房地產(chǎn)糾紛成因與解決原則思考
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摘要:形成房地產(chǎn)糾紛的成因包含多種，處理這類房地產(chǎn)糾紛的原則除了訴訟法基礎(chǔ)原則之外，還包括一些特殊原則。基于此，本文首先分析了房地產(chǎn)糾紛形成原因，然后研究了處理房地產(chǎn)糾紛的原則，主要包括公開及時原則、依法處理原則、維護(hù)公民住宅利益原則以及權(quán)衡各方利益原則。
在我國市場體系中，房地產(chǎn)市場逐漸趨于穩(wěn)定和成熟，伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，和房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動逐漸增多。隨著我國公民權(quán)利意識的提高，相關(guān)的房地產(chǎn)糾紛案件逐漸增多。對于這些案件的處理，需要存在合理的原則，保障公民的合法權(quán)益。
一、房地產(chǎn)糾紛的成因
大部分房地產(chǎn)糾紛涉及到多個主體，其中的法律關(guān)系也十分復(fù)雜，多種法律關(guān)系互相交錯，對于房地產(chǎn)糾紛的處理重點(diǎn)在于梳理其中的法律關(guān)系，認(rèn)定其中的法律責(zé)任。處理房地產(chǎn)糾紛需要分析其成因，房地產(chǎn)糾紛的成因包含多個方面，有歷史性原因，也有現(xiàn)實(shí)性原因;有當(dāng)事人自身原因，也有國家制度原因。在我國的發(fā)展中，對于房地產(chǎn)的改革有過多次大型變動。在我國解放初期，經(jīng)歷的運(yùn)動，到后來的土地所有制改革，再經(jīng)歷家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，直到憲法修正了我國國有土地制度［1］。經(jīng)過多次大的改革，目前的住房制度和房屋、土地存在密切的關(guān)聯(lián)，也有大量房地產(chǎn)糾紛亟待處理。伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國人口數(shù)量的激增，公民將自己大部分資產(chǎn)投入到房產(chǎn)消費(fèi)中，房地產(chǎn)出現(xiàn)了迅速增值。我國公民對于房地產(chǎn)權(quán)屬的觀念日漸增強(qiáng)，人們在進(jìn)行購買房屋、租賃房屋、擴(kuò)建房屋以及新建房屋過程中，產(chǎn)生了數(shù)量龐大的房地產(chǎn)糾紛。在這些糾紛中，人們進(jìn)行的房屋相關(guān)活動存在不恰當(dāng)?shù)男袨椤＠?進(jìn)行房屋買賣、租賃等活動的時候，沒有簽訂規(guī)范、具體的合同。在履行合同的時候，一方出現(xiàn)了違約的行為，讓另一方的權(quán)益受損，讓房地產(chǎn)糾紛數(shù)量逐漸增多。
二、房地產(chǎn)糾紛的解決原則
(一)公開及時原則
房地產(chǎn)糾紛屬于民事糾紛和行政糾紛，在處理房地產(chǎn)糾紛的時候，訴訟法必然是首要原則。但是房地產(chǎn)糾紛具有一定的特殊性，面對這類特殊性，處理訴訟法原則之外，還要遵守一些特殊原則［2］。首先就是公開及時的原則，房地產(chǎn)糾紛涉及的范圍較廣，其社會影響也比較到。例如:處理一些涉及到數(shù)十戶乃至幾百戶居民的糾紛的時候，糾紛涉及到大量居民的切身利益，還涉及到政府部門，公開及時為原則處理房地產(chǎn)糾紛，是保障居民生活的合法權(quán)益的基本條件，能否及時處理房地產(chǎn)糾紛，直接影響到推動城市進(jìn)程。因此，處理房地產(chǎn)糾紛必須要做到公正和及時，保證房地產(chǎn)糾紛的公正性和時效性十分重要。
(二)依法處理原則
房地產(chǎn)糾紛涉及到土地問題，土地問題在我國屬于政策類問題，直接關(guān)系到公民的利益，更關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會的和諧穩(wěn)定。在我國，存在部分建設(shè)工程亂占用農(nóng)民的土地，甚至一些地區(qū)出現(xiàn)了上升趨勢。面對這樣的問題，必須要堅(jiān)持依法處理原則，需要根據(jù)國家相關(guān)法律以及國家相關(guān)政策，依法處理房地產(chǎn)糾紛。在處理房地產(chǎn)糾紛的時候，需要注意處理方式，避免群眾矛盾的激化。有關(guān)部門在處理這類糾紛的時候，要安排專門的人員對農(nóng)民進(jìn)行講解，根據(jù)相關(guān)法律進(jìn)行公正處理。
(三)維護(hù)公民住宅利益原則
在我國憲法中，明確規(guī)定了我國公民居住權(quán)以及房屋所有權(quán)不容侵犯，房地產(chǎn)法需要以憲法為基礎(chǔ)注意保護(hù)公民的住宅權(quán)益。在處理房地產(chǎn)糾紛的過程中，需要將公民的住宅權(quán)益放在其他一般財(cái)產(chǎn)更加重要的位置，住宅作為居民生存和生活的基本場所，保障居民居住權(quán)益是社會主義的基本要求。因此，在處理房地產(chǎn)糾紛的時候，維護(hù)公民住宅利益是十分重要的原則，勢必要保護(hù)居民都能得到住房保障，以維護(hù)社會穩(wěn)定。
(四)權(quán)衡各方利益
在處理房地產(chǎn)糾紛的時候，維護(hù)公民住宅權(quán)益的基礎(chǔ)上，還要注意對各方利益的權(quán)衡，例如:房地產(chǎn)糾紛中常常涉及到國家的利益，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。國家是我國土地的所有者，承擔(dān)著保護(hù)耕地的責(zé)任，也具有著合理開發(fā)土地的權(quán)利。開發(fā)商是土地的開發(fā)者，只有通過開發(fā)土地，賺取其中的利益，才能保證得到正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。在這樣復(fù)雜的情況中，出現(xiàn)房地產(chǎn)糾紛，必然是由于三方利益出現(xiàn)了沖突。面對這樣的情況，相關(guān)部門必須要在兼顧弱者的利益基礎(chǔ)之上，對各方利益進(jìn)行調(diào)節(jié)，這個過程中需要充分利用法律的調(diào)節(jié)功能，將三方利益調(diào)節(jié)成平衡狀態(tài)，保證法律的公正和公平。
三、結(jié)論
綜上所述，基于對房地產(chǎn)糾紛成因的分析，本文重點(diǎn)研究了房地產(chǎn)糾紛的解決原則，處理房地產(chǎn)糾紛首先需要遵循訴訟法的基礎(chǔ)原則。在此基礎(chǔ)之上，還需要遵循公開及時原則、依法處理原則、維護(hù)公民住宅利益原則以及權(quán)衡各方利益原則，依照這些原則處理房地產(chǎn)糾紛，平衡各方的利益。
［參考文獻(xiàn)］
［1］尹華群．房產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛化解的對策建議———以成都市溫江區(qū)為例［J］．中國房地產(chǎn)，2018(01):50－54．
［2］劉耀宏．淺論解除權(quán)的行使期限———以一起房產(chǎn)買賣糾紛案為例［J］．牡丹江大學(xué)學(xué)報(bào)，2017，26(10):23－25．
作者：林琦 單位：海南師范大學(xué)
