房地產(chǎn)企業(yè)實施預(yù)算管理面臨的困境

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摘要：現(xiàn)如今，我國政府相繼出臺了許多針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的競爭十分激烈，有許多小企業(yè)面臨著兼并與收購，在房地產(chǎn)行業(yè)利率逐步下調(diào)、行業(yè)逐步集中化的趨勢下，企業(yè)的治理水平高低在很大程度上決定了企業(yè)的生死存亡。在現(xiàn)代企業(yè)管理當(dāng)中，全面預(yù)算管理是一項十分重要的手段與方法，可有效幫助企業(yè)管理者對企業(yè)相關(guān)事務(wù)進行協(xié)調(diào)、計劃、控制及考評，對企業(yè)管理水平的提升十分有利，可使企業(yè)的核心競爭力獲得大幅度增加。本文將對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理實施過程中所面臨的一些困境與問題進行詳細分析，并針對這些問題提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；困境；問題；對策

自我國從1998年開始開展住房改革之后，我國房地產(chǎn)企業(yè)至今已發(fā)展二十年之久，在這段時間當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展先后歷經(jīng)了緩慢發(fā)展階段、產(chǎn)品升級階段、規(guī)模擴張階段與十年的黃金快速發(fā)展階段。在房地產(chǎn)供需關(guān)系持續(xù)轉(zhuǎn)變、國家宏觀調(diào)控逐步升級條件下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式已逐步從規(guī)模擴張型轉(zhuǎn)變成了質(zhì)量效益型。在房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級過程中，全面管理所起到的作用十分重要，可有效促進房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理工作的實施，將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平有效提升上去。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算是全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)，全面預(yù)算管理是一個綜合性的管理系統(tǒng)，全員參與基礎(chǔ)環(huán)境，業(yè)務(wù)覆蓋范圍較為全面，可對企業(yè)管理流程予以全程跟蹤。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)實施后可良好協(xié)調(diào)企業(yè)的戰(zhàn)略計劃、長期目標(biāo)、短期目標(biāo)及年度計劃，對企業(yè)集團目標(biāo)與各個分部目標(biāo)進行整合，通過預(yù)算編制、預(yù)算實施、預(yù)算修正來落實企業(yè)戰(zhàn)略，為企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)提供堅實后盾。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的實際應(yīng)用所指的即為：自項目立項開始，對地質(zhì)勘察、土地規(guī)劃、估算概算、整體設(shè)計直至施工圖預(yù)算、項目建設(shè)開工、配套設(shè)施安裝、監(jiān)理、竣工備案、項目銷售、項目回款、項目后評估等一系列階段進行全面管理，統(tǒng)籌考慮資金投入、資金支出、成本控制、工程款項結(jié)算、回款、負債償還等運轉(zhuǎn)性質(zhì)較為獨立的預(yù)設(shè)指標(biāo)[1]。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，全面預(yù)算管理是對企業(yè)前景進行預(yù)測、企業(yè)未來發(fā)展進行規(guī)劃的重要環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實施過程中所面臨的困境

(一)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對全面預(yù)算管理不夠重視，認識程度不高

全面預(yù)算管理需房地產(chǎn)企業(yè)中全體成員共同參與到管理工作當(dāng)中，但在我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理進行執(zhí)行的實際過程中，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)均認為全面預(yù)算管理和企業(yè)當(dāng)中其他一般的財務(wù)費用預(yù)算控制相同，覺得此項工作是企業(yè)財務(wù)部門的分內(nèi)職責(zé)，無關(guān)于企業(yè)其他部門，甚至還有少數(shù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層工作人員覺得，全面預(yù)算管理的作用僅針對成本控制方面，只對財務(wù)部門的相關(guān)支出與預(yù)算進行全面預(yù)算管理，很難將全面預(yù)算管理的實際控制意義充分發(fā)揮出來。與此同時，在一些房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理進行執(zhí)行的實際過程當(dāng)中，企業(yè)員工并未能對其進行積極參與，具有較為薄弱的主觀能動性，在很大程度上制約了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的順利實施。

(二)科學(xué)管理體系與管理制度的缺失

現(xiàn)如今，我國有很多房地產(chǎn)企業(yè)并未制定出十分健全的全面預(yù)算管理制度，其所應(yīng)用的管理體系科學(xué)性不高。相較于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，就算其所開展的項目為單一開發(fā)項目，其間也會存在區(qū)別于其他項目的復(fù)雜性，在很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)對管理體系及相關(guān)制度進行制定時的困難程度。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目的實際過程當(dāng)中會牽扯到很多復(fù)雜因素，這些因素常常無法分割，可直接影響全面預(yù)算管理制度的制定與應(yīng)用。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的各個企業(yè)發(fā)展階段各不相同，所以公開的管理體系與制度不是對全部房地產(chǎn)企業(yè)均適用的，因此，當(dāng)前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)均面臨著科學(xué)管理體系與管理制度的缺失問題[2]。

(三)全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略及市場之間銜接不暢

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)企業(yè)在對預(yù)算進行編制時，常常采取簡單的方式對一個項目的預(yù)算成本進行分類，將其分為土地成本、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施及開發(fā)間接性費用等。其中除了土地成本因既定的成本及契稅可以確定之外，其余幾項成本均需通過一系列計算方可確定。建安成本是一項房地產(chǎn)項目的主要成本，通常會以項目開展時段內(nèi)的市場平均建安成本為依據(jù)進行計算與確定；在確定配套設(shè)施成本與基礎(chǔ)設(shè)施成本時，一般會以政府相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)及政府相關(guān)要求為依據(jù)進行測算；在確定開發(fā)間接費用時通常會以房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況為依據(jù)對一定比例的成本予以確定。但是，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)會忽視其項目成本價格及銷售價格與稅收之間的關(guān)系，在很大程度上影響了整個工程項目的實際收益。與此同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制項目預(yù)算成本的實際過程中也存在僅重點考慮項目成本，對項目成本與自身企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之間的關(guān)系有所忽略的問題，導(dǎo)致全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略及市場之間銜接不暢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實施困境的解決對策

(一)將房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對全面預(yù)算

管理的重視程度與認識程度提升上去只有將房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對全面預(yù)算管理的重視程度與認識程度充分提升上去、從根本上增加房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的全面預(yù)算管理意識才能令全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中得到順利實施與執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)中主管預(yù)算管理工作的財務(wù)負責(zé)人或財務(wù)總監(jiān)需與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層開展積極溝通，使其充分明確全面預(yù)算管理可使企業(yè)管理水平獲得有效提升，促進企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)更快實現(xiàn)，有效提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。與此同時，在全面預(yù)算管理得到了房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)重視之后，企業(yè)還需為基層員工展開全面預(yù)算管理知識的培訓(xùn)，使企業(yè)全體員工均意識到全面預(yù)算管理的重要程度，將企業(yè)員工的全面預(yù)算管理意識培養(yǎng)起來。

(二)對預(yù)算管理制度進行制定，使預(yù)算管理體系獲得優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)需制定出針對各項全面預(yù)算的管理制度，通過制度來對企業(yè)管理層及基層員工進行約束，使其積極參與到全面預(yù)算管理工作當(dāng)中，確保全面預(yù)算管理工作的順利實施，房地產(chǎn)企業(yè)還需將適合于企業(yè)實際情況的管理體系建立起來，通過成立預(yù)算管理委員會及其下屬辦公室等方式來增加企業(yè)員工參與全面預(yù)算管理的積極性，將科學(xué)的預(yù)算管理目標(biāo)制定出來。

(三)對全面預(yù)算管理手段進行完善與創(chuàng)新

在編制完內(nèi)部預(yù)算之后，全面預(yù)算管理則進入實施階段，需對各預(yù)算執(zhí)行單位的控制重點予以確定，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境變化及外部環(huán)境變化來及時調(diào)整企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，將預(yù)算執(zhí)行預(yù)警機制建立起來，使預(yù)算分析報告的具體質(zhì)量得到有效提升，當(dāng)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中面臨重要風(fēng)險時可對其進行及時揭示，積極利用有效措施幫助企業(yè)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險[3]。

(四)建立健全預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督考核機制

房地產(chǎn)企業(yè)需積極開展對全面預(yù)算組織工作與完成情況的考核，將預(yù)算考核辦法制定出來，以自身實際情況為依據(jù)建立嚴(yán)格的預(yù)算執(zhí)行考核制度，做到獎懲分明。需對各預(yù)算執(zhí)行單位的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進行確認，將預(yù)算執(zhí)行情況分析報告編制出來，待考核完成后及時公布考核結(jié)果，確保預(yù)算體系的順利運行。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是企業(yè)綜合治理的一項重要組成內(nèi)容，其是一項綜合性較高的系統(tǒng)工程，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方案的實施過程中扮演著戰(zhàn)略保障體系的角色。房地產(chǎn)企業(yè)需以自身實際特點為依據(jù)，將與自身未來發(fā)展相適應(yīng)的全面預(yù)算管理體系及制度建立起來，幫助企業(yè)早日實現(xiàn)其自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，對企業(yè)資源進行整合，將企業(yè)的經(jīng)濟效益有效提升上去。

參考文獻：

[1]盧怡寧.房地產(chǎn)企業(yè)實行全面預(yù)算管理中存在的問題及應(yīng)對措施[J].中國經(jīng)貿(mào)，2018，24(12)：144-146.

[2]李平.芻議房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀及解決對策[J].財會學(xué)習(xí)，2018，13(21)：32，34.

[3]蒲強.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題[J].企業(yè)改革與管理，2016，15(18)：34.

作者：陶建平 單位：廣西遠辰地產(chǎn)集團有限公司