房產投資的特點精選(九篇)
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第1篇：房產投資的特點范文
通過房產投資者的角度分析購首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房價增長率等六個不確定因素對動態分析評價指標凈現值的影響，描述了不確定因素的變動對房產投資者投資效果的作用，以達到分析不確定性因素對房產投資者如何作用的目的。
【關鍵詞】
單因素；敏感性分析；凈現值；房產投資
0 引言
敏感性分析是考察投資項目涉及的各種不確定因素對投資項目基本方案經濟評價指標的影響。通過敏感性因素分析，評估投資項目效益對不確定性因素的敏感程度，可粗略的預測投資項目可能承擔的風險，為進一步風險分析打下基礎。
本文重點探討單因素敏感性分析，通過檢驗房產投資中不確定性因素對房產投資項目的影響，獲取對房產投資者投資效益影響最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對投資項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷投資項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數值來進行分析，估算單個因素的變化對投資項目效益產生的影響。多因素分析則是同時改變兩個或兩個以上因素進行分析，估算多因素同時發生變化的影響。為了找出最為關鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 單因素敏感分析的方法步驟
2.1 確定分析指標
投資項目分析指標的確定，一般是根據投資項目的特點、不同的研究階段、實際需求情況和指標的重要程度來選擇，與進行分析的目標和任務有關。
本文重點分析投資者確定進入房產投資后，對房產投資項目進行可行性分析。經濟分析指標選擇投資房產的凈現值。
凈現值是指把投資項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個給定的標準折現率（基準收益率）折算到投資期初（投資項目計算期第一年年初）的現值之和。該指標在用于投資方案的經濟評價時，如果凈現值大于等于零，項目可行。反之則不可行。
凈現值系數計算公式如下：
對于房產投資者而言：
房產投資者購入房屋時所支付的房款，為投資者投資現值。
如果房產投資者購入房產后出租，則每年會產生租金收入，該收入為房產投資者現金流入。如果房地產投資者貸款購買房產，則每年會產生利息支出，該支出為房產投資者現金流出。
如果房產投資者第n年賣出房屋后，會收入賣房款并承擔一定稅負。其差額減去房產投資者償還貸款余額后所得值則為房產投資者第n年所得殘值。
可見，影響房產投資者凈現值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面。
2.2 選取不確定因素
不確定因素指在投資項目分析與評價過程中涉及對投資項目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對投資項目設計的全部因素都進行分析，而只是對可能對投資項目收益影響較大的重要的不確定因素進行分析。
本文認為對房產投資者而言，影響房產投資者凈現值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面。可歸納為國家政策及市場兩類因素。
2.2.1 國家政策的不確定性因素
國家政策的不確定性因素包括國家政策規定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。
購房首付率，是指國家政策規定投資者購買房屋時不能全部申請商業貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房價增長率；
T——國家政策規定的投資者賣房所承擔的稅率；
貸款利率，是指國家政策規定的商業貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡化計算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 結論
經上述論證及實踐應用，本文可以得出如下結論：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動對房產項目投資效果的影響。有助于投資者對項目不確定因素的不利變動所能允許的風險程度，從而制定應變方案或重新對不確定因素進行重新評估，減小投資項目風險。
對本文中的例子而言，房產價格增長率對房產項目投資影響最為關鍵。投資者能否合理評估未來房價增長率在房產投資中占重要地位。房產投資者更應對投資項目的預期價格增長率進行研究預測，從影響房價的各個因素進行評估預測，合理評估未來房產價格增長率，避免房產投資帶來的風險。
【參考文獻】
[1]朱獻忠 投資項目經濟評價中不確定性分析方法研究[J] 沿海企業與科技，2006年
第2篇：房產投資的特點范文
摘 要 從經濟學角度簡單分析房產稅對房價的影響，說明房價在長期會上漲。毫無疑問，房產稅難以改變中國今后幾十年房價上漲的趨勢，其作用是使房價上漲過程平穩，不至于產生過多泡沫。房產稅真正要解決的是炒房囤房也就是效率與公平的問題，而不是房價上漲的問題。本文通過分析房產稅現存問題，提出了房產稅改革的一些措施。
關鍵詞 房產稅 公平效率 改革措施
一、 房產稅對房價的影響
1.房產稅對房價的短期影響。需求方面：由于房產稅的征收對象主要是經營性房產，其開征對消費性需求并無太大影響，因為居民的消費主要還是自住，房產稅并沒有涉及到他們的利益。而在投資需求方面，房產稅的開征會使投資性房地產的持有成本上升，投資回收期延長，對投資者造成一定的資金壓力，導致投資成本與風險加大。根據資產組合理論，一項資產的需求量與其預期收益成正比，與相對于其他資產的風險成反比，而投資性房地產的風險與不確定性的增加以及預期收益的降低都會使投資性需求下降。所以總體上房產的需求會下降。
供給方面：由于房地產開發周期長，短期內房地產商的房屋供給不變。但前面提到，房地產投資收益的下降以及持有房產的不確定性會使資金從房地產投資市場轉到其他市場，部分投資者會拋售手中多余的房產，或為了減輕負擔而將房屋出租，這必然會導致房屋供給的增加。
短期內，房產需求下降，而供給增加，房價下降。
2.房產稅對房價的長期影響。長期來看，房地產供給取決于土地的供給，而土地作為稀缺資源，供給是不變的。如前所述，房產稅的征收主要是對投資性房地產而言的，對消費性房產并無太大影響。隨著房產稅的完善，投機者會回歸理性，而由于人口的持續增長，消費性房產需求會以一定比例增加。
長期內，房產需求增加，而供給不變，房價上漲。
通過簡單的經濟學分析，我們知道房產稅的短期目標是為了降低房價，使房價回歸到一個比較理性的價格，但長期來看，房產稅難以改變中國今后幾十年房價上漲的趨勢，它的目的其實是對沖房價上漲，使其上漲過程平穩，不至于產生過多泡沫。
二、房產稅的內涵
當前我國房地產市場還有許多問題和矛盾亟待解決，特別是房屋空置的問題，如果購買者不以入住為目的，而是把房產作為投資放在那里，那么這個投資者就已經成為了房屋的供給者。既然是供給者，而房屋卻空著，這就說明了房地產市場的效率低下，因為房產資源沒有得到充分利用。為了解決房屋空置造成的效率低下問題，增加持有空置房屋的成本是必要的。因而，房產稅是解決炒房囤房即效率與公平問題的必要手段。
首先，如果沒有征收房產稅，那些投資者就會“無代價”地持有多套房產，導致房地產市場的供求信息不對稱，房價會飛速上漲，進而加劇投資者炒房囤房的現象，以至于空置房越來越多。而如前所述，房產稅的征收會使投資者出售空置房，從而提高房地產市場的效率。其次，我國現在面臨的很嚴峻的一個問題是貧富差距過大，盡管收入造成了一定的貧富差距，但關鍵還是在擁有住房和沒有住房之間的差別，不收房產稅，會加劇社會不公平和貧富差距問題。征收房產稅后，房屋供給增加，可以緩解房價上漲過快的問題，使得更多的人有房屋居住，更重要的是，政府可以用這部分稅收提供公共產品比如基礎設施建設，像美國政府，它對于這部分稅收的用途有很明確的規定，即投入地方基礎設施特別是教育的建設。所以說征收房產稅對于為居民提供公平的競爭起點，防止貧富差距過大有很重要的意義。
三、房產稅現存問題
雖然說房產稅能夠抑制房價的過快上漲，對解決效率與公平的問題也起了很大的作用，但我國現行房產稅還是存在著很多弊端。我國的房產稅設立于1986年，該稅的課稅對象、計稅依據和稅率等早已不符合現階段我國的經濟發展狀況。從總體上看，現行房產稅存在許多問題。
1.征稅范圍過窄。我國現行房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，但是隨著農村經濟的快速發展，很多地區的農村已達到普通城鎮的生活水平，像這樣的農村卻不用繳納房產稅，這樣就使得我國房產稅的征收難以體現公平原則，同時也為一些避稅的企業提供了有利條件，在很大程度上限制了房產稅收入的增長。
2.計稅依據不合理。我國房產稅暫行條例規定房地產的計稅依據是房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。而近些年來，我國經濟高速增長使得房產大幅升值，以余值為計稅依據實際上大大縮小了稅基。即便是最近進行試點的上海和重慶，其計稅依據也存在問題。它們是以交易價格為計稅依據，從長期來看，房地產價格呈穩步上升的趨勢，因此，以交易價格為稅基對房產征稅，有利于以前買房的人，這種情況下，那些具有購買需求和支付能力的潛在納稅人受到鼓勵，會盡快買房，這顯然不符合國家“引導住房消費”的政策目標。而且以交易價格為稅基會增加空置房的現象，違背了開征房產稅的本意。比如有一幢100萬元的房子，如果按每年0.8%的稅率征收，那房屋持有者每年得交8000元的房產稅，如果按交易價格為稅基確定房產稅，只要房價上漲超過0.8%，房屋持有者就不會賣出房產，因為他還是有利可圖的。
3.房地產市場稅費過于混亂。從房地產征收環節看，目前可以分為取得、交易和保有這三大環節，各環節稅種繁多，且稅負水平差異也很大。房地產商取得土地時支付的稅金主要有契稅、耕地占用稅以及土地及開發費。在房地產交易過程中，房產商要支付營業稅、城市維護建設稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育附加費，買房者要支付印花稅和契稅，可以看出，我國在房地產交易環節征收的稅種較多，稅負水平明顯偏重。根據稅負轉嫁與歸宿的一般規律，需求彈性小、供給彈性大的商品課稅較易轉嫁，而房產的特點就是需求彈性小和供給彈性大，所以交易環節對房產商征的稅費轉嫁到了購買者身上。在保有環節，涉及到房產稅，而現行房產稅對居民自住房免征稅，對出租房屋因征收困難，也基本沒有征收。因此，目前我國房地產稅制體系中，流通環節稅收較重，保有環節較輕。
四、房產稅改革的措施
1.擴大房產稅的征稅范圍。房產稅是一種比較穩定的稅源，由于我國城鎮土地使用稅與房產稅的征稅范圍過于狹隘，使得我國財政缺乏穩定收入。針對過窄的征稅范圍，從擴大稅基的角度出發，提出一些改革的設想：第一，擴大對行政機關和事業單位的房產征稅。在對企業和個人經營性房產征稅的同時，對行政機關和事業單位的房產業征稅，有利于平衡企業個人與事業單位之間的稅收負擔，促進行政機關與事業單位加強預算管理，節約用房，避免房產資源的浪費。第二，對居民的部分非經營性房產征稅。這主要是針對目前空置房過多的現象而設置的，居民如果有兩套及以上的房產，無論其是否經營或自住，都應征收房產稅。第三，對開發商建好但不出售的房產征收房產稅。這樣就會減少開發商的囤房炒房現象，增加房屋的供給，減少房產的空置率，提高房地產市場的效率。
2.合理調整計稅依據。我國現行房產稅的計稅依據是房地產原值，這顯然與市場經濟的發展不相符，應將房產稅的計稅依據統一為房地產的評估價值，主要有兩方面原因：首先，如果簡單的按交易價格來征房產稅，當房地產市場供不應求是，房價就會上漲到其價值以上，當房地產市場供過于求時，房地產價格就可能下降到其價值以下，所以交易價格并不總能真實反映房產的價值，以交易價格為稅基可能會對市場造成扭曲；其次，按房產評估價值計征有助于地方財政可持續發展，地方財政的房產稅收入會隨著房產的的增值而相應增加，這不僅有利于地方財政收入的增長，而且有利于滿足地方基本公共產品的需求，隨著地方基本公共產品的健全，房產繼續升值，這樣就形成一個良性循環，使房地產市場以一個合理的水平發展。當然，現階段來看，評估房地產的價值是有難度的，雖然房產具有不易隱藏的特點，但我國地廣人多，住房很多，稅務機關人員有限，而且專業素質不過硬，征收起來難度很大，所以稅務機關要和其他部門緊密聯系，建立一個共享的信息平臺，對房產進行詳細的記錄和切實有效的監管；另一方面，還需要建立專門的資產評估機構，對房產價值進行評估，這樣房產稅的征收才會更加便利。
3.建立一套完善的稅費體系，統一稅制，逐步擴大稅基和征收范圍。應該在綜合考慮房地產取得、交易和保有環節的總體稅負后，本著“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的改革思路對房地產三個環節的稅費簡化歸并。對現有的房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅等和房地產開發領域的一些費用進行整合，合理簡化稅費，統一稅基，減少重復征稅。就目前我國的具體情況來看，可以通過加重房地產保有環節的稅負來解決房地產市場的一系列問題。保有環節的稅收主要包括房產稅和城鎮土地使用稅，其總額占地方財政收入的比重比較低，2009年房產稅收入804億元，僅占當年地方稅收收入的3%。所以，有必要加大房產稅的征收力度，提高稅率，擴大征收范圍，這樣一方面能解決稅費混亂的局面，另一方面，保有環節的征稅使持有兩套及以上的住房者減少投機行為，增加了房產的供給。
4.確立地方政府在房產稅征收和使用中的主體地位，明確房產稅的用途。為了有效發揮房產稅的調節作用，我們應借鑒美國等市場經濟國家的經驗，明確房產稅的征收和使用歸地方政府所有。通過擴大房產稅的征收范圍，增加房產稅的收入，提高房產稅占稅收總額的比重，滿足地方政府的財政需要，使房產稅成為為地方政府籌集財政資金的主要來源。其次，征得的房產稅應大部分用于地方政府的公共基礎設施建設，比如教育支出、治安環境的改善等，另一部分則用于建經濟適用房和廉租房，這樣就會改善房地產市場的供求結構，有利于房地產市場的健康發展。
參考文獻：
[1]郝源.從經濟學角度看我國房產稅改革定位.稅務論壇.2011(1).
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[3]賈康.房產稅改革：美國模式和中國模式.民生民意.2011(1).
[4]劉洪玉.房產稅改革的國際經驗與啟示.改革.2011(2).
第3篇：房產投資的特點范文
建筑設計專業科班出身，為投資房產打下基礎
“我們與別人最大的區別就是專業度，市場上很多人就算因為投資房產而獲得了20%或者更高的回報率，在很大程度上只是順應了整體市場的機會，不能算是個人的投資本領。”何千濤說自己公司最大的特點就是專業度。如果用專業度來衡量投資房產的人群，普通老百姓一般都是利用業余時間踩盤、了解，與何千濤的投資公司在時間、人力上投入的深度和廣度確實不能相比，這也注定了他的投資回報率從來都遠超市場的一般溢價水平。
冰凍三尺，非一日之寒，何千濤現如今的專業水準，全是從小耳濡目染，并經由了長期的實戰積累而得。何家一直從事建筑行業，父親是當地最早的高級工程師，算得上是建筑世家。何千濤大學期間也主修建筑學專業，這樣早期的知識積累為他進入到房產投資領域起到了非常關鍵性的作用。在上世紀末期，中國房地產行業商品化才剛剛起步，何千濤便敏銳地察覺到了其中蘊藏的巨大商機，并將個人的發展與這種城市化進程緊密的結合在了一起。當時他在成都早期開發銷售的項目中嘗試購買了一些房產，而在短短2-3年后所產生的回報率大大超出了自己的預期。他購買的第一套物業是上世紀成都的一個商鋪，當時以2000元/㎡購入，在后來的幾年內，價格連續攀升，現在已經達到4萬元/㎡。這樣的經歷讓何千濤在感到興奮和驚喜的同時，更促進了他進一步學結投資規律，久而久之便逐漸形成了自己的投資理念。回憶當時的情形，何千濤對記者說：“因為我本身是學習建筑學的，所以對城市規劃發展以及房子價值本身有很好的判斷，我當時所選的房子在一個小區里面，無論是區位、樓層、戶型還是采光通風，基本上全都是最好的，這樣也為以后的升值做了保障。”在何千濤自己購買的房產都成了一匹匹投資黑馬之后，他身邊的朋友也開始找到他，讓他幫他們做投資。無一例外，這些人在何千濤的參謀與策劃下，也都取得了極高的投資回報率。就這樣，在無數次的實戰中，何千濤在成都房產投資圈中建立起了較高的威信，并且形成了相應的資金整合能力。
各部門綜合分析，保證投資下手穩、準、狠
有了大量的操作經驗和資金積累之后，何千濤在2007年正式成立了成都創博房產投資管理有限公司，開始為投資者提供專業的房產投資咨詢顧問服務。公司設立有政策數據部、市場調研信息部、投資客戶部、資產管理部等部門，每個部門各司其職，形成了一套完善的房產投資服務體系。政策數據部負責研究預測國家房地產的政策走向以及房產市場規律，同時對國土部、建設部、房地產管理部門等的數據進行收集分析，并對土地供應、價格走勢、一手房和二手房的供應量、成交量、成交價格等做好精準的統計分析。市場調研信息部主要對擬投資項目進行市場調查從而篩選出一些優質的投資項目。“有時我們還要作一些深入的專題調研，如對歷史上房產價格波動較大的區域包括中國香港以及日本、美國等地的房地產行業進行深入研究，從他們已經成熟了的地產行業中借鑒經驗。”何千濤說。 記者在創博公司的墻上發現了一些房價和政策的分析表格，據市場調研部員工介紹，他們每周都會對房產行業的重要數據進行標注，以形成整體。而在平時的調研過程中，涉及的考察和比較會更加繁瑣，當遇到投資額較大的項目時，作分析涉及的數據表格會多達十幾個。
在實際的操作過程中，何千濤的房產投資經營模式靈活多樣，投資客戶部便是這種靈活模式的制定部門。有的時候，為了打消客戶疑慮，創博公司會采用“入股合作”的方式與客戶共同投資，并把自有股份作風險擔保。這樣一來，投資房產產權按股份辦在投資人名下，有房產證作保障，投資資金完全安全可控。創博公司的辦事效率極高，曾經有一個物業，從了解項目信息到簽訂合同僅用一天時間，而一年后投資收益高達200%，這也成為了創博公司精準、敏捷的投資特點的最好例證。因為對于他們來說，一個項目出來，綜合判斷它的區域整體情況、周邊項目布局以及自身的配套設施等等方面，很快就能將其價格定位是否準確判斷地八九不離十，而從來不會被樓盤廣告所影響。“像市場上有些項目開盤就一搶而光的情況，大多數是因為開發商市場調查不準，把價格定低了。我們曾經遇到過某一個區域內120㎡的戶型已經飽和，最稀缺的是80㎡的，但那家開發商掌握的情況并不準確，結果把80㎡的價格反而定的偏低，我們當即就建議投資客戶對80㎡的戶型下單！一年之后，買了80㎡房子的客戶都取得了超高的回報率，而那個片區120㎡的戶型則成了滯銷品。”何千濤這樣對記者說。對于已經敲定投資合作的客戶，資產管理部則會為他們進行房產租賃、招商、物業管理等的服務，讓客戶既省心，又能使物業價值得到更優質的提升。憑借著這種精益求精的務實精神，創博公司對房地產行業的宏觀和微觀都有了精準的把控，使其多年來以來一直運營良好。
逆市而為，投資房產不走尋常路
建立在強大的市場分析和經驗借鑒的基礎上，何千濤總能將市場看得很透徹。在2011年底，樓市寒冰的節點之下，各種“樓市黃金十年已過，房地產輝煌不再”的言論漫天飛舞，但他在評房網的采訪中堅信聲稱，未來3-10年內，房產依然是一個很好的投資項目，并且2012年樓市回暖可期，相關文章至今有案可查。而今年從春天開始出現的樓市“小陽春”和持續到7、8月份的小高峰期，都證明了他獨有的綜合判斷力和眼光。
憑借著這樣的前瞻能力，何千濤在商業地產投資上也打了漂亮的一戰。在2009-2010年，那時候大多數人還在熱衷于住宅投資，他已經著手對商業地產進行考察，并把投資重點轉移到了商業項目上來。當2011年商業地產局面明朗時，何千濤早已經完成了其在商業地產中的投資布局。“早在2-3年前，我們在研究市場的時候，就已經預測到未來的寫字樓市場不容樂觀，因此我們在為客戶選擇投資產品時，選擇了有價值的商鋪而規避了存在滯漲危險的寫字樓，后來的事實證明我們是對的。”何千濤對記者說。
在投資商業地產的過程中，何千濤還常常“以點帶面”，曾經在一條街道上先后購買了幾個商鋪，從而帶動這條街道的商業業態品質在短短2年內大幅提升，租金水平遠超同區域的其它街道。對此，他頗有成就感：“我親自去過其中一條街道，進入到一家商鋪后詢問他們對商鋪的看法，連售貨員都在說：‘這條街是一家投資公司帶動起來的，他們買了少量的商鋪后，將整條街的價值都提升了’。”
在未來十年內，房產行業依舊是好的投資產品
在記者詢問何千濤關于當前房地產市場狀況時，他表示，目前市場整體機會不是很大，但在局部依然有商機可捕捉。“現在有些優質項目開發商為了年前收回資金，必須迅速出貨，這樣就為投資客們提供了一些入手的機會。”何千濤這樣判斷當前的房產投資。而對于未來更長的時間內房地產行業的走勢，他表示，未來的10年，房地產依舊是投資的好地方，過去十年可能有七年都在漲，那么未來十年可能只是上漲的年限相對少些，漲幅沒有過去那么猛罷了，但是好的投資機會總還是有的。他說：“我們目前對客戶說的就是，有錢先揣在包包里，等到時機成熟，我們會告訴你們。只要不買股票，讓錢不縮水就好。這也是我們對客戶的一種負責態度。”
在采訪的過程中，何千濤接了不少個電話，談話內容都與當日土地拍賣有關，經記者詢問得知，他是在聯系土地拍賣的事情。何千濤表示，今年上半年土地流拍較多，正是入手土地的好時機，同時也為客戶找到了資金出處。何千濤的投資公司近幾年來，通過資源的整合，成功參與開發了兩個房地產項目，均取得了豐厚的收益和回報。
在中國房地產行業的波浪中，何千濤幾經波峰與波谷，在市場一片低迷的情況下敢于出手，在很多人都被商業項目套牢的時候卻已經提前脫手，他幾進幾出，都精準地把握了投資脈搏，可謂是做到了專業。
記者手記
第4篇：房產投資的特點范文
關鍵詞：房地產投資 決策要素 時機 物業類型 規模
近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。
一、房地產投資決策概述
房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。
房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。
影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、房地產投資決策要素分析
（一）時機的決策分析
投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：
環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。
壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。
開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。
產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。
（二）區位的決策分析
房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：
因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。
假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段
竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。
威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標準。
（三）開發內容的決策分析
在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用于商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大于工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：
工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
若商業宗地價大于工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。
（四）規模的決策分析
商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對于那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對于完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。
鑒于現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]
（五）質量的控制決策
商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。
表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較
因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。
三、房地產投資決策建議
(一)做好房地產開發企業的市場定位
房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢并相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰準確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。
(二)做好房地產項目可行性研究
房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]
(三)做好房地產項目投資風險管理
房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。
參考文獻：
[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008
[2]洪開榮.房地產經濟學[M],武漢大學出版社,2006
第5篇：房產投資的特點范文
關鍵詞:基建項目 投資建設 分布式能源 納稅籌劃
項目投資建設期是納稅籌劃工作實施的起點，對于資本密集型基建投資項目來說，基建期的納稅籌劃尤為重要。本文所述項目投資建設期是指基建項目從籌建到竣工驗收之間的時期。我們應結合各項目的具體情況，因地制宜實施籌劃，實現納稅目標。
一、納稅籌劃的含義及特點
(一)納稅籌劃的含義
筆者認為，納稅籌劃是指納稅人在不違法的前提下，有意識地運用稅法等相關知識，系統地對經濟活動做出預先安排，達到降低納稅人涉稅風險和稅負的目的，并服務于企業價值最大化財務管理目標的過程。
(二)納稅籌劃的基本特點
1、合法性
合法至少不違法，是納稅籌劃區別于偷稅、漏稅行為的基本特征。
2、計劃性
指納稅人在經濟活動發生前，就應對經濟活動做出預先安排。
3、經濟性
經濟性是一切經濟行為的生命，納稅籌劃的最終目的是服務于納稅人企業價值最大化的經濟性目的。
4、專業性
納稅籌劃工作經常要用到會計、稅法及其他經濟法規等各方面知識，有很強的專業性和綜合性。
二、納稅籌劃分類
從稅款計算的基本公式（稅基*稅率=應納稅額）可知，納稅基本要素是稅基、稅率和應納稅額。由此角度，筆者認為，納稅籌劃依據節稅因素的不同，可以分為四種類型：
(一)減少稅基式納稅籌劃
是指納稅企業通過縮小稅基的方式來減輕應納稅額的籌劃方法。
(二)選取低稅率式納稅籌劃
是指企業合理安排自身經濟活動，使其涉稅行為適用低稅率，達到少交稅的目的。
(三)回避或延遲納稅義務式納稅籌劃
是指納稅人采取合理方法，改變經濟行為的性質使之符合非應稅行為的范疇，或減少應稅交易環節，從而達到回避或延遲納稅的方法。
(四)利用稅收優惠納稅籌劃
是通過利用稅法中規定的減免稅規定來減輕或免除納稅的方法。
在實際制定納稅籌劃方案時，鑒于納稅籌劃是綜合性很強的工作，我們往往難以將這四種類型完全分開。本文將納稅籌劃分為四個類型，有助于理清納稅籌劃工作的思路，下文在闡述具體每個納稅籌劃要點時，都將其歸為其中一類，但都可能涉及其他類型。
三、項目投資建設期間納稅籌劃的重要性
項目投資建設期在納稅籌劃實務中的重要性，是由納稅籌劃工作的“計劃性”和“經濟性”特點決定的，特別對于資本密集型的投資項目則更是如此。
對于資本密集型投資項目，基建期將投入大量建設資金，合理的納稅籌劃會節省大量稅收支出，降低投資成本。項目投資建設完后，投資成本已發生，生產經營活動已經定型，生產經營階段的納稅籌劃的重大方向已經難以改變，在計劃之外的臨時性的避稅措施常常不經濟而不具實施價值。
四、廣州大學城分布式能源站概況
(一)分布式能源發展現狀及特點
分布式能源是世界能源應用技術的重要發展方向，在西方發達國家，分布式能源已得到了大規模應用，效益良好。目前，我國處于分布式能源發展的起步階段。
天然氣分布式能源相對于傳統煤電熱聯產項目，主要有三大優勢：一是潔凈，以天然氣為一次能源，溫室氣體排放極少。二是能源梯級利用、就近供應，損耗低，利用率高達80％以上。三是燃機發電設備啟停方便，具備調峰能力，提高了電網供電的可靠性和安全性。
(二)廣州大學城分布式能源站概況
廣州大學城分布式能源站由燃機電廠、區域供冷和集中供熱三個相對獨立的業務板塊組成，實現電、冷、熱三聯供，是國內首個大型、高效、環保的分布式能源系統。該系統以天然氣作為一次能源，發電上網、發電余熱生產冷氣、煙氣余熱回收制備生活熱水。
該系統屬資本密集型投資項目，特別是發電系統的燃機和制冷系統的主設備都是技術先進、高效率、高價值的進口設備。該系統的三大業務板塊固定資產主要包括，燃機電廠板塊：發電設備、廠房、送出工程；區域供冷板塊：制冷設備、廠房、冷水管網；集中供熱板塊：熱水生產設備、廠房、熱水管網、蒸汽管網。
五、分布式能源項目投資建設期稅收籌劃的應用
(一)減少稅基
1、購進固定資產的增值稅進項稅額應抵盡抵
09年以后，符合條件的固定資產增值稅進項稅額可以抵扣，建議在工程承包的過程中采用分項承包的方式，將可以抵扣進項稅的設備單獨簽訂合同，避免可以抵扣進項增值稅的設備，因為合同或發票的原因而不能抵扣。
2、優化資本結構，充分利用財務杠桿實現利息的抵稅作用
目前我國正處于分布試能源發展的起步階段，短期內需投入大量建設資金，在立項核準時，盡可能按照規定的項目建設資本金的最低比例申報審批，以期通過金融機構取得更多債務資金。一方面能以有限的股權資本引入更多的債務資本，另一方面在預期項目投資收益高于借入資金成本條件下，利息支出可以在企業所得稅稅前扣除，利用利息的抵稅作用，獲取財務杠桿收益，取得更高的投資回報。
3、減少房產造價，減少房產稅稅基
在工程設計、建設階段，在合理的情況下，盡量不要將附屬設施、公共費用等支出計入房產，因為自用房產需要按房產的余值計交房產稅，房產造價越高應交的房產稅就會越高。
以上做法有以下三重避稅好處：首先，減少了自用房產稅的稅基，從而節省房產稅；其次，部分符合條件的物資，其增值稅進項稅可以抵扣。另外，通常房產的折舊年限長于設備，設備的年折舊額高于房產，折舊的抵稅作用使得企業所得稅納稅延后。
不要將土地成本計入房產價值，根據新會計準則的應用指南規定，自行開發建造廠房等建筑物時，土地使用權賬面價值可不計入建筑物建造成本，即房產原值中不含土地使用權價值。
4、選取一般納稅人客戶作為專用或附屬設施的投資主體，分散整個項目的投資成本
對于增值稅一般納稅人客戶，在建設初期可以與之簽訂協議，由客戶投資其專用的供冷、供熱管道和終端設備，一方面減少了項目公司的投資；另一方面，因為客戶投資資產進項稅額可以抵扣，不增加項目整體的稅收支出，由客戶投資的設備成本少了一次轉嫁交易環節，減少了銷售環節的增值稅負擔。
對于增值稅小規模納稅人客戶，因沒有增值稅進項稅抵扣資格，其投資資產的進項稅不可抵扣，會造成整個系統的稅負成本增加，所以不建議將能夠抵扣增值稅的資產由其投資。
(二)選取低稅率
1、進口設備的關稅籌劃
(1)在相同條件下選擇關稅低的進口設備。該項目的制冷主機和燃機都是進口設備，其價值占整個項目造價三成以上，設備進口關稅一般較高，因此在進口設備的國際招標之前，應該充分了解有關的關稅政策，在設備性能和價格相當的情況下，選擇關稅較低的設備，達到節稅目的。
(2)合理分配進口設備服務費和備品備件等費用。對于技術先進的進口設備，通常需要委托外方供應商提供技術培訓或維修服務，在對外付匯時需代交營業稅、所得稅。在進口關稅低或免稅時，在合理可行的條件下，可將這部分費用計入主設備價值，享受低稅或免稅政策。
2、對于三聯供項目，靈活安排產量，對不同性質客戶簽訂不同投資、銷售或服務合同
(1)根據產品不同稅率，相同條件下多產低稅率產品。電力，冷氣、熱水和蒸汽增值稅稅率分別為17%和13%。在投資建設期，需要對各項產品的需求量和利潤貢獻作出測算，預留必要產能，以便靈活安排生產。在經濟可行的前提下，靈活安排三種不同產品的產銷量，在利潤貢獻率相同的條件下盡量生產稅率低的冷氣和熱力，降低增值稅稅負，實現低稅率避稅。
(2)銷售產品稅率與提供服務的稅率不同，分別簽訂產品銷售合同和服務合同。上文提及的專用管道和終端設備由其自行投資的部分客戶，若將該部分資產維護服務委托給項目公司，對于維護費用的計收一般有兩種方法：一是將維護業務的成本計入冷氣或熱水產品的售價，計交13%的增值稅，而日常維護成本一般是人工費用，很少有可抵扣的進項稅，因此這部分的服務收入的實際流轉稅率約13%。另一種是單獨簽訂維護合同按約5%的稅率計交營業稅及其附加，顯然第二種方法的實際稅負低。
(三)回避涉稅環節
1、將電、冷、熱三聯供納入同一納稅主體，減少納稅中間環節，平衡所得稅
在合作經營過程中，為避免因三聯供項目獨立經營而增加的交易環節新增的稅費，建議合作各方出資設立合資公司，將電、冷、熱三個子項目全部納入合資公司，一方面可以避免增加的涉稅交易環節而可能增加的稅負，另一方面可以平衡企業所得稅稅負，實現各子項目之間的經營盈虧相互抵扣，避免多交、早交所得稅。
2、避免以不動產出租或銷售等涉稅交易
對于三聯供分布式能源項目控股投資方來說，有時為獲得土地資源或引入投資資金等原因，需與其他公司進行合作，需要將房地產等實物納入到合資公司，此時應避免以不動產出租或銷售等涉稅交易。稅法規定，以土地、房產等不動產作價對外進行股權投資不屬出租或銷售行為，不征營業稅，也不計收入，因此對于不動產，則可以投資入股的方式納入到合資公司，避免交易環節產生的營業稅和所得稅。
在部分股東以房地產等大宗實物資產出資時，其價值往往較高，在合資的過程中可能會與股東各方約定的目標股權比例和最優資本結構發生沖突，為達到目標股權比例和最優資本結構，并避免不動產交易產生的稅費，以下兩種投資方式可供借鑒，舉例說明如下：
例如，整個三聯供項目需投資20億元，該合資公司建設期最優資本結構是資產負債率為80%，則股東各方需投入的所有者權益資本為4億元，若該公司由甲、乙兩方股東投資設立，出于各種考慮，甲乙雙方約定的目標股權投資比例是甲方以現金出資占70%股份，乙方以房地產實物出資，占30%股份，出資額為1.2億元，而乙方擬投資資產評估價值為2億元。
(1)乙方房地產估價大于應出資額，先以評估價對合資公司進行注資，并計算相應的股權比例，對于超過原約定的目標股權比例的部分，可以與甲方約定，將超過約定目標股權比例部分的股權轉讓給甲方。
(2)不新設合資公司，以房地產所屬的乙公司為殼公司，進行重組，乙公司的股東先將乙公司中與三聯供資產不相關的資產剝離，再由甲股東公司對剝離后的乙公司注資，然后甲股東與乙公司的原股東之間，再對持有的乙公司的股權進行重組交易，使股東雙方持股比例達到原約定目標值。
3、規劃集團各成員公司的組織形式，匯總繳納企業所得稅
對于一個大型專業的分布式能源集團公司來說，投資的分布式能源項目可能有很多，在項目公司設立時，對于屬集團公司控股的公司，應設為分公司組織形式，以使各成員公司利潤盈虧相抵后繳納企業所得稅。
(四)充分利用稅收優惠政策
預先申請CDM項目注冊，享受減排轉讓收入的所得稅定期減免優惠。天然氣分布式能源項目具有清潔環保的特點，溫室氣體排放量極低，具備CDM項目注冊的條件，注冊成功后可以在國際上轉讓溫室氣體減排量，獲取收入。根據規定CDM項目的注冊申請必須是在項目建成之前，因此在項目建設前就應開始CDM項目的注冊申請。稅法對企業實施CDM 項目符合要求的凈所得制定了優惠政策，自取得第一筆減排量轉讓收入所屬納稅年度起，所得稅“三免三減半”。為最大限度獲得CDM項目減排量轉讓收入，充分享受“三免三減半”優惠，公司應該合理安排基建時間，盡量將項目投產并取得第一筆CDM項目減排量轉讓收入時間安排在年初，因為減免稅優惠是從公司取得第一筆CDM項目減排量轉讓收入開始計算的，安排在年初可將整個年度取得的CDM收益納入免稅范圍，最大程度享受該稅收優惠。
第6篇：房產投資的特點范文
不動產是指不能移動或者如果移動就會改變其性質、損害其價值的有形財產,包括土地及其定著物,包括物質實體及其相關權益。在《保險公司不動產投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產”被定義為建筑物、構筑物及其附屬設施,以及該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的土地使用權。而“不動產投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認購不動產金融產品或以物權、股權、債權等方式,投資不動產的行為。因為動產和不動產有時是可以互變的,而房地產業是不動產中性質較為穩定的一項,最為符合保險資金投資特點。
保監會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產細則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產開發、不允許直接投資商業房地產等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當限制。
(一)投資渠道窄且收益率偏低
吳定富曾表示,“在中國目前保險業處于初級發展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業健康持續發展、防范風險、做大做強,具有非常重大的意義”。
國外統計資料也顯示,只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經營才能進入良性發展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達,保險資金投資股票的收益一般為10%,但風險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產后,收益將翻番。
(二)拓寬渠道——房地產業
按照保監會公布數據,截止2009年底,中國保險業的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業在房地產的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩定性、累計性、負債性。而房地產業的流動性較低,短期內不易變現,投資規模大、期限長,比較符合保險資金穩健投資的特點。
二、房地產市場發展空間分析
2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產富豪有8位。房地產富豪卷土重來,無疑與當前中央政府的政策緊密相關,08年10月下旬國家和上海市出臺有關完善住房保障、促進房地產市場發展的措施后,市場反應比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產業調控措施形成鮮明的對比。
(一)房地產行業近況
根據國家統計局公布2009年1~12月全國房地產市場運行情況。2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產開發景氣指數為103.66,比11月份提高0.88點。
其中,由數據我們不難發現在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下,今年我國房地產市場表現遠好于預期,出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。
(二)投資房地產的原因
1.剛性需求的存在
剛性需求,是指商品供求關系中受價格影響較小的需求,房產也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經濟基礎之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發展,我國的家庭規模也逐漸減小由原本的四世同堂變為一個個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質量要求的提高等因素無一不對房地產需求構成強有力的支撐,促使其價格提高。
2.土地資源稀缺
根據最新一輪的土地變更調查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產價格不斷上漲。
3.通貨膨脹
根據國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續在一個高水平上,房價就難以下降。
相比較發達國家房地產業的發展歷程來看,中國房地產業的發展歷程,其總體發展水平還處于產業的成長階段。而且,很多發達國家的房地產價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上,因此對于中國這個發展中國家來講于中國經濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結構進入轉型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產行業發展提供強勁動力。因此,在房產業還存在很大的發展的空間,在人民幣升值預期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產產業的蓬勃發展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產是可行,可以獲取一定利益
三、保險資金投資房地產的物業類型
第7篇：房產投資的特點范文
關鍵詞：調控；房價；增值；投資
一、本輪政府對房地產的宏觀調控
房產是否還值得投資？要回答這個問題，首先要對本輪政府房地產宏觀調控的背景進行回顧：自2010年1月10日，國務院辦公室發出通知，要求在房地產市場平穩健康發展之后，國家要先后出臺多項房地產調控政策，其目的在于遏制投資、投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。
相對于此前的調控，2011年5月份以來，調控最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制房價的進一步上漲。主要表現在：首先，在政府監管方面，進一步落實地方政府責任，要求地方政府根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力來合理確定本地區年度新建住房價格控制目標并予以公布，同時落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。其次，在金融政策方面，要強化差別化住房信貸政策，加強對投資及投機購房的控制。最后，在限購政策方面，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，從嚴制定和執行住房限購措施。
與此同時，央行加息、上調存款準備金率等措施的推出，提高了購房持有成本。加息和存款準備金率上調的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。由于房地產業對資金的依賴程度較高，存款準備金率上調之后，肯定會凍結一部分流動資金，同時信貸投放也受到影響。銀根收緊對房地產行業的負面影響還是顯而易見的，對房地產行業、開發商、機構及個人投資者起到抑制作用。
正是經過本輪政府宏觀控制，限購、限貸、限價的強硬措施下，房價由快速走高到上漲趨勢放緩，最終得到有效抑制，2011年上半年房價漲幅趨緩，下半年回落，目前已是2012年，政府調控房價措施依然未見松動。
二、探究房地產市場是否值得投資
目前，市場觀望氣氛濃烈，投資者手中即使有資金也不去操作，市場悲觀情緒蔓延，動則預言房價下調20%-30%，甚至50%。房地產市場要崩盤的言論也已經出現，并且有數據、有依據。但是整個房地產市場到底會何去何從，房價會如何演變，有待于理性思考，冷靜觀察。對于未來房地產市場，房產價格的判斷，有必要先理清以下幾方面。
第一，要正確看待房價的構成。房價=土地取得成本+開發建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤。簡單的說就是土地價格加上建筑物的價格及其他費用就是了。目前高房價的產生原因，一是來源于房產建筑物本身的客觀原因：城市土地資源的稀缺性導致建設用地價格高（通過土地拍賣、市場化所得）；建筑材料及建筑人員成本的上升、有關稅費的高負擔導致資金成本的加大。二是來源于房產作為一種商品必然有商品本身及市場價值規律方面的原因：開發商追求的利潤最大化；房產價格上升趨勢中，資本的逐利性；城市化進程及對自身居住環境的改善形成的居住型房產的需求以及經濟發展與繁榮過程中形成的商業房產及辦公經營型房產的需求；人民幣對外幣的升值，導致外資的流入；人民幣自身長期貶值，導致國內投資者購買房產作為實物投資，實現保值增值。
由此可見，房價的高漲，既有房產建筑物本身的客觀原因，也有來源于房產作為一種商品必然有商品本身及市場價值規律方面的原因等諸多因素綜合形成房價上漲的動力，并非開發商一方所為，所以說把房價高漲一味追究與開發商是不理性的，也是不合理的。現在的高房價，其重要原因是房產客觀本身成本的大幅增加即貨幣貶值而形成的通脹的必然。
第二，理性面對房產增值形式的變化。這一輪房產價格的上漲是在由2000年起的近十年的時間內。尤其是后期的快速上漲、利益兌現，更加劇了投資熱情及熱錢的涌入。所以目前的房價既是價值的體現，又是資本推高的結果。但這種房價一路走高，短期內迅速走高，甚至個別案例一天一個價的情況，在目前及未來一段時間內不會再出現，換言之，通過購買房產，短期內暴漲而實現資產迅速增值的時代已經過去。在未來，房產的增值是依靠長期持有而形成的自然增值，經濟的發展、城市的發展等而形成的資產增值，另外房產對避免通脹還可以起到相對保值的作用。
隨著本輪政府對房價的調控，房地產市場的主體――開發商、投資者、投機者等都將回歸理性。開發商對利潤的期望和追求趨于合理，投資者對投資對象的選擇和考慮會更加謹慎，投機者的炒作和盲目性會收斂和慎重。政府提前對房地產市場的泡沫進行擠壓和干預，其方式是激進和強硬的，甚至不惜誤傷剛性需求、居住型需求以及正常投資者，但從長遠來說，對整個房地產市場的穩定、健康、發展是有益的，甚至更有利于房產投資價值的體現。
雖然放眼目前的房地產市場，近期部分過分虛高的房價會回落，甚至部分資金鏈斷掉的項目公司會不惜虧本回籠資金，造成個別項目房價大幅跳水的案例，但房地產市場整體不會崩盤。未來的房價并不會一路走跌，而是會出現分化，真正具有價值的房產價格將依然堅挺，甚至還有上升的空間。而相當一部分房產則經過政策及市場的洗禮后，其價格會合理回歸價值，整個市場整體會更加健康和穩定。房產作為商品，商品的價格圍繞價值波動是非常合理和現實的。作為實物商品的房產，在現金不斷貶值的趨勢下，房價也會上漲，只不過價格上升方式將是溫和的。
第三，作為一般個人投資房產來說，更要樹立正確的房產投資觀，著手于長期，著眼于未來，要有長期投資持有房產的理念，拋棄短線暴富的想法以及靠投機炒作的方式去謀得利益，要以長期持有的手段來最終實現穩定的年化投資收益率從而達到資金保值增值的目的，這也是與房地產市場長期健康、穩定發展的宏觀調控目標相符合的。
三、結束語
由于我國城市化進程的長期性，必然導致城市建設用地的稀缺性，土地價格必然是其價值的體現；人民幣對外長期升值和其本身長期貶值造成通脹的必然性。房產作為實物投資，是一個有效的保值增值的途徑；本次房價的下跌，并非房地產市場泡沫的破裂而引起的市場自行調節行為，而是政府政策強硬干預的結果，使泡沫提前破裂，風險提前釋放，市場予以分化，秩序予以規范，品質予以保障，使整個房地產市場更加健康，其價格更符合其實際價值，更具有投資性；房產投資是個人投資者樹立良好的投資觀、理財觀、消費觀的重要途徑，是個人資產積累的有效手段，也是現金保值增值的有效途徑。
目前我國的國民經濟依舊穩定健康，相信在未來也將長期穩定良好發展。基于此，房產的價格即使有波動，房價的上漲、下跌有其周期性（回顧我國近二十年的房地產市場，已經經歷了幾個周期，但房產價格始終還是保持上升趨勢的），但從長遠來看，經過本輪政府有史以來最強硬的政策調控后，房地產市場會更加健康，投資者也會更加理性。
第8篇：房產投資的特點范文
關鍵詞:房產市場；現狀；法律規制
一、我國房產市場現狀及存在的問題
1.房地產業總體規模越來越大
我國的房地產業發展的規模越來越大，這是一個突出的情況。據國家統計局出版的《中國大型房地產與建筑業企業—2004》年鑒，2003年，全國房地產開發企業達到37123個，完成房地產開發投資10154億元，企業資產總值40486億元，經營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產業共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統計局列舉的二十個行業中，房地產業投資完成總額的比重僅次于制造業（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產開發完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數字說明整個房地產業在數量達到了一個空前的規模，而且從投入的資金來看，房地產業也遠遠超過其他大部分行業。可以說房地產在我國的經濟發展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關注。房產價格雖依據市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現了問題，盡管對我國房地產業是否已經出現比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產市場需求。1978年至2004年，我國城鎮化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數由193個增加到661個。 能否抑制房地產出現的泡沫，關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門，以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產泡沫才有希望。 三、對規范房產市場的法律規制建議
1.調控房價漲幅的必要性
關系到百姓安居樂業的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據我國主流媒體一項調查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發房地產的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產出現嚴重泡沫并破滅，對金融機構產生的殺傷力更大，對整體經濟的影響程度也就更深。
2.明確房產市場的發展模式
目前國內房地產市場的許多問題也在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產市場的清楚定位。當國內房地產市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房產品。把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調控手段相結合
要真正實現房產市場健康有序的發展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監管等其他的規制方式，這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各個方面都加強監管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產市場的監管方面，最好能建立一個專門的監管機構，專門收集市場的不誠信，不規范的行為和現象，提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻：
[1] 楊 波:《影響房地產價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價 2008.
第9篇：房產投資的特點范文
美元升值的背景下，可選擇的渠道除了兌換美元貨幣，購買美元理財產品、美元股票、QDII債基外，還有海外房產等。在美元升值的大背景下，投資者需要根據自身經濟狀況和風險承受能力選擇合適的標的進行投資。
美元理財產品 收益率2%+升值
收益率等級：低
風險等級：低
投資者風險偏好：穩健型
隨著美元對人民幣的不斷升值，美元理財產品慢慢進入了投資者的視野之中。2015年下半年，美元理財產品量價齊漲，截止到2016年2月17日，美元兌人民幣的中間價為6.5260，與2015年6月相比，升值幅度超過5%。相關人士介紹，美元的走高激發了投資者購買美元理財產品的興趣。
根據普益財富公布的數據顯示，2015年我國商業銀行一共發行了1467款外幣理財產品，其中美元理財產品903款，在整個外幣理財產品發行量中占比超過50%。進入2016年，美元理財產品的強勁勢頭依舊延續，所發行的美元理財產品的平均預期收益率為1.87%，與2015年9月的1.42%相比，上升了0.45個百分點。其中興業銀行發行的某款浮動收益型美元理財產品的預期年化收益率最高，達到2.2%。
目前美元理財產品的平均預期收益率遠低于同期發行的人民幣理財產品。據融360數據顯示，春節發行的人民幣理財產品平均收益率為4.07%，雖然已大不如前，但是平均收益率仍高于美元理財產品近2.2個百分點。這也就意味著，只有美元兌人民幣貶值超過2.2%，購買美元理財產品才算劃算。
理財專家建議，選擇美元理財產品投資，還需要注意以下幾點：第一，留意產品類型，是浮動收益還是固定收益;第二，產品的期限要和自己的資金使用效率相匹配，其中可能有理財空白期，在分析收益率時需要把這些因素計算進去;第三，要了解產品的投向。
對于投資者而言，如果手里有些散錢，對風險的偏愛程度不高，追求穩健投資，不妨購買一些美元理財產品。相關專家認為，從中長期來看，美元走強是大趨勢，美元理財收益有望迎來一波中線反彈。
美股 海外股市風險難測
收益率等級：不定
風險等級：高
投資者風險偏好：進取型
說起美股市場，很多人可能不算熟悉，但是說到阿里巴巴、華為、百度這類知名企業的上市地，大家就都不陌生了，這類企業都是在美國上市的。中國企業都想在美股市場中掘一把金，由此可一窺美股自身的吸引力了。以蘋果股票為例，蘋果股價在過去的10年里上漲了4400%。股價的一路狂飆，讓當初那些錯過蘋果的人叫苦不迭。當下，美元升值了，美國資本市場日漸向榮，一些投資者也有了購買美股的意愿。
美股在最近幾年的增長勢頭強勁，投資的年平均增長率達到8.3%，與A股市場的暴漲暴跌相比，美股市場更加成熟穩定，不僅擁有更多的優良資產和豐富的交易品種，還具備T+0、無漲跌停板限制、雙向交易等靈活機制，且在股票定價方面安全邊際也更高，具有更高的投資價值。
相關專家認為，雖然美股看起來很美，道瓊斯指數實現6年連漲，但是2015年美股的表現已大不如前，這也加劇了2016年美股走勢的不確定性，其中風險不容忽視。
QDII債基 隨著美元的強勢而走俏
收益率等級：中低
風險等級：低
投資者風險偏好：進取型
隨著全球資本市場的不斷震蕩、A股的不斷下滑，風險成為了投資者投資的重要考量因素，美聯儲的加息、美元的升值拓展了投資者的通道，以美元資產為投資標的的QDII債券基金開始走俏。
QDII債券基金以美元投資為主，可以享受美元升值的預期收益，同時投資于債券市場，所承擔的市場風險較小，并且具備投資、申贖時間靈活的特點，適合有意配置美元資產的投資者參與。債券QDII基金的門檻較低，投資者1000元人民幣，甚至100美元就可以購買，遠低于國內的銀行理財產品。除此之外，境外美元債券的風險低，預期收益率較高。相對于境內人民幣債券市場，境外債市信用利差偏大，債券預期收益率明顯高于境內人民幣債券。
QDII債基的走俏受益于美元的持續走強。2015年下半年開始，人民幣兌美元持續貶值，到2016年1月11日，人民幣即期匯率貶值4.4%。相關專家認為，美元的升值預期仍然存在，從近期各大機構的2016年QDII布局策略來看，伴隨著美元加息周期開啟，比較看好主要投資美國等成熟市場的QDII產品。
對于投資者而言，購買時需要注意兩點，首先應該選擇業績比較靠前的品種，這代表其業績有持續性;其次，要對收益率保持理性態度。從海外市場看，不少產品的收益率非常高，但是其實背后風險也很大。投資者在購買前應該在各類型資產的收益率、期限、風險方面備足功課，從而選擇到最適合自己的一類。
海外房產 最高租金回報率達到10%
收益率等級：高
風險等級：高
投資者風險偏好：激進型產品
2015年底，王先生在美國舊金山購買了一套房產。在他看來，投資是首要目的，因此會首先關注升值空間。教育作為第二位，配套、旅游度假等增值服務作為第三位。
曾幾何時，買房對于很多人而言都是投資首選，尤其是在樓市的“黃金十年”期，一波又一波的投資者流連于樓市間忘返。但是隨著中國樓市的“跌跌不休”，投資者們開始把眼光轉戰到了海外，海外置業成為了他們的新選擇。當下，中國人購買美國房產成為了一道風景線。
無論是選擇美國購房還是去歐洲置業，吸引投資者的無外乎是環境、教育和醫療，以及預期回報率等因素。目前美國的房地產市場開始回暖，投資價值開始顯現。與國內樓市相比，美國房地產市場優勢較為突出。美國房產的收益率比較穩定，沒有大規模的房產建設，不太可能像中國一樣出現暴漲，當地房產以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。
