投資性房地產(chǎn)財務(wù)風險管理

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摘要：任何財務(wù)活動，都是以資本增值為根本目的的。財務(wù)風險管理的目標，就是要防范價值的不穩(wěn)定性，控制不利結(jié)果的產(chǎn)生。對于投資性房地產(chǎn)的資本增值之路，是一個利益相關(guān)的鏈條，首先，經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢及經(jīng)濟環(huán)境，影響到個人收入及工商業(yè)利潤；個人收入與工商業(yè)利潤影響的是對租金的支付能力；租金是影響投資性房地產(chǎn)凈收入的主要原因；房地產(chǎn)的凈收入決定了投資性房地產(chǎn)的市場價值。由此可見，現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展趨勢的變動，將對投資性房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生直接的影響。與居住性房屋相比，經(jīng)濟趨勢的改變將對投資性房產(chǎn)在短期內(nèi)早晨較大的沖擊。

關(guān)鍵詞：投資；財務(wù)風險；房地產(chǎn)

一、建立投資性房地產(chǎn)財務(wù)風險管理體系

第一，建立完善的信息系統(tǒng)，規(guī)避風險。對于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續(xù)、廣泛地收集與企業(yè)投資有關(guān)的信息，包括內(nèi)部信息及外部信息。處理收集來的各種數(shù)據(jù)，在對歷史數(shù)據(jù)的分析中預(yù)測未來發(fā)展，數(shù)據(jù)信息盡量詳細，對比、分析、提煉、組合，最后形成信息數(shù)據(jù)庫，來對風險起到預(yù)測的作用。對于個人投資者，如果獨立處理信息，承擔的成本過高，這就要關(guān)注相關(guān)機構(gòu)或部門的信息，建立自己可用的信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項目情況，建立起評估風險的管理系統(tǒng)，利用有效的風險管理工具，對房地產(chǎn)投資的風險進行定性分析，定量與定性相結(jié)合，為監(jiān)控提供條件，以備做風險決策。第三，根據(jù)風險評估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財務(wù)構(gòu)成建立起風險防控系統(tǒng)。采取綜合的分散風險、回避風險、轉(zhuǎn)移風險和自擔風險的措施，多渠道避免風險的產(chǎn)生。

二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風險度量

通過建立風險模型或計算相關(guān)指標，從量上對識別風險作出評估，這就是風險度量。財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，是為避免風險作出的決策提供科學依據(jù)的。為表現(xiàn)風險存在的程度，就要依據(jù)度量指標。如何選擇自己的度量指標，就顯得相當重要。投資性房地產(chǎn)不同于居住性房產(chǎn)，其對經(jīng)濟環(huán)境的變化依賴大，敏感性強。投資者能夠從宏觀上把握經(jīng)濟指標，對風險進行規(guī)避。與此同時，財務(wù)風險的度量最終要依賴與對各項財務(wù)指標的分析和運用。由此，我們將從財務(wù)指標和經(jīng)濟指標兩個角度來建構(gòu)投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風險框架。

（一）經(jīng)濟指標。

有許多指標可以用來描述房地產(chǎn)狀況。如租金、交易額、價格、租金增占率、空置率等。這些指標可以表明房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)也相當容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產(chǎn)的循環(huán)規(guī)律，作為財務(wù)風險的度量指標，筆者認為，空置率更能體現(xiàn)出最優(yōu)量化指標。對空置趨勢的分析有助于我們確定潛在項目的“穩(wěn)定使用率”。“穩(wěn)定使用率”是項目啟動后年度使用率的概念，也是評估項目是否可行的一個重要因素。

（二）財務(wù)指標。

資本增值是財務(wù)風險管理的根本出發(fā)點。財務(wù)風險管理的目的是減少損失，多獲回報。這些都要由現(xiàn)金的流動來反應(yīng)，現(xiàn)金，是資本，也是報酬。因此，現(xiàn)金流量就是財務(wù)風險管理的基礎(chǔ)。作為物業(yè)持有者，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析較為科學的是股權(quán)現(xiàn)金流量法。流入量和流出量都是現(xiàn)金流量，投資性房地產(chǎn)的投資成本（現(xiàn)金流出量）主要包括建造成本或購買價格（初始投資），而投資回收（現(xiàn)金流入量）包括稅后處置收入和稅后現(xiàn)金凈流量。

三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風險控制

（一）投資前的準備工作。

房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況如何與投資前的準備工作密切相關(guān)。因此財務(wù)風險控制將資金的準備情況作為一項基礎(chǔ)內(nèi)容。這項工作主要包括兩個主要方面，一個是做好市場分析，另一個是做好資金投入的切點。1.做好市場分析。任何投資的前提都是對市場進行分析。市場分析的內(nèi)容包括：同類投資的市場需求與競爭對手的資源準備；市場的真實需求及客觀環(huán)境。對于投資性房地產(chǎn)，市場分析建立在供求關(guān)系的基礎(chǔ)之上，在市場分析的過程中，要注意以下幾點：（1）市場定位情況；（2）投資的基礎(chǔ)類型；（3）投資選址情況。市場定位，即確定消費的主要群體的消費水平，確定是面向低端市場還是面向高端市場；投資選址情況則是根據(jù)地域特點決定投資性房地產(chǎn)的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點。房地產(chǎn)的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點，利用其市場景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的切入點，市場的供需情況是否平衡，是市場情況的兩種表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動，供求關(guān)系的變化受到多種因素的影響，租金的波動、價格及空置率都決定了房地產(chǎn)投資的收益和風險水平。也就直接影響房地產(chǎn)財務(wù)投資的成敗。

（二）持有期間的財務(wù)風險控制。

房地產(chǎn)投資者在持有物業(yè)期間，在關(guān)注房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期的基礎(chǔ)上，要根據(jù)不同階段的市場情況不斷調(diào)整經(jīng)營策略，在微觀上，根據(jù)指標的預(yù)測系統(tǒng)，做出財務(wù)預(yù)警，定位風險根源。在前文對房地產(chǎn)的景氣循環(huán)做出分析的基礎(chǔ)上，我們分析了投資性房地產(chǎn)由此受到的影響及應(yīng)該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們?nèi)绾沃贫ê侠淼拇胧鶕?jù)財務(wù)的指標預(yù)測系統(tǒng)對風險作出防范。在財務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析庫沒有風險指向的情況下，我們可以對所持物業(yè)繼續(xù)投資以期更高回報，如果數(shù)據(jù)分析顯示潛在警情的存在，投資者應(yīng)逐層分析財務(wù)指標，分析問題，解決問題。一般情況下，有四項監(jiān)測指標標明預(yù)警指標。租金回報率、營業(yè)凈收入、租金營業(yè)凈收入、應(yīng)收賬款。租金和營業(yè)凈收入決定了租金的營業(yè)凈收入。租金和營業(yè)費用由決定營業(yè)凈收入；租金與房產(chǎn)價值決定租金回報率；客觀環(huán)境決定房產(chǎn)價值，不與物業(yè)經(jīng)營發(fā)生直接關(guān)系；欠租損失影響應(yīng)收賬款，在分解的狀態(tài)下，租金和營業(yè)費用是經(jīng)營預(yù)警的決定性因素。由此分析，控制經(jīng)營風險的基本方法就是降低營業(yè)費用、增加租金。投資性房地產(chǎn)尤其特殊性。小散戶投資者和個人投資者的風險控制手段在于防范，企業(yè)或長期持有物業(yè)的投資者的風險控制在于整體經(jīng)營和規(guī)劃。由此，投資性房地產(chǎn)對經(jīng)濟趨勢的依賴度與敏感度都強于自用居住性房地產(chǎn)。因此，要充分考慮當前的經(jīng)濟趨勢，來對投資性房地產(chǎn)進行風險管理，以規(guī)避風險，獲得盡量大的收益。

作者：姚小龍 單位：吉林省國資企業(yè)績效考評中心