土地制度精選(九篇)
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第1篇：土地制度范文
第一條為了加強農業綜合開發土地治理項目建設管理，確保工程建設質量，提高資金使用效益，根據《財政部關于改革和完善農業綜合開發若干政策措施的意見》（財發[20**]93號）以及國家有關工程建設監理的政策規定，結合農業綜合開發土地治理項目工程建設的特點，制定本辦法。
第二條本辦法所稱農業綜合開發土地治理項目工程建設監理，是指承擔監理任務的單位受縣級農業綜合開發辦事機構或項目建設單位（以下簡稱監理委托單位）的委托，對農業綜合開發土地治理項目工程建設實施的監督管理。對本辦法規定的應當進行監理的農業綜合開發土地治理項目工程，工程建設監理必須根據國家有關工程建設的法律、法規、規章，按照經批準的項目計劃、審定的項目擴初設計和施工設計圖、工程建設合同以及建設監理合同的規定進行。
第三條監理委托單位在工程開工之前，原則上應通過招標方式擇優選定具備相應建設監理資格或監理能力的單位。
有監理資格的單位是指具有一定資質、經國家認可的專業監理單位；有監理能力的單位是指有相關專業技術力量的法人，其中相關專業技術人員不少于5名，有承擔同類工程的建設監理或質量監督工作經驗，能夠運用先進技術和科學方法完成監理任務。
第四條從事農業綜合開發土地治理項目工程建設監理的單位和監理人員，應當遵循守法、誠信、公正、科學的準則，按照本辦法規定開展工程建設監理活動。
第二章監理范圍及內容
第五條國家立項實施的土地治理項目中，年度財政投資10萬元以上（含10萬元）的單項工程納入監理范圍，包括小型水庫、攔河壩、排灌站、機電井、防滲渠道、機耕路、橋涵閘等，可委托專業監理單位進行監理，或者委托具有監理資格的專業人員進行監理。
對于上述范圍以外的土地治理項目工程是否需要進行監理由省級農業綜合開發辦事機構決定。
第六條農業綜合開發土地治理項目建設監理的主要內容是：按照工程建設合同控制工程建設投資、建設工期和工程質量；協調有關單位間的工作關系。監理單位的具體工作應包括：
審查項目承包單位（或施工單位，下同）提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃；
審查與控制工程建設所需施工材料、設備的質量，對不能滿足施工質量要求的，要督促項目承包單位采取措施限期解決；
督促檢查項目承包單位嚴格執行工程承包合同和國家工程技術規范標準，發現問題應及時指令承包單位采取措施進行處理，必要時應指令承包單位停工整改；
組織工程建設質量綜合評定，簽署工程檢驗認可書和工程付款憑證；
定期向監理委托單位報告工程施工進度、工程質量和相關控制措施的情況；
工程竣工后，整理合同文件和有關工程技術檔案材料，參與工程竣工預驗收和相關驗收文件的簽署，提交工程監理報告；
在工程保修階段，負責檢查工程質量狀況，承擔質量責任，并督促承包單位保修。
第三章監理合同與監理程序
第七條監理單位承擔監理業務，應當與監理委托單位簽訂工程建設監理合同，明確工程建設監理的范圍和內容、雙方的權利與義務、監理費的計取與支付、違約責任以及雙方約定的其他事項。
第八條工程建設監理一般應按下列程序進行：
（一）編制工程建設監理規劃；
（二）按工程建設進度編制工程建設監理細則；
（三）按照監理規劃和監理細則進行建設監理；
（四）參與工程竣工預驗收，簽署建設監理意見；
（五）建設監理業務完成后，向委托單位提交工程建設監理報告和檔案資料。
第九條實施監理前，監理委托單位應將選定的監理單位、監理的內容、監理人員姓名及所賦予的權限，書面通知項目承包單位，并報上級農業綜合開發主管部門備案。
第十條工程建設監理過程中，項目承包單位應當按照國家有關工程建設的法規、簽訂的工程建設合同以及建設監理合同的規定接受監理。
第十一條工程施工階段，監理機構或監理人員應進駐施工現場，采取旁站、巡視和平行檢驗等形式，按作業程序即時進行建設監理。
第四章權利與義務
第十二條監理委托單位與監理單位之間是委托與被委托的合同關系；監理單位與項目承包單位是監理與被監理關系。監理單位應按照“公正、獨立”的原則，主動開展工程建設監理工作，維護監理委托單位以及項目承包單位的合法權益。
第十三條具備監理資格的專業監理單位承擔監理任務時，應當組建由相關資質人員參加的工程建設監理機構；具備監理能力的非專業監理單位承擔監理任務時，應當成立項目工程監理小組。
第十四條監理單位不得轉讓、分包監理業務。
第十五條監理單位不得從事所監理工程的施工和建筑材料、構配件、機械設備等的經營活動。
監理人員不得在所監理工程的項目法人單位、建設單位或施工、設備制造、材料供應單位兼職，不得是施工、設備制造和材料、構配件供應單位的合伙經營者。
第十六條監理單位在監理過程中，由于未按合同規定進行監理而造成工程損失的，應承擔相應的經濟責任和法律責任；監理單位與項目承包單位串通，為承包單位謀取非法利益而造成工程損失的，與項目承包單位承擔連帶賠償責任。
第十七條監理人員按照監理合同規定行使監理單位的權限，在授權范圍內有關指令。項目建設單位或縣級農業綜合開發辦事機構不得擅自更改監理人員的指令。
第十八條監理人員有權建議撤換不合格的項目承包單位、項目承包負責人及有關人員。
第十九條未經監理人員簽字認可，建筑材料、構配件和設備不得在工程上使用或安裝；承包單位不得進入下一道工序進行施工；財政部門不得撥付工程進度款；農發機構不得進行竣工驗收。
第五章監理費用
第二十條農業綜合開發工程監理費，按照實施監理的土地治理項目單項工程年度財政投資總額的2%以內控制使用，從地方財政配套資金中列支，按實際支出數計入工程成本。監理費的支付實行縣級保帳制。報帳時，應按監理費總額的20%預留質量保證金，待項目驗收合格后再予撥付。
第二十一條未實行建設監理的農業綜合開發土地治理項目工程不得列支監理費。
第二十二條監理委托單位或監理單位有違反本辦法規定行為的，由國家相關部門按照管理權限予以處罰。
第2篇：土地制度范文
【關鍵詞】土地制度;不完整產權;多中心主體;轉型
一、導言
自從中國立法者在1984的憲法修改中,正式確立了土地國家所有或集體所有,農村土地的主體從國家轉移到集體身上,但城市土地的主體身份仍然是國家。由此,農村家庭承包責任制的經濟契約關系亦隨之轉移,由國家與個人的關系轉向村集體與個人,這種立法的后果為后來的城市化快速擴張帶來了始料不及的嚴重后果:村集體的掌權者可以跳過個人及其他利益相關者,直接把地賣給土地開發商,從而帶來賣地腐敗與村民沖突。這種奇異的產權交易大大加深了中國“二元經濟”的快速擴張,既得利益集團深知,只有把農業用地轉化成工業用地或者房地產開發才能帶來超額利潤。中國土地制度的集體所有或者國家所有的“虛位”產權制度還派生出了一種奇怪的發展路徑:集體所有或國家所有的土地利用不僅包含經濟績效,還存在政治績效。經濟績效不僅包括資源分配的效率,還包括社會保障和保險功能(姚洋,1999),而社會保障和保險功能對于集體所有的土地而言更為重要,因為集體所有的土地往往是在農村或者“城鄉接合俱樂部”的地方,那么社會保障對于農村的穩定至關重要,而農村的穩定關系到全國的穩定。然而,最要命的是土地的經濟績效通常是和政治績效相沖突的,土地的關系者,不管是村集體還是地方政府,都想從土地的收益中分得一杯羹,他們通常是跳過那些“虛位”產權的土地擁有者――農民或者郊區居民――直接參與土地收益的分配,這種利益沖突在城市化快速擴張的情況下愈發尖銳。這種“虛位”的產權制度還帶了一個可怕的后果:由于土地產權的不徹底性而導致產權交易的“匿名”特征(2005,赫爾南多?德?索托),那些手握土地審批權柄的官員可以不需要公開他們的產權交易關系,這就為他們本應該承擔的責任通過隱形的方式規避起來了,這也有意無意地減少了他們更加肆意妄為的“敗德行為”擴張的風險。
與此同時,農村集體所有制的土地產權制度與城鄉二元分割的戶籍制度不僅剝奪了農民利用土地產權流轉帶來巨大收益的權利,而且在一定程度上還阻隔了農民成為收租階層的通道(2009,劉雅靈)。即使農民通過灰色通道成為收租階層的一員,但相較城市居民的收租群體而言,其租金遠遠低于他們,并且還面臨被其他未能成為收租階層同一農民群體投訴的風險。低租金與被投訴的風險在一定程度上可視為農民把手中的土地或者土地附屬物轉化為活財富的制度風險,這種制度風險以水平和縱向的兩個方向同時出現,這對土地資本化極為不利。同時,這也對農村土地銀行的成立與業務上的擴展注入了制度性的風險,但對城市土地資產的擁有者以及房屋業利的擴展似乎不加限制,甚至還有放大之嫌,農村與城市土地使用權利的不對稱,嚴重造成了新的階層之間的對立,即“土地收益的暴富者與土地收益的丟失者”。近幾年,法院的土地糾紛的訴訟顯著增多,并且涉及的土地利益往往是群體性的。
二、“虛位”產權與“多中心主體”
我國土地產權“虛位”制度,給市場交易者帶來了很大的難題。如果村集體所有的土地被轉化為工業用地或者房地產開發,那么產權的擁有者就變成了“多中心主體”的格局,村民、村集體、當地政府、用地開發商都需要從中分配一定的利益,至于哪個主體分配的利益占優,則完全成了一個多重均衡的利益博弈。從現實情況來看,強勢的政府與用地開發商往往占優,其次是村集體,最末的當屬村民了。正是這種“多中心主體”的土地產權交易格局,在土地及其附屬物抵押或者土地證券化方面出現了一個兩難沖突:如果法律不能公正的保護“多中心主體”每個主體利益的話,那么受損者就會反對土地資本化,但得益者會極力推行土地資本化。除非立法者通過立法的形式賦予“虛位”所有者的完整無缺的產權,那么“多中心主體”的格局就會演變成“單極主體”格局,但從現有的情況與以往的經驗來看,這種立法的可能性不大。我國的法律明文規定,農村的宅基地以及房屋不可充當抵押物,而城市的土地及其附屬物是可以抵押的。在這種立法的實踐中,土地及其附屬物的資本化的演進路徑就會忽視農村,偏向城市。除此之外,農業用地一旦被轉化為工業用地或者房地產開發,實際上是得益者大力推進土地資本化的過程。
根據我國目前的國家法律規定,土地一旦開發成房地產,那么商鋪的產權最高期限是50年,城市居民的個人住房的產權最高期限是70年。如果政府把從集體所有的土地征來出讓給房產開發商之后,地產商只要房產開發成功,地產商這個中間人就相當替政府發行了一種免還本息和的50年或者70年的長期政府債券,政府不但不要還本付息,而且還要征收購買房產者相關的稅收。如果房地產商在兩年之內沒有開發土地,政府還可以強行收回,再次拍賣。如果我們把政府征來土地的成本假定為發行這種“特殊債券”的發行成本的話,那么政府再把土地轉賣給房產開發商的價格就是這種“特殊債券”的收益了,若再減去它的發行成本,則變成了純收益。我們再假設這種“特殊債券”的貼現率用最近10年銀行1年期儲蓄存款利率的簡均利率作為貼現率的話,那么這種債券的未來值將是巨大無比,這里還沒有考慮到土地及其房產的升值帶來的收益。這種土地產權的“多中心主體”格局,表面上土地資本化好像是政府通過征地把土地賣給地產開發商,實質上是政府變相發行了一種以土地為載體的“長期政府債券”,這種“長期政府債券”不但不需要以政府信用為擔保,而且還不需要還本付息,等到土地的使用期限一到,政府還可以再收回土地,以同樣的方式繼續發行這種特殊債券了。
“多中心主體”格局的土地產權制度將在土地資本化的推進過程中,深受強勢部門的歡迎。由此帶來了一個非常有意思的問題:土地的價值不是取決于土地資源的利用效率,而是取決于政府的政策需要。
三、結語
中國的土地問題看似是一個簡單的經濟問題,那就是如何高效地利用土地資源,但是這個問題遠遠超越了任何一個機構所能想象的復雜。其復雜之處就在于土地不僅是中國社會發展的所有核心問題所在,也是各方利益博弈者必爭之地。不完整產權制度不僅造成了土地交易者的“敗德行為”以及加深了“二元經濟”的對立,而且引發了比較混亂的“多中心主體”利益格局,弱化了土地產權最初擁有者的經濟權利,反倒增強了地方政府與開發商的經濟權利,造成土地資源配置的低效率。
同時,我們也看到了中國自改革開放以來,正在經歷從農業社會轉向工業社會、傳統社會轉向現代社會、封閉社會轉向開放社會的“三重大轉型”,其中土地問題伴隨著這“三重大轉型”的全過程,而且這三種不同方向轉型的疊合使得整個中國社會、經濟、文化、政治等諸領域的改革罕見地復雜。從這個意義上來說,研究土地問題,才能對中國的問題進行抽絲剝繭般地審視,才能提出真問題,去掉偽問題,為中國未來的改革提供真實的源動力。
參考文獻
[1]吳介民,劉雅靈.什么是“中國模式”[M].臺灣社會學雜志,2009(12).
第3篇：土地制度范文
一、制定中心的土地管理實施制度；
二、組織編制中心土地利用中長期規劃和年度計劃；
三、負責中心所管轄區域內土地管理和保護、監督檢查，發現違章用地和非法占地行為立即制止，并向規劃計劃處和企管法規處匯報，協調處理土地權益爭議；
四、負責對所管轄區土地的統計、檔案管理和土地管理信息系統運行工作；
五、負責新增建設用地各種資料的收集、整理和申報報表的填報工作，組織及協助規劃計劃處辦理新增建設征用地手續；
六、協助規劃計劃處完成所管轄區土地權屬的變更、登記等管理工作；
第4篇：土地制度范文
關鍵詞：土地儲備制度法律動因法律原則法律性質
一、土地儲備制度產生與發展的法律動因之探源
（一）土地資源自身稀缺性與人類日益增長的經濟需求之矛盾是催生土地儲備法律規范的沃土
土地是人類得以生存與發展的物質載體，是“一切生產和一切存在的源泉?！盵1]然而，作為一種自然資源，土地具有稀缺性。所謂稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面積的有限性而不可再生，不能為人類所無限度的利用的一種自然屬性。土地的稀缺性是相對于人類無限之需求而言的。依西方經濟學觀點，一種資源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、礦物、石油、天然氣等；而人類由于自身的發展需要消耗大量的自然資源，并且這種消耗隨著人口的增加、經濟的發展而呈上升之勢。以我國為例，自上個世紀70年代以來，我國人口以每年10％左右的速度增長，耕地則以每年2.%的速度遞減。[2]這樣，土地資源自身的稀缺性與人類日益增長的經濟需求之間就存在不可避免的矛盾。為了緩解這種矛盾，客觀上要求在土地上建立一種行之有效的秩序性規范——法律規范，一方面以之確定土地權利之歸屬和流轉，另一方面，據以規制各種對土地資源進行破壞與浪費的非理，以期實現土地資源的最優化開發與利用。土地儲備法律規范正是這種社會客觀需要催生之必然結果。
（二）國家對土地資源的宏觀調控是土地儲備法律制度產生的制度動因
在市場經濟條件下，每一個市場主體都是理性的“經濟人”（亞當.斯密語），為實現其自身利益之最大化傾力而為。同樣地，由于市場主體利益的非一致性，不同利益主體的行為難以形成對整個社會有益的規模經濟效應，相反，通常情況下都會出現規模不經濟甚至是無政府主義的不良后果。為了矯正私利主體的各種非理，國家（作為擁有至高無上權力之統治體）必須運用其認為可行的統治方法予以規制。在長期的實踐當中，世界各國逐漸形成了一整套對經濟進行宏觀調控的制度。通過宏觀調控手段如價格、利率、稅收、財政轉移支付等的調節，一方面使社會需求總量與供給總量趨于平衡，另一方面則使社會的供給與需求結構達到平衡，從而令資源配置趨于合理。土地儲備制度產生極為重要的一個法律制度動因即是：順應國家對土地資源進行宏觀調控的需要，用制度的法律化規制土地市場，使土地資源發揮盡可能大的效用。
（三）土地價值的可估算性及市場主體的逐利性是土地儲備法律制度誕生的現實動因
土地作為一種典型地不動產，總是固定在地球表面某一確定的經緯度上。與地理學上的土地概念不同，[3]法學上的土地是指能為人類所控制、利用并借以創造財富的陸地地表。隨之科技的進步，現代人對土地的利用越來越走向集約化，土地的價值總體上處于上升趨勢。相應的，人們對土地價值的評估和測算也日趨精密與完善。正是土地價值的這種可估算性及人們利用土地創造財富的逐利心理，推動著土地儲備法律制度這一調整市場主體合理、有序利用土地的規范的產生。
二、土地儲備制度應遵循的法律原則之彰顯
（一）合法運作原則
合法運作原則是指土地儲備制度地運作必須在實質上和形式上都符合法律法規地規定，不得在法律法規之外運行。當前，由于全國性統一的法律規范的缺位，各個實現土地儲備制度的地方政府都是依照本地的地方性法規或地方規章運行；對于具體的制度及運作行為，尚有許多屬于無章可循、無法可依的狀態，如儲備中心的法律地位及職權職責、納入儲備的土地范圍、儲備土地的出讓方式等。因此，加快土地儲備相關制度的立法，使其在法律規范范圍內有序運作無疑意義重大。
（二）資源優化配置原則
土地儲備法律制度的構建須符合資源優化配置原則。土地資源的優化配置原則是指土地資源在生產和再生產過程中各個環節上的合理、有效的流動和配備。我國的社會主義市場經濟，就是要使市場在國家宏觀調控下對資源配置起基礎性作用。由于我國目前實行土地所有權公有制度，因此，現實可供自由配置的只能是土地他物權，即土地用益物權和擔保物權。在土地用益物權方面，應當重點抓土地用途管制和權利的自由流轉，使土地效用達到最大限度的發揮；在土地擔保物權方面，則著眼于擔保主體及相關第三人權利義務的界清，以切實發揮土地在債權擔保中的作用。土地儲備制度在資源的優化配置上應當采用拍賣出讓形式，減少、消滅協議出讓方式，使土地使用權出讓真正走向市場化、規范化。
（三）可持續發展原則
可持續發展是在人類面臨科技進步與生態環境惡化、貧富差距日益拉大這兩大社會失衡的背景下而產生的一種新型的發展觀，其核心思想在于要求人類以最高的智力水平和泛愛的責任感去準確處理人與自然、人與人之間的關系，并在作出每一個行為與抉擇時，不僅要考慮本代人的利益平衡，而且要考慮到代際人的利益平衡，從而實現自然資源、人文資源在現在與將來的高效、持續發展。[4]土地儲備制度應當遵循可持續發展原則，在土地的收購、儲備與使用權移轉過程中，應當充分考慮土地資源的長遠規劃與短期利用的矛盾，考慮基于土地的社會經濟長遠發展與資源消耗的協調，避免盲目放地等政府短期行為。
（四）土地使用權競爭性出讓原則
土地儲備中心收購土地之后，一方面需要進行土地的儲備，以對土地資源和社會經濟進行宏觀調控；另一方面，須對其儲備的土地進行使用權的有償出讓，以實現土地資源的價值。在土地使用權的出讓過程中，應當堅持競爭性出讓原則，嚴格控制非競爭性出讓即協議出讓的數量。市場是資源配置的調節器，在完全的市場經濟下，各個主體通過競爭這一法則實現優勝劣汰。因此，讓資源同有優勢﹑有實力的投資者配置﹐是市場經濟的要義﹐讓最有實力的開發商得到最好土地的最公平的方法即是競爭。與拍賣、招標、掛牌等競爭性方式出讓土地，較之協議出讓既有實現土地資源優化配置與國有資產保值增值之效，又可減少暗箱操作，抑制腐敗現象的產生。
（五）社會效益優先原則
社會效益優先原則是指在土地儲備制度的整個運作流程及其價值取向上，當出現政府利益、個人利益與社會公共利益不一致的情形時，應當優先考慮社會效益。土地儲備制度的運行應當遵循社會效益優先原則，這是其實現國家宏觀調控職能和資源優化配置的前提，也是實現土地資源可持續性發展的保障。筆者認為，所謂的社會效益，是指符合整個社會、社區的民眾的根本利益的、可增進其福利的一種權利與利益分配狀態。社會效益追根到底是人權的利益化，或稱利益化了的社會民眾整體的生存權、發展權。其在本質上是民生問題。政府在進行土地收購時，應當在符合城市整體規劃的前提下，不得侵犯被收購者及相關市場主體的合法權益；在獲得土地收益之后，對盈余資金的投向應當有嚴格的用途管制，盡量往公共設施建設、社會保障、環境保護等涉及社會公益性的方面傾斜。
三、土地收購與儲備法律性質之剖析
（一）行政行為說（強制論）
行政行為說認為，在土地儲備、收購過程中，政府的行為屬于行政法律行為，而被收購土地的一方當事人為行政相對人。行政行為說又可分為兩種：其一，認為土地收購與儲備行為于雙方當事人而言是一種“權利和義務”關系，即土地收購是政府的權利，對被收購方講是對國家的義務，收購是一種行政行為，收購價格不必遵循等價有償的原則，只有這樣才能確保政府建立和實施土地收購儲備制度的宏觀社會經濟目標的實現。這不符合建立社會主義市場經濟體制的要求；其二，認為屬于國家對土地收購的“強制性買賣”關系，該學說承認土地收購雙方存在“買賣關系”，但這種“買賣關系”是強制性的，表現在收購與否由政府決定，收購價格由地價評估機構按照市場價格進行評估，并由土地行政部門確認，而不由原土地使用者自由要價?！皬娭菩再I賣”關系有如下性質：①土地統一收購屬于政府的特有權力；②土地統一收購權力是用于公共目的；③行使土地統一收購權力必須給予合理的補償。
（二）民事行為說（自由論）
持民事行為說者認為，收購行為是市場經濟條件下的“自由買賣關系”，即政府及其授權委托的土地收購機構與被收購單位或個人是平等的經濟主體，是否收購及收購的價格均由雙方在自愿、公平、有償的基礎上，根據市場狀況自由協商決定。[5]依次觀點，實施土地儲備的政府或其授權機構就是一個純粹的地產開發公司，它僅能實現其效益最大化的微觀目標，而土地儲備制度的宏觀的社會、經濟目標就無法實現。
（三）區分說
區分說是在對民事行為說與行政行為說進行研究、篩選的基礎上，認為此二者皆有失偏頗，而主張應當視政府在收購時的不同身份來確定收購行為性質的一種折中觀點。具體而言，該學說認為：
政府主體身份表現在國有土地上是雙重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作為所有者代表，政府享有對土地的占有、使用、收益和處分的權利，其中，有償出讓國有土地使用權便是其行使所有權的重要表現形式。政府與國土使用權的受讓人簽訂的土地使用權出讓合同應當遵循平等、自愿、等價有償的原則；作為行政管理者，政府享有對土地的財產權力，這種權力是與服從相對于，與強制劃等號的。政府對土地資源的管理權源于憲法賦予的政府的經濟管理權。政府行使經濟管理權的前提和目的是社會公共利益，因此，政府在為公共利益的需要而進行單向收購時，具有強制性。
筆者認為，土地收購從本質上講屬經濟法律行為。因為，首先，對土地的收購、儲備體現了國家對地產市場的宏觀調控，是國家借以干預社會經濟的一種重要形式；其次，收購行為本身既是政府的經濟職權，即政府有權依法對符合規定的土地進行收購，任何單位與個人都不得拒絕收購，同時，它又是政府的經濟職責，即政府對符合收購條件的土地必須進行收購，并在一定條件下進行出讓，收購行為是職權與職責的有機統一；再次，“強制”與“自由”僅僅是內在意志的外在表現形式，而非法律行為性質本身，上述三種觀點都沒有看到國家在土地儲備制度當中的宏觀調控與積極干預，因而都流于片面。
*作者簡介：王保信（1977—），男，廣東揭陽人，西南政法大學2001級經濟法專業碩士研究生，主要研究方向為房地產法。
[1]《馬克思恩格斯全集》.北京:人民出版社,1986年版,第384頁。
[2]錢銘.21世紀中國土地可持續發展利用展望.中國土地科學,2001年第1期。
[3]一般認為，地理學上的土地概念為“地球表面的陸地部分及其附屬的內陸水域和灘涂等”，見孫憲忠.《論物權法》.法律出版社2001年10月版,318。
[4]李昌麒主編.經濟法學.北京:中國政法大學出版社,1999年版,87。
[5]吳東仙、羅思榮.完善土地儲備制度的法律思考.杭州商學院學報,2002:(5),32。
OntheLegalPrincipleofLandStorageSystem
WangBao-xin
第5篇：土地制度范文
關鍵詞：土地登記制度；存在的問題；建議
1 土地登記概述
土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、等級、價值等情況登記于專門的簿冊，以加強政府對于土地的有效管理，保護權利人土地合法權益的一項重要的制度。土地登記是維護社會穩定的根本途徑，是國家統一土地權利制度的基礎。世界上的土地登記制度大體可分三類即產權登記制度，托倫斯登記制度和契約登記制度。我國采用的是土地產權登記制度并吸收托倫斯登記的特點。[1]
我國土地登記的根本目的在于確認土地權屬，維護社會主義土地公有制，保護土地權利人的合法權益 ，維護土地市場交易秩序以及為合理有效利用土地提供依據。從某種程度上看，對權利人申請登記有一定的強制性，有利于在完善市場經濟過程中，實現土地用途管制，為土地權利變動奠定基礎。此外凡經依法進行登記的土地權益均保證真實可靠，具有公信力，可見強制性與可信性是土地登記的兩個顯著特征。
土地登記行為是民法范圍內用以界定土地物權的歸屬，并在專門簿冊上予以記載的事實。土地登記是登記機關依法實施土地權利登記的職能，并在權利人申請后進行嚴密的審查，對符合法定登記條件的予以登記造冊，向社會公示，相關登記資料可以公開查詢。
2 土地登記制度存在的問題
（1）土地登記的法律體系不健全。我國開展土地登記的法律依據為《憲法》、《民法通則》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《土地登記辦法》、《土地權屬爭議處理暫行辦法》。但在土地登記的相關權利種類、設定、變更、終止以及各項權利、義務、登記效力等重大問題可操性不強，至使保護權利人利益、要求履行義務遇到困難。
（2）土地登記種類少，定性模糊。我國法律對土地權利種類的劃分為：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利。以集體土地所有權為例，目前其權能只包括占有、使用、收益，而不包括處分權，即集體擁有的是受到一定限制的所有權。至于為何受限制，如何受限制，理論界尚無定論，而相關的法律規定也極其模糊。關于農村集體土地使用權，法律上未對其權能作出明確規定，學理上對其定義及性質歸屬也未達成一致意見，導致在實踐中各地做法不一。[2]
（3）土地登記機關、土地登記標準和土地權屬證書不統一。依據我國目前的登記體制，有多個部門正在進行著不動產登記。如集體土地所有權和集體建設用地使用權由土地管理部門登記造冊，核發證書；國有房地產的土地登記有的地方是房產部門，有的是房地分開。由于土地登記機關的不同，各自的登記辦法、程序不盡相同，相應的土地權屬證書也不同。登記機關及證書的不統一，必然會損害經濟的發展和權利人的正當利益，而且在兩個以上的登記機關的權利出現交叉重合時，還會造成物權變動的法律基礎互相沖突，擾亂正常的法律秩序。四、體制束縛，創新緩慢。由于我國土地登記管理的特殊性，推進制度優化和技術創新比較緩慢?，F有的土地登記資料不能滿足社會需求，土地登記覆蓋轄區的土地調查工作量大，各級財政沒有專項經費給予保證，多方投資的路子必將制約管理體制的發展。同時，由于體制、機制、技術標準等原因，至使對現有信息的浪費不能把已有的信息資源統一起來，為社會服務。
3 完善土地登記制度的構想
（1）以法律為基礎，明確土地登記效力，為完善登記制度提供法律依據。土地登記主要是解決土地物權變動中的安全問題，即土地物權怎樣才能安全地由物權取得人取得的問題，以及從客觀公正的角度看土地物權的變動才能達到排除第三人的干涉的問題，因而只能依靠《物權法》自身來解決，也就是通過物權變動制度來解決。但我國對土地權利的劃分來自不同層次的法規，權利內容、義務不清晰，權利種類不系統，相互關系還不明確。有待于通過《不動產登記法》等相關法律的出臺來改變。
（2）實行土地優先登記，逐步解決重復登記的問題。在一個國家內，不管采用何種土地登記制度，一個土地物權，權利人到一個登記機關辦理登記，是世界各國通行的做法。目前世界其他國家土地登記機構設置，歸納起來有三種情況，即司法部門、政府管理部門、獨立司法與政府之外的專門機構。根據我國的實際情況，無論采取哪一種形式，都是一時難以解決的問題。一是司法機構在確權登記時，結合我國土地資源利用進行實質性審查，從業務性質上看有相當大的難度。二是政府部門獨立機構進行登記時，有利于解決上述各類問題，但國家職能部門及運行機制要有較大的調整，以保證登記機關組織到位、職能到位。三是統一由土地行政主管部門負責。從目前全國土地登記制度建設現狀考慮，無論是業務建設還是人員隊伍建設，土地部門有一定的基礎，土地登記在全國全面開展，制度建設成本較低。另外，解決土地統一登記應當與登記程序變革結合起來考慮，實行土地使用權優先登記應該是解決現實問題的一種思路。
土地使用權優先登記即土地及地上物（指定著物和附著物）依法取得后，無論由哪個部門管理，首先確定土地使用權，先辦理土地登記，領取土地證書，然后再辦理地上物的登記。從土地與地上物的關系看，不管何種地上物都依附于土地。權利人依法取得土地使用權，是擁有地上物的前提條件。因此，先辦理土地登記，再辦理地上物登記應是順理成章的事。這種做法既有利于業務主管部門對地上物的管理，又保證了地上物與土地使用權的一致性以及土地用途的統一，提高了土地登記資料的使用價值。
（3）加強土地登記人制度建設，使土地登記從行政機關全程服務變成審批，提高行政效率。土地登記是指接受土地登記申請人的委托，土地登記申請、現場指界、土地登記申請文書、提供土地登記業務咨詢、查詢土地產權狀況等；廣義講還包括：土地權利的取得或交易手續的辦理及鑒證、相關稅費交納、土地政策咨詢、土地使用權抵押等。但由于土地登記專業性較強，建立土地登記專業人制度，可以減少當事人不必要的困擾，大力提高土地登記申請水平，確保土地登記工作的質量，促進土地登記制度的完善。將原有的由登記機關負責的地籍調查等登記前期工作交由土地登記人去承擔，同時理順土地登記機關，土地登記人機構和土地權利人的職責、權利、義務及相互關系；做到分工明確，權責分明，既保證了登記的準確性，又提高工作效率，大大減輕登記機關工作壓力和負擔。[4]土地登記是社會主義市場經濟發展的產物，是在我國實踐基礎上建立起來的一項制度。
參考文獻
[1] 胡存智等編著《土地登記理論與方法》中國農業出版社1998年9月版，第1頁，第43頁。
第6篇：土地制度范文
那么，集體土地制度有什么好處呢？限制集體土地流通是為了保障農業生產，在人多地少的情況下優先解決肚子問題；同時還保護了農民利益，因為壞事有時候也是好事，如果集體土地可以自由流通，只怕早就成了“唐僧肉”，被權貴們掠奪殆盡；當然這也暫時維護了社會和諧穩定，到城市打工的農民之所以能忍受惡劣的工作環境和低廉的生活待遇，是因為家里還有一畝三分地給他們安全感和精神慰藉，等等。但是，在烏坎事件中，我們看到，由于集體土地制度設計的缺陷，特別是所有權主體的缺陷，集體土地制度的好處已大打折扣。集體土地到底歸誰所有？誰來行使土地所有權？這是集體土地制度一直未能有效解決的問題。
按《土地管理法》規定，農民集體所有的土地依法可以屬于村農民集體所有，也可屬于鄉（鎮）農民集體所有。屬于村農民集體的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。可現實情況是，在實行土地承包經營后，許多地區的村集體經濟組織已名存實亡，所以集體土地實際上主要由村委會經營管理。于是，農民名義上是集體土地的所有權人，可并不能直接經營管理自己承包經營范圍外的集體土地，只能通過村委會去間接經營管理，村委會能否代表村民的利益，就要依靠村民主決策程序的完善了。如果村民主程序不完善，就只能指望天上掉下個好村長，或者祈禱村委會那幫人有點良心，能讓村民們也分一杯羹。但是，“指望”和“祈禱”是沒有用的，所有法律上的集體權利，如果沒有制度保障，都會成為領導者的個人權力。集體土地所有權也不例外。事實上，所謂的土地集體所有，有時往往淪為鄉、村干部小圈子所有，甚至是鄉、村干部個人所有。
烏坎村有人口11689人，土地9575.49畝。從上世紀九十年代開始，村委會成立公司，通過以地入股、出賣土地等形式與外商合作開發本村集體土地，使村集體經濟狀況得到一定改善；但由于村中涉地問題往往由村委會少數人醞釀決策，既不召開村民會議或村民代表會議，也不進行村務公開，致使土地的經營管理存在嚴重問題。首先是違法用地。烏坎村委共處分636.19畝土地，其中未辦理用地審批或登記發證手續的約581.91畝。其次是損害土地資產權益。烏坎村曾以土地與外商合作成立公司從事畜牧業生產，402.5畝作價400萬元港幣入股，據測算，該土地僅征地補償款就達670多萬元人民幣。該公司至今分給烏坎村利潤共計272.5萬元，年均僅有17萬元。最后是拖欠農民征地補償款。該村曾與某公司簽訂征地協議，征地補償總金額為970萬元，只收到538萬元，尚有補償款432萬元未能督促收繳。土地從來就是農民最重要的生產資料和生活資料，烏坎事件實際上是以捍衛土地權益為主要訴求的?？梢院敛豢鋸埖卣f，那些發生在農村的，或多或少都與土地問題有關。因此，要避免農村的，首先要解決好農村的土地問題；要解決好農村的土地問題，就必須先解決好集體土地的主體問題。
這里有必要回顧一下現行土地制度的淵源?！按蛲梁溃痔锏亍敝?，農民從地主手上拿到土地。1947年通過的《土地法大綱》，1949年通過的《共同綱領》，1950年頒布的《法》和相關條例，在農村確立了農民個人土地所有權制度。完成后開展的互助合作社和初級農業合作社運動，是農民之間的勞動合作和聯合經營關系，未改變農民對土地的私人所有權。1955年開始了農業高級合作化，土地和其他主要生產資料變為合作社集體所有，生產隊成為基本的勞動組織和生產單位。1958年搞時土地仍屬集體所有，但公社成了集體土地的所有權人。1962年中央通過“六十條”，確立了“三級所有、隊為基礎”的體制，公社、生產大隊和生產隊的土地以及其他生產資料，屬于各自范圍內的社員共同所有，分別管理；生產隊作為基本的核算單位，隊內社員共同所有的土地、機械和勞動工具等生產資料歸生產隊經營管理。該體制得到1975年憲法和1978年憲法的確認。1979年開始逐漸實行，集體土地的所有權和使用權分離，土地使用權轉由農民個人和家庭行使，家庭成為勞動生產的基本核算單位。1982年憲法規定了集體土地的范圍。1983年搞政社分開，公社、生產大隊、生產隊被撤銷，代之以行政性質的鄉政府、村民自治性質的村民委員會，以及作為生產單位的村民小組。1986年《土地管理法》規定農民集體所有的土地由村農民集體所有為主，同時在尊重歷史的條件下，以鄉（鎮）農民集體所有和村內農業集體經濟組織農民集體所有為輔，該規定在2007年《物權法》出臺時得到進一步確認。
從上述集體土地制度的變遷看，要對集體土地制度作出重大改變是不現實的，盡管專家學者們早已百家爭鳴，有主張把集體土地全部收歸國有、將使用權交給農民的，也有主張將集體土地私有化、由農民行使土地所有權的，還有建議借鑒日爾曼的總有制度或者英美普通法的合有制度的。但是，土地制度的改變涉及整個法律體系的調整，在某種程度上還會帶來現有社會制度的變化，因此，現階段的改革只能就事論事，著重解決集體土地所有權主體虛化的問題，即村民在土地問題的決策上“被代表”、“被民主”的問題；改革的思路應當是既讓村民直接參與土地問題的決策，切實保護自己的土地權益，又要避免在國家建設真正需要土地時出現無法從農民手上拿到土地的問題。
一種方案是把土地承包經營權廣泛地物權化?！掇r村土地承包經營法》早已明確規定縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發土地承包經營權證等證書，并登記造冊，以確認土地承包經營權，只是該規定目前沒有得到廣泛遵守和實施。因為物權的變動依賴當事人的主觀意愿，承包土地的農民作為權利人，在征地和其他發生承包經營權變動的情形下，有權直接參加談判并簽訂相關補償協議。除非權利人同意并委托，其他人無權代表權利人行事。所以，就像當初把國有土地批租權物權化，使之成為國有土地使用權一樣，落實《農村土地承包經營法》的規定，讓承包經營權享有不動產物權的法律地位，可大大增強村民對土地的直接話語權。
另一種方案是對土地實行特殊的股份化管理。說它是“股份化管理”，就是讓村民像股東管理股份公司一樣管理土地，對土地權屬的變動決策要開股東大會，并投票表決，由多數村民在保護每一個村民合法權益的前提下決定土地的利用。說它“特殊”，是因為村民們只能同等擁有股份，一人一股，沒有大股東和小股東之分，同等參與土地問題的表決，同等享有土地經營管理的收益，且股權不可分割，不可轉讓，不可繼承，在喪失村民資格時自動喪失股東資格。對土地實行特殊的股份化管理，既能保障村民的土地權益及其對土地直接決策，又能防止個別村民的過激行為妨礙公共利益對土地的正當需要。
還有一種方案更為簡便易行，就是在國土部門登記發證時，涉及集體土地的用途改變或者征收集體土地的，增加一道審查程序，即要求提交村民對變更事項的表決結果，把村民的投票表決文件作為土地發證的法定要件，弄虛作假者追究法律責任。
方案還可以有更多，目的都是為了方便村民直接參與土地問題的決策。這雖然會使決策成本變高，決策周期變長，無疑會影響土地利用的效率，甚至會在一定時期內減少村民的收入，但為了解決好農村的公平與效率的關系，我們必須認識到時代帶來的變化。在溫飽問題沒有解決的時候，農民愿意犧牲部分權利，放手讓村干部去追求經濟效益，然后通過經濟效益來補償權利。但隨著農民溫飽問題的解決和權利意識的覺醒，公平問題已成為村民關注的首要問題。解決集體土地的所有權主體虛化的問題，就是要解決村民在土地決策、土地利用和土地收益分配上的公平問題，在烏坎和廣大農村地區，它比土地本身能賺多少錢重要得多。
第7篇：土地制度范文
獨家壟斷的土地征用制度給政府帶來了實實在在的好處。首先，在法律的支持下，政府可以源源不斷地獲得廉價的土地資源。由于集體土地所有權很難落實，集體經濟組織往往聽命于上級官員的指令，難以真正代表被征地農民的利益，因此，即使有反對的聲音也很弱，征地的阻力明顯地減少。與國外相比，我國的征地效率極高，使得政府可以在很短的時間里就能根據城市拓展和產業發展的需要征用到大量的土地。其次，征地補償仍然長期依據幾十年前的標準，也就是按照土地的原用途給予補償，導致農村集體土地所有權永久喪失的價格遠遠低于政府在市場上公開出讓土地的價格。當農村土地轉化為城市建設用地時，低價征用的土地成為高速城市化和工業化的驅動器；土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共投資的重要來源；土地抵押成為城市基礎設施和房地產投資的主要融資工具。
但是，這種由政府統一強制征地的方式帶來了越來越多的問題與矛盾。第一，由于建設用地的取得過于容易與廉價，地方政府無節制地擴張城市范圍，導致土地城市化明顯快于人口城市化，土地資源浪費嚴重。1981―2008年，我國城市建設用地增長了4.8倍，同期，城市化率只提高2.3倍。按照適度的人均用地標準，現有城市建設用地足以滿足幾十億人口的需求，而我國高峰時期的人口也只會達到16億人。第二，由于城市繁榮帶來土地出讓收益大幅度增加，與征地補償費用的差距逐步擴大，引起了失地農民的強烈不滿。2007年，國土資源部受理的涉及農村征地糾紛的來訪為887起3157人次，其中因安置補償問題來訪的為776起2757人次，分別占87.5%和87.3%。另外，補償標準過低，導致失地農民的生存、發展權力得不到保障。有資料顯示，改革以來，農民被征地約1億畝，至少有5000―6000萬農民徹底失去了土地，他們有的成為城市居民，但還有近一半沒有工作和社會保障。
在2011年底的中央農村工作會議上，國務院提出本屆政府任期內一定要完成集體土地征地制度改革的工作，改革的方向無疑也將趨向于將更多的土地收益留給被征地的農民。但是，給農民補償多少合適，以及采取什么樣的安置方式，仍然是一個十分復雜、甚至是無解的難題。這其中既牽扯到公益性與非公益性用途難以區分，補償標準難以確定的問題；也牽扯到政府可能會利用公權和信息優勢，故意壓低補償標準，造成更多社會矛盾的問題；還牽扯到土地增值收益的分配比例是主導城市化的政府得的多，還是喪失土地的農戶得的多，遠離城市的農民是否也要分享這一收益等等理論分歧。可見，在補償標準上下功夫無法從根本上改變農民在征地過程中的弱勢地位，無法有效約束地方政府的行為，仍然會源源不斷地產生各種問題，是治標不治本的辦法。
土地征用是政府為了公共目的而強制取得非國有或非公有土地并給予補償的一種行為。在許多國家，政府進行城市基礎設施和公共事業的建設時，可通過一定的法律形式和法律程序對所需的私有土地進行征用，但均明確提出只能為了公共利益的需要。從征用補償來看，各國也均是站在保障被征地者利益的角度，對由于征地造成的當前和將來的、直接和間接的利益損失進行相當于被征用土地市場價格的賠償。例如，盡管英國的法律規定征地機構可以依據法律原則強制執行征地，但是，實際上他們的征地過程很少采用這種方式，更多的是采用同土地所有者協商，根據市場價格購買的方式。美國的土地完全商品化，土地所有者完全擁有土地的所有權、使用權和收益權，土地的流轉按照市場交易的原則，通過有償方式獲得，他們的征地行為與購買土地的行為無太大差異。可見，成熟市場經濟國家的征地是在土地產權明晰的基礎上進行的，政府的公權受到嚴格的約束，土地價格由市場決定。
第8篇：土地制度范文
第一條根據《中華人民共和國憲法修正案》和《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），結合我省實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本省行政轄區內的一切土地。
第三條各級人民政府要認真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，切實加強土地管理，嚴格控制和制止亂占濫用土地的行為，合理開發利用土地資源。
第四條依法實行土地有償使用制度和土地使用權出讓、轉讓制度。
第五條縣級以上人民政府土地管理部門，主管本行政區域內城鄉土地的統一管理工作。
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內的土地管理工作，配備專職土地管理員，具體辦理土地管理事宜。
使用土地千畝以上的企業、萬畝以上的農、林、牧場，應確定相應的機構或人員負責本單位的土地管理工作，并接受當地縣級以上人民政府土地管理部門的領導。
第六條對認真執行《土地管理法》和本辦法，在管理、使用、保護、開發土地和在科研、宣傳教育等方面作出顯著成績的單位和個人，由縣級以上人民政府給予表彰和獎勵。
第二章土地的所有權和使用權
第七條下列土地屬于國家所有：
（一）除法律規定屬于集體所有以外的城市市區的土地；
（二）依法征用的土地；
（三）依法確定給全民所有制單位、集體所有制單位、農民集體經濟組織和個人使用的國有土地；
（四）依照法律規定屬于國家所有的森林、山嶺、草原、荒地、水面、河灘、戈壁、沙漠、冰川等。
第八條農村和城市效區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬集體所有；承包地、宅基地和自留地、自留山，屬集體所有。
集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業集體經濟組織或村民委員會經營、管理。已經屬于鄉（鎮）農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉（鎮）農民集體所有。
村農民集體所有的土地已經分別屬于本村兩個以上農業集體經濟組織所有的，可以屬于各該農業集體經濟組織的農民集體所有。
第九條依法使用國有土地的全民所有制單位、集體所有制單位，依法使用和承包經營國有土地和集體土地的個人，只有使用權、承包經營權，沒有所有權。
第十條集體土地所有者、國有土地使用者和集體土地建設用地使用者，必須依法向所在縣（市、區）人民政府土地管理部門申請土地登記?？缈h使用土地的，應分別向土地所在（市、區）縣人民政府土地管理部門申請土地登記。
縣級人民政府土地管理部門組織調查，核準權屬、界址和面積后，統一登記造冊，報縣級以上人民政府核準，頒發國有土地使用證、集體土地建設用地使用證或集體土地所有證，確認所有權或使用權。
第十一條依法使用國有土地或集體土地的單位和個人，不得買賣、非法轉讓土地和擅自改變土地的用途。依法改變土地所有權、使用權，或因買賣、轉讓地上附著物而涉及土地所有權、使用權的轉移，需要辦理土地權屬變更登記手續，更換土地證書的，應向縣級土地管理部門申請，報縣級以上人民政府批準。
第三章土地的利用和保護
第十二條縣級以上人民政府土地管理部門應依法建立土地調查和地籍管理制度。土地管理部門應會同有關部門根據調查資料進行土地的分等定級，為科學管理土地提供依據。調查計劃由縣級以上人民政府土地管理部門會同有關部門制定，經同級人民政府審查，報上一級人民政府土地管理部門批準執行。
第十三條土地管理部門依法建立土地統計制度。土地統計人員依法行使土地統計職權。土地所有者和使用者必須如實提供有關文件、資料，不得虛報、瞞報、拒報或偽造篡改。所提供統計資料不實的，土地管理部門可責令更正或組織調查核實。統計核實的數據，任何單位和個人不得擅自更改。
第十四條縣級以上人民政府組織土地管理部門和有關部門編制土地利用總體規劃，報上一級人民政府批準執行。未經批準機關同意，不得擅自修改。
土地利用總體規劃要符合國土規劃；各部門的用地規劃，應當符合土地利用總體規劃；在城市規劃區內，土地利用要符合城市規劃；城市規劃應當與土地利用總體規劃相協調。
各級人民政府審批占用耕地，應嚴格執行國家和省下達的年度非農業建設占用耕地的控制指標。
第十五條各級人民政府土地管理部門應根據土地利用總體規劃，會同有關部門編制年度用地計劃和土地開發計劃，并納入國民經濟和社會發展計劃。
第十六條未經劃撥使用的國有土地，均屬國有儲備土地，由當地縣（市、區）人民政府土地管理部門登記造冊，負責管理。
第十七條各級人民政府應在有利于生態平衡和水土保持的前提下，采取優惠辦法，鼓勵、支持集體和個人有計劃地開發荒地、荒山、河灘，充分利用閑散零星土地。
第十八條開發利用國有荒地、荒山、河灘等用于農、林、牧、漁業生產的集體和個人，須向當地縣土地管理部門提出申請，經縣級以上人民政府批準，辦理使用手續，取得使用權。開發一千畝以下的，由縣（市、區）人民政府批準，報州、市人民政府或地區行署備案；一千畝至五千畝的，由州、市人民政府或地區行署批準，報省人民政府備案；五千畝以上的，由省人民政府批準。
第十九條各級人民政府應鼓勵、支持承包經營耕地的集體和個人不斷改善經營管理，增加土地投入，改良土壤，提高地力，禁止掠奪式經營。
第二十條任何建設用地，都必須遵循經濟、合理的原則。城市建設要同改造舊城區結合起來。村鎮建設應充分利用原有的宅基地和空閑地。一切建設者都要十分珍惜耕地，可利用荒山、荒坡的，不得占用耕地；可利用劣地的，不得占用良田。
第二十一條下列土地未經國務院授權的有關主管部門或省人民政府許可，不得占用或征用：
（一）國家或省劃定的自然保護區、風景名勝區、文物保護區內的土地；
（二）國家或省劃定的名、優、特、稀農產品和高產糧、棉、油生產基地，以及城市長期保留的蔬菜生產基地；
（三）國家鐵路、公路用地，重要水利、水電工程和人畜飲用水源等重要設施用地；
（四）重要的軍事和科學實驗基地。
第二十二條經批準非農業建設需占耕地的，按國家有關規定繳納耕地占用稅后，辦理劃撥手續。
第二十三條建設單位經批準征用的耕地和其他有收益的土地，以及機關、團體、企事業單位興辦農場占用的耕地，滿一年還未使用的，由土地管理部門收取荒蕪費?；氖徺M的標準為同類土地年產值的二倍。荒蕪一年以上二年以內的，加倍收取。超過兩年的，由土地管理部門報經原批準機關批準收回土地使用權，注銷土地使用證。土地荒蕪費只能用于土地的開發和整治。
鄉（鎮）村企業、公共設施、公益事業建設及個人建房占用耕地和其他有收益的土地，未使用的，依照前款規定，由鄉（鎮）人民政府收取荒蕪費，列入鄉財政收入超過兩年不使用的，由集體經濟組織收回。
集體或個人承包經營的耕地荒蕪一年不種的，由鄉（鎮）人民政府進行批評教育，限期恢復耕種。超過一年的，按該耕地產值的一至二倍收取荒蕪費，列入鄉財政收入。二年以上仍不耕種的，加倍收費，并由發包單位收回，另行發包。
第二十四條按《土地管理法》第十九條規定收回的國有土地，可按審批權限，撥給符合使用土地條件的單位有償使用。未劃撥使用的耕地，可以臨時讓農業集體經濟組織或個人有償耕種。在耕種期間，不得種植多年生作物，國家建設需要時應立即交還，土地上有青苗的，用地單位酌情付給青苗補償費。
第二十五條使用集體所有土地，有下列情形之一的，由集體土地所有者收回土地使用權，另行安排使用：
（一）不按批準或協議規定的用途使用的；
（二）農業戶轉為非農業戶后，原使用的承包地、自留地、自留山、飼料地；
（三）農業戶轉為非農業戶遷移后騰出的宅基地，非農業戶居民遷移后騰出的宅基地，農村居民在規定期限內不使用的宅基地，按村鎮規劃新建住宅后騰出的舊宅基地；
（四）農村承包經營戶不使用的土地。
第二十六條縣（市、區）人民政府對本行政區域內挖砂、采石、取土等要統籌安排，合理布局，應利用不適宜種植的土丘、荒坡，不準毀田。
單位和個人從事經營性挖砂、采石、取土的，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣（市、區）土地管理部門會同礦管部門審批，劃定范圍，頒發臨時土地使用證。挖砂、采石、取土后應當恢復耕地的，由用地單位或個人予以復墾；無力復墾的，每畝按一千元至三千元向當地鄉（鎮）人民政府繳付土地復墾費，由鄉（鎮）人民政府負責組織復墾。復墾后由土地管理部門負責檢查、驗收。
任何單位和個人不經有關部門允許，不得以任何借口堵截河流、毀斷道路、棄土堆石等，破壞土地現狀。
第二十七條不得占用耕地建墳。逐步建立公墓區和推行火葬。
第四章國家建設用地
第二十八條建設單位用地按下列程序辦理：
（一）申請選址，建設單位必須持國務院主管部門或縣級以上人民政府按照國家基本建設程序批準的建設項目設計任務書或其他批準文件，向擬征（撥）地所在的縣級人民政府土地管理部門申請，經縣（市、區）人民政府審查同意后，進行選址。在城市規劃區范圍內選址，應取得城市規劃管理部門的同意。涉及環境保護、安全防火、軍事重地、文物保護和林業等方面的，須征得有關部門同意。
（二）核定面積，簽訂協議。建設地址選定后，建設單位持經批準的初步設計文件、用地范圍圖、總平面布置圖、年度基本建設計劃、地理位置圖及有關資料，向征（撥）地所在地的縣（市、區）土地管理部門正式申報建設用地面積?？h（市、區）土地管理部門審核后，組織建設單位和被征（撥）地單位及有關部門，依法商定征（撥）用地面積和補償、安置方案，簽訂征地協議書，報縣級以上人民政府批準。
（三）劃撥土地。用地申請按審批權限經縣級以上人民政府批準后，由所在地的縣（市、區）土地管理部門核發建設用地許可證，根據建設進度一次或分期劃撥土地，一個建設項目需要使用的土地，應根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。分期建設的，應分期征地，不得越期征用。
（四）建設項目竣工經主管部門驗收，縣（市、區）土地管理部門核查實際用地后，辦理土地登記手續，發給土地使用證。
第二十九條因搶險救災、緊急軍事行動等急需用地時，可先占用，并按批準權限盡快補辦用地手續。
第三十條各級人民政府審批征用土地的權限；
（一）征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上，或征用耕地和其他土地疊加達到二千畝以上的，由省人民政府審查后，報國務院批準。
（二）征用耕地十畝以上（菜地、園地三畝以上），不足一千畝；其他土地二十畝以上，不足二十畝的，由省人民政府批準。
（三）征用耕地超過三畝，不足十畝；菜地、園地超過一畝，不足三畝；其他土地超過十畝，不足二十畝的，由州、市人民政府或地區行署批準，報省人民政府備案。
（四）征用菜地一畝以下，耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級人民政府批準，報州、市人民政府或地區行署備案。
第三十一條征用集體土地，用地單位按如下標準支付被征地單位費用：
（一）土地補償費
1、征用菜地、園地、水澆地、水田按征用前三年平均每畝年產值的四至六倍補償。征用旱地按三至五倍補償。上述各類土地壓有砂面的，每畝可另補該地一至三倍的砂面費。
2、征用棄耕地，可按附近同等土地作物征用前三年平均每畝年產值的三倍補償。
3、征用從未耕種過的無收益的土地，一般不予補償。
4、征用林地、牧場、草原、漁塘、宅基地等的補償標準，由州、市人民政府或地區行署規定，報省人民政府批準。
（二）青苗補償費
被征耕地上青苗的補償標準為當季作物產值，無苗的按當季實際投入給予補償。
（三）地上附著物補償費
被征土地上的樹木、建筑物、構筑物的補償標準，由縣級以上人民政府作出規定，報省人民政府備案。從協商征地之日起，搶種的樹木和搶建的建筑物、構筑物不予補償。
（四）安置補助費
1、征用耕地，按照《土地管理法》第二十八條第二款規定的標準計算。
2、征用宅基地、空閑地、棄耕地以及荒地、荒山，不付給安置補助費。
3、征用林地、牧場、草原等安置補助費的標準，由州、市人民政府或地區行署規定，報省人民政府批準。
按照上述標準支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經縣（市、區）人民政府批準，可適當增加安置補助費，但安置補助費和土地補償費總和不得超過被征土地年產值的二十倍。
（五）新菜地開發建設基金
征用城市郊區、工礦區、縣城城關的菜地，除支付土地補償費、安置補助費外，還要繳付新菜地開發建設基金。蘭州市所屬區、縣按《蘭州市蔬菜基地管理暫行辦法》執行，其他地區按每畝三千元至八千元繳付。
第三十二條年產值的計算方法，根據統計年報算出征地前三年的平均產量，乘以國家規定的價格。國家沒有規定價格的農副產品，按當地市場年綜合平衡價格計算。耕地的年產值包括該耕地上的各類作物有價值的主、副產品（如秸桿等）的產值。
第三十三條被征土地上的青苗、附著物補償費，屬個人的付給個人，屬集體的付給集體。土地補償費、安置補助費歸被征地單位所有，應集中管理，列專戶儲存，用于發展生產、多余勞動力的安置和不能就業人員的生活補助，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。土地管理部門和銀行、信用社負責監督。
第三十四條計稅面積的土地被征用后，應依法減免農業稅。糧油合同定購任務的調整，由縣級以上人民政府按有關規定辦理。
因興修小型水利占用計稅面積土地的，不減農業稅和糧食定購任務，按照誰受益誰負擔的原則，由鄉（鎮）人民政府或縣（市、區）人民政府調劑解決。
第三十五條因耕地被征造成的農業剩余勞動力，由土地管理部門組織被征地單位、用地單位和所在鄉（鎮）人民政府廣開生產門路，妥善安置，并鼓勵、支持自謀職業。安置不完的，用地單位可申請合同制工人招工指標，選招符合條件的人員到用地單位或其他全民、集體所有制單位就業，轉為非農業戶口，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。
在城市郊區以蔬菜生產為主的，征地后被征地單位人均菜地在零點三畝至零點五畝的，每征一畝最多招一人；人均菜地不足零點三畝的，每征一畝最多招二人。
在產糧為主的地區，征地后被征地單位人均耕地在零點五畝至零點七畝的，每征一畝最多招一人；人均耕地不足零點五畝的，每征一畝最多招二人。
第三十六條農業集體經濟組織的土地被一次征完或征地后人均耕地不足零點一畝、又不具備遷村條件的，征地前須經省人民政府同意，方可與農民協商征地。征地報告經省人民政府審查批準后，可將原有農業戶口全部或部分轉為非農業戶口。全部轉戶后剩余的零星土地，由土地管理部門作為國有土地管理。
第三十七條依法開采地下礦產資源造成集體所有耕地地面塌陷的，應由開采者負責整治，并對造成的損失給予適當補償。不能整治利用的，經縣級以上人民政府批準，可作征地處理。
第三十八條施工單位在施工過程中需要的臨時用地，應在已征地范圍內解決；無法解決的，可提出借地數量和期限的申請，并持與被借地單位簽訂的臨時用地協議，經批準方可使用。借地不足十畝的，由縣（市、區）土地管理部門批準；十畝至二十畝的，經縣（市、區）土地管理部門審核，報州、市或地區土地管理部門批準；超過二十畝的，經州、市或地區土地管理部門審核，報省土地管理部門批準。借期一般不得超過二年，確需延長借用期限的，報原批準機關審批。借用期間，用地單位應按所借土地的年產值逐年予以補償。在臨時用地上不得興建永久性建筑或擅自改變土地用途。工程竣工后，所借土地要及時歸還，不得轉讓，并負責恢復土地原貌，或支付相應的費用。
第三十九條國家建設用地，經批準后由土地所在縣（市、區）人民政府負責統一征用。用地單位須按征地費用總額（土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發建設基金等）的百分之三至四向縣（市、區）土地管理部門繳付土地管理費；使用荒地、荒山、河灘、戈壁等土地的，按每畝四十元至一百元繳付土地管理費。
蘭州市的城關、七里河、安寧、西固四區按征地費總額的百分之三收取土地管理費，其中百分之七十自留，百分之十和二十分別提交省、市土地管理部門。
其他縣（市、區）按征地費總額的百分之四收取土地管理費，其中百分之七十五自留，百分之十和十五分別提交省、地（州、市）土地管理部門。
土地管理費列為地方財政的預算外資金，用于土地管理，不得挪作他用。
第四十條城市非全民所有制企事業單位和個人進行建設需要使用土地的，比照本章規定辦理。
第五章鄉（鎮）村建設用地
第四十一條對農村非農業建設和個人建房用地，實行申請、審查、批準、劃撥、登記、發證制度，由縣（市、區）人民政府發給集體土地建設用地使用證。
第四十二條鄉（鎮）村企業建設用地，須持縣以上人民政府批準的建設項目文件、平面圖，向縣（市、區）土地管理部門申請；鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核后，向縣（市、區）土地管理部門申請。上述用地均參照本辦法第二十八、三十條的有關規定辦理用地審批手續。
第四十三條嚴格控制占用耕地特別是菜地和水澆地建房。農村居民建房應服從村鎮建設規劃，盡量利用原有宅基地、空閑地、荒地、坡地等非耕地。建房申請，須經所在村村民小組群眾同意，村民委員會審查，報鄉（鎮）人民政府批準。新占耕地的，經鄉（鎮）人民政府審核后，報縣（市、區）人民政府批準。
原住房在良田內的農戶，自愿搬遷到山坡、荒地上居住的，可適當放寬住房面積，所退耕地可由該戶承包使用。
出賣、出租房屋的，不得再劃給宅基地。
第四十四條回鄉落戶的離休、退休、退職的職工、干部、軍人的建房用地，由本人向村申請，經鄉（鎮）人民政府批準后予以安排。占用耕地的，須由縣級人民政府批準。
回鄉定居的海外僑胞、港澳同胞、外籍華人建房用地，由縣（市、區）人民政府審核批準，其建房用地面積，可適當放寬。
以上建房用地均按本辦法第三十一條規定的標準支付土地補償費。
第四十五條農民建房用地的限額和標準，鄉（鎮）村企業、公共設施、公益事業建設用地的限額，由省人民政府規定。
第四十六條鄉（鎮）企業用地，參照本辦法第三十一條規定的補償標準予以補償，妥善安置被用地農民的生產和生活。
鄉（鎮）公共設施、公益事業用地，應盡量在規劃區內調劑。占用集體耕地的，予以適當補償，具體標準由縣（市、區）人民政府規定。
鄉（鎮）村建設占用的耕地，不減免農業稅，不調整糧油定購任務。
第四十七條城鎮非農業戶居民使用耕地或其他土地建房，農村承包經營戶、個體工商戶、個人合伙從事專業性生產占用集體土地的，參照本辦法第三十一條規定的補償標準，支付費用。
第四十八條農村非農業建設和個人建房占用耕地的，均應按規定繳納耕地占用稅和土地管理費。
第六章罰則
第四十九條違反《土地管理法》和本辦法者，按《土地管理法》有關的規定進行處理。需要并處罰款的，按以下標準執行：
（一）未經批準或騙取批準非法占用土地的全民、集體所有制單位，每畝處以八千元至一萬元的罰款，鄉（鎮）村企業每畝處以五千元至八千元的罰款。
（二）買賣或非法轉讓土地的，對雙方單位或個人各處以每畝二千元至一萬元的罰款，對直接責任人員處以一百元至五百元的罰款。
（三）非法占用土地補償費、安置補助費的單位，按非法占用總額的百分之五至三十罰款；個人非法占用的，以貪污論處。
（四）臨時使用土地逾期不還的，每月處以每平方米二元至五元的罰款。
（五）未經批準在耕地上挖砂采石、取土等破壞地貌地力的，處以每平方米二元至五元的罰款。
（六）未經批準開發土地造成土地沙化、鹽漬化的，處以每畝五百元以下的罰款。造成水土流失的，按省人民政府有關規定執行。
第五十條征用劃撥土地協議生效的，拒不執行征地、房屋拆遷和補償安置協議造成經濟損失的，要負責賠償，并處以每畝一百元至五百元的罰款；煽動群眾鬧事、阻撓國家建設的，按治安管理處罰條例處理；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。
第五十一條國家工作人員在執行《土地管理法》和本辦法過程中，利用職權，敲詐勒索，收受賄賂，貪污國家、集體、個人財物的，責令退出非法所得，并由其所在單位或者上級機關給予行政處分；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。
第五十二條本辦法規定的罰款，由縣級以上人民政府土地管理部門收取，上繳同級地方財政。
第9篇：土地制度范文
第一條為了盤活土地資產，規范土地市場，強化政府對土地市場的調控能力，優化土地資源本置，合理利用土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規的規定，制定本辦法。
第二條我市行政區域內的土地收購儲備工作，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地儲備，是指政府設置的土地儲備機構根據本辦法的規定，將擬盤活的土地采取收回、收購、置換、征用的方式予以儲存，并通過前期開發、整理，按照土地利用總體規劃和城市規劃的要求，由政府供應和調控城市建設用地需求的行為。
第四條*市土地收購儲備管理委員會是市人民政府設立的解決土地收購儲備工作重大問題的決策機構。主要負責研究制定土地收購儲備的政策法規；協調各職能部門的關系；審核土地收購儲備和供應的計劃；審定土地使用權出讓、租賃價格標準；審查監督土地收購儲備資金運用情況等。
第五條*市土地收購儲備中心設在市國土資源局，其主要職責是：根據土地收購儲備計劃和年度土地利用計劃及市場需求，收購儲備土地；管理和利用已儲備的土地并進行供地前期的開發、整理、籌措、管理土地運作資金；協助做好土地供應的有關準備工作。
第六條城建、計委、財政、金融、環保、消防等有關部門應按各自的職能分工，積極做好土地收購儲備的相關工作。
第七條建立建設用地儲備庫，實行需盤活土地預報制度。用地單位或主管部門欲轉讓符合收購儲備條件的土地，應提前到土地收購儲備中心預報登記。使擬盤活的國有存量土地通過收購（收回）統一納入政府建設用地儲備庫。
集體土地應由政府統一征用，并依法履行農用地轉用和征用手續后納入建設用地儲備庫。
第八條土地收購儲備應依法辦理土地權屬變更登記手續。
第二章土地收購儲備和補償
第九條下列國有土地應依法收購入庫：
（一）企、事業單位因改制或產業結構調整需要盤活的城市存量土地；
（二）因實施城市規劃或舊區改造需要調整使用的土地；
（三）土地使用權人申請土地收購儲備中心收購的土地；
（四）其它需要進行收購儲備的土地。
第十條下列國有土地應依法收回入庫：
（一）荒蕪、閑置的土地；
（二）違法用地經查處后作出沒收的行政處罰的土地；
（三）取得土地使用權后無力繼續開發使用的土地；
（四）土地使用期限已滿且未繼續使用的土地；
（五）未確定土地使用者的無主土地；
（六）企、事業單位因撤銷、解散、破產等原因停止使用的原劃撥的土地；
（七）其它需要收回的土地。
第十一條單位搬遷或被列為市污染擾民企業必須搬遷的，其原有土地通過置換入庫。
第十二條集體土地經政府統一征用，并依法履行農用地轉用和征地手續后納入建設用地儲備庫。
第十三條土地收購儲備工作按以下程序進行：
（一）申請收購。土地使用權人持有關資料申請土地收購儲備中心進行收購；
（二）權屬審核，勘察現場。土地收購儲備中心邀請有關部門對申請人提供的土地和地上附著物的權屬以及土地利用現狀進行實地調查。
（三）規劃設計。土地收購儲備中心提請規劃部門對擬收購的土地提出規劃設計條件。
（四）評估地價，制定收購方案。土地交易雙方或者單位方委托具有相關評估資格和資質的房地產評估機構對擬收購的土地進行評估并經土地管理部門對土地評估結果依法確認后，土地收購儲備中心提出土地收購的可研報告，報經土地行政主管部門批準。特殊地塊的收購方案報土地收購儲備管理委員會批準。
（五）簽訂合同，支付補償。收購土地的可研報告批準后，土地收購儲備中心與原土地使用者簽字《國有土地使用權收購合同》（以下簡稱合同）。并按合同約定的金額、付款期限和方式由土地收購儲備中心向原土地使用者支付土地收購補償費用。
（六）權屬變更，交付土地。土地收購儲備中心按合同約定支付收購定金后，交易雙方共同到有批準權限的土地和房產管理部門辦理權屬變更登記手續。之后，根據合同約定的期限和方式，由原土地使用權向土地收購儲備中心交付被收購的土地和地上建筑物等。一經交付，即可納入建設用地儲備庫儲備。
第十四條土地使用權人申請土地收購需要提供下列資料：
（一）土地收購申請；
（二）法人營業執照；
（三）土地使用權合法憑證；
（四）房屋等建（構）筑物所有權合法憑證；
（五）其它需提交的資料。
第十五條土地收購補償的金額、期限、方式、交付土地期限和方式、雙方約定的其他權利義務、違約責任及其糾紛處理等由土地收購儲備中心與原土地使用權人通過簽訂《國有土地使用權收購合同》約定。
第十六條土地收購補償方式及標準：
（一）由相應資質的評估機構根據市政府批準的土地基準地價和國家有關規定，按照土地原使用用途及現狀進行土地評估，并經市土地管理部門依法確認宗地價格。商業和公建用地分別按宗地價的60%和70%補償；工業用地不高于宗地價的80%進行補償；
（二）按收購合同約定的土地招標拍賣所得的土地收益比例確定補償；
（三）置換土地的，依照前款規定的方式分別確定置換土地補償費后按差價結算；
（四）對以出讓方式取得的國有土地使用權的，應扣除原土地使用權人已實際使用的土地價值，按剩余年限的土地使用權評估價值予以補償。原《國有土地使用權出讓合同》自《國有土地使用權收購合同》生效三日起予以解除。
第十七條符合土地收購儲備條件的土地，原土地使用單位和個人不得以任何理由和形式拒絕收回、收購。涉及地上建筑物的補償按市有關規定辦理。涉及人員安置和生產經營的問題，根據國家和省、市有關規定雙方協商解決。
第三章儲備的土地前期開發與利用
第十八條土地收購儲備中心收回、收購儲備的土地預供應前，應完成地上建筑物及其附屬物的拆遷、土地平整等前期開發工作。
第十九條儲備的土地，如暫不能出讓時，土地收購儲備中心可以依據本辦法規定將儲備土地使用權單獨或連同地上建筑物出租、抵押或臨時改變用途。
第二十條納入政府建設用地儲備庫的土地，任何單位或個人均無權擅自決定轉讓其土地使用權及其地上附著物。擅自轉讓的，有關部門不得為其辦理審批和變更登記手志。
第四章土地供應
第二十一條符合國家法律、法規規定可以行政劃撥方式取得土地使用權的，經政府批準可以劃撥方式供應已儲備的土地。但取得土地使用權人必須向土地收購儲備中心支付收購、開發、整理、儲備及管理土地所投入的費用。
第二十二條儲備的土地除依法以行政劃撥方式供應外，商業、金融、旅游、娛樂設施和商品住宅等經營性房地產開發用地必須以招標或拍賣方式出讓。
經土地收購儲備管理委員會批準，下列用地可采取協議方式出讓：
（一）工業生產性用地；
（二）轉制企業或出售企業繼續用于工業生產用地；
（三）其他特殊情況需要以協議方式出讓的。
第二十三條儲備的土地通過招標、拍賣方式出讓的，按國家有關法律、法規規定執行。
第五章資金運作和管理
第二十四條土地儲備的啟動資金，由財政撥款或從土地有償使用收益金中提取一定比例的資金解決。并逐步通過收購的土地抵押款或從銀行低息貸款籌措。
第二十五條土地儲備應設立專項基金。必須專戶存儲，獨立核算，專項用于土地收購、儲備和開發整理。
第二十六條儲備的土地供應后所獲土地收益金要扣除成本，按國家規定提取經費，提留一定比例的資金充實儲備基金后，其余全部上繳財政。
第二十七條土地收益金主要用于城市建設。
第六章罰則
第二十八條符合儲備條件的國有土地，未經建設用地儲備庫儲備，土地使用權人擅自轉讓其土地使用權的，視為非法轉讓土地，由土地行政主管部門依法處理。有關部門不得為其辦理審批和登記手志。違反本規定履行的轉讓土地審批文件或登記手續無效。
第二十九條原土地使用權人如未按本辦法規定或雙方合同約定交付土地及其地上附著物，或違背規定或合同約定將交付土地的地上建筑物等自行處理的，土地收購儲備中心有權要求原土地使用權人立即糾正并繼續履行合同。原土地使用權人逾期不履行的，由土地行政主管部門會同有關部門強制執行，并可要求原土地使用權人賠償相應的經濟損失。
