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摘要：我國的物業雖然與國外物業相比，起步比較晚，但是物業管理已經成為了我國服務行業重要的一部分。因此，物業公司的會計核算及財務管理問題就顯得尤為重要。文章首先通過認識物業公司會計核算的特點和財務管理的特殊性，分析兩者在實際工作中產生的問題，找到改善的對策。只有會計核算與財務管理問題做到真正的完善，才能提高物業公司的整體管理水平，從而促進我國的物業管理往更深層次的發展。
關鍵詞：物業公司；會計核算；權責發生制；財務管理問題；對策
物業公司作為服務性行業，提供給客戶的商品即專業的服務。專業的服務包含日常性的業務，也包含了其他多種經營。由此使得物業服務更為繁瑣復雜，只有更規范的財務管理及科學的會計核算，才能為開展物業服務提供更為有效的保障，從而提升物業管理的質量，提高整個物業企業的核心競爭力。
一、物業公司業務特點及會計核算與財務管理的特殊性
（一）物業公司與一般企業有一個非常大的區別即維修基金。維修基金的產生是根據我國物業管理的相關規定，為有效保障物業公共設施等維修養護，業主需按時向物業公司繳納一定的維修基金。如果僅從所有權歸屬的角度來看，維修基金的所有權是業主的，而物業公司只是代業主管理使用維修基金。因此物業公司的會計核算需單獨設置“專項應付款—維修基金”科目，這樣可以進一步清楚核算代管的公用部位維修基金。（二）物業公司提供的業務過程往往不涉及到商品。其不同于一般企業，主營的收入是以提供服務為主，相對的成本也主要是人員的支出。在這樣的情況下，物業公司的資金運作過程，收支情況非常簡單，使得物業會計核算處于較為簡單的狀況，但是雖然簡單，涉及的事項卻比較繁瑣，因此更需要每月定期出具相應的報表來進行匯總分析，以便公司的管理層及業主可以更全面的了解到整個物業公司的經營運作情況。
二、物業公司會計核算及財務管理存在的問題
（一）物業公司的會計核算及財務管理方法過于落后、簡單。1.一些物業公司還在沿用老式的表格制表來完成對業務數據的收集、分析。這樣會花費大量的人力和時間，而且得到的數據不一定能精準。采取這種老式方法，首先數據不能及時性傳遞，也有可能由于是同一人制表而產生錯誤無人得知，造成數據的錯誤性，這些都會導致會計信息的失真。另外，陳舊的會計核算明細分類不科學，無法系統分類。2.傳統的成本管理核算主要是靠財務部來對費用做相應的預算及控制成本。但是，對于一個企業而言，僅靠財務部門來做成本管理是遠遠不夠的，財務部門無法全面了解到所有有關企業成本方面的信息。全面的成本管理需要依靠整個公司的所有部門來完成。單靠財務部來進行的成本管理核算只是著眼于一般數據，而沒有從公司整體角度出發，無法為管理層提供切實有用的數據。3.物業公司的業務不同于一般企業，他所涉及到的業務相對會比較繁瑣，因此設置簡單的明細賬則不能滿足于繁瑣的業務需要。由于期初所設置的簡單明細賬，當后期需要細化某項項目時則會無法提供精確的數據。（二）物業公司的財務會計制度不夠完善。在我國由于房地產業的高速發展，近幾年，也推動了相對應的物業水平的提升。但是，由于還是處于發展階段，受到時間短等因素影響，物業公司的財務會計制度還不夠十分完善，物業財務人員的普遍專業素質還不高。大中型物業公司雖然可以借鑒國外發達國家的物業公司財務會計制度，但不一定能真正適合國內實際的國情；而小型物業公司的會計核算制度則可能非常不完善。由于沒有系統規范的記賬方式，經常會發生入錯科目的情況。這些情況會嚴重影響到會計信息的完整及準確性，從而對整個公司產生不利的影響。另外，對重要的物業合同不重視，遺漏簽訂；沒有規定定期盤點等現象都會嚴重影響公司的會計核算的合規性、安全性。（三）對企業的資金缺乏管理。一個企業的資金相當于他的血液，是其賴以運作的基礎。物業公司的資金有著其特殊性，其主要資金來源于維修基金、業主支付的物業管理費及其他零星物業服務收入，這些收入相對有限，若對這些資金沒有做到合理運用，則會造成對企業資金的失控，給企業帶來巨大的損失。（四）管理人員的管理水平不能適應當前需求。由于現在從事物業管理的人員普遍水平不高，綜合能力達不到相適應的要求，于是在實際工作中會出現很多不良現狀。這是由于當前物業公司的管理人員專業素質不高，職業能力受限，沒有規范的財務制度造成的。
三、強化會計核算及財務管理的對策
（一）運用先進的科學技術。隨著科技的普及，物業行業的不斷發展，現在市面上已經有很多物業公司采用了專為物業公司研發的ERP管理系統。在此應用上，規范的建立數據共享中心，給物業公司帶來了信息化的高效和便捷，這樣可以使得物業的前端收費業務和財務體系上的數據相互融合，提高了數據的準確性并且節省了人工成本。企業在運用信息數據化的同時要按時做好數據的備份工作，以便保證數據資料的完整性、安全性。（二）創新成本核算方式及細化財務管理。進一步創新成本核算模式，企業可以在具體的操作過程中對各類的信息進行細化處理。成本核算不能光靠財務部來集中核算，應積極調動公司所有的部門來配合完成成本費用核算，從多角度發現問題并解決問題。對成本核算實行細化管理，根據不同的分類設置細化的項目，另設置明細輔助賬。加強對成本費用的管理，如對成本費用實行多次審核的程序，確保正確性。（三）科學合理的設置物業公司會計科目。會計科目設置的合理性可以極大的保證了相關作業的質量，而會計科目則是會計核算的基礎。首先，應根據《企業會計制度》的具體內容，正確設置和使用會計科目，降低了錯誤發生的概率。例如“預收賬款”科目的設置，由于物業公司物業費收入到賬時間的不同，若某業主提前一次性支付了以后一年的物業費，可以按照權責發生制的原則，先將款項入預收賬款科目，待以后每個月分攤計入收入。這樣的做法能更好的體現權責發生制原則，使得每個月的利潤更為直觀，準確，不會造成利潤的忽高忽低現象。（四）建立健全物業公司的企業會計制度。首先要建立健全物業公司的會計核算制度、成本核算制度、財務管理制度等，使得公司的整個會計組織構架完整，有制度的約束。提升相應的會計人員專業水平，定時的對相關財務人員進行專業培訓，提高他們的職業道德素質，同時融入本公司的企業文化，使得員工對公司有歸屬感；設立相關的獎懲制度，并推動實行。同時還要建立相應的財務監督制度，及時的對原始單據、原始憑證做到由專人審核，真正的保證會計信息的完整、準確。定期、不定期的對公司的財產做盤點。（五）加強企業的資金管理。為了更好的推動企業的發展，做好資金管理是首要工作。在可能的范圍內建立企業資金池，有效合理的運用本企業的資金，加強物業收入的催繳工作，如財務部門和客服部門通過erp系統及時了解到企業的未收款情況，及時催收，實現零壞賬，從而達到收支平衡。在有能力的范圍內運用好閑置的維修基金，比如把暫時不用的維修基金放在理財專戶等，這樣既可以保證資金的安全，也能賺取一定的利息收入用于日常需要。
四、結語
隨著市場經濟不斷的發展，物業行業作為朝陽產業，整體也是朝著健康穩步發展。雖然各個物業公司之間存在激烈的競爭，但是只要是在一個積極、完善的會計核算和財務管理制度為前提，實現的是良性的競爭，必將推動我國的物業行業整體水平再上一個臺階。
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作者:林夏 單位:上海豫園商貿股份有限公司