產品的前期策劃精選(九篇)
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第1篇：產品的前期策劃范文
我國房地產行業起源于二十世紀八十年代，經過三十年的發展，現如今，已經成為社會主義市場經濟的重要組成部分。伴隨著房地產行業的興起與發展，房地產開發項目前期定位策劃應運而生。由于房地產行業涉及專業比較多、各專業間跨度比較大，僅依靠開發商靈敏的“嗅覺”來決定開發的方向，有時會產生“誤判斷”，導致項目失敗，而房地產開發項目前期定位策劃正是幫助企業判斷市場，確定開發途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實踐中都有了一定的發展，但仍然存在難以滿足房地產企業的需要、自身發展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當的不足，因此目前仍然非常有必要對其進行研究。本文主要通過對影響房地產開發項目前期定位策劃的相關因素進行分析研究，為房地產開發項目前期定位策劃提供一些參考。
關鍵詞：房地產開發；房地產前期定位策劃；成本分析；目標人群；產品定位策劃
中圖分類號：F235文獻標識碼： A 文章編號：
房地產項目的前期定位策劃是項目開發的重要一步，它為項目的發展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發商快速有效地進行商業運作，保證項目的順利進行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會出現一招失而全盤輸的局面。因此，房地產項目開發的前期定位策劃是一個房地產項目開發成功的重要一步。
2 房地產開發項目前期定位策劃的內容和過程
2.1 房地產開發項目前期定位策劃的內容
房地產開發項目前期定位策劃是對房地產項目決策的一種輔助分析，就是根據項目的目標，通過對各種相關因素的綜合分析，為決策提供理論依據，幫助企業確定開發的方式、方法、品質、數量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業項目開發的風險。實現企業的效益目標一般包括三個方面的措施：盡可能地用足規劃指標保證合理的體量、最大限度提升產品價值最后達到對企業價值貢獻最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產產品定位策劃的市場目標主要包括創造品質優良的品牌產品，利用項目品牌完善企業品牌的目的；創造有購買能力的產品；創造有核心競爭力的產品，達到產品核心競爭力和企業競爭力完美的結合。
2.2 房地產開發項目前期定位策劃的過程
房地產項目開發前期定位策劃是一個系統工程，其內容主要包括市場調研、市場細分、目標市場確定、市場定位、產品類型定位、價格定位和產品推廣。
2.2.1 市場調研
房地產市場調研就是有計劃、有目的的對當前房地產市場中某種特定類型產品的信息進行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢，以幫助決策者進行項目產品定位決策。
2.2.2 市場細分
簡單的說，市場細分就是對房地產市場產品按照一定的標準進行分類，如住宅類、酒店類、商務辦公類等等，使整個市場產品類型清晰可見。
2.2.3 目標市場確定
根據市場細分的內容以及市場調研的結果，對目標市場進行確定。
2.2.4 市場定位
市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現在消費者面前，從而引起消費者的注意。
2.2.5 產品類型定位
在市場定位的基礎上，借助市場趨勢分析，對將來要開發的產品類型進行合理定位開發。
2.2.6 產品推廣
確定產品銷售目標，銷售手段，將產品推向市場等，它的定位直接影響到開發項目的建設標準、配套標準、銷售方式及價格定位等等。
3 房地產開發項目前期定位策劃的影響因素
3.1 市場環境因素
指產品市場的各組成部分對產品開發的影響，主要包括市場中產品的保有量、競爭對手的優勢等方面。并結合這幾個方面進行開發的成本分析和供需分析。
3.1.1 市場中產品的保有量
市場保有量通常用在耐久消費品或工業產品上，指某一時間段內在市場上還能正常使用的產品數量。對于房地產業來說，指市場中某種類型住房的存在數量，它會影響到項目產品類型的定位。
3.1.2 競爭對手優勢
市場是存在競爭的，目前，房地產市場火熱，每個企業都想在市場中獲利，在同一地區，往往存在多個相似企業，彼此之間處于激烈的競爭狀態。此時，熟悉競爭對手的產品優勢顯得尤其重要，對于大企業來說，通過自己的產品優勢來獲得市場，而對于小型企業，則需根據對手的產品優勢，避其鋒芒，使自己的利益最大化。
3.1.3 項目產品供求關系
供求關系指在商品經濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系，是生產和消費之間的關系在市場上的反映。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價格。在一定時期里，供應、需求不是固定不變的，它們的變化也會影響到整個系統的平衡。
3.1.4 企業項目成本影響
成本分析是利用成本核算及其他有關資料，分析成本水平與構成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。
3.2 企業自身開發能力
企業自身開發能力是指企業所具有的完成某項目的綜合能力，它是完成企業項目的必要條件。它包括企業的開發資質、企業的資金狀況、企業的項目運轉能力、企業在地區中的號召力等多方面因素。在房地產開發項目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發能力，因為只有企業有能力開發，才能保證項目的順利進行。否則，可能會在項目的開發過程中發生斷裂現象，后果嚴重。
3.3 目標人群因素
目標人群因素主要是指由于目標人群不同對企業項目開發產生的影響。
3.3.1 目標人群層次
目標人群層次主要依據區域種類需求即確定區域中主流人群需求，例如在一個老齡化比較嚴重的區域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業的夾心層區域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質的區別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區域需求種類對項目產品的定位起到很大的影響作用。
3.3.2 地理區位
地理區位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應其和周圍重要要素之間的聯系，如商業、綠地、交通設施等，它與區域是密切相關的。
3.3.3 區域消費水平
從宏觀上看，消費水平就是一定時期內整個社會用于生活消費和服務的規模和水平；從微觀上看，消費水平就是單個消費者在一定時期所能接受的商品和服務消費所達到的規模與水平。區域環境內的整體消費水平影響著目標人群的數量以及產品的定價。
3.3.4 區域生活偏好
生活方式是一個內容較廣泛的概念，在不同的區域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對住房的類型需求不同，因此，在選擇目標人群之前，必須對區域的生活方式進行認真合理地分析。
結束語
隨著我國市場體系的完善和成熟，房地產前期定位策劃得到快速的發展，認同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產項目前期定位策劃的一般內容、方法，并對相關因素進行了重點分析。房地產開發項目前期定位策劃是房地產開發的重要一步.而房地產前期定位策劃的核心內容還是對房地產市場研究，對市場的認識決定了房地產策劃的質量。本文通過房地產開發項目前期定位策劃的各影響因素進行重點分析，找出項目開發的敏感性因素,使開發商與消費者之間產生相互認同關系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項目的成功運行。
參考文獻
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第2篇：產品的前期策劃范文
（一）項目前期策劃過程的系統性
1.工程項目構思產生和選擇任何工程項目都起源于項目的構思。而構思產生于解決上層系統（如國家、地方、企業、部門）問題的期望，或為了滿足上層系統需要，成為實現上層系統的戰略目標和計劃等。這種構思可能很多，人們可以通過許多途徑和方法（即項目或非項目手段）達到目的，那么必須在它們中間作選擇，并經權力部門批準，以作進一步研究。
2.項目的目標設計和項目定義這一階段主要通過進一步研究上層系統情況和存在的問題提出項目的目標因素，進而構成項目目標系統，通過對目標的局面說明形成項目定義。這個階段包括如下工作：
（1）情況的分析和問題的研究（2）項目的目標設計（3）項目的定義（4）項目的審查
3.可行性研究
即提出實施方案，并對實施方案進行全面的技術經濟論證，看能否實現目標。它的結果作為項目決策的依據。
（二）項目前期策劃過程的科學性
1.工程項目構思產生基于對客觀環境的評估與預測，并非來源于某些部門、企業及個人的感性思維。
2.工程項目的目標設計必須經過詳細的推敲。因為方向性錯誤將會導致整個項目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補的。
3.可行性研究必須建立在大量的技術數據分析與技術經濟論證的基礎上，為工程項目作決策，其中包括項目發展階段性的技術分析評估提供了可靠的保證。
二、項目前期策劃的重要作用
項目的前期策劃工作主要是產生項目的構思，確立目標，并對目標進行論證，為項目的批準提供依據。它是項目的關鍵。它不僅對項目的整個生命期，對項目實施和管理起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統都有極其重要的影響：
1.項目的構思和項目的目標是確立項目方向問題當然人們常常從投資影響的角度來解釋這張圖，即前期工作對投資的影響最大。
工程項目是由目標決定任務，由任務決定技術方案和實施方案或措施，再由方案產生工程活動，進而形成一個完整的項目系統和項目管理系統。所以項目目標規定著項目和項目管理的各個階段和各個方面，形成一條貫穿始終的主線。如果目標設計出錯，常常會產生如下后果：
（1）工程建成后無法正常的運行，達不到使用效果；
（2）雖然可以正常運行，但其產品或服務沒有市場，不能為社會接受；
（3）運營費用高，沒有效益，沒有競爭力；
（4）項目目標在工程建設過程中不斷變動造成投資、超工期等等。
2.影響全局。項目的建設必須符合上層系統的需要，解決上層系統存在的問題。如果上馬一個項目，其結果不能解決上層系統的問題，或不能為上層系統所接受，常常會成為上層系統的包袱，給上層系統帶來歷史性的影響。常常由于一個工程項目的失敗導致經濟損失，導致企業的衰敗，導致社會環境的破壞。
例如，一個企業決定開發一個新產品，投入一筆資金（其來源是企業以前許多年的利潤積和借貸）。結果這個項目的失敗的（如產品開發不成功，或市場上已有其他新產品替代，本產品沒有市場），沒有產生效益，則不僅企業多年的辛勞（包括前期積蓄，項目期間人力、物力、精力、資金投入）白費，而且企業背上一個學生的包袱，必須在以后許多年中償還貸款，廠房、生產設備、土地雖都有帳面價值，但不產生任何效益，這個企業也許會一蹶不振。
三、項目前期策劃應注意的問題
1.在整個過程中必須不斷的進行環境調查，并對環境發展趨向進行合理的預測。環境是確定項目目標，進行項目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進行正確決策的基礎。
2.在整個過程中有一個多重反饋的過程，要不斷地進行調整、修改、優化，甚至放棄原定的構思、目標或方案。
第3篇：產品的前期策劃范文
關鍵詞:建設工程；前期策劃；問題；對策
1前期策劃的重要性
由于工程項目涉及到政策調控、市場競爭、施工工期、建設環節、資金調配等方面，外界制約因素多且復雜多變，存在較多的不確定性因素和較高的風險。因此面對這些未知風險時，需要做到在項目開發前期進行全方位的統籌兼顧，對未知的風險進行管控，完善前期策劃可為后續工作的開展保駕護航。前期策劃對于整個項目的生命周期和項目實施過程中管理上突況的處理都有著重要的作用，同時有效的前期策劃還對項目的上層系統有著重要的影響，因此，做好項目開發前期的策劃工作對整個項目的成敗起著至關重要的作用。
2項目前期策劃階段存在的主要問題
2.1對未來實施計劃進行有效的評估
一個科學的實施計劃需要取得多方認可并進行全方位地論證，項目策劃需要先進行構思、規劃和定位，然后再通過對現場有效的調查論證和科學分析，才能找準項目市場定位，做出切實可行的方針策略，有效地降低建設過程中出現不確定性因素造成的影響，從而規避風險。如東嶼水產品市場項目，政府定位為中型水產品批發市場，旨在推動城市化的進程和解決“三農”的問題，雖然項目開發建設意義重大，但由于對項目盲目樂觀，前期對項目市場、環境、用戶需求等缺乏足夠的調查分析，造成項目建成后功能定位不能滿足用戶的使用要求，同時在運營和物業管理階段發現存在諸多問題，未能形成批發市場的規模效果和預期效益，導致項目投資失敗。
2.2選擇有實力的設計單位進行方案設計
在設計方案的招標中，建設單位還存在以下問題:1）任意壓低設計費用，并縮短設計周期；2）重視設計方案的外觀造形、追求高標準、多功能，對設計方案造價因素不重視；3）重視設計方案的招標過程，當方案中標時，表示技術設計、施工圖設計應當為設計單位一攬子工程，因此，建設單位需權衡多方面，選擇經濟合理、科學技術的設計方案，且設計單位應當具有實力。
3前期策劃設計階段造價控制的思考與對策
項目前期策劃工作及設計階段是工程造價控制與管理的關鍵，根據有關資料統計，前期工作費用雖只占項目總投資的1%左右，但前期工作對整個項目總投資的影響程度卻高達80%~90%，設計費約占項目總投資額的3%，但設計階段對項目總投資的影響程度高達60%~80%，而施工階段對項目總投資的影響程度還不足40%，由此可見，項目前期策劃工作及設計階段對整個項目的投資控制是非常重要的。
3.1提高設計單位對工程造價控制的經濟意識，優化技術經濟指標
當前，在現行的管理體制下，設計單位及項目負責人對工程設計質量承擔總體責任，為避免被追責，設計單位普遍存在“重視技術層面，忽略經濟因素”的思想觀念，一般情況下，以工程的使用功能不受大影響為前提，在設計方面較為保守，且對資源利用等經濟方面的問題未做考慮，如設計中存在平面布置不合理、厚板、胖柱、肥梁等現象，進而導致投資資源的浪費。再如曾經參與評審的某多層陽光公寓的初步方案設計圖紙會審時，發現每平方米的含鋼量68~72kg，比同類工程的含鋼量要高出很多，針對這個問題，設計院通過合理的結構布置、正確的選擇荷載取值和計算參數、優化結構構造措施等方法對設計方案進行優化設計后，經初步測算，優化后每平方米的含鋼量為60kg，節省造價近30萬元。設計階段對工程造價的影響非常大，工程項目在造價上是否經濟合理，在設計階段已基本定型，因此要重視設計階段的工程造價。
3.2推行限額設計，對工程造價實行全過程跟蹤控制
設計階段應嚴格按照批準的工程概算做出投資分配計劃，在前期策劃方案設計、擴大初步設計和施工圖設計過程中，投資方的造價工程師要全程跟蹤設計進程，針對不同階段的設計進行估算、概算和施工圖預算的審核、評估，設計人員和造價管理人員必須密切配合，嚴格推行限額設計，如有突破，應找問題查原因，對圖紙中存在的問題提出合理化建議，對不同建設方案進行技術經濟比選分析和效果評價，以確定技術與經濟相結合的最佳設計方案。如在南部市政環衛設施基地改擴建樁基和基坑支護方案比選中:1）原樁基方案設計沖孔灌注樁，樁徑1000mm，共260根，平均樁長約42m，總造價為1747萬元，經過多方案比選及論證，最終樁基方案采用靜壓沉管灌注樁，部分區域進行引孔，設計樁徑800mm，共336根，平均樁長約32m，工程造價1250萬元，共節省造價497萬元。2）基坑支護原設計方案采用沖孔灌注樁+高壓旋噴樁+2道混凝土內支撐，工程造價約1400萬元，造價高且工期長，通過不同建設方案的技術經濟比選，最終基坑支護方案采用不放坡+圍護樁+止水樁+坑底加固+1道鋼支撐+1道腰梁，工程造價約1282萬元，節省造價118萬元。由此可見，通過多層次限額設計的實施是項目全過程造價控制系統中非常重要的環節。
3.3健全設計方案審批制度，減少設計變更，有效控制投資
目前開發商普遍存在“輕前期決策和設計階段、重施工管理”的思想觀念，其實忽視工程建設項目前期決策與設計階段的投資管理、控制會導致事倍功半，因為建設項目良好的投資效果和較好的經濟效益，在一定程度上都是由正確的決策和優化的設計決定。前期策劃階段不重視方案設計，再加上設計人員水平參差不齊，建設單位和設計單位沒有認真做好圖紙的審查工作，圖紙審查傳統地只是依靠施工圖審查機構，但審查機構只是按照有關法律、法規，對施工圖涉及公共利益、公眾安全和工程建設強制性標準的內容進行的審查，然而設計方案在技術和經濟上是否合理并不屬于其審查的內容，施工過程中經常出現設計深度不夠或圖紙錯漏現象，導致后續施工階段增加設計變更或工程簽證。因此應加強重視項目前期決策與設計階段，健全設計方案審批制度，把設計變更、工程簽證盡量控制在設計階段，確保工程投資得到有效的控制。
4前期策劃工作對施工全過程管理的主要影響
項目前期策劃是對整個項目實施過程的戰略性總體規劃，對后續項目的實施和管理起著決定性作用，完善細致的前期策劃工作主要包括綜合效益評估、技術質量、施工組織設計、大小臨時規劃、分包情況等，可為項目建設全面順利實施提供有力的保障，詳細深入的前期策劃能夠有效地規避施工過程中發生不必要的麻煩，即使發生一些突況，也能迅速地采取措施予以解決，同時也有利于提升工程質量品質和安全文明施工。
第4篇：產品的前期策劃范文
關鍵詞：建設工程項目 前期策劃 問題 對策
中圖分類號：TS958文獻標識碼： A
1建設工程項目前期策劃的定義
建設工程項目前期策劃是建設工程項目建設全過程生命周期管理的首要任務，是指在建設工程項目前期，通過收集資料和調查研究，在充分占有信息的基礎上，針對建設工程項目的決策和實施或決策和實施中的某一個問題，進行組織、管理、經濟和技術等方面的科學分析和論證。這將使建設工程項目建設有正確的方向和明確的目的，也使建設項目設計工作有明確的方向并充分體現業主的建設目的。
2建設工程項目前期策劃存在的問題與對策
2.1重視項目前期策劃工作安排
在建設工程項目前期階段，項目管理專家、財務專家和工程經濟專家沒有介入，或介入太少，或介入太遲。在許多建設工程項目過程中存在如下現象：
(1)不按科學的程序辦事，投資者、政府官員拍腦袋上項目,直接構思項目方案，直接下達指令作可行性研究，甚至直接作技術設計。
(2)在這個階段不愿意花費時間、金錢和精力。一經產生一個構思，立即就要上馬這個項目，不作詳細的系統的調查和研究，不作細致的目標和方案的論證，常常僅作一些概念性的定性的分析和研究。在我國的建設項目中這個階段的花費很少，這個階段的持續時間也很短。
(3)在作項目目標設計時，許多人過多地考慮到自己的局部利益。為了使項目能夠獲得上層的批準，作非常樂觀的計劃，甚至羅列和提供假的數據。在我國在相當長時間以來，由于上述原因導致項目失敗的例子比比皆是。在現代建設工程項目中，人們越來越重視這個階段的工作。項目管理專家介入項目的時間也逐漸提前。在國際工程中，咨詢工程師甚至承包商在項目目標設計，甚至在項目構思階段就有進入項目。這樣不僅能夠防止決策失誤，而且保證項目管理的連續性，進而能夠保證項目的成功，提高項目的整體效益。
2.2循序漸進
一般在項目的前期策劃階段，上層管理者的任務是提出解決問題的期望，或將總的戰略目標和計劃分解，而不必過多地考慮目標的細節以及如何去完成目標，更不能立即提出解決問題的方案。
許多上層管理者喜歡在項目的早期，甚至在構思階段就提出具體的實施方案甚至提出技術方案，這會帶來如下問題：
(1)如果在構思時就急于確定一個明確的目標和研究完成目標的手段(措施或方案)，就會沖淡或損害對問題、對環境的充分研究、調查和對目標的充分優化，妨礙集思廣益和正確的選擇。
(2)在這個階段的工作主要由高層戰略管理者承擔，由于行政組織和人們行為心理的影響，高層管理者如果提出實施方案常常很難被否決，盡管它可能是一個不好的方案，或還存在更好的方案。這使得后面的可行性研究常常流于形式。
(3)過早構思方案，缺少對情況和問題充分的調查，缺少目標系統設計的項目有可能是一個“早產兒”，會對這個項目的生命期帶來無法彌補的損害。
2.3應爭取高層的支持
這里有兩方面問題：
(1)建設工程項目的立項必須由高層人士，如投資者、政府官員、權力部門、企業管理者決策。所以在這個階段他們起著主導作用。實踐證明，上層的支持不僅決定項目是否能夠成立，而且是項目過程中能否得到實施所必需的資源和條件的關鍵，所以國外有人將它作為項目成功的關鍵因素之一。
(2)由于項目是由上層驅動的，則常常政治因素在左右項目。上層管理者以及項目經理的政治目的、形象、政績要求，甚至他們的知識結構、文化層次、生活水平、與項目的關系都會產生對項目不同的評價，進而影響項目的決策。這種狀況會造成項目決策的問題。許多人為了使得項目上馬，提出十分誘人的理想化的市場前景和財務數據，忽視工程中潛在的風險。這會導致項目決策的失誤。
2.4協調好戰略層和項目層的關系
上層管理者一般不懂項目管理，也不是技術經濟或財務專家，但要作項目決策。這是項目的一個基本矛盾。他們決策的依據必須建立在科學的基礎上，必須有財務和工程經濟、項目管理專家的支持。所以在項目前期就應在組織上、工作責任和工作流程上建立戰略層和項目層之間的關系，使整個前期工作有條不紊地進行。
2.5達到項目目標需要的條件標準
這些條件構成項目的要素。對一般的建設工程項目，這些要素包括：產品或服務的市場、資金、技術(專利、生產技術、工藝等)、原材料、生產設備、勞動力和管理人員、土地、廠房、工程建設力量等。獲得這些要素是使項目順利實施必要保證；要使項目有高的經濟效益，必須對這些因素進行優化組合。在前期策劃中應考慮，獲得這些因素的渠道，如何獲得這些因素，如何對這些因素進行優化組合。隨著國際經濟的一體化，人們有越來越多的機會和可能性在整個國際范圍內取得這些項目要素。在項目前期策劃中應注重充分開發項目的產品市場，邊界條件的優化，充分利用環境條件，選擇有利地址，合理利用自然資源和當地的供應條件、基礎設施，充分考慮與其他單位的合作機會和可能性。在實際工作中，人們常常忽視這些問題，常常僅注重對項目評價、設計和計劃必要的問題和目標因素的研究。
2.6注意上層系統的問題、目標和項目的聯系與區別
例如，問題：某處交通擁擠，隨著社會發展越來越嚴重；目標：解決交通擁擠問題，達到每天40000輛車的通行量，通行速度120公里/小時；項目：道路和橋梁的建設。
3結語
建設工程項目的前期策劃工作主要是產生項目的構思，確立目標，并對目標進行論證，為項目的批準提供依據。它是項目的決策過程。它不僅對項目的整個生命期，對項目的實施和管理起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統都有極其重要的影響。在項目前期進行系統策劃，就是要提高決策的科學性和嚴肅性，避免盲目性和隨意性，提前為項目建設形成良好的工作基礎、創造完善的條件，是項目建設在技術上趨于合理，在資金和經濟方面周密安排，在組織管理方面靈活計劃并有一定的彈性，從而保證建設項目具有充分的可行性，能適應現代化的項目建設過程的要求。
參考文獻：
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第5篇：產品的前期策劃范文
但是在他們印象里，互聯網是一個比較籠統和模糊的的概念，特別是作為第四媒體的互聯網媒體方面，從項目立項到技術開發，再到后面的運營推廣，這些流程問題，對于他們來說是非常陌生的。
所以在這里，我以自己這幾年來積累的一些項目經歷和經驗，做下流程概述，希望能起到拋磚引玉的效果，同時也為這些朋友的創業起到參考作用。
一、初步立項：
在立項前增加了“初步立項”這一步驟，是為了說明：有些老板在“想做”和“何時做”之間，總是處于一種徘徊狀態，而這個徘徊期往往不短，結果很可能會錯失掉好的時機。換句話說，也就是優柔寡斷、猶豫不決。
這個階段主要涉及到的人員有：老板+決策團隊
這個階段的結束標志是：做or不做(做的話，繼續向下)
二、正式立項：
到了這一步，我們可以就這個項目可以開始具體的工作開展了。
這個階段，應該完成下面幾個方面的方案：
1、產品定位與產品創意：(目標用戶群體)
2、運營目標：(在互聯網方面一般會用IP和PV以及用戶數、瀏覽數等來數字化考核)
3、預算投入：(有多少錢才能辦多少事)
4、運營方式/成本：(運營、運維、更新、推廣、審核等。成本)
5、盈利模式：(目前國內網站盈利模式普遍不清晰，但，總得有個大致方向)
其中，1和2是方向性問題，決定了你這個項目該向哪個方向去努力。3是資源性問題，4是操作層面和后續發展的問題，在立項時也必須要考慮到。
當然第5點的盈利模式也很重要，不過對于大多數互聯網企業來說，盈利模式是在網站發展過程中摸索出來的，而不是一開始就能確定的(例如現在的視頻分享網站，盈利模式都還處于探索中)。
另外，預算投入是整個項目的前提。作為老板和項目主管，你必須要知道手里的錢，能夠支持你把這個項目做多久？做到什么程度？也就是我們常說的“成本預算”及“目標設定”
這個階段主要涉及到的人員有：老板+決策團隊+運營主管(coo)
這個階段的結束標志是：“網站整體策劃”通過認可。(做的話，繼續向下)
三、開始實施：
進行到這一步，就需要確定各職能部門人員了。有些懂技術的老板會親自帶隊，而有些對互聯網不太懂的老板會聘請首席運營官(coo)來負責這個項目的整理管理。
在這個階段，一般由運營主管(coo)來負責招聘到以下人員：
1、策劃(或產品)經理：主要是將項目主管和老板的大想法落實到細節部分的團隊。如果項目主管是負責大腦的設計師，那么，策劃產品團隊就是負責整個網站神經系統的設計師。
2、開發部經理：負責網站核心架構的搭建，并帶來團隊進行產品的功能性開發。
3、設計部經理：負責網站相關的設計。
4、推廣部經理：負責網站對外市場開拓。
5、編輯部：網站的更新、維護等日常運營功能。
在人員配置初步階段，最好是先將各部門經理先招聘到位，然后再由各部門主管根據自己負責的工作范圍，配置人員及協調項目時間和進度。
另外在很多情況下：
1、1和5這2個部門是同屬于一個團隊的(運營部)，不光負責網站前期的策劃，中期的項目協調，還要負責網站上線后的日常運營工作。而且這個工作是光榮而艱巨的(“光榮在于平淡，艱巨在于漫長”)。
但是目前有很多公司，會專門設立產品部，來負責新產品的策劃和開發，但是，往往是在開發完畢后，丟給(編輯)運營人員去運營。這樣往往導致了很多不錯的產品由于各種原因在推出后達不到預期的效果。
2、2和3一般情況下會整合為技術部。再加上負責服務器這邊的運維部，一般由CTO來管理。
3、推廣部一般會成立一個獨立的小團隊來開展工作，但是一般也是由COO直接領導的。
這個階段主要涉及到的人員有：運營主管(coo) +各部門主管
這個階段的結束標志是：各部門主管人員到崗
四、產品原型：
原型設計：這主要是產品團隊人員的事情了。在充分理解老板和coo的前提下，按照“網站整體策劃”方案開展網站產品的細化工作。并在規定時間內完成原型設計。
原型設計一般會經歷多次提案多次修改的過程。主要是將早期的“網站整體策劃”中的各種文字描述具體細化成成品網站的一個過程。
這個階段主要涉及到的人員有：運營主管(coo) +各部門主管
這個階段的結束標志是：“產品原型”獲得通過
五、開發+設計階段：
到了這一部，一般由COO控制整個項目的進度，各產品經理負責自己范圍內產品的進度。設計和開發部經理配合協調，安排人力進行項目的具體設計和開發工作。具體過程就不多講了。
其它部門：例如推廣部、編輯部、客服部等等運營人員會開始做網站上線前期的準備。
這個階段主要涉及到的人員有：運營主管(coo) +設計開發部門+策劃產品團隊
這個階段的結束標志是：產品的設計及開發完成程度，達到了產品策劃團隊的要求。
六、內測：
這個階段基本上是策劃、開發、設計都基本上收工了，這個時候需要以運營團隊為主、其它人員為輔，來進行網站的內部測試和內容填充等完善工作了。
這個階段主要涉及到的人員有：團隊所有人員
這個階段的結束標志是：滿足“網站整體策劃”和“原型設計”的要求，達到上線標準。
七、公測/運營(推出)：
到了這步，網站已經上線了。
這段時間主要工作是：處理bug，優化功能，內容填充等。
八、運營:
舞臺已經搭好，該輪到以(coo)運營團隊為主的角色們來唱戲了。技術團隊退后做日常維護工作。
九、結果：
作為一個互聯網企業，其結果無非也就以下幾種方式：
1、自力更生，做強做大。(例：華軍、chinaz等)
2、找風投。拿出部分股權換取風投資金，讓自己前期的投入得以套 現。(例：優酷，酷6等)
3、被收購。拿出大部分股權換取資金，帶著利潤套 現。(例：51.com等)
4、上市。路漫漫其修遠。(例：SOHU，SINA，網盛生意寶等)
補充：
1、這個步驟只適合從0開始的互聯網創業者使用，所以在這里省略了不少非核心的步驟。特別是大公司里面，一個產品從策劃到推出，涉及的部門太多，造成巨大的溝通成本。
2、希望大家在做互聯網創業時，不應該太過于樂觀，要沉著、冷靜思考所遇到的問題，當然更不應太悲觀，因為互聯網處處是機會。
第6篇：產品的前期策劃范文
1.1生態理念
隨著工業化在世界范圍內的推廣，全球生態環境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰，這在客觀上了要求房地產開發必須樹立可持續發展的生態理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續發展創造條件。
1.2科技理念
隨著日新月異的科技發展，房地產開發也迅速地現代化、產業化和規模化。表現為，建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。
1.3投資理念
投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規劃緊扣流行的文化、生態理念，努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境，為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。
2房地產市場營銷注意問題
房地產商品的非標準化，加之不正當利益的驅使，導致了營銷的非標準化。房地產開發陷入了一些誤區，以消費者需求為出發點的房地產營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題：
2.1房地產的商品屬性
房地產是一種商品，開發商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產，作為一種商品，其價值的實現必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產策劃時要注意，營銷具有相對現實性，任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心，開發是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發，適當引導市場適應自己開發的商品，才是房地產營銷的基礎。
2.2房地產市場營銷的區域關系
作為一種特殊的商品，房地產有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區域因素、社會因素、區域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的最大癥結。在現實的房地產營銷中經常可以看到各種各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤最大化，忽略了房地產長期的增值空間；節奏短視，整個樓盤同時上市，結果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。產生這些偏差的原因在于：開發商過度關注成交消費區域，忽略了客戶培養區域，難以產生恒穩的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的的關系。導入區域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業營銷人員認真全面的執行，這也直接影響到銷售業績。
2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃
營銷策劃要注重創意，但是策劃的靈感與創意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告、工程進展、設計優化、物業管理、價格變動等，都要規范布局、互相協調、目的一致，保證營銷的整體性。適當地為自己包裝，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區。房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。“市場如戰場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。
2.4營銷策劃與銷售
營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。
3房地產策劃發展方向
第7篇：產品的前期策劃范文
關鍵詞：前期策劃；市場調查；產品定位，實施管理
一 前言
伴隨經濟發展和城市建設的提升，城市建設的規模越來越大，從而使得房地產業成為國民經濟的支柱產業，面對人們對房屋居住的需求，國家宏觀經濟政策、土地政策、銀行貸款政策的調整理，使得開發商面臨的開發較大風險并伴隨著房地產業存在著激烈的競爭。競爭帶來了挑戰也提供了午臺，在市場競爭中，若開發商市場定位不準，投資不準，眼光不高，開發出的小區缺乏遠見，就會造成市場銷售困難．房屋大量積壓閑置，資金運轉不暢，使企業承受巨大的風險和經營困難。相反，一些開發商即使在地段比較偏僻．土地現狀條件不太優越的地區，卻開發出了有品味、宜人的良好小區，吸引人們前來購買，從而改造了地段形成了品牌。可見，一個項目開發的成敗，不僅取決于項目所在的區段．還與項目的定位、文化氛圍、周邊環境等有關，而這些因素與項目開發前期和規劃設計及物業管理的定位策劃有直接的關系。
近幾年本人有幸參加幾個公交場站項目的前期策劃和一個開發項目的全過程策劃。這是兩類不同性質的項目建設。對市政基礎設施項目公交場站，項目建設流程為：策劃設計實施交付使用。公交場站策劃操作是以項目建議書展開―確定建設的必要性；以初步設計為主線―確定建設規模和投資額度；以工程施工管理為控制―完成總目標，取得社會效益。對開發項目建設流程為：土地摘牌策劃設計實施銷售物業和商業管理，開發項目操作則是從市場調研開始，通過專業的咨詢策劃―選擇項目商住體態和投資行動方案；以土地增值和規劃設計條件為前提策劃―確定項目的建設規模和建設標準；以實施藍圖為條件策劃―定義主體建筑風格、投資造價、建設工期、環境景觀；以銷售的市場策略、招商策略策劃―完成價值變現總目標；以物業及商業管理運營策劃―展示良好居住生活、休閑娛樂、投資購物的環境。兩類項目所不同的是公交場站土地為劃撥用地，策劃過程中不以土地增值為前提；開發項目是以土地的價值最大化為核心前提。
綜合的看一個建設項目的成功取決于項目的良好策劃和后續的實施。事實上，對建設項目來說，一個良好的策劃往往對整個項目的成敗至關重要。無疑，作好項目的前期策劃工作，為項目開發定下良好的決策，是項目開發成功的重要因素。
二 項目前期策劃的含義
1、項目策劃的概念：
項目前期策劃是在建設領域內根據建設項目的總目標要求， 從不同的角度出發， 通過對建設項目進行系統分析， 對建設活動的整體戰略進行運籌規劃， 對建設活動的全過程作預先的考慮和設想， 以便在建設活動中選擇最佳的結合點， 重組資源和展開項目運作， 為項目的投資決策和保證項目在完成之后獲得滿意可靠的經濟效益、 環境效益、 社會效益提供依據。因此，一個成功的開發項目首先來源于策劃，科學、合理、有效的判斷，市場的調查、系統分析的提出正確投資方向，就能推動項目的進程，獲得較高的投資回報。
2、策劃是項目全部活動的基本組成部分。
項目策劃貫穿于項目建設全過程，對房地產項目的順利進展程度及效果有著重大影響。這個策劃的過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，依著階段的不同策劃的實質內涵不同。項目的實施過程以階段可分為：策劃階段、設計階段、建造階段和投付使用階段。而策劃在不同的階段中可分為：設計策劃、專業策劃、合同策劃、價值策劃、管理策劃、營銷策劃。例如：在策劃階段---初步策劃，根據地塊的自然環境狀況、規劃設計條件、市場細分需求，確定項目規模和發展方向，描繪項目最基本的輪郭；而在設計階段---實質策劃，根據項目的定位層次和建設原則，確定建筑的風格和建設標準，組成項目最基本的形態。在建造階段---關鍵策劃，根據限額設計和投資方案及控制工程造價，確定土建工程、配套工程、環境保護、園林景觀質量效率，打造項目最基本的形象。可以說項目的進程是以策劃為基礎展開的。
3、項目實施過程中策劃是最重要的階段。
策劃是通過實踐活動獲取更佳成果智能創造行為。一個項目的成功就在于開發商取得有效土地權的同時，要謀略、構思、設計怎樣才能使土地增值的效益最大化，怎能樣才能使建筑功能高效性，怎樣才能使實施的成果以某種特別的方式“打動”所有用戶。策劃就是在各階段中根據現實中各種情況與信息判斷事物變化趨勢，圍繞活動的任務或目標中心去完成任務和目標。因此，項目策劃在整個工程建設中顯得格外重要。一般來說，項目策劃的任務主要集中在定義開發或建設什么，項目的效益和意義，制定并督促項目的規劃和設計工作，從而勾畫和展現出一個具體的項目計劃。
三 項目策劃階段的關鍵工作
項目的成功策劃以及的方案設計，離不開全面細致、深入的市場調查和分析研究。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，方案設計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調查研究，這是項目運作的出發點和根本點。
1、市場調查
項目策劃首要解決的是項目的市場定位，這要通過市場調查取得第一手資料，展開當地城市房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的方案設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。市場調查要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細節的準確性。當地城市的房地產市場狀況，包括各地產公司的實力、開發樓盤、經營業績、品牌和知名度、銷售率、消費群認可度、市場份額以及經營戰略、經營手段和競爭優勢等等。要弄清房地產市場上的產品類型和百分比，以及市場發展的趨勢和市場的細分情況，分析公司應進入哪個領域或者將計劃在哪一塊細分的市場上博得消費者的歡迎和認可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產品，引起消費者的注意，刺激消費者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調查的意義是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步決策時進行判斷。
2、市場定位
市場調查的目的是為項目準確定位服務的，解決項目定位中的較高性價比和利益最大化，贏利可能性和實施的可行性的問題。因此，項目定位必須符合經濟性原則、適應性原則、目標的風格。要滿足于當地政府和規劃的要求，樹立公司品牌和美譽度，控制風險并追求合理利潤，與經濟發展消費水平、區域市場檔次標準品質、目標客戶群體的特點能力相適應。
進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。有了準確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢。
前面談到本人參與的一個開發項目---中央大街項目全過程策劃，項目位于武漢市江夏區，建設用地50畝，建筑總面積12.9萬方（商業4萬方二棟建筑，住宅9萬方四棟22-30層建筑），投資近4個億。當初土地掛牌前通過市場調查我們了解到項目處于未來新城區的中心，地塊平整、臨街面寬、交通便利，區域內有4個項目正在開發，高層建筑不多，土地摘牌后結合規劃設計條件和江夏區市民購買力和生活娛樂需求及商業投資理念，給項目的市場定位是商業街加高層住宅，風格定位是生態社區、現代簡約，價值定位是打造江夏高品質、人性化的高檔城市綜合體。目前，一期商業體施工已基本完成，由于商業部分定位準確，功能劃分和業態布局比較完美，招商工作進展順利、樓盤銷售火暴。成為江夏區一個新城市一站式、全天侯，休閑、購物、娛樂消費中心；商業的典范項目，江夏時尚的風向標。
3、建設方案比選
美國一位杰出的建筑師和教育家說過“策劃就是設計”。一個好的方案設計，必須在深入細致的市場調查，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，方案設計是龍頭，是關鍵。設計應因地適宜，發揮個性，體現自然的、地方的、民族的、文化的、傳統的特色，彰顯項目形象。尤其是大型項目的方案設計，更應重視。大型項目的方案設計，要結合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行方案設計，將方案設計的目標逐步進行深化和細分，。所以，對于一個大型項目的方案設計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么。總之，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。
在本人經歷的項目---中央大街的方案設計前，首先通過招標選擇一家有實力且思想前衛、觀念新穎的設計單位。重點從三方面考慮：一是方案的整體布局和框架。二是經濟技術指標。三是方案的風格和創新。每出套方案就匯集各方人士分析比較，有時回到市場再調查，對環境發展趨勢再預測，調整方案組成結構。多重反饋的過程中我們進行了四輪比選，第一輪方案比選的成果與最后一輪方案比選的成果，在謀略構思、設計概念、銷售策略方面有著許多理念上的不同，建筑由商業夾住宅過渡到商業街加住宅群。通過不斷地進行調整、修改、優化。比選后選擇的設計方案在實踐中檢驗是最佳的。
四、項目的實施管理
所謂“實施管理”，是以項目為對象的系統管理，是對項目進行高效率的計劃、組織、指導和控制，以實現項目全過程的動態管理和項目目標的綜合協調與優化，在項目的生命周期內，不斷進行資源的配置和協調，不斷作出科學決策，從而使項目執行的全過程處于最佳的運行狀態，產生最佳的效果。實施的過程就是策劃調整實施策劃調整實施完成的過程。有了好的項目、好的策劃、好的設計這還只是成功的一半，它還不保證使項目獲得最佳收益，達到預測目標。真正的成功還要取決于后期的實施管理，也就是工程的實施管理，專業的配合協調，配套工程的規劃統一，招商業態的功能調整理。一個項目能按策劃的方向和思路良好的發展涉及施工中的執行力問題，也就是說必須全面貫徹策劃的精隨和所包含的內涵及準確的定位。
值得思考的幾個問題
1、策劃和設計與審批問題：我們在項目實施的過程中會發現，策劃的理念落實到方案設計上有時會出現差異，方案設計落實到施工圖設計時也會因為地域受到限制要調整設計方案。施工圖完成進入規劃審批時會因為市政管網而調整總平面。另一方面開發商都希望盡可能縮短投資回收期，要求所有工作用最短的時間完成，往往開始施工圖設計時，施工的前期準備工作就開始了，給予施工圖設計的時間很緊張，在報審查時會發現圖紙存在許多問題，比如出現的設計錯誤修改，規范與設計的沖突的修正，特殊功能與環保、消防、規劃排斥修改，每一環節的審查都要占用了一定的時間，影響到工程預期開工。這就要求策劃與設計相互光緒通，方案設計時按策劃方案考慮周全，施工圖設計時按規范要求考慮精細。
2、設計與商業業態問題：由于項目的招商和業態的定位滯后于設計，不同的業態對建筑有不同要求，為滿足功能需求往往出現必須變更的情況，對投資控制和工期控制不利。在方案設計時雖然有大體業態策劃思路，但業態對建筑的特殊要求僅靠發設計變更單是不能直接施工的，有些變更涉及房屋結構的變更，需要修改相關審批的文件，重新申辦報審查。最好的狀況是首先做好商業需求定位，施工圖設計可以按商業專項要求進行施工圖設計，避免出現施工中的停工設計、加固處理。
第8篇：產品的前期策劃范文
關鍵詞：海外；子公司；質量管理
中國中車作為國內最大的軌道車輛制造企業，一直致力于成為國際一流企業，而在國內市場飽和及自身產能過剩的不利環境下，中國中車已經充分意識到了“走出去”的重要性，而國家的“一帶一路”政策則提供了契機。澳大利亞墨爾本地鐵項目的中標，是中車繼悉尼雙客項目之后的又一個海外大單，標志著公司在國際市場上首次參與競標PPP（公私合營模式）項目獲得成功，也是中車正式進軍澳洲市場的標志。由于項目涉及到的相關方和制造地點較多，且涉及采購/生產制造/人員等合同條款中的本地化率要求和技術轉讓，使項目管理變得更加復雜，也給質量管理工作帶來了一定難度。為了保證海外項目的質量管理工作順利進行，我們需要充分了解整個項目，從質量管理體系及流程建設、多場地管理、供貨商管理、制造過程管理、整車交付、質量人員培訓等方面著手，結合實際情況研究出適合海外項目使用的質量管理模式。
一、前期準備工作
為了保證項目質量管理工作充分有效，除了要了解項目整體情況外，還要了解各個相關方的角色及關系、采購、生產制造、交付等各階段的人員、場地安排，做好前期質量管理工作規劃。由于PPP項目相關方較多，且涉及到制造場地、設備、操作者的租借及制造技術轉讓，以及采購產品本地化率要求等，在前期質量策劃時，需要認真分析母子公司質量工作關系、與分包商制造場地的質量工作關系，梳理質量工作，制定項目質量管理總體方案和質量工作詳細分解，明確子公司質量人員工作內容及分工，制定質量人員培訓和支持計劃。
1.質量管理總體原則
（1）供貨商管理供貨商管理按照現有流程和質量策劃管理，編制質量檢驗標準和檢驗文件，完成料件檢驗工作，子公司質量工程師全程參與，并負責管理其本地供貨商，對批量入庫的所有產品進行質量監督檢查。國內供貨商采用現行質量管理模式，國外供貨商管理按照現行質量管理程序和要求執行，且須加強過程審核，每季度對供貨商進行過程審核。質量文件具體內容及檢查項點的調整和刪減視情況而定。（2）生產制造過程管理母公司分包部分采用現行質量管理模式，由母公司全權負責質量管理。按照項目與制造分包商簽定的分包合同，對其制造過程采用監造模式，我方提供質量管理計劃、質量管理要求、質量管理方法、質量文件、質量記錄、質量控制點、實物質量標準、檢驗工具策劃等，并派出質量人員提供質量技術支持。制造分包商完成車輛制造并應通過自互檢達到我方的質量標準。母公司派駐質量工程師對子公司進行質量體系和項目質量管理的支持，必要時，母公司派駐質量工程師和質量檢查員對制造過程進行現場支持，進一步明確母公司與子公司質量人員的分工。由于分包合同中中未明確具體分工，因此需要與制造分包商進一步協商。開工質量門、質量里程碑、工序首檢、現場NCR管理、質量問題統計、文件管理等事宜。
2.質量管理總體方案
（1）項目質量文件策劃①質量計劃根據《ISO10005質量管理質量計劃指南》的定義，按照客戶要求，編制項目質量計劃。質量計劃中除了要明確質量門、質量里程碑、首件檢驗、過程審核等項目質量管理活動的應用方法，及影像化和實名制管理、工程變理質量管理的要求之外，要特別包含多場地管理、母子公司質量工作模式及接口描述。②質量控制計劃《采購件質量控制計劃》至少包含：采購產品分級管理、質量保證協議、供應商資質、制造過程控制、放行檢驗、入廠檢驗、過程監督、供應商評價。《生產過程質量控制計劃》至少包含：質量門、首件檢驗、產品檢驗與試驗、質量里程碑、工藝評定、不符合管理、可追溯性管理、人員資質、設備/工裝/工具/檢具、履歷管理。③檢驗和試驗計劃（ITP）根據項目合同要求，需要編制車體ITP、轉向架ITP、裝配ITP、調試ITP，明確檢驗和試驗項點、檢驗指導文件、檢驗工具、檢驗比例和頻次等內容。④質量體系審核計劃根據項目合同要求，需編制項目質量體系內部審核計劃、供應商質量體系外部審核計劃（含資質、過程審的總體計劃），另外，根據公司工作程序要求，需編制詳細的供應商資質評審計劃、供應商過程審核計劃。⑤采購件FAI計劃、采購件放行檢驗計劃根據現有工作程序要求，需編制采購件首件檢驗計劃、采購件放行檢驗計劃。⑥工序首檢計劃、工序過程審核計劃根據現有工作程序要求，需按照工藝部門編制的工序首檢計劃組織開展工序首檢工作，需編制工序過程審核計劃，并按照計劃組織開展工序審核工作。⑦質量技術轉讓方案根據合同情況，編制專門的構架質量技術方案，明確我們與供應商雙方的質量工作內容，對供應商提出具體的質量要求。⑧采購件檢驗規范針對同一類采購產品編制相應的檢驗規范，檢驗規范中明確該類產品所有需要驗證的質量要素、驗證階段和頻次，并明確驗證所需的資源和方法，用于指導質量工程師策劃具體的首件檢驗、放行/入廠檢驗、裝車前檢驗的記錄，同時作為檢查員檢驗的參考文件。（2）項目質量記錄策劃按照前期的質量策劃安排，最終形成質量體系內部審核報告、供應商資質評審報告、供應商過程審核報告、采購件FAI報告、各制造階段的質量門檢查表、質量里程碑檢查表、工序首檢報告、工序過程審核報告、采購件檢查卡、車體檢查卡、轉向架檢查卡、裝配檢查卡、調試試驗報告。（3）質量人員分工策劃編制需要明確分工的質量工作清單，分別與制造分包商、子公司商定具體的工作分工，最終達成一致意見，后續嚴格按照分工表完成各自的質量工作。
二、結束語
通過上述這些質量管理工作的前期分析和策劃，使海外子公司能夠用最短的時間，在項目執行初期便能掌握質量管理工作的重點，也為其后續開展質量管理工作提供了方向。
第9篇：產品的前期策劃范文
關鍵詞：房地產企業；全成本；體系
1、引 言
在全球金融危機的前提下，房地產行業經過從2007年10月至2009年6月的危機洗禮。超額利潤，暴利行業的字眼仿佛還在社會中流蕩的時候，房地產企業本身卻面臨資金鏈斷裂的危機。2009年春節，深圳、上海等斷供的小業主數不勝數。2009年春節，各大型房地產公司的工程款支付也是捉襟見肘，對資金需要強烈的房地產企業，例如富力，合生創展已經處于隨波逐流狀態，如果金融危機再持續一年，后果不堪設想。
2、房地產成本的構成與分析
2.1 房地產成本的構成
成本管理不是某個重要材料的變更或是重大設計變更的核減如此簡單。鋁合金門窗太貴，我們用塑鋼的；石材太貴，我們用仿石涂料．誠然，重大的材料變更，往往可以節省數百萬的成本，但同時，設計效果也降低了。如何在設計效果和成本之間均衡，如何在開發節奏和成本之間平衡．這就靠成本管理體系的構建。成本體系，其實很簡單．數字說話，表格證明。但如何統計數字，表格又是如何建立，就需要對整體房地產成本加以構建。
房地產成本構成包括以下9大內容，包括土地獲得價款、開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費、開發間接費、期間費用。其中土地獲得價款、開發前期準備費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費、開發間接費、期間費用屬于六類公攤費用和期間費，需要列表統計，以明確造價。
2.2 房地產成本的分析
從房地產成本分析方法看，主要有實際成本法，即從單個案例的計算統計來分析成本；標準成本法，即從多個類似案例的計算統計來分析成本；作業成本法，即以歸納總結的經驗，推算類似案例的成本；運行成本法．即在項目運作過程中控制分析成本；目標分析法，即在項目運作開始前，設置目標成本。
成本管理的方向是要從核算型到控制性最終到達價值創造性。從領導的決策角度，可能不需要具體項目的具體指標，他只需要知道類似項目的一般指標或者目標成本，大的數字是便于領導決策的。同樣，這些有經驗的統計數據，便于企業的價值創造。而這些經驗數據往往由基本的數據累計起來的。當做單項目成本核算時，就必須要每一個精確地數字。
3、房地產企業全成本體系構成
從房地產開發產品的開發過程看，一般都要經歷以下幾個階段，即立項、前期策劃、規劃設計、工程施工、銷售環節等。其中立項、前期策劃、規劃設計均可作為投資決策分析的內容，對開發項目是否成功起作決定性作用。
3.1 立項階段
立項環節的成本控制根據項目開發方式(如自建、合作、合資)的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。企業發展部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由企業發展部來承擔。在立項環節的主要控制土地綜合費用、拆遷費、配套費、人防費和容積率等。
3.2 前期策劃階段
目前，大多數小開發商都是有了地后才開始考慮如何運作這個項目，而較大的開發商則是先研究市場．等基本有了產品的初步方案后才有針對性的購地。不管怎樣，都應有前期的項目策劃方案。前期策劃包括市場分析、客戶分析、項目定位、產品定位、推廣方案等重要內容。在此期間的成本控制應該著重于對策劃人員的工作能力和成果的衡量，對策劃活動本身需要的費用控制是其次的，只要合理，都應該開支。成功的策劃方案對后期的成本節約是非常顯著的，但它對項目成本的影響是隱性的，只有到后期才能體現。
在項目策劃完成后，應填寫新項目可研成本測算表，該表應包括填表指引、填表注意事項與對接部門、地價及利息、管理費用、各類產品建筑標準、車位、會所等等。
3.3 規劃設計階段
規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：盡管設計費在工程總成本中比例不大，一般不到建安成本的1％，但對工程造價的影響可達70％以上。工程實施是按照規劃設計來的，所以在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加。該環節控制的其基本原則是：周密規劃，科學討論，嚴格審批。
鑒于規劃設計的重要性，公司應從組織結構上成立一個造價控制小組，負責對方案進行評價、審核。初步審核后，應做可行性分析，以評價方案的經濟效益。造價控制小組人員應有總工程師、工程負責人、設計師、外聘獨立設計專家等。雖然推行設計招標是個不錯的選擇，但實際工作中很少這樣做，因為費時費力。不過實行限額設計倒是可行效果又好的辦法，包括樁基造價分析、鋼筋混凝土含量分析、鋁合金成本分析、會所造價分析、大堂造價分析、電梯造價分析、外墻造價分析、管網分析、景觀分析等等。當然，在設計單位的選擇上應該傾向于水平高、信譽好的單位，雖然設計費會多些，但由于其設計更科學、仔細，很可能會節約更多的鋼材、水泥等材料費，從而降低更多的建筑成本。
對設計費用，也有一種節約方法。一般一個項目會有同質的產品，我們就讓設計單位設計其中一棟就行，其他的復制即可。
3.4 項目施工階段
好的設計已成功了一半，能不能把紙上的藍圖變為現實，施工環節的控制就至關重要了，這也是我們要花大量時間的工作階段，做實事的階段。這個階段包括施工單位選擇、施工過程控制和材料和設備采購控制。
(1)施工單位的選擇。一般有自建和外包兩種方式，首先可以考慮自建模式。如果沒有自己的建筑公司，也可以考慮通過收購方式建立自己的建筑公司。事實上，如今的建筑商是僧多粥少，競爭非常激烈，特別是那些小的建筑商，有的已處于破產的邊緣。收購這樣的建筑企業，實際上就是要它的資質，成本是很低的。收購成功后，再考慮增資(資本金)和升級(增加資質)，逐漸做大做強。
若選擇外包的話，房地產企業因根據工程特點全面考慮如何組織．如何分標，如何發包，如何計價四個方面的要素，以最大程度節約工程合同成本。
(2)施工過程控制。對自己的施工單位，要加強工程預算管理，實行階段性評價。比如分基礎工程、主體工程、裝飾工程進行成本控制，要求項目經理加強巡查，及時糾正錯誤或不合理的施工作業。管理出效益在這個過程別明顯。
對發包的工程，依靠現場監理做好造價控制，以施工合同管理為中心進行造價控制。在實施工程中，嚴格控制設計變更及現場簽證。
(3)材料和設備控制。材料成本在建安成本中約占65％，所以材料管理是重點。對外包工程，一般采用甲供材料模式，配合工程進度進行采購。由于建筑材料市場是絕對的買方市場，所以現場材料大部分是可以做到零庫存的。一般應建立長期合作材料供應商。尤其是戰略合作，可以獲得更低的價格。對現場材料的管理，應建立完善而實用的收、發管理辦法。另外，開發商也要安排保安配合對施工出入口的檢查和夜間工地的照看，防止偷盜事件發生。
3.5 營銷環節
嚴格說來，前期營銷策劃也屬營銷環節，此部分的控制與其說是費用控制，還不如說是對人的控制。策劃方案對項目成本的影響決定于策劃人員的水平，對這塊的人力資源控制就很重要了，而策劃活動本身的費用雖然也要控制，但不是重點。這里談談銷售費用和銷售合同的控制。
銷售費用包括售樓中心、廣告、宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員薪酬福利、辦公費用等所有與銷售有關的費用。銷售費用不但關系到開支的多少，成本的高低，還影響樓盤的銷售。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。由于對廣告的效果難以準確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。
4、結束語
