土地地價評估方法精選(九篇)
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第1篇：土地地價評估方法范文
公共管理與公共服務用地地價影響因素，與一般土地價格的影響因素差不多，包括一般因素、區域因素和個別因素三種。
1一般因素所謂一般因素，就是指那些影響土地價格普遍的共同的因素。這些因素包括很多方面，像自然條件、行政區劃、社會經濟狀況、發展前景等等。其實，這和房市中劃分一線城市、二線城市一樣，這是各個方面的因素共同影響的結果。
2區域因素土地地理位置對地價影響比較顯著。區域內的各種條件決定區域地價水平。①繁華程度②交通條件不同③其他公共設施水平④環境質量⑤其他因素。影響公共用地價格評估的其他原因。
3個別因素影響公共管理與公共服務用地地價的個別因素，指的是宗地的個性特質，像宗地的面積、形狀、用途限制和土地利用強度等，都可以對公共用地地價產生一些影響。
二、公共管理與公共服務用地地價評估方法探索
1評估因素制衡評估公共用地地價時，要注意考慮公共用地中不同的種類、用地的特點和收益水平存在差異，不同種類公共用地的投資風險和增值效益也有差異。
2地價水平參照地價水平就是一個橫向對比，公共用地應該和同等土地條件的住宅用地地價水平相當，有這樣一個參照物，就不會給評估造成太多偏差。
3具體評估方法公共用地評估方法有很多種，包括收益還原法、基準地價系數修正法、市場比較法、間接比較法、剩余法、成本逼近法等。公共建筑用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準地價系數修正法。
3.1市場比較法市場比較法就是指相同宗地情況下，公共用地的市場價值是多少，就可以簡單以此類推，找到一個價格相近點，以此來確定公共用地的地價水平。由于公共用地交易、出讓、轉讓市場案例很少，市場比較就很難找到比較對象。這種地價評估方法，適用范圍比較小。
3.2成本逼近法公共用地地價評估中，成本逼近法是最簡單的評估方法。成本逼近規避了公益性用地利用效益很難確定的缺陷，在市場交易案例難找的情況下，通過成本計算逼近公共用地地價。具體計算方法是：公共用地地價=土地取得費用+土地開發成本+管理成本+投資利息+稅金+經營利潤。采用成本逼近法，比較適合新開發用地和即將開發用地，因為地價組成中的各種數據比較好掌握，計算也比較實用。成本逼近法也有不可忽視的缺陷，就是成本價并不能準確反映土地價值。成本價高不代表土地價值就高，成本價低也不說明土地價值就不高。特別是我國公共用地供給中，一些土地征用補償標準存在不確定性不合理性，這就直接影響了公共用地地價的評估結果。
3.3收益還原法收益還原法就是將公共用地未來正常情況下的年純收益，用一定的土地還原利率還原，來作為估算土地價格的方法。如公園用地，就是按照正常客流量來計算門票年總收入，加上其他租賃收入，然后去除建設成本折舊、管理費用、維修費用、利息等費用，就可以計算出年總收益。可以用公式表示：V=（a/r）[1-1（/1+r）n]V：代表土地收益價格。a：代表未來正常的土地純收益（或地租）。r：代表土地還原率。n：代表未來土地使用年期。收益還原法也有一定的局限性，只對公共用地中有明顯收益的用地比較適用，像學校、機關等經營性不強、收益不明顯性的公共用地，就不適合用收益還原法來評估地價。
3.4基準地價系數修正法基準地價系數修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表，利用替代原則，用待估宗地區域條件和其所處區域的平均條件相比較，然后根據修正系數表選取對應的修正系數，對基準地價進行修正。這種地價評估方法適用范圍廣泛，評估結果相對客觀科學，被普遍認可，是公共用地地價評估的常用方法。基本公式：V=V1b×(1±∑Ki)×KjV：土地價格。V1b：表示某一用地在某一土地級上的基準地價。∑Ki：代表宗地地價修正系數。Kj：表示估計日期、容積率、土地使用年期等其他修正系數。具體操作還要按照一定的程序進行。首先是收集相關基準地價資料，根據這些材料確定公共用地所處級別的同類用途基準地價。其次是分析這些公共用地影響原因，綜合考量這些地價影響因素和基準地價系數修正表，來確定待估地地價修正系數。第三步是對骨架期日、容積率和土地使用年期等進行修正計算。最后求出待估宗地地價。當采用基準地價系數修正法時，公共用地的基準地價標準及其修正體系應當參照住宅用地的基準地價標準及其修正體系。
三、結語
第2篇：土地地價評估方法范文
作者簡介：崔新蕾，博士生，主要研究方向為土地資源經濟與管理。
*國家自然科學基金項目（編號：70773047和40901288）；國家社會科學基金項目（編號：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士點基金項目（編號：20070504020）;教育部人文社科青年基金項目（編號：10YJC790218）。
（華中農業大學土地管理學院，湖北武漢 430070）
摘要 農地城市流轉是城市化、工業化過程中的普遍現象，是土地資源競爭配置的結果，本質上是有限的土地資源在農業用途和非農業用途的合理分配。農地城市流轉具有不確定性，不可逆性和流轉時間延遲性3個特征，因此農地具有選擇價值。采用模型假設法和實證分析法，對農地城市流轉的選擇價值進行估算。對農地選擇價值的計算公式進行推導，得出農地流轉為其他不同用途地類的選擇價值，擁有一期選擇權的農地，流轉為商業用地的選擇價值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉為居住用地的選擇價值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉為工業用地的選擇價值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價值大小的相關因素有農地流轉為市地后的每期凈收益，農地流轉開發為市地過程中的開發成本，市地地價的波動率和無風險利率。
關鍵詞 土地資源；農地城市流轉；選擇價值；影響因素；城市
中圖分類號 F301.3文獻標識碼 A文章編號 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009
長期以來，人們對農地價值的認識僅僅停留在狹義的經濟價值基礎上，即產出農產品的價值。就農地產出收益而言，農地單位面積收益僅為工業用地的1/10，商業用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進程的加快使得工業、商業、居住等對農用地的需求越來越大，而農用地的比較經濟效益低下，這就使得在市場經濟體制下，農用地受利益的驅動有向其他經濟效益高的用地轉換的沖動［2］。對農地價值認識的片面性正是造成大量農地向城市流轉的關鍵性因素之一。近年來，學者們從不同的角度對農地價值展開研究，如對農地價值評估方法的研究［3-4］、對不同區域的農地價值進行估算［5-6］、對農地非市場價值［7-8］、游憩價值［9-10］、存在價值［11-12］進行測算，但是對農地價值中非常重要的選擇價值測算研究甚少。從選擇價值的角度探討農地城市流轉決策的時間問題，在農地流轉過程中不僅要考慮農地的現期使用價值，還應從可延遲流轉的角度將選擇價值納入農地現期價值中，全面考慮農地價值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農地城市流轉速度，起到理論支撐的作用。
1 選擇價值的內涵
國內外眾多學者都對選擇價值的內涵進行了界定［13-22］，針對本文的研究，筆者認為選擇價值是人們在開發利用環境資源時，當決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價值。農用地向城市用地流轉，人類未來需求的不確定和土地資源開發能力的不確定性決定了農地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個時期做出農地城市流轉不可逆性決策，從而產生了選擇價值。
選擇價值在資源價值分類中的歸屬在學術界存在較大的爭議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統，將選擇價值歸屬于使用價值。同時，國內外學者從不同研究方向對選擇價值進行了估算［21,26-30］，本文針對我國城市化進程中農地大量轉為城市用地這一普遍現象，采用模型假設法和實證分析法測算了我國不同城市農地城市流轉的選擇價值。
2 理論推導
2.1 選擇價值存在的前提條件
（1）資源投資開發是不可逆的，至少一部分投資開發必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價就可以回到初始投資狀態，則沒有選擇價值值得期待。
（2）資源的未來供給、需求或價值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計算出何時決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價值。
（3）資源的開發決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個可行的政策選擇。
農地城市流轉正好具有不可逆性、不確定性和決策時間可延遲性，因此可計算其選擇價值。在農地流轉前，土地價值農地價值+選擇價值，農地流轉為市地后，土地價值市地價值，選擇價值消失。
2.2 選擇價值公式的理論推導
不確定條件下的農地城市流轉是一個不可逆的決策，開發農地將失去農地的生態功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農地等其他功能，開發后的城市建設用地地價將根據市場供需變化和政府的宏觀調控產生地價的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農地是否流轉為城市用地的決策，假設：I為農地城市流轉中的相關開發費用（包括土地取得成本、征地過程的相關稅費和土地開發費等），r為無風險利率，F為農地使用價值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現值為：
NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）
如果NPV0是正值，根據成本-收益原則，應選擇進行農地流轉開發，但是它忽視了其機會成本。
若農地城市流轉是一個兩期二項式決策，在第一期不做出流轉決策時，可在第二期做出農地是否流轉的決策。在第一期做出流轉決策時，市地地價的每期凈收益已經確定為C，若第一時期不做出農地流轉決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進行宏觀調控或市場供需發生變化，會對市地地價產生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發生的概率分別為q與1-q，在市地地價上漲時進行農地流轉，下跌時選擇繼續保留農地的農業用途，且第二期的農地開發成本和農地價值不發生變化，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現值為：
NPVov ［∑∞t1-（F+I）］
［-（F+I）］
-（2）
凈現值法在比較流轉后的市地每期凈收益與流轉前的農地價值和土地開發費的差值后，其計算的預期凈現值（NPV0）作為農地城市流轉決策的依據。在利用傳統的凈現值法確定的農地城市流轉決策時，往往忽略了農地的選擇價值。將選擇價值考慮進去，計算推遲流轉決策等待外部信息明朗時再決定的預期凈現值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農地城市流轉的選擇價值。延期開發的選擇價值用公式表示如下：
選擇價值（OV） NPVov-NPV0
--+（F+I）
（3）
2.3 影響選擇價值大小的相關因素
選擇價值大小取決于相關的參數，如：農地流轉為市地后的每期凈收益C，開發成本V，其中VF+I，市地地價的變動波幅σ，無風險利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農地城市流轉中選擇價值大小的影響。
2.3.1 農地流轉為市地后的每期凈收益C
＜0（4）
其他條件不變的情況下，流轉后的市地每期凈收益與選擇價值是負向變動，當從流轉開發為市地中獲得的收益增加時，保護農地的選擇價值就將減少。
2.3.2 開發成本V
＞0（5）
其他條件不變的情況下，農地流轉的開發成本與選擇價值是正向變動，依據農地城市流轉情況，開發的機會成本增加，則延期開發的選擇價值也將增加。
2.3.3 市地地價的變動波幅 σ
（1）市地地價在下一期上漲的幅度u
＞0（6）
其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的幅度與選擇價值是正向變動，即市地地價下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價值也將越高。
（2）市地地價在下一期上漲的概率q
［-］＜0（從NPVOV>0導出）（7）
其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，即市地地價下一期上漲的可能性增加，其農地的選擇價值將減少。
2.3.4 無風險利率 r
＞0（8）
其他條件不變的情況下，無風險利率的取值與選擇價值是正向變動，當無風險利率較高時，其選擇價值將增加。
3 實證分析
3.1 參數的取得
如式3所述，選擇價值的計算取決于C、u、d、q、r，F與I，其中u、d、q值，本文依據二項式選擇權定價模型求取，即u、d依市地地價變動波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據選擇權規避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無風險利率，在σ的值已知的情況下，實際上u、d、q可視為已知值。
3.1.1 無風險利率
無風險利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同時期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農地城市流轉中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風險利率，因為土地投資是一種收益性投資，銀行存款利率能體現土地投資的收益性。2008年12月23日央行調整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風險利率。
3.1.2 流轉后市地地價
農地城市流轉多發生在城鄉交錯區，因此流轉后的市地地價取基準地價的最低級別。中國城市地價動態監測網中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準地價（見表1），不同城市基準地價的開發程度、設定容積率和基準日不同，但設定的最高使用年限相同。從全國來看，商業用地的基準地價最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準地價最低的是長春，最高的是南京，工業用地的基準地價最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價和最低地價相差20多倍，主要原因有不同城市的經濟發展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農地流轉開發為城市用地所需要的費用也相差較大，導致不同城市基準地價有較大差別；其次，有些城市的基準地價的基準日為2001年，以后就沒有進行更新，但是近年來，我國各城市經濟和城市建設迅速發展，而前幾年的基準地價水平與土地市場脫節，導致土地價值不能被市場顯化，有些城市對基準地價進行更新，導致更新后的基準地價遠遠超過之前確定的地價水平。
基準地價是各種用途土地的使用權區域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發后，政府確定的平均價格baike.省略/view/36571.htm.。基準地價的最低級別可近似視為農地流轉為城市用地過程中的相關成本。
3.1.3 地價變動波幅
從1999年起，全國開展城市土地價格調查與地價動態監測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經納入監測體系，2008年將拉薩也納入地價監測體系。根據中國城市地價動態監測網的地價監測數據計算各直轄市和省會城市不同用途地價的變動波幅σ，σ為數列Ln （An+1/An）的標準差，其中A為某一用途地價，n為某一年度，n+1為下一年度，依據2000-2009各年的監測地價數據求取（見表1）。拉薩地價的監測數據只有2年，不能計算變動波幅，本文將不計算拉薩的選擇價值。
3.2 選擇價值估算
依據公式4，計算全國各直轄市和省會城市的農地流轉為城市不同用地類型的選擇價值（見表1），從表3可以看出，農地流轉為商業用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農地流轉為居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農地流轉為工業用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業用地的選擇價值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業用地的選擇價值差距最小，為11倍。產生這種差異的主要原因是流轉過程中的開發成本，從表1可以看出南京商業用地的開發成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業用地的開發成本是杭州的近2.5倍，農地流轉的開發成本與選擇價值是正向變動，開發機會成本的差異是產生選擇價值差距較大的主要原因。
4 結論與討論
中國正處于城市化發展的加速時期，在未來一段時期內，農地向城市流轉是不可避免的。在市場經濟體制下，農地的比較經濟效益遠低于城市用地，不可簡單地以預期市地的潛在收益的貼現值是否超過農地使用價值和開發成本之和作為確定農地流轉與否的標準。農地城市流轉的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產生選擇價值，基于本文的研究目的，探討了選擇價值的內涵，并對其計算公式進行理論推導，得出全國各直轄市和省會城市的農地的選擇價值。其中，商業用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。
選擇價值的大小受農地流轉為城市建設用地后的每期凈收益，流轉過程中的開發成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風險利率等相關因素的影響。其中，流轉后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，農地流轉的開發成本、市地在下一期上漲的幅度、無風險利率的取值與選擇價值是正向變動。
由于不可逆性和不確定性對農地城市流轉決策的影響，決策者對農地價值判斷是否全面、科學是決定農地流轉決策合理與否的關鍵因素。農地流轉的總成本不僅僅取決于農地使用價值和開發成本之和，還應包括農地的選擇價值。在考慮農地選擇價值的條件下，農地是否流轉、何時流轉將取決于農地使用價值、開發成本及相關費用和選擇價值之和與農地流轉市地后的潛在預期價值的差值。將選擇價值計入農地流轉的總成本中，基于成本-收益原則做出的農地流轉最適時間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農地資源提供更多的選擇余地。
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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions
CUIXin-lei ZHANG An-lu
（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）
第3篇：土地地價評估方法范文
第二條*市行政區劃范圍內(包括市轄縣、市)國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規定的行為,必須依據本辦法進行土地資產評估。
第三條本辦法所稱土地資產評估是指政府土地主管部門委托或授權地產評估機構,依據國家規定和有關資料,運用規定的原則、程序、標準和方法,以統一的貨幣單位,對被評估宗地地產價值進行評價和估算,作出該宗土地的地價。土地資產評估的地價是土地所有權和土地使用權在社會經濟活動中可得利益反映出的價格形態,包括級差地租、配套費、開發成本等。
第四條*市國有土地資產評估工作,由*市土地評估委員會實施統一領導,由*市土地管理局實施統一管理。國有土地資產評估價格,市區范圍內(即市轄五區)必須經*市土地管理局確認后方可生效;各縣(市)范圍內必須經各縣(市)土地管理局確認后方可生效。
第五條國有土地使用權有償出讓,市區由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統一組織土地資產評估。集體所有制土地需要出讓使用權的,必須先征用為國有土地,并進行相應的土地資產評估,方可辦理出讓事宜。
第六條行政劃撥的國有土地使用權在經濟活動中凡涉及到下列經濟行為的,必須申請市、縣(市)土地管理局進行地產評估:
(一)以土地使用權作為抵押、經濟擔保的;
(二)以土地使用權入股建立股份制企業,或者以土地使用權投資聯營的;
(三)企業破產拍賣土地使用權的;
(四)從事涉外房地產活動的;
(五)其他依照法律、法規規定需要進行土地評估的行為。
第七條土地評估工作應執行國家有關地價管理的規定,遵循公正性、科學性、真實性、合理性的原則。
第二章地產評估機構與管理
第八條*市土地評估委員會主管全市行政區劃內的土地評估工作,負責制定土地評估和地價管理的有關政策,協調土地評估中的重大問題。市土地評估委員會下設辦公室,負責市土地評估委員會的日常工作。市土地評估委員會辦公室設在市土地管理局內。市、縣(市)土地管理局建立土地評估工作機構,在市、縣(市)土地管理局的領導下,從事土地資產評估工作。
第九條土地評估工作機構依據國家有關法律、法規以及市土地評估委員會制定的有關土地評估政策、地價管理規定和被評估土地的實際狀況,按本辦法規定獨立作出客觀、公正的評價。土地評估工作機構作出的土地評估價格,必須報經市或縣(市)土地管理局核準,其中重要土地評估項目的土地評估價格還需報市土地評估委員會批準。非市、縣(市)土地管理局建立的土地評估工作機構不得從事土地評估業務。非經市、縣(市)土地管理局核準的土地評估價格無效。
第十條土地使用者應配合土地評估工作機構進行土地評估,如實反映土地狀況和提供有關資料。
第十一條土地評估工作機構進行土地評估,按市物價局會同市土地管理局核定的標準和辦法收取土地評估費。
第三章土地評估程序和方法
第十二條土地評估立項:
(一)集體所有制土地被依法征用為國有土地后,需要出讓土地使用權的,由市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。
(二)在國有土地上成片開發建設,依照有關規定應當實行出讓土地使用權的,由市、縣(市)土地管理局直接立項組織評估,或者由受讓方申請市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。
(三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權作價入股或者以土地使用權進行投資的,以及以土地使用權作為抵押物的,或者轉讓、出租土地使用權的,由土地使用權人向市、縣(市)土地管理局提出申請,經審查同意后由市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。
(四)有償出讓的土地,需要有償轉讓土地使用權的,由土地使用權人(即原受讓人)直接委托土地評估工作機構評估。
(五)其他需要進行土地評估的,應指定或者委托土地評估工作機構評估。
第十三條申請評估或者委托評估的土地使用權人,必須提交土地使用權證或其他土地權屬證明以及有關文件、資料。
第十四條土地評估工作機構接到評估要求后,應及時進行評估,提出土地評估報告書。土地評估報告書應載明以下內容:
(一)評估立項機關或者委托人;
(二)評估工作機構;
(三)評估人或評估工作機構負責人;
(四)評估時間;
(五)評估地塊狀況,土地評估的原因、目的、評估依據以及作價的原則方法;
(六)使用權年限;
(七)評估的價格;
(八)其他需要說明的問題。
第十五條土地評估工作機構提出的土地評估報告書,必須經市、縣(市)土地管理局核準,并報經市土地評估委員會備案。經市、縣(市)土地管理局核準并經市土地評估委員會備案的土地評估價格,作為計算土地使用權出讓金、土地使用權轉讓金、土地使用權增值費、作價入股投資等的依據。
第十六條土地評估工作機構提出評估報告書后六個月內被評估土地使用權未作變更的,評估報告自然失效,以后需要變更土地使用權的,必須重新進行評估。
第十七條土地評估應依據地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級、使用年限、建筑容積率、地塊狀況以及交通、基礎設施、環境條件和獲利能力等多種因素綜合評定。
第十八條土地評估適用以下方法:
(一)基準地價法;
(二)市場比較法;
(三)剩余法;
(四)成本逼近法;
(五)收益還原法;
(六)其他經市土地管理局認可的評估方法。
以上方法可根據評估目的分別適用或綜合運用。
第十九條用基準地價法評估時,應根據基準地價,結合地塊的微觀區位條件、使用年限以及其他影響地價的因素,確定修正系數后,進行評估。
第二十條用市場比較法評估時,應按市場上相同或者類似的地產交易價格,進行評估。
第二十一條用剩余法評估時,應減去地上房屋或建筑物的重置成本價值和其他有關費用后,進行評估。
第4篇：土地地價評估方法范文
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以提高稅法遵從度為目標，堅持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產估價技術手段入手，建立健全存量房交易申報價格評估機制，規范存量房交易稅收征管，防范存量房交易價格明顯低于市場價格所形成的稅收風險，創造依法治稅、公平稅負的良好環境，促進全市存量房市場健康發展。
二、工作目標
在2012年6月30日前應用房地產批量估價技術確定各地標準房基準價格。自2012年7月1日起，在全市范圍對納稅人申報的存量房交易價格進行全面評估。對納稅人交易的存量房進行評估時，以評估值下浮一定比例作為計稅參考值，與納稅人申報的成交價格進行比對。對納稅人的申報價格高于計稅參考值的，以申報價格作為計稅依據；對申報價格低于計稅參考值的，如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當理由，以計稅參考值作為計稅價格。在評估初期，暫以納稅人交易的存量住房為評估對象，待取得經驗后，逐步將評估范圍擴大到工業、商業房地產。
三、工作原則
（一）合法原則。存量房評估工作嚴格按照國家法律、法規規定實行，評估所依據的數據必須真實、合法、有效，評估方法必須符合國家有關規定。
（二）公平原則。評估技術標準統一，評估時點一致，評估結果客觀公正。
（三）效率原則。將房地產評估方法與計算機技術相結合，使存量房評估工作標準化、批量化和快捷化。
四、工作步驟及時間安排
按照省地稅局、省財政廳統一部署，存量房評估工作分前期準備、工作實施、推廣應用、總結提高四個階段。
（一）前期準備階段
1、成立組織機構。成立市應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作領導小組。。領導小組主要職責：負責組織推動、協調部門關系、確定工作方案、建立資金保障機制、確保信息資料交流通暢。
各成員單位職責分別為：市房產管理處負責提供房屋權屬登記和交易等相關數據信息；市城鄉建設局負責提供建設工程定額等相關數據信息；市國土資源局負責提供最新土地分類分級圖及說明，最新基準地價表、基準地價容積率修正系數表，最新基準地價行業用途修正系數表、商業路線地價表、地價指數等；市城鄉規劃局負責提供最新行政區域圖、規劃圖和住宅小區、商品房詳細分布圖；市統計局負責提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及經濟適用房）每月價格指數；市財政局負責經費保障；市地稅局負責組織開展評估業務培訓，開展交易價格評估調研論證，制定評估技術標準，整理各部門提供的房地產相關數據信息，運用評估軟件評估存量房交易價格。
各地也要參照市里成立相應機構，確定成員，明確職責，建立部門溝通合作的長效機制。
2、制定工作方案。各地財稅部門要制定符合本地實際的存量房評估工作實施方案，明確指導思想、工作目標、工作原則、工作步驟及各階段安排，擬定工作時間表，按照方案要求開展工作。各地財稅部門應于2012年3月10日前將工作實施方案報市領導小組辦公室。
3、確定評估機構。為統一評估標準，提高工作效率，保證存量房評估工作的公信力，各地地稅部門要在2月中旬前將相關技術工作委托當地專業評估機構承擔。要嚴格按照招投標程序選擇具備較高資質的評估機構，與中標單位簽訂委托協議書，明確工作目的、范圍、內容、時間及雙方的權利義務等有關事項，確保受托單位根據地稅部門需求按時完成所承擔的技術工作。
4、組織工作培訓。待全省存量房評估技術模型確定后，省地稅部門將統一對地稅部門及評估機構開展培訓，重點講解存量房評估基本知識和數據信息采集方法。市地稅部門要結合實際，組織好對本地區相關人員培訓。
（二）工作實施階段
1、開展信息采集。各級房產、城鄉建設、國土資源、城鄉規劃、統計等部門要在2012年3月30日前，按照地稅部門要求的數據采集范圍、內容和數據格式及時予以提供，數據信息以2011年12月31日為時點。各地地稅部門要會同專業評估機構，按照各部門提供的存量房基礎數據信息進行匯總、整理和篩選，錄入數據采集表，建立存量房數據信息庫。要確保采集的信息完整、準確，符合工作需要，要將存量房交易頻繁、交易量較大的小區列入優先采集名單，原則上采集到“樓幢”。對信息不全或采集確有困難的，可采集到“小區”。
2、制定標準房基準價格。各地地稅部門要會同專業評估機構，根據本地區房地產市場特點，按照“區域連片、地段相連、用途相同、價值相近”的原則劃定評估分區，按“小區”或“樓幢”設定標準房。各地要認真分析當地房地產市場狀況和房屋價格影響因素，按照科學的方法制定標準房基準價格，在專家指導下建立本地區標準房價格體系；要嚴格對評估機構制定的標準房基準價格進行審定，確保基準價格符合市場實際。對基準價格與市場價格存在較大差異的，應在認真調查后予以調整。
3、軟件測試及評估結果檢驗。各地地稅部門將采集的存量房基礎數據信息和標準房基準價格等有關數據導入存量房交易申報價格評估比對系統，并根據本地區房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管情況，調整設定軟件功能設置及相關指標、參數，應用軟件對存量房進行模擬評估，以檢驗評估結果的準確性和軟件的適用性。各地可邀請有關專家、估價機構和房屋中介機構參與，通過多種方式，將軟件評估的價格與一定時間內的實際交易價格、中介機構掛牌價格以及鄰近小區的評估價格進行比對，對評估結果進行檢驗，確保評估價格公平、準確。對軟件運行中發現的問題，要及時上報市地稅部門后統一匯總到省地稅部門予以解決。對評估結果與實際交易價格差異達到規定范圍且軟件運行穩定的地區，申請市地稅部門組織評定驗收。
（三）推廣應用階段
1、全面實施評估。2012年7月1日起，各地地稅部門要對納稅人申報的存量房交易價格進行全面評估，嚴格禁止不經評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅，或公布存量房交易價格評估值，客觀上引導納稅人按公布的存量房交易價格評估值進行納稅申報。各地應以存量房交易價格評估值下浮一定比例作為計稅參考值，以此評估申報價格是否偏低，評估值下浮比例為20%。
2、定期維護更新。各地地稅部門要定期對評估系統進行維護更新。對日管中發現存在遺漏“小區”或“樓幢”的，要及時補充完善相關信息；對新建住宅小區的相關信息，要定期采集更新。各地原則上應按年對本地區標準房基準價格進行維護更新，當存量房價格受市場影響波動較大時，也可根據市場實際情況及時調整。
3、建立爭議處理機制。為保障納稅人合法權益，納稅人對申報價格低于計稅參考值有異議提出重新評估申請的，可要求納稅人陳述、舉證，如果提出理由正當，由地稅部門與資產評估部門重新對其存量房交易價格進行評估，按照重新評估的交易價格計征稅款；如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當理由，以計稅參考值作為計稅價格。爭議解決工作要在受理申請之日起20日內處理完畢，各地地稅部門要根據本地實際情況細化具體處理工作流程。當納稅人對估價結果提出異議或申訴時，有關地稅部門應認真受理，耐心解答，爭取高效、公平、合理地解決爭議。
（四）總結提高階段
1、總結工作經驗。各地地稅部門要切實抓好存量房評估推廣工作，及時向市地稅部門報告工作開展情況，提出工作意見，做好總結分析。市地稅部門將適時召開專業會議，總結工作經驗，交流工作情況，推動全市存量房評估工作深入開展。
2、積極研究探索。各地地稅部門要按照市地稅部門的統一部署，結合本地實際，逐步探索將工業、商業房地產納入評估范圍。要以開展存量房評估工作為契機，積極研究房地產稅收征管問題，進一步推進房地產稅收一體化管理。
五、工作要求
（一）提高思想認識。開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作，是堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞，促進房地產市場健康發展的重要舉措，是貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關規定問題的通知》精神的一項重要工作，也是綜合治稅的一項重要內容。各地、各職能部門要充分認識這項工作的重要性和緊迫性，認真貫徹落實。
（二）強化部門配合。存量房評估工作政策性強、涉及面廣、信息采集量大、工作要求高，由地稅、財政、房產、城鄉建設、國土資源、城鄉規劃、統計等部門建立合作機制是存量房評估工作順利開展的組織保證，也是取得社會公信力和納稅人較高遵從度的必要條件。在推廣應用工作中，各相關部門要加強配合協作，共同做好存量房交易評估工作。各級地稅部門要圍繞中心工作、統一部署，研究制定存量房評估工作實施方案，完善內部工作機制，與政府和相關部門積極協調，面向社會廣泛宣傳，要確定專門機構負責存量房評估工作，配齊配強人員，確保相關工作有序推進。
（三）加強工作宣傳。各級財稅部門要充分尊重納稅人的知情權，積極通過各種方式（包括稅法宣傳月、新聞媒體），廣泛宣傳存量房評估工作的重要意義、主要內容和工作流程，闡明存量房評估工作在貫徹國家房地產市場宏觀調控措施，營造依法、公平的納稅環境，保護依法納稅人正當權益等方面的重要作用，并耐心接受納稅人的咨詢，使社會公眾對這項工作有正確的認識和必要的思想準備，取得納稅人的理解和支持。
第5篇：土地地價評估方法范文
涉案價格評估中海事物證鑒定的案例
2009年5月16日，承租人王某（甲）和出租人晉江市某機器有限公司（乙）訂立《堆場租賃合同》一份，雙份約定:出租人將位于水頭鎮巷內村的堆場（堆場面積約7000余平方米，以實際現場測量為準）及配套設施承租給王某（甲）經營；合同約定堆場租金每季度為人民幣30萬元整；出租人應在2009年5月16日前將租賃物交付承租人。合同簽訂后，承租人依照合同約定向出租人繳納4個月租金40萬元（不含稅）。由于，第三人海口某集裝箱班輪有限公司（丙）與其員工發生勞資糾紛，第三人未能按照出租人與第三人約定的租約的終止時間內搬走存放堆場的86個集裝箱，導致承租人的堆場被第三人的集裝箱占用而無法進行生產經營，承租人與出租人的堆場租賃無法履行。
原告王某（甲）訴被告晉江市某機器有限公司（乙）、第三人海口某集裝箱班輪有限公司（丙）租賃合同糾紛一案，需對位于南安市水頭鎮巷內村的堆場（面積約7000余平方米，以實際測量為準）及配套設施被占用122天（自2009年5月17日至2009年9月18日）的經濟損失進行司法鑒定評估。
檢驗過程
2010年5月7日召集本案有關當事人、人到達堆場進行確認，并對鑒定對象進行測量、查勘、拍照，以及制作勘驗記錄、平面簡圖壹份。同年5月11日前往南安市水頭鎮巷內村委會和對該宗地相鄰的福建某某機械有限公司、泉州市某某鋼結構發展有限公司、鞋廠等附近單位進行調查詢問。5月13日前往泉州市太平洋集裝箱碼頭有限公司后渚分公司，并咨詢該公司商務部工作人員陳某某，于5月18日鑒定人再次赴往現場復核測量，并收集有關資料。
按照公認的價格評估方法，對法院委托的事項進行司法鑒定，根據長期的執業經驗對法院提供的鑒定材料以及市場調查所掌握的有關材料，進行查詢、核實、鑒別、分析、修正，運用所收集的鑒定資料和證據。
分析討論
根據本次特定的目的，該鑒定對象是涉及租賃合同糾紛，租賃物作為專用集裝箱堆場及物流中轉配套的用途，因《城鎮土地估價規程》僅適用于城鎮、獨立工礦區及開發區范圍內的建設用地“基準地價”和“宗地地價”評估，故無法參照《城鎮土地估價規程》進行評估。
在遵循適用的原則，選擇適當的價值類型，按照法定的程序，運用科學的方法。本次涉案鑒定方法的選取和運用，是結合國家及行業公認的價格評估方法和技術標準，主要有重置成本法、市場比較法、收益法、系數修正法等。
在進行鑒定時僅考慮堆場租賃時出租人實際收益的價值，由于租賃時當事人因經營所得需向國家依法繳納相關稅收，該稅率可能會發生變化，故本次鑒定不考慮該堆場租賃時發生的有關稅費，應予以另行計算。
在遵循前述鑒定原則的基礎上，對委托鑒定范圍內的堆場進行評估，實施了認為必要的其他鑒定程序，在此基礎上，對本次的鑒定采用科學的方法進行估算。
市場比較法在涉案價格評估中海事物證鑒定應用的實施
1、市場比較法規范基本公式
P=P1×A×B×C×D×E
P為待估對象，P1為比較實例價格，A為待估對象交易情況指數/比較實例交易情況指數，B為待估對象交易期日價格指數/比較實例交易期日價格指數，C為待估對象一般因素影響條件修正系數/比較實例一般因素影響條件修正系數，D為待估對象區域因素影響條件修正系數/比較實例區域因素影響條件修正系數，E為待估對象個別因素影響條件修正系數/比較實例個別因素影響條件修正系數。
2、估價程序
搜集交易實例；選取可比實例；建立價格的可比基礎；進行交易情況修正；進行交易期日修正；進行待估對象∑影響因素系數權重之和修正；求取比準價格；還原鑒定對象價值。
3、市場調查情況及選擇可比實例
案例A：位于南安市水頭鎮巷內村，臨主干道，租賃在與鑒定對象相鄰地塊的福建某某機械有限公司，據該土地出租人的介紹， 2009年該地出租給福建某某機械有限公司作為工業用地使用，四周圍墻，場地平整敷設水泥路面，土地月租金2.5元/m2，合同期5年，2010年月租金3元/m2。鋼結構廠房月租金7～8元/m2，建筑物廠房月租金10左右元/m2，每年以10～20％上漲。以上出租人實得租金收益，稅費由承租人承擔。
案例B：位于南安市水頭鎮巷內村，臨次干道，與鑒定對象相距約600米的泉州市某某鋼結構發展有限公司，據該公司工作人員介紹，附近周邊出租土地月租金2～3元/m2，鋼結構廠房月租金5～6元/m2，建筑物廠房月租金7～8元/m2 ，租金每年一般會所有上漲。以上出租人實得租金收益，稅費由承租人承擔。
案例C：位于南安市水頭鎮巷內村，臨街巷道，與鑒定對象相距約500米的某某私營鞋廠，據該廠負責人介紹，附近周邊出租土地月租金2～3元/m2，鋼結構廠房月租金5～6元/m2，建筑物廠房月租金7～8元/m2，租金每年一般會所有上漲。以上出租人實得租金收益，稅費由承租人承擔。
4、鑒定對象與可比實例進行比較、選擇與確定比較因素的條件，并對鑒定對象與可比實例的各種可比性的因素做出說明。以鑒定對象的因素條件為100%，將鑒定對象與可比實例進行比較、打分，計算得出比較因素修正系數及比準價值。
5、堆場租金比準修正說明：
據福建某某機械有限公司土地出租人的介紹，2009年該地出租給福建某某機械有限公司作為工業用地使用時，土地月租金2.5元/m2，合同期5年，租金每年以10～20％上漲，現在月租金3元/m2。故修正案例A、B、C予以平均取值月租金為2.5元/m2，每年以15％遞增計算，第一年月租金2.5元/m2，第二年月租金2.88元/m2，第三年月租金3.31元/m2，第四年月租金3.81元/m2，第五年月租金4.38元/m2，平均月租金3.38元/m2。
6、鋼結構廠房租金比準修正計算：
修正案例A、B、C予以平均取值月租金為6.2元/m2，租金每年以15％遞增計算，第一年月租金6.2元/m2，第二年月租金7.13元/m2，第三年月租金8.2元/m2，第四年月租金9.43元/m2，第五年月租金10.84元/m2，平均月租金8.36元/m2。
7、建筑物廠房租金比準修正計算：
修正案例A、B、C予以平均取值月租金為8元/m2，每年以15％遞增，計算第一年月租金8元/m2，第二年月租金9.2元/m2，第三年月租金10.58元/m2，第四年月租金12.17元/m2，第五年月租金14元/m2，平均月租金10.8元/m2。
市場比較影響因素的分析
市場比較影響因素：一般因素（交通方面、郵電方面、水電方面、金融方面）,區域因素和個別因素。對于影響該土地的個別因素較多，故對鑒定對象進行部份修正、比較分析。而鑒定對象與可比實例在建筑物、鋼結構的用途、租金交易情況、使用面積、結構類型等條件均一致，故對其影響因素均不作修正。
比較因素修正指數=鑒定對象條件指數÷可比實例條件指數
堆場配套設施租金單價的修正：龍門吊一臺、叉車7.5噸、3噸各一部，供電變壓器設備一套。修正該配套設施租金單價取值為2元/m2。
堆場月租金比準單價修正=比準單價×影響因素系數權重之和＋配套設施租金單價=3.38元/m2×（1＋12%）＋2元/m2=5.78元/m2。
市場比較的評估測算
集裝箱堆場月租金：經測量計算集裝箱堆場實際使用面積8260 m2，8260 m2×5.78元/m2=47742.8元/月，取整47743元/月。鋼結構倉庫月租金：經測量計算鋼結構倉庫占地面積3819m2×8.36元/m2=31926.8元/月，取整31927元/月。辦公樓月租金：每層取整365/m2，二層共730/m2，730/m2×10.8元/m2=7884元/月。員工宿舍月租金：租賃二、三層（600平方米/層）共1200/m2，1200/m2×10.8元/m2=12960元/月。以上各項相加為100514元/月。
市場比較的評估修正說明
經查閱出租人晉江市某機器有限公司（乙）與承租人王某（甲）簽訂的《堆場租賃合同》，該堆場及配套設施在當時的租金價格為每季度人民幣叁拾萬元整。與鑒定評估測算的每月租金100514元誤差數值較小且較為接近，根據契約自由協定的原則，可以假定該堆場及配套設施在當時租金的價格是較為真實、合理，能夠印證本鑒定評估價值的準確性。因此，經修正取值該堆場及配套設施月租金為人民幣壹拾萬元整，日租金=月租金÷30日=100000元÷30日=3333元/日。122天租金損失=3333元/日×122天=406626元。
鑒定意見
王某（甲）租賃可作為集裝箱堆場實際使用面積為8260 m2。
王某（甲）租賃位于南安水頭鎮巷內村的堆場及配套設施被占用122天（自2009年5月17日至2009年9月18日）的經濟損失價值共計人民幣肆拾萬陸仟陸佰貳拾陸元整（￥406626元）。
第6篇：土地地價評估方法范文
關鍵詞 遺產地；土地發展權；農地流轉；補償機制
中圖分類號 F062.2 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104（2007）04-0128-06
隨著自然文化遺產地旅游經濟的高速發展，傳統農耕的原生態經濟遭到破壞，遺產地土地批租轉讓成旅游建設用地急劇擴張，嚴重威脅著遺產資源的價值及其周邊環境。不合理的無序的土地流轉使遺產地的農業用地劇減，開荒破土，破壞植被，大興現代旅游設施，過量的生活垃圾的排放造成空氣、土壤、水質的污染，嚴重破壞了遺產地的環境風貌，還影響到遺產地生物的生存環境，而且使那些能夠反映文化遺產價值的信息受到干擾甚至破壞，最終使文化遺產的核心價值喪失，從而導致文化遺產地走向退化消失的邊緣。
自然文化遺產地環境治理中一個突出的問題就是對遺產地環境敏感控制地帶（包括核心區、保護區、緩沖區和邊緣區）的空間進行土地使用的管制。遺產地過度的商業、旅游開發，不僅會破壞周邊地區的自然生態環境, 還會對遺產的保護造成嚴重威脅。一些觸目驚心的旅游建設項目，如廬山腳下的房地產開發、泰山纜車的破壞性建設、黃山核心區炸山修建賓館、布達拉宮周邊的現代化建筑……雖然暫時帶來了可觀的經濟效益，但是卻永久的改變了遺產地地形地貌的“原狀”，破壞了遺產地的生態環境質量。青城山保護區內豪華的樓堂別墅多達266.67hm2，使長期棲息生存數千年、早已成為“青城山山魂”的仙鶴由于生存環境的突變而一去不復返［1］。
我國的自然文化遺產地除了來自自然力的破壞外，不加約束的當地居民的生產、生活活動成為其最大的危害因素，因此有一種觀點傾向于把遺產地的居民全部遷移出去，筆者不贊成此觀點，認為應設計一種機制使當地居民在受土地用途管制的同時向社會受益群體索取補償。在對遺產地的環境整治和土地開發的過程中，既要考慮到遺產地邊緣區域的旅游服務設施、村鎮人口、經濟產業發展的建設用地和農業用地的需要，又要考慮到對受限制土地發展而遭受損失的原住地居民進行補償。這對于處于城市化和區域旅游經濟高速發展的自然文化遺產地來說，是極為重要的。合理確定遺產地生態建設布局，須借鑒海外先進的農地保護理念，結合保護區資源的實際及經濟發展的需要，進行遺產地保護理念和保護政策的制度創新。
1 自然文化遺產地控制旅游建設用地失效的原因
1.1 農民沒有保護農地的經濟誘因
我國自然文化遺產地大多處于傳統農業耕作區，土地適宜性較廣，土地利用方式多樣。但是，遺產地應嚴格控制旅游建設用地，保證農地農有用途，因為遺產地的農地保護考慮更多地是農地的環境價值而不是農作物的生產能力，其主要效益有以下幾個方面：傳統農業景觀與自然文化遺產資源的背景環境相協調；保護開敞空間、空氣和水體質量及遺產地生態環境的改善；為游客提供“舒適”的鄉村生活方式；向現代人類展示歷史文明的滄桑巨變。顯然，這四個方面的效益在很大程度上是“利他”的，是公益性質的，這種“利他”的正外部性經濟行為是以犧牲向高收益行業，如商業、房地產業、休閑娛樂業等行業轉移的權利，以農地的高機會成本為代價。對于原住地居民來說，農業的土地報酬低，政府對遺產地發展管制使土地非農開發過程中的自然增值部分減少，而在經濟上得不到補償。這種遺產地農地保護政策人為地壓低了土地價值，稱為區劃的“打擊”效應。
相對于遺產保護區外其他均質的土地來說，規劃控制發展的遺產地顯然是缺乏公平的，因此，農民以各種方式自發地進行土地使用權的流轉，主要表現在村集體組織將集體建設用地的使用權出租給企業或個人，集體土地所有者出讓農村剩余宅基地。這種農民集體所有土地的自發流轉，被稱為農地的“隱性市場化”［2］，遺產地普遍出現的亂搭亂建的違章建筑的土地使用權流轉都屬于此類。但是法律對農村集體土地使用權的流轉不予支持，相關法律對農民集體所有的土地使用權流轉作了嚴格的限制1998 年制定的《土地管理法》第三十六條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”；第四十三條又規定：“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮) 村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”。
1.2 農地有向旅游建設用地流轉的趨勢
依托遺產地綜合資源的外部性發展起來的旅游餐飲、交通運輸、休閑娛樂、導游服務、度假別墅等遺產旅游業能夠極大限度的滿足游客體驗享受的需求，而且可以無償利用遺產地的無形資產，包括遺產景觀形象、遺產地稱謂及非物質文化遺存等提升旅游項目企業的形象、知名度和地位，因此，遺產地的農地轉變為旅游建設用地的過程中，土地的期望價值不斷升高。而農地農有的比較利益低，機會成本高，受旅游業對土地需求擴大的利益驅使，遺產地的農地有向旅游建設用地流轉的愿望和趨勢。在市場經濟條件下，資本具有完全流動性，它總是朝著利潤高的行業或區域流動，而純粹行政手段是不能改變這一基本規律的，這也是遺產地政府難以扼制以各種渠道獲得旅游建設用地的“無形的手”。
1.3 相關利益集團爭奪有限的遺產資源
遺產地涉及的資源管理部門有林業、環保、農業、水利、國土資源、宗教、旅游、文物等行業部門，還涉及地方政府、廠礦企事業單位、部隊、村鎮、城區等不同性質的機構。這些部門、機構對遺產地的管理、規劃、保護手段等方面都存在差異，而且都有從各自利益集團價值取向出發的管理權限。由于垂直管理機制與地方條塊管理模式之間的體制矛盾，一些諸如界權保護問題、生物多樣性保護、區域整體保護戰略等遺產地公共管理的問題，靠遺產地管理部門或某一個管理機構單獨協調難以奏效，就出現了哈丁的“公地悲劇”。利益相關方圍繞遺產地經濟利益的競爭愈演愈烈，最終形成了所有部門都借遺產管理之名征用農地變相地經營遺產資源，以此發展起來的旅游業必然是掠奪式的開發和跨越式的發展，導致那些有限的能真實、完整反映遺產地價值的信息遭到破壞直至消失。
因此，在目前我國規制手段不健全、管理體制不順的情況下，城鎮化和旅游經濟高度發展的階段，自然文化遺產地的農地流轉成旅游建設用地將不可避免。科學地評估遺產地農地流轉控制的綜合效益，尊重市場規律，充分發揮好政府作用和利用好市場機能，不斷改進遺產地管制方法，運用管理成本、交易成本低，管理效益高的政策工具，在自然文化遺產地的保護和經濟增長兩個要素中間尋求一種動態的平衡，對于保障遺產地保護規劃的順利實施，保護人類文化遺產的代際永續具有重大的現實意義。遺產地原住地居民對當地區域性環境（植物群落、動物群落、自然環境、傳統文化、文化遺址以及古代人類藝術品）的管理和保護極為重要，當地居民以傳統文化的繼承者和管理者的身份參與遺產地的管理并且分享傳統文化對現代經濟生活帶來的后效效應，是確保自然文化遺產地長期可持續發展的最好辦法［3］。
2 自然文化遺產地配置土地發展權補償機制的運作
2.1 建立可轉移土地發展權市場的前提
2.1.1 土地發展權的概念
美國、英國、日本、中國臺灣地區推行土地發展權制度已有多年，設置土地發展權主要是通過支付土地發展權取得成本，提高使用土地的門檻，保護農地、保護古跡、保存開敞空間、保護環境敏感地帶、控制城市增長的區位和進程、調節因土地用途變化產生的暴利和暴損等，糾正公共部門干預土地市場所產生的不公平，使土地利益的分配趨于公平。
土地發展權（Land Development Rights）的基本觀念是發展土地的權利，是一種可與土地所有權分割而單獨處分的財產權。這一構想最初淵源于采礦權可與土地所有權分開而單獨出售及支配。所謂土地發展權，是指對土地在利用上進行再發展的權利，即在空間上向縱深方向發展、在使用時變更土地用途之權，它包括空間(高空、地下) 建筑權和土地開發權，如將臨近城市的農地變更為商業用地或對土地原有使用集約程度的提高等［4］。創設土地發展權后，其他一切土地的財產權或所有權是以目前已經編定的正常使用的價值為限，也即土地所有權的范圍是以現在已經依法取得的既得權力為限，至于此后想提高土地利用集約度或變更土地使用性質的決定權則屬于發展權。可轉移的土地發展權（Transferable Development Rights,簡稱TDR）又稱為可購買的土地開發權（Purchasable Development Rights,簡稱PDR）或者市場化的土地發展權（Marketable Development Rights,簡稱MDR）, 允許土地使用受限制的土地所有者將其土地發展權賣給土地使用不受限制的土地所有者，進行額外土地開發［5］。
2.1.2 土地發展權的配置
對于土地發展權的配置有兩種不同的方式：一種認為土地發展權同地上權、抵押權等一樣，首先自動地歸屬于原土地所有權人。如果政府要保護農地不變更為城市土地，可事先向土地所有權人購買發展權，從而土地發展權掌握在政府手中，土地所有者已無變更土地用途之權，起到保護農地的作用，如美國、加拿大等國的土地發展權制度。另一種認為土地發展權一開始就屬于政府或國家，如果土地所有者要改變土地用途或增加土地使用集約度，必須先向政府購買發展權，如英國、法國的土地發展權制度。目前，我國實行的土地所有權，尤其是集體土地所有權，農民或農村集體對其所擁有的土地只有占有、使用、收益和限制性處分權，同時就其土地的收益也是不完全的，雖然我國的土地管理法明確農村土地為集體所有，但其所有權受到很大約束與限制。
由此，我國學者對土地發展權的歸屬問題，即配置主體問題，也形成了三種意見：其一，認為農地發展權歸農地所有者，通過建立可轉移發展權的需求和供給市場，使發展權在購買者和使用者之間自由流動［6］；其二，認為農地發展權歸國家，對使用方為非公益主體的，除給集體和農戶以應有的補償外，還要向國家購買發展權［7］；其三，認為農地發展權應歸農民集體所有，重視土地發展權的轉換，將土地收益中的相當部分納入農民的社會保險基金［8］。
從目前我國土地使用的法律規定和實際情況來看，我國土地發展權屬國家所有，村集體組織也享有部分土地發展權，并且有強化的趨勢。2005年10月1日開始實施的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》開創了農村集體非農建設用地直接入市并由交易雙方自由協商的方式。
2.1.3 自然文化遺產地土地發展權的供求關系
就自然文化遺產地可轉移發展權的需求來說，受限制發展的核心資源區農地保護不僅可以為區外不受限制的土地所有者提供糧食、蔬菜、水果、花卉、肉、蛋、奶等農副產品的穩定的供給，而且可以保護遺產地的生態環境，向公眾展示人類的歷史遺存及其生存空間。這種需求取決于兩方面因素，一是人們對受限制區農地的全面評價，它是收入水平、教育程度、環境意識的函數；二是對非限制可發展區（遺產地邊緣區）土地追加額外開發的愿望。隨著遺產地旅游業的發展，可發展區由于產業結構的調整或經濟增長需要追加額外的開發，而使發展權“短缺”，可發展區土地通常要比限制區更昂貴，開發者寧愿去限制區購買可轉移的發展權以提高預先規定的開發強度進行額外開發，而不愿在發展區購買額外的土地。這樣就產生了對限制區發展權需求的動因。
就自然文化遺產地可轉移發展權的供給來說，限制區受某些限制而使發展權不能在區內行使，從而形成發展權的“剩余”，對發展權有供給的動因存在［9］。有了發展權的供給和需求，就有可能形成一個交易成本低、由市場主導的公平的發展權價格。政府可根據保護規劃、生態培育、產業升級、經濟發展的需要，通過調整遺址保存區與發展區面積比率來間接調節可轉移發展權市場的價格。
2.2 以容積率代替發展權以規避法律上的缺失
我國還沒有土地發展權的法律規定，但有跡象表明，農民集體建設用地發展權限制的政策邊際調整和讓步，已經逐級上升到國家土地管理的最高行政主管部門，對農民集體建設用地發展權的重視和保護已經不是可望而不可及的事了［6］。目前，我國的土地管理已經開始強調土地的性質與土地用途管理，這實質上是對土地發展權的肯定［7］。從我國現行的法律來看，彌補發展權設置的法律缺失是：第一、借鑒臺灣地區的容積轉移制度，采用操作性強的“容積率”一詞，而非有的學者強調的在土地的所有權、使用權、處置權基礎上，增設一項新的權能――發展權；第二、應根據立法允許遺產地內限制區的容積率向可發展區轉移；第三、應依法對遺產地內發展區的土地利用作某些具體規定，如允許旅游開發商、房地產開發商通過使用自身擁有的或購買遺產地發展區的容積率而提高預先規定的開發強度進行額外開發。
根據我國現行的法律法規和基本國情，應依法界定自然文化遺產地土地性質，土地用途變更權歸國家所有，但農村集體經濟組織享有部分的土地發展權。這是在現行法律框架下，保障原土地所有權人在遺產地分享土地發展權的權宜之計。隨著國家對農民集體所有農地流轉限制的放開和相關法律法規的出臺，可以考慮農民以原生產要素實際擁有者的身份直接參與土地發展權的交易。
2.3 遺產地農地保護政策的多目標化
自然文化遺產保護規劃必須列入當地經濟發展的總體規劃，保證遺產保護與當地經濟社會協調發展，調整保護范圍，落實各級政府保護責任。把遺產地農地保護作為制定當地城鎮發展規劃的指導思想之一，遺產地農地保護的政策目標不僅僅是對城鎮居民的糧食供應和“菜籃子”工程，而是趨于多目標化。對遺址保護區采取多種措施和手段，將農地保護政策融于多項目標中，如旅游發展（體驗田園風光）、文化教育（緬懷歷史、科技考古）、就業（農副產品加工、旅游紀念品開發等第三產業）、住宅（古樸的傳統民居）、基礎設施（古代排水系統、古道修復）、社會生活（民風民俗等非物質傳統）、生態環境（物種、水體、空氣、土壤等）。這樣可以使更多的人從中獲益，贏得廣泛的支持和理解。
英國用鄉村保護一攬子政策來代替農田保護。美國改變以往制定旨在保護某些資源（如農田、濕地、稀有和滅絕物種棲息地等）政策的做法，將農田保護政策包括在經濟發展、就業、住房平衡、交通便利等中［10］。
2.4 推行遺產地的土地使用管制
自然文化遺產地的范圍可劃分為：核心區（對遺產本體實行絕對保護，不添建任何與景點無關的建筑）、一般保護區（只能有少量的展示及服務設施，建筑與環境協調，所有的建設工程都必須申請報批）、環境緩沖區（保護地帶要保護好景區的環境風貌，不得建造形式、體量與遺產本體不相適應的建筑）、遺產地邊緣區（遺產地跨邊界地段及遺產地邊界的地帶可開展工業開發、城市化建設、集約農業、水利設施、礦產開采、捕獵捕撈、旅游服務經營、道路交通等經濟開發項目）［11］。
根據遺產地保護和發展目標將自然文化遺產地的環境緩沖區和遺產地邊緣區劃為發展區（非限制區）或稱容積接收區、發展權受讓區，將核心區和一般保護區劃為受限制區或稱容積移出區、發展權轉讓區。
政府根據遺產本體面積占村莊面積之比配置受限制區的虛擬容積率，并允許受限制區農地保護者（以村集體組織為單位）的容積率向可發展區的旅游建設用地轉讓，發展區的旅游開發商根據多目標的保護規劃按其開發強度向政府購買超基準容積率，受限制區以虛擬容積率的流轉來實現其土地發展權價值，從而使農民保護遺產區的農地有利可圖［12］，同時也形成了遺產資源保護的內生機制：村莊土地所附著遺產本體越多，配置的虛擬容積率越大，意味著可轉讓的土地發展權越多，村莊得到周邊受讓區的補償越多。隨著發展權從受限制區轉移到可發展區，受限制區內農地保護和生態環境保護的成本廣泛分攤給發展區的旅游開發商等周邊受益者，農民能從遺產保護中得到應有的補償，進而產生杜絕農地流轉為旅游建設用地 “隱性市場”的保護動機（見圖1）。
2.5 建立土地發展權交易機制
土地發展權交易是一種市場機制，它的運行取決于發展權的產權界定、限制區和非限制區的科學界定、供需雙方完備的信息以及完善的金融補助機制，包括發展權價格評估方法、土地收益區域間轉移支付政策、土地發展權銀行運作機制、土地發展權證券化經營等。
美國東部一些州成功地建立了若干發展權交易的補助機制。馬里蘭州蒙哥馬利郡（Montgomery County）的不動產中介商公開求售發展權，通過買賣雙方交易賺取傭金，而發展權價格則由估價師按市場比較法進行估價。還設置了發展權基金（Development Rights Fund），凡以農地發展權作為擔保向金融機構申請貸款者，均由該基金出面保證，發展權買賣若有困難均由其收購，匯總后再送至金融市場以拍賣的方式公開求售，貸款保證額為市價的7.5成。紐約伯林頓郡（Burlington County）松林保存區設立“松林發展權銀行”（Pinelands Development Credit），發行債券150萬美元作為初期至今，凡買賣不成的發展權均由該銀行收購，然后轉賣，每單位為1萬美元再酌加管理成本。紐約南街海港古跡區（South Street Seaport area）在8個街區內規劃一處保存區，以及由8座停車場所構成的發展區，銀行以發展權交換建筑物業主原有的未償還貸款，使其得以另行申請貸款完成古跡建筑物的翻修，而銀行所持用的發展權則待價而沽［13］。
根據我國不動產市場的現狀，自然文化遺產地在探索發展權市場交易機制時應將強制性的政府行政管理手段與自發的要素配置流動的市場機制相結合，而不宜采取自由放任的市場自行交易。實際上，我國現實的土地收購儲備交易制度已經具備了土地發展權交易與流轉制度的雛形，通過改變收購儲備土地的具體利用條件，使土地的價格比收購儲備前的價格高出許多［4］。可考慮在自然文化遺產地設立土地管理委員會，作為地方政府國土資源局的派出機構，代表國家行使土地所有權的處置權，對遺產地的土地發展權在結構、總量、區域、時序等方面公平、合理地配置。由村集體組織作為土地發展權流轉的微觀層面的供給者，參與發展權市場交易。土地儲備中心可發揮類似發展權銀行的功能，以發展權作為貸款擔保。在運作中可先對發展區的旅游、商業設施的土地以招標拍賣和掛牌出讓的方式試運行，底價提升的部分作為受限制區的發展權補償給原住地居民。
3 結 語
可轉移的土地發展權制度可以使自然文化遺產地的農地得到較好保護，同時有效控制農地流轉為旅游建設用地的隱易行為。原住地居民的發展權可以通過市場機制得到充分補償，這種補償可以使那些為遺產地提供資源保護的行為價值得到認可，也能最大限度地調動當地居民保護原真性、完整性遺產資源的積極性，最終建立起保護遺產資源的內生機制。海外許多國家（地區）的實踐證明，可轉移的土地發展權制度是一種有效的土地管制方法。但是，中國實行土地公有制，城市土地國家所有，農村土地集體所有，因此在土地發展權設置和流轉上要有別于其他國家和地區，要有一套適合我國國情的有利于自然文化遺產保護的發展權運作機制。政府應該搭建符合市場經濟要求的交易平臺，并保障自然文化遺產地土地發展權的合法和自由流轉，從而真正體現效率和公平的原則。自然文化遺產地作為全人類社會寶貴的文化遺產，不但要保護原生生態環境和歷史遺存，還要保護哺育這片土地的原住地居民的發展權，這是社會共同的責任。
致謝：本文的寫作得到了王建新教授（西北大學文化遺產保護規劃中心主任，博士生導師）、王鴻楷教授（工學院建筑與城鄉研究所教授，博士生導師）的悉心指導，在此作者表示衷心感謝。
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