房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控思考

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摘要:在新的社會經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)雖然逐漸趨于穩(wěn)定并有所回暖，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然面臨較大的生存壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的資金量是否充裕，對企業(yè)影響甚為巨大，其管控效果關(guān)乎企業(yè)生存能力。本文簡單介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控相關(guān)內(nèi)容，然后分析了企業(yè)資金管控現(xiàn)狀，最后提出了提高管控效果的有效措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);資金管控;措施

房地產(chǎn)業(yè)是推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分之一，其發(fā)展狀態(tài)與國民經(jīng)濟密切相關(guān)。由于前幾年出現(xiàn)的房產(chǎn)泡沫、捂盤惜售等現(xiàn)象已經(jīng)嚴重影響到社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，我國政府加大了宏觀調(diào)控力度，不斷出臺各種政策加以調(diào)整，這些舉措雖然使得房價增速變緩，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定，但也在一定程度上壓縮了企業(yè)的利潤空間。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，不論是其較為龐大的項目資金支出，還是較為長期的資金回籠，都對企業(yè)的資金使用、占用提出更高的要求。企業(yè)若想及時適應(yīng)新型政治、經(jīng)濟環(huán)境，實現(xiàn)自身健康持續(xù)發(fā)展，就必須調(diào)整資金管控策略，改善資金管控現(xiàn)狀，以便更好適應(yīng)目前的新形勢。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控概述

對所有企業(yè)來說，資金的有序配置和良性循環(huán)流動都至關(guān)重要，如果資金流量不足、流通不暢或資金鏈斷裂，企業(yè)就會出現(xiàn)財務(wù)危機，威脅到企業(yè)的生存。因此，企業(yè)往往將資金管控放到經(jīng)營管理的重要位置。對資金需求量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理和控制是一個全過程、全方位的系統(tǒng)工程，從土地使用權(quán)的獲取，到現(xiàn)場勘查、項目設(shè)計和具體施工，再到最終的產(chǎn)品銷售，每個環(huán)節(jié)均屬于資金管控范圍。除產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)是實現(xiàn)資金回流外，其他環(huán)節(jié)基本上都是資金流出，也就是說，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，就極有可能影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常推進，甚至出現(xiàn)爛尾、延遲交付等情況，由此可見全過程資金管控的重要程度。目前，房地產(chǎn)開發(fā)市場的新形勢也使企業(yè)資金管控面臨更大的挑戰(zhàn)。一是從去年開始，在短期行政調(diào)控及長效機制的雙重影響下，市場對房地產(chǎn)比較謹慎，北京、南京等城市出現(xiàn)多宗土地流標或者底價成交，土地溢價率明顯降低。房地產(chǎn)市場從緊的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金壓力。二是“限購”、“限售”、“限價”、“限簽”及限制企業(yè)購房、提高首付比例等一系列政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售節(jié)奏放緩，回款時間變長，資金短缺的現(xiàn)象顯現(xiàn)得越來越嚴重。新形勢、新情況對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控提出了新要求。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控現(xiàn)狀

1.融資渠道不夠多樣化

房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大、回籠周期長的特點使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金有著較之其他企業(yè)更為嚴格的要求，尤其是企業(yè)一般只有在最后的產(chǎn)品銷售階段才開始有資金收回，這就要求企業(yè)資金必須順利支撐到最后階段，否則前期投入就有可能化為泡影。但企業(yè)自身一般難以擔(dān)負起對開發(fā)項目的資金支持，因此，融資就成為其獲取資金的重要途徑。然而不同于其他行業(yè)企業(yè)的多種融資方式，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性導(dǎo)致其不能采用發(fā)行債券等方法，就只能將銀行貸款作為融資的最主要途徑。這種融資渠道的單一性造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的過于依賴，容易受銀行牽制，一旦銀行拖延貸款批準時間或更改貸款政策，都會讓企業(yè)受到嚴重不利影響。比如銀行加大對某些第三產(chǎn)業(yè)的扶持，相應(yīng)的就削弱了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持力度，而企業(yè)失去了銀行這個堅強的后盾，又缺乏其他投入資金，極易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

2.資金管控模式不夠精細

千里之堤潰于蟻穴，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金有序投放使用尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，在產(chǎn)品開發(fā)的每個階段和環(huán)節(jié)對資金的需求量并不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有將資金籌集和使用進行有序的配置，達到資金既不大量閑置又不影響開發(fā)使用，對企業(yè)的財務(wù)管理和融資能力提出了極高的要求。在房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱的形勢下，許多開發(fā)企業(yè)過于注重業(yè)務(wù)擴張，一味地擴大規(guī)模，造成項目覆蓋面過廣，資金投入過多，這顯著增加了企業(yè)資金壓力，而資金來源又有限，因此企業(yè)必須加強資金管控力度，提高資金使用效率。但實際上企業(yè)并沒有根據(jù)自身實際狀況建立起與外部項目相配套的資金管控制度，資金管理沒有通盤考慮，缺乏全面預(yù)算管理的理念和措施，內(nèi)控制度也不完善，甚至是忽視了資金管控模式的調(diào)整，比如沒有建立起嚴格的財務(wù)審查制度，從而容易出現(xiàn)資金拆借不易收回、資金未按合同節(jié)點支付或者資金分配不合理過于隨意的情況，甚至?xí)霈F(xiàn)工作人員占用大量備用金不及時歸還，這種過于粗糙的管理模式嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控水平。

3.資金使用效率不夠高

企業(yè)資金都是有限的，而資金使用效率關(guān)乎資金所能發(fā)揮出的最大效用，讓有限資金為企業(yè)帶來無限可能是所有企業(yè)一直追求的。尤其是對資金來源單一、所需量大且回籠周期長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金使用效率更是至關(guān)重要，再加之目前房地產(chǎn)行業(yè)回暖，機遇較多，若是資金不能及時到位，就有可能影響企業(yè)后續(xù)的項目開發(fā)。時至今日，資金使用效率不高一直是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的共同問題。出現(xiàn)資金使用效率低下現(xiàn)象，一是因為企業(yè)的資金預(yù)算制度不夠完善，沒有對企業(yè)所擁有資金的使用進行一個合理規(guī)劃及分配，各個資金需求環(huán)節(jié)未實現(xiàn)無縫對接，從而容易出現(xiàn)資金分配不均或到位不及時現(xiàn)象，影響資金使用效率;二是因為資金結(jié)算模式落后，企業(yè)由于項目分布范圍極廣，所以在進行資金結(jié)算時極容易受地域影響，出現(xiàn)結(jié)算延遲或所收取資金不能及時匯總至一起，進而影響企業(yè)下一步的資金使用計劃，降低使用效率。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的有效措施

1.注重房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性使得每一個開發(fā)項目都頗具規(guī)模，且作為重資金行業(yè)，資金需求量與項目規(guī)模成正比。而項目規(guī)模越大，企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險也就越大。因此，企業(yè)若想提高資金管控水平，降低風(fēng)險，在決定是否承接某開發(fā)項目之前，必須對項目進行可行性研究，通過科學(xué)手段查看項目風(fēng)險水平，并根據(jù)查看結(jié)果制定最有利的開發(fā)方案。進行可行性研究時，首先要透徹了解項目背景，比如政府對此項目的認知、產(chǎn)權(quán)歸屬人等，防止因了解不全而在項目后期出現(xiàn)不必要糾紛。其次，要開展詳盡的市場調(diào)查，包括市場上現(xiàn)有各類房產(chǎn)的飽和程度、分布情況、人們消費水平和消費觀念、相關(guān)法律法規(guī)以及可能合作對象的有關(guān)情況等，根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析市場需求，預(yù)估企業(yè)所得利潤。最后是成立專業(yè)團隊，結(jié)合以往經(jīng)驗制定幾種不同的開發(fā)方案，并通過橫向比較、縱向比較選出性價比最高的方案。如此一來，就能從源頭上減少項目選擇失誤，適當(dāng)控制規(guī)模，避免盲目擴張，實現(xiàn)對資金的高效管理。

2.豐富企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)市場瞬息萬變，企業(yè)必須維持資金的充足才能保證自身的穩(wěn)定，因此必須提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控效果。其中開源節(jié)流是最為常用的方式，而融資則是開源的最佳方式。良好的融資水平不僅能夠幫助企業(yè)穩(wěn)定資金鏈，順利實現(xiàn)項目開發(fā)，還能幫助企業(yè)拓展規(guī)模，使其發(fā)展更進一步。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，良好融資水平實現(xiàn)的首要一步就是擺脫單一融資模式的限制，將之帶來的潛在風(fēng)險扼殺于萌芽。為豐富融資渠道，在維持銀行貸款這一重要來源的基礎(chǔ)上，一方面，企業(yè)可以通過不斷提升自身實力、增加自身砝碼來達到其他融資方式的標準，比如發(fā)行股票、證券等。另一方面，企業(yè)可以尋找其他的合作者，比如通過利益共享、風(fēng)險共擔(dān)等方式和項目開發(fā)企業(yè)或者其他有意向的企業(yè)展開合作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面雖然受政策限制較多，但近年來我國政策已經(jīng)有所改變，所以企業(yè)可以重點關(guān)注政策變化，以便第一時間合理使用政策方便企業(yè)。

3.加強內(nèi)部控制

資金是企業(yè)的血液，一旦出現(xiàn)任何管理問題，都會給企業(yè)帶來不可避免的影響，所以對其管控必須慎之有慎，細之又細。只有對資金實現(xiàn)全方位的細致管理，才能保證資金管控效果。為此，企業(yè)需要改變以往粗放型的管理模式，對資金實行精細化管理。一方面，企業(yè)要完善內(nèi)控控制制度，加強內(nèi)控力度，實行全面預(yù)算管理，從企業(yè)決定進行項目開發(fā)之初就要對本項目所需資金有一個總體認知，以便從大方向上管控資金使用情況，然后制定盡可能詳細的資金使用方案，使得后期在進行采購、施工以及安裝等環(huán)節(jié)時能夠有據(jù)可依、有理可循，從而避免出現(xiàn)資金分配混亂、流向不明的情況。另一方面，在項目的某些關(guān)鍵節(jié)點上，比如資金支出較為頻繁或者數(shù)額較大的地方，需要加強對資金的把控，嚴格監(jiān)督資金收支情況。此外，還需要實現(xiàn)人責(zé)匹配，即將資金管控的各方面責(zé)任真正落實到具體工作人員，避免因責(zé)任不明導(dǎo)致出現(xiàn)資金管控漏洞。

4.提高資金周轉(zhuǎn)效率

在當(dāng)今這個快節(jié)奏時代容不得絲毫拖沓，時間就意味著企業(yè)利益，多一秒鐘時間就有可能為企業(yè)多創(chuàng)造出巨大效益。由此可見，抓住時間、提高效率至關(guān)重要。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，資金周轉(zhuǎn)速度慢是嚴重影響資金管控效果的重要因素。縮短資金周轉(zhuǎn)周期，提高流動效率則能顯著增強資金管控水平。首先是規(guī)范操作，盡快辦理相關(guān)手續(xù)，及早實現(xiàn)五證齊全，達到預(yù)售條件，提前回籠資金，從源頭上解決資金短缺的瓶頸。同時要嚴格控制資金支出，加強對應(yīng)付賬款的管理，盡量爭取延遲付款，實現(xiàn)負債經(jīng)營的效果，一是要選擇實力強的工程承包商，可以通過改變資金的結(jié)算模式、豐富結(jié)算手段實現(xiàn)，比如將之前按月支付工程進度款變更為在項目竣工時一次性支付工程款款或根據(jù)項目進度分階段付款;二是選擇實力強的材料供應(yīng)商，通過以銀行承兌匯票形式支付貨款達到延期付款，提高了資金利用效率。通過提前回籠資金，嚴格控制資金支出，盡可能延后付款等多措并舉，緩解企業(yè)資金壓力。

5.結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控存在一些有待改進的地方，為提高資金管控效果，可以采取注重房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究、豐富企業(yè)融資渠道、加強內(nèi)部控制和提高資金使用效率等措施。

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作者：李瑞華 單位：山西建設(shè)發(fā)展有限公司