農村征收土地標準精選(九篇)
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第1篇：農村征收土地標準范文
新疆某水電站工程為徑流式電站，采用引水式開發，開發任務是水力發電。水電站整個動力引水渠道長31km，引水流量為138.8m3/s，裝機容量220MW（4×55MW），保證出力126.4MW，年發電量12.79億kW•h。工程建設征地呈帶狀分布，征地影響范圍涉及3個鄉（鎮）、15個行政村及4個縣直單位的386戶移民。工程建設永久征收土地7551畝，其中耕地2421畝、園地122畝、林地1339.6畝、牧草地3228.8畝；臨時占地3210.3畝；拆遷房屋面積5827.7m2，以及交通、電力、水利等專業項目恢復改建等。工程永久征收耕地的補償標準為：耕地補償基數參照新疆自治區新計價房[2001]500號文規定的一等耕地標準，即1200元/畝；補償倍數按照《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》（國務院令第471號，以下簡稱《移民安置條例》）規定的“土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前3年平均年產值的16倍”執行，其中，土地補償費10倍，安置補助費6倍。工程建設基準年為2008年，設計水平年為2011年。征地移民安置補償投資主要材料及價格采用2008年12月價格水平。工程建設工期34個約。工程建設征地于2010年正式實施。
2問題的提出
在工程建設征地補償和移民安置實施階段，15個永久占地村中有1個村的16戶被占地戶認為工程永久占壓他們的承包耕地為菜地，按照種植糧食作物的一等耕地標準進行補償是不合理的，他們不能接受，應該按照菜地的標準進行補償。為此，他們拒不簽訂征地補償協議，并多次阻擋工程建設正常施工。在經過多次上訪無果的情況下，最終訴諸法律，不僅給全縣移民安置工作造成了非常被動的局面，而且使工程建設工期拖延2年之久。針對這個問題，當地州、縣人民政府及其移民管理機構曾多次召開專題會議協調、協商，縣土地管理局、農業部門及菜籃子辦等部門也多次試圖對16戶被占耕地重新確定土地性質，但是由于種種原因，最終沒能達成一致意見。移民監理單位針對這個問題進行了現場調查。具體情況為：工程建設永久征收該村耕地741畝，全部為水澆地，共計涉及97戶村民。其中，征收這16戶村民的承包地為110畝。在2005—2007年期間，這16戶村民有的種植了小麥或玉米，有的種植了洋蔥、胡蘿卜或是甜菜、胡麻等，基本上是糧食作物和蔬菜等經濟作物倒茬種植，一年僅能種植一季。但是，并沒有收集到每戶的詳細資料。監理單位也查閱了國家相關政策和國內外以往類似案例，但是，要改變土地屬性、按照菜地進行補償，還要受多方面因素的制約。
3主要制約因素分析
3.1國家政策層面的制約
(1)我國土地利用現狀分類。根據《土地利用現狀分類標準(GB/T21010-2007)》，我國土地按現狀分為耕地、園地、林地、草地等12類，其中耕地又分為水田、水澆地和旱地。耕地是指種植農作物的土地，包括熟地,新開發、復墾、整理地，休閑地（含輪歇地、輪作地）；以種植農作物（含蔬菜）為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中包括南方寬度＜1.0m，北方寬度＜2.0m固定的溝、渠、路和地坎(埂)；臨時種植藥材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他臨時改變用途的耕地。(2)關于菜地的定義。經查閱，目前國家政策層面上對于菜地并沒有確切的定義。只是在《國家建設征用菜地繳納新菜地開發建設基金暫行管理辦法》（[1995]農（土）第11號）中，對城市郊區菜地進行了約定，即是指城市郊區為供應城市居民吃菜，連續3年以上常年種菜或者養殖魚、蝦等的商品菜地和精養魚塘。一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的，均不作為本辦法所稱的菜地。從上述兩個方面進行分析，該村16戶被占耕地均不能定性為菜地。一是我國土地利用現狀分類中，沒有對菜地進行單獨分類，而是把用于種植蔬菜的土地涵蓋在耕地中。而耕地的分類為水田，水澆地，旱地，也不是按種植類別進行分類的。二是沒有確切的資料顯示這16戶的被占耕地連續3年以上全部種植了蔬菜，只是部分農戶在自家的承包地上根據需求倒茬種植了糧食作物、經濟作物及蔬菜等，是輪作地。三是當地的氣候條件決定了該地區每年只能種植一季農作物，即一年只種一茬，也不符合現行城市菜地的標準。
3.2土地補償費測算問題的制約
（1)土地補償費和安置補助費標準。目前，我國土地管理法和水利水電工程建設征地補償標準均是采用畝產值倍數法計算。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4～6倍。《移民安置條例》第二十二條規定：大中型水利水電工程建設征收耕地的，土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前3年平均畝產值的16倍。我國對征地補償費和安置補助費的標準，采用的是土地被征收前3年的平均年產值乘以一定的倍數。從根本上講，這種計算方法不能體現土地本身的實際價值，同時倍數計算法也缺乏科學的衡量標準。一是市場經濟條件下，種植的農作物是根據市場的供求狀況不斷調整的，很難確定3年中種植作物變化情況。二是實行土地家庭承包經營后，難以對農作物的產量作出準確的統計，調查也難以得到真實的情況。三是農作物的價格隨市場波動，年度之間和年內不同時期的市場價格都是不確定的，很難確定統一的計算價格。四是在實際工作中，取規定的下限還是上限相差很大，很難實行。(2)征地前3年平均畝產值的確定。根據《水利水電工程建設征地移民安置規劃設計規范》（SL290-2009）條文說明，經濟社會“樣本調查的方法分別采用搜集農調隊的典型資料、實地訪問、問卷調查和隨機抽樣。”在實際工作中，經濟社會指標的調查主要采取搜集縣農經局統計年鑒資料、農調隊資料等，根據收集到的資料，由設計單位等根據有關規定確定征地前3年平均畝產值和工程征地補償基數。所以，有關部門提供的資料情況、設計人員的水平高低，都對確定征地前3年平均畝產值和工程征地補償基數數值有著直接影響。
3.3移民安置規劃階段的相關制約
(1)規劃設計人員對于國家政策認知程度的制約。根據“國土資源部關于貫徹執行《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》若干問題的意見（國土資廳發〔1999〕97號）”，《土地管理法》第四十七條第二款規定：“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的6～10倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數量。而“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4～6”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數量。因此，在計算耕地征用前3年平均年產值時，“該耕地”的概念是不同的。征用耕地土地補償費中的該耕地，可以理解為工程建設征地范圍內的耕地（一般以縣為單位），計算耕地征用前3年平均年產值可以用區域內的平均數值；而征用耕地的安置補助費中的該耕地，是指被征地村或村民小組每人占有的耕地數量，計算耕地征用前3年平均年產值應與村、組平均前3年產值掛鉤。不能采用相同的數值進行計算。但是，在實際工作中，規劃設計人員往往采用工程建設征地區域內前3年耕地畝產值進行計算，作為補償基數，再乘以相應的補償倍數即可。這種計算方法沒有按照“該耕地”的不同含義進行區分，以此確定的安置補助費標準有違公平、合理，也不能完全反映實際情況。(2)地方移民機構和鄉村干部等工作深度的制約。根據《水利水電工程建設征地移民實物調查規范》（SL442—2009）、《大中型水利水電工程移民安置前期工作管理暫行辦法》（水規計[2010]33號）的規定，實物調查成果應經調查者和被調查者簽字認可并公示后，由有關地方人民政府簽署意見。其中，屬于農村和城（集）鎮居民的實物，應由戶主簽字；屬于農村集體經濟組織的實物，應由農村集體經濟組織負責人簽字并加蓋公章；屬于企業的實物，應由企業法人代表簽字并加蓋公章；屬于機關事業單位的實物，應由單位負責人簽字并加蓋公章。在實際工作中，屬于農村和城（集）鎮居民的實物，屬于企業的實物或是企屬于機關事業單位的實物，均能根據規定由相關物權人進行簽字、認可，但是，對于屬于農村集體經濟組織的土地的調查，按照規定應由農村集體經濟組織負責人簽字并加蓋公章。一方面這是由我國土地的公有性質決定的;另一方面又現行的于土地承包經營相矛盾。因為，農村集體經濟組織認可的僅僅是被占土地的性質和面積，并不能真實的反映農戶實際種植了什么。綜上所述，由于各方面因素的制約，使得在征地移民實施過程中，存在類似于菜地補償這樣細節性的問題不能得到有效的解決，從而影響到移民安置工作的順利開展，影響到工程建設，甚至社會穩定。
4建議
第2篇：農村征收土地標準范文
第二條 本辦法所稱耕地，是指用于種植農作物的全民所有和集體所有的土地（含自留地）。
占用前三年內曾用于種植農作物的土地，亦視為耕地。
第三條 凡依法批準占用 （以下簡稱占用）耕地建房或者從事其他非農業建設的機關、團體、部隊、企事業單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人 （以下簡稱納稅人），應當按照本辦法的規定繳納耕地占用稅。
第四條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規定稅額一次性征收。
第五條 以縣 （市、區）為單位，耕地占用稅的稅額規定如下：
（一）重慶、成都、自貢、攀枝花、德陽五市，人均耕地在一畝以下 （含一畝）的縣 （市、區），每平方米五元五角至十元；一畝以上至二畝的縣 （市、區）每平方米五元至八元。
（二）內江、樂山、瀘州、遂寧、綿陽、南充六地市，人均耕地在一畝以下 （含一畝）的縣 （市、區）每平方米四元五角至十元；一畝以上至二畝的縣 （市、區），每平方米三元五角至八元；二畝以上的縣 （市、區），每平方米二元五角至六元五角。
（三）廣元、達縣、萬縣、涪陵、雅安、宜賓、阿壩、甘孜、涼山九市地州，人均耕地在一畝以下 （含一畝）的縣 （市、區），每平方米四元至十元；一畝以上至二畝的縣 （市、區），每平方米三元至八元；二畝以上的縣 （市、區）每平方米一元五角至五元。
城市郊區、經濟發達區、人均耕地特別少的地區和占用蔬菜地適用稅額可以適當提高，但最高不得超過上述規定稅額的百分之五十。
在上述規定幅度內，市、州人民政府和地區行政公署應根據人均耕地多少、土質和經濟條件等情況，具體規定所屬縣 （市、區）的適用稅額；鄉與鄉之間的差別較大的縣，縣人民政府可根據上級規定和實際情況，確定鄉的適用稅額，報市、州人民政府或地區行政公署批準。各地規定的適用稅額，均應報省財政廳備案。
第六條 納稅人必須在批準占用耕地之日起三十日內繳納耕地占用稅。
納稅人按有關規定向土地管理部門辦理退還耕地的，已納稅款不予退還。
第七條 下列占用的耕地，免征耕地占用稅：
（一）部隊軍事設施用地；
（二）鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；
（三）炸藥庫用地；
（四）學校、幼兒園、敬老院、醫院用地。
前款規定免征耕地占用稅的具體范圍，按財政部《關于耕地占用稅具體政策的規定》執行。
上述免稅的用地，改變用途后，不屬免稅范圍的，應從改變用途之日起三十內補交耕地占用稅。
第八條 農村居民 （指農民、牧民、漁民）在規定用地標準以內占用耕地新建住宅的，按規定稅額減半征收耕地占用稅。
水庫移民、災民、難民在規定用地標準以內占用耕地新建住宅，可免征耕地占用稅。
農村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據地、少數民族聚居區和邊遠貧困山區中生活困難的農戶，在規定用地標準以內占用耕地新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經所在鄉 （鎮）人民政府審核，報經縣級人民政府批準，可給予減速征或者免征耕地占用稅。
第九條 除本辦法第七條、第八條規定的減、免耕地占用稅外，任何單位和個人不得擴大減免范圍，如有特殊情況需要減免的，必須報經省財政廳批準。
第十條 耕地占用稅由財政機關負責征收。土地管理部門在批準單位和個人占用耕地后，應及時通知所在地同級財政機關。獲準占用耕地的單位和個人，應當持土地管理部門的批準文件向被占地所在地的財政機關申報辦理耕地占用稅的征、免手續。所在地的土地管理部門憑耕地占用稅納稅收據或免稅證明和占地批準文件劃撥土地。
第十一條 對獲準占用耕地的單位或者個人未在第六條第一款規定的期限內向財政機關申報納稅的，從滯納入之日起，按日加收納稅款千分之五的滯納金。
第十二條 對單位或者個人獲準占用耕地超過兩年不使用的，按規定稅額加征兩倍以下的耕地占用稅。對未經批準或者超過批準限額、超過農民住宅建房規定標準的，由土地管理部門依照《中華人民共和國土地管理法》和《四川省土地管理實施辦法》的有關規定處理。
第十三條 納稅人同財政機關的納稅或者違章處理問題上發生爭議時，必須首先按照財政機關的決定繳納稅款和滯納金，然后在十日內向上級財政機關申報復議，上級財政機關應當在接到申訴人的申請之日起三十日內作出答復。申訴人對答復不服的，可以在接到答復之日起三十日內向人民法院起訴。
納稅人拖欠稅款、滯納金，經催繳無效，縣級征收機關可書面通知開戶銀行從其存款中扣交。
第十四條 占用魚塘、園地和人工草場用于建房或者從事其他非農業建設的，按照本辦法的規定執行。
第十五條 耕地占用稅留給地方部分，建立農業發展專項資金，納入各級財政預算管理，專門用于開墾宜耕土地和整理、改良現有耕地 （包括相應農田水利設施）。
第3篇：農村征收土地標準范文
根據《國務院關于推進市統籌城鄉改革和發展的若干意見》國發〔〕3號）和《國土資源部關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》國土資發〔〕28號）結合我區實際，為認真貫徹黨的大和屆三中、四中全會精神。現就進一步加強農村宅基地管理，促進節約集約用地，切實維護農民權益提出如下意見。
一、科學確定農村居民點用地布局規模,加強規劃引導。
按照城鄉統籌發展的要求，科學確定農村居民點用地布局和規模。各鎮要根據新農村建設的需要。結合鎮、村土地利用規劃編制，科學布局農村居民點用地，合理確定用地規模。區級土地利用總體規劃確定的城鎮建設擴展邊界內，農村居民點用地布局要與城鎮規劃相銜接，合理劃定范圍，嚴格控制規模。土地利用總體規劃確定的城鎮建設擴展邊界外，各鎮要摸清農村居民點利用現狀和用地需求，以鎮、村土地利用規劃為控制，科學布局農村居民點用地；統籌農村公益事業、基礎設施、生活、生態、生產用地需求，合理確定農村居民點用地規模。
加強建設用地復墾工作，改進農村宅基地計劃管理方式。各鎮應嚴格控制農村宅基地用地總規模。自覺履行耕地占補平衡義務，促進農村村民逐步集中居住，促進集體建設用地集約節約利用，切實保證農村村民建房用地需要。區政府將在每年年底組織相關部門按照《關于進一步加大違法用地查處力度嚴格土地管理的通知》委發〔〕5號）要求對各鎮進行檢查和考核。
二、探索宅基地審批新機制，嚴格用地管理。
一戶只能申請一處符合規定面積標準的宅基地。宅基地申請分為單獨申請和集中申請建設住宅小區兩種，嚴格宅基地用地標準及申請條件。農村居民按戶申請宅基地。單獨申請按照3人及以下戶75平方米，4人戶100平方米，5人及以上戶125平方米批準用地，集中申請建設住宅小區按照人均綜合用地面積35平方米批準用地。
符合以下情形之一的農村村民可以申請宅基地：一是因無宅基地或現有宅基地用地面積明顯低于法定標準，嚴格審查宅基地用地申請。需要新建住宅或擴大住宅用地面積的二是農村居民戶除身邊留一子女外，其他成年子女因結婚等原因確需分戶而原宅基地低于法定標準的三是因實施村莊規劃以及進行農村公共設施與公益事業建設，需要拆遷安置的四是因發生或防御自然災害，需要安置的有下列情形之一的不予批準用地：一是原宅基地已達到或超出法定標準的二是年齡未滿18周歲單獨申請的三是將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產經營用途的
原則上不再新批準單宗分散的宅基地，探索宅基地審批新機制。土地利用總體規劃確定的城鎮建設擴展邊界內的城郊、近郊農村居民點用地。引導集中建設農民新居。土地利用總體規劃確定的城鎮建設擴展邊界外的要嚴格按照鎮、村土地利用規劃，結合產業發展及土地整治的需要，逐步引導村民集中居住，嚴格控制分散新建。
由村委會提出申請，集中建設農民新居的按人均綜合面積35平方米的標準。經鎮政府同意后，報區國土分局審查，經審查符合要求的報區政府批準用地。分散新建單獨申請和原宅基地改建的嚴格用地標準，由建房人提出申請，報國土管理所審查，經審查符合要求的報鎮政府批準用地，鎮政府、國土管理所應做好宅基地審批臺帳及管理工作，每半年將審批情況報區國土分局備案。
三、依法維護農民的權益,加強宅基地確權登記。
應提交宅基地批準文件、土地房屋平面圖（或土地勘測定界報告）申請辦理宅基地初始登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實施以前修建的住宅，村民新建、擴建房屋竣工后。村民不能提交權屬來源證明文件的由所在地村民小組出具證明和申請人具結保證書。
房屋買賣、分戶、贈與、繼承、交換等，村民改建房屋竣工。應分別提交宅基地批準文件、土地房屋平面圖，房屋買賣合同或轉讓協議，贈與或交換協議，繼承公證（認證）文書，集體經濟組織同意轉移的證明材料，申請辦理宅基地變更登記。
超過規定面積標準的按照《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》國土資發〔〕146號）辦理。村民建房占用的宅基地。
分別提交土地房屋滅失申報說明，村民房屋滅失、放棄權利、征收拆遷等。權利人放棄土地房屋權利文書，已生效的人民政府征收決定，申請辦理宅基地注銷登記。
四、維護農村建設用地管理秩序，加強監管。
第4篇：農村征收土地標準范文
第二條 本辦法所稱耕地是指用于種植農作物的土地。占用前三年內曾用于種植農作物的土地，視為耕地。
占用魚塘、園地、菜地及其他農業用地建房或者從事其他非農業建設的，亦視同占用耕地。
第三條 占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位或個人，都是耕地占用稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本辦法規定的稅額一次性繳納耕地占用稅。
第四條 根據人均占有耕地情況，全省劃分為四類地區，以縣（市、特區、區）為單位，核定平均稅額（見附表）。
縣級人民政府可按照附表規定的稅額，根據人均占有耕地情況，具體制定征稅標準，但每平方米征收稅額，最高不得高于十元，最低不得低于一元，全縣（市、特區、區）平均稅額不得低于上表稅額。
城市郊區和工礦區人均耕地一畝以下的鄉（鎮），適用稅額可以適當提高，但最高不得高于全縣（市、特區、區）規定的最高稅額的50％。
農民按規定建房標準新建住宅，按適用稅額減半征收耕地占用稅。
第五條 經批準用于下列范圍的耕地，免征耕地占用稅：
（一）部隊軍事設施用地；
（二）鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；
（三）炸藥庫用地；
（四）學校、幼兒園、敬老院、醫院用地；
（五）為農業生產服務的農田水利設施用地；
（六）鄉村簡易公路用地。
上述免稅用地，凡改變用途，不屬于免稅范圍的，應從改變時起實效耕地占用稅。
第六條 農村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及少數民族聚居地區、邊遠山區生活困難的農戶，在規定用地標準以內新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經所在地鄉級人民政府審核，報經縣級人民政府批準后，可以給予減稅或者免稅。
第七條 耕地占用稅由縣級財政局負責征收，有條件的亦可下放給區級財政所在地征收。
第八條 納稅人應在通知批準征用土地之日起，三十日內向被占用耕地的縣級財政局繳納耕地占用稅。逾期不繳納的，從滯納之日起，按日加收應納稅款5‰的滯納金。
第九條 對偷漏耕地占用稅，除應補交應征稅額外，另加收應征稅額5％至50％罰款，同時追究有關人員責任；對偷稅情節嚴重或抗稅不交，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十條 納稅人按有關規定向土地管理部門辦理退還耕地的，已交納的稅款不予退還。
第十一條 納稅人與征稅單位在納稅或者違章處理問題上發生爭執時，必須首先按照征稅機關的決定繳納稅款或滯納金，然后在十日內向上級財政機關申請復議。上級財政機關應當在接到申訴人的申請之日起三十日內作出答復。申訴人對答復不服的，可以在接到答復之日起三十日內向人民法院起訴。
第十二條 本辦法不適用于外商投資企業（含中外合資經營企業、中外合作經營企業和外商獨資企業）。
第十三條 本辦法由貴州省財政廳負責解釋。
第十四條 本辦法從一九八七年四月一日起執行。附表：
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┃ │ │每平方米平 ┃
┃類別│ 名 稱 │均稅額（元）┃
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┃一類│南明、云巖、烏當、花溪、白云、遵義市、安順 │ 5．8 ┃
┃ │市、都勻、凱里、水城 │ ┃
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┃ │遵義縣、湄潭、綏陽、桐梓、赤水、鳳岡、余慶、│ ┃
┃ │安順縣、清鎮、開陽、修文、平壩、息烽、六枝、│ 4．8 ┃
┃二類│銅仁、思南、興義、安龍、貴定、龍里、惠水、 │ ┃
┃ │獨山、黃平、黎平、天柱、畢節、金沙、織金 │ ┃
┃ │ │ ┃
──┼──────────────────────┼──────
┃ │道真、務川、仁懷、習水、正安、江口、玉屏、 │ ┃
┃三類│萬山、松桃、興仁、鎮遠、岑鞏、錦屏、麻江、 │ 3．8 ┃
┃ │三穗、甕安、福泉、大方、黔西、鎮寧、盤縣 │ ┃
┃ │ │ ┃
──┼──────────────────────┼──────
┃ │石阡、印江、德江、沿河、普安、晴隆、貞豐、 │ ┃
┃四類│望謨、冊亨、納雍、赫章、威寧、普定、關嶺、 │ 2．8 ┃
┃ │紫云、施秉、劍河、臺江、榕江、從江、雷山 │ ┃
┃ │凡寨、平塘、羅甸、長順、荔波、三都 │ ┃
第5篇：農村征收土地標準范文
我國人多地少，耕地資源稀缺，當前又正處于工業化、城鎮化快速發展時期，建設用地供需矛盾十分突出。切實保護耕地，大力促進節約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子，是關系民族生存根基和國家長遠利益的大計，是全面貫徹落實科學發展觀的具體要求，是我國必須長期堅持的一條根本方針。現就有關問題通知如下:
一、按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標準
（一）強化土地利用總體規劃的整體控制作用。各類與土地利用相關的規劃要與土地利用總體規劃相銜接，所確定的建設用地規模必須符合土地利用總體規劃的安排，年度用地安排也必須控制在土地利用年度計劃之內。不符合土地利用總體規劃和年度計劃安排的，必須及時調整和修改，核減用地規模。
（二）切實加強重大基礎設施和基礎產業的科學規劃。要按照合理布局、經濟可行、控制時序的原則，統籌協調各類交通、能源、水利等基礎設施和基礎產業建設規劃，避免盲目投資、過度超前和低水平重復建設浪費土地資源。
（三）從嚴控制城市用地規模。城市規劃要按照循序漸進、節約土地、集約發展、合理布局的原則，科學確定城市定位、功能目標和發展規模，增強城市綜合承載能力。要按照節約集約用地的要求，加快城市規劃相關技術標準的制定和修訂。盡快出臺新修訂的人均用地、用地結構等城市規劃控制標準，合理確定各項建設建筑密度、容積率、綠地率，嚴格按國家標準進行各項市政基礎設施和生態綠化建設。嚴禁規劃建設脫離實際需要的寬馬路、大廣場和綠化帶。
（四）嚴格土地使用標準。要健全各類建設用地標準體系，抓緊編制公共設施和公益事業建設用地標準。要按照節約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現有各類工程項目建設用地標準。凡與土地使用標準不一致的建設標準和設計規范，要及時修訂。要采取先進節地技術、降低路基高度、提高橋隧比例等措施，降低公路、鐵路等基礎設施工程用地和取棄土用地標準。建設項目設計、施工和建設用地審批必須嚴格執行用地標準，對超標準用地的，要核減用地面積。今后，各地區、各部門不得開展涉及用地標準并有悖于節約集約用地原則的達標評比活動，已經部署開展的相關活動要堅決停下來。
二、充分利用現有建設用地，大力提高建設用地利用效率
（五）開展建設用地普查評價。各地要在第二次土地調查的基礎上，認真組織開展建設用地普查評價，對現有建設用地的開發利用和投入產出情況做出評估，并按照法律法規和政策規定，處理好建設用地開發利用中存在的問題。今后各項建設要優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率。
（六）嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。
（七）積極引導使用未利用地和廢棄地。國土資源部門要對適宜開發的未利用地做出規劃，引導和鼓勵將適宜建設的未利用地開發成建設用地。積極復墾利用廢棄地，對因單位撤銷、遷移等原因停止使用，以及經核準報廢的公路、鐵路、機場、礦場等使用的原劃撥土地，應依法及時收回，重新安排使用；除可以繼續劃撥使用的以外，經依法批準由原土地使用者自行開發的，按市場價補繳土地價款。今后，要嚴格落實被損毀土地的復墾責任，在批準建設用地或發放采礦權許可證時，責任單位應依法及時足額繳納土地復墾費。
（八）鼓勵開發利用地上地下空間。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業用地，要進一步提高工業用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。財政、稅務部門要嚴格落實和完善鼓勵節約集約用地的稅收政策。國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法。
（九）鼓勵開發區提高土地利用效率。國土資源部要研究建立土地利用狀況、用地效益和土地管理績效等評價指標體系，加快開發區土地節約集約利用評估工作。凡土地利用評估達到要求并通過國家審核公告的開發區，確需擴區的，可以申請整合依法依規設立的開發區，或者利用符合規劃的現有建設用地擴區。對符合“布局集中、產業集聚、用地集約”要求的國家級開發區，優先安排建設用地指標。
三、充分發揮市場配置土地資源基礎性作用，健全節約集約用地長效機制
（十）深入推進土地有償使用制度改革。國土資源部要嚴格限定劃撥用地范圍，及時調整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。其他建設用地應嚴格實行市場配置，有償使用。要加強建設用地稅收征管，抓緊研究各類建設用地的財稅政策。
（十一）完善建設用地儲備制度。儲備建設用地必須符合規劃、計劃，并將現有未利用的建設用地優先納入儲備。儲備土地出讓前，應當處理好土地的產權、安置補償等法律經濟關系，完成必要的前期開發，縮短開發周期，防止形成新的閑置土地。土地前期開發要引入市場機制，按照有關規定，通過公開招標方式選擇實施單位。經過前期開發的土地，依法由市、縣人民政府國土資源部門統一組織出讓。
（十二）合理確定出讓土地的宗地規模。土地出讓前要制訂控制性詳細規劃和土地供應方案，明確容積率、綠地率和建筑密度等規劃條件。規劃條件一經確定，不得擅自調整。合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發放土地證書。
（十三）嚴格落實工業和經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。工業用地和商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地），以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。國土資源部門要會同發展改革、城市規劃、建設、水利、環保等部門制訂工業用地招標拍賣掛牌出讓計劃，擬定出讓地塊的產業類型、項目建議、規劃條件、環保要求等內容，作為工業用地出讓的前置條件。工業和經營性用地出讓必須以招標拍賣掛牌方式確定土地使用者和土地價格。嚴禁用地者與農村集體經濟組織或個人簽訂協議圈占土地，通過補辦用地手續規避招標拍賣掛牌出讓。
（十四）強化用地合同管理。土地出讓合同和劃撥決定書要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規劃條件、價款、違約責任等內容。對非經營性用地改變為經營性用地的，應當約定或明確政府可以收回土地使用權，重新依法出讓。
（十五）優化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。
四、強化農村土地管理，穩步推進農村集體建設用地節約集約利用
（十六）高度重視農村集體建設用地的規劃管理。要按照統籌城鄉發展、節約集約用地的原則，指導、督促編制好鄉（鎮）土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃，劃定村鎮發展和撤并復墾范圍。利用農民集體所有土地進行非農建設，必須符合規劃，納入年度計劃，并依法審批。嚴格禁止擅自將農用地轉為建設用地，嚴格禁止“以租代征”將農用地轉為非農業用地。
（十七）鼓勵提高農村建設用地的利用效率。要在堅持尊重農民意愿、保障農民權益的原則下，依法盤活利用農村集體建設用地。按規劃穩妥開展農村集體建設用地整理，改善農民生產生活條件。農民住宅建設要符合鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃，住宅建設用地要先行安排利用村內空閑地、閑置宅基地。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當地政府可給予獎勵或補助。
（十八）嚴格執行農村一戶一宅政策。各地要結合本地實際完善人均住宅面積等相關標準，控制農民超用地標準建房，逐步清理歷史遺留的一戶多宅問題，堅決防止產生超面積占用宅基地和新的一戶多宅現象。
五、加強監督檢查，全面落實節約集約用地責任
（十九）建立健全土地市場動態監測制度。要對土地出讓合同、劃撥決定書的執行實施全程監管，及時向社會公開供地計劃、結果及實際開發利用情況等動態信息。國土資源部門要對土地供應和開發利用情況進行定期評價分析，研究完善加強土地調控、促進節約集約用地的政策措施。
（二十）完善建設項目竣工驗收制度。要將建設項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設項目竣工驗收的一項內容。沒有國土資源部門的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。
（二十一）加強各類土地變化狀況的監測。運用遙感等現代技術手段，做好年度土地變更調查，建立土地利用現狀數據庫，全面掌握各類土地變化狀況。國家每年選擇若干個省級行政區，進行全行政區域的土地利用狀況監測。重點監測各地新增建設用地、耕地減少和違法用地等情況，監測結果要向社會公開。
（二十二）加強對節約集約用地工作的監管。國土資源部要會同監察部等有關部門持續開展用地情況的執法檢查，重點查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規案件，依法依紀追究有關人員的責任。要將企業違法用地、閑置土地等信息納入有關部門信用信息基礎數據庫。金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核準融資的，要追究相關責任人的責任。
（二十三）建立節約集約用地考核制度。制定單位GDP和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗考核辦法。實行上一級人民政府對下一級人民政府分級考核，考核結果由國土資源部門定期公布，作為下達土地利用年度計劃的依據。
第6篇：農村征收土地標準范文
（一）節約集約利用土地的目標任務。經過四年的努力，要實現三大根本轉變：一是在土地利用方式上，實現從粗放利用型向資源節約型根本轉變，全社會節約集約用地意識進一步增強，土地利用結構和空間布局進一步優化，建設用地集約利用水平和綜合利用效益顯著提高，土地閑置浪費和低效利用問題得到有效解決；二是在管理方式上，實現從土地管理部門單一管理向多部門綜合協調管理根本轉變，使全市節約集約用地工作組織有序、職責明確、部門協調，建立全社會節約集約用地管理機制；三是在實施手段上，實現從事前行政審批向建設用地全程的綜合監控轉變，充分發揮經濟、法律、行政和技術手段對土地節約集約利用的促進作用，把節約集約用地融合到經濟發展和結構調整的各項宏觀經濟活動中。按照《*市土地利用總體規劃（20*—2020年）》相關控制指標的要求，至2012年人均占用建設用地控制在153平方米。
（二）充分認識節約集約利用土地的重要性。節約集約利用土地是貫徹落實科學發展觀的本質要求，是解決我市土地供求矛盾的重要舉措，是調整經濟結構、轉變經濟發展方式的重要抓手，是建設資源節約型和環境友好型社會的重要內容。全市上下要充分認識節約集約利用土地的重要意義，采取更加有力的措施，切實推進節約集約利用土地工作，為全市經濟社會又好又快發展作出貢獻。
二、加強土地利用規劃管理，嚴格控制新增建設用地總量
（一）加強土地利用總體規劃管理。按照“守住耕地紅線，節約集約用地”的要求，體現主體功能區規劃編制的原則，認真做好新一輪土地利用總體規劃的編制工作，確保上級下達的耕地保有量和基本農田面積、標準農田面積不減少，建設用地總規模不突破，耕地占補平衡措施落實。城鄉規劃、產業發展規劃、生態環境功能區規劃等規劃在用地規模、空間布局、開發時序上要與土地利用總體規劃相互銜接。通過編制和實施新一輪土地利用總體規劃，進一步合理布局土地利用空間，優化城鄉土地利用結構，引導工業向開發區（園區）集中、人口向城鎮和中心村集中、住宅向社區集中，充分發揮土地利用的集聚效應。嚴格土地利用總體規劃的實施管理，嚴肅查處違反土地利用總體規劃用地的行為，并依法追究有關人員的責任。
（二）科學編制年度用地計劃。根據上級下達的新增建設用地計劃和上一年度土地利用實際情況及本年度需求情況，科學制訂并認真實施土地利用年度計劃。年度新增建設用地指標優先安排用于產業發展、基礎設施和下山搬遷等民生用地。不斷完善房地產用地、工業用地出讓計劃管理辦法，未納入土地利用年度計劃的建設項目，原則上不予安排用地。
三、加大閑置用地清理力度，著力盤活存量建設用地
（一）加快轉而未供土地的供應速度。切實有效利用和消化已農轉用未供土地，采取調整項目、盤活指標、加快拆遷等多種方法，有效提高供地率。對已辦理農轉用征收手續后需改變規劃用途的，報經市政府批準調整項目后辦理供地手續；對已辦理農轉用征收手續的土地，前期工作未到位的由所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處、開發區（園區）負責完成前期工作，及時供地；對已辦理農轉用征收手續不能實施供地的，按程序上報盤活用地指標。前三年度的已農轉用土地供應率不得低于90%、80%和50%。
（二）嚴格執行閑置土地處置政策。對閑置土地滿一年以上未滿二年，依法應征收土地閑置費的，一律按出讓或劃撥土地價款的20%征收，嚴格按規定標準收取土地使用稅；對閑置土地滿二年，依法應無償收回的，堅決無償收回。對因企業自身原因閑置半年以上一年以下的土地，鄉鎮人民政府、街道辦事處、開發區（園區）管理機構和有關單位要各司其責，責令項目土地使用者出具承諾書，督促用地單位在規定的期限內盡快開工建設或尋找新的投資者，引進新的項目，進行調整使用。
（三）加強土地儲備管理工作。進一步規范和完善土地收購儲備工作，充分發揮土地儲備在增強政府對土地一級市場供應中的調控能力。合理確定儲備土地規模，優先儲備現有未利用建設用地，對因規劃調整為經營性用地的，一律統一收購儲備，統一公開出讓。實行建設用地“凈地”出讓，出讓前處理好土地產權、補償安置等經濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發。合理確定建設用地出讓的宗地規模。要嚴格控制開發周期，每宗土地的開發建設時間原則上不得超過二年，防止土地閑置浪費。
四、加強城市建設用地管理，提高城市土地利用效率
（一）優化城市用地結構。城市建設用地規模不得突破土地利用總體規劃確定的用地規模。對突破用地規模的，規劃部門應會同國土等相關部門進行調整修正。要根據城市功能分區和產業結構調整的要求，編制和實施城市總體規劃、控制性詳細規劃和土地供應計劃，降低傳統產業用地規模，提高高新技術產業及現代服務業用地比例，提高廉租房、經濟適用房用地在住宅用地中的比例，合理配置行政、商服、居住、體育、文化等設施用地，綜合發揮社會資源集聚和共享效應。要鼓勵建設項目向空中發展，適度提高城市宜建區的土地開發強度，對建筑高度、容積率沒有特別限制的區域，在符合城鄉規劃的前提下，要適度提高建筑高度和容積率。
（二）鼓勵開發利用地下空間。規劃部門要會同人防、國土等部門制定地下空間開發利用專項規劃。在符合規劃、人防、消防等要求的前提下，地下空間用途和面積等指標明確的經營性用地，要與地面國有建設用地使用權一并納入公開出讓范圍。按市場化途徑取得地下空間土地使用權的，可以單獨辦理地下空間土地使用權登記。對行政劃撥國有建設用地使用權的人防項目和依法“結建”的人防工程建設項目，以及規劃設計條件明確可進行地下設施建設的，可以無償取得地下空間土地使用權，單獨辦理登記手續，但不得分割轉讓。工業企業合理開發利用工業用地的地下空間，不另行收取土地出讓金。
五、加強基礎設施建設用地管理，控制基礎設施建設規模
（一）科學編制基礎設施建設規劃，優化建設項目用地方案。編制交通、能源、水利等基礎設施建設規劃，要充分考慮和整合現有及關聯基礎設施的空間布局，綜合服務容量和能力，合理安排新建項目規模，努力提高整體效益。基礎設施建設項目的選址和用地規模，結合技術指標、經濟指標和用地指標，要充分論證，優化設計方案，并嚴格執行各類項目建設用地定額下限標準，盡量少占耕地尤其是基本農田和標準農田。
（二）嚴格控制基礎設施建設項目用地規模。嚴格按國家標準進行各項市政基礎設施、公建項目和生態綠化建設。加強重點基礎設施建設項目用地預審，嚴格執行行業用地標準，其用地總規模原則上不得超過項目用地預審時確定的用地規模。
（三）深入推進土地有償使用制度改革。嚴格界定公益性用地和經營性用地，逐步縮小劃撥方式供地范圍。今后除由政府全額投資興建的交通能源水利等基礎設施、城市基礎設施、各類社會事業用地外，其余應實行有償使用。
六、加強工業用地管理，提高工業用地的投入產出率
（一）堅持項目決策咨詢制度。根據國家產業政策和環境保護要求，進一步明確產業導向目錄。合理設置工業用地公開出讓的產業類型、投資強度、環保要求、規劃條件等內容，強化土地供應對產業結構調整的促進作用。把好入園項目的質量關、布局關、經營者素質關，加強項目的協調服務，把工業項目決策咨詢與項目投資協議簽訂、土地公開出讓、備案核準等工作結合起來，進一步提高項目決策咨詢的科學性和操作性。
（二）提高土地集約利用水平。根據新的土地集約利用評價體系，細化項目入園標準，提高園區投資強度和容積率，容積率要求達到1.0以上。根據工業用地雙控指標和項目固定資產投資規模，確定項目供地量。對分期建設的項目原則上分期供地。加強對企業內部平面圖設計的規范管理，鼓勵企業建設多層廠房。
（三）嚴格執行工業用地出讓最低價標準。認真落實國家和省關于工業用地招標拍賣掛牌出讓的各項規定，大力推進工業用地市場化配置，嚴格執行全國、省工業用地出讓最低價標準。
（四）建立以土地貢獻率為主導的工業用地評價機制。完善工業項目決策咨詢與用地預審相結合制度，將工業項目的產業政策、環境保護、投入產出、科技含量、投資強度、節能減排、財政貢獻和社會貢獻等要求納入決策咨詢內容，作為工業項目出讓和批后監管、復核驗收的依據。逐步推行工業用地“畝產效益”評價體系，實行工業企業土地利用效率與財政、稅收政策相掛鉤的綜合激勵措施。
（五）大力開展企業挖潛節地活動。引導企業通過壓縮超標的綠地面積和輔助設施用地，擴大生產性用房。鼓勵工業生產型企業通過廠房加層、老廠改造、內部整理等途徑提高土地利用率。對符合規劃、安全、消防要求，不改變原用途，經批準在企業原用地范圍內新建、改建、擴建工業廠房，提高建筑容積率的，不補繳土地出讓金，并減免城市市政基礎建設配套費。對新增工業用地，廠房建筑面積高于容積率控制指標部分，不補繳土地出讓金。
七、加強農村建設用地管理，挖掘農村建設用地潛力
（一）科學編制農村集鎮、村莊規劃。根據土地利用總體規劃、區域規劃，結合“十村示范，百村整治”工程和社會主義新農村建設，規劃部門要加快編制和調整農村集鎮、村莊規劃，加快“中心村”整治和建設步伐，逐步縮小農村建設用地規模。集鎮、村莊建設要充分利用村內原有宅基地、空閑地以及低丘緩坡中的非耕地。嚴格執行農村“一戶一宅”政策，控制農民超用地標準建房，要逐步解決歷史遺留的“一戶多宅”問題。探索建立農村空閑宅基地退出機制。
（二）切實做好“城中村”改造。按照城鄉規劃、土地利用總體規劃和年度計劃的要求，根據“統一規劃、適當集中、合理布局、分步實施、配套建設”的原則，結合舊城改造和城鄉結合部村莊改造，應當集中建造多層、高層公寓，切實提高土地利用效率。
（三）大力開展土地開發、復墾、整理。按照“宜農則農、宜林則林、宜建則建、宜居則居”的原則，加快制定與土地利用總體規劃相統一的低丘緩坡資源綜合開發利用規劃，科學開發和合理利用低丘緩坡，拓展土地利用空間。結合下山搬遷、地質災害搬遷避險安置，加大撤并零星自然村的力度，鼓勵搬遷居民點的宅基地復墾。
八、強化建設用地批后監管，嚴格土地執法監察
（一）加強建設項目用地動態監管。進一步完善建設用地項目土地出讓合同條款，明確項目開工與竣工期限，控制性詳細規劃確定的規劃條件、投資強度、綠地率以及違約責任等內容。對未按建設用地出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地使用權證書，也不得按土地價款繳納比例分割發放土地使用證書。強化建設用地項目開發利用全過程的跟蹤檢查，全面推行以土地使用合同或劃撥決定書履行情況為主要內容的復核驗收制度，對違反約定條款內容的，要追究土地使用者的違約責任，同時限制其參加建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。
（二）嚴肅懲處土地違法違規行為。嚴格執行國家土地管理法律、法規和政策，對非法轉讓、未批先用、少批多用、擅自改變土地用途等嚴重土地違法違規行為，依法嚴肅查處，公開曝光違法用地典型案例。涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。要將企業違法用地、閑置土地等信息納入信息基礎數據庫。對未取得合法用地手續的建設項目，各有關部門不得辦理項目審批、核準、建設規劃許可、施工許可、發放貸款、工商登記、通電、通水、通氣等手續，違反規定的，追究相關人員的責任。充分發揮鄉鎮人民政府、街道辦事處在土地管理方面的作用。進一步建立和完善村級土地管理協管員制度，積極探索農民建房用地、農業生產設施用地、鄉鎮（街道）區域內違法用地委托鄉鎮人民政府、街道辦事處執法監察的機制。
九、加強組織領導與部門配合，形成節約集約用地氛圍
（一）加強組織領導。鄉鎮人民政府、街道辦事處和各有關部門要轉變用地觀念，把節約集約用地擺在十分突出的位置，加強組織領導，切實抓出成效。要層層落實責任制，完善考核獎懲制度，把節約集約用地考核納入鄉鎮、街道和有關部門年度考核體系。
第7篇：農村征收土地標準范文
(一)《物權法》對補償范圍沒有明確的規定
《物權法》規定不動產征收必須要給予補償，但是沒有明確補償的范圍，這樣使得下位法在制定征收補償范圍的時候缺乏依據，從而造成不動產征收實務中出現不公和混亂的局面。
(二)補償范圍的層次不清，與我國物權體系不符
我國目前征收范圍不全，主要在于征收過程中仍然以“人”作為補償重心。相同的不動產，因為權利人的不同，補償也有所差異。譬如深圳市光明農場在土地征收過程中按照原村民、華僑、外遷戶制定不同的補償方針。又比如面積相同的不動產，因為權利人的人均住房面積差異，補償也不相同。②政府征收的對象是不動產，理應以“不動產”作為補償的重心。征收不動產就是剝奪與不動產相關的一切權利，那么應該對所有權利損失給予補償。我國《物權法》對不動產權利體系進行規定，根據權利主體是否為財產所有人，將物權分為自物權和他物權;根據設立目的不同，他物權又可劃分為用益物權和擔保物權。用益物權主要強調了建設用地使用權、土地承包經營權、地役權、典權等。
二、國內外不動產征收補償范圍比較借鑒
(一)國外不動產征收補償范圍梳理
西方國家的征收補償一般都經歷了長達數十年甚至上百年的歷史，補償標準在實踐中已經發展相對完善，且大都有一部專門的法律對財產征收補償作出規定。如英國的《強制購買法》，法國的《公用征收法》，德國的《聯邦建筑法》。以德國為例，德國的公益征收補償標準的確立，經歷了一個從完全補償到適當補償再到公平補償的歷史發展過程。十九世紀，繼黑森大公國頒布《征收法》之后，德國各邦都陸續制定了《征收法》，并普遍確立了“完全補償”原則，充分反映了當時德國法治國家和“財產權不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大戰之后，德國由于戰敗，割地賠款，導致經濟凋敝，無力支持“完全賠償”，加上社會右翼勢力較為濃厚的社會民主主義價值理念，這一階段《魏瑪憲法》確立的是“適當補償”原則。“適當補償”原則要求政府在決定補償的額度時，應當權衡公益的要求以及參考當事人的經濟狀況來確立其補償額度，不必拘泥于“全額補償”。在第二次世界大戰之后，聯邦德國根據現實狀況在《基本法》中又確立了“公平補償”的原則。該原則要求政府在確立補償的種類和額度時，以公平地衡量公共及參與人的利益后作決定，這一原則至今仍然是指導德國行政補償的基本原則，包括許多聯邦法律如《軍事用地征收法》、《聯邦建筑法》都采納了這一補償原則。關于德國的征收補償范圍，《聯邦建筑法》(第八十五條)將其劃分為三種補償種類，即實體損失(第九十五條)、其它財產利益損失(第九十六條)以及負擔補償(第一百二十二條)。實體損失是針對被征收土地以及其它標的物的價值而言，因而是對征收標的實體的補償，也是對征收所失權利的補償。其它財產損失指直接因征用所產生的財產減損或費用。主要包括營業損失、殘留地減損、遷移費以及相關費用等。負擔補償是指因實行都市建設計劃而采取征收措施，使得人民的生活狀態(尤指經濟及社會生活方面)，產生了經濟方面的損失。和德國一樣，其他西方國家都從法律上明確了財產征收的補償內容，使征收補償范圍更具統一性和權威性。
(二)國內外不動產征收補償范圍比較
通過國內外不動產征收補償范圍的比較，可以得到以下幾點:1．國外發達國家財產征收補償對財產權損失補償更全面國外發達國家不但對土地所有權給予補償，還考慮地上設置的其他財產權，包括地上權、長期租佃權、租賃權、漁業權、地上建筑物、附著物等［6］。國內僅就土地使用權(農村土地包括所有權)、地上建筑物、附著物等給予補償。對設置的其他用益物權補償考慮不足，如承包經營權、租賃權等補償無相關規定。2．我國對征收損失補償不足與國外發達國家相對比，我國目前的損失補償只有搬遷補助、停產停業補助和臨時安置費用，未包含殘留地補償、其他必要費用補償等內容。其中，停產停業補助，實際上只包含了因土地征收而導致經營中斷部分損失的補償，客戶損失、商譽損失等并未考慮。臨時安置補助只包含獲得新居所之前的正常居住費用，但對于獲得新居所所發生的其他費用，如房地產登記相關稅費、房地產交易中介費用等為獲得新居所所發生的正常費用并未包括在內。3．國內財產征收未考慮相鄰地塊權益損失從我國現行財產征收補償的情況來看，無論是收回國有土地補償或國有土地上房屋征收補償，均未考慮因征收對相鄰地塊的影響。4．生活補償對于因土地征收而引起的人員失業、對生活共同體的破壞等補償在國內仍然屬于空白領域。對生活共同體破壞的損失比較抽象，同時也很難量化，部分國家對該部分損失不予補償。但是，對于失業者補償，幾乎所有國家把該項補償納入財產征收補償范圍，而且，根據我國《勞動合同法》規定，在多種情況下解除勞動合同，用人單位應當向勞動者支付經濟補償。因此，缺失失業補償，對因征地而中止勞動合同的企業不公平。
三、建立以物權為核心的征收補償體系
我國土地征收補償范圍的不完善，主要反映在部分權利補償缺乏規定、部分費用補償缺失、部分權利補償不完整等方面，建議從以下幾方面對我國土地征收補償進行梳理和完善。
(一)明確土地各項權利的補償
針對我國不動產征收只重視財產所有權補償的現狀，有必要對不動產相關權利補償進一步梳理。結合國內征收的特殊背景，當務之急應該明確對承包經營期和國有土地使用權的補償。1．細化農村土地承包經營權的補償我國《土地管理法》對土地征收補償的規定，沒有清晰界定土地承包經營權的補償。其中部分法律解釋認為安置補助費包含承包經營權的損失，但從其計算方法可知，安置補助費并不等同于承包經營權的權益。按照物權體系，農村土地承包經營權由土地所有權分離出來，那么土地所有權的補償中已經涵蓋了對土地承包經營權的補償，但是這部分補償應該屬于原土地承包農戶。另外一種可能性是，國家對集體土地的補償并非土地價值的全部。針對這種情況，建議從物權角度對土地權益進行梳理，對土地所有權、土地使用權、土地承包經營權等各項權利損失進行評估，制定與各項權益損失相對應的補償體系。2．完善劃撥用地補償標準按國有土地收回補償標準，劃撥國有土地使用權無償收回，但劃撥國有土地使用權與有償出讓的國有土地使用權并無本質區別，同屬于用益物權，權利的損失應當給予相應補償。目前，很多地方性法規都已經承認了劃撥土地的價值，如《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》第一部分規定劃撥土地收回給予補償。也有部分地區采取一定比例的土地標定價格作為劃撥土地的補償標準，各地收回劃撥土地使用權補償標準不一。建議我國在《土地管理法》或《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中根據劃撥用地使用權權益損失制定相應的補償標準，統一各法規補償規定。3．明確把國有土地使用權的補償納入國有土地上房屋征收的范圍國有土地上房屋征收中，忽略了土地使用權的補償。對此，應該在征收國有土地房屋活動中，對土地使用權進行補償。一種方法是對土地使用權和建筑物所有權分別進行評估后，向權利人進行補償。另外一種方法，是先對房屋及基地占地建設用地，進行補償。然后對房屋基地以外的建設用地，作為單獨項目進行評估后，向使用權人進行補償。
(二)增加和完善財產減損補償
土地征收所造成的財產損失很多時候不僅限于征收土地的本身，殘留土地、相鄰土地同樣會因為土地征收而產生價值貶損。財產征收補償應考慮因土地分割造成殘留地塊、相鄰地塊的價值貶損，制定相應補償項目。另外，部分財產減損補償并不完整，如:營業損失補償。目前國內僅針對土地征收期間所造成的損失給予補償，對于征收造成的客戶損失、商譽損失等并未予以考慮。1．增加殘留地權利損失補償土地征收過程中，部分土地因為征收行為而進行分割，難免對剩余部分的土地價值產生影響。如:土地面積變化、土地形狀改變等均會造成剩余土地的貶值。［7］剩余土地的貶值是因為征收引起的，所以，征收單位有必要對殘留地權利人進行剩余土地的貶值補償。2．增加營業損失補償目前土地征收補償只包含停產停業損失補償，而停產停業損失只是經營損失的一部分。在很多情況下，營業損失甚至大于土地權利損失的本身。特別對于周邊環境依存度高的經營項目，如:酒店、商場等等。這些項目搬遷，所造成的客戶損失及商譽損失巨大，重新選址和經營需要花費大量費用，而且必須經過較長時間的培育，才能進入成熟期。經營損失補償的缺失，會讓經營方蒙受重大的損失。3．增加獲得新住所、經營場所相關費用補償對于獲得新住所、新的經營場所所支付的費用，目前《國有土地上房屋征收與補償條例》只給予臨時安置費的補償，但并不包含尋找新居所、新經營場所所包含的必要費用。居住類的房屋市場交易比較活躍，而且，市場上存在大量的房屋可供選擇，這點對于住宅類的被征收人影響不大。但是，對于商業類的被征收人影響會較大，由于人流、商業氣氛等眾多因素的影響，重新尋找新的經營場所必須花費相關的人力、財力，該部分費用由土地征收而產生，應給予相應的補償。另外，無論尋找新居所或者新的經營場所，大多通過中介進行，中介傭金、交易稅金等應包含在補償范圍內。4．相鄰地塊損失補償土地征收過程中，相鄰地塊同樣會受到影響。特別在所征收地塊與相鄰地塊存在密切經濟關聯的情況下，相鄰地塊可能受到重大影響。因此，建議增加相鄰地塊損失補償。由于相鄰地塊損失有時難以界定，建議由損失方提出，或由房地產評估公司進行評估，經確認后給予補償。
(三)增加失業補償
第8篇：農村征收土地標準范文
第二條 本辦法所稱耕地是指用于種植農作物的土地。
占用前三年內曾用于種植農作物的土地，亦視為耕地。
第三條 占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本辦法的規定繳納耕地占用稅。
第四條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規定稅額一次性征收。
第五條 耕地占用稅的稅額規定如下：
（一）一九八四年近郊四縣劃入市區行政區劃部分，以鄉為單位，人均耕地在一畝以下的，每平方米為十元；人均耕地在一畝以上的，每平方米為八元。
（二）近郊上海、嘉定、寶山、川沙四縣（不包括已劃入市區行政區劃部分），每平方米為六元。
（三）南匯、奉賢、松江、金山、青浦五縣，每平方米為四元。
（四）三島（崇明島、長興鄉、橫沙鄉），每平方米為三元。
（五）國營農場、勞改農場、部隊農場等，地處三島的每平方米為三元；地處其他各縣的每平方米為四元。
農村居民占用耕地新建住宅，按上述規定稅額減半征收。
第六條 納稅人必須在土地管理部門批準占用耕地的同時繳納耕地占用稅。
納稅人按有關規定向土地管理部門辦理退還耕地的，已納稅款不予退還。
第七條 下列經批準征用的耕地，免征耕地占用稅：
（一）部隊軍事設施用地；
（二）鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；
（三）炸藥庫用地；
（四）學校、幼兒園、敬老院、醫院用地。
免征耕地占用稅，由納稅人提出申請，經市、縣財政機關批準后，市、縣土地管理部門方可辦理用地批準文件。
第八條 農村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨，在規定用地標準以內新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經所在地鄉（鎮）人民政府審核，報經縣人民政府批準后，可以給予減稅或免稅。
第九條 耕地占用稅以財政機關為收入機關，委托市、縣土地管理部門按現行規定的批準權限負責代征，即：規定由市批準的，歸市土地管理部門代征；規定由縣批準的，歸縣土地管理部門代征。市、縣土地管理部門代征的稅款，按規定的手續，將其中的百分之五十解繳中央國庫，百分之五十解繳市國庫。
第十條 對獲準占用耕地的單位或者個人應繳納耕地占用稅因各種情況而沒有繳納的，土地管理部門應及時通知納稅人，在通知到達之日起三十日內繳納耕地占用稅，超過規定期限納稅的，從滯納之日起，按日加收應納稅款千分之五的滯納金。
第十一條 對單位或個人獲準征用或者占用耕地超過兩年不使用的，按規定稅額加征兩倍以下耕地占用稅；對未經批準或者超過批準限額、超過農民住宅建房規定標準的，由土地管理部門依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定處理。
第十二條 納稅人同財政機關在納稅或者違章處理問題上發生爭議時，必須首先按照財政機關的決定繳納稅款和滯納金，然后在十日內向上級財政機關申請復議。上級財政機關應當在接到申訴人的申請之日起三十日內作出答復。申訴人對答復不服的，可以在接到答復之日起三十日內向人民法院起訴。
第十三條 占用魚塘、園地及其他農業用地建房或者從事其他非農業建設，按照本辦法的規定執行。
第十四條 本辦法的規定不適用于外商投資企業。
第9篇：農村征收土地標準范文
第一條 為加強土地管理，規范建設用地審查報批工作，根據《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱《土地管理法實施條例》)，制定本辦法。
第二條 依法應當報國務院和省、自治區、直轄市人民政府批準的建設用地的申請、審查、報批和實施，適用本辦法。
第三條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責建設用地的申請受理、審查、報批工作。
第四條 建設項目可行性研究論證時，建設單位應當向建設項目批準機關的同級土地行政主管部門提出建設用地預申請。
受理預申請的土地行政主管部門應當依據土地利用總體規劃和國家土地供應政策，對建設項目的有關事項進行預審，出具建設項目用地預審報告。
第五條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。
建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附具下列材料：
(一)建設單位有關資質證明;
(二)項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件;
(三)土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告;
(四)初步設計或者其他有關批準文件;
(五)建設項目總平面布置圖;
(六)占用耕地的，必須提出補充耕地方案;
(七)建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告。
第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
第七條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和征收土地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
在土地利用總體規劃確定的村莊和集鎮建設用地范圍內，為實施村莊和集鎮規劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
第八條 建設只占用國有農用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和供地方案。
建設只占用農民集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。
建設只占用國有未利用地，按照《土地管理法實施條例》第二十四條規定應由國務院批準的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案;其他建設項目使用國有未利用地的，按照省、自治區、直轄市的規定辦理。
第九條 建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附具下列材料：
(一)經批準的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應當提供鄉級土地利用總體規劃圖;
(二)由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書;
(三)地籍資料或者其他土地權屬證明材料;
(四)以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件;
(五)為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖和村莊、集鎮規劃圖。
第十條 農用地轉用方案，應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等。
補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應的圖件。
征收土地方案，應當包括征收土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。
供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。
第十一條 有關土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。
對依法應由國務院批準的建設項目呈報說明書和有關方案，省、自治區、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對報送材料的真實性、合法性負責。
省、自治區、直轄市人民政府批準農用地轉用、國務院批準征收土地的，省、自治區、直轄市人民政府批準農用地轉用方案后，應當將批準文件和下級土地行政主管部門上報的材料一并上報。
第十二條 有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按規定征求有關方面意見后30日內審查完畢。
建設用地審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度。
第十三條 農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
(一)符合土地利用總體規劃;
(二)確屬必需占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標;
(三)占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求;
(四)單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。
第十四條 征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
(一)被征收土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議的;
(二)被征收土地的補償標準符合法律、法規規定的;
(三)被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。
建設項目施工和地質勘查需要臨時使用農民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補償費，不得辦理土地征收。
第十五條 供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
(一)符合國家的土地供應政策;
(二)申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求;
(三)劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件;
(四)以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數額符合規定;
(五)只占用國有未利用地的，必須符合規劃、界址清楚、面積準確。
第十六條 農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。
未按規定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批準建設用地。
第十七條 經批準的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。
第十八條 建設項目補充耕地方案經批準下達后，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監督落實;在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，由省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監督落實。
第十九條 征收土地方案經依法批準后，市、縣人民政府應當自收到批準文件之日起10日內，在被征收土地所在地的鄉、鎮范圍內，公告《土地管理法實施條例》第二十五條第一款規定的內容。
公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據征收土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案并在被征收土地所在地的鄉、鎮范圍內公告。征地補償、安置方案的內容，應當符合《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規定。
征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當依照征地補償、安置方案向被征收土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農業人口的安置途徑。
第二十條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，經依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規劃要求，設定使用條件，確定使用方式，并組織實施。
第二十一條 以有償使用方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發《建設用地批準書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規定辦理土地登記。
以劃撥方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設單位頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》，依照規定辦理土地登記。《國有土地劃撥決定書》應當包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內容。
建設項目施工期間，建設單位應當將《建設用地批準書》公示于施工現場。
市、縣人民政府土地行政主管部門應當將提供國有土地的情況定期予以公布。
第二十二條 各級土地行政主管部門應當對建設項目用地進行跟蹤檢查。
