物業(yè)管理制度精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)管理制度范文
第二條物業(yè)管理活動相關業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、管理部門和單位，享有《物業(yè)管理條例》、《省條例》規(guī)定的權(quán)利，并應當履行《物業(yè)管理條例》、《省條例》規(guī)定的義務。
中心城市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、使用以及物業(yè)管理活動監(jiān)督管理應當遵守《物業(yè)管理條例》、《省條例》和本辦法的規(guī)定。
第三條市規(guī)劃與建設局是本市物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理主管部門），負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，具體負責本辦法的實施。
各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
城建、規(guī)劃、公安、行政執(zhí)法、安全監(jiān)督、環(huán)保、物價、民政、稅務、工商、市政公用、電力、郵政電信等有關行政管理部門按各自的職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)助實施本辦法。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。
第四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會應當配合物業(yè)管理主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
履行職責認真負責、工作積極主動的業(yè)主委員會，予以表彰和獎勵。具體辦法由物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制定，并組織實施。
和諧社區(qū)建設應當包含物業(yè)管理活動方面的內(nèi)容。
第五條鼓勵和引導物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高本市物業(yè)管理水平。
符合規(guī)定條件的物業(yè)服務企業(yè)，可享受有關服務業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策。具體辦法由物業(yè)管理主管部門會同有關行政主管部門制訂，報市、區(qū)人民政府批準。
第六條物業(yè)管理主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會采取有效方式，做好《物業(yè)管理條例》、《省條例》和本辦法在本轄區(qū)內(nèi)的宣傳貫徹。
第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權(quán)益。
第八條建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理主管部門應當按《省條例》的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知物業(yè)建設單位、物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
經(jīng)相關業(yè)主同意，尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按《省條例》的規(guī)定，結(jié)合當?shù)鼐用裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第九條物業(yè)管理區(qū)域符合《省條例》規(guī)定條件的，物業(yè)管理主管部門依法應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會應當予以協(xié)助。
物業(yè)管理區(qū)域符合《省條例》規(guī)定條件的，建設單位應當向物業(yè)管理主管部門提出成立業(yè)主大會籌備組、召開首次業(yè)主大會會議的書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向物業(yè)管理主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。
首次業(yè)主大會會議的籌備、召開程序及業(yè)主投票權(quán)數(shù)應符合《省條例》規(guī)定，籌備經(jīng)費由建設單位承擔。
第十條業(yè)主有權(quán)推舉業(yè)主代表，并享有被推舉權(quán)。
第十一條首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則，應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、棄權(quán)票規(guī)則、業(yè)主小組的設立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。包括：
（一）業(yè)主大會會議形式、業(yè)主代表產(chǎn)生方式、召開業(yè)主大會定期（臨時）會議的條件、業(yè)主（業(yè)主代表）委托人參加業(yè)主大會的要求等內(nèi)容；
（二）對采用設置投票箱自行投票、專人逐戶派發(fā)（回收）意見單表決形式，或其他表決形式等作出約定。但表決通過業(yè)主大會決定的票數(shù)約定，不得違反《省條例》規(guī)定；
（三）業(yè)主小組以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的幢或單元設立；
（四）業(yè)主委員會委員的具體資格及資格終止的情形，業(yè)主委員會委員人數(shù)、任期、可否連選連任，業(yè)主委員會委員的缺額補選，業(yè)主委員會會議召開規(guī)則；
（五）業(yè)主委員會委員資格終止后辦理移交期限；
（六）除依法履行《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，在物業(yè)管理活動中還應履行的其他職責；
（七）業(yè)主大會認為應當作出約定的其他事項。
第十二條業(yè)主委員會應當建立健全有關規(guī)章制度。
（一）會議記錄制度。會議記錄由會議主持人和記錄人簽字，涉及重要事項的會議記錄由全體出席會議的委員簽字；
（二）印章管理制度。印章應由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用；
（三）檔案資料管理制度。業(yè)主大會檔案資料、業(yè)主委員會檔案資料、有關物業(yè)管理檔案資料，由業(yè)主委員會指定專人保管。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當在約定的期限內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
第十三條設立業(yè)主小組的，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。履行下列職責：
（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；
（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。
業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主大會可以撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。
第十四條業(yè)主大會可以決定在物業(yè)管理用房中劃出必要面積，作為業(yè)主委員會的辦公用房；可以決定物業(yè)管理經(jīng)營用房所得收益的使用；可以決定在利用本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益中劃出部分金額，作為業(yè)主委員會工作經(jīng)費。
第十五條物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變辦公用房性質(zhì)；物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理經(jīng)營用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益及其使用情況，定期向業(yè)主大會報告，并接受業(yè)主委員會監(jiān)督。
業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況應單獨建帳，定期向業(yè)主大會報告，并向全體業(yè)主公布。
第十六條業(yè)主公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主物業(yè)使用人均具有約束力。
第十七條業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。
第十八條建設單位在申請《商品房預售許可證》時，應當將其與選聘的對物業(yè)進行前期管理的物業(yè)服務企業(yè)所簽定的前期物業(yè)服務合同，報所在地物業(yè)管理主管部門備案。未選聘物業(yè)服務企業(yè)對新建物業(yè)進行前期管理的，房地產(chǎn)行政主管部門不核發(fā)《商品房預售許可證》。
第十九條建設單位應當通過公開招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行前期管理。但是，投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積在3萬平方米以下的，經(jīng)所在地物業(yè)管理主管部門同意，建設單位可以采取邀請招標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
以招投標方式確定的物業(yè)服務收費標準報物業(yè)所在地價格主管部門備案。
第二十條建設單位在銷售物業(yè)前應當制定業(yè)主臨時公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。
建設單位應當將業(yè)主臨時公約在物業(yè)銷售現(xiàn)場予以明示，并有義務向物業(yè)買受人作出說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
建設單位不得將依法屬全體業(yè)主的物業(yè)共用部位的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。
第二十一條業(yè)主臨時公約不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時公約應當報物業(yè)管理主管部門備案。
第二十二條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向所在地物業(yè)管理主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。
保修金交納、使用、管理和退還的辦法，由市物業(yè)管理主管部門根據(jù)省規(guī)定另行制定。
第二十三條建設單位應按《省條例》的要求配置物業(yè)管理用房。住宅物業(yè)配置千分之三的物業(yè)管理辦公用房和千分之四的物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房（包括辦公用房和經(jīng)營用房）應集中設置，按國家有關規(guī)定納入配套項目建設，應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。
建設單位申請《商品房預售許可證》時，應當提交物業(yè)管理用房的室號、面積等相關資料。房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)《商品房預售許可證》時，應當注明物業(yè)管理用房室號。
物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理企業(yè)使用，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。
第二十四條建設單位向?qū)ξ飿I(yè)進行前期管理的物業(yè)服務企業(yè)、前期物業(yè)服務合同終止時物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會、業(yè)主委員會向業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)資料時，當事人應當報告物業(yè)管理主管部門，并辦理書面交接手續(xù)，報物業(yè)管理主管部門備案。
第二十五條新建物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售合同有約定或物價管理部門有規(guī)定外，不得向物業(yè)買受人收取任何費用。
前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位全額交納。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
第二十六條物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，按規(guī)定取得相應的資質(zhì)證書。物業(yè)管理人員應當依法取得職業(yè)資格證書后持證上崗。
物業(yè)管理主管部門應做好物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格管理工作，并指導業(yè)主大會選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十七條物業(yè)服務合同內(nèi)容可以包括有關物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共安全防范工作方面的條款，以及可以解除物業(yè)服務合同情形的條款。
第二十八條物業(yè)服務企業(yè)應當遵守《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》、《浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置明示本企業(yè)服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況。
物業(yè)服務企業(yè)認為有關部門和單位的收費項目侵犯其合法權(quán)益的，可進行投訴、舉報或依法申請復議、提訟。
第二十九條物業(yè)服務合同期限屆滿前不少于30日，業(yè)主大會應當作出續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定告知物業(yè)服務企業(yè)，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，應當書面告知；決定續(xù)聘的，根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)組織實施，物業(yè)管理主管部門應當做好指導工作。
第三十條物業(yè)服務企業(yè)決定在物業(yè)服務合同期滿后不再接受續(xù)聘的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前不少于30日，將不再接受續(xù)聘的決定書面告知業(yè)主委員會。
第三十一條物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定提供服務，應當承擔相應的責任；業(yè)主委員會可以按合同約定解除物業(yè)服務合同。
按前款規(guī)定解除物業(yè)服務合同的，業(yè)主委員會應當及時報告物業(yè)管理主管部門。
第三十二條物業(yè)服務合同終止后十日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主委員會按本辦法第二十四條的規(guī)定，辦理下列移交事項：
（一）預收的物業(yè)服務費；按實結(jié)算已核撥的物業(yè)維修專項資金；
（二）初始的以及在物業(yè)管理維修過程中所形成的全部物業(yè)管理資料；
（三）物業(yè)管理用房。
第三十三條業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提訟。
第三十四條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。
第三十五條物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。
專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建帳到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)督”的原則，收取、使用、管理辦法由市物業(yè)管理主管部門根據(jù)省規(guī)定制定，報市人民政府批準。
第三十六條原物業(yè)服務合同終止，新物業(yè)服務企業(yè)尚未進駐期間的物業(yè)管理，由物業(yè)管理主管部門會同居民委員會、業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決。業(yè)主應當按規(guī)定交納相關費用。
第三十七條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備的移交、維修、更新、養(yǎng)護，按省規(guī)定執(zhí)行。
第三十八條業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守相關法規(guī)和業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項進行公告，并書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
第三十九條違反《物業(yè)管理條例》、《省條例》的，按《物業(yè)管理條例》、《省條例》規(guī)定處罰。
違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門責令改正；違反有關法律法規(guī)的，由有關行政管理部門依法予以行政處罰。
第四十條本辦法中有關名詞和專業(yè)用語的含義，同《省條例》規(guī)定。
第2篇：物業(yè)管理制度范文
論文關鍵詞：前期物業(yè)管理；法律關系；法律責任
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。近年來，在實踐中，有關前期物業(yè)管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規(guī)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，隨后，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》也進行了修正和補充，加強了對前期物業(yè)建設單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。但實踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴重制約了中國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問題？本文擬對這些問題做一個粗淺的梳理。
一、前期物業(yè)管理法律關系主體的地位及權(quán)利義務不對等
從上文分析可以看出，根據(jù)我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關系的主體主要涉及開發(fā)商(建設單位)、購房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務公司三方。
前期物業(yè)管理法律關系是民事法律關系的一種，那么有關民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應當遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務公司作為獨立的一方當事人，在接受開發(fā)商委托時與開發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實上并非如此。實踐中，獨立的物業(yè)服務企業(yè)模式在我國并不多。目前，大量物業(yè)服務公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實質(zhì)意義上的獨立經(jīng)營的法人品格，會受制于開發(fā)商，開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段留下的問題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關系中真正實現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個角度來講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業(yè)服務公司與購房人地位也不平等。
法律關系中最為核心的部分是權(quán)利和義務，雙方當事人完全有充分的自由來協(xié)商和確定各自在法律關系中的權(quán)利和義務，這也是雙方當事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)。基于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權(quán)利義務的協(xié)商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業(yè)服務公司經(jīng)營的非獨立性，使得物業(yè)公司難以真正實現(xiàn)其本應行使的權(quán)利。另一方面，在購房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務也難真正實現(xiàn)對等。實踐中，雙方根本不存在機會去協(xié)商雙方的權(quán)利和義務。購房者在購房時也就簽訂了一些“不平等”條約。現(xiàn)實中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權(quán)利和義務的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。
二、前期物業(yè)管理相關制度不規(guī)范
我國前期物業(yè)管理的法定內(nèi)容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內(nèi)容。本文就前期物業(yè)管理實踐中存在較多糾紛的幾個方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務合同存在的問題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務公司具體權(quán)利義務、確保前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認為，前期物業(yè)管理合同對業(yè)主的法律效力是基于我國《物權(quán)法》關于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，受讓人同時取得此三項權(quán)利。在銷售物業(yè)前，開發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，其當然有權(quán)選聘物業(yè)服務企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。 在物業(yè)銷售后，開發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開始分散轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，業(yè)主從開發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權(quán)，也同時繼受了共有權(quán)和成員權(quán)。因此，理論上前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房，漸次設立出數(shù)個建筑物區(qū)分所有權(quán)，而對小區(qū)進行管理的權(quán)利依然僅有一個，由開發(fā)商單獨享有，實際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權(quán)實際上并不存在，更不能真實的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權(quán)由開發(fā)商獨享，因此，業(yè)主沒有對前期物業(yè)服務合同解除的權(quán)利，合同解除權(quán)利在前期物業(yè)服務合同轉(zhuǎn)讓過程中并沒有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權(quán)，也就無從行使合同救濟權(quán)。其次、臨時管理規(guī)約存在的問題。臨時管理規(guī)約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說臨時管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動、確定業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)權(quán)利義務的根本性文件。然而，無論是開發(fā)商還是業(yè)主對臨時管理規(guī)約的重視都不夠，在當前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個文件的獨特地位侵害業(yè)主權(quán)益的事情卻屢見不鮮。在前期物業(yè)管理這個階段中，業(yè)主委員會尚未成立，臨時管理規(guī)約，也由建設單位制定。實踐中，存在著開發(fā)商用經(jīng)營收益補充管理服務費的情況，此時，臨時規(guī)約有條款約定物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)經(jīng)營小區(qū)的共用配套設施、共用場地，又有權(quán)把經(jīng)營納入物業(yè)服務企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設商和物業(yè)服務企業(yè)擬定的臨時管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標投標存在的問題。開發(fā)商片面地注重經(jīng)營的控制權(quán)和管理的自主權(quán)，從而忽視了外來物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務公司，來緩解商品房交接過程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問題引發(fā)的矛盾，通過自己的物業(yè)服務公司來掩飾問題，蒙蔽過關，而不是把問題解決在業(yè)主進住之前。從獲取最大經(jīng)濟利益出發(fā)，開發(fā)商也不愿意將自己所開發(fā)項目的物業(yè)管理利潤，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)服務企業(yè)。以上幾個方面直接導致了開發(fā)商在招投標工作中采取不正當競爭手段，存在大量的招投標暗想操作行為。同時由于地方保護主義的存在，當?shù)卣嘘P部門或開發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務公司，由于中標后各項管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發(fā)商利用招投標形式，騙取物業(yè)服務公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務公司接管物業(yè)，使用騙取來的管理方案進行管理運作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務公司進行管理。
第3篇：物業(yè)管理制度范文
（一）管理人員必須保持服裝整潔，儀表端莊、精神飽滿。
（二）對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系。
（三）必須嚴格遵守公司輪值時間，按時上下、班（交接班），不得無故遲到、早退。
（四）管理人員不得在當值時間內(nèi)為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。
（五）管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物，若業(yè)主、住戶提出要求，應請其直接向公司咨詢。
（六）大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指標，并定期召開該大廈各級員工的會議，向公司做定期工作匯報。大廈員工應服從大廈負責人之工作調(diào)配及崗位編排。
（七）不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。
（八）不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽或利益之行為。
（九）不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財務，對各公物如有損壞，須負責賠償。
（十一）雨雪天氣，各員工必須依時當值，監(jiān)守崗位，并按照公司所頒布之指示進行防風防雨工作。
（十二）必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
二、管理公司
（一）按照規(guī)定時間當值，不可擅離職守。
（二）在當值時不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。
（三）每日上班時間，必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證，完成自己的崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方，并進行登記，如遇有不尋常事件應立即處理、記錄并及時向上級報告。
（四）臺風或暴雨期間，管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班，做好一切防風防雨工作，以保護公共財產(chǎn)。
（五）服從上級指導，完成所指定工作。
（六）留意各種公用設備有否被破壞或涂污，并通知有關人員修理和清除，必要時須協(xié)助維修工作。
（七）執(zhí)行各項任務時，必須要有禮貌，謹記“服務至上，禮貌第一”。
（八）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應立即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。
（九）熱情接待來訪人員，詳細記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責范圍的，則立即通知有關人員處理解決。處理情況立即向上級報告。
（十）管理處須設置急救藥品，如繃帶、藥棉及搶救藥品等。
（十一）大廈公共地方之鑰匙，如：電機房、機房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時使用。若有需要外接鑰匙時，必須登記借用人姓名及身份證，用后及時歸還。
三、保安工作
（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設施之操作和效能。例如：對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用以有設施，以免減弱防盜效果，特別強調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對講機。嚴禁大門敞開，防止壞人有機可乘。
（二）應熟悉大廈內(nèi)各住戶、識記住戶之姓名、年齡、家庭成員、職業(yè)及聯(lián)絡電話。此等資料必須保密，不得泄露。
（三）與住戶保持密切聯(lián)絡，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見和互通消息。
（四）各更管人員交接時應傳達防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務令保安人員高度警惕。
（五）嚴禁借推銷之人士進入大廈。尤其是自稱公務人員或公共機構(gòu)人員，更應查驗身份證、文件，如有疑問，應致電有關機構(gòu)查詢。
（六）應有禮貌詢問進入大廈的來訪客人，登記身份證或工作牌照。如有懷疑，應用對講機與有關住戶聯(lián)系。如訪客攜帶可疑物品時，更需提高警覺。
（七）當值管理人員至少每兩小時巡樓一次（但不固定時間），以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機作案。留意公眾地方之間邊暗角，后巷水渠側(cè)、水箱底是否預先暗藏盜竊工具等。
（八）如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報警并封閉大門及通道，以待警方人員到場處理。切勿采取魯莽行動而不知會警方。
（九）切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)。因此拘捕疑犯后，應盡快交公安部門處理。
（十）詳細記錄各有關政府部門電話，以便需要時尋求協(xié)助。
（十一）若發(fā)生罪案，應采取下列步驟協(xié)助破案。
1.立刻報案，并留在現(xiàn)場制公安人員到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監(jiān)護。
2.切勿移動、也不許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。
3.切勿開動風扇、冷氣機或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。
4.禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。
5.向公安人員提供有關罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關人物之相貌、衣著、有關之車牌號及壞人逃走方向。
四、公共衛(wèi)生
（一）清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電停車場及天臺等公用地方。
（二）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。
（三）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶除清潔工人清理外，并登記在管理處記事簿內(nèi)，向上級報告。
（四）如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應立即清理，以免蚊蟲滋生。
（五）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應速安排處理。
（六）勸喻住戶淋花時要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影響下層和下面行人。
（七）如發(fā)現(xiàn)空調(diào)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從速處理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。
（八）如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上；也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。
（九）若上層住戶之水喉或水管破爛而導致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應詳細記錄及請示上級處理。
（十）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應做詳細記錄并報告上級和有關衛(wèi)生部門。
五、電梯
（一）電梯發(fā)生故障停留空中時，乘客按響緊急呼救鈴后，值班人員應立即通知保修人員迅速修理，同時用電梯內(nèi)對講機善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險。
（二）勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。
（三）乘用電梯人數(shù)過多時，應維持秩序，指導分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。
（四）住戶應留意，切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。
（五）保安值班人員時刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設備。
（六）經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)經(jīng)常積存的垃圾，以免影響梯門開關。
（七）如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應急時通知保修人員進行修理。當修理人員到達時，管理人員應詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細情況，必須詳細記錄送管理處。
（八）狂風暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有滲水時，應即盡量阻止雨水進入電梯槽，暴風雨后，必須根治漏水情況。
（九）電梯槽底有積水時，應及時報告上級處理，同時研究水的來源，及早修理。
（十）凡有水進入電梯，應即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較安全的地方。
（十一）電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。
（十二）電梯每年“年檢“一次，并取得年檢合格證。
（十三）沖洗走廊及樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設備。
（十四）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時停在半途，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。
（十五）經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖，加上“不準擅闖”之類的告示牌。
（十六）電梯內(nèi)求救警鐘、電風扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導致窒息。
六、電力系統(tǒng)
（一）修理電氣設備，應聘請持證的合格技師。
（二）應明了大廈各種電力供應的設備所在。如：大廈的電力總制、用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制等，并且明了其緊急開關的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時使用。
（三）如部分用戶電力中斷，應由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設備故障，應由住戶自行請人處理，管理處可提供適當協(xié)助。
（四）全座樓宇電力突然中斷，應先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。
（五）公共使用的電力設備，如：電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應經(jīng)常檢查，如有損壞或過熱現(xiàn)象，應立即派人修理。
（六）接到供電公司通知停電時，應即帖出通告，清楚列明日期、時間及受影響設備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。
（七）經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大廈與各戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。
（八）在大廈出入口處，應備有充電式緊急照明系統(tǒng)。
（九）大廈內(nèi)的總制房、機房、及各層的電表均應保持整潔，不得放置雜物。
（十）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。
七、消防
（一）消防中心值班人員必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使用，并應熟練其他消防設備的使用。
（二）組織大廈員工學習消防知識，熟悉和掌握各種消防設備的操作使用。組織員工進行消防設備的使用訓練，使其成為大廈合格的義務消防隊員。
（三）值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設施等，如有損壞和失效時，應立即修理和更換。
（四）利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設施和消防設備，以備應急。
（五）每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬不可有阻塞情況發(fā)生。
（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。
（七）留意公用電線，如有破損和不符合規(guī)定時，應立即修理和更換。
（八）留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時，當即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報管理處和公司。
（九）勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒香紙。
（十）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，如能及時撲滅，應盡快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電“119”報案。
（十一）若發(fā)生火警，即電“119”報案，同時按動警鈴，通告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設法施救。
（十二）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯。
（十三）切勿將放火門打開，以免萬一發(fā)生火警時，濃煙散播及火勢蔓延。
（十四）報案時，必須清楚說明現(xiàn)場地址，報案人姓名及管理處電話。
（十五）所有消防裝置，應由認可的消防監(jiān)查單位每年最少檢查一次。
八、氣體燃料泄漏
（一）如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄露時，應立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。
（二）打開氣體燃料泄漏單位及附近有關住戶的門窗，使樓宇空氣流通。
（三）切勿吸煙、點火、按動門鈴、電開關等任何電制及電器。
（四）管理員應立即關閉單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點，迅速進行修理。必要時，電話通知氣體燃料公司或撥“119”報警。
（五）“用手拍門”的方式通知住戶氣體燃料泄漏事件，請住戶關閉氣體供應制，打開門窗使空氣流通，并要求協(xié)助通知其他住戶實施上述一、二、三步驟。如情況嚴重，應通知住戶撤離。
九、樓宇結(jié)構(gòu)及維修
（一）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應予以注意，并向上級報告。
（二）如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐壁、平臺或在天臺上加蓋小棚屋時，應予以制止并向上級報告。
（三）天花板或外墻有漏水，應即通知單位主管及有關住戶修理。
（四）在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況，應立即向上級報告并研究修理方案進行修理：
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂；
2.氣窗的玻璃爆裂；
3.樓梯邊的欄桿松拖；
4.防火門及消防設備損壞；
5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
（五）住戶安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應予以制止并報告上級。
十、停車場管理
（一）車管員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人。熱情服務，保證車輛安全，維護車場良好的行車秩序。
（二）車輛進場后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通道，認真檢查車型、車牌號，，避免出現(xiàn)差錯。
（三）了解和掌握車主的車型姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號等等以便與識別。
（四）汽車、摩托車必須購買車輛綜合保險，便于丟失后向保險公司索陪。未買“車輛綜合保險的，本車場不予停放保管。
（五）本停車場實行有償停車保管服務，必須嚴格遵守財經(jīng)紀律，經(jīng)濟手續(xù)清楚，做到錢票相符，日清月結(jié)。
（六）嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場，應即令其開出車場，立即報告管理處或公安機關進行處理。
（七）車管員交接班時必須認真交接：如清點停車場內(nèi)車輛有多少，時租車的停車計時票的張數(shù)、現(xiàn)金點清，并詳細登記，雙方簽字負責。
（八）車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報告班長或管理處，并注意事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時將其他注意的事項必須記錄在登記簿上，以備查。
（九）車管員必須認真執(zhí)行收費制度，堅持原則，不得，如不開票停車或亂收費，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴肅處理。
（十）保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。
十一、有關廉潔條款
第4篇：物業(yè)管理制度范文
2、有關物業(yè)管理公司驗收檔案、圖則、業(yè)主及住戶資料、管理制度、合約及附件設備設施及保養(yǎng)制度、財務報告、員工人事資料等檔案要求集中存檔，文件柜要求上鎖，未經(jīng)主管許可，他人不得動用。
3、物業(yè)管理公司檔案資料必須按公司規(guī)定要求存檔，做到圖有袋、文有夾，報告類文件編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號目錄。
4、物業(yè)管理公司檔案目錄及存檔文件清單每季度上報公司備案。
5、物業(yè)管理公司檔案在歷任主管調(diào)職、任職時應向公司或接任者辦理移交手續(xù)、經(jīng)確認后方可離任。
6、物業(yè)管理公司檔案日常需經(jīng)常使用部分應復印備份，原件存放在檔案中不得隨意使用。
7、因工作需要借閱、復印專管部分檔案資料的，需經(jīng)主管書面確認，如有違反的作泄密處理。
第5篇：物業(yè)管理制度范文
本文就是在這一背景下，在借鑒國外先進的物業(yè)管理體制的經(jīng)驗基礎上，結(jié)合我國的實際情況，提出了促進我國物業(yè)管理市場制度創(chuàng)新的思路。
關鍵詞：物業(yè)管理 物業(yè)管理市場 制度創(chuàng)新
0 引言
隨著住房逐步商品化，居民區(qū)業(yè)主隊伍在日益壯大，對物業(yè)服務的要求越來越高。如何促進物業(yè)管理市場的成熟，完善其發(fā)展，已經(jīng)成為當今研究的重要課題。現(xiàn)結(jié)合對物業(yè)管理市場的主體分析，總結(jié)國外發(fā)達國家的管理經(jīng)驗并學習借鑒，提出相應的符合我國當前國情的物業(yè)管理市場對策建議。
1 國外物業(yè)管理市場的發(fā)展經(jīng)驗
最早的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，國外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：
1.1 物業(yè)管理市場法律法規(guī)比較健全 發(fā)達國家的政府部門一般不直接干預物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關系人的責、權(quán)、利關系。因而物業(yè)服務公司在接受委托實施物業(yè)管理時，一開始就有了良好的基礎。
1.2 物業(yè)管理協(xié)會發(fā)揮重要作用 市場經(jīng)濟國家的政府職能總體上都比較簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。物業(yè)管理協(xié)會是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會來做。美、英、日、澳等經(jīng)濟發(fā)達國家以及新加坡，都設有物業(yè)管理的一級協(xié)會。
1.3 管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司 國外的物業(yè)服務公司大多經(jīng)歷了從“服務型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務公司自己的來做。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識的限制，弊端越來越明顯，如服務成本不斷增加，服務質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)或人員代為進行產(chǎn)業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢在物業(yè)管理中得到充分體現(xiàn)。物業(yè)服務公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來，采取靈活的方式統(tǒng)一進行管理。社會化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務的水平，又降低了管理成本。
1.4 物業(yè)設施設備配套齊全，管理水平高 配套設施的好壞直接關系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國外市政的配套設施經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已達到了相當高的水平。所有建筑物在前期建設時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設施，計算機信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用。
總的來說，發(fā)達國家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機制也呈現(xiàn)良性化。發(fā)達國家的物業(yè)管理體制值得我們借鑒和學習。
資料來源：許召敏.我國社區(qū)物業(yè)管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學，2008.
2 我國物業(yè)管理市場的制度創(chuàng)新
鑒于我國物業(yè)管理的復雜性和特殊性，針對當前我國物業(yè)管理市場實踐中存在的問題和現(xiàn)狀，總結(jié)和學習發(fā)達國家的經(jīng)驗，本論文認為應從以下幾個方面進行制度創(chuàng)新：
2.1 加強物業(yè)管理市場的供給主體培育
2.1.1 充分發(fā)揮自建自管型物業(yè)服務企業(yè)的主導作用 在現(xiàn)階段，自建自管型的物業(yè)服務公司是物業(yè)管理市場上的主力軍。雖然它們目前的壟斷影響了物業(yè)管理市場競爭的公平性，但不能因此而打壓它們，把物業(yè)管理市場上存在的問題歸咎于壟斷，可以利用其特有的開發(fā)商背景和專業(yè)背景，解決目前物業(yè)管理市場的一系列最主要的糾紛。要實現(xiàn)這些需要實施如下措施：①健全物業(yè)管理法律法規(guī)。政府部門不直接干預物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關系人的責、權(quán)、利關系，建立完善的物業(yè)管理法規(guī)體系。使物業(yè)服務公司在接受委托實施物業(yè)管理時，一開始就有了良好的基礎。②充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的行業(yè)管理和自律作用。要把物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建成為政府與企業(yè)之間溝通的橋梁。政府在物業(yè)行政管理職能上要簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。同時物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要在專業(yè)上進行細分，這樣比較有利于行業(yè)管理工作的落實。③利用自建自管型物業(yè)公司的開發(fā)商背景優(yōu)勢，實施物業(yè)管理早期介入。與其他物業(yè)公司相比，自建自管型物業(yè)公司作為開發(fā)商的子公司，從有利于房屋銷售和今后物業(yè)管理的角度提建議，更容易被開發(fā)商接受，能促進母公司建設設施設備配套齊全，信息化水平高的物業(yè)。
2.1.2 培育高水平、高質(zhì)量、高層次的市場供給主體 對物業(yè)服務領域來說，高水平、高質(zhì)量、高層次的物管企業(yè)應具備以下特征:①關注業(yè)主利益及提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務產(chǎn)品。②良好的社會效益。③良好的企業(yè)效益。④較高的物業(yè)管理效率。
另外，管理人員的素質(zhì)決定了物業(yè)管理服務的服務質(zhì)量和能力。目前，物業(yè)管理行業(yè)缺少大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)理人。因此，大力培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是物業(yè)管理市場供給主體的很重要的一部分。
2.2 培育物業(yè)管理市場的需求主體 目前，物業(yè)管理真正走向市場的需求主體還未形成。為此需做好如下工作：
2.2.1 發(fā)揮政府的輿論導向作用，轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷胗^念 在物業(yè)管理市場化進程中，政府能否把物業(yè)管理作為城市管理系統(tǒng)工程的重要環(huán)節(jié)來加以考慮，能否對物業(yè)管理行業(yè)做出準確的市場定位，以及在物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)眾多問題的情況下能否以堅定的立場來對輿論進行正確引導，對加快廣大居民思想觀念的轉(zhuǎn)變將起到極為關鍵的作用。人們對實施物業(yè)管理有了客觀的和實際的需求，是物業(yè)管理市場化及物業(yè)管理發(fā)展的最根本的動力和基礎。
2.2.2 確立物業(yè)管理買方市場的行為主體 在物業(yè)管理市場中，單個業(yè)主并不具備消費主體的行為能力。因此，只有推選出代表公眾消費的行為主體，業(yè)主才能主動地進入市場，行使消費權(quán)利，并維護自身的合法權(quán)益。物業(yè)管理的公眾消費主體即業(yè)主委員會，是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中，代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益的組織。引導和培育業(yè)主委員會的自覺、自主、自律、自治行為，可有效地確立和規(guī)范物業(yè)管理市場行為主體，加快物業(yè)管理的市場化進程。
2.2.3 強化賣方市場服務意識，激活物業(yè)管理買方市場的有效需求 物業(yè)管理服務是一種商品，那么商品的購買者對所購買的商品感到滿意，就會更進一步激活購買者的購買欲望，否則會拒絕購買。因此，物業(yè)服務公司必須進一步提高物業(yè)管理的服務質(zhì)量，為居民提供多層次的更優(yōu)質(zhì)的商品，激活和提高物業(yè)管理買方市場的有效需求，從而促進物業(yè)管理的市場化進程。
2.3 建立良好的物業(yè)管理市場秩序 物業(yè)管理市場的管理體制是國家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機統(tǒng)一。
為了建立良好的物業(yè)管理市場秩序，必須有比較完善的法規(guī)保護競爭，約束競爭中的不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競爭規(guī)則。準確科學地為業(yè)主委員會和物業(yè)服務公司定位，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)服務公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。
因此，在完善物業(yè)管理體制時，要按公司法組建和規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)，政府積極倡導在物業(yè)委托管理時采用招標制度、提高參與標準、嚴格市場準入制度、創(chuàng)造公平競爭環(huán)境。
本文結(jié)論：從委托的關系看，物業(yè)管理市場存在的前提是委托人——物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，也即物業(yè)管理市場的需求者，可以將自己對房地產(chǎn)的全部權(quán)力集合中分離出管理權(quán)，并擁有這些權(quán)力和有效運用這些權(quán)利。但是，現(xiàn)實中，這些權(quán)力絕大部分掌握在開發(fā)商手中的，從而造成了我國當前物業(yè)管理市場買方主體缺位，影響到物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。只有物業(yè)管理買、賣雙方主體完整，才能健全物業(yè)管理的市場因素，使物業(yè)管理走向市場化、規(guī)范化、社會化。
我們必須借鑒國外先進經(jīng)驗，通過制度創(chuàng)新，構(gòu)建符合我國實際的新的物業(yè)管理制度，促進我國物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。因此如何進一步健全我國物業(yè)管理市場法律、法規(guī)制度，完善物業(yè)管理市場環(huán)境是我們今后研究的重要課題。
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第6篇：物業(yè)管理制度范文
董事局各位董事：
依據(jù)董事局200a股東大會工作報告、《集團經(jīng)營管理責任書》目標任務以及集團董事局決議、決定的要求，我代表______物業(yè)管理有限公司向董事局報告工作，請予審議。
200a年度工作回顧
滄海云帆，長風破浪。當___保安隊伍伴隨著新年的腳步雄赳赳、氣昂昂亮身于___市委、市政府大院時，___物業(yè)舉司上下無不振奮。這是___物業(yè)繼20__年1月首度接管洪江市行政中心、200a年1月接管中方縣行政中心后，又一次在這辭舊迎新的美好時刻，為過去的一年寫下的濃墨重彩的一筆，為___在新的一年里的工作開啟了美妙之局。200a年是___長足進步的一年，迅猛發(fā)展的一年。過去的一年，___物業(yè)上下齊心，團結(jié)拼搏，默默奉獻，認真執(zhí)行集團董事局的各項戰(zhàn)略決笫，著力提升服務質(zhì)量，進一步強化企業(yè)品牌，真抓實干，實現(xiàn)了企業(yè)既定的發(fā)展目標，全年完成變現(xiàn)收入（略去）萬元，為年計劃的（略去）；實現(xiàn)考核盈余（略去）萬元，為年計劃的（略去）%；實現(xiàn)綜合收費率（略去）%；水電損耗率控制在（略去）%以內(nèi)；實現(xiàn)全年無重大安全事故；世紀花園實現(xiàn)湖南省“省級綠色社區(qū)”既定目標。___物業(yè)已經(jīng)初步發(fā)展成為具有一定綜合勢力、行業(yè)口碑良好、團隊優(yōu)秀善戰(zhàn)的湖南西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群。
回顧一年工作，我們著重抓了以下工作：
一、著力提升服務質(zhì)量，企業(yè)品牌進一步成熟
200a年，___物業(yè)在服務集團大局的同時，充分發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢，精心營造市場、打造市場，先后接管了中方縣行政中心、中方縣國土局、市電力公司、市地稅局、市中級人民法院、洪江市開元小區(qū)、市建設銀行等社會物業(yè)的特約服務和專項服務，為企業(yè)創(chuàng)收120余萬元。
服務質(zhì)量是品牌建設的基礎和生命之源。年初，___物業(yè)明確提出了“打基礎、抓基層、苦練基本功”的服務質(zhì)量方針和“接一個項目、創(chuàng)一個品牌、樹一個形象、拓一片市場”的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
（一）、保安整體素質(zhì)增強，安全防范有力。針對保安曾在值勤過程中屢屢出現(xiàn)執(zhí)勤行為過激的現(xiàn)象，公司專門制定了《保安職業(yè)操守手冊》，并于6月下旬組織全體保安進行了職業(yè)操守考試。公司還選派優(yōu)秀保安人員參加全市安全重點單位的內(nèi)保工作培訓和鶴城區(qū)安全消防知識培訓。經(jīng)過半年的精心準備，首屆保安職業(yè)技能大比武于9月中旬在世紀花園隆重舉行，12月上旬公司又組織了一次空前規(guī)模的保安內(nèi)務檢查評比活動。通過煉兵習武，有效地促進了員工的精神風貌、軍事技能、服務意識和質(zhì)量標桿的提升。也涌現(xiàn)了一大批專業(yè)技能強、思想素質(zhì)過硬的優(yōu)秀員工。一年來，___保安先后抓獲各類盜竊、搶劫人員20余人次，為建設和詣小區(qū)維護業(yè)利益作出了貢獻。特別是___物業(yè)靖州事業(yè)部飛山新城保安員禹文彬同志，面對窮兇極惡的持刀劫匪，臉不改色心不跳，以其過硬的軍事技能與劫犯展開英勇搏斗，最終將兩名劫匪制服并扭送當?shù)毓矙C關，保護了他人的生命財產(chǎn)。禹文彬同志贏得了靖州縣人民政府和社會的高度贊譽，靖州縣人民政府還特地在湖南《瀟湘晨報》發(fā)稿
宣傳。禹文彬同志的壯舉彰顯了___物業(yè)的精神品格，為___物業(yè)的品牌建設貼了金加了彩。 （二）、訴求服務進一步規(guī)范，服務效率有了提高。全年接待訴求1980起，其中，世紀花園事業(yè)部1076起，湖天一色事業(yè)部356起，河西事業(yè)部251起，靖州事業(yè)部294起，已處理1906 起，正在處理74起，訴求處理率達到96.26%。
訴求處理及時快捷與否，關乎物業(yè)服務質(zhì)量和企業(yè)品牌形象，它最能贏得業(yè)主的認可，也最能激發(fā)業(yè)主的不滿情緒。今年，___物業(yè)尤其重視訴求服務效率和服務質(zhì)量。先后完善、修訂了訴求服務管理規(guī)定和訴求服務受理程序，突出訴求服務效率和質(zhì)量的監(jiān)督管理。從維護人員敲門入戶到穿一次性鞋套，佩帶工作牌等服務細節(jié)進行了規(guī)范，使業(yè)主滿意度明顯提升。200a年入夏以來，___物業(yè)迎來了空前的裝修高峰期，僅湖天一色小區(qū)裝修戶就達到310余戶。___在堅持與業(yè)主、裝修單位簽訂裝修管理服務協(xié)議的同時，推行樓管員定區(qū)劃片責任制，規(guī)定樓管員每天入戶現(xiàn)場巡視簽到，確保業(yè)主的裝修活動基本規(guī)范，違規(guī)裝修得到及糾正。欣慰的是去年來___物業(yè)未出現(xiàn)一起因違規(guī)裝修而引起的安全事故和重大投訴。
（三）、溫馨服務深得人心。去年8月，酷暑難當，而擔負城區(qū)主要供水任務的市二水廠因供水泵房發(fā)生水錘事故造成全市停水，___物業(yè)組織全體員工夜以繼日的為轄區(qū)業(yè)主免費運送生活用水，幫助轄區(qū)業(yè)主戰(zhàn)水荒、度難關，把人文關懷、企業(yè)品牌送進了業(yè)主心田。
中方行政中心接管時，正逢大年三十來臨，人們正忙于團聚過年，而我們的員工卻在天寒地凍、在保潔任務十分艱巨、人員嚴重不足、時間非常緊迫的情況下，不分晝夜、不知饑寒、不覺困苦，硬是把___的工作標準干出來了，把___的形象樹立起來了，把___的品牌打出來了。大年初一，當中方縣領導看望我司中方事業(yè)部的員工時，高度評價，贊不絕口。開年之后，行政中心寄來了熱情洋溢的感謝信。
一年來，中方事業(yè)部的保安、保潔先后拾到手機6臺、各類有效證件及銀行卡20余張、錢包2個,人民幣數(shù)千元。中方事業(yè)部員工兢兢業(yè)業(yè)的工作作風、拾金不昧的高尚品德和奮發(fā)向上、積極進取的敬業(yè)精神，充分展現(xiàn)了___人的精神風范，受到了中方縣各級領導和干部的一致好評，為此中方縣人民政府特意為___物業(yè)中方事業(yè)部制作了3期電視新聞片，先后在___電視臺進行了報道。
二、積極應對市場，賣場物業(yè)競爭力進一步提升。
200a年，針對河西武陵城家居廣場二樓油漆經(jīng)銷商規(guī)模小、數(shù)量少、商家經(jīng)營疲軟，櫥柜、集成吊頂、門業(yè)商戶生意紅火，而對商鋪需求不斷擴大的狀況，___物業(yè)及時調(diào)整思路，不誤時機地組織、動員油漆經(jīng)銷商退出二樓賣場。通過商場業(yè)態(tài)的調(diào)整體，使重新整合后的商場人氣旺盛，商家穩(wěn)定。河西事業(yè)部的員工在日常工作中，敏于觀察，勤于思考，在解決二樓通道問題上充分聽取經(jīng)銷商的意見，果斷提出了新開樓梯的建議，把原本的邊角死巷變成了黃金旺鋪，從而使廣場自營的二樓商鋪出租率達到100%。去年上半年以來，隨著___福興數(shù)碼廣場的建設進度，加速了我銀河電腦城的經(jīng)銷商不穩(wěn)定情緒的蔓延，其沖擊態(tài)勢咄咄逼人。在這非常時期，我們除了密切關注其招商動態(tài)外，千方百計收集信息，及時與電腦城的經(jīng)銷商們互通有無，果斷采取應對措施，在迅速完成地下一層倉庫改造工程的同時，先后三次組織召開了經(jīng)銷商（業(yè)主）座談會，以求共識，共商大是，為銀河電腦城的穩(wěn)定與發(fā)展做了我們應該作的工作。目前，電腦城的部分改造項目已進入實質(zhì)性建設過程，經(jīng)銷商基本穩(wěn)定，賣場穩(wěn)步經(jīng)營。
三、大力推進事業(yè)部制，服務效率明顯提高。
___物業(yè)點多、線長、面廣，服務和管理的類型以住宅區(qū)為主，兼容商廈、學校、寫字樓，其服務的內(nèi)容除了常規(guī)服務外還涉及到銀行票據(jù)的稽核稽查。如何提高服務、管理效率除了員工服務意識、服務技能、敬業(yè)精神外，還應該有一個促進服務的好體制、改善服務的好機制。200a年，___物業(yè)推行了統(tǒng)一領導、分級管理，目標考核、工效掛鉤事業(yè)部制。按照就近、兼顧、均等原則，組建了6個事業(yè)部，把日常經(jīng)營管理權(quán)與管理決策權(quán)進行分離。公司總部與各事業(yè)部簽訂了年度經(jīng)營管理責任書。企業(yè)推行事業(yè)部制，既增強了員工的經(jīng)營創(chuàng)利意識，又提高了員工的成本控制能力，各事業(yè)部更加注重使用人力資源，主動開源節(jié)流。如：去年各事業(yè)部先后組織員工自己動手維護保養(yǎng)物業(yè)區(qū)內(nèi)的基礎設施，一改過去凡事就外請勞務的做法。湖天一色事業(yè)部僅建筑垃圾清運一項就節(jié)省2萬余元。企業(yè)事業(yè)部制還訓練了一批管理骨干。如：洪江事業(yè)部的黃德明、中方事業(yè)部的劉送長、法院項目部宋先求等，他們均能獨立開展事業(yè)部的日常管理工作，把服務做得有聲有色。
四、物業(yè)管理理論和社區(qū)文化建設取得新成績。
為進一步探討物業(yè)管理理論，提高從業(yè)人員物業(yè)管理理論水平，___積極組織員工撰寫物業(yè)論文，并參加全省房協(xié)專委會舉辦的200a年度湖南省物業(yè)管理論文評選活動。我司員工崔世榮撰寫的《關于業(yè)主委員會運作問題的思考》、歐秀蓮撰寫的《物業(yè)管理企業(yè)打造優(yōu)秀品牌的幾點認識》被評為省級優(yōu)秀論文。這是___物業(yè)組織員工首次參加省級優(yōu)秀論文評選活動并獲殊榮。幾年來，___物業(yè)堅持創(chuàng)建工作不松手。200a年，世紀花園又獲省級“綠色社區(qū)”稱號，是湖南西部地區(qū)目前唯一獲此殊榮的住宅小區(qū)。在全省“愛國
衛(wèi)生周”活動檢查評比中，世紀花園小區(qū)榮獲優(yōu)秀單位。___物業(yè)在社區(qū)文化建設上特別注重與業(yè)主的互動交流，旨在營造和詣氛圍。譬如由___與業(yè)主聯(lián)合演出的《擁軍秧歌》參加集團慶“七一”文藝節(jié)目深得廣大業(yè)主的好評。一年來，___物業(yè)還以集團大局為己任，力爭在服務集團多作貢獻，堅持不懈地常年協(xié)助房產(chǎn)做好交驗房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未達到交付條件，盡管前后進行了兩次集中交房，但交房率不高。為了確保集團利益，湖天一色事業(yè)部全體員工在業(yè)主們的一片責備聲中忍辱負重、默默工作，使三期工程交房穩(wěn)定有序，現(xiàn)已交房266套，交房率達到79.4%；協(xié)助集團完成了___特色農(nóng)產(chǎn)品交易會的保衛(wèi)、保潔工作；完成了洪江武陵城國際大廈開盤、冷水江武陵城國際超市開業(yè)、金灘春天材料商阻工事件的值勤任務。 當前存在的問題
一年來，___物業(yè)雖然取得了一定的成績，但服務和管理中仍存在著不少困難和問題。主要表現(xiàn)在：
1、物業(yè)服務還很粗放，精細化服務不夠，執(zhí)行標準不嚴謹，很多不經(jīng)意的細節(jié)被忽略；延伸服務難有起色，盡管償試了話費代繳、蒸汽洗車、家庭保潔、游泳訓練等家政延伸服務，卻沒有達到預期的效果，經(jīng)濟效益不理想，有待進一步探討、完善。
2、保安“荒”已成困擾企業(yè)發(fā)展的新問題。按照現(xiàn)代企業(yè)員工年流動率不得超過1.5%的標準比照，200a年度在冊保安總?cè)藬?shù)為143人，全年流動了68人，流動率為47.5%，遠遠高出現(xiàn)代企業(yè)員工流動比的標準，同時也大大超過同年度全國員工流動率21.7%的流動水平。究其原因，既有薪資待遇遠趕不上物價上漲的速度，也有保安需求結(jié)構(gòu)不合理的因素，致使保安難招，招來難管，管嚴難留，保安隊伍不穩(wěn)定的矛盾日益突出。
3、小區(qū)車輛停放和管理成難點和焦點，業(yè)主不滿情緒逐步顯露，刮車現(xiàn)象日趨增多，糾紛增多。
4、員工學習還很封閉，沒有機會走出去見識學習，開闊視野，使物業(yè)管理和服務上缺乏創(chuàng)新和活力。
5、員工的績效考核體系尚待進一步科學量化，員工苦樂不均現(xiàn)象還很突出，總部、事業(yè)部顯現(xiàn)人員過剩跡象，員工瘦身勢在必行。
6、部分物業(yè)的設施設備質(zhì)量不佳，更新改造跟不上，維護成本難以有效控制，直接影響業(yè)主對我司服務的滿意度，增加了我司的工作難度。
7、因規(guī)模或大局原因，個別事業(yè)部出現(xiàn)經(jīng)營困難，虧損加劇。
對于這些問題，我們將高度重視，清醒認識，并在今后的工作中努力加以解決。
20__年的工作構(gòu)想
20__年是“十一五”的第二年，是___物業(yè)乘勢而上、加快發(fā)展的關鍵一年，我們努力的方向是實現(xiàn)“四個確保”：一是企業(yè)的營業(yè)收入保六爭七，即：變現(xiàn)收入確保（略去）萬爭取完成（略去）萬；二是確保（略去）%以上的資產(chǎn)回報率；三是確保綜合收費率（略去）%以上；四是確保全年無重大安全事故。完成上述目標的基本措施是：
1、進一步完善企業(yè)的事業(yè)部制，重新構(gòu)建事業(yè)部“責、權(quán)、利”體系，以事業(yè)部為基本核算單位，獨立核算，自負盈虧。各事業(yè)部不允許出現(xiàn)新的虧損。
2、繼續(xù)推行品牌建設不動搖，一是抓“省級”示范項目的創(chuàng)建工作；二是推進全面質(zhì)量管理，在服務的行為、標準、程序上加以規(guī)范，在服務的細節(jié)上下功夫，努力打造湖南西部地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的第一品牌。
3、加大成本管理的力度，制訂和完善各事業(yè)部成本管理制度，重新設計辦公用品、低質(zhì)易耗品的使用標準，進一步健全物品采購、保管、領發(fā)、回收各個環(huán)節(jié)的管理規(guī)定；嚴格履行物業(yè)維護維修填單報批程序和二次返修的懲處制度，確保經(jīng)營成本有所下降。
4、改進員工培訓方式，在有效利用周集體學習的同時，積極鼓勵員工通過自學考取物業(yè)管理的相關資質(zhì)，促進員工專業(yè)理論知識的提高。在適當?shù)臅r候與國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)建立培訓學習基地，選派優(yōu)秀員工掛職培訓。
5、切實穩(wěn)定好保安隊伍。保安隊伍是___物業(yè)非常重要的一個群體，他們的狀況如何將直接關系到___物業(yè)的生存與發(fā)展，為此，穩(wěn)定保安隊伍，我們必須在解決保安人員的薪水待遇上做點實事。在已經(jīng)實行保安人員司齡工資加特勤補助的基礎上，今年，我們將分步驟的推行12小時工作制，增設儀崗特崗補助，隱形增長保安薪金福利待遇。
6、加大物業(yè)盤活存量，實施重點項目“突圍”戰(zhàn)略。今年，我們將重點突圍河西武陵城廣場三樓招商、銀河電腦城頂樓輕質(zhì)倉儲改造工程。
第7篇：物業(yè)管理制度范文
第一章總則
第一條客戶服務中心是物業(yè)接管驗收工作的主要責任部門，具體負責對待接管物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)及業(yè)主自用部分的工程質(zhì)量和使用功能進行驗收。工程部負責對待接管物業(yè)所有公共設施、設備及配套公共場地的工程質(zhì)量和使用功能進行驗收。環(huán)境服務部負責待接管物業(yè)項目的環(huán)境綠化及環(huán)衛(wèi)設施的驗收。保安部負責待接管物業(yè)項目的前期安全保衛(wèi)工作，并配合公司其他部門做好接管驗收工作。
第二條行政部負責監(jiān)督、檢查本制度的執(zhí)行情況，并對相關部門進行考核。
第三條本辦法所稱物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)在通過竣工驗收并取得合格證之后，物業(yè)公司從管理和業(yè)主的角度對待接管物業(yè)項目的質(zhì)量和使用功能進行的再檢驗。
第二章接管驗收的組織與實施
第四條客戶服務中心負責人負責在待接管物業(yè)交樓前兩個月組織召開有公司相關部門參加的待接管物業(yè)項目的接管驗收專題會議，明確待接管物業(yè)項目的接管驗收負責人（以下簡稱“項目負責人”），組建接管驗收工作小組（以下簡稱“驗收組”）。
附則：如不按時召開會議的，扣罰客戶服務中心負責人500元。相關部門無故不按時參加的，扣罰責任部門負責人500元。
第五條項目負責人必須自受命之日起一周內(nèi)組織完成接管驗收工作實施方案，并報公司領導批準執(zhí)行。
附則：如不按時組織完成接管驗收工作實施方案的，扣罰責任人及項目負責人200元。
第六條項目負責人必須在受命五個工作日天內(nèi)帶隊并組織驗收組的相關人員與房產(chǎn)工程部召開接管驗收聯(lián)席會議，確定接管驗收進場時間及雙方注意事項，并在會議完成后三個工作日內(nèi)形成會議紀要，并在一個工作日內(nèi)將其呈報集團分管領導、房產(chǎn)客戶服務中心和公司領導。
附則：如未在規(guī)定時間內(nèi)與房產(chǎn)工程部接洽，或未按時完成或呈報會議紀要的，扣罰項目負責人100元。
第七條項目負責人必須在接管驗收工作實施方案審批后3天內(nèi)與人事部組織進行接管驗收培訓，培訓課時不得少于20個學時（含考試），并且必須于交樓前一個月完成培訓工作。項目負責人與人事部負責培訓考勤及培訓考試工作。
附則：不按時組織培訓，培訓學時不夠，未按時完成培訓工作或組織考試的，扣罰項目負責人與人事部負責人各200元。受訓人考試不及格的，扣罰責任人100元；培訓科目考試合格率低于90%的，扣罰項目負責人、人事部負責人和主講人各50元。
第八條項目負責人在聯(lián)席會議后三天內(nèi)，必須安排物業(yè)助理或工程人員進駐待接管物業(yè)開展前期摸底工作。
附則：未在規(guī)定時間內(nèi)安排相關人員進駐待接管物業(yè)的，每延遲一天，扣罰項目負責人50元。
第九條項目負責人必須安排專人于正式接管驗收一周前備齊接管驗收所需的各種表格和資料。
附則：未按時備齊相關資料的，每延遲一天，扣罰責任人50元，項目負責人30元。
第十條驗收組成員的工作由項目負責人安排，以接管驗收工作優(yōu)先，相應部門的負責人必須予以支持。
附則：如有不服從工作安排，或影響接管驗收工作的，扣罰責任人500元。
第十一條客戶服務中心負責人負責驗收組的各項工作，每周至少檢查一次，并負責組織處理接管驗收疑難問題。
附則：若不按時檢查工作處理疑難問題的，扣罰客戶服務中心經(jīng)理200元。
第十二條項目負責人必須在正式開展接管驗收工作三天前完成接管驗收具體工作方案的編制、呈報和批復工作。
附則：未按規(guī)定完成具體方案編制、呈報和批復工作的，扣罰項目負責人200元。
第十三條在正式進行接管驗收時，項目負責人必須每天召開由物業(yè)公司、房產(chǎn)工程部和施工單位組成的接管驗收工作聯(lián)席會議，通報當天的接管驗收情況，確定驗收不合格項的整改期限，并形成書面記錄。
附則：未按時召開聯(lián)席會議并形成書面記錄的，每次扣罰項目負責人100元。如不合格項中出現(xiàn)漏報或錯報現(xiàn)象的，每項扣罰責任人50元。
第十四條項目負責人每天必須按照計劃檢查接管驗收工作。
附則：如發(fā)現(xiàn)驗收人員未完成規(guī)定的工作量，每次扣罰責任人100元。如未進行工作檢查和次日工作安排的，每次扣罰項目負責人50元。
第十五條驗收人員必須在每份驗樓單上簽名確認，并在當天交小組負責人及項目負責人簽名。
附則：未按規(guī)定進行簽名確認的，每份扣罰責任人50元。
第十六條接管驗收工作必須在交樓一周前全部完成。
附則：驗收工作每延期一天，扣罰項目負責人100元，服務中心負責人50元。
[NextPage]第十七條接管驗收完成后，項目負責人必須于次日向公司領導提交書面的工作匯報，并具體負責與集團工程部辦理移交手續(xù)。
附則：若遲報工作匯報或無故延期辦理移交手續(xù)的，扣罰項目負責人100元，服務中心負責人50元。
第三章接管驗收的質(zhì)量控制
第十八條接管驗收覆蓋率必須達到100%。
附則：接管驗收每漏檢一戶（項），扣罰當事人100元，項目負責人50元。
第十九條項目負責人必須對每天呈報合格的接管驗收項目進行抽檢，抽檢率至少達到20%。如果發(fā)現(xiàn)有不合格項目，須加抽30%。再有不合格項，須全部進行復檢。
附則：未按規(guī)定進行抽檢和復檢的，每次扣罰項目負責人50元。
第二十條項目負責人必須組織工程師或?qū)I(yè)人員對接管驗收的關鍵項目進行專項驗收。
附則：未按規(guī)定進行專項驗收的，扣罰項目負責人300元。
第二十一條凡是存在不合格項的分戶驗收項目，整改完畢后必須重新組織驗收，不得只對整改項進行驗收。
附則：未進行全面驗收的，每戶（項）扣罰責任人50元。
第二十二條驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項，驗收組必須在24小時內(nèi)書面通知房產(chǎn)工程部組織整改，并且有相關工程師的簽收記錄。整改完畢24小時內(nèi)部門負責人必須組織復驗。
附則：未在24小時內(nèi)書面通知房產(chǎn)工程部組織整改的，或未有簽收記錄的，或組織復驗的，每次扣罰項目負責人100元。
第二十三條驗收過程當中發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題的，項目負責人必須立即上報公司領導，并在24小時以內(nèi)書面上報房產(chǎn)公司領導。
附則：如出現(xiàn)漏報、錯報，每次扣罰項目負責人200元，服務中心負責人200元。若有不報、遲報的，每次扣罰項目負責人300元。
第二十四條驗收組必須每天跟進不合格項的整改情況。超過三天未整改完的，書面加催一次，并在24小時內(nèi)書面上報公司領導。超過一周內(nèi)還未完成的，必須在24小時內(nèi)書面報公司領導、房產(chǎn)工程部領導和房產(chǎn)公司領導。
附則：如未按時催辦整改情況的，每次扣罰責任人50元，項目負責人20元。如未按時上報，扣罰項目負責人和服務中心負責人各100元。
第二十五條接管驗收工作中發(fā)現(xiàn)的不合格項，經(jīng)整改驗收三次還未合格的，驗收組必須在24小時內(nèi)上報公司領導。
附則：未按規(guī)定上報不合格項的，每次扣罰項目負責人100元。
第二十六條接管驗收工作必須嚴格按照《廣州市君華物業(yè)管理有限公司接管驗收項目評定標準》的相關內(nèi)容進行，累計驗收差錯率不得超過3%。
附則：未按照《廣州市君華物業(yè)管理有限公司接管驗收項目評定標準》的相關進行接管驗收，差錯率超過3%的，扣罰項目負責人200元，服務中心負責人100元；因接管驗收不到位，有業(yè)主暫不收樓的，每出現(xiàn)1起，扣罰項目負責人50元。有業(yè)主拒收樓的，每出現(xiàn)一起，責任人工資下浮兩級，扣罰項目負責人和服務中心負責人各300元。
第四章接管物業(yè)交樓前的管理
第二十七條對驗收合格的物業(yè)單元，鑰匙經(jīng)驗收人員檢驗后必須于當日交接，由項目負責人負責簽收，并指定專人進行復核、編號和封存。
附則：交接鑰匙出現(xiàn)差錯的，每發(fā)現(xiàn)一戶，扣罰責任人50元。
第二十八條已接管物業(yè)的鑰匙交樓前只允許在檢查、清潔、維修的情況下借用。借用時必須遵守《鑰匙委托管理標準作業(yè)規(guī)程》，經(jīng)過項目負責人同意并于當日歸還。
附則：未按規(guī)定封存、借用和保存鑰匙的，每次扣罰責任人50元。因管理不善造成鑰匙遺失或錯亂的，每次扣罰責任人200元，項目負責人100元。
第二十九條驗收人員完成驗樓后，必須關閉門窗水電。
附則：驗收人員未關閉門窗水電的，每次扣罰50元；由此而造成室內(nèi)設施受損的，除賠償損失外，責任人工資下浮一級，扣罰項目負責人100元。
第三十條對于已驗收合格后的房屋，驗收組必須在入戶門上張貼封條。客戶服務中心和保安部負責日常的巡查。
附則：如封條漏貼，每發(fā)現(xiàn)一戶，扣罰責任人30元。
第三十一條工程部須對已接管的公共設施設備安排專人進行巡查或值班。發(fā)現(xiàn)故障的，應立即報房產(chǎn)工程部進行維修。三天內(nèi)未完成的，應上報公司領導。
附則：未按時報修和上報的，扣罰責任人100元，工程部負責人50元。
第三十二條物業(yè)公司任何人員進入房屋，均不得使用室內(nèi)潔具和其他用品。
附則：如發(fā)現(xiàn)私自使用室內(nèi)物品的，扣罰責任人300元。
第三十三條對于驗收中無法整改的項目，驗收組必須在一個工作日內(nèi)以書面形式上報集團公司領導。
附則：未按時將整改項目上報的，扣罰相關責任人50元。
第三十四條保安部負責對已接管的房屋和設備房中的物品進行看管。
附則：因管理不善，導致室內(nèi)物品發(fā)生丟失的，責任人照價賠償，扣罰保安部負責人50元。
第三十五條驗收組每周必須將本周的接管驗收情況報表報行政部。行政部每周必須至少兩次對接管驗收情況進行抽查。
附則：未按時報送報表的，扣罰項目負責人200元，服務中心負責人100元。每延遲一天，責任人加扣50元；如報表中有錯報、漏報的，每發(fā)現(xiàn)一項，扣罰項目負責人和服務中心負責人各50元。督導室未按規(guī)定進行抽查，經(jīng)公司領導發(fā)現(xiàn)有漏報、錯報和不報的，每項扣罰行政部負責人200元。
第五章附則
第三十六條以上扣罰均從責任人當月的獎金中予以執(zhí)行，直至扣完為止。
第8篇：物業(yè)管理制度范文
關鍵詞：企業(yè)財務管理
1財務管理體制概述
財務管理是對企業(yè)資金運動和價值形態(tài)的管理，它貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。以財務管理為中心，是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，也是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。特別是我國加入世界貿(mào)易組織以后，如何有效地加強財務管理，降低成本，提高經(jīng)濟效益，以適應國內(nèi)外市場競爭的需要，已成為我國企業(yè)工作的重中之重。此外，企業(yè)財務管理作為企業(yè)整個運行機制的重要一環(huán)，直接受制于企業(yè)的經(jīng)營目標。企業(yè)經(jīng)營目標簡單地說，就是合理利用投入企業(yè)的資源創(chuàng)造財富，并使所有的利益相關者都能滿意，使投資者投入的資本盡可能實現(xiàn)最大的增值。要實現(xiàn)這一目標，企業(yè)財務管理起著十分重要的作用。
而財務管理體制正是企業(yè)管理財務活動的內(nèi)容、組織和制度的總稱，是企業(yè)完成財務工作、處理財務關系、實現(xiàn)財務目標的載體。財務管理體制包括國家與企業(yè)之間的財務管理體制和企業(yè)內(nèi)部財務管理體制兩部分內(nèi)容，社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)制度的實施與完善，都要求國家給予企業(yè)更多的經(jīng)營自，這也就使得企業(yè)必須注重財務管理體制的建立與完善。
2建立健全企業(yè)財務管理體制
企業(yè)建立財務管理內(nèi)控體系既要以《會計法》、《會計基礎工作規(guī)范》等法律法規(guī)為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，制定出切實可行的方案，以便于企業(yè)有效增強內(nèi)部管理，防范經(jīng)營風險，保護國家、企業(yè)和職工三者利益，增強企業(yè)效益。具體來講要符合以下原則：合法性原則；整體性原則；針對性原則；一貫性原則；適應性原則；經(jīng)濟性原則；適用性原則；發(fā)展性原則。
3我國財務管理體制的演變過程
財務管理體制形式取決于經(jīng)濟體制形式。建國以來，我國經(jīng)濟體制經(jīng)歷了兩次改革：一是由計劃經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換為有計劃的商品經(jīng)濟體制；二是由有計劃的商品經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換為社會主義市場經(jīng)濟體制。與之相對應，我國的財務管理體制也由過去的國家統(tǒng)收統(tǒng)支、統(tǒng)負盈虧逐步轉(zhuǎn)換為企業(yè)自主經(jīng)營、自負盈虧。
3.1計劃經(jīng)濟體制與統(tǒng)收統(tǒng)支、統(tǒng)負盈虧的財務管理體制
在計劃經(jīng)濟體制下，有關生產(chǎn)、分配甚至消費決策都由政府計劃權(quán)力機構(gòu)做出。資金由國家供應，企業(yè)無籌資權(quán)；資金運用由國家安排，企業(yè)無投資權(quán)；成本費用開支報國家有關部門審核，企業(yè)無成本費用開支權(quán)；收入按國家計劃分配，企業(yè)無定價權(quán)與分配權(quán)。企業(yè)財務管理的職責是如何按國家財務會計制度規(guī)定搞好成本核算，向國家報賬；如何按財經(jīng)制度，監(jiān)督企業(yè)領導與內(nèi)部單位合理使用資金、合理開支費用、及時上交稅金與利潤，保證完成各項財政上交任務。這種統(tǒng)收統(tǒng)支的集權(quán)型財務管理體制在我國工業(yè)基礎薄弱，資金、物資、技術力量嚴重不足的情況下，對于集中財力、物力和人力，爭取國家財政經(jīng)濟狀況的根本好轉(zhuǎn)，起了重要作用。但隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，其弊端也逐漸顯露出來，改革這種財務管理體制勢在必行。
3.2有計劃商品經(jīng)濟體制與利潤包干上交的財務管理體制
在這一階段，財務管理體制改革主要圍繞規(guī)范國家與企業(yè)的利潤分配關系，明確企業(yè)財務管理責任，擴大企業(yè)理財?shù)臋?quán)利，將商品經(jīng)濟的利益機制、競爭機制和約束機制引入財務管理活動而進行的。比如，改統(tǒng)收統(tǒng)支、統(tǒng)負盈虧制為利潤包干上交、留利自管制；企業(yè)留利按國家規(guī)定建立積累基金、消費基金與后備基金；資金以國家供應為主，但可經(jīng)批準發(fā)行債券、股票等方式籌資；企業(yè)資金部分可以自行安排使用，等等。這次改革對于增強企業(yè)活力，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機制，促使企業(yè)成為“自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的商品經(jīng)營者，起到了極為重要的作用。但是，此時的財務管理體制仍然存在較大問題：不同形式的企業(yè)財務制度不統(tǒng)一，財務管理制度規(guī)定過細、過死，而且沒有體現(xiàn)資本保全原則，既造成企業(yè)盈虧不實，又難于保證投資者資本的完整，不利于保護投資者的利益，不適應市場經(jīng)濟條件下投資主體多元化的發(fā)展趨勢。
3.3社會主義市場經(jīng)濟體制與自主經(jīng)營、自負盈虧的財務管理體制
我國經(jīng)濟體制改革的目標模式確立為社會主義市場經(jīng)濟體制后，國有企業(yè)開始建立現(xiàn)代企業(yè)制度，企業(yè)對出資者投入的資本金、企業(yè)內(nèi)部積累和債權(quán)人借給的資金擁有法人財產(chǎn)權(quán)，并以法人財產(chǎn)承擔民事責任。國家作為企業(yè)的投資者，擁有投入資本金及其相應權(quán)益的終極所有權(quán)，并以投入的資本為限承擔有限責任。企業(yè)擁有籌資權(quán)與投資權(quán)。在遵守國家成本管理法規(guī)的前提下，企業(yè)擁有成本費用開支權(quán)。企業(yè)收入在補償成本費用、交納稅金后的利潤，可以對外進行分配。企業(yè)可按國家規(guī)定以一定年限的稅前和稅后利潤彌補虧損，保證再生產(chǎn)的進行。這次的財務管理體制改革是與建立現(xiàn)代企業(yè)制度緊密相連的，可以說，財務管理體制發(fā)生了質(zhì)的變革，但從一定意義上說，目前的財務管理體制仍存在一些問題，有些方面還有待于進一步的探討、改革和完善。
4．現(xiàn)行財務管理體制存在的問題
一方面，從宏觀財務管理體制方面看：我國現(xiàn)行財務管理體制是比較適應社會主義市場經(jīng)濟體制的，但是，國家有關法律體系還不夠完善，有些法規(guī)急需制定，特別是作為企業(yè)財務管理重要組成部分的成本管理，其規(guī)定大都散見于不同的法規(guī)、制度中，尚無一部系統(tǒng)的法規(guī)可依。另一方面，微觀財務管理體制方面企業(yè)內(nèi)部財務管理體制也必須適應市場經(jīng)濟的要求，但目前微觀企業(yè)財務管理體制中還存在諸多問題。比如，財務組織機構(gòu)一元化，企業(yè)的財務管理和會計工作高度統(tǒng)一，兩者的決策主體重疊，使機構(gòu)運行低效；股份制企業(yè)中，國有股權(quán)不規(guī)范，表現(xiàn)在：國有股權(quán)代表缺位，弱化了監(jiān)督機制，同時，國有股權(quán)同股不同利等；企業(yè)內(nèi)部財務管理基礎不扎實，表現(xiàn)在：財務管理制度不健全，財務管理人員素質(zhì)較差，企業(yè)領導也不重視財務管理工作等；企業(yè)資金的投向不合理，資金運用低效等等。另外，隨著企業(yè)改革的深化，大型企業(yè)集團不斷涌現(xiàn)，企業(yè)集團內(nèi)部財務管理體制問題也成為急需解決的重要問題。
5．深化財務管理體制改革的具體策略
5.1．大力推行會計人員委派制
現(xiàn)行的財務管理體制存在的許多弊端，必須進行改革。而改革的關鍵即全面實行會計人員委派制度，具體而言，可以從以下幾個方面進行改革：一是規(guī)范會計工作秩序，提高會計信息質(zhì)量；二是健全企業(yè)內(nèi)部約束和外部監(jiān)督機制，為建立現(xiàn)代化企業(yè)制度奠定基礎；三是促進反腐倡廉，加強廉政建設；四是促進一系列財會改革措施的貫徹落實。
5.2強化企業(yè)財務人員整體素質(zhì)的培養(yǎng)
加強企業(yè)財務管理必須不斷提高財務人員自身素質(zhì)，以適應內(nèi)、外部環(huán)境變化。企業(yè)財務管理水平的高低直接影響著企業(yè)的經(jīng)營效益，處于財務管理核心的財務管理人員要不斷提高自身素質(zhì)。從財務管理環(huán)境的變化來看，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，財務人員必須不斷學習有關的法律、法規(guī)，才能依法理財。企業(yè)可以采取多種形式，組織各類培訓，拓寬財務人員知識面。針對企業(yè)中一些財務人員生產(chǎn)知識較為匱乏等實際情況，可以采取不定期到生產(chǎn)一線蹲點、整理生產(chǎn)工藝流程簡本等方式，使財務人員了解生產(chǎn)工藝過程，熟悉生產(chǎn)工藝流程，切實提高財務人員的綜合素質(zhì)。
5.3細化核算單位，做到降本增效
第9篇：物業(yè)管理制度范文
為加強公司貿(mào)易、運輸業(yè)務管理，達成貿(mào)易目標，提升經(jīng)營績效，特制定本制度。
第一章 貿(mào)易業(yè)務部崗位職責
一、 貿(mào)易業(yè)務部經(jīng)理崗位職責：
崗位名稱：貿(mào)易業(yè)務部經(jīng)理
直屬上級：總經(jīng)理 所屬單位：貿(mào)易業(yè)務部部
崗位目的 負責產(chǎn)品貿(mào)易、運輸業(yè)務工作
工作內(nèi)容：
1、組織編制公司年、季、月度產(chǎn)品貿(mào)易、運輸計劃，并監(jiān)督實施，做好貿(mào)易業(yè)務部的日常管理工作。
2、在總經(jīng)理的領導下進行工作，做好本部門其他工作。對總經(jīng)理及產(chǎn)品貿(mào)易、運輸業(yè)務負責。
3、組織本部門貿(mào)易產(chǎn)品和競爭對手在市場上貿(mào)易情況的調(diào)查，綜合客戶的反饋意見，分析及開拓市場，負責合作伙伴的開發(fā)。
4、組織貿(mào)易、運輸結(jié)算、統(tǒng)計工作，依照法律法規(guī)、制度處理商務糾紛。
5、組織下屬人員做好合同的談判起草和簽訂履行管理工作。
6、協(xié)調(diào)合作單位做好鐵路運輸計劃安排。組織好鐵路發(fā)運、接收相關工作。
7、監(jiān)督業(yè)務人員做好應收賬款的催收工作，杜絕呆賬死賬的發(fā)生。
8、負責本部門規(guī)章制度的制定、修訂，指導、管理、監(jiān)督部門員工的業(yè)務工作，做好部門員工績效考核和獎懲工作。關心部門員工的生活及思想動態(tài)，做好耐心細致的思想教育工作，杜絕經(jīng)濟犯罪事件發(fā)生。
9、協(xié)調(diào)部門內(nèi)部業(yè)務上的動態(tài)、信息。
10、完成公司交辦的其他工作任務。
11、搞好與公司其他部門之間的團結(jié)協(xié)助和工作配合。
工作職責：
1、對貿(mào)易業(yè)務、運輸業(yè)務和貨款回收工作負責。
2、對收發(fā)貨、運輸業(yè)務安全負責。
3、負責提出本部門的業(yè)務培訓計劃，并組織部門相關培訓工作。
與上級溝通的方式：向直屬上級匯報，接受直屬上級的口頭和書面指導。
同級溝通：與公司其他同級領導保持溝通協(xié)調(diào)。
給予下級的指導：對部門工作人員進行業(yè)務指導和思想溝通。
崗位資格要求：
教育背景：營銷、經(jīng)濟管理、貿(mào)易經(jīng)濟或相關專業(yè)中專及以上學歷，經(jīng)濟助理及以上職稱。
經(jīng)驗：10年以上工作經(jīng)驗，5年以上相關崗位管理工作經(jīng)驗。
崗位技能要求：
專業(yè)知識：熟悉擬從事貿(mào)易行業(yè)有關政策法規(guī)，營銷管理以及相關業(yè)務知識。
能力與技能：較強的組織協(xié)調(diào)能力、突發(fā)事件應變能力、敏銳的分析判斷與獨立決策能力。
二、貿(mào)易業(yè)務部副經(jīng)理崗位職責：
崗位名稱：貿(mào)易業(yè)務部副經(jīng)理
直屬上級：貿(mào)易部經(jīng)理 所屬單位：貿(mào)易業(yè)務部
崗位目的 主要負責運輸業(yè)務工作，協(xié)助部門經(jīng)理管理貿(mào)易業(yè)務
工作內(nèi)容：
1、在貿(mào)易業(yè)務部經(jīng)理領導下，做好運輸業(yè)務管理工作，協(xié)助經(jīng)理做好貿(mào)易業(yè)務部的日常管理工作。
2、在經(jīng)理的領導下進行工作，做好本部門其他工作。對經(jīng)理及運輸業(yè)務管理負責。
3、積極開展運輸業(yè)務工作，積極開拓市場，拓展運輸業(yè)務渠道。
4、組織運輸結(jié)算、統(tǒng)計工作，依照法規(guī)、制度處理商務糾紛。
5、做好運輸合同的談判、起草和簽訂工作。
6、協(xié)助經(jīng)理協(xié)調(diào)合作單位做好鐵路運輸計劃安排。組織好鐵路發(fā)運、接收相關工作。
7、做好貨款回收工作，杜絕呆賬死賬的發(fā)生。
8、協(xié)助經(jīng)理負責本部門規(guī)章制度的制定、修訂，指導、管理、監(jiān)督部門員工的業(yè)務工作，做好部門員工績效考核和獎懲工作。關心部門員工的生活及思想動態(tài)，做好耐心細致的思想教育工作，杜絕經(jīng)濟犯罪事件發(fā)生。
9、協(xié)助經(jīng)理管理本部門相關業(yè)務、行政工作。
10、完成公司交辦的其他工作任務。
11、搞好與公司其他部門之間的團結(jié)協(xié)助和工作配合。
工作職責：
1、對貿(mào)易業(yè)務、運輸業(yè)務和貨款回收工作負責。
2、對收發(fā)貨、運輸業(yè)務安全負責。
3、負責提出本部門運輸業(yè)務培訓計劃，并組織部門相關培訓工作。
與上級溝通的方式：向直屬上級匯報，接受直屬上級的口頭和書面指導。
同級溝通：與公司其他同級領導保持溝通協(xié)調(diào)。
給予下級的指導：對部門工作人員進行業(yè)務指導和思想溝通。
崗位資格要求：
教育背景：營銷、經(jīng)濟管理、運輸管理或相關專業(yè)大專及以上學歷，經(jīng)濟助理及以上職稱。
經(jīng)驗：10年以上工作經(jīng)驗，5年以上相關崗位管理工作經(jīng)驗。
崗位技能要求：
專業(yè)知識：熟悉運輸行業(yè)有關政策法規(guī)，運輸管理以及相關業(yè)務知識。
能力與技能：較強的組織協(xié)調(diào)能力、突發(fā)事件應變能力、敏銳的分析判斷力與團隊合作精神。
三、業(yè)務員崗位職責：
崗位名稱 業(yè)務員
直屬上級 貿(mào)易業(yè)務部經(jīng)理 所屬單位 貿(mào)易業(yè)務部
崗位目的 具體執(zhí)行貿(mào)易產(chǎn)品的采購、銷售工作、運輸業(yè)務管理、協(xié)助經(jīng)理、副經(jīng)理做好貿(mào)易、運輸業(yè)務工作
工作內(nèi)容：
1、根據(jù)公司制定的貿(mào)易計劃及運輸計劃，有序的組織實施落實。
2、參與采購、銷售合同的洽談、起草、簽訂，并參與處理合同糾紛和商務事故。
3、建立健全合同臺帳，并對合同執(zhí)行情況進行監(jiān)督。
4、選擇、評審、管理合同廠商，建立健全合同廠商的信息檔案，并對檔案進行規(guī)范管理。
5、做好質(zhì)量跟蹤，堅持走訪合同廠商。
6、做好市場調(diào)查和信息的收集、分析、反饋工作。開拓市場，優(yōu)化采購、銷售渠道。
7、做好日常用戶來電、來函、來訪的接待、處理工作。
8、樹立和提高公司形象，做好相關資料、數(shù)據(jù)的保密工作。
9、嚴格執(zhí)行公司、部門規(guī)章制度，認真履行工作職責。
10、堅持原則、廉潔奉公、不謀私利、不徇私舞弊，爭強廉潔自律的自覺性。
11、認真完成公司交辦的其它工作任務。
工作職責：
1、對公司貿(mào)易產(chǎn)品采購銷售、運輸業(yè)務和貨款回收工作負責。
2、參與產(chǎn)品質(zhì)量異議處理及運輸業(yè)務突況處理。
3、負責貿(mào)易產(chǎn)品的市場調(diào)研工作，及時為公司營銷策略調(diào)整提供依據(jù)。
與上級溝通的方式：向直屬上級請示匯報工作，接受直屬上級的管理和指導。
同級溝通：與本部室工作人員、本公司有關部門保持溝通聯(lián)系。
給予下級的指導：對分管業(yè)務下屬人員進行業(yè)務指導。
崗位資格要求：
教育背景：營銷、經(jīng)濟管理或相關專業(yè)中專及以上學歷。
經(jīng)驗：從事煤炭、鋼材、水泥、焦炭等大宗物資貿(mào)易相關工作1年以上，有豐富的工作經(jīng)驗，或3年以上運輸業(yè)務工作管理經(jīng)驗。
崗位技能要求：
專業(yè)知識：熟悉貿(mào)易行業(yè)、運輸行業(yè)有關政策法規(guī)，具備營銷管理、現(xiàn)場管理以及相關業(yè)務知識。
能力與技能：較強的組織能力、管理能力、協(xié)調(diào)能力、分析判斷能力及團隊合作精神。
第二章 貿(mào)易業(yè)務部基本守則
1、嚴格遵守公司保密協(xié)議，客戶資料、項目狀況、部門會議內(nèi)容及其它貿(mào)易業(yè)務部資料不得外傳。
2、服裝整齊、潔凈（著裝具體要求見公司規(guī)章制度），上班時間內(nèi)須保持精神飽滿的工作狀態(tài)。
3、嚴格遵守公司上班作息時間，不遲到、早退。請假者必須填寫請假申請單，批準后方可休假，未辦理請假手續(xù)者作曠工處理。任何請假以不影響部門工作為前提，請假手續(xù)按公司規(guī)定流程辦理。（詳見公司請假制度）
4、努力學習、提高自身的業(yè)務素質(zhì)和專業(yè)知識，加強個人品德修養(yǎng)。要有工作責任心，爭取高效優(yōu)質(zhì)完成每項工作任務。
5、工作中服從管理，加強協(xié)作，積極主動反映工作中出現(xiàn)的新情況、新問題、并提出合理化建議。
第三章 工作計劃和報表制度
一、工作周報（周計劃和周總結(jié)）
1、工作周報的目的：為了避免工作疏漏和獲得公司資源支持，需對本周工作中存在的問題進行分析，并列出下周計劃；
（1）填寫內(nèi)容：
①周計劃：主要是下周的工作重點，需要支持和資源的在周計劃中說明，以便部門經(jīng)理安排；
②周總結(jié)：主要是針對周計劃的工作重點，說明它的完成情況及存在的問題；
（2）填寫制度：每周五下班前必須遞交本周計劃完成情況與下周工作計劃，如有特殊原因，則需在周一上午9點以前遞交。
二、工作月報
1、對本月工作的回顧，找出本月工作的成果和缺點。
2、當月工作回顧，分兩部分：一為工作成果；二為工作中存在問題；下月工作計劃中必須明確列出工作重點。
3、業(yè)務人員必須在每月最后一天遞交工作報告
三、貿(mào)易業(yè)務部例會
貿(mào)易業(yè)務部每周一下午16：00召開部門工作例會，會議由貿(mào)易部經(jīng)理主持，如遇其出差由貿(mào)易部副經(jīng)理主持，貿(mào)易部副經(jīng)理做會議記錄并跟進會議討論問題解決情況。
第三章 客戶管理制度
一、 客戶分級制度
1、貿(mào)易業(yè)務部客戶分為三級：A、B、C
1）A主要描述：有明確的需求，并在1月內(nèi)可以簽約的；
2）B主要描述：有明確的需求，2—3個月可以有意向簽約的，業(yè)務人員與該客戶關系處理的比較好，并達成一定的合作共識；
3）C主要描述：該客戶有一定潛力，3-6個月跟進時間；但尚未有明確的需求日期；
2、客戶分級管理制度
1）隨著合作加深，客戶的等級會不斷的變化，業(yè)務人員可以根據(jù)市場開拓狀況來調(diào)整客戶的等級。
2）客戶等級變化決定在該客戶投入的時間和資源不同，所以業(yè)務人員所負責客戶等級變化后必須在工作匯報中體現(xiàn)。
3、客戶資料管理制度
1）目的：客戶資料的有效管理有助于分析客戶的需求，挖掘客戶的潛力；輔助公司作業(yè)務范圍的定位及營銷策略的制定；
2）新客戶資料填寫規(guī)范與內(nèi)容；
①為了方便對客戶資料的記錄，針對電話開發(fā)的客戶或者初次拜訪的新客戶，必須填寫客戶資料表；
②必須填寫內(nèi)容：客戶名稱、聯(lián)系人、聯(lián)系人職位、聯(lián)系電話、客戶狀態(tài)；
③針對客戶拜訪：每一次的拜訪都要客戶拜訪的內(nèi)容、拜訪人、拜訪的結(jié)果及存在的問題寫清楚，以便公司提供更好的資源支持；
3）客戶資料更新制度；當發(fā)生影響客戶跟進程度重要的電話，拜訪、活動都要對客戶資料進行更新；
4、客戶信息管理
1）客戶信息的搜集主要包括：
①客戶的背景資料：客戶的組織架構(gòu)、組織政治；聯(lián)系電話、通信地址、網(wǎng)站、郵箱；區(qū)分客戶使用部門、采購部門、支持部門；了解客戶具體的使用人員、采購人員、管理層；了解客戶同類產(chǎn)品或者解決方案的應用情況；
②項目信息狀況：客戶最近的采購計劃；客戶最近項目要解決的主要問題；采購決策人和影響者，誰做決定，誰確定采購指標；誰負責合同條款、采購時間、預算；
③客戶關系信息：主要指客戶的決策流程，主要決策人在組織結(jié)構(gòu)中的職責和職任；了解主要人員的個人經(jīng)歷、教育背景、專長、興趣、喜好、行為特點、家庭情況以及個人生涯發(fā)展趨勢；了解不同層次的主要決策人、負責人之間的關系；了解同類產(chǎn)品和服務客戶使用情況；
④客戶規(guī)劃信息；
⑤項目信息：項目采購進度、預算、需求、決策、競爭、優(yōu)先評估項等關鍵因素；
⑥競爭者資料；了解競爭者公司的情況、背景、產(chǎn)品的情況；競爭者客戶經(jīng)理、主要領導的名字、銷售的特點；
5、客戶投訴管理
客戶如對我公司任何部門、任何人的投訴都必須反饋給銷售部經(jīng)理和銷售總監(jiān)，由銷售經(jīng)理協(xié)調(diào)處理，以保證客戶滿意度。
6、客戶檔案管理制度
1）業(yè)務人員須將聯(lián)系過的所有行業(yè)客戶資料及有潛在需求的企業(yè)客戶錄入公司統(tǒng)一格式的客戶資料檔案中。
2）對于每一個有可能形成銷售的客戶，業(yè)務人員須將每一次聯(lián)系的情況登入項目管理檔案中。
3）總經(jīng)理和貿(mào)易業(yè)務部經(jīng)理應督促業(yè)務人員做好客戶資料的建檔和整理工作。
4）客戶資料和項目管理檔案的建立將作為業(yè)務人員的日常工作評估的重要依據(jù)。
5）檔案建立力求真實可靠全面。
6）客戶信息的檔案資料要求每位業(yè)務人員在每周五下班前分別向公司總經(jīng)理及貿(mào)易業(yè)務部經(jīng)理發(fā)送一份，對當周增填的內(nèi)容以不同顏色加以標注。
7）所有涉及客戶信息的銷售檔案文檔要求加密，密碼由填表人員自行確定，建議原則上三到六個月?lián)Q一次密碼，密碼單獨由銷售人員告知部門經(jīng)理及總經(jīng)理。
第四章 貿(mào)易業(yè)務部工作流程
一、采購工作流程：
在貿(mào)易業(yè)務中，采購是為銷售服務的，因此采購工作必須圍繞銷售工作來展開，緊緊圍繞銷售客戶有質(zhì)有量的進行。采購工作流程包括信息收集，詢價，比價，議價，評估，索樣，決定，請購，訂購，協(xié)調(diào)與溝通，催交，進貨驗收，整理付款。
1、 信息收集：根據(jù)銷售客戶對產(chǎn)品的質(zhì)量、數(shù)量、價格、供貨時間的需求情況，有針對性的收集整理相應的供應商相關資料，特別是供應商資信度調(diào)查。
2、 詢價，比價，議價，評估，索樣，決定是對產(chǎn)品供應商的考察與確定，合作的供應商不僅關系到公司資金安全，也關系到下一步產(chǎn)品銷售成本的高低，公司能否實現(xiàn)盈利及盈利率大小。因此對產(chǎn)品供應商的考察和確定必須按照上述完整的程序辦理，報公司審批，并制定相應的風險控制預案。
3、 下單：根據(jù)銷售訂單的要求，特別是產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、供貨時間，將采購訂單下給供應商，訂單必須含有以下信息：產(chǎn)品名稱、型號、數(shù)量、質(zhì)量、單價、金額、計劃到貨日期等。
4、 跟催：采購訂單完畢以后，業(yè)務人員按照采購訂單上要求的供貨日期，采用時間段向供貨商反復核對到貨日期直至產(chǎn)品到達我公司或我公司指定的客戶所在地。
5、 入庫：
一）實物入庫：
業(yè)務人員收產(chǎn)品之前需核對供應商的送貨單是否具備以下信息：供應商名稱，訂單號，產(chǎn)品名稱，數(shù)量；如訂單上的信息與采購訂單不符，征求貿(mào)易業(yè)務部經(jīng)理意見是否可以收下。
二）單據(jù)入庫：
業(yè)務人員按照檢驗合格單，將檢驗單上的數(shù)據(jù)入到中，便于以后對帳。但也存在些問題，表現(xiàn)為：1.產(chǎn)品的檢驗合格單沒有入庫；2.采購入庫訂單號和數(shù)量比較混亂。
二、銷售工作流程：
1、銷售的流程分為五個階段：
1）項目信息開發(fā)階段：關鍵點準確的信息；
2）立項階段：關鍵點：售前支持，有效的客戶關系推進；
3）招投標階段：關鍵點：投標或議標
4）商務談判階段：關鍵點：合同審批和合同簽訂；
5）實施階段：關鍵點：驗收和資金回款；
2、項目信息開發(fā)階段管理；
項目信息管理；從下面六個方面進行項目信息的搜集：需求、進度、競爭、決策（人和過程）、預算、優(yōu)勢；
項目價值分析：通過分析，判斷項目是否適合公司戰(zhàn)略規(guī)劃，市場定位及產(chǎn)品和技術的發(fā)展方向。
3、立項階段的管理；
1）售前支持的目的：為了保證售前技術力量和高級商務人員的有效投入，確保資源的合理配置和公司風險的有效控制，策劃和考核項目步驟與行為，做好項目跟蹤，降低執(zhí)行風險，提高項目成功率。
2）提出售前支持的項目，必須與上下游客戶溝通“產(chǎn)品技術協(xié)議”，項目要求有明確的采購進度、預算、需求、決策、競爭、優(yōu)勢等關鍵的評估；
3）對投入的成本、銷售費用和產(chǎn)出的毛利進行分析，根據(jù)分析和風險評估，判斷是否繼續(xù)跟進此項目，售前立項申請得到最終申批通過后，才可以啟動跟蹤項目；
4）項目的詢價；只要經(jīng)過立項的項目，填寫“詢價表”，經(jīng)部門經(jīng)理審批后，交由負責采購的業(yè)務人員詢價；
5）項目立項后，主管業(yè)務人員及時更新項目的進展情況，具體操作如下：
制定銷售行動計劃；根據(jù)項目營銷計劃，制定階段性的銷售跟蹤目標和銷售行動計劃。（形式主要有：技術交流、參觀考察、方案演示會，客戶拜訪、高層公關、娛樂活動等）
6）在了解競爭者的能力和客戶需求的情況下，確定公司參與競爭所需要的資源、技術和能力，選擇合適的合作公司；
4、招投標階段的管理；
1）在招投標階段，業(yè)務人員的主要工作就是根據(jù)招標文件協(xié)助技術人員寫投標書。
2）對成本和利潤進行分析；這是能否開展該項目的重點。
3）制定投標方案整體策略；
4）投標成功或失敗填寫投標成功/失敗分析表；
5、商務談判階段的管理；
1）商務談判的內(nèi)容包括合同部分、項目實施、第三方管理；合同的審批由總經(jīng)理負責。
2）商務談判過程中和預期相比，合同金額、利潤會發(fā)生很大的改變，如有變化要以口頭通知并書面的形式請示總經(jīng)理；
6、項目實施階段的管理；
1）完成銷售與項目實施的對接工作，填寫銷售—項目對接單，附合同、技術方案。
2）項目實施按照公司貿(mào)易業(yè)務部制度做好與客戶的溝通協(xié)調(diào)，成功實施項目，保證客戶滿意度；
7、技術支持管理辦法；
1）合同簽訂前，以貿(mào)易業(yè)務部為主導；合同簽訂后，以負責此項目的直接貿(mào)易業(yè)務人員為主導；
2）技術支持流程：針對立項的項目，由貿(mào)易業(yè)務部填寫《技術支持申請單》，明確客戶需求及預期，交供應商技術部門協(xié)助辦理。
