價值投資的估值方法精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的價值投資的估值方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：價值投資的估值方法范文
【關鍵詞】 私募股權投資基金； 價值評估； 公信力
一、引言
隨著中國大陸私募股權投資基金（Private Equity，以下簡稱PE）的快速發展，PE規模與相對落后管理水平間的矛盾日益突出，PE投資者在基金存續期內較難了解到基金的真實價值，這給投資者本身的風險管控和投資評價帶來困難。本文擬結合現有PE的估值方法，探討在實務中采用何種操作方式可讓估值方法更具合理性及公信力。
二、PE估值的現實意義
PE是以非上市公司股權為投資對象的基金，與公開募集的基金相比具有投資者數量有限的特點，因此在現行的相關投資基金法規中并未對PE價值評估方法有明確的規范，但PE估值對投資者和管理者仍有一定的現實意義。
（一）對PE投資者而言
由于PE的投資者主要是機構投資者，包括信托機構、保險機構以及基金，由于它們本身需要對其資金提供者的收益和風險負責，大都屬于風險厭惡型投資者。若PE管理人能定期披露其所管理的基金價值及價值變動情況，投資者則可以以此來對投資的收益和風險進行評判。如果其投資收益和風險指標低于預期，投資者將對管理人失去信心，可能考慮撤銷后續的投資額度，改為安排其他投資；若收益和風險指標高于預期，投資者也可盡早調整投資策略，向管理人爭取更大的后續投資份額。另外，由于會計準則的要求，金融工具必須以公允價值作為確認和計量標準，投資者需要真實的公允價值以計量投資。
（二）對PE管理者而言
隨著PE規模的擴大，將吸引更多的投資者，按目前PE廣泛采用的有限合伙制形式，投資者數量的上限可達50人。PE管理者定期向投資者披露基金價值能提高其金融服務的水平，提高投資者對PE管理團隊勝任能力的認可程度、信任度以及PE管理團隊在業內的知名度，為PE的后期發行做良好的鋪墊。同時，PE的價值主要由所投項目的價值組成，經過合理評估后的基金價值可成為評價基金經理投資業績的依據之一。
三、PE估值方法的合理性
（一）現有主流基金評估方法及分析
目前對PE主要的估值方法是先根據行業評估準則評估基金投資項目池中已投資的單個投資項目的價值，而后將這些單個項目的價值進行加總計算出PE的價值，這種方法也被稱為“自下而上”①的估值技術，與在公開證券市場上市的證券基金所用的估值方法類似。對單個投資項目的價值主要有以下評估方法：
1.可比公司法
可比公司法主要通過分析可比公司的交易和營運統計數據得到該公司在公開的資本市場的隱含價值，主要使用的可比指標包括：市盈率（股價／每股利潤）、市凈率（股價／每股凈資產）、企業價值／EBITDA、企業價值／收入、企業價值／用戶數等。可比公司法的優點在于基于市場公開的價值信息，易于得到投資者的認可；缺點在于可比公司難以尋找且其市場價值易受政策面的影響而不準確。
2.現金流折現法
現金流折現法主要通過預測未來若干年的經營現金流，并用恰當的貼現率和終值計算方法計算這些現金流和終值的貼現值，以此計算企業價值和股權價值。現金流折現法的優點是理論最完善且反映了對項目未來的預測，受市場短期變化和非經濟因素的影響較少；缺點是折現率、增長率等假設條件難以準確預計。
使用可比公司法和現金流折現法對單個投資項目進行價值評估，各有優缺點，在實務操作中可將兩種方法結合使用。但在加總各項單個投資項目的價值后，尚不能全面反映私募股權基金價值，因為從有限合伙人的角度來看，PE秉持的是一種購買并持有的投資理念，價值應涵蓋投資持有到期并計劃退出的時間點。因而，簡單將項目價值加總不能為有限合伙人提供私募股權基金的經濟價值。基金的整體價值除了已投資項目的價值，還應包括擬投資部分預期產生的價值。
（二）理想的基金評估方式探討
根據以上論述，基金的整體價值從投資者的角度來看，應包括已投資項目價值和擬投資項目的預期價值兩部分內容。
1.已投資項目的價值評估
對于已投資項目，評估其價值可將可比公司法和現金流折現法相結合，使得兩種方法的優勢互補。若在一個有效市場中能找到一家或一批與所投資項目的行業、產品周期、生產規模、客戶群體相似度很高的上市公司，則可以采用可比公司法；若相似度不高，則可以分行業性質按可比公司法和現金流折現法進行評估。如：新能源、新材料等處于成長期的高新技術企業，可使用市盈率、市凈率、企業價值／EBITDA、企業價值／收入等可比公司法；傳統制造業、基礎設施建設等具有穩定現金流的企業，可使用現金流折現法；或者兩種方法同時使用，取其算術平均值。
2.擬投資項目的預期價值評估
PE的預期未來現金流不僅從已投資的項目中產生，而且還從即將進行的投資中產生。由于PE基金經理在項目投資過程中，會選擇最佳的時機進入，投資總是分批進行的，因此截至定期評估的時點，仍會存有部分未投放的資金。在評估擬投資項目的預期價值時，可將這些未投放的資金以項目池中尚未投資部分所需資金量大小為權重攤分至其中，再按上述已投資項目的價值評估方法進行評估，計算出還未投資部分的預期價值。
3.局限性
以上對基金價值的評估方法是基于既定項目池中的投資項目來預測的，而現行基金發展過程中，PE的管理人有時在募集資金到位后才確定投資項目。在投資過程中，因投資項目的收益會隨著市場形勢的變化而發生變化，這樣就導致了所投和擬投的項目不會總是固定不變。所以當項目變化，就會使基金價值失去可比性。
四、PE估值方法的公信力
中國證監會從1999年實施《證券投資基金信息披露指引》開始，就不斷地通過各類法律法規規范公募基金的估值方法及審核流程，提高基金估值方法及結果的公信力，但對于PE基金的估值規范卻并未明確。筆者認為可采取以下方法提高PE基金估值的公信力。
（一）由具有公信力的機構審核
由于PE募集的對象大都是特定投資者，因此目前PE管理人主要采用與現有投資者共同探討并認定的估值方法來對基金價值進行評估。但此做法缺乏第三方的審核，造成公信力的缺失，對基金后續進入者缺乏說服力。
1.選擇具有公信力的投資人審核
由于目前PE基金廣泛采用有限合伙的形式，而合伙企業并不是一個金融機構，其設計基金估值方法并披露基金價值存在公信力不足。基金管理人可與投資人共同設計基金估值的方法，并讓具有公信力的投資人審核估值方法及過程，并按期披露基金價值。例如，PE基金的投資人中含有信托等機構投資者，就可讓信托公司審核該基金的估值方法并按期披露價值，因為信托公司是金融機構，具有第三方監管資質，這樣處理可提高基金估值方法的公信力。
2.由托管銀行審核
目前PE的托管銀行與公募基金的托管銀行所起的作用差別較大，PE的托管銀行只起到資金存儲并保障資金安全的作用，無法起到審核估值方法并對外披露的作用，這也與PE基金有關估值的相關法規不完善有一定的關系。但為了提高PE基金估值的公信力，PE管理人可與托管銀行商議在托管協議中增加托管銀行審核估值方法、估值過程及按期披露的職能，使得PE托管銀行起到與公募基金托管銀行相同的作用，從而增加估值方法的公信力。
（二）保持估值方法的連貫性
由于股權投資的收益體現是一個長期的過程，其價值變動相對證券投資緩慢，PE基金無需做到像公募基金那樣頻繁披露基金價值。但為了保證各披露期基金價值的可比性，確保后續進入者的公正性，需要PE管理者在初始確定基金評估方法之后，應保持基金價值評估方法在整個存續期內一致。
（三）考慮監管層的相關規范
目前，國內政府及行業層面均未對PE的價值評估方法形成一套完善的規范，但隨著PE的逐漸壯大，制定價值披露的行業標準已迫在眉睫。正在征求意見的新《基金法》擬將PE基金的規范一并納入，因此，PE管理者在制定符合自身實際的價值評估方法時，應考慮政府監管層制定PE基金估值方法的最新要求。
【主要參考文獻】
第2篇：價值投資的估值方法范文
一、基金資產凈值估值的困境
基金的資產凈值是由基金持有的股票市值、債券市值和貨幣現金三方相加得到的。由于有價證券的價格不斷變動，基金凈值估值的重點就在于對基金所持有的有價證券價值進行估值。2004年1月1日起施行的《證券投資基金信息披露編報規則第2號(基金凈值表現的編制及披露)》第3條規定，基金應當按照《證券投資基金會計核算辦法》的估值原則，以及基金契約和招募說明書載明的估值事項對資產進行估值。具體應符合以下要求：(1)封閉式基金和開放式基金應于每個交易日當天進行估值。(2)任何上市流通的有價證券須以估值日在證券交易所掛牌的市價估值(封閉式基金按平均價估值，開放式基金按收盤價估值)；估值日無交易的，以最近交易日的市價估值。配股和增發新股須以估值日在證券交易所掛牌的同一股票的市價估值。首次公開發行的股票，按成本估值。證券交易所市場未實行凈價交易的債券按估值日收盤價減去債券收盤價中所含的債券應收利息得到的凈價進行估值，估值日沒有交易的，按最近交易日債券收盤價計算得到的凈價估值。如有確鑿證據表明按上述方法進行估值不能客觀反映有價證券的公允價值，基金管理公司應根據具體情況與基金托管人商定后，按最能反映公允價值的價格估值。(3)債券利息收入、存款利息收入、買入返售證券收入等固定收益的確認必須采用權責發生制原則。(4)股利收入的確認必須采用權責發生制原則。
筆者認為，依據以上關于基金資產凈值估值的政策，按照市價對基金資產進行估值忽視了基金凈值中未實現利得所隱藏的風險，并且在某些特殊情況下，估值日的市價并不能真實反映基金凈值的實際價值，由此也造成了目前基金凈值估值的困境。第一，估值日的市價往往是成交量一定時供求雙方所能達到的均衡價格，而當基金大量持有某只股票，在實際清算時卻會由于股票的大量供給使實際成交價格低于現時的市價。這一情況，與資產非流動性理論中批量折價假說對基金折價的解釋原理一致，基金凈值的估值準確與否直接影響到基金折價。第二，根據規則要求，封閉式基金按平均價估值，開放式基金按收盤價估值，同時《證券投資基金信息披露管理辦法》又規定，封閉式基金至少每周公布一次基金凈值，開放式基金則要求每個開放日公布。由于基金管理費用與基金凈值直接聯系，基金管理者就有人為操縱持倉股票價格的動機。就市價的選擇來看，采用估值日均價優于采用收盤價，因為操縱收盤價比操縱均價容易。一般而言封閉式基金都選擇每周公布，因此封閉式基金的凈值是每周五的日均價的估值，這樣的政策安排同樣會促使基金經理在周五的交易中利用大量資金拉高重倉股價格，從而提高基金的周末凈值排名；而另一方面，每日公布基金凈值，會促使管理者過分關注短期投資收益，不利于市場長期投資觀念的形成，使得市場波動越趨劇烈。第三，對于持有股票發生漲、跌停板，以其漲、跌停的價格估值會出現較大偏差。長期以來，我國證券市場上個人投資者占據了絕大比重，相關研究表明，個人投資者所占的比重越大，股票價格波動也越大；并且，我國證券市場是一個新興的市場，制度的不健全與不完善使得市場內部存在較多不規范操作，風險因素較多。由此，我國證券市場上的股票價格漲、跌波動劇烈，某些股票會連續多個交易日出現漲、跌停板，并且大量的買人和賣出委托不能成交，在這種情況下該股票的停板價格已不能反映其真實價值。如果基金大量持有這類證券，按市場交易價格計算的這部分基金資產價值與實際可實現的投資收益就會出現較大差異。第四，持有流通受限的股票，其估值也存在一定問題。流通受限股票可以分為兩大類，一類是由于重大消息或其他原因而暫停交易的證券，在暫停期間沒有市場交易價格，依據政策規定應以最近交易日的市價估值。如果暫停交易時間較短，并且證券基本面和市場行情也無較大變化，這時用最近交易日價格進行估值可能不會出現較大偏差。但對于那些暫停交易時間較長，或暫停期間上市公司發生重大變化，或暫停期間市場走勢出現大幅波動反轉等的證券，最近交易日價格可能已與該證券實際價值相差甚遠。比如當前的股權分置改革，G股停牌后復盤價格往往出現與理論預期相反的走勢，如果基金持有這類股票，在暫停交易的這段期間，其凈值的估值就會與實際存在較大的誤差。另一類流通受限股票主要是指基金投資于非公開發行股票、公開發行股票網下配售部分在發行時明確一定期限鎖定期的可交易證券。基金投資于面向特定對象發行的非公開發行股票，股票價格的公允性將很難確定。而對于有一定鎖定期的證券，依據政策，配股和增發新股以估值日在證券交易所掛牌的同一股票的市價估值，而這一市價能否代表新股上市后的可實現價格；首次公開發行的股票，按成本估值，在經過一定鎖定期后，市場的走勢、上市公司基本面的變化，又能否保證股票成本價值的不變，這些都會影響到估值的準確性。
二、基金資產凈值估值方法的改進與評判
以股票的交易市價作為股票價值的估值體現了一定的公允性，但由于股票和股票市場相對于其他標的物和交易市場具有其特殊性，這一估值方法在實務的應用中就存在一定不足，本文探討的改進方法將站在保護中小投資者利益的角度，更著重于會計信息編制的穩健性原則。第一，對基金持有的股票，特別是持有的漲、跌停股票僅僅關注其價格是不夠的，還應考慮價格背后的風險因素大小。這里風險因素的衡量指標采用市場(行業)平均市盈率(如果上市公司收益為負，可以采用平均市凈率)，如果基金持有漲、跌停股票，其市盈率超過同期市場平均水平，則以市場平均市盈率調整其現有股價；而對持有的市盈率低于市場平均水平的股票，基于穩健原則應不作調整。第二，由于基金持股的批量折價問題，當基金持股數占該股總流通盤比重在一定界限之上時應以某一修正系數對其現價進行修正，使其修正估值低于現價估值。第三，對于封閉式基金每周公布基金凈值，由于存在基金經理在周五人為操縱拉高重倉股股價的可能，用周五均價估值存在一定的不足。如果采用周均價，則可以較好地反映基金持有股票這一周的價值表現，但是周均價在會計信息相關性這一基本特征方面又不如日均價。基于以上的考慮，從穩健性的原則出發，可以采
用周均價與日均價孰低來估值。而對于開放式基金，由于其在開放日均面臨著申購與贖回，因此必須每日公布凈值，但為防止基金經理的短線炒作，采用日均價好于采用收盤價。第四，對停牌時間較長的股票，應該參考大盤指數的變化幅度，對最近交易日的價格進行即時調整。第五，利用股票估值模型對基金持有股票價格進行估值。目前股票估值模型理論發展較快，從傳統的股利貼現模型，到金融工程中普遍應用的蒙特卡洛法、樹圖法、有限差分法等，可以利用以上模型對基金所持股票價值進行估值。
開放式基金的交易價格本身是由資產凈值直接確定，但封閉式基金的交易價格則是在二級市場上形成的市場價格。這一市場價格是以封閉式基金的資產凈值為價值基礎，并受整個證券市場走勢影響而形成的。因此，可以認為封閉式基金的交易價格與其單位資產凈值、證券市場走勢之間存在長期穩定的關系。依據計量經濟學的理論，變量間若存在著長期穩定的關系，則可以對變量建立協整模型。因此，對以上提出的幾種估值方法，哪一個估值更貼近資產價值，更貼近市場的判斷，可以建立一個評判規則：如果在該方法下，某只基金的市場交易價格能與其單位資產凈值、大盤波動存在一個協整模型，則可以選擇其作為估值的方法。
三、基金資產凈值估值的制度思考
第3篇：價值投資的估值方法范文
【關鍵詞】 估值技術; 公允價值; 投資性房地產
1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變,隨之而來的是房地產市場的飛速發展,而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息,提高信息使用者決策能力的優勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下,公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。
2007年,存在投資性房地產的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產,而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業務公司數的2.89%,且出現了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(5家公司)。
二、估值技術的應用難題
(一)地域差異問題
《企業會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊,東中西部、城市與農村的經濟發展、制度水平都存在明顯差異,房地產的發達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內陸的大型城市。除此之外,同類或類似的房地產要求彼此地理位置、性質、結構類型相同或相近,而由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到每一處房地產的活躍市場,其實很不容易(張興 徐文學 柳萍 2009)。因此,根據市場的要求,通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難,這就給投資性房地產公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩,凸顯了估值的難度。
(二)時間跨度問題
運用收益法評估投資性房地產公允價值時,準確確定凈收益、收益期限以及折現率是估值的基礎。雖然這些參數是以現有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎,但還是需要對未來信息進行預測。首先,評估基準日的選擇可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等,不同的時點其風險回報不同,所以要確定的折現率就會隨之改變。其次,租金收益是通過履行租約實現的,但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠,這將最終影響凈收益的確定。最后,收益期限需要根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數來確定,但企業可能會根據建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看,時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
(三)技術缺陷問題
空間與時間問題最終都可以歸結為技術問題,如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初,估值技術是被禁止的。但在《企業會計準則講解(2008)》中,財政部已規定:“無法取得同類或類似房地產現行市場價格的,應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素,從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計;也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量。”這就意味著,估值技術現在已經被允許采用。
《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》,主要指出了市場法和收益法兩種評估方法,但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數企業傾向于使用收益法,但收益法因為考慮了時間價值,需要評估人員的主觀判斷,增加了估值的不確定性,企業也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調了投資性房地產的“實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調了凈收益、收益期限、現有租約對公允價值的影響和折現率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述,沒有明確指出因素的影響因素,也就無法從根本上對其進行量化,指導相關工作。以區位狀況為例,其受空間和時間的雙重約束。在空間上,不同城市、同一城市的不同地段的房地產價值相去甚遠;在時間上,同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準,使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術應用的建議
從以上分析中可以看出,由于存在地域差異問題,時間跨度問題以及技術缺陷問題,使得估值技術難以在投資性房地產公允價值中得到切實的應用,從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性,妨礙公允價值在我國的應用。因此,全面推動估值技術的應用,才是當前亟待解決的問題。在此,筆者結合相關研究成果,提出以下建議。
(一)明確量化標準
提高量化手段可以直接提高投資性房地產公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統籌考慮,將各地經濟發展水平,例如人均GDP作為衡量指標,建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內陸大型城市使用估值技術,因為這些城市投資性房地產交易量大,更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據。本文建議根據公司所披露的經營規模和5年經營業績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規定的條件時,會計準則中的投資性房地產的公允價值估值優先考慮的是市場法,但實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準,所以應將各種影響因素根據其重要性的先后順序賦予權重參數,以規范計量手段,降低使用公允價值的風險。
最后是參照系數的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產,所以在尋找到相似房產后還要進行系數修正,可借鑒資產評估中對企業價值進行評估的觀點,通過成長性、資產盈利能力等相關財務指標的比較來確定,再結合參照企業的價值系數確定最終評估對象的價值。
(二)建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫
信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產業是推動現代市場經濟發展的強大動力,而以現階段信息技術為依托,建立和完善我國房地產市場信息數據網絡和市場信息數據庫正是適應該趨勢的一個重要體現,是推動估值技術應用的重要舉措。企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據,使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產公允價值評估時,更具有依據,并能保證評估結果的公允性。
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據,另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則,采取逐步推進的方式,以現有公開市場交易數據為主要數據來源,同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外,國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
(三)提高估值技術在報表披露中的地位
由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中,建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據的標準是什么,所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定,如果選用的是市場法,應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術的信心,推動估值技術的運用。
(四)加強專業培訓,提高資產評估水平
估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結經驗,了解整體經濟走勢和行業發展狀況,提高經濟敏感度和職業判斷能力。
【主要參考文獻】
[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[R].2008.
[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[R].2009.
[3] 財政部.企業會計準則第3號――投資性房地產[S].2006.
[4] 財政部.企業會計準則講解(2008)[S].2008.
[5] 張興,徐文學,柳萍.上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀分析[J].商業經濟研究,2009(31).
第4篇：價值投資的估值方法范文
方法。
關鍵詞：初創公司；估值方法；探究
“互聯網+”型公司順應了傳統產業升級轉型的大趨勢，再加上政府出臺的利好政策，互聯網型公司，尤其是電商公司得以蓬勃發展。2015年以來出現了一種新的業態，即B2B（Business-to-Business）平臺型互聯網公司，開啟了企業對企業的商業新模式。即通過互聯網平臺實現企業與企業之間產品、服務及信息的交換。這種類型初創企業一般資產輕、客戶流量小，交易規模不大，缺乏資金的持續投入。一旦獲得融資，就有可能在短時間內實現快速發展，為投資人贏得巨額的回報。但如果從財務指標看，此類互聯網初創公司很難獲得投資人的支持。究竟如何估值成為投資人與創業人非常關注的現實問題。
一、傳統估值方法的缺陷
眾所周知，完善的估值系統不僅可以避免因高估而產生的行業泡沫，也避免一個好的企業被“賤賣”，有助于互聯網行業的健康發展。
傳統的估值方法有可比公司分析法、先例交易分析法，但這些方法都存在一定的缺陷。它們都是一種靜態的估值方法，不可避免的出現高估或低估的問題。
互聯網產業在過去的一段時間內獲得了蓬勃發展，但復雜的股權結構、多樣的企業設計和創新的盈利模式都增加了互聯網公司運營成果的不確定性。從風險投資的角度而言，互聯網公司發展的不確定性和隨機性很難為企業未來收益確定風險率。此外，對互聯網企業而言，用戶量成為公司的核心資源，傳統方法很難評估其價值。因此只有不斷創新的、可操作的估值系統才能適應互聯網產業的的不斷
發展[1]。
二、互聯網初創公司常用的估值方法
（一）DCF（現金流量折算）應用方法
將互聯網公司全部現金流入扣除成本之后的剩余資產稱為凈現金流量，這一數據表示在某個時間段內可以為投資人提供的稅后現金流量，是現金流量的重要組成部分。凈現金流量主要包括自由現金流量和非營業現金流量，通常將非營業活動積累的稅后現金流量稱為非營業現金流量，將營業活動產生的稅后現金流量稱為自由現金流量。
以現金流量的變化特征為依據，折現現金流量可以分為兩階段增長型和三階段增長型兩種。
對兩階段增長型來講，一般將現金流量值與后續期價值的總和稱為公司的實體價值，發展呈現出兩個階段的初創型公式尤為適用。在第一階段和第二階段中，增長率一般表現為持續增長的形態。
對三階段增長型來講，一般將增長期、轉換期和后續期的現金流量之和作為公司的實體價值體現，其中增長期為高速增長階段，在轉換期中，增長率呈現出一定的遞減趨勢，在后續期中，增長率逐漸穩定。以市場需要為基準，DCF方法在選擇預測期的過程中有較高的靈活性，例如8年、10年甚至更長的時期。在實際估值中，一般將預測期選為3-5年，在這個時間段內，初創公司的經營結果是可以預測的。
DCF估值方法擁有完善的理論估值體系，在現金流量為正的前提下，可以估計出未來現金流的發生時間，得出次結果后可以根據現金流的風險特性，求出折現率，為初創公司的估值提供依據，但此種方法也存在一定的缺陷。
第一，現金流量折算法不能可靠處理同伙膨脹帶來的影響，在長期投資過程中，創業者無法對現金流做出相應的調整。第二，公司復雜的風險狀態無法通過單一的折現率反應出來，因為在某一項目的發展過程中，后期的經營風險會逐漸降低。第三，創業者無法認識到靈活經營的重要性，管理和無法明確環境的變化和投資項目風險的不確定性，必須應用靈活的管理手段以取得更好的投資機會，為了提高項目的投資效益，不得不應用多種投資方案。
現金流量折算法在國內的應用，通常都會為中小型高新技術企業帶來一定的問題，傳統的現金流量折算法在正在發展的經營活動中無法得到較大的價值體現。
對高新技術公司來講，在發展過程中，可能擁有某種特許經營權，但不能保證能夠立即獲得經濟效益，甚至為處于虧損狀態。
以B2B平臺型的互聯網初創公司為例，從長遠來看，互聯網初創公司可能會獲得良好的獲利機會和發展機會，這種類型的公司與相同經營狀況但是發展前景不明朗的公司相比，理性的投資者愿意將更多的籌碼加于前者。在該種方法的應用過程中，公司的評估可能缺乏一定的市場價值，因此必須找到科學的可以反映出公司優勢的評估方法。在利用傳統現金流量折算法的過程中，即使可以反映出公司的價值，但是對公司的增長機會做出合理的預估，可能帶來低估公司價值的風險。
（二）DEVA模型及其修正
傳統估值以現金流量為基礎，結合公司的財務報表，將息稅折舊前利潤乘以8，在與行業的β相關系數相乘，就可以得出談判的重要依據。在此基床上對數據進行微調即可得出最終的結果。對初創互聯網公司的估值，一般需要經驗和直覺來制定投資方案，而不是精確的計算，可以將 DEVA 估值法作為輔助手段，該手段適用于那些處于創意、創新、創業的早期階段的公司或項目[2]。
1. DEVA模型的基本形式
DEVA 模型最早由摩根斯坦利的分析師 Mary Meeker 提出，其根本依據是互聯網行業的開放化和多元化特點，互聯網公司具有廣闊的平臺優勢，因此互聯網初創公司發展的核心資源和應力基礎就是用戶資源。DEVA模型的基本公式為E=MC2，其中E、M、C分別表示被評估公司的價值、單體投入的初始資本、用戶的資源價值。在互聯網行業中，如果存在兩個以上用戶的互動行為，即存在潛在的交易可能性，可以用C2表示用戶資源的價值
屬性。
例如，電話或網站的用戶只有一個，其價值必定為0，只有第二個或者更多的用戶誕生后，用戶之間才有可能實現多種互動，附加價值也將體現出來，當用戶的數量為2時，附加價值為4，當用戶數量為3時，附加價值為9，以此類推。
固定成本M和C為指數關系，在實際應用中，如果不考慮固定成本線，固定成本的線性變動與后續的增長沒有太大的關聯，此時依舊會呈現出指數型的變化
形態。
以互聯網公司的用戶管理為例，創建完數據庫之后就要對相應的用戶進行管理，就管理潛力探討，管理一名用戶的數據和管理一萬名用戶的數據并沒有太大的差別，不同的是，用戶的投放收益會在日后呈現指數變化的形態。
為了實現指數型增長價值，可能會適當降低價格來吸引用戶。
DEVA估值理論會催生新一輪的并購，例如A公司有100個用戶，此時的估值為1萬，B公司有300個用戶，估值為9萬，兩家公司估值合計為10萬。兩家公司合并將誕生400個用戶的新公司，從估值方面來看，400個用戶的平方即為16萬，可以看出，并購帶來了6萬的規模效益。為了實現這一效益，也就是實現并購，賺到6萬的規模效益，B公司此時出價2萬收購A公司，A公司原來的估價為1萬，A公司將非常滿意。B公司在原來9萬估值的基礎上增加了1萬的并購費用，以16萬的價格賣出，此時獲利6萬，從這一交易中看出，A公司和B公司獲利都較大。
2. DEVA模型的修正
由于中國互聯網初創公司種類較多，同時更新換代也較快，應用DEVA模型記性估值可能存在一定的誤差，因此需要在原來模型的基礎上進行修正。在構建修正模型的過程中，往往引入同類型公司的可比系數進行完善，取得a平均系數，將修正后的DEVA模型表達為E=aMC2。修正后的DEVA模型可以具備互聯網公司的開放性和動態性，在注重用戶資源價值的同時，實現對公司價值的客觀描述。
3.修正后DEVA模型的應用
以Facebook收購Instagram公司為例，以DEVA模型為基礎，先確定單一的固定成本和用戶的價值，模型中的M表示成立初期分攤至每位用戶的初始成本。在對公司的價值進行評估時，固定成本可以很準確地描述出公司的獲利能力，如果固定成本越高，公司在獲取用戶資源的過程中付出的成本費用也將越高，成本的高低直接表明互聯網公司在市場中具有的擴張前景。公司擁有用戶3500萬人，公司成立之初投入的固定成本為50萬美元，因此，M的計算表示為：M=固定成本/用戶數量=0.014美元
在Instagram公司的價值估算方面，可以根據互聯網公司的相關報告進行估測，該公司單一用戶的價值為0.85美元，用戶的總價值為2975萬美元。
模型中的a系數表示被評估公司的模型估算結果與公允價值之間的比值[3]。a系數的取值可以根據同類公司a值的計算平均值，數據采集結果見表1（單位：億美元）。
根據上表求出a系數的平均值為0.65，0.65即為公司的修正系數，因此可以計算出公司的價值為9.87億美元，這一結果與Facebook收購Instagram公司的10億美元報價十分接近。
三、互聯網初創公司估值需要注意的關鍵問題
初創公司的估值存在很大的主觀性，只要創業者可以說服投資人，其估值就存在合理性。
以B2B互聯網公司為例，在估值中需要重點考慮的問題有：1.公司目前的用戶數量，單用戶的價值；2.所在細分市場的規模和發展前景預期；3.公司面臨的市場競爭程度和目前所處的地位；4.創始人和團隊的能力；5.自身模式的盈利預期和獲利能力。
互聯網初創公司要準確估值是非常困難的，通過定量化的共識求得公司的估值也存在很大的局限性，通常需要找出一個可比公司，然后跟企業的創立成本、下一步需要的投資做對比[4]。
四、結束語
修正的DEVA模型可以在實際中滿足互聯網初創公司估值方面的技術需要，但在估值的過程中必須認識到市場的變化特點和商業模式的創新特點，該模型也并不是萬能的，需要結合互聯網公司本身的實際狀況，對其進行觀察和改進。
參考文獻：
[1]李中陽.互聯網初創公司的估值方法淺談[J].社會學雜志，2015（25）：72-73.
[2]沈樂.戰略管理理論在初創公司估值中的應用研究[D].四川大學，2015，26（1）：25.
[3]車亮.對初創公司估值方法的實證研究[D].中國人民大學，2009，12（1）：25.
第5篇：價值投資的估值方法范文
【關鍵詞】限售股權 公允價值估值方法
所謂限售股權，就是有一定時間、一定條件限制出售的股票，會計核算應當遵循《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》的規定，將限售股權計入“可供出售的金融資產”，采用公允價值估值方法核算。本文以海通證券限售股為例，淺析公允價值估值方法在實際應用中遇到的難題。
一、海通證券限售股權的由來
股權分置改革是我國資本市場一項重要的制度改革。為了保障流通股股東的合法權益，證監會規定“非流通股股東未完全履行承諾之前不得轉讓其所持有的股份”，“股權分置改革限售股”應運而生，這是中國內地證券市場所獨有的，國外并無先例可循。截至2004年底，上市公司總股本為7 149億股，其中非流通股份4 543億股，占上市公司總股本的64%，而國有股份（包括國家股和國有法人股）又占非流通股份的74%。可見，股改限售股在證券市場占有相當大的比重。據統計，滬深兩市共有200家以上的上市公司交叉持有其他上市公司的非流通公司股權。這種現象在股改之前，由于交叉持有的股份是不流通的法人股，執行新準則前被列入長期投資。
2007年6月7日，上海市都市農商社股份有限公司重大資產出售暨吸收合并海通證券股份有限公司的申請獲得證監會批準。為了維護都市股份（現為“海通證券”）股改預期的穩定，確保股改承諾的有效繼承，維護流動股股東的利益，光明食品（集團）有限公司和海通證券股份有限公司等原有的13家股東承諾：“自本次吸收合并完成及原海通股東持有的續存公司股票獲得上市流通權之日起，在2010年11月8日前不上市交易或者轉讓”①。
原股東中有東方明珠、申能、百聯、蘭生等多家上市公司和上海實業、久事公司等其他國有控股的非上市公司。
2007年11月，海通證券定向增發7.25億股，除太平洋資產管理公司承諾此次發行股票的鎖定期限為13個月，其余7名特定投資人鎖定期限為12個月。其中有上海電力和雅戈爾2家上市公司、4家資產管理公司和2家信托投資公司。
二、限售股權涉及的相關規定
1.2007年度，上市公司率先執行新《企業會計準則》，當年11月16日，財政部印發了《企業會計準則解釋第1號》（財會〔2007〕14號）規定，企業在股權分置改革過程中持有對被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響的股權，應當劃分為可供出售金融資產，其公允價值與賬面價值的差額，在首次執行日應當追溯調整，計入資本公積。
但《企業會計準則――金融工具確認和計量》中，沒有對“股權分置改革限售股”這一中國獨有的金融資產該如何計量作出明確規定。《企業會計準則解釋第1號》雖然明確了股改限售股權按公允價值計量，卻未對公允價值的估值技術作出明確規定。
2.2008年1月21日，財政部會計準則委員會的《企業會計準則實施問題專家工作組意見》（以下簡稱《專家組意見》）第三期（2008年1月21日）指出，企業持有上市公司限售股權（不包括股權分置改革持有的限售股權），且對上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，企業在確定上市公司限售股權公允價值時，應當遵循《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》的相關規定。但意見明確了所指的限售股不包括股權分置改革持有的限售股權；對股改限售股權的公允價值應采用何種估值技術，仍然沒有明確規定。
3.證監會《關于證券投資基金執行〈企業會計準則〉估值業務及份額凈值計價有關事項的通知》（證監會計字〔2007〕21號）中，對非公開發行有明確鎖定期股票的公允價值的確定方法為：如果估值日非公開發行有明確鎖定期的股票的初始取得成本高于在證券交易所上市交易的同一股票的市價，應采用在證券交易所上市交易的同一股票的市價作為估值日該股票的價值。如果估值日非公開發行有明確鎖定期的股票的初始取得成本低于在證券交易所上市交易的同一股票的市價，應按以下公式確定該股票的價值：FV=C+（P-C）×（Dl-Dr）÷Dl①，即公允價值=成本+（估值日市價-成本）×（鎖定期所含的交易天數-估值日剩余鎖定天數）÷鎖定期交易天數。
三、公允價值估值方法在實際應用中遇到的難題
1.上市公司2007年起執行《企業新會計準則》和《企業會計準則解釋第1號》的規定，將公司持有的海通證券限售股權轉入可供出售金融資產，其公允價值與賬面價值的差額，計入資本公積。
如何確定其公允價值？有以下幾種情況：（1）難以確定。海通證券借殼上市，其原有的非流通股只有在股改后才獲得上市流通權，可以定義為“股權分置改革持有的限售股權”。所以，不適用《專家組意見》，不能以公開報價作為公允價值。（2）按市值確定。上海電力和雅戈爾是通過定向增發獲得海通證券限售股權的，不屬于“股權分置改革持有的限售股權”，根據《專家組意見》，新股東應當以其公開交易的流通股股票的公開報價為基礎確定。（3）參照投資基金辦法。雖然具有活躍的交易市場和公開報價，上述的海通證券新、老股東因為有明確的鎖定期，受到拋售的限制，無法交易，表明該公開報價對他們不是公允價值，根據財政部2008年1月21日的《專家組意見》，應當對該公開報價作適當調整，以確定其公允價值。
限售股的主要特點是有明確的鎖定期，而投資基金的估值方法，就是將投資利潤按時間比例進行分攤，應該是比較科學、合理、謹慎的公允價值估值方法，上市公司可以借鑒使用，對該股票的公開報價進行適當調整。
2.持有海通證券限售股的其他非上市公司，尚未執行新會計準則，因鎖定期超過一年以上，按取得的原始成本計入長期股權投資。
3.對于投資基金公司，如果同樣持有海通證券限售股權，不論其以何種方式取得，都必須按證監會計字〔2007〕21號文規定的估值方法，確定公允價值。
可見，同一個公司的股權，同一個交易市場，同一個公開報價都同樣有明確的鎖定期，由于持有人不同和取得方式不同，其公允價值完全不同。海通證券公司股東中有流通股、股權分置改革限售股和定向增發限售股，是比較典型的案例。
四、完善限售股公允價值的幾點想法和建議
1.《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》規定，對于存在活躍市場的，應當根據活躍市場的報價確定其公允價值。但對有明確鎖定期、受到拋售限制的股票，雖然具有活躍的交易市場和公開報價，但在限售期內意義不大。
2.股市行情變化莫測，如果按公開報價作為其公允價值，即使股價再高，也只是“賬面富貴”，在限售日前無法給公司產生任何經濟效益和凈現金的流入，也無法給全體股東帶來更多的投資回報，反而會由于股東權益的大幅度波動，引起市價的劇烈振蕩，給那些情況不明的中小投資者造成巨大的投資風險。
例如，某公司持有海通證券1億限售股，每股成本4.92元，如果以2007年12月31日海通證券的收盤價54.92元/股為公允價值，扣除所得稅負債12.5億元，股東權益則增加37.5億元；假設下一年度每股下跌15元（2008年3月10日收盤價為41元/股），股東權益相應減少11.25億元。由于仍在鎖定期內，這一年公司沒有、也無法對這部分限售股權進行處置，但凈資產卻無形中“蒸發”了11.25億元。海通證券的新老股東都為國有控股公司，是否意味著巨額國有資產的流失？由誰來承擔相應的責任――證券市場，還是新會計準則？
3.目前上市公司IPO（首次公開募股）發行上市后，上市前原股東持有的股份不能馬上交易，根據規定要鎖定1年到3年不等，然后才可以上市交易。這部分股票由于受到流通期限和流通比例的限制，也被稱之為限售股。建議財政部、證監會等對這部分限售股權，在充分考慮我國國情的前提下，盡快制定出一套科學、合理的公允價值估值方法，統一規范各公司的計量標準，盡量減少主觀判斷，以利于財務人員在實際工作中準確地操作和計量。
4.在國家尚未對估值技術作出明確規定前，是否可以參照證監會計字（2007）21號文的公允價值估值方法？證券投資基金的估值方法是將投資利潤按時間比例進行分攤，盡可能使各期的股東權益相對均衡，不會有大幅度的波動，以保持股價的穩定。
采用該方法后，以后年度的公允價值將隨著時間的推移逐漸接近市值，即越來越接近限售日，公允價值漸趨接近市值。所以，該估值方法是相對比較穩健、合理的。
5.公允價值其本質是個估值的金額，需要借助財務人員和會計師的職業判斷，其中必然會不同程度地受到企業管理當局和財務人員主觀意志的影響。況且在我國，公允價值的使用還處于起步階段，公允價值的理論體系還不完善，財務人員整體業務素質偏低，綜合判斷能力較差，這些都影響和制約了公允價值的推廣應用。
總之，推行公允價值計量是我國經濟形勢發展的需要，是會計發展的一個巨大進步，雖然在運用中遇到諸多方面的問題，但隨著公允價值理論研究的不斷深入和估值技術的提高，公允價值的使用必定會進一步合理并改善我國財務會計信息系統的質量，使之向外部投資者提供更為真實的企業價值信息。
（作者為財務總監、高級會計師）
參考文獻
[1] 企業會計準則實施問題專家工作組.企業會計準則實施問題專家工作組意見第三期[S].2008-01-21.
[2] 財政部.上市公司股權分置改革相關會計處理暫行規定[S].財會[2005]18號，2005-11-14.
第6篇：價值投資的估值方法范文
一、突破實現原則：對確認理論的啟示
實現原則的含義在于會計只對“已發生”或“已實現”的經濟交易、事項或情況進行確認，而對于一些因為所實施的經濟活動如簽訂合約等而在經濟實質上已導致經濟資源的流入或流出，但不符合會計意義上的“實現”的交易、事項或情況，則不能加以確認，即不能作為某一種會計要素而進入會計信息系統。實現原則是目前確認會計要素最為重要的慣例，也是許多“表外項目”進入會計系統的第一道障礙。按照“資產-負債=所有者權益”的要求，一方面，隨著經濟環境的變化，出現了一些為會計主體所實際擁有的經濟資源如人力資本、自創商譽、衍生金融工具等，在未履行或未交易之前，因為不符合實現原則而不能確認為資產或負債。這將會影響到會計系統對核算主體在報告日財務狀況的披露。另一方面，隨著市場的波動，已確認或未確認的資產或負債的實際價值會發生變動，而且這種價值波動的頻率是隨市場的發達程度而增加的。價值變動所引起的成本與市值之間的不一致最終將會導致權益的變化，理應在會計系統中得到反映。但按照實現原則，在沒有對這些價值載體做出處理前，價值變動所引起的權益變動是不能確認的。這不利于信息使用者了解會計主體在一定會計期間的經營效果，特別是對于資本市場中的信息使用者而言，頻繁波動的價格更會對決策的有效性帶來“噪音”，因而有關權益變動的信息尤顯珍貴。可見，實現原則已經成為會計理論發展的“瓶頸”，基金會計恰恰在以上兩方面對實現原則有所突破：
1、投資估值增值、配股權證的確認
(1)配股權證。作為一種經濟權利，配股權證在企業或其他持有者(如基金)作出配股確認之前，既不能用于交易也不能帶來現實的收益，即它所代表的經濟權利尚未實現。根據實現原則，顯然不能作為資產或其他要素加以確認。但配股權證是因股票的持有者在股權登記日擁有該股票而享有的配股權，代表了未來可以實現的經濟利益，也會影響未來的現金流量，對投資者了解企業的財務狀況有重要作用，理應加以確認。《辦法》對配股權證的核算是這樣規定的：因持有股票而享有的配股權，從配股除權日起到配股確認日止，按市價高于配股價的差額逐日進行估值，借記“配股權證”科目，貸記“未實現利得”科目。這里“配股權證”作為資產要素從其產生之日(配股除權日)起就可以加以確認。
(2)投資估值增值。如果說“配股權證”作為資產確認是“個例”，那么“投資估值增值”在基金會計中的確認則具有廣泛的意義。按照《證券投資基金管理暫行辦法》與《開放式證券投資基金試點辦法》的規定，所有基金在每個交易日結束后都必須進行估值，并根據估值結果調整基金凈值。開放式基金每日公布凈值，封閉式基金也需要每周公布。因而，作為一種會計要素，“投資估值增值”盡管并未實現卻已得到適時的確認。《辦法》中規定：估值日對基金持有的股票、債券估值時，如為估值增值，按所估價值與上一日所估價值的差額，借記“投資估值增值”科目，貸記“未實現利得”科目;如為估值減值，按所估價值與上一日所估價值的差額，借記“未實現利得”科目，貸記“投資估值增值”科目。按照現行規定，基金所持有的資產中，股票、債券所占的比例，不得低于該基金資產總值的80%，也就是說至少80%的基金資產面臨估值增值的問題，而這些資產的估值增值按《辦法》的規定都已確認。這與企業會計準則中有關投資、存貨、固定資產及其他資產的確認不同之處是：后者只對報告日所報告資產發生的減值或折價情況進行確認，而對該資產的增值或溢價則不予確認。這樣，盡管滿足了謹慎性需求，但信息披露的完整性、真實性卻大打折扣，進而必然降低會計信息的決策有用性。基金會計中有關“投資估值增值”確認的做法，雖然有其制度特征(基金的每日估值)，全面應用于其他會計領域不現實，但卻為會計的確認理論提供了一個可供參考的范例。它至少說明，當理論要求的條件能夠具備時，理想的符合“決策有用”的會計確認應該能夠為使用者提供所有包含已實現和未實現的會計要素的會計信息，“實現原則”也應該讓位于更符合經濟現實的確認原則，如“產權轉移制’等。
2、“未實現利得”的確認豐富了所有者權益的涵義
考慮會計平衡等式的另一端，基金會計在將配股權證、投資估值增值確認為資產等要素時，也將以上要素價值變動所引起的持有人權益變動同時予以確認，即確認為“未實現利得”。“未實現利得”被列為持有人權益類科目，可借可貸，從經濟意義看，它表明其所確認的內容不僅包括未實現的減值或折價情況，也包括未實現的增值或溢價。而后一部分內容在現行會計制度中是不能確認的，因為現行會計準則不允許這樣做，不僅中國這樣規定，各國會計準則均如此規定。這不是因為技術原因所限，而是自實現原則產生以來會計理論一直未能根據實際情況作出實質性發展與改進，從而難有理論上的突破。另外，拘泥于謹慎性原則也是產生這種片面的損益確認狀況的原因之一。基金會計中“未實現利得”的確認思路說明，在遵循“決策有用”的會計目標前提下，在制度、信用等健全的會計環境中，提供包含有全部影響權益變動的價值變動事項(包括正、負兩方面的變動)的信息不僅可行而且必要。當然，會計是無法脫離具體發展階段的社會、經濟環境而獨立存在的，因而在目前我國資本市場有待完善、社會信用尚需建立的階段，要求完全采用該方法實為苛求，但并非對其他專業核算辦法或企業會計準則毫無意義，它至少說明了會計確認應該是怎樣的。
二、突破歷史成本計量屬性的束縛，普遍采用現行市價
與其他會計核算對象相比，基金的一個明顯特征在于：其資產存在形態多以流動性資產為主，主要包括銀行存款、清算備付金、交易保證金、利息等應收項目、股票、債券及配股權證等證券類資產以及按照《辦法》規定應作為資產核算的投資估值增值等。對于以上投資類資產的計量，《辦法》明確規定采用“公允價值”計量屬性。根據其中“投資估值原則”規定，此處“公允價值”計量屬性主要采取現
行市價。主要原則如下：(1)任何上市流通的有價證券，以其估值日在證券交易所掛牌的市價(平均價或收盤價)估值;估值日無交易的，以最近交易日的市價估值(對于未上市股票中配股和增發新股，按估值日在證券交易所掛牌的同一股票的市價估值;首次公開發行的股票，按成本估值)。(2)配股權證，從配股除機日起到配股確認日止，按市價高于配股價的差額估值;如果市價低于配股價，按配股價估值。(3)如有確鑿證據表明按上述方法進行估值不能客觀反映其公允價值，基金管理公司應根據具體情況與基金托管人商定后，按最能反映公允價值的價格估值。
上述分析顯示，傳統的歷史成本計量屬性最多只是適用于個別資產如首次公開發行股票的計量屬性，更多時候現行市價比歷史成本更為公允、更為有用。結合基金的制度特征及其資產特性，可以看出以現行市價為主的公允價值計量屬性是符合實際的。盡管此種模式并不一定完全適用于其他專業會計領域，但筆者認為基金會計在計量方面所作出的貢獻并不僅在于基金會計計量本身，更在于它所倡導的計量指導原則即“按最能反映公允價值的價格估值”。雖然企業的資產除了投資以外，還有更多流動性較差的類型如固定資產等，即使就股票投資本身也有多種類型，但這些資產的現行市價、未來現金流量現值等比歷史成本更有用的計量屬性也可以憑借發達的計量模型與方法較客觀地得出。
三、突破實現原則與歷史成本計量屬性后的會計披露
不同的確認與計量理論將導致不同的會計披露結果。傳統的資產負債表與損益表等報表在實現原則與歷史成本計量屬性的影響下，已不能完全充分且及時提供決策所需的信息。又因為報告是信息使用者接觸會計信息系統的直接環節，所以現行的報表通常為一些信息使用者所詬病。基金的資產負債表與經營業績表在對報表的完善與改進方面有著積極的作用：
1、建立在現行市價基礎上的資產負債表。《辦法》所公布的基金資產負債表在格式上與傳統報表的區別不大，但其所包涵的信息含量卻不同。基金資產負債表基本建立在現行市價計量屬性基礎上。很明顯，分別建立在現行市價與歷史成本基礎上的資產負債表對于信息使用者的有用性程度會大為不同，前者所反映的報告日的財務狀況將更貼近于經濟現實。可靠性方面也有保證。因為基金資產每日都必須經過估值，且基金管理公司與基金托管銀行之間每日都須進行凈值、估值增值以及基金頭寸等的核對。因而，以現行市價為基金的基金資產負債表將最大程度地滿足決策有用的會計目標。另外，該報表還包括一些因為確認與計量基礎不同而在傳統報表上反映不出來的項目如未實現利得等，反映內容更為全面。
2、基金經營業績表：全面收益表的示范。進入20世紀90年代，會計信息的使用者要求對會計報表進行改革的呼聲逐漸高漲，尤其是損益表。IASC、美國FASB及英國ASB等會計準則研究機構也已就損益表的改進與完善提出了大致相同的意見，即通過對現行的損益表進行內容上的充實或結構上的調整，確立全面收益(或綜合收益)在損益報告中的地位，使得會計上的收益概念逐漸向經濟學收益靠攏。具體的報表形式主要有英國ASB在傳統損益表之外新增的“利得表”即第四報表、美國FASB提出的包括“全面收益表”在內的三種可選擇形式等。《辦法》中的基金業績表可以說是全面收益表的一個初步實踐，該報表所包括的內容已經涵蓋了基金所取得的所有已實現與未實現收益，對于報表的使用者而言，所有的收益信息都能從中得到。
第7篇：價值投資的估值方法范文
華爾街的分析師們在進行著各種各樣的探索。本文旨在對目前較為廣泛使用的幾種新經濟公司估值方法進行介紹，并著重對運用期權定價理論對新經濟公司的估值進行介紹和探討。
一、目前較為廣泛使用的幾種
新經濟公司估值方法介紹
對新經濟公司的估值分析是一個動態的過程。通常分為發行前（PRE－IPO）；初次發行（IPO）和二級市場（POST－IPO）三個階段。本文主要針對公司完成IPO之后，投資者在二級市場上使用的估值方法，亦即第三階段的估值方法進行討論。
新經濟公司上市后，多種估值方法可以使用。包括常用的倍數分析法，定性分析法，比率分析法和倒推DCF方法等。
1、倍數分析法
鑒于大多數新經濟公司是沒有贏利的。因此廣泛應用的倍數是基于公司收入的一些倍數。如市值/收入，公司價值/收入等，而市盈率在此是不適用的。在高速發展的時代，市場規模是公司價值的重要決定因素。而公司收入是對其市場規模的一個很好的指針。
然而，應用收入倍數也有局限。首先，不管確認收入的方法有多么不同，我們要確定這些收入是會重復出現的，而不是“陣發性”的。當以下五種情況出現時，就為收入倍數的使用亮起了紅燈：
（1）？盈利和現金流差異巨大：當凈收入遠遠高于由營運產生的現金流時；
（2）？不持續的銷售：只偶然發生的產生一次性收入的銷售；
（3）？巨大的留存：公司留存大量收入以調節公司的每年盈利狀況；
（4）？遞延了的費用：收入和費用在時間上的錯配；
（5）？收購來的利潤：主要由于收購而產生的盈利；
所有這些因素都提示了潛在的盈利的不確定性。通常收入和費用發生的時間相匹配的原則是應當遵循的。否則公司的價值就會被高估。
使用收入倍數的另一個局限是不能反映其他的價值決定因素，如毛利率。兩家收入相當而毛利率相異的公司是不能簡單用收入倍數進行比較的。
2、比率分析法
投資者在使用收入倍數進行分析之外通常還需要使用其他一些比率對公司估值進行調整。這里的比率通常是指不依據公司財務報表產生的一些比率。他們是一家公司的營運價值的主要驅動因素。如特定使用者倍數（UNIQUE？USER？MULTIPLES），顧客滲透率（REACH），顧客收購成本（CUSTOMER？ACQUIRING？COST）等。
3、定性分析法
定性分析已成為公司估值的重要組成部分。定性分析主要分為四類：（1）成長性分析；（2）客戶基礎和人力資源；（3）商業模式特征；（4）管理層素質。
（1）？成長性分析：成長性分析主要針對潛在收入增長進行分析。包括幾個方面：市場規模，行業的高速成長，成長中的客戶基礎。
市場規模是決定公司收入增長的最重要的因素。投資者給予市場機會巨大的公司較高的估值。
（2）？客戶基礎和人力資源：據估計吸引一個新客戶的費用比維持一個現有客戶昂貴20倍。吸引并保持一個龐大的客戶基礎是至關重要。在估值時，產生大量高毛利率交易的顧客更為有價值。保持這些客戶并向他們推銷更多的服務也很重要。能保持與主要客戶的關系或單個客戶風險較小（因公司擁有許多客戶）的公司因而能獲得較高的估值。管理層的穩定和有能力吸引并保留核心技術人才的公司也能獲得較高的估值。
（3）？商業模式：深入分析公司的商業模式是公司估值的中心。成功的商業模式擁有下列共同特征：易于理解和實施、可評估的、能夠支持大宗交易、行業排名前1－2名；有先行者的優勢、依附于有高交易價值的行業，如汽車和電子行業。
（4）？管理層素質：與評估傳統行業企業一樣，在評估管理層的素質時，我們將著眼于于其有效的銷售隊伍管理，運用策略關系進入非核心市場的能力和后勤管理等。
（5）？倒推DCF法：即分析師根據股票價格來推判是在什么樣的假設下取得這樣一個公司估值的。并由此推出有關估值的一些關鍵因素，如收入增長素率，毛利率，折現率和盈利增長率等等。
二、運用期權定價理論
進行新經濟公司的估值
在新經濟時代，管理層的決定常常從根本上影響一家公司的成敗。鑒于此，投資者和風險投資公司開始關注采用對一家公司的管理層所擁有的現實選擇權（REAL？OPTION）實行定價的方式來對公司價值進行評估。亦即根據期權定價理論（BLACK－SCHOLES模型）對管理層擁有的決策選擇權進行定量分析。
麥肯錫公司曾運用期權定價理論對一些公司進行估值。其中一家大型礦產公司的期權價值比其單純的凈現值（NAV）高出一倍。遞延開采直至礦產品價格上升到某一水準的選擇權使得公司估值增加了許多。相似的估值方法也可運用于新經濟公司。他們所進入的陵領域充滿了不確定因素，因而他們也擁有一系列不同的現實選擇權。
在資本市場上，期權賦予投資者權力，而不是義務去按一個指定的價格購買或者賣出一種證券。相同地，一家擁有現實選擇權的公司也擁有權力，而不是義務去形成能增加公司價值的決策。
在對公司進行估值時，至少有以下四類現實選擇權可以考慮：
（1）放棄的選擇：放棄對一家公司或一個項目的投資；
（2）遞延的選擇：在將來對已證明是值得追加投資的特定企業或項目進行投資，“等等看”的價值；
（3）擴張或收縮的選擇：當特定的企業或項目已證實有價值時追記投入；反之則減少投入的選擇權；
（4）轉換的選擇：在不同的營運模式或階段進行轉換的能力。
例如亞馬遜在售書行業的電子商務經驗和客戶網絡賦予了他有價值的現實選擇權去投資于音樂，電影和禮品的電子商務。
對任何期權進行估值均需要以下五項基本的要素，即期權的行使假（STRIKE？PRICE），期權的有效期限或到期日（EXPIRATION？DATE），？波動性（VOLATILITY），？現價（SPOT？PRICE）和無風險利率（RISK－FREE？INTEREST？RATE）。
在對股票，債券，外匯等衍生工具進行定價時，上述五項要素相對容易獲得。行使價和到期日根據投資者的選擇確定，波動性在市場里活躍地進行交易，現價和無風險利率也均能從公開市場信息中獲得。
而在對管理所擁有的靈活性（現實選擇權）進行定價時，這些因素則更難確定。例如，一家公司擁有進行擴張的選擇權，但這選擇權的行使價應是什么呢？你又如何決定遞延一項投資決定這一選擇權的波動性呢？因此，用一套系統性的方法來決定期權定價的五要素是運用期權定價理論對管理層所擁有的現實選擇權進行定價的關鍵。我們通過以下案例來對運用期權定價理論對現實選擇權進行定價作一簡要說明。
1.決定行使價：A公司專營銷售旅行地圖。A公司現決定開展網上銷售地圖的業務。根據其銷售預測，A公司認為其網上業務可以每年產生高達8百萬美元的銷售收入，顧客數每年為1百萬美元。再假設A公司每年至少須產生5百萬美元的銷售收入才能維持此項業務。在對管理層所擁有的退出網上業務的選擇權進行定價時，可將這一選擇權的行使價定為第一年銷售收入低于5百萬美元。
2.決定到期日：A公司的管理層在決定開展網上銷售地圖的業務時就應對各種可能性（現實選擇權）進行討論并作出相應的決策。在退出網上業務的選擇權方面，管理層決定這一選擇權的到期日為一年（管理層屆時須作出繼續或放棄的決定）。
3.決定波動性：在對現實選擇權進行定價時，其波動性通常是借助可參照的其他波動性來決定的。在A公司的案例中，我們可以參照經營相似網上業務的公司贏利的波動性。公司的業務越相似，可比性越強。如果沒有業務相似的公司，則需要在不同的公司數據中去推測出一個近似值來。例如如果不能找到網上銷售地圖的公司，我們可以找一個市場規模為1百萬顧客的B2C？公司，再找一個年營業額為8百萬美元的B2C？公司，通過分析這倆家公司的收入的波動性來推測A公司收入的波動性。這一方法與目前在項目融資中用于推測適用于某一項目的貼現率的方法是相似的。
4.決定現價：在對現實選擇權進行定價時，？現價只能通過預測和參照可比公司的現價推出。在A公司的案例中，退出網上業務的選擇權的現價是該業務在一年中的DCF價值。我們需要通過運用A公司的預測并參照其他可比公司的收入信息計算A公司網上銷售地圖業務的DCF價值。
5.決定無風險利息率：通常使用3個月的美國國債的息率。
在上述案例中，A公司是一家擁有穩定傳統業務的公司。其準備開展網上業務，并擁有一個退出的選擇權。在對A公司進行估值時，實際上需要計算的是以下三部分的價值和：（1）用DCF方法計算出的A公司傳統業務價值；（2）用DCF方法計算的A公司網上業務價值；（3）A公司退出選擇權的價值。
在此案例中，我們只對A公司所擁有的退出選擇權進行定價。現實中，一家公司會擁有各種不同類型的選擇權，我們須對其主要的選擇權一一進行定價。
（1）用DCF方法計算出的A公司傳統業務價值：DCF估值方法不在此討論。假定A公司傳統業務價值為2億美元；
（2）用DCF方法計算的A公司網上業務價值：大多數新經濟公司的DCF價值為零甚至為負數。這是因為DCF方法完全忽略了現實選擇權的價值。在此假定A公司網上業務價值為2百萬美元；
（3）A公司退出選擇權的價值：我們總結決定退出選擇權的價值的五要素：
a.行使價：5百萬美元？b.到期日：一年？c.波動性：可參照的B2C公司的收入波動性非常大。平均波動性為50％？d.現價：第一年的預期收入為8百萬美元。需要將此數據折現到第0年。假設可比的折現率為55％，現價為516萬美元？e.無風險利息率：3個月的美國國債的息率為5.8％。
根據BLACK－SCHOLES模型進行計算，A公司退出選擇權的價值為76萬9千美元。A公司的總價值為2億零2百77萬。三、使用期權定價理論進行新經濟公司估值的局限性
第8篇：價值投資的估值方法范文
【關鍵詞】 投資性房地產； 公允價值信息； 內部控制
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年頒布的《企業會計準則――基本準則》認為可靠性是會計信息質量的首要質量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環境，公允價值計量屬性引入我國會計準則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應在我國推廣應用，學術界還存在較大的爭議。筆者認為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機制密切相關，有效的內部控制能提高會計信息的質量，因而可以從健全內部控制來探討投資性房地產信息控制機制的構建。
一、公允價值信息控制的必要性
（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質量
公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術，公允價值信息的生成離不開職業判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。
（二）公允價值信息控制將促進內部制度的完善
公允價值信息高度依賴企業管理當局的重視與判斷，內部監督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產的確認、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規范。通過不斷完善內部制度建設，為公允價值信息控制機制的形成提供有力保障。
（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應用
由于我國資本市場、房地產市場尚不成熟，存在各種違規交易行為，這些都制約公允價值的推廣應用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務分離控制、授權審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風險，有利于其推廣使用。
二、公允價值信息控制機制核心：內部控制制度建設
公允價值應用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認為：“公允價值計量技術本身較難掌握，涉及許多估計、假設和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息。”陳國平（2007）認為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業管理層的約束，進一步建立健全公司治理結構和內部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應（On Demand）外部環境變化的節奏，公司內部控制框架和流程亟須進一步調整和理順。”公允價值信息的計量與披露都與企業主體密切相關，目前公允價值應用中會計人員的專業素質跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風險，因而企業須不斷加強內部控制制度建設，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。
三、投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析
隨著公允價值的應用，我國對公允價值內部控制制度的監管也在加強，證監會于2008年12月公布的《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》規定“公司應在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關的內部控制”。公允價值內部控制相關信息的披露將增強投資者對企業財務報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產業務的應用尚不太廣，有關投資性房地產公允價值計量內部控制制度建設存在不足，這點可以從年報數據披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產業務，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數據不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產內部控制的現狀。
（一） 公允價值確定方法及其實際選擇
投資性房地產公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息對投資性房地產的公允價值作出科學合理估計。投資性房地產公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產的市場價格為基礎調整估算公允價值；第三層次是根據同類或類似房地產市場的相關信息（如區域狀況、商圈繁華程度等）進行評估確定公允價值。我國目前房地產交易市場尚不十分成熟，企業往往委托專業的房地產評估機構來評估獲取投資性房地產的公允價值。資產評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規范投資性房地產的評估業務行為，中國資產評估協會于2009年12月《投資性房地產評估指導意見（試行）》，并且規定對投資性房地產的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數據來看，尚存在以下不足現象：
1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑
由表1可知，投資性房地產公允價值的確定方法采用以外部資產評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產市場價格，再次是采用市場調查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設、世茂股份、海島建設和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產資產比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設的資產比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達到53%，這些數據表明投資性房地產在上市公司資產及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務報告也容易受到投資者的質疑。
2.多數上市公司未披露估值方法，少數選擇市場法
采用調查報告、參考同類或類似房地產價格確定投資性房地產公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎調整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產評估報告為主的上市公司只有少數披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴謹，有關制度的執行還不到位。
（二）公允價值內部控制內容及實際披露
投資性房地產公允價值內部控制的內容包括公允價值計量會計政策選擇的依據、公允價值計量的估值技術和估值程序、公允價值計量的業務處理、對公允價值計量結果采取的內部或外部驗證程序等等。這些內容大部分在《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》也進行了規定。據筆者對2011年上市公司年度報告披露的數據分析，目前投資性房地產公允價值內部控制方面尚存在以下幾點不足：
1.內部控制披露信息參差不齊，欠缺關鍵控制程序
據統計分析，上市公司披露的投資性房地產公允價值內部控制相關內容主要有以下幾點：一是投資性房地產的含義及范圍；二是投資性房地產公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關鍵假設及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內容的披露，只有少數公司沒有做到，如：泛海建設沒有披露公允價值計量條件及依據、公允價值確定方式。關于估值的關鍵假設和不確定因素卻只有正和股份、中航地產和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重達到900%多，卻沒有披露估值技術、關鍵控制程序等信息。
2.公允價值計量制度披露較少，內部控制制度的健全性存疑
從2011年年度報告披露的數據分析，只有少數公司披露到投資性房地產公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，中航地產有披露《關于投資性房地產公允價值處理的議案》，方大集團有披露《方大集團股份有限公司關于資產以公允價值計量的內部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關內部控制制度。多數公司沒有披露到投資性房地產公允價值內部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產的公允價值計量內部控制制度，這點需要引起重視。
四、投資性房地產公允價值信息控制機制的構建
投資性房地產公允價值會計信息的生成要經歷公允價值確認、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應用本身會存在一定的會計風險，保障公允價值信息的公允性需要完善內部控制制度建設。國內對公允價值內部控制的研究已經展開，如：趙彥鋒（2011）認為公允價值信息控制機制框架構建應包括確認控制、計量控制、披露控制、持續監督；姬魯璐等（2012）認為公允價值會計內部控制組織框架的建立需要健全企業內部組織結構，厘清管理權責。公允價值計量投資性房地產將使其價值隨著房地產市場的波動而調整，隨之影響企業的財務狀況，也使公允價值確認、計量和披露過程中的風險防范顯得至關重要。
筆者認為公允價值信息控制要確保投資性房地產公允價值計量及其披露的規范性，企業結合實際情況，需要制定具有控制職能的業務操作程序、審核審批制度等相關控制措施。投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析也表明公允價值的確定方法需要進一步明確，公允價值計量的相關制度要進一步完善，尤其要做好關鍵性程序控制。
（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）
（二）公允價值信息控制要點
投資性房地產公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業資產運營部門、財務部門、內部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權責，做好以下幾點關鍵性程序控制：
1.公允價值取得、審核及審批控制
公允價值的取得宜采取市場調研報告或評估機構的資產評估報告，商業資產運營部門作為投資性房地產的管理機構承擔著收集公允價值信息的責任，應成立調研小組和選擇有資質的房產評估機構。財務部門審核商業資產運營部門提交的市場調查報告、資產評估報告的真實性，審查不同物業估值程序的合理性。估值中存在的關鍵性假設、不確定因素考慮。注意同類或類似房產市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調整系數確定是否綜合考慮物業的商圈位置、周邊商業繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務部門審核過程中同商業資產運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴格履行審批公允價值的市場調查報告、資產評估報告和商業資產運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業財務狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。
2.公允價值核算控制
只有正確地對公允價值進行計量核算才能使財務報告信息真實地反映企業的財務狀況，財務部門據以會計核算的公允價值以經過董事會、股東大會審批的市場調查報告或資產評估報告為準，其公允價值核算控制包括以下內容：一是確認納入公允價值計量的投資性房地產符合企業會計準則規定的公允價值計量條件；二是確認轉換及處置的投資性房地產的相關條件是否滿足；三是確認投資性房地產的公允價值計量賬務處理是否符合企業會計準則規定，包括公允價值的賬戶設置及其使用。
3.公允價值審計監督及披露控制
公允價值計量屬性在我國應用時間還不長，不論是會計人員還是資產評估人員在專業技術上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業通常由內部審計部門或者委托外部機構承擔審計監督任務，審計監督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結果的驗證、財務部門賬務處理正確性審查、內部制度執行有效性評價。按照企業會計準則以及公開發行證券的公司信息披露編報規則的有關規定，企業應當披露投資性房地產公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內容：一是注意披露經過審計的投資性房地產公允價值信息；二是披露的報告書具備有關部門責任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內部控制度的有效性評價及存在的估值假設、不確定因素。
五、結論
公允價值計量屬性在我國的應用尚不十分成熟，從上市公司年報數據披露來看，投資性房地產的公允價值計量內部控制制度建設及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產公允價值信息的理解。本文從健全內部控制角度構建公允價值信息控制機制，明確各部門的權責，做好關鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監督及披露控制。建立投資性房地產公允價值信息控制機制不僅能防范會計風險，也將會增強會計信息可靠性，促進公允價值計量屬性在我國的推廣使用。
【參考文獻】
[1] 謝詩芬.公允價值會計問題縱橫談[J].時代財會，2003（2）：12-16.
[2] 陳國平.完善我國實施公允價值計量環境的建議[J].中國管理信息化（會計版），2007（1）：18-21.
[3] 王海.公允價值的演進邏輯與經濟后果研究[J].會計研究，2007（8）：6-12.
第9篇：價值投資的估值方法范文
（一）盈余管理的可能性我國新會計準則規定，通過公允價值計量所發生的價值變動應計入當期損益，以前會計準則中基于歷史成本計量的收益觀發生根本的改變。如交易性金融資產公允價值的變動所產生的利得或損失，都計入當期損益，了原準則中短期投資只確認減值不確認增值的模式。公允價值的變動計入當期損益，可能是增加利潤也可能是減少利潤，不再是從前單邊調減資產價值的成本與市價孰低法。此時企業產權中的所有者、經營者、債權人、政府和與企業相關的其他利益主體，出于各自不同的目標，會產生不同的利益驅動，因而會無可避免地產生利益沖突，特別是現代企業所有權與經營權的分離，股東與管理者之間存在沖突。管理者的業績、薪酬等個人利益直接與企業的經營成果掛鉤，企業利潤越高，管理者薪酬就會越高，出于私心，管理者就會忽視投資者的利益，不惜粉飾報表，甚至造假。此外股東等其他利益相關主體并不參與公司的具體運營，因而其與管理層之間存在嚴重的信息不對稱，管理層完全有機會利用公允價值歪曲財務信息，使得其他利益主體無法知曉公司的真實情況。現實中，也確實出現了很多利用投資、債務重組等過程中的公允價值計量來調節賬面利潤、偽造和披露虛假會計信息的案例，此時的公允價值計量不僅是企業操縱利潤的工具，也損害了投資者的利益，誤導了投資者的投資決策。利用公允價值進行盈余管理的手段有很多種，比較常見的是利用債務重組調整損益、利用非貨幣性資產交換交易調整損益、利用金融工具調整損益。在會計實務中，無論是哪種盈余管理的方法，都是出于非正常的目的，利用人為判斷和會計估計技術以及信息不對稱，來改變資產或負債的公允價值，以滿足自身的利益，而損害其他利益主體的權益，進一步地影響投資者的投資決策。
（二）風險管理的復雜性公允價值計量作為應對風險而產生的會計屬性，其本身不論是理論層面還是實際操作層面也存在著多種風險，而且這些風險往往是現實存在的，明明知道風險就在那里，卻無法有效地規避和控制。公允價值計量的風險有來自會計系統外部的風險和來自會計系統內部的風險，外部風險主要包括影響公允價值計量使用的市場環境、外部壓力及其他的環境因素；內部風險主要包括理論固有風險和會計人員的行為風險。市場環境是復雜多變的，無法進行提前的精確預測，而公允價值計量的廣泛使用會作用在市場變化上，造成顯著的順周期效應。以金融市場為例：市場繁榮時，由于交易價格過高造成相關金融產品價值的高估，導致了利潤的虛增；市場低迷時，則由于交易價格過低造成相關金融產品價值的低估，導致賬面利潤的損失。尤其在市場低迷的情況下，公允價值計量會使市場陷入價格下跌資產減記利潤下降核銷資本金拋售資產、提升資本充足率價格進一步下跌的惡性循環中。由此風險就逐步地被放大，傳導到投資者，引起投資者投資決策的變化。會計人員的行為風險，排除主觀因素之外，主要是由于會計人員局限在經驗和能力上，同時受到信息不對稱的限制，導致對風險的產生、發展、后果無法充分認識和把握，或者發現了風險卻沒有能力和意識及時地采取措施進行防范，導致了公允價值計量的異常，最終影響到投資決策。單一出現的風險，在風險識別和風險防范上是易于執行和管理的，可是現實業務中，風險的出現往往是內部風險、外部風險、固有風險、人為風險相互交織穿插在一起，各種因素相互影響、相互作用，最后出現在投資者眼前的公允價值計量結果所包含的風險根本無法區分，更談不上如何消除風險，還原公允價值的真實面貌。在這種情況下，投資者所作出的投資決策往往伴隨著巨大的風險和不確定因素。
二、公允價值計量在投資決策中的風險防范
目前，盡管在我國實務應用中全面使用公允價值計量的條件還不具備，在企業層面也存在著諸多困難，但是在國際上公允價值計量已經是不可逆轉的大趨勢；盡管以公允價值計量的資產還存在著種種短期內難以避免的風險，但市場對公允價值計量的接受程度和風險防范能力也在不斷地增強。
（一）財務穩健性財務會計最基本的功能是真實地反映企業實際發生的業務，歷史成本法在可驗證性上無可挑剔，公允價值這個方面相對要薄弱很多。如何提高公允價值計量對資產實質估值的準確性，保證以公允價值計量的財務穩健性成為投資決策中的重點。1.理論層面。公允價值計量的研究在我國還處于初級階段，大部分的研究是圍繞公允價值的概念及相關理論，而且這些零散的理論還分布在多達17個準則里面，造成了公允價值沒有整體感，很難準確地學習和把握；同時我國會計準則對公允價值的規定側重總體描述，會計人員在實際業務中往往是根據個人理解進行運用，會計信息的可靠性無法得到充分的保證。在投資決策中，對于準則中有限的公允價值計量規定，必須深入地學習，充分了解各項計量方式、方法所適用的范圍和具體的操作程序，來提高決策人員對公允價值資產的判斷能力。2.實務層面。由于我國會計準則對公允價值計量實務操作的規定相對籠統，更多情況下需要財務人員自行判斷公允價值計量應該采用什么方法，需要哪些假設條件，因而造成公允價值計量出來的資產價值帶有嚴重的主觀色彩和人為痕跡，而且我國至今還沒有統一的估值標準，也沒有提供定性定量的估值方法給企業，造成了企業擁有操縱利潤的可能和方法。因此在投資決策中，應和財務人員充分溝通，掌握其對資產計量適用方法的判斷依據，對假設條件的采用進行深入的探討，充分表達對公允價值計量過程的看法，對比不同計量方法的優劣，從技術層面斷絕公允價值計量可能的造假，以此來增強公允價值計量估值的可靠性，降低利用計量估值粉飾報表的可能，最后在對公允價值計量的各個方面都達成一致后，再進行投資決策。
（二）尋求規范完善的市場環境作為市場經濟發展的產物，市場機制是公允價值計量的基礎，因此公允價值推廣應用的基本前提是要有健全而成熟的市場。然而，盡管我國國內市場經濟體制已經基本形成，但依然存在很多非市場化的因素，通過壟斷和行政手段扭曲市場的情況時常發生，作為市場機制主要功能的調配資源很難正常發揮作用，在這種情況下，就無法通過市場交易獲取真實可靠的公允價值計量信息和范例。由此可見，市場環境的完善和良性對于公允價值計量是至關重要的，只有當資產存在于一個活躍的交易市場中，根據市價作出的資產估值才會最真實、最準確，過熱、過冷或非自由交易的市場所提供的市場價格都不是公允價值，可見市場失真，基于市場的公允價值計量也同樣會失真。只有在市場足夠完善和活躍的前提下，參與市場的各方利益相關者才能更好地運用公允價值，此時的公允價值計量優勢才能完全發揮。投資決策時，首先，要對市場本身可靠還是不可靠有個基本的判斷，尋求一個市場經濟體制完善，能夠實現資源配置的規范市場。其次，在該市場中觀察公允價值計量的對象，了解其價值波動及影響其價值波動的因素，如果沒有同類對象，則要仔細研究類似對象在該市場中調配的情況，找出不相關的需要剔除的因素。再次，如果沒有一個完善的市場值得依賴，就有必要考慮該項投資是否必須要運用公允價值計量，一定要以公允價值計量的，則應該比較國內外同類市場或者類似行業市場的情況，擴大市場的覆蓋范圍，通過以數量換質量的方式獲得更多的信息資料，運用不同的計量估值技術方法對同一項資產進行估值，作出橫向和縱向的對比，盡量確保資產公允價值計量的準確有效性。
（三）從財務信息的披露中獲取潛在風險的線索財務信息披露是聯系投資者和企業及其管理層的重要紐帶，企業管理層通過披露財務信息將企業經營業績、資源配置和財務風險等信息傳遞給各方利益相關者，投資者根據企業披露的財務報表和財務信息進行投資決策。因此，在統一的信息披露規范框架下，企業經營者應該主動披露什么內容、采用怎樣的方式披露以及何時披露、甚至披露內容的措辭等都將直接影響投資者的判斷和決策。目前，公允價值信息披露缺乏相關具體準則和指南的規范，特別是一些涉及利潤操縱的公允價值會計政策的披露沒有細化標準也沒有操作范例，使得公司重大會計政策披露中存在不透明性，降低了財務報表信息的真實性和有效性，加大了信息的不對稱；同時，我國企業中普遍內控制度缺失，有關公允價值計量的內控制度更是無從談起，這也在客觀上造成公允價值計量和信息披露缺乏內部監督和自我糾錯，往往是財務人員做出主觀認定后，就會直接對公允價值計量產生重大影響，而且還沒有主動披露相關認定信息的意識。在投資決策時，對于企業主動披露的財務信息要仔細地分析，找出對應會計穩健性的會計處理方法，應用的時間、范圍和程序；在面對公允價值計量信息時，應找到公允價值計量估值的確定方法和依據、公允價值變動對損益的影響、相關的估值假設、參數的選擇以及公允價值結果對估值假設與參數的敏感度等，以分析估值模型的可靠性和穩健性。如企業未披露公允價值計量的相關信息，投資者則應介入企業的日常經營管理活動，從基礎信息入手，掌握被計量資產的實際情況和可能風險，對企業內控制度加以測試，以衡量基礎信息的可靠程度；同時，參考市場上同類資產的計量信息并加以對比，自行判斷被計量資產的真實價值。
