社區(qū)營商環(huán)境精選(九篇)
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第1篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
關鍵詞：自然保護區(qū)；旅游開發(fā)；利益沖突；利益協(xié)調；
1.引言
獨特的自然資源既是保護區(qū)所要保護的對象，也是旅游開發(fā)過程中最具競爭力的資本，但保護區(qū)在旅游開發(fā)時因利益分配不均衡，監(jiān)管部門之間相互推諉、扯皮等利益沖突頻發(fā)。同時自然資源不合理開發(fā)與破壞等事件也相繼曝光，專家學者及環(huán)保非政府組織對資源保護的呼聲也越來越高。因此，在旅游開發(fā)中明晰部門職權范圍，理順各主體間利益關系，有效協(xié)調旅游開發(fā)中各主體間的利益沖突，堅持經營權與管理權的分離及相應的扶貧政策和資源補償機制，已成為當前保護區(qū)旅游開發(fā)中面臨的首要問題。
2.自然保護區(qū)旅游開發(fā)利益沖突分析
2. 1政府部門內部之間的利益沖突
根據我國自然保護區(qū)采用的分級管理模式，國家級自然保護區(qū)隸屬中央政府管理，但實際上我國90%以上的國家級自然保護區(qū)是由所在當地政府經營管理。而中央把管理的責任委托給地方政府時，卻沒有委以相應的權利，也沒有投入足夠的管理經費。這些沒有足夠管理經費投入的委托責任又相繼發(fā)生在各地方政府的上下級之間，導致保護區(qū)在管理的實際過程中出現(xiàn)了級別與管理責任的錯位。由于多數地方政府沒有強大的經濟滿足對保護區(qū)最基本的投入，造成某些保護區(qū)管理機構員工工資低且不能按時發(fā)放，甚至還會出現(xiàn)拖欠資的現(xiàn)象。保護區(qū)迫于經濟利益和生活壓力而產生重經營輕保護的思想，因此，政府在自然資源保護中的利益與保護區(qū)管理機構自身的經濟利益之間存在著沖突。
目前，在我國保護區(qū)旅游開發(fā)過程中，保護區(qū)管理機構及其行政主管部門與其他各部門之間，因旅游開發(fā)涉及經濟利益時難免存在著對土地、森林、動植物、水、礦產等資源的爭奪，以此獲得更多的經濟利益；然而在旅游開發(fā)中因管理不善須承擔相應的責任時，各部門之間難免會相互推卸責任、扯皮，導致問題復雜化、多元化，大多事件最終因責任主體不明確而不了了之。由于這些利益沖突大多發(fā)生在行政機關內部，因其具有某種隱蔽性，一般很難被人們所察覺。
2. 2保護區(qū)管理機構與開發(fā)商之間的利益沖突
保護區(qū)管理機構作為該區(qū)內自然資源的管理者和維護者，代表著國家生態(tài)環(huán)境公益，確保該區(qū)內自然生態(tài)系統(tǒng)、資源和環(huán)境利益最大化，使區(qū)內一切經營旅游開發(fā)活動所產生的負面影響控制在資源環(huán)境可承受和國家政策所允許的范圍內。注重在保護區(qū)旅游開發(fā)過程中回歸自然、保護環(huán)境、促進社區(qū)經濟發(fā)展、提高公民環(huán)境意識的可持續(xù)發(fā)。而開發(fā)商追求的經濟利益，在開發(fā)中會想盡一切辦法盡可能多地開發(fā)保護區(qū)內的資源，逃避開發(fā)中須負的責任、義務，傾向獨家經營，最終導致各有關方利益沖突難以緩解，加重對區(qū)內自然資源的壓力。
2. 3 保護區(qū)居民與開發(fā)商之間的利益沖突
開發(fā)商在旅游開發(fā)面臨的問題中，土地資源最為突出。旅游開發(fā)打破了居民原有的生活方式，開發(fā)商為獲取能夠開發(fā)旅游的土地資源而進行社區(qū)整合，由于保護區(qū)內居民不清楚所擁有土地真實價值，使得開發(fā)商以低廉的價格將居民的土地使用權歸屬到自己名下，使保護區(qū)居民被動地承擔了過多旅游開發(fā)成本，卻沒有得到應有的補償。伴隨著保護區(qū)旅游開發(fā)品牌的提升，當居民土地的真實價值逐漸顯現(xiàn)時，居民與開發(fā)商之間的沖突也斷涌現(xiàn)。
保護區(qū)居民與開發(fā)商經濟收益差距的不斷拉大，也會產生許多新矛盾。開發(fā)商認為對保護區(qū)旅游開發(fā)增加了居民的就業(yè)機會、商業(yè)機會、提高了生活水平、注入了新的思想，這種淺層次的補償只有少數居民能從旅游開發(fā)中得到實惠，而多數居民認為旅游開發(fā)變相增加了生活成本，如物價上漲、環(huán)境污染、生存擁擠等。加之開發(fā)商在許多項目經營方面處于領導地位，獲得了豐厚的經濟收益，有的甚至存在違法亂紀的現(xiàn)象，加劇區(qū)內居民的不滿。有些開發(fā)較成熟、品牌效益較高的保護區(qū)，其管理機構為了完成保護資源環(huán)境的任務，促使開發(fā)商以提高門票的方式來減輕保護區(qū)內資源環(huán)境的壓力，這樣雖然開發(fā)商的利益得到了保證，但對于社區(qū)居民來說，客流量的減少變相地沖擊了區(qū)內居民的利益，導致居民與開發(fā)商之間的沖突一波未平一波又起。
2. 4科研單位和環(huán)保非政府組織、開發(fā)商、管理機構三者之間的矛盾
科研單位和環(huán)保非政府組織偏重于如何保持保護區(qū)內良好的生態(tài)系統(tǒng)，環(huán)境公益及與科研項目有緊密聯(lián)系的生態(tài)環(huán)境資源，甚至完全以環(huán)境公益或生態(tài)美學的角度作為出發(fā)點。在對保護區(qū)進行旅游開發(fā)時，他們是保護區(qū)整體規(guī)劃開發(fā)的理論指導者，針對區(qū)內不同的物種資源的稀有度制訂出相應的開發(fā)保護細則。這些細則對追求利益最大化的旅游開發(fā)商來說有具一定的約束力，使得投資商在對區(qū)內資源進行開發(fā)時不得不承擔起保護環(huán)境的責任，提高資源開發(fā)的成本，這與投資商以最小的成本投入獲得最大的經濟效益是相沖突的。而管理機構在國家鼓勵保護區(qū)利用自身資源優(yōu)勢，合理開發(fā)旅游的過程中，既需要依靠社區(qū)科研機構提供科學的開發(fā)規(guī)劃理論進行指導，又需要投資商的資金支持，因此它在社區(qū)資源保護、旅游開發(fā)、基礎設施建設等活動中本來就是一個矛盾綜合體。
3.協(xié)調對策與建議
通過對以上各有關方利益沖突的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)這些沖突主要表現(xiàn)為整體利益與局部利益、長遠利益與眼前利益之間的矛盾。因此不管是謀求私人利益最大化的盈利性企業(yè)、主張利益多樣化的區(qū)內居民，還是代表環(huán)境公益最大化的政府機構，都應看到整體利益與局部利益之間的關系。所以我們在協(xié)調各方的利益沖突時，可試著采取利益主體多樣性和利益要求正當性的平衡原則，在著眼于平等保護的理念下，做到社會的整體利益優(yōu)于局部利益、長遠利益優(yōu)于眼前利益，并確保其局部利益和眼前利益得到實現(xiàn)。
3. 1建立共同參與開發(fā)模式
建立國家、地方政府、社區(qū)居民利益于一體的開發(fā)模式，國家和地方政府以經營權轉讓的方式讓開發(fā)商參與旅游資源的開發(fā)。取得收益后，提取一定比例，用于居民補償或社區(qū)公共設施建設。對于土地歸集體所有，耕地、林地等承包權歸居民的部分，居民可以土地經營權和林地資源入股; 沒有承包權的社區(qū)居民可以勞動入股，通過封山育林、護林、糾察、監(jiān)督等形式參與開發(fā); 政府也可以通過資金扶貧的形式讓居民入股。這樣不僅體現(xiàn)了居民利益，更有利于居民積極保護社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，使之成為旅游資源開發(fā)的保護者。
在旅游資源開發(fā)過程中將部分簡單的工程建設優(yōu)先承包給社區(qū)居民，直接雇傭符合條件的居民就業(yè)，使居民獲得勞動收入; 在經營過程中將保護區(qū)開發(fā)的攤位、商店、電話亭、游樂設施、交通工具、停車廠等優(yōu)惠讓給社區(qū)居民經營。政府要定期監(jiān)測社區(qū)的社會經濟發(fā)展、土地利用、項目開發(fā)對當地的影響，并對居民的參與程度進行監(jiān)測，以保證居民的利益。
3.2明晰責任、實施經營權與管理權的分離
面對保護區(qū)旅游開發(fā)熱的新形勢，合理劃分各監(jiān)管部門在保護區(qū)的管轄范圍，明確管轄權限，加強政府的直接監(jiān)管職能，實行政績考核及公務員選拔制度，監(jiān)管部門不再直接參加與保護區(qū)旅游開發(fā)有關的經營活動，真正做到經營權與管理權分離，從根本上理順政府對保護區(qū)的監(jiān)管職能。
通過改革將保護區(qū)旅游開發(fā)的經營權從管理權中剝離出來，交給有經驗、有實力的市場主體。在經營中讓各方利益主體都參與進來，對各經營者的資質進行科學審核，合同中明確細致的規(guī)定各經營者在旅游開發(fā)中應盡的責任和義務。
3. 3 扶持、引導社區(qū)經濟發(fā)展
社區(qū)的經濟水平是保護區(qū)旅游開發(fā)順利行進的保障，要想使居民支持保護區(qū)旅游開發(fā)項目，必須首先提高他們的生活水平，讓居民得到實惠。因而可以采取多種形式，通過多種渠道扶持和引導社區(qū)的經濟發(fā)展；調整產業(yè)結構，改變對資源依賴型的傳統(tǒng)生產方式；對社區(qū)經濟發(fā)展提供資金和技術上的支持，強化管理，協(xié)助社區(qū)提高生產力水平。
3. 4建立資源補償機制
在保護區(qū)旅游開發(fā)中，開發(fā)商通過對保護區(qū)旅游資源的整合及區(qū)內物種景觀和野生動植物資源的利用獲得巨大的經濟利益，經營中雖有保護環(huán)境資源的任務，但大部分保護責任如野生動植物保護、退耕還林文物保護、居民安置等仍由政府來承擔，開發(fā)者繳納特許經營費，只獲得了經營權，并沒有對資源環(huán)境的損耗進行補償。在一些森林資源豐富的保護區(qū)，其管理部門前期的巨大投入沒有在旅游開發(fā)中得到回收；社區(qū)居民辛苦幾輩子保留下來的珍貴資源在旅游開發(fā)中加速消耗，卻沒有得到相應的補償。因此，建議對旅游開發(fā)商征收資源環(huán)境補償稅，設立專項賬戶，專門用于對保護區(qū)資源環(huán)境培養(yǎng)維護的投資。促使開發(fā)商制定合理的旅游開發(fā)計劃，主動走向生態(tài)旅游發(fā)展的軌道。資源環(huán)境補償機制的建立，解決了保護區(qū)管理經費緊張的問題，保障了社區(qū)居民的既得利益，有效緩解了旅游開發(fā)中的矛盾沖突。
4.結論
本文通過對自然保護區(qū)利益主體的分析，理清各主體之間的利益關系，有效協(xié)調各主體之間的沖突；建立資源補償機制；明晰責任、實施經營權與管理權分離的制度；在共同參與的開發(fā)模式下實現(xiàn)旅游開發(fā)的資源保護和區(qū)域經濟法發(fā)展的雙重利益，使保護區(qū)旅游開發(fā)的優(yōu)越性充分展現(xiàn)出來，緩解了保護區(qū)管理機構因沒有足夠的經費投入使得環(huán)境資源保護陷入進退兩難的困境。既避免了過去采用封閉保護模式造成的社區(qū)經濟落后、信息閉塞局面，又能促進共同參與開發(fā)管理的模式逐步走向成熟。
參考文獻：
第2篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
在上海，僅就商業(yè)街來看，今年一季度四個主要商業(yè)購物街區(qū)商鋪出租率已從2001年底的90%上升到2002年3月的95%。辦公樓出租率上升了21.7%，空置率下降1%，商鋪和辦公樓市場出現(xiàn)同步增長的態(tài)勢。權威人士認為，此種態(tài)勢若繼續(xù)發(fā)展下去的話，有望打破持續(xù)兩年半住宅市場一支獨秀的局面，使市場結構發(fā)生微妙的變化。在北京，僅上半年就有17家500平方米的商業(yè)企業(yè)走進社區(qū)。老番街的瘋狂認購足以使業(yè)界人士瞠目結舌，很多人認為，在房地產市場競爭如此激烈的今天，這可以算得上是一個奇跡。
利潤無疑是社區(qū)商業(yè)發(fā)展最直接的助推，一個普遍的規(guī)律是：當社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集購物、休閑、服務等眾多功能于一身時，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀的贏利前景。生活環(huán)境是評價生活舒適度的重要指標，如果社區(qū)居民的一切消費需求都能在其居住的社區(qū)中高質量地得到滿足，并且環(huán)境質量依然保持高標準，社區(qū)商業(yè)無疑會獲得最大利益。想象置身于社區(qū)中和諧明亮的店堂、一間間耳熟能詳的品牌專賣店、優(yōu)雅的咖啡屋、方便的晝夜銀行，接送孩子上下學近在咫尺、醫(yī)院、書店、老年中心等配套設施一應俱全，花園、綠地、球場也隨時恭候，生活在這樣的社區(qū)環(huán)境里，真可以說“人生得意，享受之時”了。正如北京市商委副主任盧彥所說，“社區(qū)商業(yè)有三大法寶：就近方便、價廉物美、服務多樣，其市場蘊藏著無限商機。” 社區(qū)商業(yè)——市場催生的新商機
社區(qū)商業(yè)的開發(fā)正在經歷從無到有、從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷，也許它還有千種面貌等著有心的設計者去發(fā)現(xiàn)，但萬變不離其宗，它永遠追隨著市場的腳步，不離不棄。一般來說，商業(yè)用房的銷售價格比純住宅要高出2—3倍，合理的配套使社區(qū)商業(yè)具有可觀的升值潛力。在這方面，深圳萬科四季花城可以說是最好的例子，其底商的銷售價格在每平方米8000—9000元，而同樣的底層住宅銷售價格僅為每平方米2000多元。這樣的價格，對于發(fā)展商和投資者具有相當的吸引力。同時，商業(yè)用房的集中配套不僅僅帶來價格上的收益。一方面，社區(qū)商業(yè)的集中配置有效地降低了居民區(qū)的噪音污染，使各個街坊變成真正意義上的純住宅，更有利于形成社區(qū)商業(yè)中部輻射周邊的商業(yè)形態(tài)。另一方面，集中的商業(yè)配套使得資源配置更合理，避免了各開發(fā)商重復投資和建設、相互爭奪客源的尷尬。此外，集中配套使得社區(qū)商業(yè)更具有規(guī)模效應，使社區(qū)在商業(yè)引資、聚集人氣等諸多方面在規(guī)劃階段就占得了市場先機。
對此，中國人民大學教授王琪延認為，社區(qū)商業(yè)應遵循以人為本的原則，在滿足人們基本生活消費服務方面將逐步完善6項功能：具備購物功能，能提供主、副食，生活用品；具有修理服務功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；具備餐飲服務功能，為居民提供早點、正餐和滿足學生、老年人用餐；具備綜合服務功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴等全在社區(qū)完成；具備可再生資源回收服務的功能，采取建立固定收購站和定期流動收購兩種方法，保證居民廢舊物品下樓就可交售；具備家政服務的功能，社區(qū)能幫助居民雇用小時工、請保姆、家教等。完備的社區(qū)配套無疑是社區(qū)規(guī)劃下功夫的重點。
王教授還指出，大型社區(qū)商業(yè)的發(fā)展要以購物中心為主打業(yè)態(tài)，而居住小區(qū)應以“沿街式”、“組團式”、“多點式”為重點建設類型，在業(yè)態(tài)上以“超市”為主，重點發(fā)展“連鎖”經營的業(yè)制。被譽為“第五次零售業(yè)革命”的購物中心應包容各種新型商業(yè)形態(tài)，生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務設施觸手可及，購物、休閑、娛樂多重功能滿足居民多樣化的消費需求。按照社區(qū)的人口和消費水平，購物中心的規(guī)模和樣式也將多種多樣，但功能齊全、集約化經營將成為他們共同的優(yōu)勢。
需要注意的是，社區(qū)的“鄰里型”商業(yè)應和大型購物中心有所不同。按照國外鄰里型購物中心的運作模式，鄰里型購物中心會引進不少品牌百貨品種，但鄰里型購物中心如果著眼于百貨服裝業(yè)，那么在規(guī)模和品牌度上很難跟市中心大型百貨公司抗衡，針對目前的情況，鄰里型購物中心應以生活服務為主，作為一個社區(qū)配套而存在，就像一個社區(qū)的大會所。正如以設計大型Shopping－mall而著名的建筑師Jerde所言，鄰里購物中心不只是一棟建筑物體，而是一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所。
一般來說，“沿街式”上也應以工薪階層為主要消費群，約設1家中型超市，1家便利店，1家修配店，以及中小餐館等，而“組團式”和“多點式”居住小區(qū)的商業(yè)應瞄準中高檔消費群，以大型商場為主體，重點發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商業(yè)網點，形成功能齊全的商業(yè)群落。 社區(qū)商業(yè)存在的問題
建筑規(guī)劃——擾民與便民的矛盾
傳統(tǒng)的居住區(qū)業(yè)態(tài)常常令居民們喜憂參半，那些便民的業(yè)態(tài)時兒也會變?yōu)槿藗兊摹把壑嗅敗保芏嗝襟w的社會新聞欄目經常會“曝光”影響居民生活的商家，如居民樓下的小飯館油煙沖天、深夜的卡拉ok使人難以入睡等等。這些業(yè)態(tài)的初衷是利人利己，然而當愛生恨的時候，也就一點也愛不起來了。近期，市工商局規(guī)定從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網上網服務場所和洗浴等四類經營活動的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用房屋作為企業(yè)住所。其他公司在居民樓內經營需經過業(yè)主委員會等居民自治組織同意。去年的北京樓市“商住”盛行，然而這也帶來了一些置業(yè)者的擔心 ：你根本無法判斷，入住后鄰居會不會是公司。兼顧方便與寧靜的目標給發(fā)展商提出了更高層次的要求。
業(yè)態(tài)規(guī)劃——投資者、經營者、居民的矛盾
社區(qū)商業(yè)的獨特之處在于，參與者眾多且利益相互交織。這在最初就為其規(guī)劃設置了高難度。居民既需要方便的物業(yè)又要享受賞心悅目的環(huán)境；投資者要考慮商業(yè)形態(tài)的設置是否有利于商家的入住和經營，又絕不能忘記當初向置業(yè)者們承諾的安靜祥和。
引導性規(guī)劃在此顯示出關鍵性的作用。投資者若想將實際的投資轉化為現(xiàn)實的收益，對底商“軟”“硬”環(huán)境的考察是必不可少的。所謂“軟”環(huán)境是指開發(fā)商對于未來底商的商業(yè)類型如何規(guī)劃設置，這直接關系到底商的商業(yè)形態(tài)及投資者的切身利益；所謂“硬”環(huán)境主要是指底商的設計，底商設計的合理與否，也會影響到底商的經營運作。
北京工商大學商研所的所長陳及教授認為，在設計底商面積的時候，要注意經營上一些特殊要求，即應該有一定的彈性，要方便投資者進行改造。假如底商分戶墻設計的都是承重墻，如果承租人要擴大面積就面臨很大困難。另外在底商建造的過程中，要注意保留充足的車位；底商的層高要區(qū)別于普通住宅，4米以上比較理想 ；兩層或兩層以上的底商，要預留室內樓梯 ；層與層之間的貫通要靈活；最重要的是底商的開設不能影響到小區(qū)業(yè)主的正常生活，充分保證業(yè)主私密性。
新老交替的煩惱——舊城改造
我們背負著悠長的歷史，建設新的家園時，對于舊的東西是保留還是改造，或者徹底推翻是世代相傳的思考。北京和上海，文化舊址遍布，如何對它們進行改造、利用成為政府和開發(fā)商的心病，經歷過平安大道的北京人已不愿再提及舊城改造，而上海的石窟門建筑也著實使改造者們大費苦心。上海的新天地時尚街是少數比較成功的實例之一。它以酒吧為主，定位為高檔商業(yè)街，除陳逸飛一家以外，全部是國外著名品牌店。新天地的成功改造，使它的功能以及承載的歷史意義發(fā)生了本質的變化，這當然也使它具有了非常獨特的魅力。開發(fā)商在其邊上開發(fā)的兩幢公寓一套三居室租金高達9000美金/月，相信這樣的舊城改造不論對政府、開發(fā)商還是置業(yè)者都是最好的安排。 定位——成功的基礎
至少從現(xiàn)在的市場形勢來看，市場定位和研究應該是絕大部分房地產企業(yè)的生存之道。雖然商鋪的價格遠遠高于住宅，而相對的，開發(fā)商做商鋪的風險在某種程度上也遠高于住宅。因為對于住宅而言，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，而對商鋪而言，一旦賣不出去，價格再降也必將成為開發(fā)商和投資人的心頭之患。
成功的社區(qū)商業(yè)配置、商業(yè)街和底商模式各不相同，但他們都通向一個目標，就是要贏得市場。社區(qū)商業(yè)是個涉及多方利益和要求的部分，市場定位就顯得更加必要。商業(yè)企業(yè)在進入社區(qū)之前要做市場調查，把握好市場空白，并且科學的對項目進行規(guī)劃和定位。掌握社區(qū)居民的收入水平和消費層次，了解居民的消費習慣和消費心理，以此做出合理的定位，決定布點的的規(guī)模、位置、運作方式、經營檔次。同時，要充分考慮到居民生活的各種切實問題，以便贏得市場。
上海“聯(lián)洋新社區(qū)”的鄰里中心為社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一管理作出了表率。上海聯(lián)洋集團有限公司總裁衛(wèi)平說，在前期社區(qū)總體規(guī)劃中引入集中整合社區(qū)商業(yè)的概念，將社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一納入鄰里中心，并打破傳統(tǒng)“只建不管”的舊社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式，由專業(yè)物業(yè)公司對整個社區(qū)統(tǒng)一管理。聯(lián)洋鄰里中心位于社區(qū)的中央地帶，是社區(qū)開發(fā)與建設過程中采用集中公建配套理念的一種嶄新嘗試，是社區(qū)的地域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心。這樣的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃讓社區(qū)的商業(yè)獨立于居住區(qū)域之外，使小區(qū)動靜分離，實現(xiàn)了居住環(huán)境的人性化，從而提升了小區(qū)的品質。
一些較小的項目如北京怡景園的老番街、珠江駿景、深圳萬科四季花城的商業(yè)街也取得了令人艷羨的成功。談到“怡景園”老番街定位時，北京“信達行” 推廣部董利說，由于“怡景園” 所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境（南臨北京市的第一、第二使館區(qū)，有172個國家大使館坐落周圍，是外籍人士最大的聚居區(qū)域）、物業(yè)本身商業(yè)條件（項目本身是國際化社區(qū)、有100多戶外籍人士居住）、本區(qū)域的消費需求空白點(地處繁華的朝外商圈，彌補無異國商品特色街的空白)等條件，使其具備了實現(xiàn)這一“國際商業(yè)街”定位成功的可能性。
“珠江駿景”南國風情街租務部呂蕊介紹，經營新商鋪，一般要經過兩至三年的過渡期。為打消投資者的顧慮，租務部特為投資者制定了“無憂投資計劃”，當中承諾：租務部免費為投資者租賃業(yè)務，對按規(guī)定簽約并開業(yè)的商鋪免前5個月的租金，一年內保證總投資不低于9%的回報。
在商業(yè)業(yè)態(tài)定位上，事前的引導性規(guī)劃很大程度上決定了項目的命運。深圳萬科四季花城對商業(yè)街做的引導性規(guī)劃非常成功。他們對社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進行了細致的分析和評估，充分考慮了擬購買者的置業(yè)特征。據調查和預計，很多人購買商鋪是給自己的父母，于是將100多米的商業(yè)街68間店鋪除2-3間面積較大的預留為超市、售樓處外，每間建筑面積設為60-80平方米，開始時以租帶售，對租戶實行優(yōu)惠。并且提前規(guī)劃小區(qū)的環(huán)境，對業(yè)主事先約定不能做餐飲、娛樂等，業(yè)態(tài)以安靜為主。結果99%的業(yè)主是自己經營或出租且生意興隆，至今入住率達90% ，達到了預期效果。
定位對于房地產行業(yè)來說是一個大的話題，簡而言之就是顧客和企業(yè)之間要建立紐帶，在這方面，那些總是翹首觀察新趨勢的競爭者將會是最終的成功者。
城市經濟的發(fā)展使居住的概念更加寬泛，置業(yè)者們不再僅僅關心房子里面的“小家”而更多的將目光投在社區(qū)環(huán)境的“大家”中。從屋里走向屋外給了社區(qū)商業(yè)更大的發(fā)展空間，作為回報，置業(yè)者們享受的是舒適與便利。
背景資料
社區(qū)底商和社區(qū)商業(yè)的概念
社區(qū)底商是物業(yè)范疇，是相對于建筑類型而言的，一般指住宅、公寓等物業(yè)作為商業(yè)、服務業(yè)設施的底層建筑，是社區(qū)配套組成部分；社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、SHOPMALL(大型購物中心)、特色步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)，它是一種有很強的地域性、為本地區(qū)居民服務的商業(yè)模式 。
社區(qū)底商與社區(qū)商業(yè)完全重合的三種類型
1.動力型，入住率達到一定程度以后，就會自然產生商機，換句話說就是“因住而商”。例如北京“歐陸經典”社區(qū)商業(yè)的形成；
2.強化型，強調的是本社區(qū)的特色。例如“嘉銘園”，賣點是環(huán)境好，尤其是北區(qū)的梧桐大道。
3.補充型，這是同質化地區(qū)最容易形成的商業(yè)類型。例如萬柳地區(qū)，該地區(qū)是北京目前居住人口同質化程度最高的地方，基本都是中產階級，這個地區(qū)將是小資情調商業(yè)的沃土。
社區(qū)商業(yè)模式——特色型、輔助型、連鎖型
很多精明的商家與商業(yè)理論界人士都在針對社區(qū)消費這一新情況，探討和摸索一些新的模式，也進行了一些成功的嘗試和實踐。從這些社區(qū)商業(yè)街的經營情況來看，大致有以下一些經營模式：
一、營造特色休閑、風情購物區(qū)，在購物中休閑，在休閑中購物。主要是在社區(qū)街鋪旁營造主題休閑區(qū)，以優(yōu)美的環(huán)境，閑適的購物氛圍聚集人群。如萬科四季花城的社區(qū)商業(yè)街便是一條別具特色的歐式商業(yè)街。據萬科地產的有關人士介紹，四季花城的商鋪定位于歐式的小鎮(zhèn)商鋪，將商業(yè)街建成具有既為小區(qū)內居民提供生活方便又吸引周邊消費人群、面向社會的消費娛樂雙重功能的商業(yè)配套。除了這些與小區(qū)居民生活息息相關的日常生活商業(yè)配套外，隨著四季花城入住人口越來越多，人氣越來越旺，還將啟動四季花城食街商鋪、四季花城假日藝術市場，以滿足人們不同層次的需求。另外一種就是將社區(qū)街道前建成休閑廣場，一方面與社區(qū)內的環(huán)境形成一種延展，為社區(qū)居民提供一個新的休閑場所；另一方面為購物的人們提供了一個很好的氛圍。
第3篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
而在社區(qū)商業(yè)中心轉型的過程中，涉及到商業(yè)模式設計、業(yè)態(tài)調整、品牌選擇、環(huán)境改造、經營提升等諸多方面。前幾項作為商業(yè)研究的重點，經常被提及，但環(huán)境改造、經營提升同樣關系到商業(yè)轉型的成敗。本文以某便民綜合菜市場（以下簡稱B商業(yè)體）改造升級為研究對象，在此基礎上進行創(chuàng)新實踐，提出傳統(tǒng)菜市場向新型社區(qū)生活方式中心轉型環(huán)境改造與經營提升的建議。
一、社區(qū)商業(yè)中心轉型升級環(huán)境改造建議
1.對項目入口進行改造提升商業(yè)體吸納力
目前B商業(yè)體項目主入口雜亂無章，不醒目、突出；一層商業(yè)多具有獨立入口，但大多數不與內部相通連，項目商氣被打破，破壞商業(yè)體綜合吸納力。因此改造建議設置一主兩副主要入口，其他一層商業(yè)獨立入口與內部相通連。對主要入口進行重新裝修改造拓寬，清理入口周邊店鋪、攤位，減少擁擠環(huán)境，形成入口通透，明亮，環(huán)境友好，氛圍寬松，在入口兩側可設置便利自助設備；通過多個一層商業(yè)入口開在玻璃幕墻，產生向吸納力，打通一層商鋪與商業(yè)體內部充分連通。
2.對內部結構與動線改造構建靈動商業(yè)空間
目前B商業(yè)體內部店鋪整體布局散亂、鋪位過于密集，顧客體驗性差；通道狹窄，不便于整體升級后大量客流通行；動線直來直去，缺乏趣味與靈動。因此改造建議：采用軟性分割隔斷對店鋪內部動線重新劃分，改造后形成邊廳、中廳整體結構，以及完整環(huán)形動線。流線型動線設計，增強店鋪的容納力與逛店趣度；店鋪隔斷推薦商戶多玻璃與鏡面的設計，既能割斷空間，又能使空間更加通透。隔斷更多采用半圍合方式，減少硬隔斷使用，柜臺采用靈動弧形設計，增強整體動線的曲線感，提升環(huán)境品質與舒適度；狹長區(qū)域不好利用的空間，可以依不同的需求、不同的主題而再做區(qū)分。
3.依據節(jié)日進行主題化布景設置
通過營銷策劃，主要節(jié)日對商場內部進行節(jié)日布景，同時帶動商鋪節(jié)日營銷。在節(jié)日期間可以懸掛、擺放與節(jié)日內容相符合的裝飾、趣味性的小型節(jié)日布景，并帶動商戶室外布景，開展商街節(jié)日營銷，以及組織附近居民開展節(jié)日主題的趣味比賽，并對節(jié)日作品進行展示。
4.提升商業(yè)體軟環(huán)境營造良好商業(yè)氛圍
（1）環(huán)境整體氛圍提升
目前樓宇已經建成、使用，大規(guī)模的硬裝造價高、且改造難度大。因此可以對商業(yè)體外立面進行局部改造，對外立面環(huán)境進行軟裝飾。包括對外立面、進行軟裝飾以及使用色彩以及細節(jié)設計提升整體檔次。例如通過增設嬰兒服務設施、對洗手間改造與設計；在細節(jié)設計上提升商業(yè)體環(huán)境品質；通過強烈的顏色對比提升動感；以及簡單但具有設計的貼紙?zhí)嵘虡I(yè)體文化品位等方式，營造整體環(huán)境氛圍。
（2）引導標識的大量使用
此外還可以通過加強人性化引導、標識的設計與使用，提升顧客方便度與滿意度。如大量使用無處不在、指示明確的引導標識；增加童趣化、可愛的樓層引導指示；以及設置對各個品牌的樓層推介，從底層可以看到高層有哪些品牌等。
（3）依據主題在各層設置不同的小品景觀
在每一層的主通道入口旁設置樓層主題小品，從而突出每一層主題，并形成B商業(yè)體的標志性特色景觀。如食品銷售區(qū)可以將休息座椅做成食品布景，一舉兩得；數碼產品銷售區(qū)可以設置機器人冰淇淋/飲料售賣機，既凸顯樓層主題，又提升整體趣度；時尚零售休閑區(qū)可以設置現(xiàn)代、藝術的主題布景，可與銷售的產品相關聯(lián)，起到展示與布景的雙重作用；兒童區(qū)設置童趣體驗型項目，增強與兒童的互動等。
（4）燈光、照明改造提升
除局部軟裝外，對于燈光的使用也是既經濟實用、又能產生超強效果的簡便改造方式。用照明劃分區(qū)域，顯示空間的豐富性和層次性，引導顧客和疏散人群；燈光與主道一起延伸，整個空間更顯通透明亮；對環(huán)境和商品采用不同的照明方法，突出主題；對于玻璃連廊建議采用白玻而增強透光性，從而提高自然光利用率。
二、社區(qū)商業(yè)中心轉型經營提升策略分析
1.變坪效導向為服務導向
傳統(tǒng)坪效導向盈利模式雖然可以使商業(yè)體空間利用最大化，但租金導向，價高者得付出的代價卻是顧客體驗性差，同時將創(chuàng)新品牌、體驗性品牌、社區(qū)服務品牌等初期租金承受能力相對較低但受到社區(qū)消費者歡迎的品牌拒之門外。因此商業(yè)體應改變過去的單純坪效導向的招商原則，對改造后成為社區(qū)生活中心租金進行整體考慮，通過相對租金較低的引力業(yè)態(tài)、標桿業(yè)態(tài)，吸引外貿零售品牌等高租金業(yè)態(tài)進駐，從而形成合理的租金梯級分布。
2.實現(xiàn)改制支持商業(yè)體提升發(fā)展
目前B商業(yè)體作為社區(qū)綜合菜市場是100%國有公司，實行改制有利于提升未來社區(qū)生活中心與現(xiàn)代接軌的管理與運營能力，有利于進一步放開機制提升管理者經營效率，有利于將未來社區(qū)生活中心與商戶、品牌利益深度結合。在改制框架支持下，通過與品牌進行戰(zhàn)略合作，共同發(fā)展，與個體經營者實行合伙人制，利益共享，對內實行承包制，管理層及骨干員工實行股權激勵，從而落實經營責任，完善經營實現(xiàn)企業(yè)良性健康發(fā)展。
（1）實行商戶參股經營
實行商戶參股經營有利于充分調動商戶經營積極性，能夠迅速提升企業(yè)的經營效益，許多知名商業(yè)品牌在此方面具有成功案例。例如2014年7月嘗試“生鮮合伙人”制度，通過與生鮮員工做合伙人的方式，提升員工的積極性績效表現(xiàn)，與員工分享超額業(yè)績所帶來的回報。這使得生鮮部門超額完成預算指標，生鮮部門員工參與超額毛利的分紅。2014年7月-9月華潤萬家南區(qū)約100家店通過該項目共創(chuàng)造了超額利潤約650萬元，其300萬已按比例發(fā)放到4000余名相應員工手中。
未來社區(qū)生活中心實行商戶參股經營主要分為兩類商戶，一是品牌商戶，二是個體經營商戶。對于品牌商戶由過去單純出租轉變?yōu)槠放粕疃葢?zhàn)略合作。創(chuàng)新租金方式改變傳統(tǒng)單一租金方式，采取：盈利=保底租金+盈利收益分成方式，項目前期保證基本租金收入，降低商戶進入門檻；項目后期深度融合商戶，租金不隨著商業(yè)業(yè)績增長，而是采取盈利收益分成方式，從而實現(xiàn)風險共擔、利益共享、共同發(fā)展、全面共贏。
而對于個體經營者商戶，由過去出租給個人轉變?yōu)楹匣锶酥疲鐓^(qū)生活中心提供品牌支持，即授權商戶使生活中心統(tǒng)一品牌，以及統(tǒng)一設計、裝修，并對商戶經營進行指導。在經營權責上，個體經營者自行進行運營資金投入，項目管理與經營，為生活中心繳納保底租金，而生活中心的收入模式=保底租金+合伙人分成。
（2）現(xiàn)代經營伙伴參股經營
下一步B商業(yè)體將進行整體改造升級，可以通過與有改造能力的現(xiàn)代經營伙伴進行股權合作，獲得改造升級所需要的技術、設備、資金，以此參股降低B商業(yè)體現(xiàn)代化改造成本，迅速提升B商業(yè)體現(xiàn)代化經營能力。
參考文獻：
[1]郝興其.社區(qū)商業(yè)中心外部場地人性化設計方法的應用研究[D].西南交通大學，2013.
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第4篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
關鍵詞：責任旅游；旅游開發(fā)；河南省商丘市
責任旅游開發(fā)一直是國外學者關注的重點。為了更好地理解什么是責任旅游，本文調查了旅游目的地開發(fā)中存在的各類利益團體之間的關系。該調研牽涉到更加深入的研究，此項研究對許多區(qū)域進行了調查。本文以其中的一個區(qū)域為例，以調查旅游目的地開發(fā)中的相關利益團體之間的關系是否能滿足各方面的利益目標。考慮到作為旅游資源的開發(fā)相關者不僅僅是單方面的利益，如社區(qū)的廣泛參與可作為可持續(xù)發(fā)展的前提。本文認為旅游資源開發(fā)中應考慮到多方相關利益主體的利益，以達到多贏的目的，真正實現(xiàn)旅游資源開發(fā)利用的可持續(xù)發(fā)展。
1責任旅游開發(fā)與傳統(tǒng)旅游的比較
1．1責任旅游開發(fā)中利益相關者的關系
根據Freeman［1］的定義，利益相關者（Stakeholder）指“任何能影響組織目標實現(xiàn)或被該目標影響的群體或個人”。由于旅游活動的開展涉及食、住、行、游、購等方面，旅游開發(fā)者與旅游目的地的社會團體在旅游業(yè)的經營活動中充當了不同的角色，起著不同的作用，共同保證旅游業(yè)的正常運行。因此，責任旅游開發(fā)中涉及到相關的利益團體包括社會環(huán)境和工作環(huán)境之間的不同關系組合（圖1），比較核心的組合是旅游開發(fā)者與旅游目的地社會團體之間的一種互惠共生的經濟利益關系。同時，在旅游者、旅游目的地的居民、旅游目的地社會團體與旅游開發(fā)者之間還存在著交換、依賴、合作3種互動的經濟關系形態(tài)。具體表現(xiàn)在以下幾個方面。
第一，旅游目的地社會團體與當地居民之間的一種經濟上的依賴關系，這些社會團體的經營以當地的居民為依托，其員工大多從本地雇傭，改變了他們從前的職業(yè)，使其進入旅游服務行業(yè)之中。
第二，旅游目的地居民與旅游開發(fā)者之間的交換關系主要表現(xiàn)在居民對其活動空間的讓渡上，即當地居民犧牲自己一部分生活空間，讓旅游開發(fā)者將其開發(fā)成為旅游活動的公共空間，從而換取一定的經濟獲益機會和就業(yè)機會。
第三，旅游者與旅游目的地居民的經濟互動關系主要通過購物活動來產生。旅游者在旅游過程中所希望購買的旅游商品的生產者和銷售者都是當地的居民，于是就建立了一種供求關系；旅游者與旅游目的地社會團體之間的經濟互動關系是通過旅游過程中所需要的食、住、行服務來建立的；旅游者與旅游開發(fā)者之間的關系是建立在旅游者在開發(fā)者所提供的場所中游覽和娛樂基礎上的。
1．2傳統(tǒng)旅游與責任旅游開發(fā)方法比較
國外許多學者提出，責任旅游不是一種旅游產品或者品牌，它包括一個框架和一套實踐行動，是一種制定旅游規(guī)劃和政策的方法［2－5］。責任旅游是在無規(guī)劃、無管制的傳統(tǒng)大眾旅游的消極客觀性之間描繪出一條明智的道路，是一種在相關人群、政府、旅游者和投資商之間優(yōu)化利益分配的新的旅游業(yè)發(fā)展方式（表1）。目前，我國旅游開發(fā)單純鼓勵的文化遺產旅游、生態(tài)旅游或者小型旅游的發(fā)展并不是責任旅游，而只是旅游開發(fā)的一些經驗，這些經驗如果沒有考慮旅游開發(fā)中各類利益相關者的關系，將會造成旅游目的地大規(guī)模的破壞。實施責任旅游不僅能支持開發(fā)精心策劃的生態(tài)旅游產品，而且也能吸取以往的經驗，從可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)角度深謀遠慮地采用新興技術、消除大眾旅游自身帶來的負面效應或使之最小化。實際上，由于責任旅游涉及到旅游資源的管理，在實施責任旅游時也需要強有力的領導（并不僅限于政府部門），同時考慮到旅游業(yè)的跨學科性，必須采納旅游開發(fā)和規(guī)劃的“6C”原則，即合作（Cooperation）、協(xié)調（Coordination）、協(xié)作（Collaboration）、交流（Communication）、協(xié)議（Compromise）和守信（Commitment）原則，以避免資源浪費、政策沖突，防止政府機構和各部門把他們的精力放在爭奪資源上，從而最終實現(xiàn)責任旅游的目標——使各社區(qū)獲得的利益最優(yōu)化。
2責任旅游開發(fā)的原理
2．1是連續(xù)的、綜合性的、動態(tài)的、系統(tǒng)性的、整體的旅游開發(fā)
責任旅游規(guī)劃和管理就是把旅游開發(fā)放到范圍更廣的旅游目的地的社會經濟和土地利用規(guī)劃中去考慮，在制定決策時要全方位地考慮和分析它可能對旅游業(yè)產生的影響。首先要在整體規(guī)劃的基礎上充分分析社會、生態(tài)和經濟影響，同時也要考慮政治影響，把機動性、適應性和響應性作為成功的關鍵，只有這樣，旅游業(yè)的發(fā)展和營銷計劃才能不斷調整，以適應和面對全球旅游市場的激烈競爭。其次，責任旅游開發(fā)是連續(xù)對變化的環(huán)境做出反應，創(chuàng)造一個合乎邏輯的和連續(xù)的規(guī)劃過程，每進一步的執(zhí)行或者退一步的決定都是經過評估和檢驗的，是在已經采用的政策和策略規(guī)定的范圍內進行修改和調整的。
2．2是圍繞社區(qū)定位的，側重點在它是可更新上的旅游開發(fā)
責任旅游規(guī)劃和管理就是授權本地居民使之參與到旅游活動中來。一方面，要讓本地居民感到他們是旅游業(yè)的一部分，他們的參與將影響旅游開發(fā)的結果，并最終影響他們各自的利益。另一方面，促進規(guī)劃者、政策制定者、開發(fā)者和政府部門與當地社區(qū)交流，邀請當地居民參與本地社區(qū)規(guī)劃和管理活動，鼓勵當地居民最大限度地參與到所提供的旅游服務中，并給予機會表明他們自己的觀點。同時，促使利益相關者把旅游業(yè)作為可更新的產業(yè)來管理，鼓勵開發(fā)那些能表現(xiàn)和提高本地資源完整性的旅游產品，保持自然和人文資源的完整性，以便將來繼續(xù)使用。
2．3是目標明確的，重點是“最優(yōu)化”而不是“最大化”的旅游開發(fā)
責任旅游規(guī)劃有明確的、可實施的目標定位。首先，必須明確當地居民和政府希望旅游業(yè)的發(fā)展能帶來什么。其次，確定目標后，就能制定政策、策略和規(guī)劃以實現(xiàn)該目標。另外，根據當地的市場份額確定一個合適的數額，作為游客花銷所創(chuàng)造純利潤評估的一項重要指標。在決策制定的過程中，要認識到權衡利弊和公平交易的必要性，重點是“最優(yōu)化”而不是“最大化”，確保做出明智的決定，鼓勵對旅游業(yè)發(fā)展前景的規(guī)劃，制定適宜的計劃并采取相關的行動。
3責任旅游在旅游目的地開發(fā)中的應用
3．1開發(fā)背景
商丘市是河南省的東部門戶，河南省旅游資源大市之一。相傳“三皇”之一的燧人氏曾在這里鉆木取火，為人類帶來光明和溫暖；“五帝”之中的顓頊、帝嚳二帝曾率部落在此繁衍生息。這里是墨家鼻祖墨翟、道家學派創(chuàng)始人之一莊周、至圣先師孔子等先賢的故里。璀璨的文明、燦爛的文化、悠久的歷史形成了商丘市豐厚的文化底蘊，留下了眾多的文化景觀。
商丘市是商族的發(fā)祥地，是商族起源和商先公活動的主要地區(qū)。《詩經·商頌·玄鳥》對此有“天命玄鳥，降而生商”的詩句。商丘市即“居住在丘崗之上的子姓氏族（商族）的聚居地”。商丘市還是商業(yè)貿易的發(fā)源地。契的孫子相土繼契封于商，他發(fā)明了當時最先進的交通工具——馬車，商氏部落的人民便駕著馬車趕著牛羊到各國交換貨物。因為是商族人率先進行商品交換的，于是人們便把從事貿易的行業(yè)稱為“商業(yè)”，把從事貿易的人稱為“商人”。
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商丘市歷史上教育發(fā)達，人杰地靈，文化燦爛，人文薈萃。商丘市是墨、道、名3個學派的發(fā)祥地，也是儒家學派的重要基地。漢代梁國鼎盛時期，梁王劉武招攬?zhí)煜旅吭谏糖鹧芯拷浀洌淖髻x，名滿華夏。北宋時期，應天書院聞名全國。明清之際，歸德府全境在當時登進士科者近400人，近300人有著作傳世。這些歷史名人和不朽著作，更進一步豐富了商丘市的歷史文化，奠定了商丘市旅游業(yè)獨特的文化特色。
3．2責任旅游在旅游目的地中的開發(fā)思路
責任旅游開發(fā)涉及旅游目的地社區(qū)相關人群、政府和投資商。對旅游目的地社區(qū)相關人群來說，要通過與其交流，邀請他們參與本地社區(qū)規(guī)劃和管理活動，鼓勵他們最大限度地參與所提供的旅游服務；對政府部門來說，作為整個旅游規(guī)劃和開發(fā)強有力的領導，涉及到管理旅游資源，并使各社區(qū)獲得利益最優(yōu)化、負面效應最小化等工作；對投資商來說，通過對旅游產品的市場化運作，采用新興技術，使各社區(qū)在旅游開發(fā)方面實現(xiàn)利益最大化。這些主要通過以下措施來實現(xiàn)。
3．2．1多元化社區(qū)點的建立
基于商丘旅游資源的特色，可以建立多元化社區(qū)點實現(xiàn)利益多元化發(fā)展，主要包括以下5點。
1）商貿社區(qū)的開發(fā)：基于“商人”發(fā)源于商丘，選擇基礎較好的街道確立為商貿區(qū)，進行商貿社區(qū)建設，展示商丘“商人”、“商文化”的內涵。社區(qū)居民以南北中山大街上的經營者為主，但整個社區(qū)體現(xiàn)“商人誠信經營”的經營理念，強調游客游覽過程中的認知和認同度。
2）文化社區(qū)的開發(fā)：基于商丘市現(xiàn)存有倉頡墓和商丘古城張巡祠對面的八關齋現(xiàn)存有顏真卿真跡，考慮在商丘古城建立書法社區(qū)，以體現(xiàn)商丘市古老文化的歷史底蘊。通過社區(qū)居民的書法作品展覽、書法創(chuàng)作的過程展示，引導全民書法創(chuàng)作和學習活動，在早晚時分，開辟專門的書法練習、交流的活動，地點不一定局限在室內，創(chuàng)作形式也不一定在紙張上，強調游客的參與，有利于社區(qū)居民與游客之間的文化融合。
3）生態(tài)社區(qū)的開發(fā)：基于商丘各種經濟林、用材林，水產品和各種優(yōu)質水果相間連片的生態(tài)背景，建設生態(tài)主題旅游社區(qū)，促進當地經濟發(fā)展，滿足現(xiàn)代人開展生態(tài)旅游的消費心理需求。通過社區(qū)居民的生態(tài)農業(yè)展示，提供果品采摘、品嘗，建立青少年生態(tài)教育基地，開展各種類型的夏令營活動。
4）農家體驗社區(qū)的開發(fā)：基于已有居民開展與旅游有關的地方特色飲食經營，整合居民的自發(fā)行為，增加其經濟收入。社區(qū)居民白天提供干凈、有地方特色的農家風味小吃；夜間舉行高蹺、盤鼓、舞龍、舞獅、雜技等帶有濃郁地方特色的文藝表演。
5）農耕社區(qū)的開發(fā)：基于農業(yè)生產基地的優(yōu)勢，完善生態(tài)庭院經濟開發(fā)模式，建立農耕觀光休閑旅游社區(qū)，改善當地單一的經濟結構現(xiàn)狀。社區(qū)居民提供大面積的梨花觀賞游覽，酥梨的采摘，棗、花生、石榴等的品嘗，生態(tài)庭院經濟參觀，中原農家生活體驗等。
3．2．2利益相關者利益最優(yōu)化
責任旅游開發(fā)必須從當地社區(qū)的角度考慮旅游目的地建設，強調社區(qū)居民、政府部門、旅游開發(fā)者、規(guī)劃者、政策制定者對旅游規(guī)劃活動的共同參與，通過優(yōu)化旅游社區(qū)的結構提高旅游業(yè)的效率，謀求旅游業(yè)及旅游目的地經濟效益、環(huán)境效益、社會效益的協(xié)調統(tǒng)一和最優(yōu)化。
1）社區(qū)管理組成：管理委員會由社區(qū)代表、政府協(xié)調代表等利益相關者共同組成，在投票表決時采取加權制組成：①社區(qū)代表：居民、商鋪經營者、餐飲經營者、果園承包人、旅游投資者；②政府協(xié)調代表：街道辦事處、各區(qū)旅游局、村委會。
2）社區(qū)管理職責：管理委員會負責實施社區(qū)大會以及社區(qū)管理機構的決議，負責處理社區(qū)日常事務。常設機構人員可以由社區(qū)管理委員會成員兼任；社區(qū)代表由全體居民推選，代表居民參與旅游目的地、社區(qū)的管理經營活動，執(zhí)行全體居民的共同決議，維護社區(qū)的共同利益；政府協(xié)調代表處的作用在于履行政府部門的監(jiān)管職能，為旅游目的地的發(fā)展提供保障。政府協(xié)調代表處只是行業(yè)監(jiān)管者，主要從外圍進行必要的調控管理，不需過多干預社區(qū)居民共同決定的合理選擇，尤其在經營活動中盡量減少“既是裁判員，又是運動員”的現(xiàn)象，避免與居民直接競爭。同時，政府部門應作為中立方，積極調解不同居民群體之間的利益沖突。
3）利益相關者旅游利益最優(yōu)化：依據責任旅游開發(fā)的原則將商丘市旅游相關利益來源定位于以下內容。
第一，社區(qū)居民利益：如書法社區(qū)的居民可通過開辦書法培訓班、出售書法作品、出售文具等獲得經濟收益；導游優(yōu)先選用經過培訓合格的市內居民；鼓勵古城內原有的幾家特色餐館繼續(xù)經營，每年進行特色餐館評定，導游有義務向游客推薦古城內的優(yōu)秀餐館。
第二，政府利益：如古城內商鋪繳納的各種稅費；增加商丘古城當地居民的就業(yè)機會；旅游收入的部分返還；古城修復與保護；促進傳統(tǒng)民族文化的傳承與保護；游覽區(qū)農家客棧、餐飲經營者繳納的各種稅費。
第三，社會利益：向當地居民提供旅游開發(fā)的實時監(jiān)控（包括資源開發(fā)、規(guī)劃、服務和市場營銷）；為當地居民創(chuàng)造經濟效益和社會效益（如提高生活質量）；要在不壓制當地社區(qū)的同時保護和保留傳統(tǒng)的價值觀和生活方式（如保持商丘古城原有布局風格）；對居民的居住環(huán)境進行改造時，提倡房前屋后栽花種草，注重提高當地居民的環(huán)保意識；在庭院構建上，農舍宜坐北朝南，屋后宜增加植被保護（如種植小竹林等），屋前植物宜以落葉喬木為主，夏季遮陰，冬季落葉以利陽光照射，吸收熱能。
參考文獻：
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第5篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
一、整治時間
年9月1日至12月1日。
二、整治范圍
縣城建成區(qū)。即東起消防大隊，西至圓盤路，北起北門閘口，南至五里橋市場。
三、整治內容
（一）餐飲店經營場所總建筑面積不少于20平方米，廚房面積必須達8平方米，要與經營范圍、規(guī)模相適應，且必須在店內單獨設區(qū)。設在就餐區(qū)內的，必須有完整的物理隔斷，上下水道暢通并與灶臺鄰近，嚴禁臨街、占道設灶經營。
（二）持有效衛(wèi)生許可證、工商營業(yè)執(zhí)照經營，并將證照懸掛于店堂內醒目處，從業(yè)人員必須持有效健康證上崗。
（三）有專用的餐具消毒保潔設施，公用餐具必須做到一洗二沖三消毒四保潔或使用集中消毒餐具。
（四）有防蠅、防塵、防鼠、防潮設施，保持廚房環(huán)境整潔，地面潔凈，有專業(yè)的加蓋垃圾桶（箱）。
（五）冰箱冰柜有明顯的生熟標記，生熟食品必須分箱分柜存放，嚴禁生熟混放。
（六）嚴禁店外擺攤、門面外設灶、亂潑亂倒污水污物、占道經營、擺放桌椅或非法搭建雨蔭棚，嚴禁煙塵排放不達標影響市容市貌和居民區(qū)衛(wèi)生及他人正常生活。
（七）建立健全餐具消毒制度、原料采購索證制度、環(huán)境保潔制度、個人衛(wèi)生管理制度并懸掛或張貼于工作崗位醒目處。
（八）鼓勵餐飲業(yè)主進行“煤改氣”，使用清潔能源。
四、整治要求
（一）各餐飲業(yè)經營單位和個體業(yè)主必須在10月15日前，對照上述標準和要求進行自查自糾并完成整改。特別是經營場所面積要達標，且不得臨街設灶。
（二）城區(qū)行政企事業(yè)單位和龍陽鎮(zhèn)各社區(qū)負責對本系統(tǒng)、本單位、本社區(qū)餐飲業(yè)經營業(yè)主和門店進行整改督導工作。
（三）縣衛(wèi)生部門、龍陽鎮(zhèn)各社區(qū)負責做好專項整治的技術指導和服務工作，并負責城區(qū)整改驗收工作。凡灶臺設在門前的，縣衛(wèi)生部門不得發(fā)放衛(wèi)生許可證，縣工商部門不得核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。
第6篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
[關鍵詞]社區(qū)商業(yè) 國外社區(qū) 對策
社區(qū)商業(yè)是以便民利民為宗旨,以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標,滿足居民部分日常物質和精神生活的需求,提供居民日常生活消費必需品的商業(yè)行業(yè)和生活服務業(yè)。在市場出現(xiàn)波動,拉動內需成為經濟發(fā)展主旋律之際,社區(qū)商業(yè)迎來更大的機遇和挑戰(zhàn)。
一、杭州社區(qū)商業(yè)存在的問題
杭州近些年來經歷了撤村建社區(qū)、舊城改造以及商品房建設的迅速發(fā)展,社區(qū)商業(yè)也慢慢開始引起相關部門的重視,但其在發(fā)展過程中存在著眾多的問題:
1.商業(yè)的功能選擇缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。
多數房產開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)項目時未曾規(guī)劃該小區(qū)的商業(yè),而選擇了將商業(yè)物業(yè)出售以盡快回收資金并掙取利潤。因此,用于商業(yè)的店鋪被以出租或自營的形式來經營各種商業(yè),商業(yè)的業(yè)態(tài)是由經營者自主選擇的。這種選擇導致的結果是居民需求與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的不匹配:有些業(yè)態(tài)過剩,有些業(yè)態(tài)缺少,當地居民的需求沒有很好的被滿足。
2.物業(yè)不能形成商業(yè)。
一些商貿設施的開發(fā),調研論證不充分,定位模糊,建成后分割租售,無法開展整體經營,形不成集聚效應。有些物業(yè)因無人承租,而空置多年。
3.整體層次偏低。
由于社區(qū)可供作商業(yè)的物業(yè)通常是一間間小店面,而且多半由一些小型的團隊在經營管理,因此,社區(qū)商業(yè)網點多數結構簡陋,功能不齊,配套不全;網點品位偏低,小、散、亂狀況依然存在。
4.現(xiàn)代業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢。
現(xiàn)有商業(yè)服務網點功能單一,傳統(tǒng)經營形式網點占95%以上,現(xiàn)代新型業(yè)態(tài)網點只占4%強。作為零售業(yè)主流的連鎖經營涉及行業(yè)不廣、規(guī)模不大、業(yè)態(tài)不全、門店不多。
5.不能滿足社區(qū)居民精神生活方面的需求。
社區(qū)是滿足居民日常物質生活和精神生活的場所,但是,現(xiàn)實中很少有社區(qū)商業(yè)組織在經營管理中將滿足居民的一部分精神生活需求為己任的。商家的商業(yè)行為自然也就不會考慮到這一層面。因此,經常有居民抱怨雖然生活在社區(qū)環(huán)境,每天卻只能呆在自己的房子里面,雖然很想到外面走走散步,但是卻沒有地方可走。小區(qū)附近可能有公園,但那里似乎是老年人和小孩的玩耍休閑的場所,年輕人卻很少去。雖然有古話說遠親不如近鄰,但現(xiàn)實是在小區(qū)住了十幾年,隔壁鄰居長什么樣、叫什么都很難說得出來。
由于社區(qū)商業(yè)存在著以上種種問題,我們認為有必要借鑒國外的一些經營模式,形成適合杭州的社區(qū)商業(yè),從而拉動杭州居民的消費,提高杭州居民的生活品質。
二、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展
通常,發(fā)達國家的社區(qū)商業(yè)模式大體分為三類:美國模式、日本模式和新加坡模式。
這些國家的社區(qū)商業(yè)雖然因其國情不同而呈現(xiàn)出不同的特點,但是,也存在眾多的相同的特征。
社區(qū)商業(yè)的功能方面:國外社區(qū)商業(yè)是為了適應城市居民郊區(qū)化而建立的,具有滿足社區(qū)居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。
社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構成方面:國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式,購物中心和連鎖組織相互促進、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)。除核心店外,中心內還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店,它們也多是連鎖經營。
社區(qū)商業(yè)的開發(fā)方面:國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進行的。其中,英國、新加坡等國家的政府經常直接參與社區(qū)商業(yè)的開發(fā),而在美國、澳大利亞等國家,則主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的進行開發(fā)。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經營分離的做法。
社區(qū)商業(yè)的布局與設計方面:國外社區(qū)購物中心都有嚴格的設計布局,其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。核心承租戶一般占購物中心面積的40%,對普通承租戶的位安排,充分考慮他們之間親和力的不同,一些經營項目需組成群體以增強吸引力,而另一些經營項目必須相互避開。
社區(qū)購物中心的承租關系方面:國外社區(qū)購物中心出租期限的長短跨度很大,從十幾年到幾十年不等。在承租期限內,一般禁止承租戶自行對商店進行轉讓。
三、杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展的對策
針對杭州社區(qū)商業(yè)存在的問題,在借鑒國外模式的同時,結合杭州的特點,提出適合杭州的社區(qū)商業(yè)發(fā)展對策。
1.不要盲目復制國外發(fā)展模式
國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是建立在汽車工業(yè)迅速發(fā)展,城市逐漸郊區(qū)化的基礎之上的,而我們杭州的社區(qū)大部分是在舊城改造以及撤村建社區(qū)的基礎上形成的。在這樣一種情形下,模仿國外建立大型的社區(qū)購物中心是不合適的。
2.要加強事先規(guī)劃
目前杭州社區(qū)商業(yè)的開發(fā)主要由房地產商進行開發(fā)。而房地產商開發(fā)商業(yè)物業(yè)的目的較為簡單,即增加銷售額、增加利潤。在這樣一種思想的指導下,房產開發(fā)商在設計商業(yè)物業(yè)之前缺少對小區(qū)居民消費需求的調研,缺少對社區(qū)商業(yè)經營者需求的調研。最后,商業(yè)物業(yè)并不能形成居民滿意的商業(yè)。因此,建議相關政府職能部門要在調查附近居民消費需求、消費能力、消費習慣的基礎上,站在宏觀的角度來牽頭協(xié)調規(guī)劃社區(qū)商業(yè)。
3.加強對開發(fā)主體、經營主體的培育
從杭城目前的情況看來,社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)是房產商,而社區(qū)商業(yè)的經營則是一些管理能力非常弱的家庭團隊。這些經營戶管理力量薄弱,且不會站在宏觀的角度考慮整體的社區(qū)商業(yè)布局的合理性。因此,建議相關職能部門在規(guī)劃階段介入之外,還要在社區(qū)商業(yè)形成和經營的過程中給予一定的指導,同時要培育一批專門從事社區(qū)商業(yè)開發(fā)和經營的房產開發(fā)商。集開發(fā)和經營與一體的房產商,在設計規(guī)劃小區(qū)時就會考慮到招商問題,考慮到將來在此居住的小區(qū)居民的各種消費需求。另外,還需要培育一批經營社區(qū)商業(yè)的連鎖組織,使得社區(qū)商業(yè)的經營管理能夠更有效的利用各種資源,更有效的提品或服務來滿足居民的需求。
4.完善社區(qū)商業(yè)的功能
杭州目前的社區(qū)商業(yè)很多是在無完整規(guī)劃下自由發(fā)展起來的。經營戶在經營商業(yè)的過程中一般只會為了獲取其經濟收益而考慮居民的日常物質需求。但是,我們說社區(qū)商業(yè)是滿足居民部分日常物質和精神生活的需求,提供居民日常生活消費必需品的商業(yè)行業(yè)和生活服務業(yè)。社區(qū)居民除了物質需求還有精神需求需要被滿足,因此,相關職能部門和房產開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)的前期就要注意到這點,從而引進適合居民需求的商業(yè)業(yè)態(tài),并使得居民消費場所附近能夠有更多的供居民休息和交流的場所;相關的經營戶在經營過程中,要注意增加能提高居民在購物和消費體驗過程中的幸福指數方面的因素。
5.發(fā)展商業(yè)聯(lián)盟
商業(yè)聯(lián)盟利用社區(qū)商業(yè)參與者―開發(fā)商、投資商、加盟商互為依存的關系,向社區(qū)的業(yè)主提供各項有效的商業(yè)服務。加盟商、開發(fā)商、投資者這三者之間的關系是共贏的關系。在這種共贏的關系下,這三者會從長遠的立場、宏觀的角度來開發(fā)和經營社區(qū)商業(yè),從而保證商業(yè)經營不在是短視的、投機的,而是真正有效的。這種有效主要是指當地居民的物質和精神需求能夠在這種商業(yè)環(huán)境下被滿足。
參考文獻:
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[3]王曉玉.國內外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論與實踐[J].上海經濟研究, 2002, (10)
第7篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
物業(yè)管理行業(yè)作為一個微利的朝陽產業(yè)，競爭態(tài)勢十分嚴峻，要想在這種競爭激烈的大環(huán)境下求得生存，謀求發(fā)展，就必須朝著規(guī)模化統(tǒng)籌劃多元化的角度發(fā)展。由于物業(yè)公司在收繳物業(yè)費用的時候沒有剛性收費措施，導致繳費積極性不高，收費困難，從一定程度上限制了物業(yè)公司的發(fā)展。所以，物業(yè)管理者必須懂得拓寬經營理念，走多元化的發(fā)展老路線，在做好物業(yè)相關管理的同事，一定要注重對新的邊緣產業(yè)的開發(fā)。只有增大發(fā)展空間，才能使物業(yè)公司的經營效益得到有效的提高，拓展一切業(yè)主需要的周邊服務領域，為業(yè)主提供便利的同時，得到收益。只有這樣才有利于物業(yè)公司規(guī)避經營風險，使企業(yè)基礎穩(wěn)固，發(fā)展穩(wěn)定。
二、注重外部環(huán)境對可持續(xù)發(fā)展的影響
企業(yè)的發(fā)展受到外部環(huán)境的嚴重制約，所以，物業(yè)管理企業(yè)既要抓好管理，提高自身素質，促進服務意識，又要協(xié)調好與其他各方面的關系，使外部環(huán)境達到一個和諧、健康、穩(wěn)定的局面，借以促進企業(yè)的發(fā)展。首先，物業(yè)管理企業(yè)必須要注重與業(yè)主委員會的關系。業(yè)主委員會作為業(yè)主推選的物業(yè)管理的執(zhí)行機構，是物業(yè)使用人和產權人的代表。物業(yè)企業(yè)必須要尊重和維護業(yè)主委員會的權利，幫助其盡到職責。要學會平衡專業(yè)化的管理與業(yè)主自治之間的關系，借以維護業(yè)主的權益。物業(yè)管理企業(yè)必須做到尊重業(yè)主的地區(qū)為，做到定期匯報服務、經營以及管理情況，資金使用情況，自覺自愿的接受監(jiān)督，努力爭取業(yè)主委員會以及廣大業(yè)務的支持和理解。把建設好、管理好小區(qū)作為與業(yè)主的共同目標去努力奮斗。其次，物業(yè)管理企業(yè)要處理好與開發(fā)商之間的關系。隨著市場的發(fā)展以及招投標機制的逐漸完善，這就意味著房地產的開發(fā)商其自設物業(yè)會逐漸的推出市場，主要采取招投標的方式選擇物業(yè)管理公司來對物業(yè)進行管理。因此，物業(yè)管理公司必須認真負責的完成開發(fā)商交給的任務，以保值、增值作為發(fā)展目標，形勢好自身的權利，履行好自身的義務，實現(xiàn)與開發(fā)商之間的合作共贏。第三，物業(yè)管理企業(yè)要妥善處理與行政管理部門之間的關系。房地產的行政主管部門代表政府對物業(yè)管理企業(yè)施行管理，物業(yè)管理企業(yè)必須要接受房地產行政部門的指導和監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須要服從管理，聽從指揮，以便可以受到政府部門的支持，保持物業(yè)管理企業(yè)的長足發(fā)展。第四，物業(yè)管理企業(yè)要協(xié)調好與社區(qū)之間的關系。社區(qū)與物業(yè)管理企業(yè)之間是相互依存、相互促進的關系，只有互相配合，才能得打共贏，達到共同發(fā)展的目的。物業(yè)建設需要得到社區(qū)的支持和配合，物業(yè)建設同時也是社區(qū)建設的主要組成部分，社區(qū)起到協(xié)調統(tǒng)一的規(guī)劃作用。另外，社區(qū)也需要對物業(yè)管理企業(yè)的自采取尊重的態(tài)度，因為物業(yè)經營中除了注重社會效益還必須要保證經濟效益。同時，作為物業(yè)管理企業(yè)也要對社區(qū)工作盡力支持，協(xié)助做好社區(qū)的各方面建設，只有二者相互協(xié)作，互惠互利，才能得到共同的發(fā)展與進步。
三、物業(yè)管理企業(yè)要堅持以人為本的指導方針
隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展競爭已經不體現(xiàn)在充滿硝煙的戰(zhàn)場上，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭也是一樣，要想在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中取得勝利，物業(yè)管理企業(yè)必須在企業(yè)文化，企業(yè)人才的引進等方面拔得頭籌，占取先機。只有高素質的人才和優(yōu)秀的企業(yè)文化才能促進企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，企業(yè)必須注重以人文本的企業(yè)理念，注重人的發(fā)展，才能有利于企業(yè)自身的發(fā)展。現(xiàn)代化企業(yè)要想謀求發(fā)展必須注重企業(yè)自身的人力資源管理，構建一個適合自己企業(yè)發(fā)展的獨特的人才管理戰(zhàn)略，激發(fā)人的潛能，使企業(yè)員工在受到尊重的同時努力為企業(yè)的發(fā)展開辟新的道路。
四、物業(yè)管理企業(yè)要將服務創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)展的核心
服務是物業(yè)管理企業(yè)的本質，企業(yè)文化是對企業(yè)價值觀的體現(xiàn)，企業(yè)價值觀是企業(yè)文化的基礎。所以，要想使企業(yè)得到發(fā)展，必須抓好企業(yè)文化建設，企業(yè)文化的建設要把握服務這個核心。好的服務可以提升企業(yè)形象，提高業(yè)主的滿意程度，進而使企業(yè)的核心競爭力得到提高。
五、總結
第8篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
以科學發(fā)展觀為指導，配合全市創(chuàng)建最佳人居環(huán)境城市，以嶄新的形象迎接建國周年，按照屬地管理，條塊結合，部門協(xié)作，聯(lián)合執(zhí)法的原則，實行鎮(zhèn)、村（社區(qū)）兩級聯(lián)動，采取強有力措施，合力推進廢舊物資回收站(點)整治工作，為全鎮(zhèn)人民營造宜居生活環(huán)境。
二、整治對象
整治對象為本鎮(zhèn)區(qū)域內從事廢舊物資回收的企業(yè)，個體工商戶以及從事無照經營的廢舊物資收購站(點)。
三、整治標準
（一）有營業(yè)執(zhí)照的廢舊物資回收企業(yè)、個體工商戶整治
1、回收企業(yè)和個體工商戶回收的場地，應符合國土部門和規(guī)劃部門的土地使用要求，場地內不亂搭亂建違章建筑，并有明顯的隔離設施。平時按照“門前四包”的要求實施衛(wèi)生保潔工作，物資堆放不得占用道路，綠地以及其他公共場所（地）。
2、站點場地內廢舊物資堆放整齊有序，以保持場地整潔，道路通暢，生產和生活污水按照環(huán)保部門要求予以處置，不得隨意排放。
3、建立安全生產制度，并制成安全標識牌擺放在醒目位置。按照消防要求配置滅火設備（設施），廢紙、廢塑料等廢品的堆放應符合消防安全要求。
（二）無照回收站（點）的整治
對現(xiàn)有的無照經營廢舊物資回收的收購站(點)，一律依法予以取締。
四、工作步驟
（一）宣傳發(fā)動階段
制定整治工作方案，召開全鎮(zhèn)廢舊物資回收站(點)整治工作動員會議，部署整治任務。
（二）調查摸底階段
各村、社區(qū)對轄區(qū)內整治對象開展全面調查，摸清轄區(qū)內回收企業(yè)的數量，有照、無照情況，經營規(guī)模及環(huán)境衛(wèi)生狀況等，為開展整治做好前期準備工作。
（三）集中整治階段
各村、社區(qū)和相關職能部門按照鎮(zhèn)里的整治工作標準、要求和部署，針對存在問題的廢舊物資回收站（點），通過發(fā)放書面通知和上門督促等方式，全面開展集中整治，依法查處違法違規(guī)行為，對整治過程中出現(xiàn)的暴力抗法行為，由公安部門依法嚴肅處理。
（四）總結鞏固階段
各職能部門、各村（社區(qū)）根據整治工作經驗，制訂長效管理措施和機制，切實鞏固整治成果，并將整治工作總結材料和長效管理措施于前報鎮(zhèn)黨政辦匯總。
五、整治責任
第9篇：社區(qū)營商環(huán)境范文
【關鍵詞】given模式；旅游開發(fā)；當地社區(qū)；利益相關者；印象·劉三姐景區(qū)
一、問題的提出
印象·劉三姐景區(qū)位于陽朔縣田家河畔，是一個以劉三姐為主題，山水為舞臺背景的實景演出，號稱世界三大實景之一，海內外知名度非常高。為了與周圍2平方公里的江水舞臺協(xié)調，演員人數達到600多人，其中大部分為周邊農民，是一個典型的當地居民占主體的旅游景區(qū)。在演出初期，農民白天大多干農活或經營其它生意，晚上才到景區(qū)準備表演，這既不耽誤農活豐富夜間生活又可以賺取一筆額外收入。而對景區(qū)投資商而言，既能解決了住宿、交通、吃飯等問題，降低了運營成本，又保證了表演的規(guī)模震撼力，可以說是一種雙贏局面。因此，這個階段的農民態(tài)度積極、參與性高，對于旅游業(yè)的開發(fā)持積極態(tài)度，景區(qū)運行也較為順利。但是隨著時間的推移，各利益相關者關系不斷發(fā)生變化，一些原來隱藏的矛盾開始出現(xiàn)。以下的幾種矛盾類型表現(xiàn)了各利益相關者之間的矛盾由無到有、從小到大的動態(tài)演變過程，矛盾的出現(xiàn)使當地居民對旅游的態(tài)度由原來的支持轉向消極，最后導致抵制。我們就從以下幾個方面對當地居民與其他利益相關者的矛盾演化過程進行簡單描述：
（一）由于景區(qū)的開發(fā)帶動了周邊的餐飲和住宿業(yè)興起，因此相對于在周邊經營所獲利潤，參加表演的農民工資就顯得較低。WwW.133229.COM當地居民出租望遠鏡采取邊走邊推銷的方式不僅防礙了景區(qū)的交通秩序，而且由于一些游客的不誠實行為或出租者的記憶力錯誤引起了出租者與游客和陪同的矛盾，這些行為都極大的破壞了景區(qū)的形象。表演的開放性使隔江的一些村民就在自家土地上搭一些簡易帳蓬或用船載客在對江進行觀看，并在縣城內到處招徠游客，有在甚至在景區(qū)門口招徠游客，形成一個和景區(qū)爭搶客源的局面，從而造成景區(qū)票務市場混亂。以上事件的發(fā)生，使當地居民與投資商的矛盾不斷惡化，這是各利益相關者間的各種矛盾中的主要矛盾。
（二）各權力部門為了發(fā)展旅游業(yè)制定了一系列的措施以促進地方旅游業(yè)的發(fā)展。于是，就存在明顯的權力失控、甚至權力濫用問題，沒有按照科學的、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略領導旅游活動的展開而是為“地方利益”、“集團利益”、“眼前利益”大開綠燈，使當地居民的利益沒有得到應有的保障，對于投資商一些干擾居民生活的行為也沒有采取有效的管理措施從而造成了當地居民與政府之間的矛盾。
（三）政府是宏觀調控的引導者，也是各種矛盾的協(xié)調者，出于對環(huán)境美化、市場穩(wěn)定、保護投資商合法權益和營造良好的旅游氛圍的需要，對于在景區(qū)周圍搭建的違章建筑、非法觀看油船和不法銷售行為，政府多次采取了強行拆除和重點清理整治的措施，但當地居民采取了各種“游擊”戰(zhàn)術，特別是一些利益集團的介入，各種利益關系理順不清，使得整治工作禁而不止。
二、矛盾根源探尋
旅游的商品化、市場化使旅游業(yè)具有強大的經濟動因和較強的產業(yè)帶動能力，這種變化同時也使旅游業(yè)具有極大的穿透力，穿透力的最大化就是使弱勢文化不斷溶入強勢文化因子造成當地文化的變異。變異的結果就是使傳統(tǒng)的農耕文化轉為農耕與商業(yè)文化并存，從而使人與人之間的關系由單純的地緣和親緣關系轉變?yōu)閺碗s的、共同的經濟關系，使旅游關系開始變得復雜。
馬斯洛的需要理論認為人的需要結構處于一種動態(tài)發(fā)展變化中，是一條螺旋式無限上升曲線。景區(qū)的社區(qū)演員剛開始時對工資額可以說是比較滿意，隨著景區(qū)的帶動作用不斷擴大，演員工資相比周邊聯(lián)動產業(yè)的經營者和其他利益相關者的收入差距明顯擴大，而收入差距已經超出了演員心理可承受的臨界點，演員的思想意識開始發(fā)生轉變。
以上例子表明，當地居民與各利益相關者的矛盾演變主要因其自身對利益的追崇而產生，矛盾的出現(xiàn)總是與利益分配的問題密切相關并伴隨著相關的文化變異。因此，當地居民與其他利益相關者之間的主要矛盾根源是利益分配不協(xié)調。
三、矛盾解決的“given”模式
為防止矛盾從一般性演變?yōu)闆_突性，實現(xiàn)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，許多學者提出了相應的措施。何彪、馬勇提出了目的地各利益相關者管理的bcb模式，高靜提出將各利益相關者管理作為旅游目的地網絡營銷管理的一項重要內容，金慧君、郭魯芳等提出各利益相關者利益格局均衡發(fā)展模式，黃昆提出各利益相關者共同參與景區(qū)管理的模式。這些措施都對各利益相關者矛盾的緩和起到了一定的作用，但由于沒有從矛盾產生的根源進行剝析，使得一些措施具有相當大的片面性。文章基于矛盾產生的經濟根源為出發(fā)點，提出概括性的given模式以便于從不同角度對各利益相關者的行為演變進行人性化關懷和各種良性互動，實現(xiàn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。模式主要包括以下5個方面和步驟：（government）政府＋（interests）利益＋（village）社區(qū)＋（education）教育＋（native）本土化。簡化為：g＋i＋v＋e＋n＝given模式。所謂given英文的意思就是給予、贈送，文章所講的given模式就是源自于此。
各利益相關者的利益緊密相連，不能脫離某一方而單獨存在。當地居民不能缺少政府的宏觀指導、投資商的資本投入和旅游者的參與；同樣，政府和投資商也不能缺少作為旅游資源和東道主的當地居民的有效參與，特別是像印象·劉三姐這種嚴重依賴當地社區(qū)的旅游景區(qū)。因此，各利益相關者關注的問題不僅是自身如何獲得最大的收入和利益，而且使各方都滿意，做到各利益相關者的和諧共處。和諧共處的平衡點就在于如何對利益進行取舍和給予。給予的對象不僅是當地居民而且包括政府和投資商等利益主體的相互給予；給予的方式不僅是經濟上的給予還包括精神上、政策上和權益上等方面的給予。
運用given模式進行有效的利益取舍和給予的步驟：第一，政府政策上的給予。綜合運用宏觀調控權力，使景區(qū)向和諧的方向發(fā)展。這是解決矛盾的前提條件。第二，經濟上的給予。各利益相關者矛盾根源就在于利益的分配不合理。解決利益分配問題是解決矛盾的關鍵所在。第三，文化知識欠缺等方面的因素使各類法律、條例等因素難以對當地居民形成有效的約束作用，景區(qū)管理者必須給予當地社區(qū)一定的參與權利，從而利用宗法、村委會等非法律手段進行有效管理。第四，政府通過教育的手段使當地居民的行為沿著和諧的方向進行。第五，通過本土化戰(zhàn)略使當地居民對景區(qū)產生品牌認同，轉變居民對企業(yè)的排斥思想。這五項分別從外部政府行為給予促進；核心利益給予轉變；決策給予參與；內部思想和觀念給予變革，含概了從內到外的轉變。政府行為是前提，利益分配、社區(qū)參與、宣傳教育和本土化是有效途徑，5個步驟既互為條件又相互依存和促進。具體內容如下（如圖）：
（一）發(fā)揮政府的主導作用（government）
鑒于景區(qū)在陽朔縣域經濟中的地位和作用，政府應給予有效的重視。一般旅游區(qū)的各利益相關者之間的主次矛盾因景區(qū)情況而異，印象·劉三姐景區(qū)主要矛盾表現(xiàn)為投資商與當地居民的矛盾，政府應在矛盾解決中處于協(xié)調地位。政府主導不僅在宏觀上進行而且應在法律上給以保證、矛盾上給以協(xié)調、思想上予以教育。首先，政府必須制定各種法律法規(guī)來保障各方的利益，使各方的矛盾解決做到有法可依而對于那些破壞景區(qū)正常運行的非法行為必須做到執(zhí)法有理，樹立執(zhí)政威信。此外，政府也要對投資商的行為進行合理的引導和管理。其次，運用稅收調控政策加強對景區(qū)周圍經營者的稅收監(jiān)控力度，防止“景區(qū)周邊社區(qū)收益兩極分化”。這個措施將有助于解決當地居民的心理失衡。最后，政府機構要規(guī)范自身行為不能參與微觀經濟運行，對于投資商與當地居民的矛盾，政府以中立者的身份、從滿足兩者利益達到最佳平衡點的角度出發(fā)進行合理的調解，為矛盾的解決創(chuàng)造各種相應的軟、硬件環(huán)境，從而防止矛盾升級對旅游業(yè)產生破壞。
（二）建立合理的利益分配機制（interests）
旅游開發(fā)的各利益相關主體不僅是投資商與政府，而且還包括當地居民群體，任何一要素都是旅游正常運行不可或缺的一環(huán)。因此，要使旅游業(yè)能夠穩(wěn)中提升就必須使各利益相關者的利益分配在動態(tài)中達到均衡，假如政府與投資商的合作不以當地居民的資源貢獻和勞動投入作為利益分配的基礎，這就屬于一種不對稱的利益獲得，使得當地居民對旅游活動產生抵抗情緒，后果非常嚴重，特別是像印象·劉三姐這種當地社區(qū)居民占演員主體的旅游景區(qū)。旅游規(guī)劃的順利實施，前提必須建立合乎本地區(qū)實際情況的利益分配機制，如何協(xié)調各方利益，使各利益相關者都滿意是一個比較難的問題。一般而言，在扣除居民參與表演的工資后，當地社區(qū)和政府聯(lián)合對自然環(huán)境破壞和噪音污染等外部不經濟性所造成的損失進行量化，自然資源不可再生性的特點使損失的量化可以直接等同于自然資源的價值，自然資源的價值即當作社區(qū)在景區(qū)旅游開發(fā)中的生產要素投入，社區(qū)作為具有生產要素投入的股份持有者，通過社區(qū)與投資商的協(xié)商，采取科學的按要素貢獻大小進行合理的股權分配方案，協(xié)商必須做到因時、因地而異，使各方都滿意，再把各方的股權分配關系通過法律形式確定。這種以景區(qū)周圍自然資源的價值作為社區(qū)旅游開發(fā)的要素投入，既讓社區(qū)居民滿意，使雙方關系保持持續(xù)而長久穩(wěn)定，最終使投資商放心，又能使旅游投資商在旅游開發(fā)中把對環(huán)境的破壞降到最低點。
印象·劉三姐景區(qū)開發(fā)的外部不經濟性主要表現(xiàn)為田家河污染、各類噪音和開發(fā)對漓江生態(tài)的破壞，其外部不經濟性的量化就是周邊自然資源的旅游價值貨幣表現(xiàn)。旅游資源總價值是各類價值的總和：tv=uv+nuv=（duv+iuv）+（ov+bv+xv），式中tv為總價值，uv為使用價值，nuv為非使用價值，duv為直接使用價值，iuv為間接使用價值，ov為選擇價值，bv為遺傳價值，xv為存在價值（郭劍英，2004）。
（三）與當地社區(qū)特別是村委會建立溝通和互信的社區(qū)參與機制（village）
景區(qū)當地居民與其它利益相關者的矛盾特別是與投資商的矛盾的形成，其原因也與缺乏溝通和相互了解有關。但單靠政府和投資商的努力還遠不夠，必須取得各村的族權威信的有力支持達到“利用村民管好村民”的目的，建立各方與村民的共同利益分配關系后，組建各方組成的監(jiān)督委員會，建立和制定各種相關的管理條例，形成社區(qū)參與的居民自律機制，給予一定的權益，才能協(xié)調好與當地居民的關系。最后，讓村民參與到企業(yè)管理中使其高層次需要得到滿足。但這種參與式管理必須有限度，因為當地居民大規(guī)模參加景區(qū)的管理和表演，容易產生左右景區(qū)運營的力量，在社區(qū)宗族勢力的影響下對景區(qū)的正常經營產生威脅，使投資商處于另外一種的“弱勢地位”。
（四）進行各種文化知識的教育（education）
1．必須讓當地社區(qū)居民認清自身與景區(qū)的共生關系。景區(qū)與當地居民的利益是密切相關、互為基礎的，如果政府要對一些村民的不良行為進行說服和教育，在不影響當地村民利益的前提下，對村民的各種行為進行規(guī)范化管理是可行的。通過文化教育使當地社區(qū)居民了解各方的共同利益，諸如景區(qū)的發(fā)展為當地社區(qū)居民提供了各種就業(yè)機會、使當地社區(qū)的地價不斷升值，無形中和有形中當地居民收入不斷增加，這將有利于緩解當地居民與各利益相關者的矛盾。
2．政府可以利用各種宣傳方式進行和諧旅游環(huán)境的宣傳使當地居民進一步了解景區(qū)與自身的利益關系，這樣就可以有效緩和兩者的矛盾。再次，進行旅游知識、當地文化知識、法律方面的培訓。對村民進行相關知識的培訓，使村民能夠維護自身應得的利益又能夠防止村民由于知識欠缺而形成各種無理要求、打擊投資方的積極性。
（五）企業(yè)經營本土化（native）
民族傳統(tǒng)文化是以族群認同為知識背景和邏輯依據，投資商要創(chuàng)造適合當地習俗的管理模式，使自身的文化理念與當地文化相柔合，做到企業(yè)的“本土化”經營。當地社區(qū)通過外部不經濟性損失的股權收益成立社區(qū)發(fā)展資金會，這筆費用應主要用于興辦教育、孤寡老人生活資助和各村的交通基礎設施建設；通過景區(qū)的發(fā)展帶動其他周邊社區(qū)土特產和工藝品銷售量的增長，景區(qū)在規(guī)劃土特產和工藝品銷售中，必須盡量而合理的把攤位多給周邊社區(qū)居民，從而增加社區(qū)的就業(yè)率；定期或不定期對居民進行就業(yè)培訓，增強居民的就業(yè)能力等等。通過這些措施使企業(yè)跳出狹隘的“自我”圈，并且得到當地居民發(fā)自內心的“族群認同”，使當地居民對景區(qū)的正常運營給予大力的支持，達到社區(qū)居民與投資商的雙向和諧互動。
【參考文獻】
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