別墅調(diào)查報(bào)告精選(九篇)
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第1篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
金華市公安局能夠本著不護(hù)短,實(shí)是求是的精神向公眾的質(zhì)疑迅速作出回應(yīng),對(duì)東陽市公安局局長(zhǎng)俞流江被質(zhì)疑利用職權(quán)購買豪華別墅一事進(jìn)行正面釋疑,無疑是值得肯定的。
但畢竟由于俞的身份較為特殊,作為一個(gè)國家公職人員,能夠擁有如此豪華的別墅,公眾提出一些質(zhì)疑是可以理解的,而且公眾也有權(quán)利知道作為公安局長(zhǎng)是如何獲得這種價(jià)值350萬的豪宅的。
據(jù)金華市公安局公布的材料認(rèn)為,俞的別墅系按揭貸款獲得,資金來源主要是其妻與別人合辦企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入(利潤(rùn))所得,近幾年每年有六、七十萬的收益。當(dāng)然,從樣從理論和邏輯上就肯定了俞局長(zhǎng)購豪宅的合法性和合理性,也即指俞沒有為了房子的事搞腐敗。我們也希望事情如上述那樣,還俞局長(zhǎng)一個(gè)清白。
第2篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
改革開放以來，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城__新區(qū)的高級(jí)豪華公寓別墅——__也應(yīng)運(yùn)而生。__是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級(jí)豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級(jí)公寓，88幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。__已成為江南迄今最大的高級(jí)公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時(shí)也為__工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。
物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡(jiǎn)福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來勢(shì)必走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與__的物業(yè)管理建設(shè)。針對(duì)這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。
首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識(shí)。我們有針對(duì)性地對(duì)中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識(shí)到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。
在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺(tái)帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名PA清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由__新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長(zhǎng)定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。
三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識(shí)”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會(huì)到他所表現(xiàn)的公正一定會(huì)受到公司的全力支持，因而無論對(duì)待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：
1、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍——包括公寓住宅之認(rèn)識(shí)、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。
3、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。
4、所有公寓門戶及火警通道。
5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。
6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動(dòng)火”所有地點(diǎn)。
8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。
9、基本的救傷常識(shí)。
除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對(duì)怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過對(duì)安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會(huì)客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局評(píng)為先進(jìn)集體。
四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會(huì)到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識(shí)。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時(shí)間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對(duì)__范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。
五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會(huì)，重大的問題由委員會(huì)決定，委員會(huì)監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。
第3篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了
銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)
b、 小戶型市場(chǎng)概況。
自XX年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。
(小戶型市場(chǎng)詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)
[1]
c、 商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一)優(yōu)勢(shì)
1) 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場(chǎng)細(xì)分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
第4篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
微博上曾盛傳一組名為《100萬人民幣能買到什么樣的房》的圖片。你點(diǎn)開來一看：美國佛羅里達(dá)州四室兩衛(wèi)小別墅價(jià)值7.4萬美元，俄羅斯莫斯科“一環(huán)”內(nèi)的兩居室15.2萬美元，印尼巴厘島私人別墅10.7萬美元……
最后一張照片似曾相識(shí)——北京郊區(qū)60平方米毛坯房，15萬美元。噢，這不是你朝思暮想夜不能寐起早貪黑為之奮斗的目標(biāo)嗎？
如此巨大的落差讓你恨不能立刻舉家遷徙算了。但眼見真的如實(shí)？這問題可沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。
各個(gè)國家各個(gè)地區(qū)都有不同規(guī)定，而且房產(chǎn)所在的位置也決定了它的價(jià)值。但還有些事兒，有必要給你提個(gè)醒。
物美價(jià)廉？那只是房?jī)r(jià)
佛羅里達(dá)州黑斯廷斯地區(qū)7.4萬美元的房子是確有其事，但是這地方是一個(gè)農(nóng)業(yè)中心，據(jù)美國人口統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，它的人口只有607人。而在紐約中心公園區(qū)域，房?jī)r(jià)并不便宜，美國地產(chǎn)信息網(wǎng)Trulia統(tǒng)計(jì)出2012年4月～6月，這地方房屋的平均價(jià)格為2.7萬美元（合人民幣17.2萬多元）每平米。
且關(guān)鍵之處在于，那些讓你怦然心動(dòng)的價(jià)格只是房?jī)r(jià)，想要安居樂業(yè)，可能還需要支付其他費(fèi)用。
稅費(fèi) 在許多國家購買房產(chǎn)，稅費(fèi)之高可能會(huì)是出乎你的意料的。
美國各州稅率不同，據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，投資服務(wù)公司穆迪做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，美國各州平均地產(chǎn)稅率的范圍是0.65%～2.57%——而如今上海試行房地產(chǎn)稅適用稅率為0.6%。
所以在下手之前，你必須搞清楚當(dāng)?shù)囟愂粘杀臼欠衲軌虺惺埽趪馀c房產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)還主要有契稅、土地稅、印花稅和增值稅等。
《投資與理財(cái)》就曾報(bào)道過一個(gè)比較悲催的案例，一位有過海外買房經(jīng)驗(yàn)的同胞，花了380萬美元在美國買下一套別墅，按照他自己的形容——“就像電影《阿甘正傳》里面主角的那棟房子，周圍是草坪，還有游泳池，非常愜意舒適。”
但還沒高興幾天，過戶、驗(yàn)房、保險(xiǎn)這些價(jià)格不菲的項(xiàng)目就花了他七八千美元，接下來一年多達(dá)幾萬美元的地產(chǎn)稅、社區(qū)管理費(fèi)、房子日常保養(yǎng)費(fèi)讓他后悔莫及。
隨后他決定轉(zhuǎn)手。但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴他，還要支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)10%的所得稅、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金、過戶稅和其他手續(xù)費(fèi)……他就更懵了。
管理費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)有時(shí)候也會(huì)讓熟悉每月每平米幾塊九毛八的你難以置信。
這里有一個(gè)比上文更極端的例子：《信息時(shí)報(bào)》曾報(bào)道稱，2009年有一位慕名到美國購房的溫州商人，一口氣買下了3套銀行沒收后再拍賣的房子，便宜得令人乍舌——每套2000美元。
然而他后來發(fā)現(xiàn)這些房子內(nèi)部都比較破舊，且地段偏僻，為了用租金抵消每個(gè)月的維護(hù)費(fèi)用和稅費(fèi)，他又花了一大筆錢重新裝修。
可房子在“窮人區(qū)”，他的租客好幾個(gè)月都沒有支付房租，坐飛機(jī)去打官司又要花錢。那么自認(rèn)倒霉把房子都賣掉吧——但想想賣房需要的稅費(fèi)和中介手續(xù)費(fèi)，怎么算還是自己虧了。
所以，不要輕易羨慕那些驚人的價(jià)格，可能里面藏有陷阱。
還是十分想買？先搞清謠言
你可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，近來海外房產(chǎn)推介越發(fā)頻繁。
交通銀行調(diào)查報(bào)告說，中國人的買房意愿已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月上漲。不過意愿高漲，政策卻收緊。國人正在把目光投向海外。中國內(nèi)地和香港的買家，已經(jīng)成為購買美國房產(chǎn)的第二大外國買家群體。
實(shí)際上，美國在今年成為了外國人最熱愛的購房地。去年歐洲國家很受歡迎，前幾年是澳大利亞。
許多人近期相信，美國不動(dòng)產(chǎn)歷經(jīng)m多的大幅調(diào)整后，在庫存降低、租金收益率提升，加上房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，政策吸引等原因的影響之下，加之歐債危機(jī)，房地產(chǎn)成了該國成長(zhǎng)趨勢(shì)較為明確的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在價(jià)格約比高點(diǎn)低了20%～30%，適合出手。
但針對(duì)該國地產(chǎn)''再辟兩個(gè)謠。“買房送綠卡”“買房送綠卡”跟“買北京郊區(qū)房送北京農(nóng)村戶口”—樣，都是坑爹的。
房產(chǎn)中介用以作為噱頭的這句話，如果他負(fù)責(zé)任地加上“最終解釋權(quán)歸本中介”的話，解釋很可能會(huì)是送“移民服務(wù)費(fèi)”。“永久產(chǎn)權(quán)”這個(gè)要視情況而定。
和中國的土地所有權(quán)歸國家所有不同，很多國家都實(shí)行了土地私有制，政府將土地出售之后，產(chǎn)權(quán)就永久屬于個(gè)人。
這些都沒有問題，但你還是要注意，你買的是產(chǎn)權(quán)還是居住權(quán)，前者你能夠隨意買賣出租房子，但后者相當(dāng)于有限期限內(nèi)的產(chǎn)權(quán)，且只能出售給物業(yè)委員會(huì)。
實(shí)際上，在你出手前，推薦跟精通當(dāng)?shù)胤傻娜耸窟M(jìn)行探討，了解當(dāng)?shù)卣摺⒔?jīng)濟(jì)情況以及文化差異，條件允許的話，有必要在當(dāng)?shù)貙I(yè)機(jī)構(gòu)雇用一個(gè)房屋調(diào)查員，并且讓房屋中介負(fù)責(zé)出租事宜。
限購令外國也有
澳大利亞對(duì)外國買房者實(shí)施了限購令，外國人買房只能買新房，不能買二手房，賣房則只能賣給澳大利亞人。
當(dāng)?shù)卣畷?huì)對(duì)海外投資進(jìn)行調(diào)查，如果發(fā)現(xiàn)你炒房，你就會(huì)又多了一處容身之地——頗具澳洲風(fēng)情的監(jiān)獄。
韓國、日本、巴西等地也推出了類似的限購令。
各國
在尼加拉大瀑布，有便宜豪宅四室四衛(wèi)，掛牌均價(jià)為60820美元（折合人民幣約為39.4萬元）。
在波羅地海小國拉脫維亞，該國在經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間的房?jī)r(jià)是全世界跌幅最大的，達(dá)到了70%。2011年該國房?jī)r(jià)開始反彈，年增幅達(dá)到16.9%。
第5篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
“母親常說，我一輩子再也看不到如此壯大，如此浩大，如此荒僻的江河了。湄公河及其支流奔騰向海，這水域?qū)⑾г诖笱蟮亩篡种小Ｆ揭耙煌麩o際，河水涌流奔瀉，仿佛大地是傾斜一般。” 因?yàn)檫@樣的文字不知道有多少“杜拉斯迷”，尋到了越南，尋到了湄公河。
第一次聽說越南是在高中英語課上，剛從越南旅游回來的老師跟我們描述他所看見的越南。“人民幣在越南很值錢，手表在越南是奢侈品”，這些是我的最初印象。看過梁家輝演繹的《情人》，讓我第一次間接感受到了越南獨(dú)有的風(fēng)情。杜拉斯用它追憶似水流年的語氣，營(yíng)造了一個(gè)潮濕而炎熱，幽暗而凄美的法式浪漫風(fēng)情。
越南就有如他的名字，越南越美……慵懶閑適的國度
越南人總體給人一種“慵懶”的感覺，在這個(gè)稱得上慢節(jié)奏的國家里，隨處可見慵懶閑適的景象。
大街上，摩托車喧囂地行駛，角落里，睡在搖椅上搖著扇子的老人，海灘邊，坐在沙灘上獨(dú)自釣魚的漁民，市場(chǎng)上，推著自行車賣花的女人，天空中，亂七八糟的電線。這樣的畫面構(gòu)成了越南獨(dú)有的風(fēng)情，慵懶正是她的氣質(zhì)。摩托車的王國
在越南，最常見的交通工具是摩托車。滿街的摩托車猶如洪水一般，在大街小巷穿梭著。摩托車有用來代步出行的，有用來拉客做生意的，還有用來休閑娛樂的。
據(jù)越南發(fā)展論壇公布的最新調(diào)查報(bào)告顯示，目前越南全國摩托車擁有量已經(jīng)超過2000萬輛，平均每4人就擁有1輛摩托車，每年越南全國摩托車市場(chǎng)的需求達(dá)到200萬輛，而且這一數(shù)字還在持續(xù)增長(zhǎng)。
在越南，騎摩托車不必戴頭盔，人們?yōu)榱朔罆裢济芍喗恚@也成為了越南特有的街景。一輛摩托車上可以載4個(gè)人也可以載小山一樣高的貨物，沒有限制。反差強(qiáng)烈的國度
在藝術(shù)上，有人以反差為美。越是差異大的事物，越是美。如果從這個(gè)角度講，越南是極美的。
越南人的宗教信仰千差萬別，各種宗教建筑在這片土地上和諧并存。每一個(gè)城市都有一座美麗的天主教堂，這些與旁邊低矮的漁村形成一種反差。
來越南的人總是可以在越南人黝黑的臉上找到輕快的笑容，他們不富裕，他們有自己的憂愁，但是他們能享受快樂的時(shí)光，這些也是一種反差。
越南人以白為美。當(dāng)?shù)刈贤饩€強(qiáng)烈，女性出門總是要以紗巾遮面，以此防曬。然而，當(dāng)她們拿下紗巾的時(shí)候，卻還是曬成了古銅色般的越南特有的膚色，這是越南的反差。
在這種反差強(qiáng)烈的國度里，你能感受的是反差的美，特有的異域風(fēng)情。純真善良的國度
在越南，你隨處可見穿著像中國旗袍一樣的女性，它有個(gè)美麗的名字叫奧黛。“裳者，如衣之長(zhǎng)揚(yáng)也，垂于邊際。”這是古時(shí)對(duì)越南服飾的描述。
奧黛外層酷似中國的旗袍，開衩卻開到了腰上，圓領(lǐng)，上面是雙層，裙身一律敞至腳踝，往往以花飾點(diǎn)綴，十分雅致。初次看到越南女性穿著這種服飾的人，一定會(huì)被它的優(yōu)雅吸引，它將女性的曲線美展現(xiàn)地淋漓盡致。
說越南人純真善良一點(diǎn)兒也不假。黝黑的臉龐，黑亮的眸子，純真的笑容，這些都讓我們感受到了它的純樸善良。
在越南，每條河都有很多條船，戴著斗笠的越南船民非常自在，他們靠船為生，以船為家。遠(yuǎn)望靜靜的河水，一條條藍(lán)色的船，一行行紅色的燈籠，宛如一幅美麗的風(fēng)景畫，齊奏出一曲越南風(fēng)情歌。真的很法國
越南有許多的老城區(qū)，由許多分工不同的小商業(yè)街組成，賣木偶的，賣鞋子的，還有銀飾專賣街，香煙專賣街，玩具專賣街，旅行用品專賣街等等，就連門簾草席都有專門的街道，各個(gè)老舊狹窄的小街錯(cuò)落交織。
行走在越南街頭，看著低矮的各式建筑，我只能感嘆――這個(gè)國家很詩意。
第6篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
7月1日，九龍湖正式與美國國際知名高爾夫管理公司IMG簽約（著名高球球星泰格?伍茲經(jīng)紀(jì)公司），并于即日起全面提價(jià)。這更讓外界添加疑惑：既然要打造公眾球場(chǎng)，為何偏在此時(shí)提價(jià)？
8月25日，九龍湖高爾夫球會(huì)董事方彥、九龍湖投資開發(fā)公司市場(chǎng)營(yíng)銷副總監(jiān)方菲與IMG亞洲區(qū)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)詹姆斯同時(shí)亮相，解密九龍湖的新型公眾球場(chǎng)戰(zhàn)略。方彥稱，不少人士對(duì)公眾球場(chǎng)的理解有誤，公眾球場(chǎng)并不能與低價(jià)劃等號(hào)，國外很多高品質(zhì)的公眾球場(chǎng)價(jià)格不菲。“九龍湖目前以一天會(huì)員的形式對(duì)球手開放，提升服務(wù)水平，我們將致力于將九龍湖打造成一個(gè)高檔的公眾球場(chǎng)。”
簽約IMG
九龍湖與IMG攜手無疑是天作之合。九龍湖要提升在國內(nèi)外的影響力，需要在球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、草坪管理以及傳播上有更大的飛躍。而IMG作為國際知名高爾夫管理公司，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，正全面開拓中國高爾夫市場(chǎng)。
真正讓九龍湖與IMG結(jié)合的，是合作前IMG的一份調(diào)查報(bào)告。
開業(yè)以來，九龍湖一直把經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)放在草坪維護(hù)以及球手服務(wù)上，這使得九龍湖短時(shí)間內(nèi)在廣東甚至全國的球手心目中都有很高的地位。但九龍湖顯然不滿足現(xiàn)有的影響力，在公司的規(guī)劃里，九龍湖未來是一個(gè)國際化的球場(chǎng)，是一個(gè)休閑、綜合商務(wù)服務(wù)社區(qū)。對(duì)于沒有國界、蘊(yùn)育巨大發(fā)展?jié)摿Φ母郀柗蚨裕嵘驁?chǎng)的品質(zhì)自然能在未來的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。
“僅僅在國內(nèi)球場(chǎng)中有影響力是不夠的，這只是九龍湖的一個(gè)短期目標(biāo)。”方彥表示，“九龍湖未來的競(jìng)爭(zhēng)力在于國際化的管理水平，因此，我們需要提升在經(jīng)營(yíng)理念以及管理水平，與國際接軌。要吸引外國球手以及游客來度假，首先要通過一個(gè)國際化的管理公司來提升自己的實(shí)力與知名度。他們有國際市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，了解國際市場(chǎng)的消費(fèi)心態(tài)。”
在正式介入九龍湖管理之前，IMG在九龍湖的要求下作了一個(gè)關(guān)于廣東地區(qū)市場(chǎng)狀況以及球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)、劣勢(shì)分析報(bào)告。“報(bào)告中對(duì)我們一向認(rèn)為比較好的草坪管理IMG只給了70分的評(píng)價(jià)，這讓我覺得我們的管理離國際水平還有很大差距。”方彥說，“此前，我曾體驗(yàn)過IMG在國內(nèi)管理的5家球場(chǎng)，認(rèn)同他們的管理經(jīng)驗(yàn)。所以決定聘用IMG作為球場(chǎng)的管理顧問。”
對(duì)此，IMG負(fù)責(zé)人詹姆斯表示，IMG之所以選擇與九龍湖合作除了球場(chǎng)有很好的品質(zhì)之外，就是九龍湖領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)球會(huì)管理的重視，這對(duì)雙方日后的合作執(zhí)行非常重要。
兩者一拍即合。
“我認(rèn)為九龍湖能真正打動(dòng)IMG，讓其成為管理顧問很大程度上是因?yàn)榫琵埡蛟靽H化球場(chǎng)的決心。很多球場(chǎng)都提出要打造國內(nèi)高品質(zhì)的球場(chǎng)，但最后卻因?yàn)楦鞣N原因沒有堅(jiān)持下來。”方彥表示，“我們?cè)诮M織構(gòu)架上開始全力配合IMG的管理，比如，現(xiàn)在球場(chǎng)的高層基本上能用英語與IMG人員交流，對(duì)于IMG的報(bào)告執(zhí)行情況也全力跟進(jìn)。”
公眾球場(chǎng)的謀略
“IMG通過調(diào)查認(rèn)為，國內(nèi)高爾夫球手對(duì)高端公眾球場(chǎng)有很大需求，即目前中國國內(nèi)的大部分球場(chǎng)都走會(huì)員制的道路，現(xiàn)在國內(nèi)也普遍認(rèn)為只有會(huì)員制的球場(chǎng)才是高端的球場(chǎng)，其實(shí)這是個(gè)誤會(huì)。”方菲說，“衡量一個(gè)球場(chǎng)高端與否的唯一標(biāo)準(zhǔn)，就是球場(chǎng)本身的品質(zhì)，而不是球場(chǎng)是否叫私人俱樂部，應(yīng)該說高端的公眾球場(chǎng)在中國是一個(gè)市場(chǎng)空缺點(diǎn)，因此我們跟IMG達(dá)成共識(shí)，就是要把九龍湖球會(huì)建設(shè)成為中國第一個(gè)高檔公眾球場(chǎng)。這就是我們提出一日會(huì)員經(jīng)營(yíng)策略的原因。”
據(jù)了解，所謂一日會(huì)員，就是球會(huì)不再區(qū)分會(huì)員與訪客的服務(wù)，而是一視同仁提供高品質(zhì)的服務(wù)，訪客哪怕在球會(huì)只打一場(chǎng)球，在球會(huì)也能享受到與會(huì)員同樣高的服務(wù)。之所以有這種提法，是因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)許多球會(huì)，將會(huì)員與訪客分開服務(wù)，導(dǎo)致許多訪客得不到球會(huì)高品質(zhì)的服務(wù)。
這樣，通過公眾球場(chǎng)的形式對(duì)球手開放，利用一日會(huì)員的對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求，九龍湖力圖在球手口碑以及服務(wù)質(zhì)量上形成一個(gè)良性循環(huán)，從而不斷提升球會(huì)的管理以及服務(wù)，將一個(gè)高品質(zhì)的公眾球場(chǎng)呈現(xiàn)在球手面前。“利用公眾球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式帶動(dòng)九龍湖整個(gè)休閑、高品質(zhì)社區(qū)，這就是九龍湖打造公眾球場(chǎng)的目的，并借此突出球場(chǎng)個(gè)性，與IMG所管理的其他球場(chǎng)區(qū)分。”
“現(xiàn)在九龍湖的休閑、度假社區(qū)的概念逐漸形成，隨著球場(chǎng)的配套設(shè)施逐步完善。”方菲介紹，“今年年底，九龍湖的酒店、歐洲小鎮(zhèn)以及新9洞的燈光球場(chǎng)都會(huì)開始營(yíng)運(yùn)。九龍湖的別墅項(xiàng)目也正在緊張的規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。”
顯然，九龍湖與IMG的聯(lián)合不僅僅是像IMG所管理的上海佘山球場(chǎng)那樣，使會(huì)籍價(jià)格從最初的3萬美金飛漲到目前的16萬美金。而是要通過借鑒IMG的管理經(jīng)驗(yàn)，以公眾球場(chǎng)為平臺(tái)，將九龍湖打造成為一個(gè)高品質(zhì)的休閑度假及居住為一體的綜合國際社區(qū)。
“當(dāng)然做高品質(zhì)的公眾球場(chǎng)是全新的挑戰(zhàn)，要改變國內(nèi)消費(fèi)者已有的觀念還得有一個(gè)過程。”對(duì)于九龍湖的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，方彥顯得格外有信心，“通過市場(chǎng)教育，九龍湖一定能做成中國第一個(gè)高品質(zhì)的公眾球場(chǎng)，做成南中國最尊貴的球會(huì)，就像美國的圓石灘高爾夫球場(chǎng)那樣。
廣州九龍湖高爾夫球會(huì)簡(jiǎn)介
廣州九龍湖高爾夫球會(huì)位于廣州市花都區(qū)北興鎮(zhèn)九龍湖國際社區(qū)，社區(qū)背倚連綿數(shù)十公里的蔥郁群山，環(huán)仰九龍湖，2.4平方公里的匯水面積內(nèi)既無人煙亦無污染。空氣清新，氣候宜人，且陽光充足。平均氣溫比廣州市區(qū)低3-5度。第一期18洞高爾夫球場(chǎng)及會(huì)所已于2004年5月正式對(duì)外開放，第二期9洞燈光球場(chǎng)即將于2006年底開放，第三期18洞封閉球場(chǎng)也在勘測(cè)規(guī)劃當(dāng)中，建成后將成為廣州地區(qū)唯一45洞高爾夫球場(chǎng)。
交通：
球會(huì)位于四條高速公路（京珠高速、新機(jī)場(chǎng)高速、街北高速、廣清高速）及二條高等級(jí)公路（花都大道和山前旅游大道）的交匯口，距離交匯的立交僅200米，交通四通八達(dá)。可快速連接市區(qū)、地鐵、內(nèi)環(huán)路、港口、車站、機(jī)場(chǎng)。
球會(huì)榮譽(yù)：
1.2004年，被《中國高爾夫》雜志評(píng)為中國最佳新球場(chǎng)；
2.2005年，被美國權(quán)威雜志中文版《高球文摘》評(píng)為中國最佳新晉球場(chǎng)、“廣州最具挑戰(zhàn)性高爾夫球場(chǎng)”，同時(shí)，8號(hào)洞入選中國十八名洞之一；
3.2006年，被《世界高爾夫》雜志評(píng)為華南地區(qū)最有潛力球場(chǎng)；
第7篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
“能占就占不然吃虧”
北古石村屬于中等規(guī)模，全村265戶、1021人。村黨支書王茂生介紹，村莊建設(shè)用地總面積25公頃，絕大多數(shù)是宅基地占地。全村371塊宅基地中，有100多塊長(zhǎng)期閑置，其中又有71塊早已無人居住，房倒屋塌，破敗不堪，用老百姓的話說，都成了“只住耗子不住人的老鼠窩”。
記者看到，有的院子只剩下了殘?jiān)珨啾冢闪斯怖鴪?chǎng)。還有的院子，院門和正屋的門窗都被拆走，屋頂也徹底塌掉了，從屋里地上長(zhǎng)起的幾顆樹木，最大的都有碗口粗細(xì)。兩側(cè)的廂房，只剩下不足人高的石頭垛子。
多位村民介紹說，宅基地閑置、廢棄有幾種原因，首先是“占新不退舊”。一些需要蓋新房的村民都愿意新申請(qǐng)宅基地，但原來占著的宅基地并沒有退回給村集體。“以前村干部控制不嚴(yán)，有要新宅基地的，就給劃了，老宅基地也沒有收回集體。有的不要錢，有的要一兩千元。對(duì)不同人家政策不同，不同時(shí)期也有不同政策，村干部的隨意性很大。”王茂生說。
北古石村村民王茂盛今年71歲，過去擔(dān)任過村干部。他告訴記者，有一段時(shí)間，村委會(huì)要求“占新退舊”，這一階段占用新宅基地的，老宅基地名義上退回給村集體了，但沒有任何字據(jù)，換了村干部之后，誰也不管過去的事情了，這些宅基地又成個(gè)人的了。
其次是“進(jìn)城不退宅”。這兩個(gè)村有幾戶人家舉家都搬到城市居住了，戶口也遷到了城市。雖然多年不回來一次，但宅基地仍然保留著。還有的村民，在兒子很小的時(shí)候就向村里新申請(qǐng)了宅基地，孩子長(zhǎng)大后在城市有了穩(wěn)定工作，并不回村里生活，但宅基地卻保留了下來。村民蔡某有個(gè)侄子，20多年前就遷到了城市居住，已經(jīng)很多年沒有回過村里，但宅基地還留著，平時(shí)由蔡某幫著照看。
再次是“減人不減地”。在農(nóng)民眼里，宅基地屬于個(gè)人的“私產(chǎn)”，老人過世之后，由子女繼承，并不退回。這些宅基地自己不使用，也不允許別人使用;即使閑置、拋荒，別人也無權(quán)過問。
除了多占宅基地外，現(xiàn)有宅基地面積普遍偏大。按照山東省1999年公布實(shí)施的《山東省實(shí)施辦法》規(guī)定，新建宅基地面積限額為：城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過166平方米;平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過200平方米;山地丘嶺區(qū)，村址在平原地上的，每戶面積132平方米;在山坡薄地上的，每戶面積可以適當(dāng)放寬，但最多不得超過264平方米;人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。
上營(yíng)村屬半山區(qū)，但村址建設(shè)在平原區(qū)，按照有關(guān)規(guī)定，每塊宅基地面積不得超過132平方米。村黨支書高奎賢說，實(shí)際上每戶的宅基地都超標(biāo)一倍多，一般達(dá)到270平米左右。
這兩個(gè)村宅基地的閑置浪費(fèi)現(xiàn)狀與全省平均情況大體類似。根據(jù)《山東省農(nóng)村新型社區(qū)和新農(nóng)村發(fā)展規(guī)劃（2014～2030年）》，2013年山東村莊人均建設(shè)用地面積為210平方米（包括宅基地、公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地），相對(duì)偏高。記者從山東省委農(nóng)工辦了解到，全省8.6萬個(gè)自然村中，呈現(xiàn)“空心化”的占20%至30%。
一些村民說，宅基地管理也就最近幾年才緊起來了，過去管理比較松，所以“能占就占，誰不占誰吃虧”。
占而不用擠壓耕地資源
我國《土地管理法》規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，且各省市都對(duì)農(nóng)民宅基地面積有著嚴(yán)格規(guī)定。但是在現(xiàn)實(shí)中，多占、超占宅基地現(xiàn)象十分突出，擠占大量耕地資源，農(nóng)村想發(fā)展卻無地可用。
多占、超占宅基地使村莊建設(shè)出現(xiàn)了“攤大餅”，對(duì)耕地形成了擠占。2004年，上營(yíng)村人均9平方米耕地，到2006年時(shí)，只剩下了人均6平方米。2008年滕州市國土部門發(fā)現(xiàn)了這個(gè)村新建農(nóng)房占用了部分基本農(nóng)田，處理了村干部，并依法拆除了6戶農(nóng)民的新房。
當(dāng)?shù)貒敛块T一名干部說：“通村公路修到哪里，農(nóng)民就把房子蓋到哪里。按規(guī)定新建住宅占地是要經(jīng)過縣級(jí)批準(zhǔn)的，但有的農(nóng)民不打招呼就建，就算占了耕地，事后執(zhí)法也很難。”
根據(jù)九三學(xué)社2013年的一份有關(guān)城鎮(zhèn)化發(fā)展的調(diào)查報(bào)告，我國農(nóng)村常住人口每年以1.6%的速度在減少，但農(nóng)村宅基地卻以每年1%的速度增加，農(nóng)村每年建房新增占地13.3萬公頃左右，出現(xiàn)了城鎮(zhèn)化和農(nóng)村住宅“兩頭占地”現(xiàn)象。
山東省的情況大致相同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，山東省目前農(nóng)村宅基地總面積達(dá)到138.87萬公頃，占城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積總量的68%。其中，“一戶多宅”現(xiàn)象比較突出，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)村大量人口轉(zhuǎn)移到了城市，但宅基用地不但沒有減少，從2005年到2012年還增加了約18萬公頃。
一方面宅基地閑置浪費(fèi)，另一方面村里想發(fā)展卻無地可用。王茂生說，農(nóng)村發(fā)展和城市一樣，都為地的事情發(fā)愁。
北古石村東頭規(guī)劃了一個(gè)小Ⅱ型水庫，今年將要蓄水。村民們把這個(gè)水庫看做是一次發(fā)展機(jī)遇，希望能借此發(fā)展旅游業(yè)，開辦鄉(xiāng)村旅館和農(nóng)家樂。王茂生說：“辦這些項(xiàng)目都需要占用建設(shè)用地，但村里已經(jīng)沒地可用了。要是占耕地的話，別說我們舍不得，就是鎮(zhèn)上也不會(huì)同意。所以為了地的事情，村委會(huì)一幫人整天唉聲嘆氣。”
上營(yíng)村黨支書高奎賢說，村里還準(zhǔn)備建一個(gè)文化廣場(chǎng)，豐富村民業(yè)余文化生活，但現(xiàn)在已沒有多余的建設(shè)用地可用。“山上很多地方都是石頭，連根草都沒有，卻還劃作基本農(nóng)田;光依靠種地發(fā)家致富基本不現(xiàn)實(shí)，想進(jìn)一步壯大集體經(jīng)濟(jì)又缺土地指標(biāo)，山下一片片的閑置宅基地，荒著很可惜。”他說。
不想錯(cuò)過發(fā)展機(jī)會(huì)的北古石村，計(jì)劃通過收回廢棄宅基地的方法盤活村莊建設(shè)用地。“我們村1021人，卻占了25公頃建設(shè)用地，人均248平方米，太奢侈了。要是規(guī)劃得好的話，能有7公頃地足夠了，能節(jié)約出二三百畝地。”王茂生說。
北古石村的這個(gè)想法，在農(nóng)民那里碰了軟釘子。村民狄延洪家共有兩塊宅基地，其中一塊荒廢了近20年，房子已經(jīng)塌了。他說：“退回給村集體？沒有個(gè)滿意的說法，肯定不愿意。”
按照國家規(guī)定，“一戶多宅”中多余的宅基地應(yīng)由村集體無償收回，但根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，應(yīng)對(duì)這些宅基地上的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。王茂生說，村里多年沒有一分錢集體收入，拿什么補(bǔ)償？
盼政策引導(dǎo)盤活“沉睡資源”
基層干部盼望國家出臺(tái)治理“空心村”的引導(dǎo)和支持政策，鼓勵(lì)基層盤活廢棄宅基地，節(jié)約出來的土地，不論是復(fù)墾成耕地，還是發(fā)展其他事業(yè)，都能有效增加農(nóng)民收入。
為了進(jìn)一步發(fā)展，上營(yíng)村也選擇了在廢棄宅基地上做文章，并且邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。從2010年開始，村委會(huì)對(duì)30多處宅基地實(shí)行“有償收回”。高奎賢說，當(dāng)時(shí)選擇了村里一處廢棄宅基地相對(duì)集中的地方，由村集體補(bǔ)助一定費(fèi)用，把宅基地收回。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，根據(jù)房子好壞情況確定，好的能補(bǔ)助五六萬元，差的也不低于1萬元。
記者采訪了解到，廢棄宅基地并不是絕對(duì)集中，往往成片的廢棄宅基地當(dāng)中，仍有少部分有人居住。對(duì)于這種情況，上營(yíng)村提供了三種解決方案：一是利用村莊其他閑置建設(shè)用地，新批一塊宅基地。二是與其他位置的廢棄宅基地互換。三是村里新建了一批鄉(xiāng)村別墅，這些農(nóng)戶可以優(yōu)先、優(yōu)惠購買。
村民高寶蘭告訴記者，兒子成家后新建了住房，他們老兩口就住在了老宅子里，隨著周邊人家陸續(xù)搬走，那一片就剩他們一家了。村集體收回這片宅基地時(shí)，給他家補(bǔ)助了2萬元，并將他們安置在村里另外的一塊廢棄宅基地上。他說：“沒花一分錢，舊房換新房，對(duì)這樣的結(jié)果還算滿意。”
通過有償收回的辦法，上營(yíng)村第一批共動(dòng)員了30戶農(nóng)民退回宅基地，騰出了2公頃多建設(shè)用地。記者近日看到，這片舊房子已經(jīng)拆除，并用圍墻圈起來了，村里打算建成工業(yè)廠房，對(duì)外出租。村里另外兩片相對(duì)集中的廢棄宅基地，近期也打算收回。高奎賢說，做完這些事，上營(yíng)村會(huì)有一個(gè)大發(fā)展。
中國科學(xué)院的一份調(diào)查報(bào)告顯示，經(jīng)綜合測(cè)算與評(píng)估，通過構(gòu)建完善的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移機(jī)制、宅基地退出與盤活機(jī)制，全國空心村綜合整治潛力可達(dá)0.076億公頃。
據(jù)了解，現(xiàn)行的土地管理法規(guī)都偏重于對(duì)新增宅基地的審批管理，對(duì)閑置宅基地如何依法管理，合理、合法收回等沒有具體規(guī)定，對(duì)違法違規(guī)行為缺乏約束，沒有形成合理有效的宅基地退出機(jī)制。
南沙河鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)房永說，上營(yíng)村能夠走通廢棄宅基地“有償退出”這條路，關(guān)鍵原因在于集體有收入，能夠拿出補(bǔ)償，大多數(shù)村莊卻不具備這個(gè)前提條件。滕州市曾就此出臺(tái)過相關(guān)規(guī)定，要求依法收回多占的宅基地，但由于缺乏實(shí)施細(xì)則和支持政策，真正收回的寥寥無幾。
基層干部建議，為了鼓勵(lì)村民退出閑置宅基地，一方面完善農(nóng)村宅基地管理制度，在滿足合理需求同時(shí)，嚴(yán)格宅基地審批，對(duì)多占超占宅基地的，采取收回或有償使用的手段加強(qiáng)管理。同時(shí)，建立村民宅基地退出的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)主動(dòng)退出的農(nóng)戶在正常的補(bǔ)償之外，給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。
第8篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
[關(guān)健詞]FTTH產(chǎn)業(yè) 寬帶接入 電信運(yùn)營(yíng)業(yè)
FTTH是寬帶接入的重要發(fā)展方向,FTTH是光通信產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn),它涉及到器件、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)、維護(hù)、應(yīng)用、標(biāo)準(zhǔn)以及法規(guī)等多方面,對(duì)我國電信運(yùn)營(yíng)業(yè)和制造業(yè)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。目前阻礙我國FTTH產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題有以下幾點(diǎn)。
一、市場(chǎng)需求的培育發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的形成尚需時(shí)日
FTTH除了提供高帶寬外,更重要的是運(yùn)營(yíng)商能提供什么具體服務(wù)內(nèi)容,使得在既有寬帶接入技術(shù)無法滿足之下,推動(dòng)用戶走向光纖到戶。然而,根據(jù)今年7月的《2005年中國5城市互聯(lián)網(wǎng)使用現(xiàn)狀及影響調(diào)查報(bào)告》,用戶上網(wǎng)經(jīng)常使用的服務(wù)為看新聞、搜尋引擎、電子信箱,這些服務(wù)所需之帶寬小,而高帶寬服務(wù)如視頻會(huì)議、VOD、多媒體娛樂使用之比例則偏低。因此,在ADSL已可滿足現(xiàn)有帶寬使用量的市場(chǎng)環(huán)境下,高帶寬服務(wù)的需求引導(dǎo)和普及情況還需要時(shí)間。
在寬帶產(chǎn)業(yè)中,內(nèi)容提供商、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商、最終用戶構(gòu)筑了一個(gè)應(yīng)用服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)值鏈。在運(yùn)營(yíng)層面之下是眾多的軟件開發(fā)商、終端設(shè)備制造商、系統(tǒng)集成商以及和它們相聯(lián)系的政府、金融、媒體、市場(chǎng)、咨詢和服務(wù)構(gòu)建的一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。如何聯(lián)合產(chǎn)業(yè)鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié),共同建設(shè)一個(gè)“寬帶產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”需要時(shí)間和努力。
二、運(yùn)營(yíng)商不積極成為FTTH發(fā)展的另一個(gè)約束
關(guān)于FTTH應(yīng)該由誰來承建的問題也是不容忽視的。FTTH究竟由誰來建,是由建筑方本身還是由某個(gè)運(yùn)營(yíng)商,是由建筑方選定某個(gè)運(yùn)營(yíng)商還是由政府來決定,在FTTH普及之前,這些問題都有待解決。總體而言,現(xiàn)階段的FTTH發(fā)展仍處于試驗(yàn)推廣階段,仍未實(shí)際商用化,且在整個(gè)推廣過程中,FTTH作為寬帶接入技術(shù)的一種,在國內(nèi)市場(chǎng)xDSL的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)下,在與xDSL競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部資源分配時(shí)處于較不利的地位,影響運(yùn)營(yíng)商對(duì)FTTH的投資,不僅測(cè)試計(jì)劃零星,且多由大城市的駐地運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo),缺乏美、日運(yùn)營(yíng)商般全盤的資源整合與推廣,造成示范工程的進(jìn)行多由光通訊廠商或其它電信服務(wù)商主持,運(yùn)營(yíng)商則為被動(dòng)配合角色,在缺乏運(yùn)營(yíng)商大力支持下,國內(nèi)FTTH推廣力度還不夠強(qiáng)勁。
三、技術(shù)和成本瓶頸
從技術(shù)層面來講,目前廣泛采用的ADSL技術(shù)提供寬帶業(yè)務(wù)有一定的優(yōu)勢(shì),與FTTH相比,價(jià)格便宜,利用原有銅線網(wǎng)使工程建設(shè)簡(jiǎn)單,對(duì)于目前500kbit/s~1mbit/s影視節(jié)目尚可滿足需求,是FTTH目前推廣的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從全球范圍看,在寬帶用戶中,66%的用戶采用xDSL,在中國這個(gè)比例更是高達(dá)90%。作為寬帶接入理想方式的FTTH,一直沒有得到大規(guī)模發(fā)展的最主要原因就是光纖接入的成本依然比較高。由于光電子器件價(jià)格昂貴等因素的制約,FTTH難以普及,我們目前只是在骨干網(wǎng)采用光纖傳輸,而在“最后一公里”的接入層面采用以太網(wǎng)等多種接入方式。正如簡(jiǎn)水生院士所言“研制廉價(jià)的光電子器件是實(shí)現(xiàn)光纖到戶的重要任務(wù)”。
四、我國FTTH發(fā)展的出路
1.完善各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政府政策法規(guī)
標(biāo)準(zhǔn)化工作對(duì)FTTH產(chǎn)業(yè)發(fā)展和降低初裝成本和維護(hù)成本有直接的影響。接入系統(tǒng)與國情密切有關(guān),在積極參與國際標(biāo)準(zhǔn)化工作同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)適合我國國情的FTTH系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn),包括體系結(jié)構(gòu)、光纖類型、使用波長(zhǎng)、匯聚層傳輸技術(shù)、接口要求、性能指標(biāo)、性能監(jiān)視、網(wǎng)絡(luò)管理、關(guān)鍵光器件和模塊指標(biāo)、安裝操作指南等。盡早制定大樓內(nèi)包括室內(nèi)光纖布線規(guī)定,用以指導(dǎo)新建建筑物的建設(shè),為FTTH留有應(yīng)用的余地。另外,FTTH的應(yīng)用再次提出了接入線路敷設(shè)權(quán)問題、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下如何避免重復(fù)建設(shè)問題,對(duì)此電信法或電信管理?xiàng)l例應(yīng)有所規(guī)范。
在國內(nèi)FTTH的建設(shè)、發(fā)展上,素有“中國光纖之父”美稱的趙梓森院士一針見血地指出:制約FTTH的發(fā)展因素不是技術(shù)問題而是社會(huì)問題。光纖發(fā)展到家庭需要政府的支持,不但要制定與因特網(wǎng)相關(guān)的版權(quán)法規(guī)而且還要制定對(duì)FTTH建設(shè)的優(yōu)惠政策。例如:采用光纖建網(wǎng)可減免稅;出臺(tái)相關(guān)鼓勵(lì)政策推動(dòng)建設(shè)光纖到家庭;政府出面協(xié)調(diào)各方利益協(xié)調(diào),同時(shí)發(fā)揮市場(chǎng)杠桿作用,讓個(gè)體運(yùn)營(yíng)商跳出狹隘利益紛爭(zhēng),積極投入到FTTH的試用(Field Test)和商用。政府也要出整的FTTH示范和發(fā)展計(jì)劃,驗(yàn)證FTTH技術(shù)和產(chǎn)品的成熟性,未來大規(guī)模應(yīng)用FTTH打下基礎(chǔ)。
2.積極引導(dǎo)和培育市場(chǎng)需求,形成生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈
根據(jù)CNNIC第16次“中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告”顯示,目前寬帶用戶的網(wǎng)絡(luò)速度滿意度較低,這說明,FTTH的高寬帶是客戶的需求。又根據(jù)目前網(wǎng)民上網(wǎng)主要集中于看新聞、搜索引擎、電子郵件的使用這一情況來看,這需要我們?cè)O(shè)法引導(dǎo)他們轉(zhuǎn)向需要更寬帶寬要求的VOD、遠(yuǎn)程診療、視頻會(huì)議等服務(wù)和應(yīng)用。
眾所周知,目前FTTH的設(shè)備價(jià)格還非常高昂,往往一線售價(jià)1000美元以上。據(jù)了解,在美國FTTH用戶每戶每月服務(wù)費(fèi)也約為80~100美元,電信運(yùn)營(yíng)商的FTTH網(wǎng)絡(luò)一般兩三年可以收回投資。但在中國,情況則完全不同。目前,在國內(nèi)不少城市,由于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),ADSL和基于5類線的LAN寬帶接入使用費(fèi)逐年下降,例如筆者所在城市杭州富陽已降到每年300元以下,個(gè)別月使用費(fèi)較高的地區(qū),如南京也只有880元/年。基于這種寬帶接入服務(wù)的資費(fèi)水平根本無法支撐FTTH網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和運(yùn)營(yíng),其投資效益可想而知,這是我國電信運(yùn)營(yíng)商普遍缺乏熱情推廣FTTH的最根本原因。可見,在我國推廣FTTH應(yīng)用,除開發(fā)低成本的FTTH接入技術(shù)與設(shè)備外,還應(yīng)該把市場(chǎng)推廣的突破口選擇在如別墅區(qū)、高檔住宅區(qū)和高級(jí)寫字樓(FTTO)等目標(biāo)市場(chǎng)。
3. FTTH業(yè)務(wù)提供應(yīng)循序漸進(jìn),選擇適合我國FTTH發(fā)展的技術(shù)
目前全球500萬線的FTTH用戶中,90%以上的FTTH接入網(wǎng)絡(luò)只提供Internet寬帶接入業(yè)務(wù),因?yàn)镕TTH提供傳統(tǒng)固定電話成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)有固定電話技術(shù)成本,追求FTTH全業(yè)務(wù)接入(同時(shí)支持寬帶上網(wǎng)、有線電視CATV接入和傳統(tǒng)固定電話接入,即所為三網(wǎng)合一)在我國還存在行業(yè)壁壘,即電信運(yùn)營(yíng)商不允許經(jīng)營(yíng)CATV業(yè)務(wù),反之CATV運(yùn)營(yíng)商不許經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)電信業(yè)務(wù)(如電話),而且這一現(xiàn)狀在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)無法改變,因此單一運(yùn)營(yíng)商無法在FTTH接入網(wǎng)絡(luò)提供三網(wǎng)合一業(yè)務(wù)。雖然,在接入網(wǎng)上,光纖替代各種銅質(zhì)纜線是必然趨勢(shì),但一夜之間光纖就徹底替代銅質(zhì)纜線,所有業(yè)務(wù)都通過光纖接入是不現(xiàn)實(shí)的,也是無法想象的。在推進(jìn)FTTH過程中,我們必須照顧到傳統(tǒng)固網(wǎng)運(yùn)營(yíng)商的利益,也要考慮現(xiàn)有的金屬線資源,實(shí)現(xiàn)平緩過渡。
第9篇：別墅調(diào)查報(bào)告范文
［關(guān)鍵詞］ 國際旅游島 旅游房地產(chǎn) 海南 開發(fā)模式
隨著海南建設(shè)國際旅游島戰(zhàn)略的正式獲批，海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展也上升到一個(gè)新的高度。旅游業(yè)是海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此，從旅游視角思考房地產(chǎn)，已成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)思想。2010年7月獲國家發(fā)改委批準(zhǔn)的《海南國際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要》，對(duì)海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)與明確規(guī)劃。本文從海南省旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了目前主要的三種開發(fā)模式以及存在的問題，并提出應(yīng)對(duì)之策，對(duì)海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展有一定的參考作用。
一、海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與特征
1.海南已成為我國乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一
2005年至2009年海南全省游客總接待量和旅游總收入持續(xù)上升，2009年接待過夜國內(nèi)外游客2250.33萬人次，入境游客55.15萬人次，旅游增加值占全省GDP的6.4%（表1）。 在旅游業(yè)穩(wěn)步提升的拉動(dòng)下，以“度假房產(chǎn)”、“生態(tài)房產(chǎn)”為著力點(diǎn)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，外銷率不斷提高，房?jī)r(jià)持續(xù)走強(qiáng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快。2009年，全省房地產(chǎn)銷售量560.34萬m2，比上年增長(zhǎng)50.5%，實(shí)現(xiàn)銷售額351億元，比上年增長(zhǎng)73.2%。
數(shù)據(jù)來源：據(jù)海南省旅游發(fā)展委員會(huì)統(tǒng)計(jì)資料整理。
海南憑借獨(dú)特的自然資源和優(yōu)美的環(huán)境資源，吸引了國內(nèi)外諸多著名品牌酒店投資建設(shè)。如“國家海岸”――海棠灣首批建設(shè)的十幾家酒店就包括凱賓斯基、朗豪、費(fèi)爾蒙、希爾頓逸林、喜來登、君悅、香格里拉等著名品牌。硬件設(shè)施的建設(shè)和完善為發(fā)展國際化的休閑度假旅游奠定了基礎(chǔ)。目前，海南酒店客房有36578間，五星級(jí)或按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店已過180家，國際品牌酒店已達(dá)48家，位列全國各省市之首。隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，對(duì)旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也不斷增大，據(jù)《海南省旅游總體規(guī)劃》預(yù)測(cè)，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量約11.1萬~13.2萬間。
2.海南目前旅游房地產(chǎn)發(fā)展的總體空間特征可以概括為“東鬧、西靜、中隱”
東線的濱海度假地產(chǎn)以東線高速為串聯(lián)，借助政府規(guī)劃和優(yōu)越的海岸條件，將自然資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將單純海景觀光、商務(wù)會(huì)議客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源。中線利用固有的熱帶雨林和溫泉等資源，通過先期低端度假產(chǎn)品催熱市場(chǎng)，大力發(fā)展養(yǎng)老度假休閑地產(chǎn)。西線為島內(nèi)保持原生態(tài)較為完整的地區(qū)，原生態(tài)的海岸和山地雨林資源豐富，最早規(guī)劃為工業(yè)開發(fā)集中地帶，旅游地產(chǎn)開發(fā)尚在初級(jí)階段，將定位為原生態(tài)野趣旅游地產(chǎn)。
3.開發(fā)熱點(diǎn)已跳出海口和三亞兩個(gè)重點(diǎn)城市
從旅游區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上看，東部沿海地區(qū)的發(fā)展較為成熟，是當(dāng)前的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。但隨著其他地區(qū)旅游資源的逐步開發(fā)，中西部市縣的旅游地產(chǎn)也風(fēng)生水起，開始升溫。海口、三亞踞海南島南北兩端，一直以來都是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)軍城市。在海口、三亞的競(jìng)爭(zhēng)中，海南的二三線城市旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)也悄然興起，具有明顯特征的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域已初步形成，且在空間上呈現(xiàn)出以熱點(diǎn)城市為點(diǎn)，以東部海灣為線，向中部、西部全面發(fā)展的趨勢(shì)。
4.旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品更加豐富與多樣化
20世紀(jì)90年代初，三亞首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店（產(chǎn)權(quán)酒店），由此形成了長(zhǎng)久以來產(chǎn)權(quán)酒店“唱獨(dú)角戲”的局面。隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游者的需求日益?zhèn)€性化、多樣化，在市場(chǎng)的多種需求下催生了各式各樣的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。從項(xiàng)目地理位置看，有濱海、森林、山地等風(fēng)景區(qū)旅游地產(chǎn)，亞龍灣人間天堂•鳥巢度假村就是一個(gè)很典型的案例；從經(jīng)營(yíng)模式看，有公寓式酒店、家庭旅館、養(yǎng)老休閑社區(qū)等，尤其是養(yǎng)老休閑社區(qū)得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。
5.開發(fā)商和購房顧客多元化
海南獨(dú)特的自然環(huán)境資源吸引了大量游客前來觀光旅游，同時(shí)也吸引了大量房地產(chǎn)商紛紛入駐海南。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)中已有超過60家在海南進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在國內(nèi)某些一線城市的開發(fā)量。隨著人民生活水平的提高，海南島房地產(chǎn)的客源更加多元化。據(jù)海南建設(shè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2008年，海南房地產(chǎn)的客戶范圍已從以東北、北京等為主擴(kuò)展到全國（圖1）。
二、海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)主要模式
1.依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開發(fā)模式
度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。它與一般城市酒店不同的是，多建于濱海、山野、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近，而且分布很廣，市場(chǎng)范圍遍及全國各地，向旅游者傳達(dá)著不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域和歷史文化 。海南的度假酒店一直是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主力軍，由早期建設(shè)的亞龍灣到近期規(guī)劃建設(shè)的海棠灣、棋子灣等，均是以開發(fā)高檔度假酒店為主。
此類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)，首先是自然條件優(yōu)越。如正在開發(fā)的海棠灣酒店項(xiàng)目，多數(shù)建在風(fēng)景優(yōu)美、海景資源豐富的海灣，占據(jù)了具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的一線海景資源，為度假酒店的濱海觀光、海上游樂等項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)；其次是品牌特色明顯。吸納國際性品牌酒店入駐海南是建設(shè)國際旅游島的一個(gè)重要戰(zhàn)略，是促進(jìn)旅游接待條件在硬件和軟件方面首先達(dá)到國際化水準(zhǔn)，提升海南旅游“國際化”的重要舉措；第三是目標(biāo)客戶明確。不論是前期規(guī)劃還是后期建設(shè)，海南的度假酒店項(xiàng)目都是以國際、國內(nèi)的高端客戶為主要目標(biāo)，隨著《海南國際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要》的獲批，對(duì)外實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開放政策，必將為海南帶來大批國際高端消費(fèi)群體。
高星級(jí)酒店建設(shè)迅猛的主要問題是同質(zhì)化嚴(yán)重、高端客源競(jìng)爭(zhēng)激烈且市場(chǎng)淡旺季節(jié)明顯，酒店未來收益面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從海南接待游客的客源地結(jié)構(gòu)來看，目前國內(nèi)游客占全省游客總量的95%，境外游客僅占5%左右，且國內(nèi)游客仍然是以觀光為主，因此，低價(jià)、低品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的低端化旅游市場(chǎng)運(yùn)行模式仍在延續(xù)，難以實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來三亞市亞龍灣五星級(jí)酒店平均出租率在48%―64%之間，而海口的五星級(jí)酒店平均出租率為46%―57%，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈（表2）。
2.以熱點(diǎn)城市為主的旅游居住地產(chǎn)開發(fā)模式
海南具有獨(dú)一無二的熱帶氣候、環(huán)境等旅游資源，將這種資源與房地產(chǎn)融合在一起是海南建設(shè)國際旅游島的客觀需求，具有廣闊的發(fā)展前景。從目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)的情況看，三亞、海口、瓊海依托強(qiáng)勢(shì)的旅游資源，結(jié)合自身的城市配套優(yōu)勢(shì)，已成為海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主力城市，并將這種以城市資源為賣點(diǎn)的居住地產(chǎn)、度假地產(chǎn)帶入高速發(fā)展時(shí)期。
此類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)，在土地市場(chǎng)方面，一線海景用地開發(fā)殆盡，二線用地的度假、居住價(jià)值日益提升，因此未來的外城區(qū)將成為市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)地；在產(chǎn)品方面，隨著市場(chǎng)規(guī)模和覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，一線海景資源日益稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)更加注重產(chǎn)品自身品質(zhì)與特色的打造，在戶型方面出現(xiàn)兩極分化：一是面積在250―400m2的高端別墅；一是50―80 m2的大眾化小戶型公寓。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，小戶型曾被多數(shù)人看作是一種過渡產(chǎn)品，時(shí)至今日，小戶型產(chǎn)品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價(jià)比、居住舒適度的同時(shí)，其健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)也得到一定程度的提高，引起了人們極大的關(guān)注。在客戶需求方面，市場(chǎng)為外向型市場(chǎng)，購房目的為旅游、度假、養(yǎng)老、投資等。如據(jù)《2010年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》分析，海口高端房地產(chǎn)客戶購房的主要目的就是度假、養(yǎng)老、享受生活（表3）。
旅游居住房地產(chǎn)發(fā)展的主要問題是，投機(jī)性質(zhì)的購房者占多數(shù)，由此造成了樓房空置率高、設(shè)施浪費(fèi)、成本增加等問題。海南國際旅游島戰(zhàn)略推出后，旅游房產(chǎn)價(jià)格被迅速拉高，其中很大一部分是投機(jī)購房，導(dǎo)致入住率很低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常住率僅20%左右；文昌某樓盤的入住率則10%都不到。同城市傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比較，旅游地產(chǎn)由于其時(shí)段性入住的特殊性，造成了“三浪費(fèi)一增加”，即樓房空置浪費(fèi)、社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施浪費(fèi)、周邊公共服務(wù)設(shè)施浪費(fèi)及管理成本的增加。
3.集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式
建設(shè)國際旅游島是海南一次重大的戰(zhàn)略調(diào)整，旅游業(yè)由“觀光旅游”向“度假旅游”轉(zhuǎn)變，同時(shí)也促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。與觀光型旅游不同，休閑度假游往往會(huì)以某地為據(jù)點(diǎn)，將休閑、觀光、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)甚至商務(wù)等有機(jī)結(jié)合，是以慢節(jié)奏為特征的生活方式，所以休閑度假者在一個(gè)地方停留的時(shí)間一般較長(zhǎng)，對(duì)于這種較長(zhǎng)時(shí)間的度假，光有景觀和酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，海南初步形成了獨(dú)特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)。
此類旅游房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，在自然環(huán)境選擇方面，與多數(shù)度假酒店相同，是以海景、湖景、山景、文化景觀等風(fēng)景資源為依托，同時(shí)重視康樂資源（如溫泉資源）、旅游配套資源等；在產(chǎn)品構(gòu)成方面，這是多種類型組合的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，可以滿足不同消費(fèi)者的需求，如傳統(tǒng)酒店提供給消費(fèi)者更多的服務(wù)性，度假公寓、度假別墅則具有更大的獨(dú)立性和自主性，給消費(fèi)者一個(gè)異域家的感覺；在目標(biāo)客戶方面，在豐富的旅游度假產(chǎn)品基礎(chǔ)上，目標(biāo)客戶范圍較廣，主要是來自內(nèi)地省份以休閑度假、康體療養(yǎng)、養(yǎng)老為主要需求的候鳥一族。同前兩種開發(fā)模式相比，此類旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)最大。
綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要問題在于，目前開發(fā)的產(chǎn)品多以酒店和小高層度假公寓、度假別墅為主，全部冠以養(yǎng)生度假、生態(tài)居所的宣傳口號(hào)，核心競(jìng)爭(zhēng)力無法體現(xiàn)。另外度假公寓、度假別墅基本以島外客戶為主，受海南旅游季節(jié)性明顯的因素，旺季熱銷，淡季無人。
三、海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的應(yīng)對(duì)之策
1.注重產(chǎn)品特色，靈活營(yíng)銷，增加客源
針對(duì)依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開發(fā)模式，為了避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，首先應(yīng)努力借鑒國外旅游度假勝地酒店業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取其先進(jìn)的開發(fā)理念，充分挖掘本土的文化特色，依托豐富獨(dú)特的旅游度假資源優(yōu)勢(shì)，突出休閑度假、養(yǎng)生、健康長(zhǎng)壽、適于居住等主題，努力把海南建成國際知名的度假勝地。其次，靈活運(yùn)用營(yíng)銷策略，如形成“度假權(quán)益”產(chǎn)品，就是將酒店的客房使用權(quán)按時(shí)段進(jìn)行分解，用優(yōu)惠的價(jià)格按份銷售給固定的消費(fèi)者，消費(fèi)者在約定的年限內(nèi)，每年擁有一段時(shí)間到該客房住宿、度假的權(quán)利，同時(shí)還享有轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)利以及對(duì)酒店其他服務(wù)設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。眾多高端酒店的興建，并不意味著海南能從“國內(nèi)島”成功轉(zhuǎn)型為“國際島”，或從低水平的“觀光目的地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸燃傩蓍e目的地”，相對(duì)穩(wěn)定的多元化客源才是問題的關(guān)鍵。
2.建立相關(guān)法律法規(guī)，提高入住率
針對(duì)以熱點(diǎn)城市為主的旅游居住地產(chǎn)開發(fā)模式，海南省相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立法律法規(guī)來控制樓房空置率，如取消空置房物業(yè)費(fèi)打折，從1999年到2006年8月，海南關(guān)于空置房的物業(yè)收費(fèi)一直是按50%來執(zhí)行，2011年1月1日海南省物價(jià)局開始正式實(shí)施《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中的明確規(guī)定，房屋空置超3月，將全額繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)的提高對(duì)降低空置率，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展可以起到積極作用。正如國家欲在2012年出臺(tái)的“房控稅”一樣，海南省也可以出臺(tái)征收樓房空置費(fèi)等政策，以此降低空置率。旅游房地產(chǎn)的核心是以其是否部分或全部執(zhí)行旅游功能來界定的，因此一般性的投資房地產(chǎn)并不能稱之為旅游房地產(chǎn)。但是，購房者在進(jìn)行“二次銷售”即將房屋時(shí)段性的使用權(quán)銷售或出租給度假客人后，一般性房地產(chǎn)就可以轉(zhuǎn)化為旅游房地產(chǎn)。建立相關(guān)法規(guī)，努力提高入住率，可以將房屋的一次性投資轉(zhuǎn)化為分期的旅游度假收益，不僅可以幫助置業(yè)者快速收回投資，還可緩解海南旅游“淡旺”季節(jié)性的矛盾，從根本上拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
3.完善配套設(shè)施，提升服務(wù)水平
針對(duì)集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式，由于其開發(fā)規(guī)模、投資、建筑面積較大，因此應(yīng)該以提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益為目標(biāo)，改善房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房產(chǎn)的多元化發(fā)展，完善配套設(shè)施，以高品質(zhì)休閑房產(chǎn)為主要發(fā)展方向，以家庭旅館等其他度假產(chǎn)品為補(bǔ)充，滿足高、中、低各類收入游客的旅游需求。另外，由于旅游地產(chǎn)的特殊性，購房者不會(huì)長(zhǎng)期在海南居住，因此對(duì)周邊的生活圈要求不高，但是對(duì)社區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化生活、區(qū)內(nèi)生活設(shè)施等一系列的軟性指標(biāo)要求較高，這就需要提高服務(wù)人員專業(yè)知識(shí)及素質(zhì)，豐富社區(qū)的精神文明建設(shè)等，從根本上讓消費(fèi)者體會(huì)到家的感覺。
四、結(jié)語
旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來的，但反過來，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，又支持和引導(dǎo)了度假旅游的深入開展。開發(fā)商需要尋找與旅游發(fā)展共贏的方式，將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大的綜合效益。作為全國唯一的熱帶島嶼省份，海南擁有全國獨(dú)一無二的氣候、環(huán)境等旅游資源，旅游房地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，組合了居住、度假、商務(wù)、養(yǎng)老等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來越多的島外人士來海南旅游置業(yè)成為時(shí)尚。可以預(yù)期，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，未來一定會(huì)呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。
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