房地產公司規章管理制度精選(九篇)
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第1篇：房地產公司規章管理制度范文
1．房地產企業財務管理與內部控制體系構建中存在的問題
1．1財務管理制度流于形式
從當前房地產企業的發展情況來看，很多企業并沒有給予財務管理足夠的重視，很多現代化財務管理的制度也沒有被應用到企業的財務管理中，所以導致房地產企業在財務管理制度方面的建設和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴肅對待。相關責任部門在執行的過程中也不能將內部控制體系真正的去貫徹和落實，從而使得內部控制體系在企業中的建設和完善完全失去了實踐上的支撐，財務管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業內部人員的意識薄弱有著密切的關系。
1．2有效的財務管理體系尚未形成
當前很多企業在財務管理和內部控制體系的建設方面并沒有形成完善的系統，而且還多存在著企業建立的內部管理體系并不能很好地適應企業管理的需要。盡管當前很多房地產企業在引進內部控制體系的時候也參考了很多先進的案例和內部控制制度，但是其在對自身企業特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應性。除此之外，因為房地產企業內外部環境的變化較快，而很多企業在內部控制制度建設的過程中并沒有引進相關的靈活性應變機制，根據時事和環境的變化來修訂和完善企業的內部控制制度。
1．3融資渠道比較單一
房地產是一項資金密集型的產業，但就當前形勢來看，房地產企業在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產市場依靠國家的支持獲得了良好的發展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產企業在融資渠道方面的開拓，大多企業都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產企業從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產開發的資金支持，已經對中小房地產企業的發展產生瓶頸。
1．4內部監管不到位
在內部控制體制建立后，必要的內部監管措施也是必須的，但大多數企業在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現在房地產企業的監督機制層次性方面，因為很多房地產企業都采取了設置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結構、管理組織形式、內部控制流程等方面都存在較多的缺點，往往與企業本部的財務管理存在協調或匹配上的問題。其次，房地產企業在控制體制中的監督管理方面還缺少先進的建設經驗，在很多情況下都變成了事后監督，從而使得監督執行的效果大大降低了。
1．5中小房地產公司信息化管理平臺不完善
中小房地產公司鑒于領導意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設方面較為落后，而這卻是房地產企業在財務管理和內部控制體系建設中的現代化要求。如企業在進行內部控制的過程中，通過信息化可以實現對企業的實時監控和全面管理，從而保證其深入到企業管理的各個環節和整體的過程中。但是中小房地產企業在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設的過程中并未建立完善的管理平臺。
2．房地產企業財務管理與內部控制體系的構建策略
2．1正視現代企業管理制度建設，優化企業管理模式
首先，在意識方面房地產企業的相關管理人員和全體員工都要對這種現代財務管理的制度有一個清楚的認識，充分理解內部控制流程及其對企業管理的重要意義。然后建立一套現代化的企業管理制度，全面優化企業管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規章，從而保證企業管理人員的貫徹和落實，使得企業的財務管理和內部控制體系的建設不再只是流于形式，而要真正地發揮其應有的作用。
2．2建立全面的、完整的、現代化的財務核算和管理體系
相關的房地產企業管理人員一定要在現代化的財務管理與內部控制體系的建設上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現代化的財務核算和管理體系。首先，要根據自身的實際需要和特點及時地引進先進成熟的制度建設經驗，在此基礎上進行改良，以建立適應性強的符合企業自身特點的財務管理制度;其次，要同時加強對實際案例的分析，吸收別人成功的管理經驗，認清自身企業在管理過程中的缺點，從而優化企業自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎之上的，只有這樣才能提高企業制度建設的有效性和可操作性。
2．3拓展房地產企業融資渠道
較高的投資風險、較大的資金投入以及較長的建設周期是房地產企業本身的重要特點，尤其在其發展的過程中融資問題就成為了限制房地產企業發展的主要障礙，所以房地產企業要在融資渠道的拓展方面多下工夫。在當前的情況下，房地產企業需要在融資渠道方面進行改進。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發展自身融資能力的建設，合理地利用銀行貸款這種傳統融資模式在企業融資過程中發揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發展房地產企業。
2．4加強企業內部控制與內部審計工作
加強企業內部審計控制是保障企業內部控制作用的重要途徑，它在企業內部控制體系的建設過程中有著重要的作用，這有利于實現企業內部審計的獨立性。在審計控制的過程中通過專項業務和定期審計的形式，房地產企業在運營過程中出現的問題的就很容易被發掘，并能夠實現對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業績效審計和內部控制審計的執行，企業將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當前房地產企業內部審計工作的重點，這種在事前和事中加強對企業內部控制的管理能有效地發現企業中出現的問題，從而成為企業管理的有效工具。
2．5搭建完善的財務信息化管理平臺
在房地產企業信息系統的建設方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業內部控制的效率。這種企業信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業的信息孤島，將企業經營、財務、銷售、采購等多方面、各個環節的數據實現信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業在信息管理方面實現暢通和高效地傳遞，提高企業的管理效率。
3．結語
第2篇：房地產公司規章管理制度范文
關鍵詞：房地產項目 成本管理 成本控制 優化建議
一、房地產項目成本管理內涵
（一）房地產項目成本管理要素
房地產開發項目成本管理就是要在保證工期和質量滿足要求的情況下，利用組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施把成本控制在計劃范圍內，并進一步尋求最大程度的成本節約。施工成本管理的任務主要包括：成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。
成本預測就是根據成本信息和房地產開發項目的具體情況，運用一定的專門方法，對未來的成本水平及其可能發展局勢做出科學的估計。成本計劃是以貨幣形式編制房地產開發項目在計劃期內的生產費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規劃的書面方案。成本控制是指在施工過程中，對影響房地產開發項目成本的各種因素加強管理。成本核算是指按照規定開支范圍對施工費用進行歸集，計算出施工費用的實際發生額，計算出該房地產開發項目的總成本和單位成本。成本分析是在成本形成過程中，對房地產開發項目成本進行的對比評價和總結工作。成本考核是指將成本的實際指標與計劃、定額、預算進行對比和考核，評定房地產開發項目成本計劃的完成情況和各責任者的業績。
（二）房地產開發成本管理基本方法
目前房地產開發項目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：
1.目標成本管理的方法
目標成本管理法，就是先設定一個項目的成本目標，然后以此標準對項目各個階段的成本情況進行考核的管理方法。目標成本的確定既保證了項目的利潤，也對項目的施工工期、項目質量、項目水平有積極的影響。其計算公式可以表述為：
目標成本=目標售價一目標利潤
2.責任成本管理的方法
責任成本管理是成本的管理控制任務落實到部門或者個人的一種成本管理辦法。首先房地產公司根據項目的具體情況，劃分責任范圍，也就是劃分由哪些人來負責哪些項目的成本，而且將這一責任的劃分落實下去，告知各部門或者個人的成本管理控制目標，也就是其責任目標，然后經過一定的期限后，對每部門或者個人的成本落實情況，成本責任范圍進行考核，然后將考核結果反饋給各責任部門或各責任人，并且考核的結果與公司員工的各項績效考核掛鉤。
除此之外還有動態成本管理的方法、全員成本管理的方法等方法。
二、房地產項目成本管理中存在問題
（一）沒有形成一套完善的責權利相結合的成本管理體制
成本管理體系中，項目經理享有較大的權力，在成本管理及項目效益方面對房地產開發商總經理負責，各業務部門主管及管理人員都需有相應的責任、權利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵。而很多房地產項目施工項目成本管理體制，在實際操作過程中，不能很好地將責權利三者結合起來，沒有形成完善的成本管理體系。房地產開發商總經理負責對項目經理，項目經理對各部門在成本控制中的業績沒有進行定期檢查和考評，缺乏成本、管理責任制，沒有制訂出一系列規章制度，更沒有使成本控制的責任落實到施工管理的每一個角落和每一個人。
（二）項目管理人員經濟觀念不強
房地產開發項目部以及工程監理公司存在一種現象，管理人員受傳統觀念影響，成本管理意識不強，即在項目成本管理中，責任不明確，雖然施工單位、監理都配有預結算人員，但責任不落實，工作不到位，財務、材料、合同、計劃統計等部門工作脫節，有預算無核算，大部分沒有項目經濟分析比較，沒有具體的節超建議和措施，即使能從結算上反映項目成本超支，但弄不清超支原因。
（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制
我國建筑工程項目的成本控制主要是會計成本核算控制，會計成本核算控制是對已經發生過的成本進行歸集和計算，實質上是一種事后控制。由于建筑工程的生產過程具有一次性的特點，成本的管理重心應當移向事前的預控和事中的過程控制。但很多項目對成本管理缺乏事前控制和施工過程中的管理，僅僅在項目結束或進行到相當階段時才對已發生的成本進行核算，聯系單簽了一大堆，在最后結算的時候占到了工程款大部分內容，成本控制的效果可想而知。
（四）成本管理制度不健全
很多房地產開發項目雖然配有預算員，但從事的工作也只是按圖、按現場指令計算工程量，作為結算的依據之一，沒有將成本預算和成本結算結合起來，由于項目沒有階段成本分析，沒有實際成本與預算成本、計劃成本的比較，沒有分部工程成本分解，因此對項目施工指導意義不大。加上激勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本節超與個人收入不掛鉤，因此項目管理人員對成本情況并不關心，不少人根本不知道自己所負責工程部分的計劃成本、預算成本和實際成本情況，只要進度跟得上，總體感覺都很良好。
三、房地產項目各階段成本管理的優化措施
（一）項目立項論證階段
項目立項階段需對項目發展成本進行客觀、全面、準確地估算，本階段的成本控制重點在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基礎上的對目標地塊準確的成本信息分析評價體系；建立嚴格完善的項目立項審批權限和流程；制定適當的土地獲取投標報價策略；嚴格控制交地及付款風險。而成本的估算需充分考慮項目的不確定性；同時根據項目實際情況合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價，預測新項目初步成本。
要加強項目經理成本管理意識，圍繞項目成本展開工作，通過預算資料和管理運作中所反饋的各項成本信息有效地抑制各種不合理的支出。要建立和完善項目成本核算的管理體制，沒有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本計劃等工作就無從談起。為此，我們特別成立了獨立的核算部門和審計部門。定崗定編了數位有經驗的預算員和審計員。
（二）項目規劃設計階段
要規劃設計階段成本管理的內容及目標。房地產公司的競爭實質上是產品的競爭，而規劃設計不僅僅決定成本，更決定了品質、和品牌，所以最新的成本管理思路認為規劃設計階段成本管理不僅要具有產品開發建設全過程成本管理的意識，還應具有房地產公司發展成本管理的宏觀意識。
（三）項目施工階段
成本管理的基礎工作是加強項目成本核算的重要依據。必須健全定額管理、預算管理、計量和驗收制度以及各種分類賬，按勞動定額簽發施工任務書。尤其應當制定與不斷完善房地產公司內部的施工定額，因為這是房地產公司加強成本管理與控制成本的基礎，更是房地產公司班組成本控制與考核的標準和依據。也要加強材料費管理，做好材料成本的有效控制，從工期成本控制上提高效益，控制設計變更中可控和不可控的因素。
（四）項目營銷階段
隨著市場競爭越來越激烈，營銷費用在房地產公司成本支出的占比也越來越大，營銷費用支出逐年上升。要進行預算管理，從支出管理到預算管理進行蛻變；進行分類管理，?？顚Ｓ茫毧刂祈椖繝I銷費用合理預算；進行合同管理，執行預算；進行支付管理，從根本上杜絕營銷費用超支。
參考文獻：
[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，
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[2]李興龍.房地產開發策劃階段的成本管理[J].中國住宅設施，2009，（07）：10-13
第3篇：房地產公司規章管理制度范文
一、瑞豐·鳳凰嶺小區1#~6#樓主體工程分析
瑞豐·鳳凰嶺小區總用地1.65公頃，總建筑面積49175.83平方，以6幢高層(18+1)住宅樓組成，小區緊鄰鐵道部第一療養院，背依北崮山，俯視在海一方海上公園和東部城區中心區，盤踞連云區絕佳風水寶地。
瑞豐·鳳凰嶺小區于2010年3月開工至2011年5月竣工，在樓盤施工過程中整體質量、安全、進度、投資良好。淮安建設馬新建項目部施工的1#、2#樓在主體驗收過程中一次驗收通過，甚得質檢及相關單位贊揚?；窗步ㄔO胡茂懷項目部施工的3#、4#、5#、6#樓計劃于2010年春節前主體全部封頂，目前正加緊施工，以確保按期完成任務。
我于2010年8月2日擔任瑞豐房地產工程部現場土建工程師職務，當時現場1#、2#樓主體已基本完成，3#、4#、5#、6#樓施工進度緩慢，在現場施工管理方面任務很重，壓力很大。在公司領導和王總的指導下很快進入角色，但在工程的實踐過程中工程進展仍然滯后，周圍的環境對工作開展很不利，就好比是中盤的對殺，后期形勢不明朗很難辨清。
經過一個月的深入了解和適應和公司相關領導的大力支持，在現場施工管理過程中果斷調整思路，積極探索新路線，尋求相關單位的配合和支持，終于在2010年9月份使僵持局面打破，工程正常施工順利走上正軌。
正如總結開頭我給自己打的“59+1”分，其中剩下的40分不是我的，而是公司領導和相關配合單位的，至于那“+1”分就要看年終的收官之戰了，若贏了“+1”分我要，若原計劃制定的任務沒有落實我受之有愧。
二、瑞豐房地產公司建議
我的建議就是：“遵守、落實、執行”。
公司的規章和管理制度很完善、很細致，每個細節和符號都很嚴謹。這些規章和管理制度體現了當初制定者的智慧和水平我是自嘆不如，故我所能做的就是不讓他在墻上掛著、不讓他在櫥柜里藏著，而是在現實工作中遵守他、落實他、執行他!
三、2011年工作計劃
2010年是幸運、收獲頗豐的一年，希望2011年要比2010年更幸運、收獲更豐盛。
作為一個建筑人特別是住宅建設者，工程主體施工完成只是住宅小區總工程量的三分之一，所以小區在2011年的工作量仍然很重事情也會更繁瑣。
例如小區中期的內外裝修工程、門窗安裝工程，中后期的小區市政管網、園林綠化工程，到后期的工程竣工驗收、維修、物業等，所做的工作需要細致、周密、統籌安排，故計劃如下：
計劃一：年前休假期間走訪和調研周圍成熟社區的市政建設、小區配套設施，做到心中有數以備我用。
計劃二：2011年春節后小區施工前會同各協作單位做好施工前準備工作、部署施工任務、制定可行性施工方案，做到謀事在先。
計劃三：進一步加強工程部在施工現場的管理力度、提高監理單位的工作積極性、增強現有的以及后進場施工單位的安全、質量意識，做到現場令行禁止、獎懲公平。
計劃四：學習新知識、學習新技術。
第4篇：房地產公司規章管理制度范文
[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
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[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第5篇：房地產公司規章管理制度范文
關鍵詞：房地產管理 多項目開發 管理模式
中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1007-3973(2011)006-136-02
隨著市場經濟的發展和我國住房制度改革的深入，房地產業正在迅速的成長壯大，已成為國民經濟的支柱產業。而隨著房地產市場的日趨成熟，房地產開發的市場集中度和專業化也在得以不斷提高，而在新的市場政策下，房地產項目開發的成本越來越高，而利潤率卻越來越低，房地產開發企業要想持續、穩定的發展，就必須在項目管理和開發上下功夫，追求規模效益。多項目開發正成為許多房地產公司做發展壯大所要走的必由之路。
1 多項目開發的必要性
1.1 多項目開發管理模式是房地產企業自身發展的需要
當前，我國的房地產開發企業普遍存在資產規模小、年開發量不大、資質等級低、企業經營能力與其擁有的資源存量不匹配現象，整個行業的發展處于比較松散的階段，資源集中度低、抗風險的能力差，缺乏有影響力的大型企業或企業集團引導整個行業的發展。
另外，房地產企業是一個涉及面較廣的行業，這就要求開發企業要能夠積聚各方面的專業人才，無論哪一方面的疏漏，都可能導致開發項目的失敗，因而擴大企業的經營規模，才能使企業有實力將每一方面都完成好。
而且，房地產開發周期長，在這一長期過程中，市場信息瞬息萬變，并摻雜著很多不確定的因素。房地產開發資金投入巨大，企業如果沒有足夠的財力，很容易由于融資問題而陷入困境。一旦市場出現較大波動，就可能導致公司陷入危機。
所以，房地產只有擴大企業的經營規模，進行多個項目的開發，才能提高企業的抗風險能力，整合資源，必將有利與企業的長足發展。
1.2 多項目開發管理模式是適應激烈的市場競爭的必然要求
當前，我國房地產市場已經進入到了買方市場，消費需求正在不斷變化，而去適應這種變化是房地產企業的生存之本。由于房地產市場競爭的不斷加劇，房地產企業開發項目的風險不斷增大，這就要求開發企業有較強的抵抗風險的能力。企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就必須投入大量人力、財力，同時進行開發和管理的創新，形成企業自身的競爭優勢。但沒有一定的企業規模和資金實力，是根本不可能進行新產業研究與管理創新的。
隨著房地產行業的不斷發展，房地產開發所要涉及的各個專業的分工更加明顯。任何一個企業都無法做到在各個方面具有絕對優勢，而房地產產品要想得到廣大消費者的青睞，就要求其產品具有均好性。而只有具有一定規模的企業，才有實力吸引眾多的專業人才充分發揮他們的優勢，提高產品的市場競爭力。
而進行多個項目的開發和管理，占有了一定的市場份額，提高了市場占有率。企業就可以吸納大量高素質人才，確定遠大的發展目標，提高了管理水平，并聯合各方面力量，全面提升樓盤品質。這樣才能獲得更多參與其他企業合作的機會。在激烈的市場競爭中有較強的抵抗風險的能力。
1.3 多項目開發管理模式是國民經濟和行業發展的迫切要求
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，為適應經濟發展的需要，同時也為了實現產業的可持續發展，這就需要一批實力雄厚的大企業發揮市場的主體作用，在為市場提供有效的市場供給的同時，根據市場的變化和政府宏觀調控政策，及時調整企業的行為，確保市場穩定平衡。
所以，房地產企業的規?；图瘓F化勢在必行。實行多項目的開發管理，實現規?；洜I，是房地產業發展到一定階段的必然選擇。
1.4 多項目開發管理模式是提高投資利潤率的有效保證
在國家新的房產市場政策下，房地產企業如果還是實行單項目開發模式，前期必然需要大量的現金流出。在企業資金有限情況下，融資費用以及項目的成本費用等必然要增加。而在銷售回款之后，就會有大量的資金流入，除了支付有限的項目資金費用外，大量的現金都只能存放在銀行。但在通脹率高于存款利率的時期，這種情況就要導致資金的縮水。結果是投資利潤率將遠低于預期的利潤率。
但如果企業進行多個項目的開發，而且在各項目開發時，某些項目的現金流出和另一些項目的現金流入安排合理，資金就可以在各項目間有序和快速地周轉，企業不需要投入太多的資金就可以產生大量的利潤，自有資金的使用率必將大大的提高，投資利潤率也將得到有效的保證。
所以，多項目開發模式一方面是適應了新的市場政策下房地產投資模式的變化，也是房地產企業實現資本、規模快速擴張的必然選擇。我國的房地產行業急待進行資源整合，通過行業的資源整合和企業的多項目開發管理，形成一批實力雄厚、具有較強市場競爭能力的大型房地產企業，為整個國民經濟的發展做出應有的貢獻。
2 目前房地產公司所采用的多項目管理模式
當前，國內大型房地產企業多項目管理的主要模式大致有三種：矩陣式管理型、職能管理型和項目管理型：
2.1 矩陣式管理型
矩陣式管理型指項目部是執行的主體，在管理上企業集團直接對區域公司實行監管，設計、拓展和銷售等職能將由總部職能部門直接管理，具體一般性業務則由區域公司自行管理負責。而項目部由各職能部門抽調專人進行組建，項目成員一方面對部門經理負責，也要對項目經理負責。這種管理模式的優勢是對外界環境的變化做出迅速的反應，避免了資源的閑置和浪費，但不足之處是人員所要受的雙重領導。
2.2 職能管理型
智能管理型是完全由各職能部門根據項目不同開發階段來介入項目的管理。集團只監控管理到區域一級，項目及具體業務則由區域級直接進行管理。包括項目的拓展、項目的設計、工程和銷售等階段。這種管理模式的優勢是分工的高度集中和專業化，能把內部資源最大限度的反復利用起來，不足之處是對外界的環境變化反應速度慢，部門之間協調過多，造成決策緩慢的現象發生。
2.3 項目管理型
項目管理型是指項目公司作為項目開發的主體，項目公司則下設拓展、工程、設計、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優勢是能迅速的對外部環境的變化做出反應，不足之處是總部對項目的控制不到位，造成了資源閑置的現象發生。
以上這三種多項目開發管理模式，各個房地產企業應根據企業自身的特點以及戰略和管理的重點需要進行靈活的選擇和運用。一般情況下，僅在一個地區城市進行多項目開發的企業來說，在總部設立各職能部門，并采用矩陣式項目管理模式，是比較適合的管理模式。
而對于那些在不同地區和城市從事多項目運作的房地產開發企業來說，比較理想的管理模式，是在總部設立各職能部
門進行總體監控，在各地方子公司成立工程、銷售和采購等部門進行實施控制。
3 目前房地產多項目管理模式存在的主要問題
在多項目開發模式日益興起的今天，多項目管理模式已經成為房地產企業在激烈競爭中能否取勝的關鍵所在，但與單一項目開發模式相比，多項目開發所存在的問題也不可避免的暴露出來。也勢必會面臨許多新的管理難題，如成本的壓力、資源的競爭以及市場目標快速變化等。
從具體情況調查來看，當前房地產多項目管理模式，特別是在多項目開發初級階段，會存在一些問題，具體表現在以下幾個方面：
(1)專業人才的匱乏。房地產企業在進行多項目開發和管理過程中，需要大量的專業人才對項目進行管理和支撐。但許多企業面臨人才的匱乏的現象。人力資源的匱乏，既有的資源又很難實現共享。這已經成為當前制約企業項目開發與擴張的主要問題。
(2)部門溝通協調不暢。企業各部門之間工作協調難度大，運行效率較低。公司本部的支持和管理的職能不能有效的發揮，難以對項目部門實施有效考核。公司總部同下屬子公司以及項目各職能部之間的決策和職能權限劃分不夠清晰，職權分工不明確，而且工作的接口關系不清晰，造成了工作進程拖沓的現象發生。
(3)缺乏規范的項目開發流程和產品考核的具體標準。一個房地產開發項目就是一個實際產品，當房地產項目的考核目標沒有具體標準時，就很難有效的確立管理和監控的目標。而且如果沒有規范的項目開發流程，那么每個開發項目就會隱藏著巨大的市場風險以及管理風險。
(4)監管和考核不清晰。在多項目開發的過程中，由于公司總部和職能部門與項目部之間的監控關系和考核關系不夠明確和清晰。這樣就造成了項目公司的執行力度較差，方案、計劃和各指令等的執行結果常常會出現較大的偏差。
(5)項目部各職能部門受項目經理的決策影響，在項目開發管理過程中，“人治”的因素影響較大。項目部過于依賴公司總部，難以發揮其職能作用，或者不肯服從總公司管理。
4 多項目開發管理出現以上問題的原因
4.1 戰略發展目標不明確
房地產開發企業的發展戰略包括市場發展規劃、區域發展規劃以及產品發展規劃等。戰略發展規劃是企業發展的方向標，所以在多項目開發的初期，房地產企業就應該研究并制定清晰的戰略發展規劃。在確定市場發展規劃時，要明確發展的目標是什么，明確了目標方向后，在確定區域發展規劃時，要進一步分析目標城市的商品房空置率和第三產業比重，還要確定進入的先后順序等。在確定產品發展規劃時，要明確產品的模式以及項目的規模，各檔次產品的比例等。各類問題都必須在多項目開發初期予以明確。否則盲目性擴張將引發管理上的混亂。
4.2 資源配置的不合理
合理配置資源是企業發展必須具備的核心能力。房地產企業是資源密集型產業。其內部包括土地、人力、財務、技術以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會的發展還是企業的發展過程，無不是資源有效配置的過程，因此房地產企業要想實現可持續的健康發展，就必須做到各項資源的優化配置和合理利用。只有做到這一點，才能使有限的資源發揮最大的價值，這樣一方面可以防止資源浪費，另一方面也減少了因某些資源的短缺，從而影響企業的長足發展。目前，一些企業在實施多項目開發過程中，不能有效地優化和配置資源，致使人力和資金等資源等過度緊張，影響了企業的發展。
4.3 規章制度不健全
健全的規章制度和完善的企業管理體系是企業發展的基本保障。在企業發展的初期，單項目開發模式下，因為管理層級和人員都較少，所以簡單的管理制度就可以管理企業。但在多項目管理模式下，層級、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復雜，如果房地產企業沒有一套全面和完善有效的規章制度和管理體系，就必然會導致權利的交集或責任的真空現象發生，監管和考核不清晰，部門溝通協調不暢，這也必然會阻礙企業的發展壯大。
第6篇：房地產公司規章管理制度范文
前言：我國房地產行業經歷了二十余年的發展， 目前已進入競爭激烈、優勝劣汰階段,如何在確保品質的同時合理控制成本，降低風險，是企業能否良性持續發展的關鍵。只有有效的內部控制，才能使房地產企業提高信譽、創造效益和持續發展。以合理保證企業經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息真實完整，提高經營效率和效果，促進企業實現發展戰略。
一、房地產企業內部控制制度存在的問題
1、內控制度不完備
我國房地產企業內部控制體系建設不完備， 主要表現在：
（1）內部控制制度尚未建立，或不成文，內部控制制度工作無據可依。
（2）部分企業雖然建立了內部控制制度，但不健全。
（3）許多房地產企業內部控制程序不科學，目標不明確、不細化。
2、風險控制體系不健全房地產行業屬高投入、高風險行業，但其風險控制系統卻并未健全。主要表現在：
（1）房地產企業對項目投資風險與評價不足，決定投資開發項目時僅憑借管理者經驗或短暫的市場調研，經倉促估算便進入土地有形市場搶拍土地開發權，對開發過程的風險未能加以重視，以至使開發商在購入土地后再重新審視自己原有的可研報告才意識到開發風險的嚴重性。
（2）在產品設計策劃、行銷策劃的市場定位上，常是高層憑經驗主觀決定，沒有深入調查分析。以至產品完工后銷售時間過長，才意識到產品不符合市場需要。
3、監督機制不到位
目前房地產企業基本都認識到了內部控制的重要性， 并完善了企業的規章制度。但其能否得到嚴格實施才是生產安全住房品質合規的最基本保障。因此需要內部審計部門嚴格監督。目前，一些房地產企業的審計與財務部門沒有完全分開， 部分內部審計人員擔任或兼任財務部門領導，甚至是財務總監的下級，使審計工作受到各方面利益的牽制，最終流于形式。
4、缺乏內部控制專業人才
我國房地產企業面臨相關專業人才儲備不足、缺乏內控相關的信息系統等挑戰。而房地產行業的投資、預算、工程施工等環節都需要監督,致使該行業的內部控制專業人才更加缺乏。由于內控專業人才儲備不足，很多企業依賴專業機構的協助，但專業機構對企業的認識往往有限，往往僅可以完成內部控制報告。
5、企業基層內部控制環境薄弱
企業缺乏對于員工層的內部控制教育培訓， 內部控制理念沒有向員工展開， 房地產公司員工普遍認為內部控制是企業高層的工作。而內部控制實質上是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工實施的、旨在實現控制目標的過程。只有全體員工的共同參與，才能實現內部控制的有效性。
6、房地產經營中信息溝通不暢
房地產企業具有開發周期較長，籌資額較大，資金周轉期長等特點。在經營中涉及方面廣泛，利益相關者眾多，包含投資者、債權人、承包單位、被拆單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位以及各個政府審批部門、工商、稅務等等。由于涉及范圍較廣，導致內部控制的內部與內部、內部與外部信息溝通更容易不暢，給內部控制帶來了較大難度。
二、完善房地產企業內部控制的對策
1、完善企業內部流程
（1）制定規范的業務流程管理制度并編制內部管理手冊，明確內部機構設置、崗位職責、業務流程等情況，使企業由上至下有據可依。
（2）對業務流程不斷梳理完善、優化，加強各部門間協作，避免職責交叉和制度缺失等問題，避免墨守成規。
（3）不斷完善流程管理信息系統，采用較先進的ERP 管理軟件。
2、健全房地產風險控制機制
當前房地產行業市場走勢不清晰，政策金融形勢不穩定，房地產企業在取得土地經營權到最后房屋銷售的過程中，必然會受到諸多外部因素的影響，僅憑企業領導者主觀經驗決策難免會與正確方向存在偏差。完善的風險控制機制，能為管理者提供穩固的決策環境。
企業必須強化風險意識，建立合理的風險評估體系，建立風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內。房地產企業應根據風險類型和特征制定合理的風險轉移方案。應用現代化的網絡信息技術對企業內部風險進行預測，實行科學的事前控制手段，有效規避內部風險。充分吸收專業人員，組成風險分析團隊，按照嚴格規范的程序，避免企業領導因個人風險偏好給企業經營帶來重大損失。
3、完善有效的監督機制
（1）保證內部審計部門的獨立性，其應由董事會直接領導，向董事會報告，確保其能客觀的對各個部門進行審計，充分發揮其對總經理和財務部門的監督職能。
（2）設立內部舉報機制，保持內部舉報熱線和信箱的暢通，保護舉報人的安全。
（3）防止管理層舞弊，一般房地產公司管理層舞弊具有隱蔽性，當內控體制不完善時，管理層的權利有時會凌駕于規章制度之上。通常管理層舞弊有如下信號，如管理人員遭受異常壓力或業績期望；機構面臨資金壓力；管理層的薪酬與經營成果掛鉤等。當企業出現這些信號時，內部審計部門要特別注意對財務報告真實性的確認，考察管理層是否存在粉飾財務報告的情況。
4、培養與引進內部控制專業人才
（1）挑選財務、工程、采購等核心部門的員工組成獨立的內部審計團隊， 還可以在團隊中外部聘用會計師事務所的專業人才對企業進行風險識別與評估、對內控環境進行建設并持續監控，發揮內部控制最大效果，并逐漸將其規范化和精細化，產生管理效益；
（2）鼓勵內審團隊員工參加內部審計知識培訓，鼓勵其取得審計師證書和國際內部審計師證書等；
（3）在內審機構創立后的前一兩年必須采用專業機構展開內部審計，促使企業內審團隊和外部專業機構合作，并在合作過程中向專業機構學習技術經驗。
5、完善企業內部控制的人文環境
（1）在企業內部全面宣傳內部控制，制作內部控制手冊，分發到每一位員工。通常內部控制手冊，需要具備如下信息：企業信念理念和文化方針，如誠實守信、以人為本；企業合規承諾，如遵守國家法規、符合國際標準、達到審計合格；對管理層的合規要求內容，如做合規表率，對每一位員工的合規要求內容，涵蓋工程、采購、銷售等；
(2)定期展開內部控制自查，制做內部控制自查確認表，針對各個部門不同業務情況制做表格，要求每年一次由各個部門對本部門是否符合內部控制要求進行自我檢查確認，并且要求各個部門領導將檢查事項進行部門內部教育，告知下屬，每年檢查后均需進行內部自我改善。
(3)不定期進行內部審計，在每一次內部審計過程中，讓員工了解到內部控制是由每一個員工的工作組成，內部控制是全體員工實施的。
6、建立廣泛信息與溝通平臺
第7篇：房地產公司規章管理制度范文
近年來，隨著銀行個人消費信貸業務的興起，消費信貸保證保險在我國獲得快速發展。各保險公司紛紛開辦住房和汽車消費信貸保證保險業務，一時間消費信貸保證保險市場熱鬧紛繁。但是，從2002年下半年開始形勢急轉直下。消費信貸保證保險業務經營管理中存在的問題開始暴露，保險公司面臨的業務風險開始顯現。如某財產保險公司從2001年開始經營汽車消費信貸保證保險業務，截止2003年5月底，累計保費收入1872萬元，累計賠款459萬元，賠付率24.5％。逾期貸款3296萬元，占保費收入的176.1％，其中逾期3個月以上的貸款達2515萬元。消費信貸保證保險市場存在的問題嚴重影響到保險公司的持續經營和健康發展，一些公司被迫全面收縮相關業務。人保、天安公司從2002年下半年開始清理整頓消費信貸保證保險業務。平安產險公司也在近日對部分地區的消費信貸保證保險業務亮起黃牌。
一、消費信貸保證保險業務發展面臨的障礙
幾年前還是人人爭搶的“香餑餑”怎么忽然就變成了“雞肋”呢？問題是多方面的：社會信用基礎薄弱，企業和個人信用體系不健全；銀行盲目競爭，違規發放個人消費貸款，放松對房地產公司和車行的資信調查；產品設計存在缺陷，風險責任不對稱等。但筆者認為，真正的問題卻是來自保險公司自身，就是對消費信貸保證保險的風險認識不足，業務管理不嚴格，市場運作不規范，依法合規經營意識淡薄。由于管理缺失產生的風險才是消費信貸保證保險業務面臨的最主要的風險。
（一）保險公司對消費信貸保證保險業務的風險認識不足，風險管理缺乏長期觀念。消費信貸保證保險屬于高風險業務，而且業務周期長，短則2、3年，最長可達30年，期間的不確定性因素較多，風險具有巨大性和滯后性特征。消費信貸保證保險業務風險的特殊性，要求保險公司對業務管理和風險安排要有長期思想，業務經營要立足長遠，要正確把握經濟發展的基本趨勢和周期性特點，要妥善處理短期利益和長期目標之間的關系。
目前，保險公司在經營消費信貸保證保險業務過程中，普遍存在重短期利益（即保費收入）、重市場拓展，輕業務管理、輕市場研究的現象，缺乏嚴謹、科學的經營理念，不能全面地認識和分析消費信貸保證保險業務的經營環境，為公司的穩健經營和長遠發展帶來潛在隱患。如一些基層公司只看到目前房地產業形勢一片大好，居民購房踴躍，房價節節攀升的表面現象，而沒有把房地產業納入到整個經濟發展的全局中來分析，也沒有和當地的經濟發展形勢結合起來分析，更沒有意識到房地產業出現的投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題，對房地產項目不做分析、不加區分，眉毛胡子一把抓，盲目擴大住房消費信貸保證保險業務。最近，人民銀行發出通知，要求加強房地產信貸業務管理，國務院也于近日提出要加強對房地產市場的宏觀調控，就是對房地產業投資過熱、出現泡沫現象的一種警示，應當引起保險公司的高度重視。
（二）保險公司依法合規經營意識淡薄，不正當競爭現象嚴重，市場秩序混亂。消費信貸保證保險業務主要依靠銀行開展，業務一般占業務總量的90％以上。因此，與銀行的合作就成為消費信貸保證保險業務拓展的主要環節。目前，各保險公司與銀行的合作基本上都是采取“協議+條款”的方式進行。
由于保險公司依法合規經營意識不強以及對渠道的過度依賴，在消費信貸保證保險業務經營過程中違規現象嚴重。保險公司普遍存在不嚴格執行標準條款費率的情況，違規與銀行簽定“不平等”協議，將本應由銀行承擔的責任和義務部分或全部轉移給保險公司自己承擔，由此產生了巨大的風險。主要有以下幾種表現：
1.擴大保險責任范圍，將意外傷害和疾病責任擴展為履約責任。如某保險公司條款本來只將投保人因意外事故或因疾病死亡或永久喪失勞動能力，無法繼續履行還款義務作為保險責任，擴展后變為只要投保人連續三個月末履行或未完全履行還款義務即為保險責任。
2.縮減責任免除，取消免賠額。在消費信貸保證保險條款中，責任免除條款是保護保險人利益、防止投保人和被保險人道德風險的重要內容。縮減責任免除就是變相擴大保險人的保險責任，減輕或降低投保人和被保險人的道德約束，增加了保險人面臨的道德風險。同時，取消免賠額弱化了被保險人的風險責任意識，造成被保險人的風險責任缺位。
3.降低費率，一般在標準費率基礎上下浮30％左右。
4.降低首付款比例甚至零首付。設定一定比例的首付款是消費信貸保證保險業務風險管理的一項重要內容，也是風險控制的一種有效手段。對不同信用度的人群和不同風險度的業務，保險公司通過提高或降低首付款比例進行調節，可以有效地控制風險。降低首付款比例甚至取消首付款要求，直接增加了保險公司的業務風險、加大了風險管理難度。
5.高額手續費，以及由此產生的退保風險。保險公司在辦理住房和汽車消費信貸保證保險業務時，一般一并承保房屋保險和機動車輛保險且一次性收取保費，按協議支付商手續費。據了解，消費信貸保證保險業務手續費為10％—15％左右，房屋保險和機動車輛保險業務手續費為20％～30％，一般以現金形式坐扣。如果投保人提前償還銀行貸款后提前辦理相關保證保險的退保，或者投保人在獲得銀行貸款后提前辦理房屋保險或機動車輛保險的退保，保險公司將面臨直接的經濟損失。如果這種情況集中發生，保險公司該業務項下當期的保費收入甚至不足以支付退保費，出現“紅字”保費。巨大的支付壓力將給公司的正常經營帶來困難，并可能由此造成巨額虧損。
（三）保險公司對消費信貸保證保險業務管理不嚴格、控制能力不強、措施落實不到位。消費信貸保證保險業務風險的產生是多方面的，要求保險公司必須具備較強的風險管理能力。目前，各公司對消費信貸保證保險業務均建立了相應的管理制度，規范了業務操作流程，加大了業務培訓力度，采取授權經營、集中管理等措施，取得了一定的效果。但從掌握的情況看，一些基層公司風險意識不強、管理粗放，沒有把風險管理容人業務管理的各個環節，有關規章制度不健全且不能得到很好的落實。如對商的管理，遷就的多、制約的少，沒有建立起相應的管理制度。不僅沒有很好地研究環節的風險控制，反而通過協議將銀行應承擔的責任和義務轉移給保險公司自己承擔，造成在消費信貸保證保險業務經營過程中銀行的風險責任缺位，從而進一步弱化了銀行的責任意識。對投保人的資信調查是消費信貸保證保險業務風險控制的重要環節。一方面，目前我國社會信用的基礎十分薄弱，經濟活動中信用缺失現象嚴重，企業和個人的信用體系尚未建立，為保險公司開展信用資信調查工作帶來很多困難；另一方面，一些公司有制度不執行或執行不堅決，工作不夠扎實、細致，相關制度不能得到很好地落實，調查程序流于形式。如一些房地產開發公司通過員工、親屬以個人購房名義或通過虛增樓房面積、虛增樓層騙取銀行個人住房消費貸款用于房地產項目開發。一些犯罪分子勾結不法車行，利用假身份證騙取銀行個人汽車消費貸款等。這些情況時有發生，說明保險公司在資信調查環節仍然存在較大漏洞。
二、加強管理，促進消費信貸保證保險業務發展
（一）要提高對消費信貸保證保險重要性的認識。消費信貸保證保險業務在我國還處于起步階段，在業務總量中占的比例較低，未引起有關方面足夠的關注；消費信貸保證保險業務所具有的促進消費、拉動經濟增長的作用未得到充分的發揮；消費信貸保證保險風險的巨大性和滯后性也未得到應有的重視。保險界應加強對消費信貸保證保險業務的研究和分析，要站在經濟全局的高度，認識消費信貸保證保險業務在促進經濟增長、提高人民生活水平、防范和化解金融風險等方面發揮的作用；要站在保險業發展的高度，分析消費信貸保證保險業務自身的發展前景以及對保險業發展的帶動作用；要站在防范保險業風險、促進保險業健康發展的高度，提高依法合規經營意識，加強和改善業務管理，規范市場經營行為，增強做好消費信貸保證保險業務的責任感。
（二）要強化保險公司的內部管理。目前，消費信貸保證保險業務存在的主要問題是在管理環節產生的，消費信貸保證保險業務的主要風險是管理風險。因此，加強消費信貸保證保險業務的管理，是防范和化解風險的重要環節和有效手段。
1.健全管理制度，規范操作流程。消費信貸保證保險業務的風險點多，業務環節多，操作程序復雜。完善的管理制度和規范的操作流程是業務健康發展的基礎和保證。保險公司要充分認識消費信貸保證保險業務風險的多樣性，在商的選擇、投保人的資信調查、逾期貸款的跟蹤管理和追償等各個環節都要健全管理制度，加強業務人員的培訓，落實責任制，徹底改變制度不健全、管理粗放、責任不到位的狀況。
2.授權經營、集中管理。消費信貸保證保險屬于高風險業務，要求具備較高的風險管理能力。授權經營、集中管理是一種有效控制風險的經營模式選擇。分級授權經營，由上級公司按照統一標準對下級公司經營該業務的資質情況進行考核驗收，允許具備條件的公司開辦此業務；業務管理則集中到省級分公司，應開發專門的業務管理系統、設立專門的業務部門負責核保、核賠、債權追償等具體管理工作。
3.加強對商和銷售商的管理，認真做好資信調查工作。要加強對商和銷售商的業務宣導，提高其對消費信貸保證保險作用的認識，端正經營思想和行為。消費信貸保證保險是商、銷售商擴大經營規模，增加銷售收入的重要手段，也是商、銷售商防范經營風險的重要措施。保險公司和商、銷售商之間是平等互利的合作伙伴關系，應相互尊重共同發展。資信調查工作是消費信貸保證保險業務管理的重要環節，也是風險控制的重要節點。要充分利用社會上公開的企業和個人信用資信平臺開展資信調查，盡可能地擴大對投保人信息的采集范圍，確保信用評級的科學性、客觀性。同時，應加強各保險公司之間的信息交流與合作，實現信息資源共享。
4.加強市場研究，及時總結經驗，調整經營策略。消費信貸保證保險屬于新興業務，保險公司業務數據積累不夠充分、管理經驗不足。加強對銀行消費信貸業務和消費信貸保證保險市場的研究，及時發現和總結業務經營過程中出現的問題，調整公司經營理念和經營行為，可以有效地防止風險的擴大。例如通過對發生賠案的業務進行分析發現，法人類、營運類、工程機械類業務的出險率高，保險公司可以采取細分客戶群、提高首付款比例和擔保條件、限制抵押物用途等方式來預防和降低可能由此產生的風險。
第8篇：房地產公司規章管理制度范文
不久前，廣西南寧市中級法院對一起貪污公款798萬元的特大案件進行了一審判決，判處犯罪嫌疑人蓬杰死刑，緩期二年執行。這起大案的偵破和宣判，也暴露出了當前金融領域管理上存在的一些漏洞。
復雜的案情
2001年9月，廣西南寧市城北區檢察院的檢察官在辦理中國包裝進出口廣西公司貿易發展部經理黃顯和貪污大案中，發現了兩張金額分別為11萬元和23萬元的不屬于業務往來的特種轉賬票據。這兩筆公款是通過該發展部設在A銀行開設的保證金賬戶上轉到南寧某房地產公司的，經手人叫蓬杰，時間為1995年3月23日。按規定，保證金賬戶里的款項只能用來做進出口生意，為何會轉入房地產公司？經過追查發現，該款最終被用于購買商品房，購房者正是蓬杰。
這個蓬杰，現年38歲，是南寧A銀行國際結算處進口科副科長，負責監管外貿企業保證金賬戶，具有近20年的銀行工作經驗。隨后，蓬杰被立案偵查。
“我沒有貪污?！币贿B兩個月，蓬杰拒不交代問題。就在快要陷入僵局的時候，一份扣押的函件使案件峰回路轉：1996年，廣西B公司決定將打贏官司所得的765萬元，償還A銀行的債務。轉款通過法院執行。A銀行在2001年4月20日卻通過“報告”形式要求法院將765萬元做了如下“分配”：138．9萬元轉入南寧G律師事務所；200萬元轉入深圳合力系統科技有限公司；427萬元轉入A銀行保證金賬戶。
765萬元本應全部轉入A銀行，可A銀行為什么要將其中338．9萬元轉入另外兩個單位？G律師事務所只留下有關費用17萬元，余下的121．9萬元按蓬杰的要求也轉到深圳合力系統科技有限公司了。更蹊蹺的是，這個深圳合力公司早在1998年11月就已被吊銷營業執照。
公司已不存在，這300多萬元資金究竟被轉到了何處？檢察官找到了蓬杰在南寧銀行私自設立的“深圳合力系統科技有限公司”賬戶，從而查清了蓬杰采用瞞天過海之術侵吞公款的全過程。
原來，1996年，B公司決定將765萬元償還給A銀行，但到了2000年底，款項都沒有轉入。于是，擁有多年銀行工作經驗的蓬杰認為有機可乘，便開始實施他的侵吞計劃——2001年初，蓬杰私刻“深圳合力系統科技有限公司”公章和有關印鑒，開設了“合力公司”賬戶。接著，他以A銀行名義給法院寫了一份《關于請求法院協助轉款報告》，要求把B公司還A銀行的765萬元款分別轉到“深圳合力公司”、G律師事務所和A銀行保證金賬戶上。
辦案中，檢察官發現A銀行保證金賬戶上的427萬元巨款也“蒸發”了。經查，在轉入A銀行的保證金賬戶不久，這427萬元又被轉入D公司。D公司除把100萬元轉入“合力公司”外，其余的按蓬杰要求再次轉到其他單位賬戶供其支配使用。
就是在這令人眼花繚亂的轉賬過程中，798萬元最終成為了蓬杰的“囊中之物”。
沉重的思考
縱觀這起頗有些“天方夜譚”式的貪污案，蓬杰的作案手法無非是簡單的偽造和欺騙手法。如果有全方位的監督，他的罪行就會暴露。然而蓬杰卻輕易得逞了，其中的教訓是沉痛而深刻的。
首先，對保證金賬戶缺乏嚴格有效的管理制度是蓬杰犯罪得逞的原因之一。如果銀行實行嚴格的核查、清賬制度，蓬杰恐怕就不會有可乘之機。
其次，監管保證金賬戶人員的權力過大，缺乏制約。該賬戶僅由蓬杰一人監管，公款便成為蓬杰隨意支配的自家“取款機”。
第9篇：房地產公司規章管理制度范文
關鍵詞:商業銀行;房地產融資;風險管理;控制策略
一、房地產融資風險分析
(一)房地產融資風險類型
第一,宏觀經濟風險。由于房地產開發活動受宏觀經濟形勢的影響很大,而經濟發展具有周期性的規律,因此,房地產開發活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀80年代以來,我國房地產業就有過三次大起大落的經歷,而這三次漲落與我國經濟發展的態勢基本是一致的。一般而言,經濟發展趨勢是影響開發時的主要因素,在經濟發展的成長期,各類房地產需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產金融獲利的機會也就較多;當經濟不景氣時,失業增加,收入下降,房地產市場需求也隨之下降,供過于求,房地產金融業就會少獲利或虧損,出現風險。
第二,市場風險。目前我國房地產投資主要還是靠銀行貸款。據相關調查數據分析得出:房地產開發企業項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產項目中60%的資金來自于銀行。當社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導致投資者收益減少時都會形成風險。這樣開發商和購房者一旦出現風險,直接受損的是銀行。
第三,經營操作風險。一方面,經營風險房地產開發企業因經營不善而導致的銀行信貸風險。房地產開發從獲得土地、前期開發、項目投標、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環節多、周期長,期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環節,而一旦某個環節出現風險,則整個項目的風險就會產生連鎖反應。另一方面,是銀行自身經營房地產信貸業務不善而導致的風險,主要表現在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險。二是房地產金融業務還沒有形成規范化的操作規程,特別是對房地產開發企業資產質量審核不嚴、對企業經營活動檢測不夠、抵押擔保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風險。
第四,變現風險。變現風險即流動性風險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導致房地產商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產經營者造成損失的風險。房地產是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產投資公司從獲得土地使用權到開發建設物業,最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。
(二)商業銀行在開展房地產融資業務中存在的問題分析
第一,房地產企業過分依賴銀行融資,銀行成為風險轉嫁對象。由于我國房地產金融體系不完備,房地產開發和經營的股權融資形式還沒有完善,企業債券發行又受到了嚴格控制,房地產開發資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產開發公司經營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發公司套取銀行房地產信貸資金現象突出。目前,某些商業銀行為擴大房地產信貸市場份額,出現了急功近利的傾向,一些不法開發企業抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產信貸資金,如在進行房地產開發的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設出現資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產開發公司由于利益的驅動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正?，F象,銀行往往無可奈何。
第二,同業競爭無序,違規的金融業務時有發生。房地產信貸融資業務在各銀行的業務中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產信貸市場份額,各家銀行在簡化手續、提高服務質量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優惠措施,使同業間競爭日趨激烈,甚至表現出惡性競爭的態勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產公司和收入較為穩定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關房地產信貸的政策和規定,帶來了諸多潛在風險。如向“四證”不全的房地產開發項目發放貸款。甚至有的銀行基層房地產信貸部門為追求盈利,超規模發放貸款或把房地產信貸業務視同銀行信貸業務,混業經營,超范圍發放貸款,大量房地產信貸資金用于補充企業流動資金及購置其他固定資產。有的銀行房地產信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴重不足,且不到位,而又盲目擴充業務,而這些現象在房地產信托中也屢見不鮮。
第三,房地產業風險預警體系建設滯后。少數銀行內部管理制度松弛,導致內控風險時有暴露。房地產業的快速發展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發展業務的同時,忽視了內部管理和風險控制的重視。突出表現為:缺乏房地產融資業務發展的總體和長遠規劃,純粹是為了發展而發展,對市場運行趨勢的分析及風險預警體系建設明顯滯后;管理部門對其全盤業務的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發展方向,平時又缺少檢查、誘導和監督,使其內部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產信貸部門人員結構不合理,對銀行信貸業務較精通,而對房地產業的專業知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風險控制經驗,制約著房地產融資業務的發展。
第四,房地產融資業務服務體系不健全。房地產融資業務涉及銀行、評估機構、房地產管理機構、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現狀是:涉及部門多、手續煩、涉及到評估機構、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環節多;評估有效期短。不動產評估有效期最長為2年,一般為1年,動產為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產評估機構好壞不一,管理較混亂,評估費用依據評估資產標的收取,評估結果暗藏風險。因而商業銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環節和成本。
二、商業銀行控制房地產融資風險的主要策略
第一,提高銀行風險防控能力、規范銀行操作。銀行信貸風險的規避應重在事前預防而非事后補救。貸前,應收集有關借款人的資料;貸后,應關注借款人所發生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產商是否進行發放貸款時,主要評估對象是房地產商的抵押資產,一旦無力歸還貸款,銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產,但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產信貸當作低風險項目品種開發的觀點,嚴格對房地產信貸各環節實施監控。商業銀行必須遵循央行有關規章制度來辦理信貸業務,杜絕不符合規定的開發商攫取貸款的機會,要加強對房地產市場的認識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內控制度建設。銀行要制定科學的銀行內部業績考核辦法,建立責權合一的激勵和約束機制。
第二,把準宏觀經濟脈搏、提前預測,合理規避宏觀風險。商業銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經濟發展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結構不必層層設置,可考慮兩級構架:總行一級和在經濟發展水平相差無幾的區域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業基地等)。總行主攻全球及全國經濟形勢,區域主攻區域經濟,使兩者相互補充。隊伍建設上要以社會學者為主,內部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。
第三,加快建立完善的房地產風險預警體系。商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后,可根據項目的進度和進展狀況,分期發放貸款,并對其資金使用情況進行監控,防止貸款挪作他用,具體表現在:一是商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。二是商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業銀行應密切關注房地產企業的開況,確保對主體結構已封頂住房的個人住房貸款發放后,該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。四是商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。五是商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響,加強市場風險預報,建立針對市場風險程度和風險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產生的各種風險。
第四,配備建筑工程估價專業人員,從技術上防范房地產開發貸款風險。為有效防范房地產貸款風險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業中介機構進行技術把關。但是由于目前國內信譽較高的社會專業中介機構尚未充分發展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發企業自行編制的,所以國內的商業銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業務量大的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業務量較小的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內容和雙方的權利義務等。
第五,加強對評估機構的管理,防范抵押物的評估風險。商業銀行可以根據一定的條件,如從事評估業務的年限、資產規模和業務量、資質等級、是否具備充足的有執業資格的專業評估人員、在行業內的聲譽等來確定擬合作的評估機構名單,并與評估機構簽訂合作協議,規定雙方在評估質量、工作效率、收費標準、賠償措施、相關信息共享等方面的權利和義務。在進行抵押物評估之前,客戶經理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構。評估機構的名單管理是一個動態的過程,銀行應定期對名單中評估機構的工作進行審核和評價,內容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發生實質性風險、客戶對其工作效率和服務是否滿意等,然后根據評價結果對名單進行調整。
三、結束語
我國房地產融資風險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發展起來的房地產融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當然,房地產金融中的各項管理制度和風險防范措施,都是為該項金融業務保駕護航,確保這一業務的健康持續發展。但如果控制過嚴,門檻過高,也會在一定程度上減緩發展速度,影響長遠發展。所有的經營都存在風險,而風險通常也與收益存在著正比例的關系。因此,商業銀行在拓展房地產融資業務中更主要的是追求風險可控,如何處理好銀行業務發展與風險的關系,這將是房地產金融發展中的重要課題。
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