總結和規(guī)劃設計策略
經過盡2個月的調研，將調研資料進行總結找出未來設計中的設計策略：
1.在改造過程中，應本著集約可以收益的土地的原則，盡量將居住用地合理的設置在城市邊緣，合理配置公共服務設施，綠化設施，交通設施等。
2.住宅設計中應以中小戶型為主。
3.將新型產業(yè)引入到城中村的經濟建設中；
4.改造中應注意民族記憶和空間肌理的保留，經濟結構的轉化、生活結構的轉化使得本民族地區(qū)的地方特點逐漸減弱，同時也將本村的歷史遺存和空間肌理摧毀了。呼和浩特市的少數(shù)民族僅是漢族的八分之一，所占比例很小，如今少數(shù)民族逐漸被漢族同化，城中村改造過程中也很難尋得民族特色的影子。過去氈包是當?shù)刈≌闹饕问剑怯捎诂F(xiàn)在城市可建設的土地越來越少，逐漸被簡約的6層連排樓甚至是高層樓所取代，并且在整體的小區(qū)環(huán)境營造上也沒有考慮很多關于少數(shù)民族的特點。運用城市形態(tài)理論中用歷史的方法可以幫助理解研究對象包括過去、現(xiàn)在和未來在內的完整的序列關系的觀點。我們一方面要遵循民族的特點另一方面也可以保留歷史的記憶，即將部分在麻花板村有歷史記憶價值的房屋，材料，設施保留部分，在新的設計地區(qū)進行恢復和再現(xiàn)。
結語：通過對麻花板的物質環(huán)境與形態(tài)的發(fā)展進行研究，特別是對運用城市形態(tài)學理論中從局部到整體分析問題的視角出發(fā)，對麻花板村改造前后的各個組成要素及要素間的組合關系進行收集整理，分析找出適應與該地塊的改造和更新進行控制，在未來的設計改造中能夠激發(fā)地區(qū)的活力，提升居民的生活價值。
參考文獻：
1.《當代中國城市形態(tài)演變》熊國平
2.呼和浩特市新城區(qū)毫沁營鎮(zhèn)麻花板新村的宣傳冊
第5篇：城中村改造途徑和方法范文
今天，我們召開這次加快“城中村”發(fā)展工作會議，一個基本動意就是，在“城中村”面臨城市不斷擴展，項目不斷增多，經濟快速發(fā)展，城市化、工業(yè)化快速推進的背景下，深入研究探討“城中村”如何發(fā)展的問題，打破目前這樣一個盲目、被動、低速發(fā)展的格局，增加一個搶抓機遇的意識，樹立大氣魄，提升大境界，統(tǒng)一思想認識，調整產業(yè)結構，創(chuàng)新工作機制，找準發(fā)展路徑，充分發(fā)掘發(fā)展空間，推動“城中村”經濟跨越發(fā)展，加快實現(xiàn)“城中村”從農村向融入城市轉變，從農民向居民轉變，從農業(yè)向二、三產業(yè)轉變這樣一個歷史性跨越。下面，結合前幾天調研的情況，我講兩個方面的問題：
一、“城中村”現(xiàn)狀分析
圍繞深刻總結“城中村”發(fā)展的經驗教訓，破解“城中村”跨越發(fā)展的途徑。前幾天，我和黨委、部門的幾個同志先后兩次到*村進行調查研究，特別是專門就*村的經濟結構進行了認真解剖分析，大體可分四個方面：（1）從集體經濟總收入來看，20*年*村完成經濟總收入2.05億元，其中三產收入12400萬元，占總收入的60.5%，工業(yè)收入8000萬元，占總收入的39%，農業(yè)總收入300萬元，占0.5%。（2）從集體經濟純收入來看，20*年全村完成集體經濟純收入400萬元，三產369萬元，占92.2%；工業(yè)15萬元；占3.8%，農業(yè)為零。僅從以上兩個方面的解剖分析，我們就十分清楚，現(xiàn)在二、三產業(yè)已經成為*村整個經濟的支柱。（3）從農戶從業(yè)構成來看，*全村570戶，其中從事二、三產業(yè)的有287戶，占50.4%，以工資、勞務性收入為主的戶263戶，占46.1%。不難看出，目前，*村96.5%的群眾從事工商業(yè)，所以說，傳統(tǒng)農民這個概念已沒有實際意義。（4）從土地資源構成來看，*全村總面積1740畝，其中村莊占地600畝，占34.5%；耕地580畝，占33.3%，企業(yè)、園區(qū)和商業(yè)總占地共計544畝，占31.26%。不難發(fā)現(xiàn)，全村31.26%的工商業(yè)占地創(chuàng)造了全村99.5%集體經濟總收入和96%的集體經濟純收入。通過以上四個方面的解剖分析，我們可以得出這樣一個結論，*村只所以在辦事處內相比發(fā)展快、實力強，關鍵是快在工業(yè)上，強在三產上。
因此，我們可以這樣講，大力發(fā)展二、三產業(yè)才是我們“城中村”的明智選擇。當然，這些年我們城區(qū)各個村通過發(fā)展二、三產業(yè)，整體實力都有了明顯增強，特別是*村已經走在了全處乃至全市的前列。但是，如果我們跳出新城、跳出肥城看*，我們就會發(fā)現(xiàn)，就是這樣一個好村，與外地的先進村相比，仍然存在很大的差距，可以說，我們的一個好村頂不上人家一個好企業(yè)，一個鎮(zhèn)頂不上人家的一個好村?，F(xiàn)在，從我們進入城區(qū)的18個村來看，盡管這些都有較快的發(fā)展，但發(fā)展也不平衡，而且普遍存在以下幾個方面的問題，一是經濟總量小，二是工業(yè)項目少，而且缺少拳頭項目，三是三產發(fā)展?jié)摿€很大?？偠灾?，我們目前的發(fā)展實際是處于一個盲目、被動、低速發(fā)展的態(tài)勢。說盲目，就是指我們現(xiàn)在對發(fā)展城市經濟缺乏深入的研究和論證，缺乏科學的計劃和規(guī)劃，漫無邊際的盲目去抓，以致于抓而不準，走了不少彎路。說被動，就是指我們抓工作、抓發(fā)展缺乏責任感、危機感，不能充分發(fā)揮主觀能動性去思考問題、破解難題，總是怕?lián)L險，苦于沒法無門。特別是面對機遇，不是搶抓、快抓，而是等靠觀望，貽誤了時機，喪失了機遇，造成了工作上、發(fā)展上的極大被動。
說到低速，就是說我們現(xiàn)在發(fā)展是小步慢行，而不是大步跨越，縱比我們確實年年有進步，但是橫比，差距仍然是非常大的，就是把我們城區(qū)18個村加在一起也抵不上人家沈泉莊、南山村的一個好企業(yè)。因此，我們各個村，對自己村的經濟發(fā)展，都要有一個正確的估計，客觀的評價，即要看到成績，更好看到差距，自我加壓鼓勁。尤其是我們城區(qū)村的主要干部都要學會經濟分析，通過分析，搞清村里的家底和經濟結構，看一看哪些是我們的主導產業(yè)，我們的發(fā)展優(yōu)勢和潛力在哪里，下步的主攻方向是什么。在這里，今天我也給大家出個題目，就是要求我們城區(qū)各個村，都要在搞好本村經濟分析的基礎上，組織廣大的黨員干部群眾深入開展一場大討論，總的就是緊緊圍繞以下四個問題來進行。（1）我們的差距和危機在哪里？（2）我們優(yōu)勢和潛力在哪里？（3）如何選
準主攻目標和發(fā)展路子？（4）如何靠好的機制、好的制度去保證？通過廣泛討論，集思廣益，進一步深化發(fā)展思路，明確發(fā)展方向，激發(fā)發(fā)展的熱情和干勁，為推進我們城中村經濟跨越發(fā)展奠定一個良好的基礎。*村以建立村黨委為契機，首先開展了討論，給各村帶了好頭。
二、下步發(fā)展路子探討
一個地方經濟發(fā)展的速度快慢、質量好壞，關鍵是看這個地方發(fā)展路子對頭不對頭，方向選的準不準。應當說，這些年來，我們城區(qū)各個村在經濟發(fā)展上也進行了一些有益的探索，積累了一定的經驗，也吸取了一些教訓。但現(xiàn)在看來，我們研究探索的還不夠，路子還不夠清，發(fā)展還不快。就象我前面講的，仍然是一個盲目、被動、低速發(fā)展的態(tài)勢。江浙地區(qū)的同志講，現(xiàn)在的發(fā)展已經不再是“大魚吃小魚”，而是“快魚”吃“慢魚”。面對目前這樣一種激烈的競爭形勢，我們發(fā)展慢了，就會有被吃掉的危險。因此，我們要以登高望遠的境界運籌經濟、謀劃發(fā)展。今天，我們開這個會，一個中心議題也就是研究如何破解“城中村”發(fā)展的問題，確保各村總資產保值增值，迅速膨脹。我們研究“城中村”的發(fā)展，一個很重要的問題就是不能脫離城區(qū)這個實際，也就是說，要按照黨委確定的用城市經濟定位，突出“六個大抓”。具體到我們“城中村”，總的要把握好以下四點，也就是要走好四條路子。這也是由我們所處的區(qū)位所決定的。
一是走好大力發(fā)展二、三產業(yè)的路子。應當說，近幾年來，隨著城市的迅速擴展膨脹，我們的土地資源越來越少，依靠農業(yè)增收富民已不現(xiàn)實。事實上，我們熟悉的華西、沈泉莊、南山等村沒有哪一個是靠農業(yè)發(fā)展起來，就是有一些靠農業(yè)發(fā)展起來，也只能說好而不強。因此，我們要加快發(fā)展，必須調整工作思路，不能以占有耕地的多少作為指標。特別要教育我們的黨員干部群眾再也不能兩眼盯著土地，否則就犯了方向性的錯誤。所以說，對下一步的發(fā)展，我們必須要有一個很好的把握。我看，總的就是要以二、三產業(yè)和發(fā)展空間是否充分利用作為指標和推進發(fā)展的方向，深入進行經濟結構分析，盤清土地資源存量，搞好科學規(guī)劃，變被動挨擠為主動出擊，加快推進二、三產業(yè)的發(fā)展。關于規(guī)劃問題，在這里我要多強調一句。從了解掌握的情況看，目前，我們進入城區(qū)的18個村，有的已經制定了新的村莊規(guī)劃，也有的是舊規(guī)劃，需要重新修訂完善，還有的至今沒有一個象樣的規(guī)劃。大家知道，規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃出不來，我們無論發(fā)展什么都會受到限制，就是招來項目也沒地方落。特別是隨著城區(qū)充填速度的加快，我們已經面臨生存空間萎縮，發(fā)展的空間受擠的危險。
所以說，我們城區(qū)各個村，都要高度規(guī)劃的制定。沒有的要抓緊制定，有了的要進一步修訂完善，加快組織實施。同時，在搞好規(guī)劃的基礎上，還要做好以下三個方面的工作。（1）加快城市化拆遷開發(fā)。應當說，新一屆黨委組成后，堅持把城市化拆遷開發(fā)作為“六大抓”之一，現(xiàn)在看來是非常正確的，順應了城市發(fā)展的要求。特別是最近市里召開專門會議研究“城中村”拆遷開發(fā)的問題，并且制定了相關的優(yōu)惠政策。這對我們來說，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。就看我們以怎樣的態(tài)度來應對。我想，首先要統(tǒng)一好思想。加快“城中村”拆遷改造，減少占地，盡可能的增加商業(yè)設施，是大勢所趨，不僅符合建設現(xiàn)代化城市的要求，也符合廣大群眾的根本利益。因此，我們必須以積極主動的態(tài)度，搞好配合，抓好組織實施。（2）策劃包裝好項目?，F(xiàn)在土地政策毅然很緊，而且只有省和中央有批準土地的權利。而且所批的項目也都是投資過億的大項目?？梢哉f，沒有項目，沒有完備的手續(xù)，是很難爭取到土地使用權的。所以我們有條件的村要在策劃包裝項目、爭取土地使用上多動些腦子、想些辦法，盡可能的爭取更大的發(fā)展空間。（3）盤活現(xiàn)有的地盤，用好發(fā)展載體。應當說，通過積極的努力，我們已經爭取到了相當?shù)囊艳k手續(xù)但尚未利用的土地，如果這些土地不抓緊開發(fā)利用，實際上這是一種資源的極大浪費。所以說，我們要進一步加大招商引資力度，特別要降低門檻，放活政策，吸引更多的項目落地，使征用的土地盡快發(fā)揮效益，切實用足用好土地這個最現(xiàn)實的發(fā)展載體。
二是走好規(guī)模發(fā)展、骨干支撐的路子。目前，我們的經濟只所以不發(fā)達，實力不強，一個很重要的原因就是缺少規(guī)模骨干項目的有力支撐。像我們參觀過的外地的好村、強村，大多也都是靠骨干項目的加速發(fā)展，帶
動了第三產業(yè)和村莊建設，實現(xiàn)了整體經濟的大幅攀升。因此，下一步，我們要繼續(xù)按照“六個大抓”的要求，加快骨干項目的培植發(fā)展力度，特別是要通過招商引資引進一批、嫁接改造一批，力爭更多的企業(yè)進入規(guī)模企業(yè)行列。同時，也希望我們各個村對引進落戶我們地盤上的重點項目、骨干企業(yè)要積極搞好服務，切實幫助解決企業(yè)發(fā)展中遇到的各種困難，促進企業(yè)快速發(fā)展壯大，真正通過培強骨干項目、重點企業(yè)，不斷壯大我們的集體經濟實力，充分提高就業(yè)率，帶動整個經濟的更快更好發(fā)展。
三是走好對外招商聯(lián)合的路子。招商引資、對外聯(lián)合不僅是運作經濟的一個重要手段，更是加快發(fā)展的一條好路子。應當說，經過這幾年的運作實踐，我們在招商引資方面積累了一定的經驗，但現(xiàn)在看來，抓法還不夠靈活，借力借勢發(fā)展還沒有達到最佳效果。特別是在抓的過程中，往往僅僅局限于招得進、引得來，缺乏對外聯(lián)合的愿望和行動。我們說抓招商引資是為了發(fā)展，尋求對外聯(lián)合也是為了發(fā)展，而且是一種更好更有效的借力發(fā)展方式。因此，我們在實際工作中，都要學會對外聯(lián)合。尤其是把招商引資與對外聯(lián)合有機的結合起來，走對外招商聯(lián)合的路子。這樣我們發(fā)展的路子會越走越寬，成效會越來越好。黨委要求，我們城區(qū)各個村，在今后的發(fā)展中，都要千方百計的在招商中尋找合作對象，在對外聯(lián)合中加快發(fā)展我們自己，真正從根本上解決集體經濟投入主體單一、活力不強、后勁不足的問題。
四是走機制創(chuàng)新的路子。調動一切因素，推進經濟跨越發(fā)展，必須有一個好的機制，否則發(fā)展就會缺乏活力。因此，我們要積極推進機制創(chuàng)新，真正靠好的機制、好的制度激發(fā)干勁，推進發(fā)展。就目前來看，我們在機制創(chuàng)新方面研究探索的還不夠，而且思想也比較保守。就拿我們的村辦企業(yè)來講，大部分村是輕車熟路，仍然采取的是租賃承包的形式。這種形式如果用人、管理、監(jiān)督不善，就會造成集體資產大量流失。盡管我們有些村在這方面做的還不錯，但由于這種形式，本身就存在嚴重的短期行為，要想把企業(yè)做大，幾乎不可能，像這樣的企業(yè)，可以說既長不大，也爛不掉。所以，我們要積極探索運用現(xiàn)代企業(yè)經營管理的方式方法，搞好現(xiàn)有村辦企業(yè)的股分制嫁接改造。希望我們一些有條件的村，要解放思想，放下包袱，大力推進企業(yè)的股份制改造，實現(xiàn)互利雙贏。在這方面，*、東付要帶好頭，力爭有大的突破，為推進全處村辦企業(yè)的改革改制趟出路子，創(chuàng)出經驗。同時，下一步我們在對“城中村”評估考核方面，也要進行大膽的改革創(chuàng)新，逐步建立起適應“城中村”發(fā)展要求的新的評估考核機制?？偟木褪且讯?、三產業(yè)在整個經濟中所占的比重和發(fā)展空間的利用作為重要指標。通過建立這樣一種新的評估考核機制，進一步激發(fā)和調動城區(qū)村大力發(fā)展二、三產業(yè)的積極性和創(chuàng)造性。黨委要求我們城區(qū)各個村要積極適應這種新要求，切實研究制定好推進二、三產業(yè)發(fā)展的中長期規(guī)劃和具體的推進措施，力爭在3-5年內實現(xiàn)一個大的發(fā)展，進入一個迅速膨脹期，盡而有力的帶動城外村的發(fā)展。
第6篇：城中村改造途徑和方法范文
關鍵詞：城市、失落地帶、創(chuàng)新、活力再生
中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：
快速城市化過程中，我國城市的總量、規(guī)模都發(fā)生了巨大的變化，城市空間和道路結構也隨之改變。2009統(tǒng)計年鑒顯示，我國城市建成區(qū)面積從1990年到2008年間平均增長速度為18.7%，總量達到3.6萬平方公里[ 宋桐慶/朱喜鋼.失落的城市街道空間.現(xiàn)代城市研究[J].2011.2]。在城市迅速膨脹擴張一片欣欣向榮的繁華下，有一些潛在的不安定要素正在慢慢滋長，這些不安定要素就是隨城市擴張，那些原本不屬于城市的地帶漸漸被納入城區(qū)，那里的居民、空間在短時間內還不能適應城市中的節(jié)奏及生活，在迷茫的轉型期漸漸被城市遺忘，成為城市中的“失落地帶”。
一、城市失落地帶的產生及發(fā)展原因分析
城市失落地帶，是指在城市發(fā)展的過程中，未充分利用且日漸衰落廢棄的地帶。它們是隨城市急劇擴張，逐漸被納入城市范圍的城市村莊、城鄉(xiāng)結合地帶，是建造衛(wèi)星城所形成的城市夾縫，是那些遷出城市的工廠舊址，是今天城市更新所遺留的、出于多重原因從未開發(fā)的和疏于清理的空地；它們是各個城區(qū)與自由發(fā)展的商業(yè)帶之間無人問津的殘余地區(qū)，以及因城市快速發(fā)展所造成的被人遺忘的空間夾縫等邊緣地帶。這些地區(qū)是各種要素功能相互作用、相互滲透所形成的獨特地域，在這些地域內，人員結構復雜，城市基礎設施不完備，流動人口集中，這些地帶淹沒在現(xiàn)代化的城市燈光下，雖處于城市中，卻沒有得到城市化的發(fā)展，其廣為人知的“握手樓”、“一線天”等社區(qū)景觀，就是這種問題的典型表現(xiàn)。隨著城市的發(fā)展,其所呈現(xiàn)出來的環(huán)境問題、土地資源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，嚴重制約了城市整體功能的提高與生活質量的改善，同時也影響了城市化進程。
從城市發(fā)展擴張過程分析，導致城市失落地帶的產生的原因主要有：第一是人們對汽車依賴性的增加，生活活動距離延長，衛(wèi)星城的建立就造成衛(wèi)星城與城市的夾縫地帶；第二，城市更新時的城市用地區(qū)劃和土地使用政策，在城市劃分區(qū)域的結合地帶由于多種原因造成的無人管理現(xiàn)象，城鄉(xiāng)結合地帶等，如因城市急劇擴張所造成的城市村莊，雖被劃分為相應的街區(qū)管轄，但實際仍由原村集體組織管理，這種管理真空也造成都市村莊也成為城市中的失落地帶等；第三，舊城核心區(qū)廢棄的工業(yè)、軍事或交通用地，比如現(xiàn)代都市廣泛存在的工業(yè)遺址等[ [加]簡?雅各布斯,金衡山譯.美國大城市的死與生.譯林出版社[M].2005]。
為了避免產生更多的失落地帶以及使已經形成的 失落地帶活力再生，這需要政府、民眾以及設計師的共同努力。由于筆者閱歷及知識有限，因此研究范圍僅限于這些失落地帶活力再生藍圖的建筑與規(guī)劃因素，通過研究，為該種類型的城市地域重建或改建提供一些建議。
二、針對課題的調研及成果分析
針對城市失落地帶的現(xiàn)狀筆者進行了一些實地調研及資料搜集，包括上海的多處工業(yè)遺址，嘉定區(qū)的城鄉(xiāng)結合處，杭州西湖區(qū)城中村，以及河南省鄭州市的現(xiàn)有及改建后的多處城中村，在調研過程中包括實地走訪、問卷調查等方式。
通過對城市失落地帶的調研和分析，筆者發(fā)現(xiàn)目前大多數(shù)該類型地域雖然以社區(qū)的形式存在，但是其仍然有很多表面和內在的問題，如居民構成復雜、用地性質與功能混亂、社區(qū)建設不完善等，這些問題也是制約其發(fā)展乃至影響城市發(fā)展的瓶頸，因此對它們的剖析更有利于對城市失落地帶的活力再生的創(chuàng)新研究，這些問題闡述如下。
1、用地性質與功能混亂
這種類型的地域內，由于缺少政府管理，多由居民自發(fā)的無政府行為建設，居民在最大利益化的驅使下，其所建房屋多為方形以獲得更多的使用面積，因此“一線天”、“接吻樓”、“握手樓”現(xiàn)象比比皆是。且空間多已被現(xiàn)代城市包圍，周邊地區(qū)各項設施比較完善，因此容易形成相互交織的居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等類型，造成了用地功能混亂。
2、社區(qū)建設不完善
大多數(shù)失落地帶雖然位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內，并以社區(qū)的形式存在，但是社區(qū)建設并不完善，形成了其城市失落地帶的特征。通過調查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房屋為自建的低層或中層房屋，居民主要依靠出租宅基地房屋作為商鋪、住宅、商鋪和住宅混合三種形式來獲取收益，這說明社區(qū)對商業(yè)建筑、住宅建筑都有很大的需求[ 陳麗麗.上海城中村的現(xiàn)狀_問題及改造途徑的再思考.華東師范大學碩士學位論文[D].2010]。大多數(shù)失落地帶內建筑密度高，間距狹小，公共空間被占用，道路狹窄彎曲，存在很大的安全隱患，且無綠地和公共活動場所，其他基礎設施簡陋，公共配套設施缺乏，無法滿足居民的基本生活需要。
除進行實地調研外，對失落地帶的問卷調查可系統(tǒng)了解居民日常生活的基本狀況，了解居民需求，從而有針對性的為城市失落地帶的活力再生提供實踐依據(jù)，調查結果分析如下：
1、對失落地帶改造的主觀評價
居民的對失落地帶基本印象的調查顯示，無論是本地居民還是外來人口，人們的總體印象基本都是環(huán)境衛(wèi)生差、治安差、人口亂、居住條件差。此外，居民對其改造看法的調查顯示，居民對改造存在強烈的主觀意愿，只是迫于政策或政府原因以及自身能力而一直沒有進展。
2、城中村居民生活環(huán)境狀況
生活環(huán)境在一定程度上反映了居民的生活水平，為了更準確地驗證居民生活環(huán)境狀況，本文在調查問卷中主要針對在活力創(chuàng)新研究中所涉及的居住滿意度進行調查分析，現(xiàn)具體闡述如下：
在住房滿意度的調查顯示，居民對目前的住房狀況評價基本是不滿意的。該種類型的地帶人口混雜，違章搭建現(xiàn)象嚴重，致使居住空間十分狹小，而且地塊內的住房多由村民自主建造，他們缺乏專業(yè)的建筑知識，只是出于空間最大化的利益驅使，建筑多為方形并缺少變化，致使居民對住房質量也多不滿。
社區(qū)滿意度方面，居民普遍感覺該種類型區(qū)域內購物比較便利、鄰里和諧，這主要是由于區(qū)內也有很多小個體商業(yè)及菜市場，給居民生活提供了極大的方便。而感覺到不滿意的是針對環(huán)境衛(wèi)生、治安條件、房屋建筑密度等方面，這主要是由于區(qū)內人口構成復雜，社區(qū)管理不完善，公共服務配套設施不齊全等原因造成。
根據(jù)實地考察及現(xiàn)狀調研，得出結論，當今城市失落地帶的居民，不僅需要舒適良好的居住環(huán)境，此外，還對醫(yī)療衛(wèi)生、交通環(huán)境、文化建筑、娛樂休閑場所有一定的需求，并且希望住所距工作場所較近，只有將這些剛性需求結合在一起，才有可能創(chuàng)造一個有活力的、重新煥發(fā)生機的場所。
三、城市失落地帶的活力再生設計的原理
為了避免產生更多的失落地帶以及使已經形成的地帶活力再生并往前發(fā)展，這需要政府、民眾以及設計師的共同努力。政府必須制定有效的政策，而設計師則必須深刻理解成功的城市設計背后的設計原則。設計師應該編制設計總圖，使其成為空間脈絡和用以界定外部空間的建設藍圖，而不是簡單地設計這些建筑。
在對以往政府對城市失落地帶的改建項目的研究中發(fā)現(xiàn)，政府對此類地域的自助型居住區(qū)的改造方式主要有兩種：①通過行政管理手段提升社區(qū)居住環(huán)境，使其合法化并逐漸納入城市正規(guī)房地產市場；②進行推倒重建式改造，為低收入居民建設新住所[ 仝德、馮長春.國內外城中村研究進展及展望.人文地理[J].2009.6]。由于后者嚴重干預了市場運作，不僅造成政府資源浪費，且效率較低，因此，筆者在通過對國內外文獻研究及成果改建項目的研究中，總結出對城市失落地帶改造設計的五種原理，可對城市失落地帶的改造提供建議，不僅可大量節(jié)省政府資源，不至于使其空間連續(xù)性及文脈丟失，也能最大程度的得到原居民的認同，可使改造順利進行。
對失落地帶的空間規(guī)劃設計連續(xù)有序的活動
從調研中我們得知，在城市失落地帶人口密集的情況下，居民對各項服務設施及公共設施的需求非常旺盛，但由于失落地帶中的無政府狀態(tài)及居民自發(fā)組織的情況下，這種需求演變?yōu)殡s亂無章的商鋪及混亂無序的公共服務設施。在改造中，我們應當針對每塊失落地帶進行調研，針對具體的居民需求規(guī)劃這些空間，使其在滿足空間有序的情況下盡力做到為民所需，就不會被原居民的排斥并可有效持續(xù)的發(fā)展下去。
恢復失落地帶的邊界與城市空間邊界的連續(xù)性
我國許多城市失落地帶的改造為開發(fā)商主導，方式為全部推到重建為居住區(qū)，雖然這樣可快速使原本雜亂的空間界面迅速融入城市界面中，但會使原本世代居住在這里的居民，因為強硬的粗暴的改造方式而流離失所，被無情的推到現(xiàn)在都市，重建的小區(qū)也會只有物質失去靈魂。
若要避免這種社區(qū)精神消失，改造的關鍵在于通過活力空間的連接，使改造后的失落地帶與城市產生整體的連通性，而不是粗暴的將原本屬于失落地帶的空間塞進城市中。一個設計成功的邊界空間應該與當?shù)厣鐓^(qū)統(tǒng)一在一起，形成一個整體性的“城市邊界綜合體”，通過多種設計方法的整合，提高或者恢復空間的連續(xù)性[ [日]Tianxin zhang & Andre Sorensen著,黃劍譯.提高城市邊緣地區(qū)自然開敞空間連續(xù)性的設計方法論.國外城市規(guī)劃[J].2002.4]。在失落地帶空間邊界處理上，采取區(qū)域界限，使改造后的地域在空間界面上與城市統(tǒng)一，使原分散無序的住戶情況得到規(guī)整，并配備完善的商業(yè)設施和公用設施，強化居民歸屬感。
對失落地帶空間進行合理整合與分割
對失落地帶空間進行合理整合與分割，可使該地帶的經濟活力得到再生與發(fā)展，利用城市道路對原本雜亂無章的失落地帶內部空間進行合理有序的分割，并根據(jù)使用功能對各種不同類型的空間進行圍合設計，從大塊空間到有序的小塊空間的轉換有利于規(guī)范空間秩序，合理匯集及疏散人流。
在空間分配中，應當以整塊大空間中套小空間的方式，使各項服務設施及配套設施平均分散于各個小空間中，僅大型文化配套進行集中配置。通過改建后的活力地帶匯集并有序的輸出人流，這樣使其空間內人流流動更加平均，有效改善失落地帶中的雜亂現(xiàn)象
創(chuàng)造失落地帶中的文脈延續(xù)
從調研中我們得知，雖然失落地帶內相關文化設施還欠缺完善，但居民對文化設施依然有強烈的需求，除此之外，失落地帶居民對該地區(qū)的空間有強烈的認同感。因此，在對其活力改造過程中，我們不僅應該滿足其對基礎設施的滿足，更應該保持其文脈的延續(xù)，并通過文脈延續(xù)來保持居民對其空間內的強烈認同，要保證其對空間的認同感，同時也要保證居民親緣關系的連續(xù)性，否則改造易得到排斥。
在創(chuàng)造空間文脈延續(xù)的方法上，我們可以在失落地帶的整塊空間內，設計延續(xù)老的空間文化的文化建筑或附屬設施，使居民保持對改造后失落地帶的歸屬感，并通過活動支持形成場所文脈，使文脈保持活力。此外，也要創(chuàng)造積極空間，用積極空間串聯(lián)失落地帶與城市的聯(lián)系。這樣可提高社區(qū)凝聚力，并有效推動該地帶的活力再生與發(fā)展。
現(xiàn)在與未來的銜接
在改造中，應留出一定得可發(fā)展空間，使居民有更多的機會用各自的特色給環(huán)境留下印記，使它能被每個人作為親切的場所來使用，用這種方式，空間形式和使用者相互理解和適應，在一個相互的過程中彼此強化，使失落地帶活力再生。
四、結論
本文在學習、分析和總結國內外相關理論和研究成果的基礎上，進行理論的綜合與提煉，從城市設計以及街區(qū)改造的角度出發(fā)，運用城市規(guī)劃和建筑設計的基本原理和方法，探討了城市 失落地帶創(chuàng)新型活力再生的空間構成技術手段和操作方法，解決如何將這種區(qū)域真正融入現(xiàn)代城市中的問題，激活它們潛在的活力要素，不僅可以解決城市中失落地帶的現(xiàn)有問題，并且可以為原有街區(qū)帶來活力，增強居住其中居民的歸屬感，消除城市不安因素，成為城市發(fā)展新的增長點。
參考文獻：
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[日]Tianxin zhang & Andre Sorensen著,黃劍譯.提高城市邊緣地區(qū)自然開敞空間連續(xù)性的設計方法論.國外城市規(guī)劃[J].2002.4
第7篇：城中村改造途徑和方法范文
關鍵詞：城中村；剝奪
Michael Levien在《剝奪的政體》中揭示了印度土地戰(zhàn)爭中國家的剝奪體制和剝奪機制，印度以一種發(fā)展主義剝奪政體運轉著，為了國家主導的工業(yè)和基礎設施建設項目剝奪農民土地，并通過強制手段和呼吁國家發(fā)展的意識形態(tài)來制造同意。這種剝奪有利于實現(xiàn)高效農業(yè)和工業(yè)積累，讓工業(yè)資產階級、大農場主、公共部門精英和其他階層人員不成比例的受益，然而這種發(fā)展是建立在數(shù)以百萬計被剝奪的農民的貧窮之上的。幾十年來，政府試圖說服公眾這樣的剝奪是為了“國家”的必要犧牲。十九世紀九十年代早期的經濟自由化逐漸向新自由主義剝奪政體過度，政府調整自身為私人資本的土地經濟人。剝奪農民土地不再僅僅是為了政府主導的工業(yè)和基建工程，還為了私人資本。
中國的歷史軌跡與之比較相像，法律規(guī)定政府為了“公共利益”可以征收土地，早期地方政府也確實是為了諸如城市綠化、學校、醫(yī)院等公益項目或軌道、橋梁等基建工程或大型工業(yè)項目而征地，但是隨著地方政府對土地財政的依賴加深，所征用的大量土地不是為了真正的“公共利益”，而是為了工商業(yè)的發(fā)展，代表著私人利益或者少數(shù)人的利益。改革開放30多年來“以經濟建設為中心”的口號也意味著，工業(yè)化、城市化本身就是最大的公共利益，自然可以在公共利益名義下征用土地。這些城市的地方政府掌握著暴力的同時有權征地賣地，逐漸變成了土地經紀人。一方面，政府給農民一些物質承諾，依靠制度武器將集體土地轉變?yōu)閲型恋?，農民失去了集體土地使用權，在土地性質變更的過程中農民也不能很好的獲得土地權益和土地增值收益①；另一方面，吸收成為城市居民的農民進入房地產市場，為住房付出巨大成本，這些成本當然也就是地方政府和開發(fā)商的收益，從而實現(xiàn)對農民的雙重剝奪。
剝奪土地促進房地產的繁榮和原始資本的積累，給一個狹窄的群體帶來了巨大的利益，然而分散了土地資產、邊緣化農村勞動力。剝奪土地的重大經濟影響是房地產投機，產生不平等和過密集化土地，大多數(shù)被剝奪的人貧窮。城市化的本質不是政府和開發(fā)商所宣揚的那樣是一個改造和提升城市形象的過程，或者利民惠民的過程，而是一個政府和商業(yè)組織對弱勢村民的剝奪過程。城市化不是無本的，是有成本有代價的，除了高房價分攤到購房者身上，還有更直接的，那就是建立在對弱勢村民的財產剝奪上。
至于剝奪是如何實現(xiàn)的，葛蘭西也為我們提供了一個考察和認知的鏡頭。葛蘭西提出了吸納大眾和制造大眾同意的一般機制，一是政府或資本必須對勞動者或民眾作出經濟上的犧牲或讓步；二是將同意作為“程序正確性的內在原則”，并保持向參與開放的一種“方法”而出現(xiàn)的；三是政府通過知識、道德和輿論上的引導，使他們確信這些行為代表民眾的利益且這一利益就是普遍利益。由此可見，剝奪是主要通過三種途徑實現(xiàn)的，分別是經濟讓步與補償、玩程序游戲制造同意，意識形態(tài)說服，除此以外，還有強制過程和最根本的制度原因――土地市場和房地產市場的雙重壟斷。
一是土地市場和房地產市場的雙重壟斷。也就是政府壟斷土地供應，開發(fā)商壟斷城市房屋供應。目前我國土地分為國有土地與集體土地，只有國有土地才能夠買賣，集體土地只有通過政府征收轉變?yōu)閲型恋夭拍苜I賣和建設商品房。因此，政府成為農用地變?yōu)榻ㄔO用地的唯一決定者，即城市土地一級市場的唯一供應商。而政府幾乎不可能向個別家庭及家庭組建的住宅合作社出讓土地，事實上只向用地企業(yè)出讓土地，故用地企業(yè)成為城市住房的壟斷性供應者，普通家庭則從制度上被剝奪了建設自己住房的自然權利。壟斷必然給壟斷者帶來利潤，給消費者帶來損失。財富向政府和地產商集中，相應地，經歷了政府出讓土地、房地產開發(fā)商出售房屋這兩個環(huán)節(jié)，居民擁有住房的成本被急劇放大。土地和房屋雙重壟斷模式帶來了雙重剝奪：一是土地增值的收益被地方政府及開發(fā)商收入囊中，農民失去了土地，轉為城市居民；二是城市居民同樣不享有土地的所有權，高額的房價使得越來越多的城市居民都成為“房奴”，為政府、開發(fā)商和銀行打工。
二是經濟讓步與補償。經濟補償在側重經濟利益的維權民眾的同謀下是非常有效的。在武漢市姚家?guī)X、長豐村等城中村改造中，都曾有被拆遷戶采取上訪、靜坐、自制炸彈、武裝對抗等過激行為抵制征地拆遷。激發(fā)他們行為的內因和外因或許有差異，但是調查中發(fā)現(xiàn)，主要原因均是補償標準低和還建的問題。為了能夠趕上工程進度，地方政府和開發(fā)商不得不做出經濟讓步，預留更多資金提高征地補償；并逐年提高了官方的土地補償標準，中央政府也計劃出臺農村集體土地征收補償條例，真正保障法律賦予農民的財產權利。在政府和開發(fā)商經濟讓步的情況下，側重經濟利益的維權民眾也就愿意坐下來談判，同意征地拆遷。
三是玩程序游戲制造同意。經濟上的妥協(xié)是靠一系列的科層制程序和制度來補充的。當村民遇到違法強拆或者是暴力傷人時，維權民眾的主要維權途徑是到政府相關部門上訪和公檢法上訴。居委會、街道辦、政府部門、派出所、公安局等機構擔當政府將公民吸納進其統(tǒng)治機器的前沿觸角的功能。維權民眾將怨憤傳送進來并啟動科層制戰(zhàn)車運作的時刻，最低水平的同意就得到了，這種同意不受他們的理智、道德和倫理認同的支配（張永宏，2012）。一般而言，上訪、行政復議耗時長、牽涉部門多，立案相當不容易，訴訟費用昂貴、敗訴居多，可以說維權路徑道阻且艱，這一套程序把民眾繞進沒玩沒了的官僚作風、無休止的扯皮、相互推脫的等待和上訪中，足以吸納沖突，集體行動在漫長的過程中也被消解了，最終基層政府占了上風。
四是意識形態(tài)說服。意識形態(tài)的說服就是指政府通過知識、道德和輿論上的引導，使他們確信這些行為代表民眾的利益且這一利益就是普遍利益。在城中村改造而言，政府就需要讓被拆遷戶意識到是為了公共利益而做出的犧牲，并且還會收獲附加值，改善生活質量。武漢市政府在城中村改造之初，就占據(jù)了道德制高點，廣泛宣傳改造是為了償還歷史舊賬，實現(xiàn)武漢的崛起，作為武漢人要為武漢的復興做貢獻而不是拖后腿；其次通過各種宣傳手冊、廣告牌為被拆遷戶繪制了改造后新的藍圖，村民住宅條件變好，高起點、高標準規(guī)劃建設，居住與商業(yè)辦公兼容，綠化與配套設施完善；再次是改造之后村民的住宅可以由不能在市場上交易的小產權房變?yōu)樽C件齊全的商品房，增強流通性；還有依靠村干部等村落中有威信的人或者知識精英來做群眾思想工作等等。
五是強制城市化。強制城市化是指在沒有全體村民協(xié)商一致同意的情況下，農用土地強制變成非農用地，村民被動變成居民。在我國當前現(xiàn)實生活中，政府依據(jù)土地制度，享有土地市場的壟斷權，農村土地的處理權、轉讓權掌握在地方政府手里，農民集體無權出賣土地。農村土地的出賣程序一般是政府低價先從農民手里強行征占過來，再由政府高價將征占的農村土地出賣給用地企業(yè)。土地補償標準多是由政府單方面根據(jù)有關法律決定和制定，而土地所有者農民集體無權講價，個人一般也難與政府對話。從維權民眾的角度來講，民眾普遍感受到一種強制，雖然與官方進行的討價還價最終是通過市場來調解，提高了貨幣補償和還建面積，但是民眾認為是“不平等條約”，有對等交易。如果不肯拆遷，政府擁有強制執(zhí)行合同的權力，很便利地將自己的交易條款強加于農民，強制實現(xiàn)城市化，農民在征地過程中處于劣勢，乃是制度使然。
注釋
①根據(jù)國務院發(fā)展研究中心的調查，土地增值收益的20%～30%留在鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下（其中農民的補償款占5%～10%），政府拿走20%～30%，各類公司、開發(fā)商拿走40%～50%，土地增值收益分配嚴重不合理。
參考文獻
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[2]Lee，Ching Kwan，2007，Against Law：Labor Protests in China’s Rustbelt and Sunbelt，University of California Press.
第8篇：城中村改造途徑和方法范文
1.城鄉(xiāng)土地利用混淆
改革開放以來，我國農民土地利用自擴大，對于長期存在的工農業(yè)產品價格剪刀差和農業(yè)勞動報酬低的反思，農村經濟自發(fā)地向非農經濟領域擴展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展。隨著農村工業(yè)化，建設用地的擴展，也從根本上改變了農村——農業(yè)、城市——工、商業(yè)的空間經濟格局，改變了集體土地農業(yè)利用、國有土地建設使用的土地所有制用地結構。我國城鄉(xiāng)土地利用景觀也呈現(xiàn)出了“走過一村又一村，村村像城鎮(zhèn)；走過一鎮(zhèn)又一鎮(zhèn)，鎮(zhèn)鎮(zhèn)像農村”。
2.國有土地市場壟斷
我國《土地管理法》規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，基本上只有國有土地才能進入市場，形成了政府對于土地市場的壟斷。集體建設用地進入土地市場交易，依法必須先通過征地轉變?yōu)閲型恋?。由于征地具有強制性，補償標準由政府制定，容易造成征地補償標準偏低。實際上，在城市化過程中，政府低價征地，高價出讓，土地進入非農建設使用的進出通道完全由政府控制，低價進，高價出的土地差價，成為了地方政府土地財政的主要來源。
我國土地出讓制度規(guī)定，土地出讓的最高法定年期是40～70年，而我國干部的法定任期是4～5年，半價賣地對于本屆政府“穩(wěn)賺不賠”，只是“子吃卯糧”，以后的政府日子難過，那是別人的事情。由于缺乏嚴格的土地資產核算制度，我國地方政府多賣地，就意味著多收益。薄利多銷，低價賣地，成為地方政府籌集城市建設資金和政府可用資金的有效途徑。這就造成了一方面我國各地建設用地供應指標緊張，地方政府都希望增加建設用地供應；另一方面各地低價出讓土地，開發(fā)商或土地使用者大量囤地，城市土地低效利用，閑置土地的現(xiàn)象屢見不鮮。
3.集體土地灰色交易
我國農村土地集體所有，城市土地國家所有。城市居民享有相對豐裕的社會保障，而農村居民則占有較多的土地。我國法律規(guī)定，農村家庭只能夠一戶一宅，宅基地面積各地也制定了比較嚴格的用地標準。而我國城市居民住房困難戶，政府提供住房補貼，通過廉租房、經濟適用房等，切實保證“住有所居”。我國限定了農村居民的住房用地標準，沒有限制農村居民到城市購買住房；而城市居民雖然沒有住房的面積限制，卻規(guī)定不得到農村建房或購房。我國城鄉(xiāng)居民對于建設用地的使用權能不一樣，市場交易規(guī)則很不相同。
我國《土地管理法》規(guī)定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。”由于建設用地規(guī)?？刂?，建設用地供給需要用地指標，審批手續(xù)比較復雜，而且也必須繳納一定的費用，這也使得建設用地指標具有了稀缺性和商品性。集體農用地不辦理用地轉用審批手續(xù)，直接轉變?yōu)榧w建設用地，雖然屬于違法行為，但在我國征地補償標準偏低、可以增加土地所有者的收益，并能夠給土地使用者節(jié)省開發(fā)成本的情況下，容易為土地交易雙方所接受。它造成了我國不少地方集體建設用地擴展缺乏自我制約機制，灰色交易泛濫，大量城市居民不顧政策限制購買農村集體建設用地所建住房，“小產權房”問題在大城市郊區(qū)尤為普遍。
4.外向型經濟占有土地
我國城市土地使用制度改革，建設用地供給由無償、無限期、無流動使用轉變?yōu)橛袃?、有限期、有流動使用，各地城市和開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設，以地生財，筑巢引鳳，以地招商，外向型經濟發(fā)達。外向型經濟促進了我國工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，國民經濟增長迅速，有效地提高了國民收入，同時，也形成了外商憑借經濟實力對于我國土地使用權的占有。實際上，由于土地具有位置和面積的固定性，外商投資加快了土地資源開發(fā)速度，提高了土地集約利用水平，客觀上也減少了我國國民的土地利用空間，加劇了我國土地資源的稀缺性，增加了土地環(huán)境的壓力。
5.土地城市化超前于人口城市化
我國工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，也促進了農業(yè)剩余勞動力的合理轉移。大量的農民離土離鄉(xiāng)，外出打工，成為城市的“外來人口”。由于我國目前戶籍制度限制，進城農民無法享受所在城市居民的平等待遇，受傳統(tǒng)觀念的影響，許多農民的辛苦打工收入的很大部分又用于家鄉(xiāng)農村建房，造成了在我國城市化水平不斷提高，城市建設用地擴展迅速的同時，農村居民點用地并沒有因為農村居住人口減少而減少，出現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設用地競相增長的局面，不但加劇了耕地保護的壓力，也是我國土地資源的最大浪費。
隨著城市化進程的推進，城市版圖不斷向農村延伸，許多原有的農村集體建設用地進入了城市規(guī)劃控制區(qū)范圍，形成了許許多多的“城中村”。我國大量農民進城，居住問題的解決，主要是依靠“城中村”的低租農民房，形成了“城中村”居民的重要收入來源。這使得“城中村”居民的土地資產意識日益增強，對于政府征地和拆遷補償標準的提高形成巨大壓力。征地和拆遷補償標準的提高，使得政府對于“城中村”改造望而卻步，進展緩慢；即使完成改造，也使得一些人憑借占有的土地和房屋，一夜暴富，成為了不勞而獲的“食利者”。由于“城中村”房屋出租能夠產生收益，“城中村”改造過程中必須進行房屋拆遷補償，房屋面積大，意味著收益多。所以，“城中村”房屋違章搭建，高密度建房，也愈演愈烈。
由于“城中村”改造、城市舊城改造，市民維權力量比征地農民大，城市房屋拆遷安置成本往往遠大于征地費用，許多地方城市政府寧愿多征地，也不愿利用存量土地?！俺侵写濉焙统鞘信f城改造的利益矛盾，也加劇了城市擴張。
6.城市土地持續(xù)擴展難以為繼
我國人多地少，山區(qū)和難利用土地面積比例大，可供開發(fā)的土地后備資源有限。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化加快推進，建設用地需求剛性上升，土地資源剛性約束進一步顯現(xiàn)，基本國情和發(fā)展階段決定了我國未來用地形勢更加嚴峻，土地供需矛盾日益突出。我國城市化依靠“投資拉動“資源投入、規(guī)模擴張”的發(fā)展模式不可持續(xù)，城市化蔓延已經帶來了城市交通堵塞，環(huán)境污染嚴重，水源供應緊張等一系列“城市病”，城市過度消耗和低效利用土地資源的粗放型發(fā)展方式已難以為繼。
我國目前許多城市建設用地比例已經過高。例如，2010年深圳市建設用地893.85平方公里，占陸域面積的45%，建設用地比例全國最高（北京只有20%，上海為30%，香港也只有24%），深圳建市30年來，年均建設用地增長超過30平方公里。深圳市未來陸域地表生態(tài)控制線外新增建設用地極限潛力約142平方公里。如果以年均十幾平方公里的速度消耗，在10年內即可消耗殆盡。我國城市建設中， 由于規(guī)劃、管理和土地利用上存在的種種問題，城市土地利用粗放不適應經濟增長方式轉變，土地利用結構不適應城市產業(yè)結構升級，城市人居環(huán)境不適應人民群眾生活質量提高需求，建筑物壽命短，城市土地二次開發(fā)的要求日益迫切。城市土地利用結構調整，“城中村”和舊城改造方興未艾，具有較大潛力。
二、我國城市化過程中土地管理制度改革的困惑
我國城市化過程中土地管理制度改革，在大多數(shù)情況下，人們一般認為是為了解決城市化過程中出現(xiàn)的土地利用矛盾和土地利用管理存在的問題，具有很強的針對性和實用性。我國城市化過程中土地管理制度改革的困惑主要表現(xiàn)為以下幾個方面。
1.問題的復雜性
由于土地是人類生存和發(fā)展最重要的資源，它具有生態(tài)系統(tǒng)、生存空間和環(huán)境景觀等多重功能，也是同資金、勞動力相提并論的最基本的生產要素。土地制度是人們在一定社會經濟條件下，因土地的歸屬和利用問題而產生的所有土地關系的總稱，直接反映了一個社會的人與人、人與地之間的關系，是構成上層建筑的有機組成部分。它使得土地管理制度的改革，政治上比較敏感，涉及面廣，制約因素很多，問題復雜，實施非常不容易。它不可能一蹴而就，需要循序漸進，有時只能夠就事論事。
2.認識的局限性
應該指出，上述我國城市化過程中土地利用和管理存在的主要問題，仍然只是指出了客觀存在問題的表面現(xiàn)象。我國土地管理制度改革，很多時候是“病急求醫(yī)”，缺乏深入的科學研究。土地科學研究，在某種情況下過于強調實用性，容易受到行政部門的影響，往往把復雜的問題簡單化。例如，政策研究有時成為了政策解釋和政策宣傳。土地管理制度改革有時也因為政治因素，上綱上線，舉步不前；學術研究缺乏百家爭鳴，難以深入。例如，關于我國實行嚴格的耕地保護制度，很多人把它解釋成為了維護糧食安全。當有的經濟學者指出，由于經濟全球化、技術進步、國際貿易等因素，不保護耕地，也可能不會出現(xiàn)糧食安全時，部分人就把這位經濟學者的言論上升為替外國代言，忽視了我國改革開放以來耕地大量減少，糧食產量連年增加的事實。很少有人認真思考保護耕地是不是真的只是為了糧食安全。世界上主要糧食出口國美國、加拿大、澳大利亞等地多人少，絕對不存在糧食安全的國家，為什么也保護耕地？保護耕地，實際上是因為耕地資源稀缺，耕地是最優(yōu)質的、可替代性小、難替代的農業(yè)用地，它具有生產功能、生態(tài)功能、景觀功能和文化功能，是土地可持續(xù)利用的必然選擇?，F(xiàn)狀土地利用是歷史上人們長期根據(jù)經濟規(guī)律對于自然環(huán)境適應性的選擇，現(xiàn)有的耕地，實際上是區(qū)域自然環(huán)境中最適宜耕種的土地，它凝聚了歷史上大量的土地資本投入。占用耕地，實際上是巨大的資源浪費，也是對于生態(tài)環(huán)境和傳統(tǒng)文化的破壞。
3.研究的艱巨性
土地管理制度改革問題研究屬于應用科學研究，必須理論聯(lián)系實際，進行廣泛和深入的調查研究，沒有調查就難有發(fā)言權。然而，這也往往是最費力，很多學者最不愿意做的事情。個別學者對于土地問題的研究，很多是憑主觀臆斷，以偏概全，許多結論似是而非。
關于農村土地產權制度改革，主張私有化的學者強調農村土地私有，可以增加征地限制，使圈地比現(xiàn)在更困難，能夠減少對于農民土地財產權益的侵害。而反對私有化的學者則強調農民是社會弱勢群體，農村土地私有會使農民維護自己土地財產權益的能力更加降低。對于土地產權問題的學術探討，上升到意識形態(tài)上的“自由派”和“左派”的對立，也阻礙了這一問題的深入研究。實際上，土地公有制和私有制作為所有權，存在的實際意義并沒有學者們認為的那樣重要，世界上大多數(shù)國家都不完全是土地私有制，美國目前聯(lián)邦政府所有的土地約占國土面積的30%。在近現(xiàn)代，國外的土地所有權制度經歷了從個人所有權絕對性向社會所有權，再向社會和個人協(xié)調發(fā)展的過程，土地產權關系從以歸屬為中心轉向以利用為中心，從以地表的平面利用為主轉向重視土地空間的立體開發(fā)。明晰土地產權，實際上是土地資產經營的前提條件。在我國雖然土地屬于國家或者集體經濟組織所有，而每一塊已經利用土地的土地使用權歸誰擁有基本上是明確的，國家或者集體經濟組織所有對于土地利用的干預實際上也是越來越少。
我國征地侵害農民的土地財產權益主要是由于征地補償標準低，而不是因為土地產權不明確。征地標準低，不是因為農民沒有土地所有權，而是因為農民屬于弱勢群體，沒有充分的發(fā)言權。有人認為土地私有會導致土地兼并、導致社會危機，甚至說會導致農民戰(zhàn)爭，卻忽視了土地公有制，實際上已經廢除了私有制的宗地邊界，完成了土地兼并的事實。土地兼并不可怕，土地規(guī)模經營是生產力發(fā)展的必然結果；可怕的是土地兼并過程中有大量的失地農民不能再就業(yè)，形成巨大的貧富差距。
4.目標的難選性
土地管理制度的改革主要以問題導向，目標的選擇非常重要，但是，其目標的確定也不容易。例如，明晰土地產權作為土地管理制度改革的目標，很多人認為非常必要。實際上，明晰土地產權是很容易根據(jù)目前土地占有和實際利用狀況，通過辦理土地登記手續(xù)和土地產權證發(fā)放來完成的。難的是明晰土地產權的目標是什么？改革的愿望是希望通過明晰土地產權，使土地利用權益能夠更好地得到法律的保護，土地利用利益的分配更加公平合理。充分發(fā)揮土地產權在土地合理利用過程中激勵功能、約束功能、資源配置功能、協(xié)調功能，土地資源通過市場配置，能夠實現(xiàn)土地利用結構合理調整和空間布局優(yōu)化，獲取最佳的土地利用的社會、經濟、生態(tài)效益。
由于目前土地占有和實際利用狀況存在許多不合理性，明晰土地產權，是在法律上通過土地登記發(fā)證將這種不合理性進行合法化和對個別人歷史上通過不正當手段取得的土地使用權的社會認同，土地不合理利用和土地利用權益分配不公平的現(xiàn)象因此會得到了長期固化。例如，對于集體建設用地進行確權，首先必須弄清集體建設用地的來源，理論上只有按照土地利用總體規(guī)劃依法依規(guī)取得的建設用地才是合法的，在土地權屬沒有異議時，才能夠確權。由于新增加建設用地合法來源的依據(jù)，只是有土地利用規(guī)劃以后才能夠以此為據(jù)。對于土地利用規(guī)劃編制以前就存在的集體建設用地，通過遺產繼承而獲得的農村宅基地，土地利用規(guī)劃實際上只能夠被動地承認既有的事實。實際上，我國農村集體建設用地存在著巨大的資源分配不均。企業(yè)用地經濟發(fā)達地區(qū)多，經濟落后地區(qū)少。即使是農村宅基地，同一個村莊富裕農戶的人均占有面積是貧困農戶的幾倍，甚至幾十倍。明晰土地產權不進行產權結構調整，可能難以解決土地不合理利用和土地利用權益分配不公平的問題，反而把農村土地占有現(xiàn)狀存在的利益矛盾顯化，不利于農村的安定團結。
5.行動的逆反性
土地管理制度改革如果對于土地利用和管理存在的矛盾和問題，不能透過現(xiàn)象看本質，改革目標只能夠頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，缺乏科學性和長遠目標，改革措施也容易出現(xiàn)徘徊反復，改革措施出臺后的實際效果和改變初衷有時出現(xiàn)南轅北轍。例如，我國實行嚴格的耕地保護制度，劃定基本農田保護區(qū)，主觀上是希望把肥沃的高產農田作為基本農田進行長期保護，但是，實際上由于土地非農開發(fā)比較效益大，現(xiàn)狀高產田，往往也是地勢平坦，交通方便，建設用地條件好的地方。為了招商引資，盡量降低土地開發(fā)成本。建設用地和耕地的空間競爭結果，出現(xiàn)了基本農田上山下海，新墾耕地構成比例增加，土地質量和生產力下降。我國實行城市土地有償使用制度改革，從理論上講，由于需要進行土地成本核算，應該可以促進土地集約利用，實際上卻出現(xiàn)了大量圈地，土地粗放利用，甚至土地閑置和浪費。避免這種現(xiàn)象，要求在實行城市土地有償使用的同時，必須要保證城市土地保值和增值。要求土地出讓金收入根據(jù)土地出讓時期分期合理使用，城市現(xiàn)任官員只能夠使用任期以內的土地收入（租金），使用任期以外的土地收入（租金），必須還本付息。
6.普適的不易性
我國各地開展土地管理制度改革試點，其最終目標是為了探索適合中國國情的土地利用和管理模式。由于我國傳統(tǒng)文化和長期實行計劃經濟的影響，我國政策制定習慣于追求中央政令統(tǒng)一，在土地管理政策上，大量存在一刀切的現(xiàn)象。這樣做，表面上看公平公正，實施阻力小，效果很明顯。但是，我國地域遼闊，由于自然和歷史等原因，我國各地經濟社會發(fā)展水平不一樣，土地資源質量和利用條件也存在著巨大的地域差異，土地的現(xiàn)狀人口承載量，土地利用需求和土地利用潛力很不一樣。要制定一個普遍適用于所有地區(qū)的全國性政策非常不容易。
例如，我國耕地保護政策，目前基本上得到了全國人民的廣泛認同，耕地占補平衡已經成為法律規(guī)定的義務。仔細分析，這個政策也有很多不合理性。首先各地墾殖指數(shù)不一樣，耕地后備資源數(shù)量不同。對于耕地后備資源豐富的地區(qū)，耕地占補平衡很容易實現(xiàn)，但是，由于這些地區(qū)一般是經濟發(fā)展相對落后地區(qū)，建設用地大量供應無市場需求。相反，一些經濟發(fā)達地區(qū)，投資環(huán)境好，外來投資活躍，建設用地需求大，卻因為土地利用率高和現(xiàn)狀墾殖指數(shù)高，實際上依靠本地資源根本無法完成耕地占補平衡任務。我國一些地區(qū)實行耕地補充指標跨地區(qū)交易，卻因為考慮到其他地區(qū)東施效顰，影響國家嚴格耕地保護政策的落實，也被國家有關部門叫停。
我國土地管理，耕地保護和建設用地合理供給，土地市場調控等方面，常出現(xiàn)“一放就活，一收就死”的問題，土地利用和管理如何做到因地制宜，發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，及其科學合理地維護區(qū)域公平，促進區(qū)域競爭和合作，如何維護中央政令統(tǒng)一，進而維護國家發(fā)展大局，成為土地管理制度改革中越來越需要關注的問題。
三、我國城市化過程中土地管理制度改革的思考
1.堅持正確的土地利用和管理的價值取向
我國城市化過程中土地管理制度改革，應堅持正確的土地利用和管理價值趨向，直接影響著土地管理制度改革的目標選擇，是土地管理制度改革走向成功的保證。我國土地管理制度改革，要重視土地和資本同經濟發(fā)展的關系，要看到土地和房地產市場發(fā)展，對于國民經濟供給和需求調整的巨大作用，在保障土地使用者合法土地財產權益與維護土地市場的合理公平競爭環(huán)境的同時，也要防止任何人憑借資本優(yōu)勢對于土地利用的壟斷，多占土地，剝奪他人的合法土地資源使用權和發(fā)展權。我國土地管理制度改革，也要和政府管理體制改革相結合，引導地方政府樹立正確的政績觀、發(fā)展觀，按照公共政府的職能處理政府和市場的關系，以努力營造投資環(huán)境為發(fā)展服務、市場服務，防止公共政府的土地管理職能被市場化改革異化。
2.注意總結土地管理的實踐經驗
我國城市化過程中土地管理制度改革，要對于土地管理實踐中自發(fā)產生行為進行認真研究，即使是按照常理屬于非理性的行為也不例外，注意總結土地管理的實踐經驗。對于城市化過程的各地出現(xiàn)的土地利用行為和管理措施，要認真研究其形成機制，重點評價其是否公平。例如，浙江省在耕地保護中出現(xiàn)的建設用地折抵指標跨縣交易，它既是耕地保護，補充耕地的激勵機制，也在經濟發(fā)達、建設用地需求旺盛、耕地后備資源不足地區(qū)，和經濟相對落后、土地開發(fā)投資不足、建設用地需要量少、耕地后備資源豐富地區(qū)形成了區(qū)域合作、協(xié)同發(fā)展的關系。它比通過規(guī)劃進行建設用地指標分配，更加具有區(qū)域公平性。建設用地折抵指標跨縣交易，耕地易地保護，個別地方有可能出現(xiàn)耕地質量下降，耕地補充地區(qū)因為過度墾殖導致生態(tài)環(huán)境破壞等問題，這只說明它需要進一步完善，而不應該完全否定。同理，我國城市郊區(qū)大量出現(xiàn)“小產權房”的建設，它應該是推動我國建設用地管理改革的重要動力，應該積極思考集體建設用地和國有建設用地，同權同價、同地同價的合理性和公平性，不能憑借政府擁有的強制性權力，拆除了之。政府的首要職責是為社會的自我成長提供基礎性保障，而不是社會的主宰。
我國城市化過程中土地管理制度改革，也需要積極借鑒海內外土地管理的成功經驗。著名華裔經濟學者楊小凱認為，對法制尚不成熟的國家來說，有意的制度模仿有時比自發(fā)的制度試驗更有成效。例如，韓國城市土地開發(fā)，政府部門主要致力于土地開發(fā)政策的制定，研究機構提供規(guī)劃和技術支持，土地公社或住宅公社負責具體實施。這種管理、規(guī)劃和執(zhí)行部門比較系統(tǒng)和科學的分工，非常值得學習。我國一些政府部門有時把精力放在了事務性工作方面，而忽視了對于政策的研究，對于主管的事務缺乏有效的管理和監(jiān)督。而一些研究機構、執(zhí)行機構又常常樂于成為管理者，變成為了行政機關；研究機構不進行科學研究，成為行政機構的代言工具；執(zhí)行機構，不做具體工作，成為了行政機構的人。這種功能錯位，也使得我國土地利用和管理的效率和效果大打折扣。
3.努力健全和完善土地行政管理體制
我國土地行政管理體制改革，應該正確認識土地垂直管理和分級管理的利弊和相互作用關系，必須認識到土地利用和管理問題具有明顯的區(qū)域性。世界上大多數(shù)國家，土地利用和收益分配問題，主要是地方政府的問題，有利于避免“看得到，管不到”。各國地方政府的財政收入可以說也是土地財政，土地收益是地方財政收入的主要來源；和我國不同的是，它們不是依靠賣地財政，而是依靠管地財政。土地財政收入是依靠土地管理，主要來源于稅收，而不是土地出讓收入。
土地管理需要科學和合理地劃分中央和地方政府的責任。我國土地管理，中央政府主要管理土地立法和跨區(qū)域土地利用；省級土地管理部門主要管理城市體系規(guī)劃和建設，作為耕地保護的責任主體負責區(qū)域耕地數(shù)量的動態(tài)平衡和土地開發(fā)復墾整理；地（市）政府土地管理部門主要負責區(qū)域中心城市規(guī)劃和建設；縣（市）政府土地管理部門主要負責土地利用總體規(guī)劃、管理和實施；鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理部門主要負責土地權籍管理，土地利用監(jiān)測。 我國土地行政管理體制改革，垂直管理和分級管理相結合，減少條塊矛盾沖突，最根本的方法是減少不必要的行政干預，正確履行政府在市場經濟條件下的職能，還權于民、還權于社會、還權于市場。
參考文獻：
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2.丁聲俊.評茅于軾的“耕地觀”.糧食科技與經濟.2009.5
3.秦暉.十字路口的中國土地制度改革.南方都市報.2008.10.8
第9篇：城中村改造途徑和方法范文
一、指導思想
全面貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，以科學發(fā)展觀為指導，按照《國務院辦公廳關于搞活流通擴大消費的意見》和《市人民政府關于印發(fā)培育消費熱點擴大城鄉(xiāng)居民消費意見的通知》的要求，充分發(fā)揮商貿中心區(qū)的作用，切實提高做好擴大消費、拉動內需工作的自覺性和主動性，把握政策，精心組織，廣泛宣傳，不斷調動消費者的積極性，滿足消費需求。
二、加強領導，健全機構
為切實加強我區(qū)擴大消費工作，區(qū)政府成立區(qū)擴大消費工作領導小組，組長由區(qū)政府副區(qū)長擔任，副組長由區(qū)商貿總公司董事長、總經理區(qū)政府辦公室副主任擔任，成員由區(qū)委宣傳部、區(qū)發(fā)改委、區(qū)民政局、區(qū)財政局、區(qū)文體局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)旅游局、區(qū)城管執(zhí)法局、區(qū)物價局、區(qū)商貿總公司、公安分局、工商分局、質監(jiān)分局、藥監(jiān)分局等部門的分管領導同志組成，統(tǒng)一研究我區(qū)促消費的政策措施，協(xié)調解決全區(qū)擴大消費活動中遇到的矛盾和問題，并向區(qū)政府提出解決意見和建議。領導小組辦公室設在區(qū)商貿總公司。各部門、各單位要通力合作，共同努力將擴大消費、拉動內需工作切實有效地開展起來。同時，要根據(jù)各自的職能，對發(fā)現(xiàn)問題，及時提出意見并積極解決，為政府更好的決策提供有力依據(jù)。
三、采取多種措施，促進消費升級
（一）加強“宜商”城區(qū)建設，完善消費載體。
1.結合城中村、棚戶區(qū)、道路改造，著力打造東大街商業(yè)圈、文藝路商業(yè)圈、長安路商圈和東二環(huán)商業(yè)圈，利用16條專業(yè)特色街區(qū)建設，發(fā)展專業(yè)特色街區(qū)板塊，形成7大板塊聯(lián)動。積極推進以政府引導、大連萬達等龍頭企業(yè)為主體的商貿服務項目建設，提升區(qū)域商貿服務業(yè)發(fā)展規(guī)模和檔次，不斷擴大我區(qū)商貿服務業(yè)在全市的影響力和輻射力。
2.發(fā)展旅游業(yè)和文化創(chuàng)意產業(yè)，突出特色。牢固樹立“全區(qū)旅游行業(yè)一盤棋”的旅游觀念，千方百計撬動旅游市場，積極實現(xiàn)旅游產品轉型升級，加快順城巷關中民間手工藝品體驗長廊的開發(fā)建設工作，以“關中書院”成立400周年為契機，開設國學講堂，進一步加大對書院門歷史文化散步道的宣傳力度。加快文藝路演藝基地的建設，推崇智力創(chuàng)新、強調文學藝術作品的創(chuàng)作與傳播對經濟的支持與推動作用，不斷發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)，提升城市的文化內涵，吸引更多游客消費，帶動區(qū)域經濟發(fā)展。
3.通過發(fā)展樓宇經濟，促進全區(qū)商貿服務業(yè)的發(fā)展。目前，我區(qū)已命名百腦匯電腦城等26棟經典商務樓宇，在此基礎上，結合區(qū)域經濟發(fā)展格局，集中建設一批高層次，上規(guī)模的商務樓宇，吸納世界500強、國內500強以及影響較大的企業(yè)入駐，形成企業(yè)總部中心。利用總部經濟的輻射效應，逐步帶動資金、人才、技術、信息等要素集聚發(fā)展，促進全區(qū)商務樓宇周邊經濟的快速發(fā)展。
4.引導社會形成科學消費、循環(huán)消費的模式。健全古玩城等舊貨流通網(wǎng)絡，在社區(qū)建立舊貨收購點和慈善捐助站，滿足低收入家庭和貧困群體消費需要。鼓勵生產和零售企業(yè)開展“收舊售新”、“以舊換新”業(yè)務，帶動新產品銷售和資源節(jié)約。
5.積極推進業(yè)態(tài)創(chuàng)新。運用現(xiàn)代新型流通業(yè)態(tài)，降低流通成本，提高流通效率，讓利消費者。鼓勵發(fā)展大型超市、配送中心、專營店、便利店，推進連鎖經營、營銷、拍賣典當、實物租賃等營銷方式，拉動和挖掘居民潛在消費。
6.加快構建商貿物流體系，進一步完善社區(qū)便民設施。支持各街辦、科技產業(yè)園商貿網(wǎng)絡的發(fā)展，培育一批現(xiàn)代物流企業(yè)，為生產生活提供高效便捷的服務。實施標準化菜市場示范工程，有計劃、分步驟的對原路邊市場進行標準化改造，讓居民便利消費、放心消費。
（二）進一步規(guī)范市場秩序，改善市場消費環(huán)境。
1.簡化工商注冊登記手續(xù)，在企業(yè)登記中開辟“綠色通道”，對符合條件、手續(xù)齊全的企業(yè)現(xiàn)場辦理注冊登記，提高工作效率。同時，認真做好動產抵押登記工作，為企業(yè)特別是中小商貿企業(yè)的融資擴寬渠道，為經營者創(chuàng)造良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。城管執(zhí)法部門對企業(yè)開展的各種商業(yè)促銷活動，要減少相關審批事項，適當放寬限制，為擴大消費創(chuàng)造良好的經營環(huán)境。
2.打擊各種商業(yè)欺詐行為，加大行政執(zhí)法和市場監(jiān)管力度，維護良好的市場秩序和交易環(huán)境。認真落實《市零售商促銷行為規(guī)范》和《市零售商供貨商公平交易行為規(guī)范》，嚴厲打擊零售商惡意拖欠供貨商貨款、不規(guī)范促銷和簽訂虛假合同等商業(yè)欺詐行為；加強反商業(yè)欺詐的教育和宣傳，增強群眾識破騙局、防范欺詐的意識和能力，鼓勵企業(yè)和個人運用法律武器保護自身的合法權益；深入開展“誠信興商宣傳月活動”和“百城萬店無假貨”等創(chuàng)建活動；逐步完善反商業(yè)欺詐法律法規(guī)體系和反商業(yè)欺詐監(jiān)管信息平臺。設立舉報電話，完善舉報制度，適時開展專項整治。
3.結合“關注民生、計量惠民”專項活動，加大農貿市場、超市、眼鏡店和加油站使用的計量器具的監(jiān)管，有效控制計量作弊行為，逐步構建和諧誠信的計量環(huán)境，強化計量惠民，切實維護人民群眾的利益。
4.繼續(xù)深入開展食品放心工程，加強流通領域食品安全監(jiān)管工作。建立健全流通領域食品協(xié)議準入、檢驗檢測、索證索票、溯源和不合格商品退市制度。積極完善食品安全信用體系，擴大食品安全檢測面，充分發(fā)揮綜合監(jiān)管平臺作用，實現(xiàn)信息資源共享；加強對食品安全隱患和危害因素的監(jiān)督檢查，重點加大對肉食品、食鹽、酒類等商品的監(jiān)管力度，實施食品安全綜合評價，完善食品安全標準，嚴把食品質量關。支持商貿餐飲企業(yè)發(fā)展規(guī)模化消費和無害化處理，建設肉品、油品、奶品等品牌專賣店。
同時，要廣泛宣傳國務院和省、市、區(qū)政府為人民群眾身心健康所采取的一系列保障食品安全的重大舉措。加強從業(yè)人員相關法律法規(guī)文件的學習，進一步提高從業(yè)人員對食品安全的認識，增強從業(yè)人員的社會責任感，形成食品安全的良好氛圍。
5.進一步強化服務意識，積極組織開展形式多樣的優(yōu)質服務活動。重商德，講信譽，搞好誠信經營，規(guī)范服務行為。在窗口行業(yè)廣泛開展以“提升文明素質，提高服務質量，改善服務環(huán)境”為主要內容的優(yōu)質服務活動。積極開展以創(chuàng)建全國百城萬店無假貨示范店（街）、國家級商業(yè)示范社區(qū)、國家級特色商業(yè)街區(qū)為主要內容的品牌爭創(chuàng)活動，推動全區(qū)貿易服務業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。
（三）大力開拓市場，拉動消費。
1.組織策劃商業(yè)促銷活動，拉動消費。以節(jié)帶市，以會促消。抓住旺銷時段，大力促進節(jié)假日消費。做好5個主題展銷會和5個商品交流會，利用節(jié)假日整合社會資源，因地制宜開展形式多樣、內容豐富的消費促進活動。舉辦商品交易會、服裝博覽會、美食文化節(jié)、住博會等各具特色的展會活動。精心組織適銷對路商品，做好供應工作，做到貨源充足，質量可靠、方便購買。特別是積極組織名、優(yōu)、特產品進店，擴大影響，促銷增效。同時，確保商品質量，嚴把“三關”（進貨關、驗收關、上柜關）。實行商品質量責任追究制，從根本上杜絕假冒偽劣商品，真正做到商品真、價格實、服務優(yōu)、效益好。另外，飯店、餐飲企業(yè)要研發(fā)并推出適銷對路的名優(yōu)菜點，一些名店、老字號店要發(fā)揮品牌優(yōu)勢。加強銀商合作，提升電子結算水平，擴大銀行卡使用范圍，方便刷卡消費。
2.開展商品下鄉(xiāng)“直通車”活動，選定具有一定規(guī)模和良好服務的商場、超市、市場等設立專車，確定行車路線和時間、設置固定站點，定時定點接送農民到商場購物，將擴大消費工作落實到城中村。
繼續(xù)全面推進家電下鄉(xiāng)工作，進一步加強宣傳工作，完善工作機制，及時兌現(xiàn)政策，搞好售后服務；積極發(fā)動中標企業(yè)開設“家電下鄉(xiāng)”商品展銷專區(qū)，組織“大篷車”到城中村“趕大集”，促進耐用消費品更多的進入到城中村，進入到農民家庭。
3.進一步擴大放心早餐的覆蓋面，在現(xiàn)有70個銷售網(wǎng)點的基礎上，繼續(xù)增加銷售網(wǎng)點，使更多的市民吃上快捷、衛(wèi)生的放心早餐。
4.全面加強重點體育工程建設，加快朱雀廣場綜合體育園區(qū)、健身中心、青少年俱樂部等項目的建設步伐，進一步推動體育產業(yè)的規(guī)?；洜I。積極開展各項文化體育活動，擴大文化體育消費群體，努力滿足廣大群眾日益增長的文化需要。舉辦各類體育賽事，特別是結合60周年慶典和全民健身日的實施，舉辦全區(qū)群眾文化活動，全民健身展示會，鼓勵和吸引更多的群眾參與，擴大消費，繁榮文化產業(yè)。
四、工作要求