公積金額度調整政策精選(九篇)
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第1篇：公積金額度調整政策范文
繳存比例較低
自1999年以來，上海的住房公積金繳存比例一直未作調整，保持在單位和職工個人各7％。北京自2008年7月1日起，將個人和單位的住房公積金繳存比例統一為12％，廣州住房公積金的繳存比例為5％～20％，相比較而言，上海處于較低水平。
除基本住房公積金的繳存外，補充住房公積金的繳納也有一定的比例限制。如現有的住房公積金繳存辦法規定，補充住房公積金的個人與單位繳存比例均為繳存基數的1％～8％(取整數)，補充公積金可以在一定程度上彌補基本公積金繳存的不足。但是，目前上海市能夠享受到補充公積金政策的市民并不多。近期的《2008年一季度上海市住房公積金運行分析報告》顯示，享有補充公積金政策的職工人數在全部繳存人數中的占比僅為11％。
上海公積金管理中心的這份報告也指出，有可能逐步提高基本住房公積金繳存比例，但像北京一樣一下子調高到12％并不現實。
決定公積金繳存額的另外一個因素是繳存的基數。按照現有的政策，住房公積金的繳存是以個人上年度的平均月工資作為繳存基數。與此同時，對于公積金繳存基數的上限也有一定的規定，為上年度上海市平均職工工資的300％。如2007年7月~2008年6月，基本住房公積金繳存的基數是以2006年度上海市平均職工工資2464元來確定，基數上限為2464元×3=7392元，繳存的上限為7392元×14％=1034元(包括個人與單位繳存額)。每年的6月份，公積金管理中心會根據上年度職工月收入的統計數據對繳存基數及上限做出調整，實際繳存額的調整將從7月份開始。
公積金貸款上限50萬元
住房公積金的基本用途在于增加住房福利，特別是在房價居高，商業住房貸款成本逐步攀升的環境下，使用優惠的住房公積金貸款是人們最為關心的一個問題。目前，上海市規定，以戶為單位的住房公積金貸款最高可貸額度達到了50萬元。
但能夠申請到這一額度需要滿足一定的前提條件。
首先，按照上海公積金管理中心的規定，要想貸到50萬元的最高額度，必須限于第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人。不過，由于對第一次購買自住住房的審查存在著一定的難度，在實際執行中，管理中心操作的辦法為：貸款人及其配偶或是共同貸款人，從未申請過住房公積金貸款，也沒有動用過賬戶上的住房公積金進行過“沖還貸”，那么這樣的貸款人基本上可以視為“第一次購房”，也就滿足了申請最高額度的第一個條件。
在公積金可貸款額度的計算中，分作基本公積金可貸款額度和補充公積金可貸額度兩個部分。其中前者的上限為40萬元，與以往以戶為單位的可貸額度計算方法所不一樣，從2007年9月1日開始，上海的公積金政策以戶作為基礎，配偶、參貸人將分別計算額度，并進行累加，但最高不得超過40萬元。按照現行的公積金管理辦法，一般只要連續繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達到了5000元，就可以獲得20萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于5000元，則按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為幾萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是36萬元，其中丈夫的可貸額度為20萬元，妻子的可貸額度為4000×40=160000元。
除基本公積金可貸額度外，對于擁有補充住房公積金的貸款人，也可以計算出補充住房公積金的可貸額度。具體的計算辦法是，將貸款人補充公積金賬戶的余額乘以15，不高于10萬元的部分便是他的可以獲得的貸款額度。與基本公積金可貸額度一樣，貸款人和配偶、參貸人的補充公積金可貸額度也可以累加，但最高不得超過10萬元。
而對于不滿足上述這些條件的貸款人，一般可以申請到的住房公積金可貸額度上限為20萬元(沒有補充住房公積金)或30萬元(有補充住房公積金)。
“年沖”和“月沖”提取公積金
房價較高、住房公積金可貸額度較少，因此在購房的過程中，普遍被使用的方法是“商業貸款+公積金貸款”的組合方式。和其他城市相比較，上海的市民在購房時使用組合貸款沒有特殊的限制，幾乎所有的樓盤銷售和符合相關條件的二手房交易中，都可以自由地進行貸款的組合，貸款銀行也沒有限制。
使用公積金的賬面余額或是月繳額進行公積金的“沖還貸”，也是很多購房人進行公積金提取的方式。一般來說，“沖還貸”有兩種形式，年沖和月沖。辦理年沖的時間為每年的4月和9月，屆時貸款人可以利用公積金賬戶上的余額沖抵貸款的本金；而月沖是指貸款人與公積金中心簽訂協議后，將公積金賬戶與貸款賬戶相聯接，使用貸款人及共同貸款人公積金賬戶上的余額或是月繳存額抵減每月的應還款額。無論是年沖還是月沖，貸款人都可以根據自己的需要向公積金中心進行申請。但是在使用“沖還貸”的業務時，沖還的部分必須滿足公積金貸款優先的原則，也就是先沖抵公積金貸款的本金或是月還款額，剩余的部分才能進行商業貸款的沖抵。
可申請低息裝修貸款
使用公積金貸款進行住房的修建、裝修，也是住房公積金的一項用途。
不過，記者了解到，申請公積金住房裝修貸款也有多重的限制。一是在貸款的額度上，除了受公積金貸款的最高額度制約外，公積金裝修貸款業務中規定，每平方米建筑面積的裝修貸款不得超過1000元。如以一套建筑面積為120平方米的房產來計算，最高可貸款的額度為12萬元。二是公積金住房裝修貸款主要面向于新房，二手房的購房人很難申請到這一貸款。此外，公積金裝修貸款的附加費用較高。由于這一裝修貸款中需要引入擔保公司的參與，貸款人還需向擔保公司繳納一定金額的擔保金，尤其對于可貸款面積較小的住房來說，把擔保、金的費用計算在內，大大提高了住房裝修貸款的成本。
第2篇：公積金額度調整政策范文
近幾年中國銀監會陸續了一系列有關商業銀行的風險管理指引，對照公積金中心的運作管理，筆者認為住房公積金存在以下類似商業銀行的風險。
一、流動性風險
流動性風險是指商業銀行雖然有清償能力，但無法及時獲得充足資金或無法以合理成本及時獲得資金以應對資產增長或支付到期債務的風險。
很多人可能認為住房公積金是由在職職工定期繳納，而且是作為強制手段，不存在資金流動性問題。但是，事實上這個強制性的優勢也是劣勢，因為住房公積金的來源渠道過于單一，而個人住房貸款的需求則無限增長，這就造成了在住房消費旺盛時貸款需求的激增。同時，近幾年房價持續增長，各地住房公積金貸款額度相應大幅提高，在近幾年住房公積金繳存相對穩定的情況下，資金使用率、存貸比持續走高，造成很多地方住房公積金入不敷出，存量資金枯竭。例如京、津、滬三地近幾年資金使用率都在90%左右，其中上海甚至達到100%，職工申請貸款只能排隊等候。
因此，結合商業銀行的通行經驗，住房公積金也應當建立相關的流動性風險核心指標預警機制，將流動性比例、核心負債比例、資金流入流出比例、流動性缺口率、備付率指標納入預警指標管理。同時，應當做好資金流量分析及預測，通過研究、比較資金的流入、流出，了解公積金中心業務狀況，并適時預測未來的資金狀況及資金流量，計算期限錯配凈額，為存貸政策的調整提供參考。
二、信用風險
信用風險即違約風險，是借款人未能履行約定還款義務而給商業銀行造成經濟損失的風險。信用風險是商業銀行經營管理所面臨的最廣泛的風險。
住房公積金主要用于個人住房貸款，當然面臨著借款人違約風險。公積金中心必須通過建立適時、合理、有效的信用風險管理機制，實現對信用風險的識別、計量、監測和控制，確保公積金中心無論在正常環境中還是在壓力狀態下，將信用風險控制在可以承受的范圍之內，以推動貸款業務的持續、穩健運行。
針對信用風險，也應該建立符合住房公積金特點的預警指標體系，首先應該建立住房公積金貸款資產的五級分類制度，并參考商業銀行的做法，對五級分類進行細分，尤其對優良資產（正常、關注類）進行細分，因為優良資產是占絕大多數，而優良資產的構成也是不同的。我們可將正常類分為正常一級、二級、三級、四級，次級類分為次級一級、二級等。其次，建立指標預警機制，可將不良率、貸款遷徙率、不良貸款撥備覆蓋率、貸款損失準備充足率納入常規指標預警管理，同時違約率（pd）、違約風險暴露（ead）、違約損失率（lgd）、預期損失率（el）等有關資本計量的指標納入到住房公積金信用風險的決策管理中。
三、操作風險
參考商業銀行操作風險管理，我們可以給住房公積金操作風險做如下定義：公積金中心在開展住房公積金業務、履行行政管理職能以及內部管理工作中由于不完善或有問題的內部程序、員工、科技信息系統及外部事件等因素所造成損失的風險。操作風險事件是指由不完善或有問題的內部程序、員工、科技信息系統及外部事件等因素所造成財務損失或影響中心聲譽、客戶和員工的操作事件。
公積金中心應首先建立操作風險偏好和風險容忍度。公積金中心操作風險偏好應當強調業務規模、服務效率與風險承受度的匹配，在確保資金特定用途、住房融資效果的同時注重操作風險的管理，持續強化和完善內部管理制度。通過政策設計、流程設計、軟件開發、指標管理、業務監督等手段將各條線操作風險偏好落到實處，以實現風險控制與業務發展的平衡。根據風險偏好，公積金中心設定的操作風險容忍度包括：風險可接受區域、風險可管理區域、風險不可忍受區域。
四、聲譽風險
商業銀行聲譽風險是指由商業銀行經營、管理及其他行為或外部事件導致利益相關方對商業銀行負面評價的風險
公積金中心是地方政府的管理部門，也是社會服務機構，因中心管理不善、服務不到位或外部事件導致媒體或公眾對中心進行負面評價的風險極大。多年來，社會對住房公積金運營管理一直比較關注，也先后出現了很多重大聲譽事件。例如，2009年廣州公積金中心對社會的公報中，對管理費用的闡述不夠詳盡，造成社會輿論對公積金公積金人員工資過高（27萬以上）的負面評價。
為防微杜漸，公積金中心必須建立一般聲譽事件和重大聲譽事件的危機化解機制，建立危機事件應急預案，以化解風險或減小風險發生后帶來的損失，保持良好的社會形象。
五、資產負債風險
住房公積金資產負債風險是指對于住房公積金資產、負債的總量、結構變化和相互之間的組合進行計劃、支配和控制不當所帶來的風險。住房公積金資產負債風險包含住房公積金資產、負債規模不匹配的風險、住房公積金資產、負債結構不合理的風險、住房公積金盈利能力及抵補資金不足的風險。具體來說規模類風險是指資產總額、負債總額發展變化嚴重背離公積金中心戰略規劃，要求管理者充分且動態的研究并規劃合理的資金使用規模；結構類風險是指住房公積金資產時間結構與負債時間結構不匹配，長期資產與長期負債嚴重不對稱；盈利能力及抵補類風險是指由于資產負債規模嚴重偏離規劃或資產負債結構不匹配，導致無法實現預期增值收益、無法足額計提風險準備金等。
第3篇：公積金額度調整政策范文
根據《中華人民共和國住房公積金管理條例》（中華人民共和國國務院第350號令）、《四川省住房公積金貸款管理辦法》（川建發[2007]108號）、《阿壩藏族羌族自治州住房公積金貸款管理辦法》（阿府發[2007]28號）文件精神，結合我州經濟發展現狀及由于特殊的地理環境、氣候因素影響，大量職工將在內地購買自住住房的實際，為進一步提高住房公積金的使用效率，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優越性，滿足州內職工異地購房貸款的需要，結合我州的實際，特制定《***住房公積金異地購房直貸實施方案》。
一、總體目標
切實解決廣大繳存職工異地購買自住住房申請住房公積金貸款中的困難，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優越性，實現其退休后住有所居、住所宜居的目標。
二、基本原則
（一）堅持自愿原則。在自愿申請的基礎上，嚴格執行“個人申請、資格審查、嚴格擔保、即報即審、按期歸還”，依規審批，嚴格管理的原則。
（二）堅持便民原則。充分考慮繳存職工異地購房的實際情況，簡化辦事程序、提高辦事效率、公開貸款程序，確保貸款辦理快捷高效，為繳存職工異地購房提供良好的服務環境。
（三）堅持嚴把擔保公司準入關原則。嚴格參照委托銀行對擔保公司的準入條件進行依法審核，確保繳存職工異地購房后階段性擔保落到實處。
（四）堅持資金安全的原則。嚴格按照政策規定，嚴格操作流程，加強風險防控，確保資金流動性、效益性和安全性。
三、主要內容
（一）貸款對象。具有完全民事權利能力的職工個人，且不超過國家規定的法定退休年齡；具有***城鎮常住戶口或有效居留身份證明的職工；申請時已連續一年以上正常繳存住房公積金，并沒有支取公積金用于支付購房首付款，同時無公積金貸款余額；具有合法有效的購買自住住房的備案合同，且首期付款不低于所購住房價值的規定比例；借款人有穩定的經濟收入，信用良好，具備相應的貸款償還能力。
（二）貸款購房范圍。經***住房公積金管理中心認可，能夠在成都市市轄行政區域范圍內的房產管理部門辦理房屋銷售備案、分戶產權辦理及抵押的房屋且與中心認可的擔保公司簽訂協議的項目樓盤。
（三）貸款擔保方式。異地購房個人住房公積金貸款采用的擔保方式為：1、抵押擔保，抵押物為所購房屋本身。2、階段性擔保。在異地購買自住住房期房房屋所有權證未辦理之前，由與中心合作的融資擔保公司提供階段性連帶責任保證擔保，保證時間為自每筆借款合同簽訂之日起至正式抵押辦理完畢并由中心委托銀行及中心復核止，保證期間內借款人以其所購房屋權益向中心合作擔保公司提供抵押反擔保；擔保公司可根據貸款金額的一定比例向借款人收取擔保服務費，收取擔保服務費的執行標準為：（1）擔保服務費為貸款金額的3‰；（2）擔保手續費為每戶100元。
（四）經辦金融機構。異地購房個人住房公積金貸款業務經辦金融機構為***住房公積金管理中心合作委托銀行：中國農業銀行股份有限公司阿壩分行、中國建設銀行股份有限公司阿壩分行、中國工商銀行阿壩直屬支行。
（五）貸款額度、期限。對符合異地購房個人住房公積金貸款的繳存職工單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元，貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限（法定退休年齡男職工 60周歲，女職工55周歲）。
可貸額度和期限的確定還必須同時具備以下條件：
1、單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元。
2、貸款成數最高不超過8成。
3、月還款額不能超過家庭月平均收入的50%。
4、公積金貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限。
（六）貸款利率。異地購房個人住房公積金貸款利率統一按照中國人民銀行規定執行。現行利率為1---5（含5年）年4.0%，5年以上4.50%。還款期間如遇利率調整，于次年1月1日起按相應利率檔次執行新的利率規定。
四、貸款流程
（一）咨詢
對于向管理中心（管理部）提出異地購房個人公積金意向貸款的借款人，咨詢人員須完成以下工作內容：
1、向借款申請人告知異地購房個人公積金貸款的購房范圍和所需材料，發放《異地購房個人公積金貸款申請所需材料清單》。
2、咨詢人員通過系統調取借款申請人的公積金信息，審核其公積金繳存情況是否符合有關政策規定的要求及審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。
3、借款人根據貸款需要到委托銀行查詢申請人及配偶的個人信用情況，申請人（配偶）累計逾期次數不能超過6次，最高連續逾期次數不能超過3次。
4、咨詢人員根據借款申請人提供的信息及個人信用情況測算借款申請人的最高貸款額度和最長貸款年限，并出具《異地購房公積金貸款證明》。
5、告知借款申請人***住房公積金管理中心認可的項目樓盤明細。
（二）選房
有選房意向的借款人本著自愿的原則到公積金中心認可且與中心合作的擔保公司簽訂協議的購房范圍內選定所購房屋，并需完成以下事項：
1、給開發商說明將申請***異地公積金貸款。并說明備案信息第5條的房屋按揭信息約定為：公積金貸款由中心認可的擔保公司提供階段性連帶責任保證擔保。
2、按照公積金貸款規定比例交首付款。
（1）購買首套自住房且建筑面積在90平方米以下（含90平方米）的，住房公積金貸款首付款比列不得低于20%；對購買首套自住房且建筑面積在90平方米以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。
（2）對申請住房公積金貸款購買第二套自住房的，首付款比例不得低于50%。
對“第二套住房”的認定按照國家相關部門規定執行。
3、簽訂正式購房合同并備案。
4、借款人將持個人基本資料（身份證、戶口簿、婚姻證明原件及復印件2份）、購房合同、備案表原件2份到中心合作擔保公司辦理擔保相關手續。
（三）辦理擔保
根據***住房公積金管理中心與擔保公司的合作協議，借款人可提前到擔保公司簽訂《擔保合同》及抵押相關文件。簽訂上述合同的同時，擔保公司將收取擔保費，并代房產登記管理機關向借款人收取所購房屋的預購商品房預告登記費、預購商品房抵押預告登記及抵押登記相關費用。代收費用標準以辦理上述登記時房產登記管理機關的規定為準。
（四）中心審核
公積金管理中心（管理部）收到由中心合作擔保公司出具的加蓋公司或授權分支機構蓋有公章或業務專用章的《擔保承諾書》及抵押相關資料后，將對借款申請人的相關資料進行審核。
審核人員對借款申請人的貸款申請進行審核。主要包括貸款材料的合規性、合法性、材料填寫的完整性，以及借款申請人的貸款條件是否滿足中心的有關要求。
1、申請人再次提供有效身份證明、材料，由審核人員按照中心規定復核有關材料。
2、審核人員審查借款申請人所提交的貸款材料是否齊備、完整，材料規格、份數是否符合有關規定，所提交的材料復印件需與原件一致，并在復印件上加蓋“與原件核對無誤”及審核人員印章。
3、審核人員對借款申請人個人信息進行復核：
（1）對借款人提供的原件進行審核并核對各個原件上所載有關信息是否一致，借款申請人的所有證件是否在有效期內。
（2）核對借款申請人的姓名、身份證號碼是否與住房公積金系統中的一致。
（3）查詢住房公積金繳存明細及繳存狀態，審核借款申請人住房公積金的繳存情況是否符合有關政策規定。
（4）查詢住房公積金貸款信息，審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。
（5）審核借款人申請人個人信用調查報告。
4、審核人員對借款申請人的購房行為進行審核：
（1）審核借款申請人所購房屋是否在中心規定的異地購房范圍內。
（2）審核購房合同原件，是否已正式備案并對購房合同原件上的姓名、身份證件號碼與身份證件進行核對，確認借款申請人為貸款所購房屋的買受人之一。
（3）審核合同原件上的主要標的是否有涂改，如有涂改，須買賣雙方在涂改處簽字、蓋章。
（4）購房合同原件及相關補充文件上不得有所購住房項目土地或在建工程原抵押權人拒絕解除抵押等內容的條款。
（5）審核購房首付款收據（發票）與購房合同原件中的售房人名稱及簽章上使用的名稱是否一致；首付款是否達到中心規定比例。
（6）對由擔保公司出具的《擔保承諾書》的真實性進行審核。
5、審核人員指導借款申請人填寫《***住房公積金個人住房貸款申請書》。
6、審核人員再次確定借款申請人的貸款金額、貸款期限，并指導借款申請人、配偶在《***住房公積金個人住房貸款申請書》相關內容上簽名并加蓋手印。
7、審核人員按要求整理客戶資料并簽發委托貸款通知書。
8、由中心領導審批，符合條件的，予以放貸；對不符合條件的，告知理由，并將相關材料退還客戶。
（五）放貸
1、委托行根據《個人住房公積金委托貸款通知書》與借款申請人面談、面簽《借款合同》等資料并完成復審簽章工作。
2、委托行及時將借款合同及抵押相關資料返回中心，合作擔保公司以便及時辦理預告登記和商品房預抵押登記相關手續。
3、委托行擬定貸款發放日后，委托行向管理中心信貸科（管理部）辦理貸款劃撥手續，并遞送《***住房公積金管理中心住房公積金貸款撥款明細單》，管理部通過書面形式向管理中心信貸科申請劃撥資金、并附《撥款明細單》，由業務科辦理撥款。
4、委托行在貸款發放后5個工作日內，將貸款檔案資料返回前臺受理人員（管理部前臺受理人員）進行歸檔。
（六）還款、結清
1、借款人從發放貸款的次月起，按借款合同的約定每月應按時償還貸款本息。
2、貸款滿一年以后借款人可以提前還款，應提前5個工作日內向公積金管理中心（管理部）提出特殊業務申請，經管理中心（管理部）和委托銀行同意后，可采用以下方式提前還款。
（1）提前一次性償還全部本息。
（2）提前歸還部分本金。（歸還額度以萬元為單位、限三次）
3、在擔保公司承擔保證責任期間內，如借款人發生主合同所規定違約情形導致***住房公積金管理中心提前終止借款合同的，公積金中心將書面通知委托銀行，由委托銀行根據公積金中心書面通知向借款人發出《 銀行個人住房公積金貸款終止合同通知書》，在委托銀行向借款人發出《 銀行個人住房公積金貸款終止合同通知書》后，借款人未在通知書規定的還款期限內還款的，委托銀行向中心合作擔保公司發出《 銀行個人住房公積金貸款履行保證責任通知書》，由中心合作擔保公司一次性代為清償借款人所欠公積金中心全部款項。
4、結清最后一次貸款時，借款人應親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結清手續。
（七）注銷抵押
借款人結清全部貸款本息后，憑委托貸款銀行出具的貸款結清證明和撤銷房屋抵押證明等相關材料，到原房屋抵押登記部門辦理抵押注銷手續。
五、工作要求
（一）提高認識，加強領導。州中心及全州各縣管理部要高度重視異地購房個人公積金貸款工作，要將此項工作作為有效解決我州繳存職工退休后住有所居，老有所養的堅強資金保障，充分認識用足用好用活公積金貸款政策的重要意義，來推動我州異地購房公積金貸款的全面開展，實現“圓職工安居夢、住房公積金在行動”的工作目標。
（二）加強宣傳，營造氛圍。通過媒體宣傳、發放資料、辦培訓班等形式，加大對異地購房公積金貸款對象、購房范圍、擔保方式、貸款額度、期限、利率和操作流程等政策的宣傳力度，提高政策的知曉率。
（三）密切配合，規范運作。公積金中心要全面負責異地公積金貸款相關工作，主動加強各部門的協調，認真做好政策宣傳、貸款流程培訓及審批工作；委托銀行積極配合公積金中心做好貸款發放、貸款回收及正式抵押相關資料的交接保存工作；中心合作擔保公司按相關規定做好預告登記和商品房預抵押登記及正式抵押登記手續并將正式抵押相關手續交予委托銀行。
第4篇：公積金額度調整政策范文
關鍵詞：住房公積金；爭議；改革
中圖分類號：C913.7 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年4月12日
根據1999年頒布2002年、2015年修訂的《住房公積金管理條例》以下簡稱《條例》規定，住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務，即住房公積金是由單位和職工個人共同繳付，實行專戶存儲，歸職工個人所有，繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。
梳理我國公積金的發展歷程可以發現：一是延續改革開放之初的改革路徑，中央確立方向，地方自主，這使得其自和靈活性高，有利于政策的執行和檢驗，但同時也像很多改革初的政策一樣，中央缺少強有力的法律依據情況下，導致當前許多政策面臨各地之間不統一的情況，而各地之間的整合必然又是一項大的工程；二是由解決住房市場化的手段逐漸變成政府住房保障的金融工具，雖然效果受到質疑，但是搭建了一個住房保障的組織體系，將住房掌控在政府手中，這符合政府的偏好，對于住房的改革要有主動的掌控。
一、我國住房公積金的爭議
當前住房公積金已經發展了20多年，由于其出現的很多問題，使得眾多學者對于其是否有存在的價值進行討論，這些爭論逐漸將住房公積金存在的問題剖析清楚。
（一）公積金在繳存上存在較大差異。住建部內部統計顯示，截至2011年，住房公積金繳存覆蓋面約為全國城鎮職工的78%，但繳存覆蓋主要集中在黨政機關、事業單位和國有企業，在非公有制企業中，住房公積金繳存的覆蓋面約為20%，這意味著近80%的民營企業職工未有住房公積金覆蓋。因“所有制”身份不同而導致的住房公積金“保障差距”，正在形成一種新的因“所有制”而造就的“不公平”。
（二）繳存制度設計有缺陷，拉大貧富收入差距。使用住房公積金貸款的人員收入層次分布不均，高收入人群占比較大。按照現有住房公積金貸款制度，繳存人的收入低則繳存基數低，致使繳存金額少，能夠申請的貸款額度就少，購買房屋時需要個人先期繳納的金額就高，而他們的低收入無法承擔較高的購房首付款。這種矛盾使得大多數中低收入家庭很難有機會申請住房公積金貸款，享受“低貸”福利。而繳存人中收入較高的那部分人群，由于能夠承擔購房所需的初始投資，則可以一次甚至多次以優惠利率進行公積金貸款。
（三）住房公積金利率設置不合理。現有的住房公積金“低利率存儲、低利率貸款”政策，極大地損害了那些長期不使用公積金繳存人的權益。為了達到公積金貸款低利率的目的，住房公積金存款利率比照同期一年期的商業存款利率。在當前通貨膨脹嚴重的情況下，繳存的住房公積金不但無法實現保值增值，還會逐年貶值，極大地傷害職工利益，打擊了職工的繳存積極性。“低貸”的福利只有申請了住房公積金貸款的借款人才能享受到，而“低存”帶來的損失卻是由全體住房公積金繳存人承擔。由于享受住房公積金貸款是有條件限制的，廣大中低收入人群往往無法達到申請公積金貸款的條件，這就造成了中低收入者義務多、權利少，政府補貼的住房福利在高低收入人群間呈現逆向流動，有悖于建立住房公積金制度的目的。
（四）管理體制方面的問題。一是住房公積金管理中心的定位存在問題。公積金中心是“不以營利為目的的獨立的事業單位”，它不是政府部門，卻替政府承擔了相當一部分住房保障職能，負有強制單位和個人繳存住房公積金的責任。住房公積金管理中心又需要完成資金歸集、放貸等本應由金融機構來執行的職能，這就導致住房公積金管理中心定位與實際職能間的錯位，進而使中心的責權利不對等；二是監管制度不完善。住房公積金制度從建立至今，已經逐步建立起一套自上而下的監督檢查機制。按照《條例》的要求，各地方住房公積金管委會應當對住房公積金管理中心進行監督和管理。但是受管委會的成員單位構成所限，管委會的組成人員往往并不從事住房公積金工作，對相關業務也不熟悉，這就造成了在實際工作中，住房公積金管委會的管理決策執行力差、監督檢查流于形式等問題；三是屬地化管理不利于資金有效配置。根據現有的制度安排，住房公積金實行屬地化管理原則，各直轄市、省會城市、設區城市公積金管理中心在其行政區內負責公積金的歸集、支取和貸款等工作，住房公積金不允許異地流轉和使用。
通過梳理，我們可以發現，公積金管理的整個環節是存在很多問題的，甚至其是否還有存在的價值都是值得商榷的。以上的爭論和質疑，均使得公積金管理部門面臨巨大的壓力，但是公積金管理部門自身是難以從公平的角度去改革的，因為公平問題的出現是整個制度設計、功能定位出現的問題，公積金的委托問題、使用率低的問題、收益率低的問題，這些問題并非市一級的政府管理部門能夠解決的。
二、改革公積金的政策建議
（一）調整住房公積金繳存政策，適當提高低收入職工的單位繳交比例。《條例》中規定的繳存范圍基本涵蓋了社會上各種職業的從業者，但是這一制度在執行時的情況并不樂觀。現有繳存政策造成收入越高的職工，獲得單位繳交的住房公積金越多，違背了建立住房公積金制度的初衷，背離了公積金制度的公平性原則和住房保障職能。因此，應當針對不同收入水平群體，制定差異化的繳存政策。按不同層次的職工收入水平確定不同的個人繳交比例，特別關注低收入人群，適當提高低收入水平職工的單位繳交比例。
（二）調整住房公積金利率政策，解決“低存低貸”問題。適當提高住房公積金的存款利率，將其與住房公積金的繳存年限掛鉤，存款利率隨繳存時間的增加而提高，以使長期不使用住房公積金的人群也可以享受到公積金的福利。實行差別化的貸款利率，既要考慮貸款申請人的收入情況和信用狀況，還要考慮到貸款所購房屋的性質和評估價值等因素。在此基礎上設定不同的利率檔次、貸款期限和貸款額度。
（三）建立國家級住房公積金管理中心，整合各地方住房公積金資源，統籌規劃使用全國的公積金資金。由于各地方住房公積金的供需情況很不均衡，雖然總體上全國的住房公積金存在大量閑置資金，但是具體到某些大中型城市則往往呈現出入不敷出的狀況，資金壓力巨大。而那些住房保障壓力較小的城市，又存在大量的閑置資金。因此，在國家層面上建立資金池，統籌跨地區調配資金是十分必要和可行的。
（四）拓寬住房公積金投資渠道，更好地實現保值增值。應當大力宣傳住房公積金貸款政策，推動住房公積金貸款業務的開展，在滿足繳存人提取和貸款需求的基礎上，積極尋找新的更穩健的增值渠道，減少住房公積金的資金沉淀和浪M。在進行嚴謹評估的基礎上，對政府的保障性住房項目發放專項項目貸款，既降低了政府建設保障房的建設成本，解決了政府住房保障投資緊缺的問題，又給住房公積金開辟了一條收益穩定的增值渠道。
（五）加快住房公積金法制建設。住房公積金管理中心應當加強內部監管，制訂詳細、可操作性強的實施細則和操作規程，從而實現公積金中心的自我管理，盡量消除管理中的漏洞和死角。依靠飛速發展的互聯網技術建立全國性的公積金數據庫，采集各地區公積金的使用數據加以分析，進而實現對各地區住房公積金管理中心的動態監督。積極推動住房公積金的法制建設，建立健全住房公積金法律體系，使住房公積金管理有法可依，有章可循。對違法侵占、挪用、貪污住房公積金等犯罪問題，依法懲處。
作為住房保障的一個重要手段，住房公積金最受質疑的就是其公平性不足問題。另外，由于管理機構是政府部門，并不是資金的所有者，使得社會上存在大量對于公積金運行中的問題的批評，這些問題可以歸結為效率問題。我們可以發現，公積金制度面臨嚴峻的挑戰，其公平和效率問題都飽受詬病。因此，改革住房公積金任重道遠卻勢在必行。
主要參考文獻：
[1]陳杰.中國住房公積金的制度困境與改革出路分析[J].公共行政評論，2010.3.
第5篇：公積金額度調整政策范文
關鍵詞：房地產；住房公積金；應對方案
住房公積金的實施，深化了住房制度改革，完善了住房供應體系，改善了職工的居住條件，為構建和諧社會起到了重要的作用。從住房公積金設立的初衷來看，實行住房公積金制度有利于轉變住房分配機制，將住房的實物福利分配通過住房公積金的形式逐步轉變為貨幣資金分配；有利于住房資金的積累和周轉，可以逐步形成國家、集體和個人三者共同負擔解決住房問題的籌資機制。實行住房公積金制度，有利于政策性抵押貸款制度的建立。實行住房公積金制度使政策性住房貸款有了穩定可靠的資金來源，通過向個人提供住房貸款，可以降低職工貸款購房的還款負擔；有利于提高職工購建住房的能力。通過住房公積金長期的積累，逐步提高職工工資中住房消費含量，從而增強職工購建住房的能力。我國住房公積金事業在短短十多年期間得到了迅速的發展，但存在著發展不平衡、管理不規范、相關制度執行不嚴等問題。
一、當前住房公積金存在的問題分析
1.住房公積金的監督管理乏力
在住房公積金管理方面，由住房公積金管委會決策，管理中心進行操作，銀行負責儲存，財政日常監督。然而實際上，住房公積金管委會并未認真履行其職責，履職多流于形式，一些地方的住房公積金管委會甚至都未能保證每年一次管委會會議的正常召開。管委會的所有職責幾乎全部由公積金管理中心代勞，從資金的歸集、提取到發放貸款，再到購買國債、利益分配都由公積金管理中心一手操辦，這無疑會給公積金管理埋下隱患，加大管理風險。在住房公積金相關條例中，明確規定住房公積金的管理、運作必須接受社會公眾、審計部門、財政部門的監督，然而這些監督幾乎都為事后監督，在監督方式上也僅限于現場檢查，未能對公積金運作全過程進行實時的監控，其監督作用十分有限，難以從根本上消除公積金管理隱患與風險，保障公積金安全。
2.住房公積金欠繳、停繳、不繳現象普遍
住房公積金作為一項具有社會性、強制性、工資性的住房基金政策，所有單位（包括國有企業、國家機關、外資企業、私營企業、事業單位、社會團體、民辦單位、集體企業及其他企業）都應當為員工繳納住房公積金，這是企業應當履行的義務。然而實際上繳存住房公積金的單位基本上以國有企業、事業單位為主，少有非公有制單位（如私營企業、民營企業、三資企業等）為員工繳存公積金。雖然在住房公積金相關條例中明確規定，對于未按規定繳納公積金的企業，公積金管理中心可予以經濟處罰，然而申請強制執行，不但效率低、周期長，還會花費高額成本，所以這些都難以保證經濟處罰的落實。
3.住房公積金的繳納比例、基數差異較大
住房公積金管理條例中，規定了公積金繳存比例最低不得低于5%，但是并未對最高繳存比例進行規定。在20世紀末期，剛建立住房公積金制度時，社會各企業、各階層收入差距相對較小，在公積金繳存金額方面，沒有太大差異。但是隨著經濟的發展，各行各業、社會各階層人民的收入差距被逐漸拉大，出現了明顯的兩極分化，但是公積金制度并未及時作出調整，在同一地區，不同企業所執行的繳存比例、繳存基數差異較大，一些繳存基數高的企業，繳存比例也較高，公積金月繳存額差距在三四十倍的也很多見，這種現象會使不同單位職員的收入差距進一步拉大。
4.公積金政策未能惠及低收入人群
住房公積金的基本出發點是解決居民建房、買房的資金問題，實現普通員工尤其是中低收入人群“買得起房”的愿望。根據公積金政策規定，職工在使用公積金時，不僅可使用公積金賬戶資金購買住房，還可以在貸款方面享受優惠利率。但是從實際情況來看，大多數的貸款者都是高收入人群，其貸款目的不是為了解決住房問題而是改善住房條件。對于有真正住房困難問題的人群，在房價的飛速增長下，其難以承擔購房款、還款的經濟壓力而買不起房，在公積金貸款方面，由于其擔保條件嚴格，對資金的安全性要求較高，所以一些公積金繳存基數較低的人群無法利用公積金獲取貸款，更談不上享受優惠政策了。總體來看，住房公積金的保障、扶貧功能正在逐漸弱化，其難以實現低收入人群的購房愿望。
二、解決住房公積金問題的相關對策
1.完善管理體制，強化外部監督、管理
（1）對住房公積金管理相關政策、制度加以調整、完善，使公積金管委會的監督、決策作用得以全面發揮。目前，公積金管委會屬于臨時的、松散的組織，其決策能力弱，不具有實際掌控權，所作決策難以在公積金管理中心被切實執行。基于此，有必要把公積金管理委員會建為常設機構，負責行業的行政管理與監督，公積金管理中心負責公積金運作，并服從管委會管理、監督，以解決管委會監管困難的問題。
（2）完善外部監督、管理體制，將財經監督落到實處。財政部門在公積金管理工作中，其工作基本上僅限于審核管理中心管理費用預決算，并未對公積金提取、歸集、使用等情況實施監督。銀行考核機制都以吸收、儲存為中心，對公積金管理中心這一大客戶，銀行職員都是唯恐怠慢，對于監管職責，基本上都是睜一只眼閉一只眼，對于這種情況，相關部門應當引起高度重視，完善相關制度，切實整頓。
2.擴大公積金覆蓋面
（1）要對住房公積金管理條例進行細化和改進，增強其可操作性，可在條例中增加勞動合同相關法律依據。
（2）要增強公積金管理機構的行政執法權。在公積金歸集方面，可借鑒其他社會保障、社會福利的歸集手段，利用有效手段來落實行政執法職責。
（3）公積金管理機構應加強與勞動部門、財政部門、工商部門間的聯系，實現資源共享，以便公積金管理機構及時掌握哪些單位沒有繳納公積金。
（4）做好公積金政策的宣傳工作，增強人民的權利意識、法律意識，促進公積金制度的落實，從而擴大住房公積金政策的覆蓋面。
3.健全公積金相關政策法規、規章制度
對于公積金繳存基數的確定，要科學核定，制定公積金年繳存額上限，限定繳存金額，從而提高分配的公平性，縮小公積金繳存金額差距，矯正畸形、無序的分配制度。借鑒社保基金的征收辦法，實現管理使用、征繳工作的分離開展，強化部門間的溝通、聯系，對地方配套辦法、制度加以完善，健全公積金繳納辦法，以免出現監管漏洞、稅源流失。此外，公積金制度還應當適當向低收入人群傾斜。對于低收入人群、困難企業，可制定合理的傾斜政策，比如繳存最低額度。低收入人群購買經濟適用房，可享受公積金貸款貼息優惠。對于從未使用、提取過住房公積金的人群，可在退休時給予一定的利息補助。
三、結語
住房公積金政策在我國實施十多年以來，雖然仍存在著不少問題，但其也切實為部分城鎮居民解決了住房資金問題，總體來說應當是功大于過的。住房公積金管理相關問題的凸顯，說明了相關政策的滯后性、不完善性，因此，我們必須強化監管體系、擴大政策覆蓋面、健全相關政策法規，從而真正解決城市居民的住房問題。
參考文獻：
[1]趙乃麗.住房公積金支持保障房建設的風險及其應對[J].學術交流，2013，（7）.
[2]葉文淵.淺談現階段住房公積金存在的問題及應對方法[J].中國外資（上半月），2013，（5）.
第6篇：公積金額度調整政策范文
關鍵詞：住房公積金 沉淀資金 管理
一、引言
住房公積金是職工按規定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人住房儲金，具有積累性和專用性的特征。住房公積金管理中心（以下簡稱中心）將歸集的資金，在保證職工提取使用和發放貸款的余額，稱之為沉淀資金。隨著我國住房公積金事業的發展，沉淀資金每年不斷積累增多，截止到2010年，全國沉淀資金達到6329.74億元。沉淀資金的收益與國家利率政策相關性最大，如運作不好，將產生利率風險。從2010年7月1日到2011年6月30日，根據國際國內經濟形勢，國家調整宏觀經濟政策，實行緊縮的貨幣政策，不對稱加息頻繁運用，央行共進行了四次不對稱加息。從2012年7月6日至2013年6月30日，存貸利率進入相對穩定的時期。如圖所示：
由于利率水平長期高于物價指數，上調基準利率的壓力不明顯，國家上調利率平抑通貨膨脹的可能性較小，在當前世界經濟復蘇形勢不明朗、人民幣升值尚未見頂的情況下，減息的可能性較大。在此情況下，中心如何抓住利率較為平穩的有利時機，在保證安全的前提下，將沉淀資金增值收益的最大化，是一個值得關注的問題。
二、加強沉淀資金運營管理的重要性
住房公積金增值收益是指住房公積金管理中心資金運營業務收入與業務支出相抵后的差額。業務收入主要包括個貸利息收入和存款利息收入。業務支出主要包括上年結轉個人公積金的利息支出和本年繳存個人公積金的利息支出。由于個貸利息收入和利息支出數據大小受國家利率政策影響，是一個不受人為因素操控的數據，而沉淀資金的存款利息收入是一個受人為因素管理的數據，是考驗中心決策水平和管理能力的重要指標。如果沉淀資金不能很好的運作管理，保值增值不能實現，增值收益將大幅度下滑，中心的社會公信力和影響力將受到嚴重威脅。
三、沉淀資金的運營管理
住房公積金管理機構在取得職工繳存的住房公積金后，除職工按照規定提取及發放個人住房貸款，還可將在銀行的沉淀資金按照國家規定獲取一定存款利息收益。在獲取收益的同時，首先要保證資金的安全，下面將從資金安全和資金運作方面如何管理進行探討。
（一）加強資金的安全性管理
加強資金安全管理必須嚴格執行各項財經制度，強化財務監督和內部審計的力度。
1、建立網上銀行監控機制。將中心及分支機構所有開戶銀行全部開通網上銀行業務。在中心開通各分支機構開戶銀行的網上銀行查詢業務，中心設專人對分支機構每日的資金動向進行查詢監督，發現未審批支付和不明資金走向，立即記錄查明原因，時刻掌握各分支機構的資金情況，保證資金安全。
2、執行資金限額審批支付制度。根據中心及分支機構的實際情況，實行限額審批支付制度。在限額以下的資金支付，各分支機構可以自行支付，限額以上的必須中心審批方可支付。
3、加強票據、印鑒管理，堅持定時檢查查詢制度。嚴格執行印鑒分開保管的制度，對銀行定期存單實行專人管理，定期查看，保證到期日及時結算。
4、嚴禁各分支機構之間私自進行資金調劑使用。如分支機構在發放貸款和提取住房公積金時，出現資金缺口，嚴禁各分支機構之間進行資金調劑，必須報中心審批，由中心統籌安排。
（二）加強資金的運作管理
按照規定，在銀行中沉淀資金只能用于購買國債和轉存定期存款。
1、加強購買國債管理
中心根據年初制定的工作目標，經設區市住房公積金管理委員會審批后可購買國債。中心在中央國債登記結算有限公司設立丙類帳戶，在一級市場購買國債，分支機構不再另行開戶。嚴禁在證券市場上購買國債。建立記賬式國債定期對賬制度，到期及時兌付并收回本息；建立憑證式國債登記制度，妥善保管國債憑證，到期及時兌付并收回本息。
2、加強資金流動性分析，實現動態運行管理
（1）注重測算資金成本，加強定期存款存儲的科學性、針對性。中心的資金成本主要包括職工住房公積金結轉的利息和付受托銀行的手續費。資金成本=當年為職工結息額+付受托銀行的手續費/公積金平均累計余額。計算出資金成本后，轉存定期存款就有了針對性，轉存定期存款的利率率一般不能低于資金成本，否則資金就處于在虧損狀態。
（2）住房公積金資金收支數額大，流動性強，因此，中心應加強歸集使用分析，把住房公積金歸集使用情況預測分析作為一項日常工作，合理編制年度歸集使用計劃，運用科學合理的財務評價指標，進行住房公積金流動性余額的結構分析，編制住房公積金資金流量表，把握資金脈搏，根據資金變動情況，適時調整資金調度計劃。
3、加強收益性管理
（1）科學轉存定期存款。由于定期存款期限一般比較長，資金流動性差，雖然期限越長，利率越高，但由于存在著央行調整利率的不確定性，所以轉存定期存在一定的利率風險，并非期限越長越好、收益越高。例如：2006年8月19日前，二年定期銀行存款利率是2.7%、三年定期3.24%，當年職工住房公積金定期利率是1.8%，如果為了當年收益高而將全部銀行存款定期都轉存為2年或3年期，到2007年，由于利率的調整，經職工住房公積金結息利率變為了3.33%，而當時轉存的定期又不會到期，將會出現利率倒掛的現象，嚴重影響后兩年的增值收益，所以轉存定期一定要充分考慮多方面的因素，經過測算，將利率風險降為最低。
（2）積極開展協定存款業務。協定存款是對公客戶與銀行簽訂協定存款合同，雙方商定對公客戶保留一定的金額的存款以應付日常結算，此部分按普通活期利率計付利息，超過協定金額的部分按協定存款利率計付利息。協定存款功能等同活期存款，但收益要高出活期存款3倍，如某中心與銀行簽訂協定存款業務，活期存款帳戶余額按照協議規定50萬元為限按活期存款利率0.35%計息，減去50萬元以后的金額按照1.15%計息，該中心全轄區共25個活期帳戶通過開展協定存款業務，只有1000萬元左右的資金按照活期利率0.35%計息，其余活期資金按照1.15%計息，通過協定存款的辦理全年可以增加利息收入50萬元。這樣將活期金額降為最低，減少住房公積金利息倒掛帶來的損失，獲取最大的收益。
（3）做好資金運用組合。統籌使用資金，加大定期存款轉存頻度。每周通過對資金流入和流出的測算，來確定合理的資金預算額度和最佳資金持有量，在保證提取和貸款需求的前提下，其余資金全部轉存為一定期限的定期存款，通過分析資金動態，合理確定存款組合和存款時長，做到長短結合，到期時間相對均勻，達到每周都有定期存款到期的效果，以規避政策性調息風險，確保資金保值增值。
（4）根據收益率合理運作資金。收益率是指當年住房公積金業務收入總額與住房公積金平均累計余額的比值。所以目標收益率等于住房公積金成本和增值收益率之和。例如某年《某省住房公積金管理中心業務管理工作考核辦法（試行）》要求“住房公積金增值收益率標準值為1.8%，中心在進行資金運作時要充分考慮利率風險的同時，力爭完成省考核的增值收益率指標。
如某中心預計某年給職工結息0.9億元，全年累計歸集平均余額為35億元，全年歸集住房公積金15億元，本年發放貸款7億元，平均貸款余額16億元，銀行存款余額20億元，已有定期存款19億元，平均利率4.11%。現有活期余額1億元，經過測算可保留0.2億元活期余額，其余應轉存定期，在不考慮協定存款和活期利率的情況下，怎樣轉存才能完成省考核的增值收益指標。（貸款平均利率4.49%，一年期存款利率3%，二年期存款利率3.75%，三年期存款利率4.25%，五年期存款利率4.75%）
四、小結
盡管影響公積金增值收益的因素較多，但只要根據當前經濟形勢和國家政策的變化做出合理的決策，采取相應的對策，科學規避利率風險，公積金管理中心的增值收益同樣能實現安全性、流動性、效益性的協調統一。
參考文獻：
第7篇：公積金額度調整政策范文
梯級購房還能玩嗎
近一段時間來，有關于第二套房的認定成了時下市場的一大熱點。其實早在此前，人民銀行和銀監會就曾于9月27日了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。該通知之后，是以個人還是以戶為單位執行房貸政策，一度成為商業銀行執行政策的分歧點所在，也是這幾個月來人們關注的焦點所在。
一切似乎終于“水落石出”，近日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確了以家庭為單位認定借款人房貸次數，嚴格住房消費貸款管理。而除了這一點之外，最值得關注的是央行、銀監會有關方面負責人表示，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。那么如果日后銀行真的照此執行，記者認為其對市場就會產生相當大的影響。
從這一補充規定的實際效果來看，記者認為其對“換房族”的影響要遠遠大于“炒房族”。“炒房族”無非有兩種情況，二種是資金實力非常雄厚，買房無需貸款，所以也不會受到政策的限制；另外一種需要通過貸款來投資房產，但由于他們購買了多套房產，所以9月出臺的政策早已使其受到了限制。而這次由于有了貸款還清也算“二套房”的說法，無疑對那些“換房族”的影響是首當其沖。很簡單的道理，大部分自住者買首套房都是要貸款的，如此一來已經進入了“受限”的行列，貸款利率從“優惠”到“罰息”25％的提高比例無疑大大加大了他們換房成本，從而會使許多購房者放棄原來的購房計劃。最為直接的，這無疑會打亂不少購房者原來的梯級購房計劃，怪不得一些人也發出了這樣的感嘆：“梯級購房，還能玩嗎?”
張雯是一位公司白領，她于2000年貸款購買了一套房子作為婚房，目前還有大約15萬元的貸款未還清。現在其家庭的收入有了一定的提高，所以打算將舊房出售置換一套住房，差價大約有60萬元，需要申請銀行貸款。但如果按照銀行的最新規定，其貸款成數要降低、貸款利率要上浮，那么張雯的購房計劃近期就難以實現。她這樣感嘆道：“銀行制定新的貸款辦法，目的是控制過度投資的風險，但如果采取一刀切的方式，就會損害到像我這樣自住型購房者的利益。”
其實像張雯這樣依靠梯級消費逐步改善住房條件的市民并不少見，這種消費理念也是得到政府有關部門鼓勵的。所謂梯級購房，就是在一個房地產市場中，購房者先租后買、先買舊后買新、先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創業后安家養老的購房理念。據了解，2000年前購房的市民中，有不少已經有了置換舊房進一步改善居住條件的需求。按照發達國家人們平均7～10年改善一次住房的頻率，今后幾年，我們很可能會進入一個換房消費的期，而其中第一套住房辦理了貸款的購房者占有不小的比例。如果銀行第二套房貸款的利率實行上浮，對這部分購房者來說影響還是很大的，因為他們必須為第二套房長期支付高額的貸款利息。
那么，梯級購房還能不能玩呢?答案顯然還是肯定的。但為了順應“政策”的變化，傳統的梯級購房觀念已經受到了巨大的沖擊，我們在購房時也需要引進許多新的“理念”。比如，以前你在購房時可能不必考慮像面積、人口這樣的問題，而現在你必須非常現實地面對這一問題。為了降低日后的換房成本，你也必須為自己設計一條更為合理的購房“路徑”，對面積大小、人口變動以及生活狀況等多加考慮，比如在首次購房時可以把面積控制得小一些，把購房面積和人口做更好的“匹配”等等，從而能夠實現自己的梯級購房夢想。
如何應對要講策略
根據《補充通知》中的有關規定，對于梯級購房產生了不小的影響，尤其是如何操作，需要做出相應調整。如何調整呢?記者認為應該將面積和人口數量這兩個因素全部考慮進來。主要涉及到兩種情形，第一種是尚未購房但準備采用梯級購房理念逐步改善的；第二種則是已經按照這種理念購買了第一套住房的，這兩種情形都受到了政策的影響。
未置業：緊盯面積指標
對于還沒有購房的人來說，如果準備運用梯級購房理念逐步改善自己的居住條件，那么在購房時除了對物業品質、地段、房價等諸多因素進行考察之外，還應該考慮物業面積與家庭人數之間的比例。
必須明確的是，在購買第一套小面積住宅時，面積不能超標，也就是說，家庭人均面積不能高于當地平均水平，否則在換房時，將會以第二套住房來算。因此在購買第一套住宅時，對人數這個因素馬虎不得。
案例：上海的張先生與太太婚后不準備生小孩，目前準備購置一套小面積物業過渡，并打算在201 0年換大房。張先生準備在中環線附近購買第一套房產，他手中大約有50萬元的存款，可以購買面積在90平方米左右的兩房。而同時考慮到居住的舒適度，他也傾向于選擇面積大一點的兩房。張先生的父母遠在江西，另有兄弟照顧，岳父、岳母也不打算跟他們一起居住，因此對于他們來說，這個家庭的人數只有兩個人。
如果在第二套住房貸款政策出臺之前，首次置業時，他們只需根據自己的經濟能力，挑選一套面積適中的小房子便可以了。但在房貸政策實施之后，張先生所要考慮的就不僅僅是房價的問題了，還要考慮面積因素。
根據建設部公布的《2005年城鎮房屋概況統計公報》顯示，上海人均住宅建筑面積已達到33.07平方米，考慮到人均住宅建筑面積會逐年增加的事實，假定2010年上海人均住宅建筑面積為36平方米，那么張先生現在只能挑選72平方米以下的房產，如果他第一次購買的房產超過這個標準，那么他在換房時如果再向銀行申請按揭貸款，就必須按照上浮的利率標準執行。
由此及彼。對于一個家庭人數達到三人，甚至三個人以上的置業者來說，條件則可以適當放寬一些。如同樣以上文的張先生為例，他們準備婚后要一個小孩，同時將父母接過來一起居住，那么他們現在購買的第一套住宅時則可考慮面積較大一些的房子，但是其中有個先決條件，即必須在小孩出生之后才實施換房計劃。
當然，在考慮未來人均住宅建筑面積時，可以考慮每年的住宅建筑面積的增量。如根據上海統計局公布的有關數
據顯示，從2000年－2006年，上海市區人均使用面積每年的增幅維持在3.3％～7.4％的水平，因此在估算未來幾年后人均住宅建筑面積時，可以參照該數值。當然這不是絕對的，未來開發量可能會減少，那么其增長幅度會放緩。
置業后：考慮人口變數
對于此前已經按照梯級購房思路置業的購房者，現在遭遇第二套房貸政策，那么如何應對呢?
案例：三年前，上海的李先生在浦東世紀公園附近購置了一套面積達71平方米的兩房。按照他當初的想法是先做過渡之用，等到條件改善之后再換大房。兩年前，李先生與妻子先后跳槽進入外企公司，家庭收入大幅提高。
目前兩人工作已經穩定，李先生夫婦兩人也準備迎接小寶寶的到來。但是現實問題擺在了他們面前，如果小孩出生之后，必須將父母接過來幫忙照看，這樣的話肯定會顯得比較擁擠，因此兩人想趕在小孩出生之前，先完成換房計劃。
但現實問題是，按照現行的金融政策，李先生家人均住宅建筑面積達到35.5平方米，已經超過上海的人均面積33.07平方米，如果再次置業，不但首付要提高四成，肯定也享受不到優惠利率，那么他們應該如何應對呢?
可以明確的是，如果按照上調后的利率執行，李先生的購房負擔肯定會增加，如金額為50萬元的20年期按揭貸款，按目前的優惠利率計算，月還款額為5775.65元，但如果執行第=套房政策，年利率提高到8.613％，月還款額將為4574.94元，每月增幅為601.1元(模擬計算可見表)。
仔細分析之后發現，雖然目前李先生家的人均住宅建筑面積超過了上海的平均水平，但是由于其超過幅度并不大，而考慮到上海每年還有新的項目投入市場，指標會不斷增加，因此有兩種應對方案。其一是暫緩換房計劃，稍微等待一些時日，等到達標之后再考慮換房，而這個過程也不會過長。其二是在小孩出生之后再考慮換房，因為隨著小孩的出生，家庭人數增加一個，會使得人均住宅建筑面積大幅減少，從而在換房時還能享受到優惠利率。當然，第二種辦法對于超標幅度較大的情形尤為適用，如在第一次置業時在郊區購置了一套100平方米的兩房，對于兩口之家來說，人均住宅建筑面積達到了50平方米，這已遠遠超過了現在的平均水平，不通過增加人口的辦法，除非不準備換房，否則無法規避。
幾個細節不容忽視
值得注意的是，由于受到《補充通知》的影響，在實際操作過程中肯定會碰到一些新的問題。因此對于購房者來說，可能會想到一些規避方法。當然，如果是合理運用游戲規則進行規避，這無可厚非，但如若想出一些歪點子來，這不但于事無補，說不定還會起到反作用。
首先是不要考慮通過假離婚來規避政策。據了解，目前央行已正在逐步建立完善征信系統，因此夫妻雙方貸款購房均有資料記錄，通過征信系統便可查個一清二楚。有關專家表示，通過假離婚的方式雖然可以將債務轉移到一個人身上，但是另一方的貸款記錄卻無法抹掉，再次購房時，可能還是按照第二套住房來算。
第8篇：公積金額度調整政策范文
近期，關于個稅申報的相關報道頻現報端，因為根據國家稅務總局頒布的《個人所得稅自行納稅申報辦法（試行）》，年收入在12萬元以上的納稅人，必須在納稅年度終了后3個月內申報與納稅相關的個人基礎信息。這里指的“年收入”包括個人所得稅法規定的11個應稅所得項目。很多人對于高額的稅金頗有微詞，實際上，只要掌握一些合理的避稅方法，就可以使個人在不違反法律規定的前提下，合理避免應繳稅款，節省納稅支出。
獎金分次領取
據了解，目前一般工資、薪金所得按月計征應納稅款，稅率為5%-45%。其中，工資收入越高，相應納稅就越多。我國的《個人所得稅法》中規定工資、薪金所得適用超額累進稅率，因此對于高收入人群而言，合理避稅和節稅就顯得更為重要。
王珊是知名的花藝設計師，不少大型活動的主辦方都喜歡把現場花藝設計交給她做。如果將所得收入一次申報納稅，其應納稅所得額非常高，以她為某公司組織大型會議所得6萬元為例，如果一次申報，按照規定，勞務報酬所得按收入減除20%的費用后的余額為應納稅所得額，適用20%的比例稅率。如果一次收入超過20000元，20000元至50000元的部分加征5成的應納稅額。王珊的應納稅所得額為60000－60000×20％＝48000元，應納稅額＝48000×20％×（1＋50％）＝14400元。
如果改為全年分次申報，分次納稅，這樣她每月應納稅額和全年應納稅額為(5000－5000×20％)×20％＝800元，全年應納稅額為800×12＝9600(元)，王珊可以節稅4800元。
理財提示 個人所得稅是按次計算征稅的，針對應納稅所得額金額的不同，稅法規定了定額和定率兩種扣稅標準。從合理避稅的角度看，學會劃分“次”，就變得十分重要。
對于只有一次性收入的勞務報酬，以取得該項收入為一次。例如，接受客戶委托從事設計裝橫，完成后取得的收入為一次。屬于同一事項連續取得勞務報酬的，以一個月內取得的收入為一次。同一作品再版取得的所得，應視為另一次稿酬所得計征個人所得稅。同一作品先在報刊上連載，然后再出版；或先出版，再在報刊上連載的，應視為兩次稿酬所得繳稅。即連載作為一次，出版作為另一次。財產租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。除全年一次性獎金以外的其它各種名目獎金，如半年獎、季度獎、加班獎、先進獎、考勤獎等，一律與當月工資、薪金收入合并，按稅法規定繳納個人所得稅。
妙用福利支出
除此之外，對一些收入可以采用非貨幣的辦法支付，采取由企業提供一定服務費用開支等方式，例如免費為職工提供宿舍（公寓）；免費提供交通便利；提供職工免費用餐等，企業總開支沒有增加，對納稅人而言，這些日常開支并不能扣減繳稅額度。企業替員工個人支付這些支出，企業可以把這些支出作為費用減少企業所得稅應納稅所得額，個人在實際工資水平未下降的情況下，減少了應由個人負擔的稅款，可謂一舉兩得。
小王是一家網絡公司的職員，每月工資收入4000元，每月的租房費用為800元。在工資收入所得扣除1600元的費用后，對于500-2000元的部分征收的稅率是10%，2000元以上部分征收的稅率是15%。按照小王的收入4000元計算，其應納稅所得額是4000元-1600元，即2400元，適用的稅率較高。如果他在和公司簽訂勞動合同時達成一致，由公司安排其住宿(800元作為福利費用直接交房租)，其收入調整為3200元，則小王的應納稅所得額為3200元-1600元，即1600元，適用的稅率就可相應降低。
理財提示 因為稅務機關對職工福利和工資收入的稅務安排不同，納稅人可以在政策范圍內與企業多溝通，讓企業幫助自己合理避稅。
公積金盡量多繳
按照稅務部門的有關規定，公民每月所繳納的住房公積金是從稅前扣除的，財政部、國家稅務總局將單位和個人住房公積金免稅比例確定為12%，即職工每月實際繳存的住房公積金，只要在其上一年度月平均工資12%的幅度內，就可以在個人應納稅所得額中扣除。因此，大家可以充分利用公積金、補充公積金來免稅。
王先生是一家廣告公司的業務經理，每月的工資薪金所得扣除保險及公積金后為10000元，根據個人所得稅率表，王先生每月要繳納1465元的個人所得稅。其計算方法是：（工資薪金凈所得-個人所得稅免征額）×個人所得稅稅率-速算扣除數。
這對王先生來說是每月一筆固定且不小的“損失”。王先生的朋友張先生是稅收籌劃方面的專家，得知王先生希望通過合理的手段降低個人所得稅的支出，張先生推薦王先生利用住房公積金進行合理的避稅。
根據個人所得稅有關規定，每月所交納的住房公積金是從稅前扣除的，也就是說住房公積金是不用納稅的。同時，根據公積金管理辦法，職工是可以交納補充公積金的，補充公積金額度最多可交至職工公積金繳存基數的30％。也就是說，如果王先生公積金繳存基數為10000元，則王先生可自己繳存補充公積金3000元，這樣王先生每月交納個人所得稅變為865元，節省了600元。
利用個人交納補充公積金進行避稅時有兩個問題需要注意。首先所在單位必須開立個人補充公積金賬戶，該問題需由納稅人所在單位解決；其次，每月交納的補充公積金雖然避稅，但不能隨便支取，固化了個人資產。
針對第二個問題，有3種方案：
1、將公積金存放在賬戶中不支取。由于該部分資金避開了個人所得稅，實際上相當于已獲得20%的收益，同時資金存放在公積金賬戶中可享受存款利息，整體算來，收益不菲。
2、利用公積金進行貸款購置房產，這樣可盤活公積金賬戶中的資金，同時還可享受公積金貸款的優惠利率。但是要注意，利用公積金貸款盡可能讓每月還款額同每月公積金繳存額對應，如每月還款額低于每月公積金繳存額，則公積金賬戶中剩余的資金是無法取出的。
3、利用商業按揭貸款購置房產。利用商業按揭貸款雖然比公積金貸款利息高，但進行商業按揭貸款后，可隨時支取公積金賬戶的資金，這樣便盤活了公積金賬戶中的資金。尤其像王先生這樣的高收入白領人士，每月所繳公積金的金額較大，通過按揭貸款將每月還款額以外的資金盤活后，可以進行其它方面的投資，獲得其它的投資收益。
稿酬節稅有竅門
按照規定，稿酬收入每次不超過4000元的，應納稅所得額為每次收入減800元，若超過4000元的，折抵20%，并適用20%的比例稅率，按應納稅額減征30%。連載作品應合并其因連載所取得的所有稿酬所得為一次，按以上計算方法的規定計征個人所得稅
稿酬節稅的竅門有下面4種：
如果是連載形式，可以采取系列叢書的形式，爭取單獨計稅。
若一項稿酬所得預計數額較大，可以考慮使用著作組節稅法，即改一本書由一個人寫為多個人合作寫，這種方法利用的是低于4000元稿酬的800元費用抵扣，該項抵扣的效果是大于20%抵扣標準的。
再版節稅，若該作品預計發行量較大時，可以考慮分期印發，以減少發行量，達到合理避稅。
費用轉移法，與出版社協商，讓出版社提供盡可能多的服務，讓自己減少費用支出，使自己的稿酬相當于收到了兩次費用的折抵，減少應納稅額。
例如，張先生應出版社的邀請寫了一本書，獲稿酬7000元，如果只算他一個人的作品，那么應該繳納個人所得稅7000×(1-20%)×20%×70%＝784元，如果署上其夫人的名字，那么，他個人繳納所得稅為(3500－800)×20%×70%＝378元，兩人共繳納756元。
家庭財產巧投資
除了盡可能合理安排工資收入外，還可以利用我國對個人投資的各種稅收優惠政策合理避稅，主要可以利用的有國債、教育儲蓄和保險產品等。
國債不納稅。被譽為“金邊債券”的國債，不僅是各種投資品中最安全的產品，也因其可免征利息稅而備受投資者的青睞。根據《個人所得稅法》規定，個人投資國債和特種金融債所得利息免征個人所得稅。雖然由于加息的影響，債券收益的誘惑減弱，但對于那些偏好穩健的投資者來說，利用國債投資避稅值得考慮。
教育儲蓄免稅。教育儲蓄是國家為了鼓勵城鄉居民積累教育資金而設立的，相比普通的銀行儲蓄，其最大的特點就是免征利息稅，因此教育儲蓄的實得收益比其他同檔次儲蓄高出20%。但教育儲蓄并非是人人都可辦理的，其對象僅僅針對小學4年級以上（含）的在校學生，存款最高限額為2萬元。對于那些家有“讀書郎”的家庭來說，利用教育儲蓄合理避稅也是一種不錯的選擇。
第9篇：公積金額度調整政策范文
關鍵詞:銀行信貸住房價格房地產業影響
一、銀行信貸對房地產業的影響
(一)銀行信貸制約開發商的商業活動
隨著經濟快速發展的進程加快，銀行信貸成為影響房地產業發展的關鍵因素之一，因為在開發商建設資金有限和住房平均價格增長幅度之快的嚴峻事實面前，開發商和消費者都離不開銀行信貸作為支撐。銀行信貸能影響開發商對住房生產資料的需求量，在供需作用下影響建筑材料的價格，進而影響住房成本，最終開發商會提高住房價格，產生不良的供需。通常，這些現象引發的住房價格變化是價值規律起來決定作用，屬于合理的市場現象，也是發揮經濟方式優化資源配置的結果。這樣的情況下，一般不必宏觀調控，但為了住房數量和消費者的良性匹配，經濟過熱的預防房地產業不良勢頭，因此在銀行信貸的投放比例上要進行科學的設計。
(二)銀行信貸制約購房者的消費行為
信貸調控消費者的購房比例和購買情況，從而在供求關系的作用下直接影響了住房價格。我國房地產業從20世紀初發展到現在，初步形成了封閉式壟斷的局面。在如此局面下，住房的需求量和購買情況成為影響價格的關鍵原因，而銀行信貸作為購房需求的重要資金來源，在住房價格變化中顯而易見的起到了舉足輕重的作用。在以銀行信貸作為支撐下的住房需求從總體上可分為兩類:一類是購房者買房是為了居住，消費者有一定的購買能力和貸款償還能力的正常需求；另一類是購房者買房是為了謀利投資或投機，把信貸資金作為自己買房的支撐來源，從而引起的房產業不正常的需求。在壟斷競爭局面困境下，不同地區的住房價格是市場供給狀態與正常需求和非正常需求狀況綜合作用的產物。但是正常購房和不正常購房都與銀行信貸活動有著緊密的關系，因此可以借助信貸活動抑制不正常購房行為，控制投資性需求，引導理性科學購房，以構建真實有序的住房需求總量和購房情況，是銀行在發揮合理調控住房價格的作用中有著積極的一面，房地產業也需要借助銀行信貸實現健康和諧的發展。
二、發揮信貸活動對房地產業的調控作用
(一)調整住房建設貸款政策，形成合理的住房供給結構
調整住房建設貸款政策，有利于健康有序的住房需求發展。國家相關部門對住房制度改革的時間起步比較晚，而從現有的居民收人狀況和收人增長比例發展趨勢研究來看，許多居民沒有一定的經濟基礎要供養高檔次住房的房價和物管費。關于貸款定價應完成實施“扶優限劣”的政策即：對居住房和經濟適用房的貸款落實優惠利率或一般利率，而對高檔住房的貸款落實偏高的利率。
(二)實施差別化的信貸政策，形成合理的住房需求結構
1、科學設置性質不同的住房按揭貸款的內容和范圍
一般而言，住房按揭貸款分商業性貸款和公積金貸款等二大類。作為商業銀行自營業務的商業性貸款，在符合政策、央行和銀行監會的相關規定下要按商業化模式運作，商業銀行有權支配該類貸款在房貸市場上的投向問題;作為商業銀行委托業務的公積金貸款是政策性住房金融的范疇，是國家為適應住房制度改革落實的優惠利率政策，有利于推動房地產業健康有序的發展，其投向和投量要符合國家的政策要求。然而，目前兩類貸款在分配區別不大，公積金貸款支撐購買安居房、經濟適用房、高檔住房的資金需求。此外，隨著住房價格的增長之快，公積金貸款的最高額度也在增長，以至于許多民眾超越收入條件下購買高價房的資金限制，從而使住房公積金貸款影響住房價格上漲的重要因素。目前在住房價格需要穩定，強化對房地產市場宏觀調控的政策大環境下，而把大量公積金貸款用于購買高檔住房違背了公積金貸款設計的最初目的，不符合國家的相關政策規定，對住房價格上漲起負面不良影響，顯然在這樣的背景下公積金的投放是不合時宜的。因此，銀監會、人民銀行和不同的地區住房公積金管理委員會要主旨明確設置不同的住房按揭貸款的使用內容和范圍：住房公積金貸款只能用于購買安居房和經濟適用房，以商業性貸款解決購買高檔住房的資金缺口問題。此方向是調控高檔住房的不良性需求，優化住房需求結構的必然方式。
2、利用等級化的利率方式調控住房需求
借助利率杠桿在穩定住房價格方面是起作用的，因此要使利率杠桿在穩定住房價格中發揮應有的作用。如：央行在合理提高房貸利率總水平的同時，增加與住房檔次適應的利率款項，有重點的確定其利率的高低限，構建多層次的房貸利率框架。換言之，由銀行按照樓盤的經營狀況、借款人的信用度和償還能力設置合理的執行利率，對安居房、經濟適用房和高檔住房的按揭貸款確定不一樣的利率指標，統籌確定其利率的差異比例，給每一類利率規定變化幅度大小，作用引導市場上住房需求，構建有序的購房格局。
3、落實有差異化的首付款比例安排
自2005年上半年以來，部分銀行已將住房按揭貸款的首付額占住房價格比例由原來的20%增加了10%，這是抑制住房需求增長過快，平抑住房價格的態勢有效的經濟手段。但是，作為新的經濟增長點――房地產業，卻為了穩定住房價格而對住房需求的措施采取“一刀切”的經濟形式手段――按揭首付金額占總房價的30%，很明顯這樣的方式是不合理的做法。住房價格增長態勢頻率之快固然與需求的增長變化有著緊密的聯系，但惡性的需求結構這一現象同樣也是值得我們注意的。在這樣的狀況面前，在提高住房首付款的比例數量的條件下，實施“有保有壓”的政策，對購買高檔住房需要提高首付款比例數量，購買安居房和經濟適用房采用正常合理的首付款比例數量，通過以上措施是可以很好的遏制住房價格的。
參考文獻:
[1]李健飛,史晨昱.我國銀行信貸對房地產價格波動的影響[J].上海財經大學學報,2005 (4)26―32
