談物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理問題完善措施

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［摘要］物業(yè)企業(yè)中的財務(wù)管理是一個重要的組成部分，財務(wù)管理能否跟上時代的發(fā)展，勢必會影響企業(yè)的生存與發(fā)展，所以物業(yè)企業(yè)必須要對財務(wù)管理引起高度重視。文章介紹了物業(yè)企業(yè)管理的基本內(nèi)容和意義，分析了物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中存在的突出問題，并提出以下改進(jìn)物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的措施，目的在于提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的效率，以增強企業(yè)在市場中的綜合競爭力。

［關(guān)鍵詞］物業(yè)企業(yè);財務(wù)管理;企業(yè)財務(wù)組織架構(gòu)

1引言

物業(yè)企業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而新生的一種后期服務(wù)性的配套企業(yè)，也是近年來新興服務(wù)行業(yè)之一。相對而言，物業(yè)企業(yè)發(fā)展時期短，積淀的財務(wù)管理工作經(jīng)驗欠缺，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，而財務(wù)管理的作用就顯得尤其重要，因此為了更好地應(yīng)對我國高速發(fā)展的市場經(jīng)濟形勢，物業(yè)企業(yè)應(yīng)高度重視企業(yè)的財務(wù)管理，對管理過程中存在的問題進(jìn)行分析，并提出應(yīng)對策略。

2特點和內(nèi)容

2.1物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的特點

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的特點與其他行業(yè)不同，屬于綜合性管理。物業(yè)企業(yè)主要是為業(yè)主提供服務(wù)，服務(wù)對象涉及各行各業(yè)，而各類人員之間的需求不同、素質(zhì)差異，就需要物業(yè)企業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)、更高效的服務(wù)，所以它又是管理密集型和勞動密集型行業(yè)，且具有全天候不間斷，一天24小時連續(xù)服務(wù)。還有物業(yè)企業(yè)具體的工作內(nèi)容繁雜，比如日常的保安、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護到共用部位的使用管理、各類突發(fā)事件的處理等，都是物業(yè)企業(yè)要面對并努力做好的工作，而財務(wù)管理始終貫穿物業(yè)管理的全過程。

2.2物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容相比其他企業(yè)而言相對簡單，但是涉及的內(nèi)容卻非常復(fù)雜，物業(yè)企業(yè)幾乎所有與資金有關(guān)的經(jīng)濟活動都是財務(wù)管理的范疇。物業(yè)企業(yè)以服務(wù)為目的，提供給客戶的是專業(yè)物業(yè)服務(wù)，這種服務(wù)煩瑣復(fù)雜，但是作為消費者的客戶要求能明白消費，那么這就要求物業(yè)企業(yè)在提供好服務(wù)的同時，也要管理籌劃好企業(yè)的財務(wù)。一是對資金的籌集和運用的管理，比如物業(yè)管理費項目的合理定價、項目多而支出頻繁的小現(xiàn)金流等;二是對物業(yè)服務(wù)費的管理，涉及物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)成本又包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，辦公費用，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，經(jīng)業(yè)主同意的其他費用等;三是對固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)和專項資金的管理;四是對資金分配的管理;五是財務(wù)收支、匯總、平衡等，物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理涉及面廣，只有規(guī)范財務(wù)管理、科學(xué)進(jìn)行會計核算，才能有效地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而提升物業(yè)管理質(zhì)量，提高物業(yè)企業(yè)核心競爭力。

3存在的問題

作為物業(yè)企業(yè)，在加強自身建設(shè)的同時，還需要在財務(wù)管理方面做出更精準(zhǔn)的調(diào)整，才能在激烈的市場競爭中立足，當(dāng)然在物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理過程中也難免會產(chǎn)生許多問題，這些問題不僅阻礙了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，而且可能影響企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，只有找出企業(yè)財務(wù)管理面臨或存在的問題，才能對癥下藥、精準(zhǔn)施策，目前階段物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中存在以下四方面問題。

3.1不重視財務(wù)管理

社會上的物業(yè)企業(yè)中，物業(yè)管理是作為一項服務(wù)提供給廣大業(yè)主，廣大業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)在管理的過程中能提供多角度、全方位、24小時不間斷的全天候服務(wù)。物業(yè)企業(yè)在提供服務(wù)的同時，已經(jīng)無時無刻不在進(jìn)行財務(wù)活動。在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，諸如流動資金收支的管控、閑置資金的利用、應(yīng)收物業(yè)費及時回收、維修大修基金的應(yīng)收盡收、日常提供的其他服務(wù)等的管理嚴(yán)重不足或不能引起足夠的重視，認(rèn)為只要把服務(wù)搞好了，一切都順理成章，殊不知，優(yōu)秀的企業(yè)都有優(yōu)秀的管理水平，在管理過程中財務(wù)方面的管理就更是重中之重。財務(wù)管理是一項綜合性的管理，能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是管理的核心，做好企業(yè)的財務(wù)管理工作能使企業(yè)的綜合管理水平顯著提高，發(fā)展和收益是不言自明的。

3.2財務(wù)管理制度不健全

在市場經(jīng)濟日益發(fā)展的今天，完善的財務(wù)管理制度是企業(yè)正常有序、合法運行、向好發(fā)展的有力保證。但是，現(xiàn)階段大部分物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，缺乏有效的財務(wù)管理制度，以致在管理過程中缺乏有效的財務(wù)監(jiān)督，導(dǎo)致收入或賬款無法及時回收，即使回收也可能出現(xiàn)錯記、做假等現(xiàn)象，從而使企業(yè)的收入受損或可能遭受重大損失，因此建立健全有效的財務(wù)管理制度對企業(yè)就顯得尤為重要。

3.3財務(wù)管理人員組織架構(gòu)不合理

縱觀現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)中，其財務(wù)管理人員組織配備很不合理，甚至有些財務(wù)人員沒有一點財務(wù)知識，綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)能力低下，所以在物業(yè)企業(yè)中就很難想象財務(wù)管理團隊能更好地發(fā)揮優(yōu)質(zhì)財務(wù)管理的作用。尤其有的物業(yè)企業(yè)中本來的管理制度就不健全，就更容易造成管理上的真空，損失企業(yè)的財務(wù)和物力。

3.4財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高

由于物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理架構(gòu)不合理，相應(yīng)配備的財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)能力就參差不一，再加上有些物業(yè)企業(yè)考慮經(jīng)營成本和人力成本的因素過于強烈，財務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)就很難保證。有的財務(wù)人員根本就不具備基本的財務(wù)知識，甚至是內(nèi)部轉(zhuǎn)崗的結(jié)果，種種情形導(dǎo)致財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)低下，從而影響整個企業(yè)的財務(wù)管理效率和工作水平。

4改進(jìn)措施

與物業(yè)企業(yè)迅猛發(fā)展的同時，其內(nèi)部的財務(wù)管理所暴露出的問題，極大地制約了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，對于物業(yè)企業(yè)存在的以上問題，結(jié)合自身多年的工作經(jīng)驗和理論知識，針對物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題，根據(jù)情況對癥施策，提出相關(guān)改進(jìn)意見，以期能夠在提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理工作的同時，能為物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)更好地發(fā)展提供一些參考。

4.1從企業(yè)管理層人員做起，提高財務(wù)管理意識

現(xiàn)代社會經(jīng)濟的高速發(fā)展同樣影響著物業(yè)企業(yè)向前發(fā)展，企業(yè)內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化無不影響著企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)的管理人員就要轉(zhuǎn)變觀念，達(dá)成共識，提高對企業(yè)財務(wù)的管理，積極地借鑒優(yōu)秀的財務(wù)管理理念來優(yōu)化和提高本企業(yè)的財務(wù)管理意識和理念，從而提高對企業(yè)財務(wù)管理的重視。從企業(yè)文化建設(shè)入手，鼓勵企業(yè)內(nèi)員工加強學(xué)習(xí)，特別是財務(wù)管理人員要不斷地提升自身的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和專業(yè)能力，企業(yè)內(nèi)部各層級管理人員積極地轉(zhuǎn)變觀念，加強專業(yè)知識學(xué)習(xí)，積極地進(jìn)行各部門溝通協(xié)調(diào)，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗，不斷地修復(fù)、優(yōu)化本企業(yè)財務(wù)管理體系，把企業(yè)的財務(wù)與各部門管理結(jié)合起來，制定完備的管理制度，達(dá)到在提升財務(wù)核算職能的同時注重管理職能。

4.2健全、完善物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理制度和管理體系

物業(yè)企業(yè)根據(jù)自身的實際情況，結(jié)合企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃和實際發(fā)展需求，分析管理中所存在的問題和特點，建立一套完備的、適合本企業(yè)發(fā)展的財務(wù)管理制度。因物業(yè)企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同上，需要企業(yè)定期向業(yè)主公開透明某些事項，這就需要企業(yè)的財務(wù)能及時、準(zhǔn)確地反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生、發(fā)展、結(jié)果，當(dāng)然接受業(yè)主監(jiān)督的同時，企業(yè)也要根據(jù)需要提高服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合物業(yè)企業(yè)這些特點，就需要在經(jīng)營過程中不斷地完善財務(wù)管理制度。企業(yè)的財務(wù)管理制度隨著經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生、時間的變化也發(fā)生著變化，新的經(jīng)濟業(yè)務(wù)出現(xiàn)后，在原有的財務(wù)管理制度、管理體系下就會出現(xiàn)新的問題，也需要不斷地修訂完善，并進(jìn)行動態(tài)的跟蹤、分析、預(yù)測與監(jiān)督。

4.3合理組配物業(yè)企業(yè)財務(wù)組織架構(gòu)

企業(yè)的組織架構(gòu)承接企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，崗位是實施企業(yè)戰(zhàn)略的落腳點，應(yīng)精簡高效。企業(yè)的組織架構(gòu)是企業(yè)的骨架，崗位相當(dāng)于企業(yè)的血液，企業(yè)一切業(yè)務(wù)活動都要經(jīng)過崗位來完成，如果組織結(jié)構(gòu)和崗位設(shè)置不合理，會嚴(yán)重影響到企業(yè)運行效率，因此物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展的同時，必須組織一支優(yōu)秀的財務(wù)管理團隊。第一要考慮企業(yè)戰(zhàn)略或目標(biāo)，為了實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，需要設(shè)置哪些部門，該部門履行什么職能，為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略能起到什么作用，根據(jù)職能則可以設(shè)置相應(yīng)的崗位，崗位設(shè)置要對事不對人，不能因人設(shè)崗，否則就會造成運行不暢。一個合理的組織結(jié)構(gòu)，可以明確看出部門職能的劃分、流程走向、上下級匯報關(guān)系等。

4.4提升財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)技能

所謂事半功倍，就是優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作需要高素質(zhì)、專業(yè)的財務(wù)管理人員來完成，因此物業(yè)企業(yè)要提高財務(wù)管理人員的準(zhǔn)入政策，要求物業(yè)企業(yè)所有的財務(wù)人員必須持證上崗。要后續(xù)對這個團隊進(jìn)行更新和能力素質(zhì)的提升，保證隊伍具備基本財務(wù)管理知識和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。注重財務(wù)管理人員的后期繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，加強財務(wù)管理人員對物業(yè)企業(yè)專業(yè)知識，有關(guān)法律法規(guī)、財經(jīng)稅務(wù)政策、物業(yè)最新行業(yè)政策的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，以提高其綜合管理能力。物業(yè)企業(yè)還要制定科學(xué)、合理的激勵機制，體現(xiàn)按勞、按質(zhì)分配政策，并對執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行適時監(jiān)督和考核。

5結(jié)論

綜上所述，物業(yè)企業(yè)有其自身的特點，在實際工作中，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的不足并適時進(jìn)行調(diào)整，讓經(jīng)營業(yè)務(wù)與財務(wù)管理有機融合，相信規(guī)范管理是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定、高效發(fā)展的基本要求。同時，加強物業(yè)企業(yè)資金收入的催收，使物業(yè)企業(yè)可以持續(xù)、和諧、穩(wěn)定和高效發(fā)展。

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作者：張翠芝 單位：中國艦船研究院