新舊土地管理法精選(九篇)
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第1篇：新舊土地管理法范文
第二條 本規定適用于蘭州市轄區內國家建設征用土地的補償、補助。
第三條 年產量核定：每畝地的年產量以被征地單位的統計年報中該地被征用前三年的平均產量為準（以下稱年均畝產量）。上一年度的年均畝產量，由市統計部門核定，通知縣（區）執行。年均畝產量無統計年報的，由縣（區）土地管理部門和農業部門按本規定第四條核定年均畝產量。
第四條 土地等級劃分：土地等級依水利設施條件、海撥高度、種植年限、坡向、經營狀況等條件確定，具體劃分標準由土地、農業部門商定。
旱地、棄耕地不宜劃分等級。旱地的年均畝產量以低于附表一中四等糧食水澆地產量核定。
各類不同等級耕地與年均畝產量關系參照附表一、二執行。
第五條 征地中主要農作物單價核定；糧食（以小麥計）價格按國家規定的定購價和市場價等因素核定，蔬菜以農民自銷批發的各種菜價的全年綜合平均價核定，果品亦同。
具體單價在每年6月由市物價部門會同市統計、土地部門分類別核定征地前三年綜合平均單價，由市物價部門通知執行。
第六條 年產值計算：種類耕地的年產值計算，應包括該耕地上各種作物有價值的主副產品的產值。
（一）糧食作物的年產值中，每公斤小麥另計二公斤麥桔桿的價值，桔桿的單價由物價部門核定。
（二）果菜間作地、果糧間作地等間作耕地的年產值可分別按農產品類別計算后相加，亦可以一種價值起主導作用的單一農產品計算。不管以哪種方式計算，均應與同等類土地上單一農產品年總產值基本相當，最高不得超過單一農產品年產值的10％。
（三）復種耕地年產值的計算，以糧食年產值加單一農產品年產值為準。
復種的單一農產品產量和單價均按市物價、統計、土地、農業部門核定的產量和單價執行。
（四）糧食旱地的年產值可略低于四等糧食水澆地的年產值。二陰地區旱地，其年產值可按實際產量計算。
第七條 土地補償費：
（一）征用蔬菜地、果園地、糧食水澆地、果菜間作地、果糧間作地、糧菜復種地、糧煙葉復種地均按年均畝產值的六倍補償。
（二）征用旱地時，按年均畝產值的五倍補償。
（三）征用壓有砂面的耕地時，旱砂地和水砂地的砂面均按壓砂的新老程度另加補償。新砂地按年均畝產值的三倍補償，一般砂地按一至二倍補償。
（四）征用棄耕地時，可按附近同等地作物年產值的三倍補償。但征用從未耕種過的無收益的土地時，不予補償。
（五）征用村民的宅基地時，按其周圍土地類別、等級和所種作物年均畝產值的五－六倍補償。
（六）征用集體林地、苗圃土地及林木的補償，按《甘肅省實施森林法若干規定》執行。
（七）征用牧場草原、漁塘等土地，由當地縣（區）土地管理部門依照《土地管理法》對征用土地的補償標準，提出補償方案，報經市土地管理部門同意后辦理。
第八條 安置補助費：
（一）以畝為單位，每征用一畝耕地的安置補助費，依人均耕地面積按附表三計算。
（二）征用人均在0.3畝以下的耕地時，其土地補償、安置補助費總和不足以安置因征地而多余的勞動力，使農民不能保持原有生活水平的，經縣（區）政府報市人民政府同意后，可適當增加安置補助費，但安置補助費和土地補償費的總和不得超過被征土地年產值的二十倍。
（三）對確定招工的村、社集體，應在征地費用中扣減相應的安置補助費。
（四）征用村民宅基地或村集體所有的空閑地、棄耕地、荒山荒地等無收益的土地時，不付安置補助費。
（五）林地、牧場、草原一般不付安置補助費。但遇有特殊情況者，由當地縣（區）政府專題報市人民政府批準后辦理。
第九條 青苗補償費：被征用的耕地，在建設單位使用時，有青苗的，按當季作物一個收獲期的產值補償；無青苗而已有投入者，可按當季實際投入給予補償。
第十條 地上附著物補償費：
（一）樹木補償：
1、零星樹木的補償，按附表四標準執行。
2、果園樹木，應增加植株補償，其補償標準可參照零星樹木補償標準執行，但不得以木材價格補償。
3、在選址定點、協商征地后，當年搶插的苗木一律不予補償。
（二）房屋補償：
1、被征用土地上的房屋，無論其產權所有者是城市戶還是農村戶，均按規定的房屋補償標準執行。
2、溫室、簡易房屋，大型果菜窖也可參照上述標準補償。
3、高效節能溫室、塑料大棚等按實際造價依新舊程度折減后補償。
（三）墳墓遷葬補助費：
1、征用土地范圍內的墳墓，由用地單位繪制墳墓位置圖，編上墳墓號，取得當地縣（區）政府同意后登報公告，限一月內遷葬。用地單位付給墳主遷葬補助費，每座墳補助300元。
2、無主墳由用地單位在地形圖上編號并注明無主墳，無主墳遷至新墓地后應在相應的地形圖上按編號標明無主墳位置，墓地圖由用地單位和縣（區）土地部門妥善保存備查。
（四）其他附著物補償其他附著物按附表五規定的標準付給附著物所有權人或所有權單位。
第十一條 土地補償費、安置補助費歸被征地單位所有，應集中管理，用于發展生產、多余勞動力的安置和不能就業人員的生活補助，不得挪作他用。
第十二條 本規定由蘭州市土地管理部門負責解釋。
第十三條 本規定自之日起施行，一九八三年一月十八日市政府頒發的《蘭州市國家建設征用土地各項補償、補助費的規定》同時廢止。
附：
一、蔬菜地、果園地、糧食水澆地年均畝產量表
二、糧菜、糧煙復種地年均畝產量表
三、安置補助費計算表
四、零星樹木補償費用表
五、其他附著物補償標準表
蔬菜地、果園地、糧食水澆地年均畝產量表
附表一 單位：公斤/畝
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┃年均 類別│ │ │ ┃
┃ 畝產 │ 蔬菜地 │ 果園地 │糧食水澆地┃
┃等級 量 │ │ │ ┃
──────┼─────┼─────┼─────
┃ 1 │4500--5000│1600--2000│ 400--500 ┃
──────┼─────┼─────┼─────
┃ 2 │4000--4500│1200--1600│ 300--400 ┃
──────┼─────┼─────┼─────
┃ 3 │3500--4000│800--1200 │ 200--300 ┃
──────┼─────┼─────┼─────
┃ 4 │3000--3500│400--800 │ 100--200 ┃
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
糧菜、糧煙復種地年均畝產量表
附表二 單位：公斤/畝
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┃年均 類別│ 糧 菜 復 種 地 │ 糧 煙 葉 復 種 地 ┃
┃ 畝產 ├─────┬─────┼─────┬─────
┃等級 量 │ 糧 食 │ 蔬 菜 │ 糧 食 │ 煙 葉 ┃
──────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 1 │4500--5000│1600--2000│ 400--500 │ 400--500 ┃
──────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 2 │4000--4500│1200--1600│ 300--400 │ 300--400 ┃
──────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 3 │3500--4000│800--1200 │ 200--300 │ 200--300 ┃
──────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 4 │3000--3500│400--800 │ 100--200 │ 100--200 ┃
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
安置補助費計算表
附表三
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┃人均耕地│0.31 │0.41│0.51│0.61│0.71│0.81│0.91│1.01┃2.00┃
┃ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ┃
┃ (畝/人)┃0.40 │0.50│0.60│0.70│0.80│0.90│1.00│2.00│以上┃
────┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──
┃每畝安置│ │ │ │ │ │ │ │ │ ┃
第2篇：新舊土地管理法范文
土地開發是指以未利用土地為對象（即荒山、荒地、荒灘），使土地達到可供人們利用為目的（成為建設用地、農用地）的一種活動。
1 基本農田保護區怎樣劃定
基本農田保護區的劃定應遵循如下步驟：
1.1 國務院土地管理部門和農業行政主管部門同其他有關部門編制全國基本農田保護區規劃，并報國務院批準?？h級以上人民政府土地行政主管部門和同級農業行政部門應當會同其他有關部門根據上一級人民政府的基本農田保護規劃，編制本行政區域內的基本農田保護規劃，編制本行政區域內的基本農田保護區規劃，經過本級人民政府審定，報上一級人民政府批準。經過批準的基本農田保護區規劃需要調整的，必須報原審批機關批準。
1.2 各級人民政府編制基本農田保護區規劃時，應確定基本農田保護的數量指標和布局安排，并逐級分解下去。
1.3 基本農田保護區規劃以土地利用總體規劃和農業資源調查區劃歸為依據，并與城市規劃、村鎮建設規劃相協調。凡鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮建設用地區周邊的耕地，以及《基本農田保護條例》規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地，多應當依法優先劃入基本農田保護區。
1.4 劃定的基本農田保護區，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告；由縣級人民政府土地行政主管部門建立檔案并報送同級農業行政主管部門。
1.5 基本農田保護區劃定后，由縣級人民政府的上一級人民政府組織驗收。
2 基本農田被占用夠是否應采取補救措施
經國務院批準占用基本農田的，當地人民政府應按照國務院的批準文件修改土地利用總體規劃補充入數量和質量相當的基本農田。占用單位應按照占多少、墾多少的原則，負責開墾所占基本農田的數量與質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省，自治區，直轄市的規定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。占用基本農田的單位還應該按照縣級以上人民政府的要求，將所占用基本農田耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質地或者其他耕地的土壤改良。
3 我國的法律法規對開發未利用土地的審批權限作了什么規定
《土地管理法實施條例》第十七條第三款規定：“一次性開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省、自治區、直轄市規定的權限，由縣級以上地方政府批準；開發600公頃以上的，報國務院批準?！睂τ陂_發集體所有的土地，法律沒有作出規定，可以由土地所有者集體經濟組織決定。同時對土地的開發整理要符合當年的土地利用年度計劃，依據土地利用總體規劃、土地開發整理規劃、建設占用耕地等耕地減少情況確定。
（上接第25頁）
直接導入省級數據庫，否則返回至市級數據庫重新導出市級增量包進行下一步操作。
2.5 宗地變更歷史關系回溯
宗地變更后可以對宗地歷史信息進行查看和管理，主要通過宗地歷史關系回溯如圖（2）和宗地歷史放映清晰如圖（3）的看到現在宗地演變的歷史過程、權利人變化的過程以及所發生變更的時間和變更類型，另外可以通過設定時間點如圖（4）和時間段進行分析查看各個時間點和時間段如圖（5）所有發生變更的宗地信息。
圖（2）
圖（3）
圖（4）
圖（5）
通過對宗地變更的歷史信息回溯便于土地管理部門對宗地變更的監管，為宗地的管理提供了歷史依據和技術支持，是以往變更模式中所沒有的。
3 新舊變更模式區別
舊的變更模式，僅僅在表面局部實現了宗地圖面上的變更，沒有深層次的分析宗地變化的歷史過程，無法對宗地變更的歷史進行回溯，如果一旦出現宗地權屬界線糾紛，很難快速定位查找問題原因，不能完全體現到計算機信息技術的優勢。
新的宗地監管審核的變更模式與舊的變更模式相比，不但在圖形表面上實現了宗地變更，而且還存在以下優點：
3.1 有效的把控變更數據的精度，保證了地籍數據的精確性和準確率；
3.2 能夠對宗地的歷史關系進行有效的管理、回溯、放映，可以清楚掌控宗地發生變更的時間和過程，為國土部門管理宗地提供了可靠的歷史依據；
3.3 嚴密的數據更新體制，保證了省、市、區縣三級數據一致性和現勢性，為土地管理部門決策提供強大的分析功能和技術支持；
3.4 有效的減少了因宗地變更引起的產權糾紛，并為此類糾紛提供了有力的證明材料依據。
4 結語
隨著我國總體上進入工業化、城市化進程的加速階段，各地的城鄉結合部建設也邁入一個快速發展的新時期，各種使用類型的土地應用變化也越來越頻繁，涉及到產權關系和經濟利益沖突也會隨之增加，因而對宗地變更的管理也已到了前所未有的迫切時刻，本文通過分析宗地變更的新舊模式，探討了宗地變更監管審核的變更模式，為今后宗地的變更及管理提供了參考依據。
參考文獻：
[1]王康弘，劉 利. 地籍空間實體的空間拓撲關系和變更類型分析
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[4]南京國圖. 南京國圖信息工程有限責任公司的變更監管系統需求分析，（南京2010年
第3篇：新舊土地管理法范文
關鍵詞：國有土地；房屋征收；征收程序；征收補償
中圖分類號：D912.29
文獻標識碼：A
文章編號：1001-6260(2010)04-0150-06
我國《憲法》第13條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。”但公民的財產權并非受到絕對保護，我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償。”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或征用并給予補償?！蔽覈锻恋毓芾矸ā?、《城市房地產管理法》和《物權法》都有類似的規定，但我國《城市房屋拆遷管理條例》卻未明確規定只因公共利益才可征收房屋，并且房屋征收程序不規范，被征收人合法權益受損時救濟機制不健全，導致房屋征收范圍過廣，征收補償普遍較低，拆遷糾紛不斷，暴力拆遷和暴力抗擊強遷事件呈現上升的趨勢。為了維護公民的合法財產權，規范城市房屋征收行為，我國城市房屋征收制度正在修改與完善。本文擬從征收的適用范圍、征收程序和征收補償三個方面對我國房屋征收制度上存在的問題及完善措施加以討論，以期對房屋征收立法有所裨益。
一、關于征收的適用范圍
(一)征收集體土地上房屋的補償問題亟待解決
《物權法》第42條規定：“為了公共利益的需要，可征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”，而我國《城市房屋拆遷管理條例》規定只適用于國有土地上房屋的征收，因“公共利益的需要”征收集體土地上的房屋該如何補償多年來一直無法可依。由于集體土地上的房屋不擁有國有土地使用權，集體土地上房屋被征收時被征收人所得到的補償遠遠低于同一區位的國有土地上房屋的補償，造成房屋被征收后補償不能彌補被征收人損失，被征收人拒絕接受征收補償的情形時有發生。對于集體土地上房屋被征收該如何補償，學界和實務界有不同的理解。學界部分專家和學者認為集體土地被征收為國有后，集體土地轉為國有土地，因此，集體土地上房屋的征收補償應參照國有土地上房屋征收的補償標準和程序進行。然而實務界認為既然現有立法明確規定只適用于國有土地上房屋的征收，集體土地上房屋的征收自然就不適用國有土地房屋的征收標準，征收人就不必依照城市房屋的征收標準進行補償，而目前就集體土地上房屋的征收補償再頒布一部新法的可能性不大。因此，為了有效遏制因集體土地征收補償不公而引發的糾紛，新的房屋征收制度應當對集體土地上房屋的征收補償作出明確規定。
對被征收房屋進行公平補償是房屋征收的基本要件之一。在我國，公平補償不僅應針對國有土地上房屋的征收，也應包括對集體土地上房屋的征收，只有這樣才能體現真正的公平，化解因集體土地上房屋征收補償不公而引起的各種暴力沖突。如果在立法上不作出明確規定，依照國有土地上房屋征收補償的程序和標準來補償集體土地上房屋的征收就只能是學者一廂情愿的一種理想而已。為了避免集體土地上房屋被征收入利益受損，化解因集體土地上房屋征收引起的社會矛盾，建議在未來房屋征收立法中加上一條：因公共利益的需要征收集體土地上房屋的，其補償比照城市房屋征收標準實施。
(二)“公共利益”應當合理界定
“公共利益”是各國(地區)不動產征收的共同目的，但要對“公共利益”作出具體明確的界定卻是一個世界性的難題，往往與價值判斷密切相關，隨著時間空間的轉換而有不同的內涵，因為政治、經濟、文化和歷史背景以及不同的個案有不同的解釋。
日本憲法明確規定，不動產征收權的行使必須出于公共使用的需要。日本頒布了專門的《土地征收法》，該法對何為“公共利益”詳細列舉35種可以征收土地的情形，包括公路、鐵路、機場、港口、石油管道、自來水管道、鐵軌設施、消防設施、氣象、廣播、教育和研究機構、博物館和圖書館、社會福利事業、醫院、煤氣、電力、電信、墓地、廢棄物處理設施、公園、水利設施、國家及地方公共團體或合作社的辦公場所或建設的公共設施和居住專用區、國家及地方公共團體或合作社進行的農地改造和綜合開發所需要的基礎設施、中央批發市場和地方批發市場等，概括了社會生活、生產和科學研究的方方面面(褚江麗，2009)。并且每一種情形都有一部相應的法律約束，如依照《城市規劃法》進行的公路等建設，依據《河川法》進行的水庫、地方設施建設，依據《港灣法》進行的港灣等建設。根據日本法律，只有符合《土地征收法》第3條列舉出的事項的項目，才允許采用征收不動產的方式。
臺灣地區“憲法”第108條第1項第14款規定了“共用征收”，規定“國家”基于公共利益之需要，對于私人之特定財產，可以進行征收。另外，臺灣地區《土地法》第5章為土地征收編專編，對土地征收的要件、程序等作出規定，該法規定了土地征收的范圍：(1)第208條規定，“國家”因下列公共事業之需要，可對私有土地進行征收：國防設備；交通事業；公用事業；水利事業；公共衛生；政府機關、地方自治機關及其它公共建筑；教育學術及慈善事業；國營事業；其它由政府興辦以公共利益為目的的事業。(2)政府機關實施“國家”經濟政策，可征收土地及房屋。(3)因實施“國家”經濟政策，設置新城區，進行國防建設和共有事業可進行區域性征收和保留征收。但由于土地相關特別法中有諸多土地征收的規定，造成土地征收程序、補償項目和標準各異。臺灣地區于2001年又頒布《土地征收條例》，作為不動產征收的依據。該條例第1條第1款規定其立法目的為：“促進土地利用，增進公共利益，保障私人財產?！笨梢?，“公共利益”是臺灣地區不動產征收的唯一目的，并且“為尊重私有財產權利，并非必要，應盡可能避免征收之法理”。(陳立夫，2007)
在我國房屋征收的公共利益的界定問題上，目前學界較為認同的是采取列舉的方式，將符合公共利益的征收一一列舉，然后再加上一個兜底條款，這類似于臺灣地區不動產征收對于公共利益的界定。在所列舉的項目中，實施危舊房改造可否征收房屋，引起了學界的爭議。有人認為，舊房改造不屬于嚴格意義上的公共利益，并且《土地管理法》第58條將“為公共利益需要”和“為實施城市規劃進行舊城區改建”并列列出，作為可提前收回國有土地使用權的情形。因此，危舊房改造不屬于公共利益的范疇。(王亦君，2010)但筆者認為，《土地管理法》在該條提到的是提前收回國有土地使用權的情形，并非完全等同于土地征收，并且該條也并未排除舊城區改造可提前收回土地使用權。
事實上，近年來國外對公共利益的界定已呈擴大趨勢，如在美國，公共利益可以從公共利益用途的效果角度來確定，無論被征用的財產由誰使用，只要征用的行為最終增進了全體社會成員社會福利，如
環境保護、社會安寧、大眾健康等；或者公共利益事業的使用直接或間接增進了全體社會成員的福利，就可視為符合公共利益的要求(張千帆，2005a)。再如臺灣地區的《土地征收條例》第4條、《新市鎮開發條例》第6條、《都市更新條例》第25條都規定為了城市規劃及城市更新，政府有權征收土地提供給私人開發(陳立夫，2007)?？梢?，為實施城市更新改造危舊房而征收私人房屋并非我國特有。
我國正處于市場經濟的初級階段，城市化進程正在加快，對舊城區的改造是城市建設的重要途徑之一，舊城區的改造既有利于充分利用城市已有土地資源，減少對農用地的征收，也可使城鎮居民的居住條件較快得到改善?！肮怖鏃l款運用得當，對于社會的發展將起到重要作用，可以促進地區經濟的繁榮、提高自然資源的利用率、推動就業?！?褚江麗，2009)因此，將危舊房改造納入公共利益的需要并無不當，但應以保護被征收人的合法財產權為前提。為此，建議在房屋征收立法中規定：因危舊房改造需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應當在組織有關部門論證的基礎上，征求被征收人的意見。2／3以上被征收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達到2／3被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。以保障被征收人在房屋征收中的參與權和話語權，防止政府濫用征收權進行商業開發。
(三)商業拆遷應排除在房屋征收范圍之外
我國《憲法》和《物權法》明確規定，只有因公共利益的需要，才可以征收私有房產。因此，非因公共利益而實行的商業拆遷，在理論上是純粹的平等民事主體之間的民事法律關系，必須遵行民法上的平等自愿、等價有償原則，通過協商的方式購買房屋產權后才能拆遷。然而，目前的拆遷中暴露的最大問題就是公共利益和商業利益混同，政府運用公權力將低價或無償征收的土地出讓給開發商。如果以市場價出讓，則政府從中獲取高額的差價作為財政收入；如果低價出讓給開發商，則巨大的差價就落在了開發商的手里，公權力成為尋租的手段，并且披上了公共利益的合法外衣(周安平2006)。特別是在被拆遷人和開發商不能達成拆遷補償安置協議時，由拆遷行政主管部門裁決，在必要時甚至進行強制拆遷，這實質上是公權力對平等主體的民事權利的粗涉，違反了《憲法》和《物權法》的規定，損害了被拆遷人的合法私有財產權。因此，新的房屋征收立法必須將國有土地上房屋征收的范圍限定在因公共利益而進行的征收。非因公共利益的需要而拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設活動的，應當在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，并依法辦理有關審批手續的同時，由建設單位和房屋的所有權人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協議。只有這樣，《憲法》和《物權法》所規定的私有財產權才能得到充分保護。
二、關于征收程序
“徒法不足以自行”，“一個健全的法律，如果使用武斷的專橫的程序去執行，不能發生良好的效果。一個不良的法律，如果使用一個健全的程序去執行，可以限制或削弱法律的不良后果”(王名揚，1995)。任何實體法的實現均有賴于程序正義的保證。對公共利益的合理界定只是為合法征收房屋提供了一個前提條件，但要有效防止房屋征收部門超越公共利益的界限，侵害公民的合法財產，“最好的方法是對公共利益進行程序控制”(許中緣，2008)。因為“如果沒有正當程序，政府權利的濫用就不會遇到任何障礙，一切法定權利都將因其不可操作性而變得毫無意義”(張福剛等，2006)。亨金等(1996)說過：“從來沒有哪個制度否認過政府的征收權，重要的是征收的法律限制?！?/p>
和國外相比，我國城市房屋征收制度在程序上主要存在以下不足：
(1)公共利益認定審批機制不夠完善。房屋征收權是為了公共利益的需要，公共利益的認定是征收的先決條件，強制性地剝奪公民住宅房屋的權利，理應受到嚴格限制。為了防止政府濫用土地征收權，國外一般在立法上規定公共利益的認定權屬于中央行政機構或省長等地方最高行政長官，或者交由專門機構如土地征收委員會認定。在程序上由土地征收機關向上述機關提出征收申請，上述機關認為建設項目符合公共利益的需要后予以批準。例如，臺灣地區的《土地征收條例》第14條、15條和17條規定，征收土地或土地改良物，由“中央主管機關”核準，“中央主管機關”應設立土地征收委員會，審議土地征收案件，并由“內政部”核準，而后通知被征收土地所在地直轄市或縣政府執行。在法國，不動產征收必須進行公益的宣告，由專門的調查員或調查委員會就征收是否符合公益進行調查，在6個月內提交調查結論，接受公開辯論的檢驗，然后由省長或最高行政法院進行公益宣告后，征收程序才開始啟動，地方政府無權批準進行不動產征收。在日本，《土地征收法》規定了詳細的征收項目認定程序和征收裁決程序。在土地征收程序中，首先由項目設立人根據項目的分類向國土交通大臣或都道府縣知事提出項目認定申請，由交通大臣或都道府縣知事就項目設立人、項目的種類、項目的施行區域等事項分別行使認定權限。“通過項目認定程序，需要判斷確定相關土地房屋、項目計劃以及為該項目只能征收或者使用相關土地房屋的公益性?！表椖空J定后必須認定告知，“項目設立人可以在此之后的一年之內，申請相應土地房屋所在地的都道府縣的征收委員會作出征收裁決?！薄白鳛樽鞒霾脹Q的機關，征收委員會的地位必須具有公正和中立的性質。”(朱芒，2007)
而我國《城市房屋拆遷管理條例》規定縣級以上人民政府在認定一定的項目符合公共利益后自行作出征收決定，導致公共利益的認定審批機制缺失。因此，建議在未來的房屋征收立法中修改房屋征收的公共利益的認定審批制度，在各省、直轄市和自治區政府設立土地征收委員會，其成員由人大代表、法律專家、經濟學家、律師等專業人員組成?？h級以上人民政府在進行土地及房屋征收時，將有關征收事項進行公告，舉行論證會、聽證會，然后再次進行公告后，就征收項目的公益性及范圍向土地征收委員會提出征收申請，由土地征收委員會根據有關法律作出批準或不予批準的決定。
(2)房屋征收后土地使用監督機制缺失。我國《城市房屋拆遷管理條例》規定由政府先進行征收，然后將土地交給因公共利益而使用土地的項目人，由土地使用者再就征收房屋的補償問題和被征收人進行協商解決，這實際上剝奪了被征收人在房屋征收中的話語權和參與權，即使土地征收不合理，被征收人也無法提出異議，改變征收決定。因此，有學者提出，應當由縣級以上地方人民政府作為房屋征收和搬遷的主體，在進行征收補償后再將土地交給土地使用者使用，以改變過去土地及房屋在未得到補償就被征收的狀況。但該提議也帶來了新的問題：如果政府未將被征收的土地用于指定的公共利益項目，該如何處理?另外，即使政府將征收的土地交給了指定的符合公共利益的項目人，土地使用者如果改變征收土地的用途，將其用于商業開發，又該如何處理?
根據我國《憲法》及《土地管理法》的規定，我國國有土地使用權出讓的一級市場是由國家壟斷的，因此，政府通過出讓土地使用權可獲得大量的土地出讓金作為財政收入，同時政府又有權為了“公共利
益”進行土地征收。根據布坎南的公共選擇理論，在進行土地征收的過程中，政府及其工作人員和其他社會成員一樣，是追求自身利益最大化的“經濟人”，如果對土地征收權不加以限制和監督，政府就會過度征收，將征收的土地通過出讓進行商業開發，導致資源的錯誤配置和浪費，加劇社會沖突，進而導致土地及房屋征收中的“政府失靈”(武敏，2009)。因此，必須加強對政府征收權的制約，對土地及房屋被征收后的使用進行監管?！案鶕鹘y法學理論有關限權學說，對權力的制約有兩條途徑，一是利用權利制約權力；二是通過權力對權力形成制衡?！?李麗峰，2008)因此，可在未來的房屋征收立法中借鑒我國臺灣地區的做法，賦予房屋被征收人的收回權，在政府未根據征收計劃將征收房屋及土地用于公共利益的項目，或者土地使用者將征收房屋及土地用于他用或者推遲興辦公共事業時，在一定條件下，被征收人有權按原征收補償價格收回土地及房屋。因為“只要土地用地單位沒有按照公共利益進行相應的開發建設，則被征用土地就失去了公益目的的依托，土地使用權的轉移也不再具有合理性和合法性?！?王懷勇等，2004)規定被征收人的收回權既可促使政府嚴格按照征收的目的和時間利用被征收土地，也促使土地使用人合理使用土地，從而有效遏制政府濫用征收權，提高被征收房屋及土地的利用效率。
三、關于征收補償
公平補償是實施征收的基本要求，美國、德國、日本等發達國家都普遍規定了公益征收的補償制度。美國憲法修正案第5條規定，“不給予公平補償，私有財產不得為公共所收用。”德國憲法將公共利益及征收所涉及的參與人利益并為斟酌，并進行公平衡量。日本憲法第29條第3款規定“私有財產在正當補償下得收為公用”。因此，基于公共利益的目的征收私人房屋，給予公平補償是房屋征收的前提條件之一。只有給予公平補償，才能將公共利益所造成的成本由整個社會來承擔，私有財產權利才能得以維護；同時，征收房屋及土地的高成本會使政府決策者在征收房屋及土地前進行慎重考慮，作出理性選擇。防止過度征收，實現資源的優化配置，防止社會沖突的加劇(張千帆，2005b)。
和國外房屋征收的補償相比，我國城市房屋征收補償存在以下問題：
第一，房屋征收補償未對房屋之下的土地使用權補償問題作出規定。根據我國《物權法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》的規定，政府因公共利益需要可提前收回土地使用權，但必須對土地使用人給予適當補償。根據不動產物權“房隨地走，地隨房走”的原則，國家在征收房屋時，房屋之下的土地使用權應當被收回。由于被征收人在取得土地使用權時簽訂了土地使用權出讓合同，支付了對價――土地出讓金，和政府建立了一種民事法律關系?！皬恼慕嵌瓤?，其在行使征收權之前，應當首先消滅最先產生的關于國有土地使用權出讓的民事法律關系，其次才應當考慮在此基礎上產生的房屋所有權的征收，這樣才符合征收行為合法性的基本邏輯。”(張福剛等，2006)政府之所以要對房屋進行征收的目的，不是需要使用房屋，而是房屋之下的土地。我國《城市房屋拆遷條例》只規定對國有土地上的房屋進行征收補償，對房屋之下的土地使用權該如何補償只字未提，違反了《物權法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》的規定。“從征收補償費的計算依據來看，在征收土地使用權的情況下，政府應向被征收的土地使用權人返還或者支付兩項重要的費用：一是剩余年限的土地出讓金，二是土地增值費?！?梁劍兵，2010)前一項是政府收回土地使用權應當返還給土地使用人未使用的剩下年限的土地出讓金，例如如果被征收的房屋是住宅用房，則土地使用權的使用期限為70年，如果被征收人只使用了20年，則剩下50年的土地使用費就應當返還。后一項是土地使用期間土地的增值費，土地作為稀缺資源，土地使用權的出讓價格在不斷地上漲?！霸凇徽鞣课莶徽鞯亍那樾蜗?，原土地使用權人獲得政府返還的土地出讓金及土地增值費的權利就被無端‘消滅’了，政府僅僅只對房屋本身進行估價和補償，雖然這樣補償可能也包含著一些對土地使用權進行補償的意思在內，但是其計算依據和最后價格卻是模糊不清……，這無疑將會極大地損害被征收者的合法權益和利益?！?梁劍兵，2010)因此，建議在新的房屋征收制度中規定：貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；對于房屋范圍內的土地使用權，根據土地使用者剩下的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。這樣才能防止政府在土地使用權未到期前擅自動用征收權，損害土地使用權人的合法權利。
第二，房屋征收補償未包括殘余地補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，房屋征收補償主要包括房屋價格補償、搬遷補助費、臨時安置補助費和非住宅用房的營業損失費，這些補償費基本合理可行，但和日本、臺灣地區相比，我國房屋征收補償未規定殘余地或殘余房屋的補償問題。房屋征收，應以征收項目所必需為限，因此可能只就房屋的一部分進行征收，剩余的房屋可能會因征收而減少或失去利用價值，使得原房屋無法得到有效的利用，造成房屋使用人因此而遭受損失，為了保護被征收人的利益，日本及臺灣地區的征收法律都規定被征收土地面積過小或形狀不整，被征收房屋的殘余部分“不能為相當使用者”，經被征收人申請，可一并征收并給予殘余地損失補償。對被征收人而言，房屋被征收是為公共利益所作的特別犧牲，但國家理應給予合理補償，以填補其財產權被剝奪或受到限制的損失。惟有如此，才能體現我國《憲法》第13條規定的公民的合法的私有財產不得侵犯的規定。
四、結論及建議
第一，在適用范圍上，未完全將商業拆遷完全排除在外，導致房屋征收的范圍過廣，建議將商業拆遷排除在房屋征收之外。
第二，在征收程序上，征收前的公共利益的認定審批機制不合理，征收后的土地使用監督機制缺失，建議成立土地征收委員會負責土地征收的認定審批，并且賦予被征收人收回權以遏制被征土地被政府或土地使用人濫用的狀況。
第4篇：新舊土地管理法范文
據記者調查，自2003年7月昆明市土地儲備中心先后在該市盤龍區的青龍村委會、官渡區的十里社區和楊方凹社區，共儲備了土地30000余畝，用作“現代新昆明”的東部核心區，但目前多數仍撂荒著。
在土地宏觀調控的大背景下，這些大片大片荒蕪的土地。凸顯的是土地資源浪費、失地農民劇增等一系列社會問題，更需對被稱為我國城市土地使用制度“第”的土地儲備制度進行反思。
30000余畝儲備土地多數荒蕪
2003年7月，昆明市青云街道辦事處青龍村委會裕豐村民小組的308畝“在冊地”(承包地)和934.047畝“非在冊地”(非承包地)，以及“地上所有的附著物、構筑物、建筑物和水、電、道路、水面、魚塘、果園果樹、零星果樹等設施”，被昆明市土地儲備中心全部征用。
青龍村委會于2003年9月1日制定的《關于昆明市土地儲備中心征用收購我村六個村民小組全部土地及人員農轉非的實施方案》(下稱《實施方案》)，道出了土地儲備中心實施土地儲備的原因：“根據省委、省政府及昆明市委、市政府有關加快建設新昆明的戰略方針，結合我村實際，借昆明北市區開發建設的東風，我村兩委經過與昆明市土地儲備中心多次協商洽談……將我村下屬的青龍村、兩面寺、裕豐村、黃土坡、蘇家營、長地埂六個村民小組的土地全部轉讓給昆明市土地儲備中心整體開發建設?！?/p>
“2003年6月份前，村委會的領導稱，土地儲備中心要征用我們村的地。7月份就開始正式征地，用經緯儀來測量?！痹ＸS村的村民向記者講述他們賴以生存的土地被征用的過程，“當時小組長李繼祥在村民大會上說，總的征地1000多畝，其中上公糧的地有300多畝，田占了一半，其余為菜地。我們當時考慮到，村委會早就把征地手續辦好了，我們同意要征，不同意也要征，反正土地是國家的，國家要我們不敢不給，就簽了字。”
裕豐村是一個彝族村，人口336人，有承包地308多畝，開荒地700多畝。據青龍村委會提供的資料顯示，該村委會下屬的青龍村、兩面寺、裕豐村、黃土坡、蘇家營、長地埂共6個村民小組，總人口2282人，被征用的土地一共合計為8094.259畝，其中在冊地(承包地)為2167畝，人均近1畝；非在冊地(非承包地)5927.259畝，人均2.6畝。
記者在青龍村委會的黃土坡、裕豐村等地看到，這些昔日生長水稻、玉米的土地，現在長滿了密密實實的野草，有的地方還種上了樹苗?！霸瓉碚f好我們可以繼續種地的，可是2004年3月份我們辛辛苦苦種的蠶豆、小麥，卻被栽樹的老板用推土機全部推掉，種上樹苗。老板還說，市里已把地賣給他們了，賣了40萬元一畝。”裕豐村的村民指著種滿了樹苗的農地，有些憤然。而青龍村委會書記王李和村副主任李明學告訴記者：“目前在裕豐村田地里種的樹都是土地儲備中心內部自己種植的，因為我們這兒正在修昆明市三環路和東繞城線，將來搞綠化用?！?/p>
據青云街道辦事處一位知情人透露，按照昆明市的城市規劃，昆明市土地儲備中心在該市盤龍區的青龍村委會、官渡區的十里社區和楊方凹社區，共儲備了土地30000余畝，作為“現代新昆明”的東部核心區。
按《土地管理法》第三十四條“各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的80％以上”的規定，僅青龍村委會的2167畝承包地，就應該有1733.6畝基本農田。保守估計，土地儲備中心儲備的30000余畝土地，以25％算就應有7500余畝承包地，7500余畝承包地中應有6000多畝基本農田。
近萬失地農民生計堪憂
據調查，青龍村的兩面寺、裕豐村等村莊，在賣地前都是窮村，土坯房組成的村寨里偶爾會有一兩間紅磚房“鶴立雞群”。賣地后，突然間“有錢”了的村民被壓抑了多年的建房欲望得到了釋放：一幢幢兩三層高的鄉村別墅在舊村邊一茬茬“長”了出來，新舊相對，成了這些賣地致富的村莊一道特殊的景觀。
裕豐村的吳水英(化名)在自家剛蓋好的新房里告訴記者：“我家有兩個農村戶口，這幾年分三次一共分到19萬元賣地錢，每年年底還有兩三千元的分紅。但我家的新房，先蓋的石棉瓦房就用去了4萬多元，蓋廚房又花了將近1萬元，現在剛蓋好的大房子就用了差不多20萬元?！?/p>
按2003年7月8日昆明市土地儲備中心(甲方)和青龍村民委員會(乙方)簽訂的《昆明市土地儲備中心征地(收購)補償協議》(下稱《征地補償協議》)，土地補償費分在冊面積和非在冊面積，按每畝7.16萬元和3.29萬元分別進行補償――“甲方征用的土地，征地費用含土地補償費、剩余人員安置補助費、青苗費、果園果樹以及附著物、構筑物、建筑物和水、電、道路、魚潭塘等設施”。其中第四條明確規定了土地交付時間、條件和付款方式：“甲方分三期向乙方支付標的物的補償費。第一期在雙方簽訂征地協議后十個工作日內支付1000萬元；第二期在雙方簽訂本協議后30個工作日內支付在冊面積5萬元／畝(以實冊面積計算)，非在冊面積1.5萬元，畝(以實冊面積計算)的費用；第三期在甲方開發土地的過程中，開發多少補償多少。甲方于2006年7月10日內未開發完的，甲方在2007年7月10日前全部支付標的物的補償費余款?！?/p>
自此，青龍村等地失去所有土地全部“農轉非”的村民們，過上了“種田無地，上班無崗、低保無份”的“懸空”生活。當地政府又沒有對他們進行再就業培訓，只是把賣地錢存留一部分在村里，每年底以“分紅”的名義給他們分發生活費。村民告訴記者：“現在連吃點小菜都要買，有時去山上拾點菌、掐蕨蕨菜來賣，每天每家人生活開支要20元錢左右，小娃還不能生病，要不只有借錢了。”
據知情人士保守估計，昆明市土地儲備中心在青龍村、十里社區和楊方凹社區征地后，約有近萬農民失地。在持續了3年多的“建房熱”后，多數失地農民住在新房里，卻為明天的衣食發愁，為未來的生計擔憂。
“土地財政”成地方政府圈地的發動機
那么，昆明市土地儲備中心是依照什么法律法規征用了近萬農民的3萬畝土地呢?
昆明市土地儲備中心和青龍村委會簽訂的《征地補償協議》的第一條就開宗明義地寫明：“根據《中華人民共和國土地管理法》和《昆明市土地儲備管理辦法》的有關規定，為合理利用土地，經甲乙雙方商定，本著平等、自愿、有償的原則訂立本協議”。
根據2002年2月1日試行的《昆明市土地儲備管理辦法》，記者發現，只有其中的第二章第八條中，“(一)為社會公共利益需要使用的土地；(二)因實施城市規劃和舊城改造，需要調整土地使用功能的土地”兩種類型的土地，才符合青龍村委會等地的土地儲備情況。而且，其中的第十一條規定：“對需儲備的農村集體土地，必須依法辦理土地征用手續”。
第5篇：新舊土地管理法范文
1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場的放開，促進了房地產業的發展。房地產業的發展不僅帶動了相關產業的發展，而且對改善投資環境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個經濟手段，對房地產市場進行調節和規范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應國有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護土地資源，維護國家權益的需要；再次，開征土地增值稅，是國家對房地產市場進行宏觀調控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴大地方稅稅源，建立健全我國房地產市場稅收制度的需要。
設置土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉讓房地產的過高收益進行調節，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產開發的經營者的合理權益，促進房地產市場的健康順利發展。
一、納稅義務人
根據《土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織；這里所說的個人，包括個體經營者。
二、征稅范圍
所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對像的具體內容。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：
（一）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權征稅。根據《憲法》和《土地管理法》的規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市市郊的土地除法律規定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農村集體所有的土地，不得自行轉讓，必需先由國家征用后才能轉讓。
（二）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權是否發生轉移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。
（三）土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅，即對有償轉讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產的權屬雖然發生轉移，但未取得收入的行為。如房地產的繼承，房地產的權屬雖然發生了變更，但權屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。
三、計稅依據
土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額。實際上，由于房隨地走，土地使用權和房屋產權不可截然分開，因此，土地增值稅根據房地產增值額計算，把房產增值額也納了進來。
房地產增值額為納稅人轉讓房地產收減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。
（一）轉讓房地產收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
（二）法定扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
2.房地產開發成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
3.房地產開發費用。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
4.舊房及建筑物的評估價格。是指計算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項目金額的價格。它是根據舊房及建筑物的重置成本價乘以新舊度折扣率后的價格，即按計征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費用再扣除折舊因素。
5.與轉讓房地產有關的稅金。是指納稅人在轉讓房地產時所繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉讓房地產所繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。
6.財政部規定的其他扣除項目。
四、稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
第6篇：新舊土地管理法范文
康達青島律師事務所 湯書國律師
城市房屋拆遷涉及被拆遷人的切身利益，但我國有關拆遷的法律至今沒有，法規只有一個條例，有關拆遷的理論極度匱乏，有關拆遷的實踐各地很亂。目前，因拆遷而引發訴訟案件則越來越多，訴訟到人民法院，法院也很棘手，最高人民法院司法解釋《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》也不能讓人信服。筆者拙見：折遷補償安置引發的訴訟實質上是行政訴訟，除強制拆遷外，拆遷補償安置協議實質上是行政合同。
一、拆遷補償安置協議實質上是行政合同。
拆遷補償安置協議是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷人的房屋及其附屬物的拆除而形成的相互間權利義務關系的協議。根據該協議，被拆遷人騰讓房屋使其被拆除、滅失，拆遷人給予相應的作價補償或實行產權調換予以安置。拆遷人享有將房屋拆遷付諸實施的權利同時承擔給被拆遷人以補償和安置的義務；被拆遷人享有取得補償和安置的權利，同時負有在公告規定期內騰房讓地的義務。
國務院行政法規規定了拆遷補償安置協議的主要內容。2001年新的《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定：拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。建設部建房387號文件《關于加強城市房屋拆遷管理工作的通知》中指出：“在房屋拆遷前，拆遷人與被拆遷人一定要先簽協議后拆遷，不能先拆后簽或者不簽就拆。” 可見，在房屋拆遷糾紛中，簽訂拆遷補償安置協議是法的強制性規定。
我國《合同法》沒有規定拆遷補償安置合同，對城市房屋的拆遷補償安置沒有涉及。眾所周知，合同自由原則是合同法的基本原則，被稱為合同法的精髓和靈魂，合同當事人可以自由的決定是否締結合同。顯而易見，拆遷補償安置協議的簽訂與合同法的締約自由原則相悖，合同法不予規定，是有一定的道理的。“在合同法領域，存在著只有平等主體的民事關系，國家公權力不予介入，國家公權力的介入和干預，會改變合同的性質，使主體之間的關系發生變化”。[1] 房屋拆遷補償安置協議究竟有無國家公權力？國家公權力介入何等程度？學者們看法不一。
傳統理論認為，拆遷人與被拆遷人是平等的民事主體。拆遷雙方的地位是平等的，不存在被拆遷人要服從拆遷人的問題，雙方的合法權益都受到法律的平等保護。拆遷人在取得拆遷范圍內的土地使用權時，就應該對房屋所有權人給予經濟賠償，這實際上是一種損失賠償的財產關系。被拆遷人取得的拆遷補償和安置。不是來源于房屋拆遷主管部門的行政決定，也不是拆遷人的恩賜，而是根據民法通則的公平、等價、有償原則和依據《城市房屋拆遷管理條例》取得的民事權益。[2] 補償安置不存在國家公權力的介入，補償安置是民事法律關系?；蛘哒J為，我國市場經濟脫胎于高度集權、集中管理的計劃經濟體制，難免出現公權力適度調控和管理，但不能否認拆遷補償安置協議是民事合同。筆者不敢茍同，而認為拆遷補償安置協議實質上是行政合同。
合同的目的是為了社會公共利益。
拆遷補償安置協議之目的從根本上講是為了城市建設的需要、為了社會公共利益。拆遷補償安置協議可以分為市政建設拆遷補償安置協議和非市政建設拆遷補償安置協議。市政建設拆遷補償安置協議顧名思義是為了城市道路、公路、園林綠化、消防設施等城市基礎設施建設而由拆遷人與被拆遷人簽訂協議，拆遷人除了公共利益，沒有任何私利可言。被拆遷人為了顧全大局，為了公共利益，必須作出犧牲。非市政建設拆遷補償安置協議多是由房地產開發商與被拆遷人簽訂，房地產開發商除了本身經濟利益如考慮營利、節約開發成本之外，也必須考慮公共利益，如城市規劃、舊城改造、現代化都市建設等；被拆遷人雖然可選擇補償或安置的具體地點，但不能借助拆遷機會謀利，滿足自身的私欲，只能利用協議使自己的應得權益固定化、法律化。公共利益是不可代替的，必須獲得實現，拆遷雙方的意思表示具有不可推卸性，但雙方均不能以命令、脅迫、欺騙等不正當的手段使對方服從自己的意志。意見未達到一致，合同便不能成立。合同成立表明雙方協商一致，拆遷人通過契約的形式將城市建設、公共利益維護之目標固定化并力爭達到，較單方的命令、強制行為更有效，更能充分發揮相對人的積極性與創造性，也易于被拆遷人理解與接受。
合同中拆遷人是行使職權或法規授權的行政主體。
傳統理論認為，拆遷人與被拆遷人是平等的民事主體，依據是原《城市房屋拆遷管理條例》第三條規定“本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人?！惫P者則認為，同樣是依據此條款，拆遷人與被拆遷人不是平等的民事主體，這里的建設單位是法規對拆遷工作的部分授權。建設單位在這里實際上是得到法律法規授權的組織，成為行政主體，具有了行政權能，在拆遷時履行行政職權，負責處理拆遷安置補償事宜。建設單位在拆遷中以自己的名義實施拆遷行為，并能獨立承擔由此所產生的法律責任，實際上是授權性行政主體。
這種被授權組織的活動具有雙重性，在拆遷任務完成之前，行使拆遷補償安置權利。此時，建設單位的民事權利行使受到限制。比如不得擅自提高或者降低補償、安置標準，擴大或縮小補償、安置范圍。否則將受到房屋拆遷主管部門的處罰。在拆遷任務完成之后，就是完全的民事主體，負責房地產開發建設，并以營利為目的。
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷，委托拆遷必須委托給拆遷單位。依據委托原理，拆遷單位只能以拆遷人的名義實施拆遷行為并由拆遷人對外承擔責任。此外，還有一種統一拆遷，拆遷人是當地人民政府，當地人民政府是職權性行政主體。法規授權拆遷人-----建設單位時比較慎重，比如要求拆遷公告由房屋拆遷主管部門公布，拆遷許可證由房屋拆遷主管部門審查發放，強制拆遷要求當地人民政府組成有關部門執行等，可見當地人民政府或拆遷主管行政機關也應是拆遷執法主體。
實際操作中，當地人民政府可能委托給拆遷單位或者成立的各種舊城改造指揮部等組織，依據委托原理，對外只能以當地人民政府的名義并由當地人民政府承擔責任。
拆遷權本質上是公權力，拆遷人具有特權。
拆遷人與當地房屋拆遷主管部門共同行使拆遷權，拆遷權是一種行政權，是國家公權力之一，它可以管理、命令、甚至強制、處罰被管理者，拆遷權必須由行政主體來行使。補償安置權從被拆遷人角度是一種民事權利，被拆遷人可以放棄；但從拆遷人角度，則是一種行政權。補償安置的標準，拆遷人無權改變，囿于當地的經濟發展水平 ，受制于拆遷政策。拆遷補償安置權對拆遷人來講是權利也是職責，不能放棄，也不能擅自提高或降低標準。拆遷與補償安置存在內在聯系，拆遷必然導致補償安置，補償安置是由拆遷而引起的。
拆遷人的特權。在民事合同中，一方對另一方的給付，只有按合同接受或拒絕接受的權利，而不具備經常性的監督、指揮權。而在拆遷合同中，拆遷人不僅對結果進行受領，而且對整個拆遷過程進行監督、指揮。拆遷人因相對人不履行、不完全履行以及毀約行為，有制裁權。拖延日期拒不拆遷，有強制執行權，并不停止拆遷行為的執行。對提前拆遷的被拆遷人有獎勵權。有單方面變更合同權，因國家公共利益需要或政策的變化，可以變更合同，甚至可解除合同，如拆遷范圍縮小不再拆遷，可以解除已簽訂的合同。
需要說明，拆遷人的特權是權利也是職責，不能放棄權利，行政合同的內容必須嚴格符合法律、法規及政策的規定，雙方都無自由處分權。
合同標的物所有權與土地使用權之關系。
合同的標的物是被拆遷的房屋及其附屬物，其所有權主體是特定的公民、法人或其他組織，其所占有的土地使用權也與房屋不可分離，共同屬于被拆遷人。而其所占有的土地所有權一般屬于國家，我國沒有土地所有權市場，只有土地使用權市場，建設單位用地可以劃撥方式取得，也可以出讓方式取得，一般多以出讓方式取得，建設單位向國家交納一定數量的土地出讓金，才能取得某一地塊的土地使用權，有關拆遷法規政策要求，拆遷前必須取得土地使用權。 這樣就存在一個問題，在房屋將拆遷而未拆遷之前，該房屋的土地使用權已被國家轉移或出賣給了他人，無意中早就剝奪了被拆遷人房屋的土地使用權，房屋的土地使用權應該與房屋所有權一并轉移?！皣型恋厥褂脵嗟霓D讓，讓受雙方是土地使用者之間的關系，土地使用權連同附屬建筑物的轉讓一并進行?！盵3] 國家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權轉讓合同時，無意中已經“侵犯”了一個個被拆遷人的合法權益。當然國家是可以尋找一定的理由來“侵犯”的，私有或公有財產還沒有神圣到國家不能侵犯的程度。但公共權力對私有財產所有權的任何限制，包括剝奪私有財產和限制權利人的權利行使，都只能為了公共利益的目的。公共權力支持下的商業行為。甚至公共權力參與的商業行為，都不可以成為剝奪和限制私有財產所有權的根據。比如，政府為進行商業性開發所進行的拆遷行為，就不能形成對私有財產所有權進行剝奪和限制根據。這種行為應該按照購買或其他合同方式。[4]
二、未能簽訂拆遷補償安置協議的強制拆遷問題。
拆遷補償安置協議是行政合同，但現實生活中，多被從民事合同來理解。這樣，在拆遷過程及糾紛當中，許多心有不平的被拆遷人就當起了“釘子戶”，但對于所謂的“釘子戶”，法規規定了強制拆遷來解決。強制拆遷，也稱強行拆除。一般指拆遷人與被拆遷人就補償、安置達不成協議，而由有關部門對被拆遷人的房屋及其附屬物強行予以拆除的執法行為。
強制拆遷的執法主體。
其次，建設單位得到法律法規的特別授權可以作為拆遷人，但建設單位的身份是雙重的，既是民事主體又是行政主體。建設單位一般是經過批準的建設工程的法人，其主要任務是負責拆遷地塊的開發建設。作為民事權利義務主體，其還有盈利之目的。建設單位在這里實際上是得到法律法規授權的組織，成為行政主體。具有了行政權能，在拆遷時履行行政職權，負責處理拆遷安置補償事宜。此時，建設單位的民事權利行使受到限制。比如1991年《城市房屋拆遷管理條例》第三十五條之規定。不得擅自提高或者降低補償、安置標準，擴大或縮小補償、安置范圍。否則將受到房屋拆遷主管部門的處罰。
最后，拆遷人理應包括各級房屋拆遷主管部門。法規對拆遷工作的授權是不放心并有所保留的。房屋及其附屬物是公民 、組織居住、生活、生產、辦公、營業之地方，房屋及其附屬物所有權非依法不得變更、侵犯，強制拆遷涉及標的物的滅失，所有權的變更，事關當事人的切身利益，事關社會的穩定，法規授權時比較慎重，當地人民政府或拆遷主管行政機關理應是拆遷主體。第一，房屋拆遷公告由房屋拆遷主管部門公布。房屋拆遷主管部門應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布。此外，還要做好向被拆遷人的宣傳、解釋工作，通知公安部門暫停辦理向拆遷范圍內遷入居民戶口和居民分戶等工作。第二，拆遷許可證由各地拆遷主管部門統一發放。第三，各地人民政府的統一拆遷。1991年《城市房屋拆遷管理條例》第 九條規定當地人民政府可以組織統一拆遷。有條件的城市和城市中實際綜合開發的地區，應當實施統一拆遷。統一拆遷的拆遷人只有當地人民政府或房屋拆遷主管部門。特別是有關城市道路、公路、橋梁、供排水、供電、郵電通訊、燃氣、集中供熱、公共交通、公共停車場、環境衛生、園林綠化和消防設施等城市基礎設施建設的市政拆遷，拆遷人一般是當地人民政府。
綜上，房屋拆遷主管部門與法規授權的組織共同構成拆遷行政執法主體，二者對外共同行使拆遷權。
強制拆遷的程序---訴訟前是否必經房屋拆遷主管部門的裁決。
此突破在于：一是可以不經裁決，直接向人民法院。二是由人民法院作為民事案件受理。如果司法解釋的突破符合法理，有利于案件的審理和拆遷雙方當事人權義的保護，則可另當別論，然而事實則不是這樣，司法解釋的突破帶來了理論與實踐的困惑：第一、大量的拆遷糾紛涌進人民法院，人民法院不堪重負。可人民法院作出的實體判決，補償、安置標準又囿于當地的拆遷政策，無法另辟新徑。第二、審判實踐中，行政庭與民事庭互踢皮球，同一拆遷糾紛既打民事官司又打行政官司，拆遷雙方疲于奔波。
筆者認為，最高人民法院有關拆遷安置補償的司法解釋的突破是畫蛇添足，新舊拆遷條例規定的房屋拆遷主管部門的裁決實質上是行政復議，對拆遷案件，復議前置是必要的，理由：第一、特別在建設單位作為拆遷人的情況下，被授權的組織畢竟不是專門的拆遷機構，其作出的處理決定難免有不完善的地方。第二、房屋拆遷主管部門作為拆遷主體之一有責任對拆遷行為進行監督檢查與審查，二者共同對拆遷事務負責。第三、可減輕被拆遷人負擔，行政程序比司法程序簡便，拆遷人更熟悉拆遷業務，便于拆遷安置補償的具體處理。第四、可減輕人民法院的負擔，并且司法的最終裁決仍然存在，以后仍能給被拆遷人以救濟、保護。第五、符合我國的歷史傳統，人們習慣于找政府解決糾紛且不愿告官。同時也符合改革的需要，主管機關利用系統優勢加強協調監督，盡早化解社會矛盾。
房屋拆遷主管部門的裁決是行政復議，那么復議之前的一個行政處理決定在哪里呢？拆遷條例中是看不出那個具體處理決定的，這也正是舊、新拆遷條例不完善之處。實踐中這個處理決定是存在的，只不過有些模糊。比如，拆遷雙方最終沒能達成協議，但也說明雙方接觸、交談過一次或多次；拆遷人可能已把已方簽字的拆遷安置補償協議給了對方；也可能口頭或書面通知了對方安置補償方案；其它同地塊被拆遷人已簽的協議如何安置補償也是一種預期的方案。
筆者意見，作為法規授權的拆遷人應該明確作出對被拆遷人的房屋及附屬物拆遷補償安置的行政處理決定。拆遷人是法規授權的行政主體，作出的決定是具體行政行為之一。但因法規授權有所保留，在被拆遷人有異議拆遷協議沒能達成時，拆遷人應主動向當地拆遷主管部門或當地人民政府申請復核終局裁決鑒于拆遷任務的緊迫與時限要求，預防糾紛的擴大，完善拆遷管理，提高行政效能與社會效益，法律法規應明確告知拆遷人應向當地負責拆遷的行政主管部門書面提請復查，由其作出行政終局裁決。這些過程中的行為都是行政行為，達不成協議強制拆遷行為更是具體行政行為之一種，對此為行為不服，可提起行政訴訟。
三、拆遷補償安置是行政補償。
拆遷補償安置實質上是行政補償，城市房屋拆遷與公共工程、城區改造密切相關?！拔覈幱诮洕D型和發展時期，南水北調、城區改造、公共工程以及道路交通建設所引發的征收、征用、對不動產和其他財產在法律上和事實上的使用收益限制比比皆是，行政補償行為在我國也大量存在……”。[7]拆遷人與被拆遷人如果能簽訂安置補償協議，這種協議實質上也是行政合同的一種，拆遷關系實質上是行政法律關系。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人。拆遷人是房屋拆遷主管行政機關及法規授權的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價補償行為、對拆遷的獎勵與制裁行為及其他有關拆遷的行為。拆遷行為因行政主體的單方意思表示而發生，因城市建設的需要而決定拆遷，無需行政相對人的同意。行政主體依法拆遷既是權利又是義務，拆遷人不能放棄拆遷，也不能隨意擴大或縮小拆遷范圍，擅自提高或降低補償標準。
拆遷人在拆遷過程中，由于執法行為，給被拆遷人造成或將要造成經濟上的損失而給予一定的經濟補償，這是一種行政補償。拆遷人主觀上無過錯，也不存在違法行為，并可以先行補償。拆遷人為了公共利益的需要，實施拆遷，拆遷人的行為是執行職務的行為，無過錯也要承擔補償責任，一般以現實直接損失為限，并不完全適用民法的公平等價原則。特別是市政道路拆遷，被拆遷人為了公共利益，為了城市道路建設，為了更多的綠地環境，為了公共服務設施暢通，必須騰讓房屋，為國家利益作出一定的犧牲。
拆遷補償類似于國家征用土地補償。國家依法征用土地時，為了不使被征用人的生產和生活受到較大的影響，國家公平合理的給予補償。我國土地管理法第46條、第47條等條款規定了國家征用補償，日本《土地征用法》對因公征收而簽訂的合同作出了詳細規定。根據該法的規定，凡因國防、公益、公立學校、鐵路、電信、水利、災害防治等可征收之，其征收程序為先由內閣認定該土地為公共利益所必需，再由內務大臣向內閣會議提出認定案，經二次認定后，簽訂征收合同，合同包括土地所在地、地號、地目、面積，土地所有人及關系人的姓名、住址，依據合同取得的種類與內容，取得權利的時間與附屬物之交付或遷移期限，補償事項等。[8]我國不存在土地私有，但房屋存在私有，房屋拆遷補償實質上國家補償。被拆遷人針對國家“特權”行為只能尋求經濟利益平衡，尋求合理適當的補償。不論合同有無規定。實際存在的拆遷滅損、不可預見的過渡意外情況，皆可要求合理補償?？v使雙方達不成協議，沒有形成行政合同關系。但針對拆遷人的特權，被拆遷人的經濟利益平衡原則在強制拆遷后仍然存在。
傳統理論認為補償是民法上的損害賠償關系。但此理論解決不了新舊房的差價問題，解決不了原產權人不接受補償金額情況下，仍然要強制原拆遷人搬遷問題。新舊拆遷條例雖然沒有明確規定以社會公共利益作為政府征收私有房產并適當補償的情形，但實踐中，只要有房地產開發商看中某地并愿意投資建設，有關政府部門就利用政府公共權力，以拆遷形式，對私有房產進行實質性政府征收，并只適當補償。這種情況已見怪不怪了。
四、折遷補償安置引發的訴訟實質上是行政訴訟。
拆遷引起的訴訟實質上是行政訴訟，拆遷關系實質上是行政法律關系。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人，如前所述，拆遷人是房屋拆遷主管行政機關及法規授權的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價補償行為、對拆遷的獎勵與制裁行為及其他有關拆遷的行為。城市房屋拆遷安置補償案件應是行政案件。
拆遷法規除明確告知拆遷人外，也應明確告知被拆遷人救濟時限與途徑，被拆遷人可向房屋拆遷主管部門申請行政復議裁決，對裁決不服，可向人民法院，人民法院作為行政案件受理。退一步講，假如被拆遷人不申請行政復議裁決，拆遷人也沒提請復核終局裁決，拆遷人的具體行政行為發生法律效力。拆遷人提請復核終局裁決或被拆遷人提請行政復議，在房屋拆遷有關主管機關或人民法院未作出撤銷或變更裁決之前，不停止具體行政行為的執行。假如被拆遷人不申請復議裁決直接向人民法院，人民法院現階段不應受理。隨著時代的發展，復議前置原則如果沒有存在必要，則被拆遷人可直接向人民法院；人民法院也應作為行政案件受理，而不能作為民事案件受理。
