房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
2006年5月，建設(shè)部等9部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，提出了包括稅收政策在內(nèi)的幾項具體措施。根據(jù)上述文件精神，許多地方組建了房地產(chǎn)一體化辦證中心，實行稅務(wù)、國土、房管、工商等單位合署辦公，為房地產(chǎn)稅收一體化管理創(chuàng)造了條件，但這只是一個良好的開端，后面還有許多工作要做。地稅部門要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。利用新聞媒體開辟房地產(chǎn)行業(yè)稅收專欄，建立相關(guān)網(wǎng)站，印制宣傳手冊，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營造良好的征收環(huán)境。
針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在納稅意識不強的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。要完善“以票控稅”，把房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴(yán)格進行處罰。與此同時，加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責(zé)，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部門，有效地打擊稅收違法行為。
房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，地稅機關(guān)要建立健全控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)的稅源動態(tài)。要加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務(wù)機關(guān)或部門也要將有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，及時傳遞給契稅征收機關(guān)。
在具體操作中，可以以契稅征管為契機，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，再通過征收機關(guān)間的配合，準(zhǔn)確、快捷傳遞信息，實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門的發(fā)票和稅票，房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責(zé)任人，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況，對有關(guān)稅收實施有效管理，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。
地稅機關(guān)要利用契稅征管中積累的信息，從房地產(chǎn)管理部門和納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣（市、區(qū)）為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。通過跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進行納稅評估，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取有效措施。并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場的有關(guān)稅源信息，與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強房地產(chǎn)二級交易市場的稅收管理。
地稅部門應(yīng)根據(jù)實際情況，簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納稅款。要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，不斷擴大合署辦公的部門單位，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負(fù)擔(dān)。其次，全面推行“一窗式”管理服務(wù)。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶或繳納契稅時一并征收。另外，可在契稅征收場所或房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所代開財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售發(fā)票。有條件的地方，爭取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口，爭取將金融機構(gòu)引入征收場所，以節(jié)省納稅人的辦稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質(zhì)量和效率。
第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 稅收管理 強化
一、山西省大同市房地產(chǎn)稅收發(fā)展現(xiàn)狀
大同市房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。2006年全市房地產(chǎn)投資為21．42億元，環(huán)比增長46．6％，其中住宅投資為15．44億元，環(huán)比增長21．3％。2004年至2006年房地產(chǎn)投資平均增速為50．47％，住宅投資在房地產(chǎn)投資的比重保持在55％以上，住宅建設(shè)是大同市房地產(chǎn)投資的主要方向。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長，已逐漸成為大同市地方稅收的重要來源。只有房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展，才能“保”住經(jīng)濟稅源，才能保證地方稅收持續(xù)、穩(wěn)步增長。
1房地產(chǎn)業(yè)稅收發(fā)展主要特點。一是稅收總量逐年擴大，增長速度逐年加快。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅收總量逐年擴大。2004年，大同市房地產(chǎn)稅收總量僅為4484．07萬元；2005年達到6140．42萬元，同比增收1656．35萬元；2006年達到9935．41萬元，同比增收3794．99萬元。與此同時，房地產(chǎn)稅收的增長速度也逐年加快。一是房地產(chǎn)稅收歷年同比呈高速增長態(tài)勢，2004和2005年的增幅分別為36．94％和61．80％；二：是2005年由于在建工程較多，峻工面積和銷售面積回落，房地產(chǎn)稅收比上年增長36．94％，而地方稅收比上年增長55l88％，低于同期地方稅收總體增幅18．94個百分點；2006年房地產(chǎn)稅收比上年增長61．80％，遠高于同期地方稅收增長。二是所占比重較小且小有起伏，貢獻份額整體上呈逐年加大的趨勢；三是各稅種普遍增長但增幅不一，所占比重差異懸殊；四是各地發(fā)展很不平衡，增幅比重涇渭分明。從2006年全市情況來看，該市房地產(chǎn)業(yè)稅收在縣(區(qū))之間發(fā)展不平衡。一是各地房地產(chǎn)稅收的增長幅度不平衡。全市房地產(chǎn)稅收增幅為61．80％，高出地方稅收增幅40．03個百分點，城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級等市中心區(qū)房地產(chǎn)稅收增幅為55．98％，高出地方稅收總體增幅31．82個百分點。其他縣(區(qū))雖基本趨于增長態(tài)勢，但增幅較小。二是房地產(chǎn)稅收占當(dāng)?shù)氐胤蕉愂盏谋戎夭黄胶狻?006年城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級組織房地產(chǎn)稅收8876．05萬元，占到全市房地產(chǎn)稅收的89．34％，也就是說全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局是以市區(qū)為中心，其中城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級組織的房地產(chǎn)稅收占全市房地產(chǎn)稅收的比重分另為15．57％、30．68％、16．01％和26．89％，而其他9個縣(區(qū))僅10．66％，像大同縣、靈丘縣、左云縣房地產(chǎn)稅收占其地方稅收的比重不到1％，而占全市房地產(chǎn)稅收的比重也不足1％。
2．房地產(chǎn)業(yè)地方稅收征管中存在的問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動多個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，成為稅收征管工作的難點。一是納稅人納稅意識不夠，偷、漏稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重；二是宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位；三是稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯；四是部門協(xié)調(diào)配合不夠，激勵制約手段欠缺；五是政府干預(yù)過多，稅款征收難到位。
3．房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展趨勢分析。
(1)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的產(chǎn)業(yè)運行特點分析房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收入趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的產(chǎn)業(yè)運行特點：一是地域性，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高，房地產(chǎn)市場需求就大，房地產(chǎn)價格就高。二是價格彈性，在一定時期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)一定幅度下降時，需求出現(xiàn)較大幅度的上升；反之需求會迅速下降。三是周期性，房地產(chǎn)市場要經(jīng)歷繁榮、衰退等發(fā)展階段，并受經(jīng)濟發(fā)展情況影響。四是政策相關(guān)性，政策因素對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大。從大同市的情況分析，經(jīng)濟發(fā)展水平將繼續(xù)攀高，房價下降的可能性極小，目前大同市房地產(chǎn)行業(yè)正處于繁榮階段。
(2)結(jié)合大同市房地產(chǎn)市場供求狀況分析房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收入趨勢。近年來該市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，房地產(chǎn)市場運行總體是健康的。首先，大同市仍是地處內(nèi)陸經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場形成時間不長，以居住為目的是購房的最重要的消費動機。其次，近年來大同市提出經(jīng)營城市的理念，政府對土地進行公開拍賣，土地價格相對穩(wěn)定。三是隨著居民購房能力的提高和城市化進程速度的加快，房地產(chǎn)業(yè)在未來幾年將繼續(xù)保持快速發(fā)展的態(tài)勢。據(jù)大同市“十一五”規(guī)劃，到2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到14000元，比2005年增長64％，人均住宅面積達到28 m2，從2006年起全市每年需建住宅180萬m2。“十一五”期間大同把對棚戶區(qū)改造作為重點。這樣在城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到28平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。
(3)近期房地產(chǎn)稅收收入形勢預(yù)測。如近期國家沒有新調(diào)控政策出臺，可以判定：一是受房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展帶動，大同市房地產(chǎn)稅收將持續(xù)增長，占地方稅收比重有所上升。二是受大同市城市規(guī)劃影響，新興熱點板塊逐步形成，區(qū)域問房地產(chǎn)業(yè)走勢良好，房地產(chǎn)稅收將會進入一個加速增長期。三是伴隨著房地產(chǎn)項目向城區(qū)外拓展，稅源在區(qū)域間流動增加，以及外資和新注冊企業(yè)開發(fā)項目增多，勢必導(dǎo)致企業(yè)所得稅向國稅轉(zhuǎn)移，地稅收入減少。
但也不可忽視宏觀政策變動的影響：一是前期政策執(zhí)行滯后效應(yīng)逐步呈現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和金融信貸投放速度放緩，將對部分地區(qū)房地產(chǎn)稅收產(chǎn)生持續(xù)性影響；二是新的政策出臺，短期內(nèi)改變房地產(chǎn)需求和供給，對房地產(chǎn)稅收某些稅種收入將產(chǎn)生較大影響。
二、強化房地產(chǎn)稅收管理的對策
1．以稅源管理為核心，強力推動房地產(chǎn)稅收管理上臺階。
(1)明確機構(gòu)，清晰權(quán)責(zé)。按現(xiàn)有機構(gòu)設(shè)置，確定房地產(chǎn)稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務(wù)稽查四個崗位，明確各崗位工作職責(zé)及信息交換辦法，防止征收和管理混淆、管理和稽查“打架”。更新管理理念，改變層層審批的“金字塔”式管理，建立以稅源管理部門為信息采集中心、資料建立中心、各部門分工配合、環(huán)環(huán)緊扣的鏈條式“扁平狀”管理，實現(xiàn)內(nèi)部整體協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)稅源、征、管、查管理的一體化。
第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
一、××市涉外房地產(chǎn)企業(yè)稅收基本情況：
（一）登記情況：
20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項目開發(fā)和銷售完結(jié)，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營，另外又有新注冊的企業(yè)兩家。故20*年登記戶數(shù)仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業(yè)。
（二）經(jīng)濟稅源及入庫稅收收入：
20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入3721萬元。20*年實現(xiàn)銷售收入574萬元。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業(yè)稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業(yè)稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。
二、××市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢分析：
從調(diào)查分析的情況來看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個趨勢：
（一）在新一輪國家宏觀調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)。
（二）隨著經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當(dāng)嚴(yán)重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。
（三）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷售和財務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
（四）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)范，我是原有易開發(fā)資源逐漸萎縮。新項目開發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部，或地價相對便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級區(qū)域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。
三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問題：
根據(jù)省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產(chǎn)企業(yè)20*年度和20*年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項目”公司，規(guī)模小，競爭和抗風(fēng)險能力差，做完單一項目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項目不多，部分在建房產(chǎn)項目還因受挫而停工。如招商國際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無稅可交。
（二）納稅主觀方面的因素：不少企業(yè)存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。
（三）納稅客觀方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營經(jīng)濟性質(zhì)，帳務(wù)設(shè)置不規(guī)范，沒有專門的稅收會計。雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準(zhǔn)確，基本上只將銷售（預(yù)售）收入費用等進行了登記，而沒有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外，財務(wù)憑據(jù)以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。
四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點建議。
(一)進一步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價的計算，應(yīng)由主管稅務(wù)機關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。
(二)加強票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。
(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實地的調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。
第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：稅收征管；稅源管理
中圖分類號：F81 文獻標(biāo)識碼：A
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的主要問題
(一)稅務(wù)部門在征管中存在漏洞
1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計稅依據(jù)可信度不高，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收流失。部分地區(qū)尚未建立起完善的房地產(chǎn)評估制度，使得在房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)，計稅依據(jù)難以合理確定。例如，對房地產(chǎn)銷售的房戶面積等數(shù)據(jù)是建立在房管部門的售房合同數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，而當(dāng)前部分房地產(chǎn)業(yè)納稅人與購房戶為逃避納稅私下協(xié)定減少面積，致使稅務(wù)部門在此方面的工作比較被動。
2、稅收征管力度和深度跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，征管漏洞較為明顯。一方面企業(yè)申報敷衍，單純依賴稅務(wù)機關(guān)去檢查輔導(dǎo)；另一方面稅務(wù)機關(guān)征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產(chǎn)企業(yè)核算復(fù)雜，從開發(fā)到項目投資時間跨度很長，而稅收管理員只就當(dāng)年情況進行納稅輔導(dǎo)，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的核算沒有連續(xù)性，無法正確計算其開發(fā)成本和銷售成本，不利于對房地產(chǎn)行業(yè)的管理。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問題
1、企業(yè)財務(wù)核算不規(guī)范。一些企業(yè)未按照房地產(chǎn)會計的核算要求進行會計處理，賬務(wù)登記不及時，按照收付實現(xiàn)制即實際發(fā)生的收入和支出數(shù)進行登賬，而不是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進行賬務(wù)處理，不符合收入與費用配比原則。另外，記賬憑證不規(guī)范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項預(yù)提費用隨意性較大。這些現(xiàn)象加大了房地產(chǎn)企業(yè)的征管難度，影響了稅收的及時足額入庫。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制缺乏制約機制，造成稅基難以核實。目前，從大部分地區(qū)的情況看，從事房地產(chǎn)行業(yè)的納稅戶大部分為掛靠經(jīng)營，雖然營業(yè)執(zhí)照為有限責(zé)任公司，但真正經(jīng)營者是私營、個體性質(zhì)，實際經(jīng)營所得歸個人所有，財務(wù)核算僅流于形式上的統(tǒng)一核算，公司對項目經(jīng)理承包房地產(chǎn)開發(fā)工程的收入、成本、費用、利潤的核算準(zhǔn)確度不高，普遍存在少計收入、多計成本現(xiàn)象。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的對策建議
(一)建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產(chǎn)銷售房明細(xì)申報制度；二是建立健全房地產(chǎn)評估制度。加強與財政、建設(shè)、房管、國土、計劃等部門的協(xié)作，加強對房戶數(shù)據(jù)信息的管理，防止房地產(chǎn)業(yè)中存在的開發(fā)企業(yè)及購房戶單方面或是合作虛報數(shù)據(jù)，保障稅收收入及時、足額入庫。
第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
（一）制定房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。
根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，以及我縣住房建設(shè)規(guī)劃和縣城棚戶區(qū)改造計劃，制定城市房地產(chǎn)發(fā)展中長期規(guī)劃和年度開發(fā)指導(dǎo)性計劃。指定地塊，成片開發(fā)，配套建設(shè)，對年度內(nèi)的開發(fā)項目提出選址意見及規(guī)劃方案（規(guī)劃方案應(yīng)含平面布局圖、立面渲染圖、夜間效果圖）。
（二）嚴(yán)格審批制度。
進一步加大對行政審批的管理力度。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)項目，要堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，要嚴(yán)格按照縣城總體規(guī)劃執(zhí)行，不該批的堅決不批，杜絕拆遷不到位、見縫插針式的開發(fā)建設(shè)。同時，每一重點建設(shè)項目的重要環(huán)節(jié)都要定期或不定期向縣房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組匯報，堅持集體研究、集體審定。規(guī)劃方案一經(jīng)確定，規(guī)劃部門不得擅自修改，確需修改的，須經(jīng)聯(lián)席會議再次審定。
（三）嚴(yán)格審批程序。
在建設(shè)工程的審批過程中，要充分體現(xiàn)規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)作用。對年度內(nèi)確定的所有開發(fā)項目，首先要進行規(guī)劃方案的設(shè)計工作，并將設(shè)計方案提交聯(lián)席會議進行審定，審定后由縣規(guī)劃部門下達選址意見書，縣發(fā)改局對建設(shè)局發(fā)放年度總計劃（包括全年所有建設(shè)項目），縣建設(shè)局負(fù)責(zé)將年度內(nèi)所有擬建項目的建設(shè)工程選址意見書及規(guī)劃方案在縣新聞媒體公示7天，再由縣國土資源局收儲中心履行招拍掛手續(xù)，并進行公示。建設(shè)單位（個人）須先向房屋拆遷單位交足拆回遷保證金后參與競標(biāo)。招拍掛結(jié)束后，縣發(fā)改局對中標(biāo)單位（個人）下發(fā)該中標(biāo)項目的建設(shè)計劃，最后到縣建設(shè)局及各相關(guān)部門履行審批手續(xù)。
（四）完善規(guī)劃保證金制度。
為保證建設(shè)項目嚴(yán)格按規(guī)劃實施，要加大對在建工程的監(jiān)督管理力度。開工前要對建設(shè)項目加收規(guī)劃保證金，專戶存儲。工程竣工驗收后，對符合規(guī)劃要求的，規(guī)劃保證金足額返還；對違反規(guī)劃的建設(shè)項目，規(guī)劃部門將依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對其進行行政處罰，罰金在規(guī)劃保證金中扣除。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會議制度的審定內(nèi)容。
1．建設(shè)工程規(guī)劃方案（規(guī)劃圖，綠化、景觀設(shè)計圖）；
2．建設(shè)工程立面渲染圖；
3．建設(shè)工程夜間效果圖（霓虹燈設(shè)計）。
二、切實加強房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。縣國土資源局應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃編制年度用地計劃；房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)組織有關(guān)部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見；規(guī)劃部門應(yīng)對開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件提出書面意見，作為房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓或劃撥的依據(jù)之一。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按期開工，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動工時間進行開發(fā)建設(shè)。對擅自改變土地使用性質(zhì)、超出用地規(guī)模開發(fā)建設(shè)、利用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)或與集體經(jīng)濟組織私自簽訂協(xié)議非法開發(fā)等行為，縣國土資源局應(yīng)當(dāng)依法查處。
三、規(guī)范房屋拆遷管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)房屋拆遷年度計劃，依法申請拆遷許可，并按程序?qū)嵤┓课莶疬w。在沒有落實拆遷安置房源和補償資金不到位的情況下，不得實施拆遷。拆遷評估機構(gòu)要按照規(guī)定，獨立、客觀、公正地實施拆遷評估。對違反拆遷年度計劃或未經(jīng)拆遷許可擅自實施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補償協(xié)議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設(shè)施和暴力脅迫等手段強迫被拆遷人簽訂協(xié)議或搬遷，以及違法進行拆遷評估等行為，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
四、規(guī)范施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)施工、監(jiān)理等方面的規(guī)定，依法辦理招標(biāo)投標(biāo)、委托監(jiān)理、施工許可等手續(xù)。對應(yīng)招標(biāo)而未招標(biāo)、未實施監(jiān)理、未經(jīng)施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監(jiān)理單位違反強制性標(biāo)準(zhǔn)，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構(gòu)配件設(shè)備等行為，建筑工程主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
五、規(guī)范竣工綜合驗收管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定辦理綜合驗收備案。開發(fā)項目經(jīng)綜合驗收備案后方可交付使用。將未經(jīng)綜合驗收或綜合驗收不合格的房屋交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和城市管理行政執(zhí)法部門應(yīng)按職責(zé)依法查處。
六、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營管理
（一）規(guī)范預(yù)（銷）售管理。
1．規(guī)范商品房預(yù)（銷）售管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房屋，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。對未取得預(yù)售許可證擅自銷售房屋、收取預(yù)售款，以及不按規(guī)定向購房人出示預(yù)售許可證的，縣房管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房時，必須在售樓處明顯位置懸掛服務(wù)承諾牌和服務(wù)告知牌，向購房人公開承諾經(jīng)營行為的合法性和真實性，并把購買商品房應(yīng)當(dāng)注意的事項告知購房人。未實行服務(wù)承諾和服務(wù)告知制度的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
2．規(guī)范商品房面積計算標(biāo)準(zhǔn)和方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人提供由具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位出具的，且已在房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案的商品房面積測繪證明文件。縣房管部門應(yīng)當(dāng)加大查處力度，嚴(yán)厲打擊商品房面積計算、分?jǐn)傊信撟骷佟⒐室馇趾彿空呃妫约吧米猿鲎狻⒊鍪酃灿貌课荒怖刃袨椤?/p>
（二）規(guī)范售后服務(wù)管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立商品房售后服務(wù)機構(gòu)，公布售后服務(wù)電話，受理房屋買受人的投訴，承擔(dān)保修期內(nèi)商品房屋的維修和保修責(zé)任。未設(shè)立售后服務(wù)機構(gòu)、不承擔(dān)保修責(zé)任、推諉或不認(rèn)真處理投訴的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
（三）規(guī)范房地產(chǎn)金融管理。
各商業(yè)銀行要認(rèn)真貫徹國家金融宏觀調(diào)控政策，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善住房貸款結(jié)構(gòu)，支持普通商品住房建設(shè)和合理住房消費，改進住房金融服務(wù)和風(fēng)險管理，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。
（四）規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理。
嚴(yán)格執(zhí)行國家對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，大力推進依法行政，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范、持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。深化房地產(chǎn)稅收“一體化”管理，強化稅收征管，推進稅收征管的科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化，提高稅收征管質(zhì)效。進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收秩序，深入開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查，營造誠信和諧的稅收環(huán)境。大力推進社會綜合治稅，進一步加強部門配合協(xié)作，充分發(fā)揮有關(guān)職能部門協(xié)稅護稅的作用，豐富稅源管理信息，強化房地產(chǎn)行業(yè)的稅源監(jiān)控，提高稅收管理社會化水平。推進房地產(chǎn)行業(yè)稅收科學(xué)化管理，完善房地產(chǎn)稅收管理軟件，全面推行機開房地產(chǎn)預(yù)售款專用收據(jù)和專用發(fā)票，發(fā)揮“以票控稅”的作用，規(guī)范和強化“二手房”交易的稅收征管，深入落實“先稅后證”的措施，完善“二手房”計稅最低限價，減少稅款流失。
七、采取有效措施，積極推進房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理
（一）強化組織保障。
由縣政府組織，成立由縣建設(shè)局牽頭，發(fā)改局、國土資源局、經(jīng)濟局、社區(qū)、消防大隊等各相關(guān)部門組成的*縣房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會議制度，定期召開會議，通報房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理工作進展情況，及時研究解決遇到的問題。
（二）強化政策保障。
建立健全“三色通道”制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范化程度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施差別管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強規(guī)范化建設(shè)、規(guī)范化開發(fā)、規(guī)范化經(jīng)營。對于信譽好、管理規(guī)范的，開通綠色通道，給予政策支持，扶持其做大做強；對運作不規(guī)范的，納入黃色通道，責(zé)令限期整改；對有違法違規(guī)行為的，納入紅色通道，依法給予降低或注銷開發(fā)資質(zhì)的處理。
第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收政策；征收辦法
房地產(chǎn)稅收政策是國家的經(jīng)濟杠桿的一部分。為了促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，國家屢次動用稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，出臺了稅收政策。但是政策調(diào)控的效果如何，需要從房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種來進行全方位的判斷。
一、房地產(chǎn)主要稅種
1、營業(yè)稅及其附加稅費。
房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設(shè)稅和教育費附加。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發(fā)成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。一般情況下，交房時才開正式銷售發(fā)票，稅務(wù)機構(gòu)征收營業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營業(yè)稅的征收，對預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營業(yè)稅，而不是以往待銷售發(fā)票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應(yīng)得稅收起到一定積極作用；但是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，稅負(fù)相對提前，勢必對其可調(diào)用資金帶來影響，減少了資金流動量，導(dǎo)致資金運轉(zhuǎn)滯延。
2、土地增值稅
土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地是國家資產(chǎn)，國家理應(yīng)在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場在國家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤會越來越薄。同時，土地增值稅的實施，使得開發(fā)商成本進一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。
3、契稅
契稅納稅對象為在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時的稅賦。這一項稅賦對房企的影響相對不大。
二、 房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動多個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題較為嚴(yán)重，成為稅收征管工作的難點。目前，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中，主要存在以下問題：
1、社會納稅意識不夠，偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍的納稅意識淡漠，法制觀念不強，財務(wù)管理混亂，一味地追求利益的最大化，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。首先是財務(wù)人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費用情況普遍；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是財務(wù)制度形同虛設(shè)，設(shè)置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；其四是房地產(chǎn)代收款項不按規(guī)定申報納稅，如物業(yè)費、收視費、綠化費等。其五，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期投入資金大，經(jīng)營周期長，其收益主要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn)企業(yè)從自身利益出發(fā)，對收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉(zhuǎn)偷，變成了無聲消失。
2、收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是部分稅種征管不夠。房地產(chǎn)開發(fā)項目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。三是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以工程為單位，待工程完工后進行結(jié)算征收等，而土地增值稅則由于提供稅款不多，計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是發(fā)票控管力度不強。
3、稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。
房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取發(fā)票后，大肆開具“鴛鴦票”，惡意偷逃國家稅收。發(fā)票管理的缺位，稅務(wù)部門對發(fā)票違章行為的處罰不力，極大地影響了房地產(chǎn)及相關(guān)稅收的管理。很多時候，稅務(wù)部門只注重了當(dāng)期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴(yán)，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜，事后監(jiān)督檢查，追繳稅款相當(dāng)困難。目前，產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款，加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
內(nèi)容摘要：自上世紀(jì)80年代以來，隨著住房制度改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展。本文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關(guān)方面進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項審計時做參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收 審計
改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計也開始逐步形成并完善。我國目前已經(jīng)出臺了針對房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范有《房地產(chǎn)會計制度》、《股份有限公司會計制度附件二》，2006年2月，財政部就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號－投資性房地產(chǎn)》，并形成了以所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)品的特點，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對越來越激烈的市場競爭，不采取正當(dāng)途徑增加收入、降低成本，而是暗地操控利潤、偷逃稅款、騙取銀行信用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計來說，本文重點關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時申報繳納相關(guān)稅費，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種
國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費主要有:以自建建筑物以及出售不動產(chǎn)為計稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護建設(shè)稅、教育費附加。以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。
營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對企業(yè)實際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價格。通常企業(yè)在進行開發(fā)項目立項時，必須進行項目可行性分析，當(dāng)項目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。在審查中，應(yīng)該詳細(xì)審查收入計算與實際收入之間的差額，要謹(jǐn)慎提防企業(yè)為逃避納稅而將收入長期掛賬或者變相轉(zhuǎn)移收入。需要注意的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特質(zhì)，企業(yè)員工在購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品時，大都可以享受折扣的優(yōu)惠，有的企業(yè)對內(nèi)部職工購房優(yōu)惠甚至可以低至市場正常銷售價格的80%。
另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎勵。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。按照稅法的規(guī)定，這部分承包項目應(yīng)該在開發(fā)商支付給承包商及監(jiān)理單位，承包商與監(jiān)理單位確認(rèn)為收入時代扣代繳營業(yè)稅。審查中發(fā)現(xiàn)許多開發(fā)商在代扣了這部分營業(yè)稅金后，通過將營業(yè)稅金在“其他應(yīng)付款”項的掛賬而并未履行繳納義務(wù)，而施工單位、監(jiān)理單位也由于對稅法的理解不透徹，往往是本身的納稅義務(wù)已經(jīng)由開發(fā)商代扣代繳完成了納稅義務(wù)，卻仍然在收到工程款確認(rèn)為收入時，又繳納了一次營業(yè)稅。對于這種現(xiàn)象，應(yīng)該要求開發(fā)商調(diào)整會計賬務(wù)，繳納已經(jīng)代扣的營業(yè)稅款，同時通知施工及監(jiān)理單位向稅務(wù)機關(guān)要求退回前面已經(jīng)多繳納的營業(yè)稅金。
印花稅的審計
印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金――印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計各年度發(fā)生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。納稅范圍方面，應(yīng)該納稅的沒有計入納稅范圍，無須納稅的卻又繳納了印花稅款。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)與相關(guān)單位發(fā)生的有關(guān)會計、法律等相關(guān)具有專業(yè)技能的咨詢合同無須交納印花稅。在實務(wù)中，大多數(shù)企業(yè)對于這部分咨詢性質(zhì)的合同大多繳納印花稅；許多開發(fā)商對于項目前期的勘查設(shè)計方面向相關(guān)專家咨詢的合同也繳納了印花稅。根據(jù)對稅法立法本意的理解，開發(fā)企業(yè)與勘察單位訂立的勘察設(shè)計合同應(yīng)該根據(jù)設(shè)計合同納稅，但是對于勘查咨詢合同可視為中介性質(zhì)咨詢合同，可以暫不納入印花稅納稅范圍。實務(wù)中尤其應(yīng)該注意的是，這部分以前年度已經(jīng)貼花的多繳印花稅款，根據(jù)稅法的規(guī)定不可以要求稅務(wù)機關(guān)退回，也不可以用于沖抵以后發(fā)生的印花稅款。因此，應(yīng)建議企業(yè)以后發(fā)生這類合同無須再繳納印花稅，同時注意企業(yè)是否將這部分稅款在以后年度沖抵。
房產(chǎn)稅的審計
對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對開發(fā)商的房產(chǎn)稅進行審查，應(yīng)該非常關(guān)注企業(yè)長年未賣出的房產(chǎn)的現(xiàn)時狀況，如是否存在已經(jīng)將房產(chǎn)出租、出借而仍然長年掛存貨賬，從而偷逃稅款。必要時，應(yīng)該采取抽查部分存貨，突然到現(xiàn)場察看以實際判斷存貨的使用狀況。另一個應(yīng)該注意的是，由于工程的結(jié)算時間往往滯后于使用時間，因此，對部分工程竣工驗收時間特別滯后于實際已使用時間的，應(yīng)該建議企業(yè)調(diào)整計入房產(chǎn)稅稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于企業(yè)自身擁有大量的開發(fā)產(chǎn)品，因此，大多數(shù)開發(fā)商均會為本企業(yè)無房員工提供優(yōu)惠房租的住房。按照稅法規(guī)定，從2001年1月1日起，企業(yè)按照政府規(guī)定的價格向職工出租的公有住房、企業(yè)自有住房，免繳房產(chǎn)稅。這部分出租住房在滿足條件時應(yīng)該提醒企業(yè)從企業(yè)自用房產(chǎn)的房產(chǎn)原值中剔除。
土地增值稅的審計
土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。” 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發(fā)模式”的避稅方式，在審計的時候要重點審查合作建房的條件是否真正符合稅收規(guī)定。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入、虛列公共配套設(shè)施支出和房地產(chǎn)交換不確認(rèn)收入來少繳和不繳土地增值稅。在審計的時候要按照稅務(wù)機關(guān)核定的交易價格來確定收入，讓其補繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，又就這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設(shè)施支出發(fā)票重復(fù)進入開發(fā)成本，減少收入，少繳稅款。更有一部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。
城鎮(zhèn)土地使用稅的審計
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計時，發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒有進行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。本文認(rèn)為在審計時應(yīng)根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]56號）規(guī)定，自2006年5月1日起，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于對繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1998]669號）規(guī)定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納土地使用稅。
契稅的審計
房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進行比對，分析是否存在未繳納契稅。審查代收代繳契稅時要注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否與購房者達成協(xié)議，少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，蓄意虛減計稅依據(jù)，少繳或不繳契稅。對這種情況審計時要加強與房管部門溝通協(xié)作，杜絕以收據(jù)作為契稅及辦理房產(chǎn)證依據(jù)外，還應(yīng)深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產(chǎn)發(fā)票，強化征管，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格依據(jù)稅收管理辦法如實、及時開具不動產(chǎn)發(fā)票，繳納稅款。
隨著市場經(jīng)濟體制的深入進行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響日益深遠。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。
一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進行實地調(diào)查及到相關(guān)部門核實情況。因此稅務(wù)人員只有通過實地調(diào)查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。
二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為。另一方面加大對房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程成本真實性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。以及加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用發(fā)票的管理強化行業(yè)稽查和加大對偷逃稅的懲處力度建立起房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序。實施房地產(chǎn)稅收一體化征管，建立各稅種稅源控管。雖然涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，通過加強房產(chǎn)過戶管理，可以強化房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。
然而在現(xiàn)行的稅制下，僅僅加大對稅收征管的力度和逃稅企業(yè)的處罰力度，對遏制全行業(yè)偷逃稅款有一定作用，但卻不是治本之策。本文認(rèn)為，要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱的問題，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的逃稅漏洞，改革完善房地產(chǎn)稅制，建立一個和諧的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場，才是本文所闡述的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的根本目標(biāo)。
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第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
關(guān)鍵詞:綜合 治稅 完善 措施
完善實行社會綜合治稅體系，能使稅務(wù)部門更加有效地摸清稅基、控管稅源，從根本上解決涉稅信息不暢、涉稅源頭控管不嚴(yán)、征管不到位的問題，實現(xiàn)稅收征管方式由注重征收管理向稅源控管和征收管理并舉，從粗放式管理向精細(xì)化、集約化管理的轉(zhuǎn)變。
一、當(dāng)前社會綜合治稅工作中存在的問題
(一)思想認(rèn)識不統(tǒng)一
對綜合治稅的認(rèn)識還存在一定的差距。一是主觀上對搞好社會綜合治稅的意義和方法仍然把握不清，在工作上沒有主動性，未能真正理解其實質(zhì)所在；二是認(rèn)為綜合治稅是稅務(wù)部門的事情與自身本職工作關(guān)系不大，工作缺乏主動性，少數(shù)基層稅務(wù)機關(guān)對綜合治稅工作依賴性過大。
(二)措施落實不扎實
綜合治稅工作雖然正走向規(guī)范化，但大多數(shù)仍存在僅流于形式，沒有實質(zhì)性的開展工作，工作措施落實力度不大，操作程序不夠規(guī)范，工作主動性不強，缺乏創(chuàng)新理念。
（三）社會綜合治稅氛圍不濃
宣傳工作長期性不到位，納稅人的誠信納稅意識沒有普遍形成，出現(xiàn)了政府部門“一頭熱”的現(xiàn)象。不少企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人只顧自己利益，不顧《稅法》、《會計法》的規(guī)定，沒有形成“依法納稅光榮，偷稅漏稅可恥”的責(zé)任意識。
（四）操作程序不規(guī)范
創(chuàng)新不夠，稅源流失比較突出。由于社會綜合治稅涉及面廣，工作量大，人員素質(zhì)參差不齊，在具體操作中硬搬模式，沒有因地制宜形成當(dāng)?shù)匦兄行У墓ぷ鞔胧斐闪硕愒戳魇А?/p>
二、 完善綜合治稅體系的工作措施
(一)加大宣傳力度，增強做好社會綜合治稅工作的主動性自覺性
認(rèn)識是行動的先導(dǎo)。因此，必須加大宣傳力度，廣泛宣傳社會綜合治稅的重要意義、目標(biāo)任務(wù)、工作措施以及有關(guān)法律法規(guī)和政策，提高社會綜合治稅的認(rèn)同度，為社會綜合治稅工作順利開展?fàn)I造良好的輿論氛圍。緊緊抓住《山東省地方稅收保障條例》頒布實施的機遇，通過報紙、電視、召開座談會等多種形式進行宣傳，進一步明確各有關(guān)部門的責(zé)任和義務(wù)，提高協(xié)稅護稅工作的主動性和自覺性。同時，開展正反兩方面的典型宣傳，曝光典型偷漏稅案件，以案說法，教育廣大納稅人，震懾違法犯罪分子，擴大社會綜合治稅的影響。
(二)健全聯(lián)席會議制度，及時研究解決稅收征管工作中出現(xiàn)的新情況新問題
聯(lián)席會議制度是了解情況、查找不足、研究措施、解決問題的有效形式。一是建立收入分析調(diào)度會制度。由縣社會綜合治稅辦公室牽頭，有財政、國稅、地稅等部門參加，每季召開一次稅源分析調(diào)度會，及時掌握稅源變化，分析存在問題，明確工作重點，提出工作措施。二是建立社會綜合治稅工作聯(lián)席會議制度。由縣綜合治稅工作領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，有社會綜合治稅工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員參加，每半年召開一次社會綜合治稅工作聯(lián)席會議，明確任務(wù)，分析問題，交流經(jīng)驗，安排部署階段性綜合治稅工作。
(三)高度重視信息報送工作，確保實現(xiàn)稅收及時足額入庫
完善涉稅信息平臺建設(shè)，強化涉稅信息的報送和應(yīng)用。為方便涉稅信息報送，實現(xiàn)信息共享，縣社會綜合治稅辦公室建立了綜合治稅工作電子平臺，各有關(guān)部門要按照綜合治稅辦公室給予的指令，通過電子平臺實現(xiàn)信息報送和稅款代征。要進一步明確涉稅信息采集報送責(zé)任。各有關(guān)單位要明確一人作為信息員，專門負(fù)責(zé)涉稅信息的收集、整理和報送，年終對報送單位和信息員進行考核評比，并予以獎勵。縣社會綜合治稅辦公室組織專業(yè)人員負(fù)責(zé)涉對稅信息的分類和處理，對采集到的信息要及時進行分析和應(yīng)用，及時將信息變成稅源，稅源變成收入。
(四)擴大代征代扣范圍，充分發(fā)揮各有關(guān)部門、單位的職能作用和工作優(yōu)勢
委托代征，是單位履行綜合治稅責(zé)任和義務(wù)的重要形式。我縣在委托代征方面取得了一定的成果。今后，我們要根據(jù)稅收實現(xiàn)的形式，結(jié)合單位的工作性質(zhì)，本著方便納稅人，降低稅收成本，減少稅收流失的原則，進一步擴大委托代征范圍。特別對一些職能部門要堅持“先稅后證”、“先稅后審”制度，自覺接受稅務(wù)部門的委托，對相關(guān)稅收實行代征代扣，促進稅收應(yīng)收盡收。
(五)突出工作重點，強化重點稅源監(jiān)控
一是加強煤炭行業(yè)稅收管理。繼續(xù)抓好煤炭企業(yè)產(chǎn)量監(jiān)控，加強數(shù)據(jù)比對，及時了解和掌握煤炭產(chǎn)量變化原因。二是加強土地使用稅收管理。抓好城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理。三是加強房屋出租行業(yè)稅收管理。四是加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理。目前我縣房地產(chǎn)行業(yè)管理不夠規(guī)范，沒有房產(chǎn)證、不通過房產(chǎn)管理部門進行房產(chǎn)交易的現(xiàn)象比較普遍，給稅務(wù)部門的稅收征管帶來很大的難度。解決這一問題的辦法就是推行房地產(chǎn)稅收一體化管理，具體負(fù)責(zé)全縣房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的組織協(xié)調(diào)。
第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；稅務(wù)風(fēng)險；控制措施
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性行業(yè)之一，只有實現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國民經(jīng)濟的有序運行提供可靠保障。面對企業(yè)全面實行“營改增”和金稅監(jiān)管下的各類財稅風(fēng)險，各個行業(yè)該如何采取有效內(nèi)部控制措施防控企業(yè)的各個環(huán)節(jié)風(fēng)險，避免不必要的損失，并運用風(fēng)險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業(yè)的首要任務(wù)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對各業(yè)務(wù)流程進行調(diào)整與完善，加大內(nèi)部管理力度，注重提升稅務(wù)管理水平，最大限度降低稅務(wù)，從而有效規(guī)避各種稅務(wù)風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險分析
（一）稅務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱
“營改增”政策雖然已經(jīng)全面實行，但是很多房地產(chǎn)公司仍然缺乏風(fēng)險防范意識，仍實行“粗放式”的經(jīng)營管理模式。公司領(lǐng)導(dǎo)與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強，工作上只關(guān)注財務(wù)風(fēng)險，忽視了稅務(wù)風(fēng)險，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。
（二）缺乏健全的稅務(wù)風(fēng)險機構(gòu)
很多房地產(chǎn)公司還未成立專門的稅務(wù)管理機構(gòu)，也沒有安排專業(yè)的稅務(wù)管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔(dān)報稅的職責(zé)，未履行稅務(wù)風(fēng)險管理職能。且一些房地產(chǎn)公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業(yè)素質(zhì)不能滿足規(guī)定要求。
（三）稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部防控制度不完善
現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司還沒有建立完善的信息溝通機制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務(wù)人員與稅務(wù)機關(guān)溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，無法及時識別稅務(wù)風(fēng)險，缺乏對稅務(wù)風(fēng)險評估、應(yīng)對措施及控制、風(fēng)險控制評價等環(huán)節(jié)。可見稅務(wù)風(fēng)險控制過程中，加強內(nèi)部管理，將防范措施做到位，是稅務(wù)風(fēng)險控制首要任務(wù)。
（四）會計制度與稅法不統(tǒng)一
當(dāng)前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產(chǎn)生了新的問題。在此背景下，財務(wù)人員需要認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解并掌握改革后的財務(wù)和稅務(wù)知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調(diào)好。這對財務(wù)人員提出了更高的要求，關(guān)系著對稅務(wù)風(fēng)險的控制效果。
二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制措施
（一）增強稅務(wù)風(fēng)險控制管理意識
首先應(yīng)在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好的稅務(wù)風(fēng)險管理文化氛圍，公司領(lǐng)導(dǎo)要帶頭轉(zhuǎn)變自身的思想觀念，切實增強稅務(wù)風(fēng)險意識，建立健全稅務(wù)風(fēng)險管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)，提高員工的風(fēng)險防范意識。在實際工作過程中，財務(wù)部應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)流程，制定相應(yīng)的報銷制度，并進行全員培訓(xùn)，強調(diào)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務(wù)風(fēng)險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務(wù)風(fēng)險管理意識不斷增強。
（二）健全稅務(wù)管理體制
健全稅務(wù)管理體制是防范稅務(wù)風(fēng)險的前提，應(yīng)做好以下幾點工作：一、設(shè)置稅務(wù)會計崗位，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)涉稅事項，明確職責(zé)權(quán)限。負(fù)責(zé)定期收集稅收政策并匯總上報，根據(jù)各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監(jiān)督實施，加強與稅務(wù)部門溝通，保證稅務(wù)工作順利運行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過程中的權(quán)限。編制采購、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內(nèi)容，減少稅務(wù)及法律風(fēng)險。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報工作，避免出現(xiàn)錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務(wù)檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務(wù)部應(yīng)加強發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應(yīng)明確可抵扣進項，不可抵扣進項業(yè)務(wù)范圍，制定詳細(xì)的審核及付款流程，保證財務(wù)核算準(zhǔn)確規(guī)范，促進稅收籌劃工作正常運行。
（三）完善內(nèi)部控制管理制度
房地產(chǎn)公司企業(yè)組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務(wù)管理、稅務(wù)管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，為確保將所有稅務(wù)風(fēng)險問題解決好，除增強風(fēng)險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內(nèi)部控制管理體系。在事前預(yù)防方面，應(yīng)對公司組織結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，將各業(yè)務(wù)流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權(quán)分離，將不相容業(yè)務(wù)分離，形成權(quán)力制衡。
（四）加強會計核算實務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險管控
隨著營改增全面落地，國家稅務(wù)總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規(guī)定》的文件，同時，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實施也使得稅務(wù)監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進一步強化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎(chǔ)和會計科目設(shè)置，以及與之相關(guān)的納稅申報思路。其次財務(wù)人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時申報納稅。項目開發(fā)過程發(fā)生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進項稅完稅憑證由專人負(fù)責(zé)保管、認(rèn)證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務(wù)人員既要熟悉營改增相關(guān)政策又要做好會計核算和申報工作，才能規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險。
三、結(jié)語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時解決稅務(wù)風(fēng)險，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動中，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，方能保證經(jīng)營管理工作更加安全。此外，房地產(chǎn)公司還要結(jié)合稅法政策變動情況，及時作出相應(yīng)的調(diào)整，提升稅務(wù)風(fēng)險控制能力，為自身的進一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。
參考文獻：
[1]李軍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及其應(yīng)對策略[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2014，(09):60-61.
