房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理淺談

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國財政收入的重要來源之一，是稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點(diǎn)對象，要求房地產(chǎn)稅收管理需要掌握稅法和地產(chǎn)業(yè)務(wù)，關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險，制定配套的稅收風(fēng)險制度，達(dá)到降低稅務(wù)風(fēng)險爆發(fā)的目的。近年稅務(wù)稽查案件頻發(fā)，如何降低稅務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)的管理難題。基于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的存在的問題，提出風(fēng)險管理的策略。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險；稅收風(fēng)險；風(fēng)險意識

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理上存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，其需要繳納的稅務(wù)總量和稅務(wù)種類越來越多，涉及多個稅種，比如土地增值稅、所得稅、契稅、土地使用稅。另外發(fā)票風(fēng)險、合同條款風(fēng)險和一些特點(diǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險會要求地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理需掌握房地產(chǎn)管理及稅務(wù)管理的相關(guān)知識，但大部分企業(yè)財務(wù)核算人員的風(fēng)險管理意識不足，稅務(wù)機(jī)關(guān)和中介人員不熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理水平低下，面臨很多不確定性問題。

（一）地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理意識不足

由于稅務(wù)法律意識淡薄，納稅人不能夠充分發(fā)揮內(nèi)因的作用，個別辦稅官員的個人意見作為稅法政策解釋依據(jù)，熱衷于私人關(guān)系，認(rèn)為私人關(guān)系比對稅收政策的掌握重要，他們會以稅務(wù)官員的口頭承諾來代替稅收政策的研究和條款。作為稅務(wù)機(jī)關(guān)與實際納稅人是兩個矛盾對立雙方，稅務(wù)機(jī)關(guān)一方不會主動去做出利于納稅企業(yè)或個人的權(quán)威解釋。目前由于“營改增”政策的頒布和實施時間較短，地產(chǎn)企業(yè)還處于政策優(yōu)惠的享受過程之中，對稅務(wù)政策帶來的風(fēng)險的重視程度還不夠，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還采用營業(yè)稅時期的管理和經(jīng)營模式，地產(chǎn)企業(yè)員工缺乏必要的風(fēng)險管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層的納稅意識也十分不足，實際管理中只重視財務(wù)風(fēng)險而忽視稅務(wù)的風(fēng)險。

（二）企業(yè)辦稅人員專業(yè)素質(zhì)不高、知識缺乏

稅務(wù)辦理人員的專業(yè)素質(zhì)水平也會對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理帶來較大風(fēng)險，很多企業(yè)沒有全面了解稅收管理相關(guān)政策，或?qū)φ叩膬?nèi)涵理解不到位，許多限于形式層面，也沒有從根本上按照政策辦理，導(dǎo)致很多地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)逃稅的情況，最終承擔(dān)相應(yīng)的違約處罰，一方面損害企業(yè)效益，另一方面損害企業(yè)的品牌形象和名譽(yù)。地產(chǎn)企業(yè)很少去了解出臺的稅務(wù)優(yōu)惠政策，很少去系統(tǒng)梳理對企業(yè)本身有利的政策。另我國頒布稅法政策的繁雜及頻繁變動，專業(yè)的稅務(wù)人員也只能保證控制稅務(wù)上的風(fēng)險，這就產(chǎn)生了兩個后果：一是繳納了不該繳納的稅；二是該繳納的稅沒有及時繳納。繳了不應(yīng)該繳納的稅會導(dǎo)致經(jīng)營成果出現(xiàn)損失；如果應(yīng)該繳的稅沒有及時繳納，會導(dǎo)致納稅人出現(xiàn)嚴(yán)重法律后果。許多納稅人員即使主觀上沒有偷稅的動機(jī)，實際上卻有偷稅的結(jié)果，往往身陷稅務(wù)陷阱和泥潭，產(chǎn)生部分罰款與承擔(dān)滯納金，因此大部分納稅人的稅務(wù)風(fēng)險來源于此種情況。

（三）地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理機(jī)制不健全

較多的地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)機(jī)制不健全。一方面風(fēng)險機(jī)構(gòu)管理者平時業(yè)務(wù)主要報稅，而沒有針對性地進(jìn)行風(fēng)險管理；另一方面風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)人員稅務(wù)能力和專業(yè)水平相當(dāng)欠缺，很多納稅業(yè)務(wù)都是由部分業(yè)務(wù)人員兼任辦理。風(fēng)險管理制度不夠健全、一個較為健全的風(fēng)險管理制度至少包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對；風(fēng)險日常監(jiān)測與持續(xù)地控制；稅務(wù)風(fēng)險管理的考核評價、風(fēng)險的預(yù)警；風(fēng)險的管理和監(jiān)督等。風(fēng)險識別是重要的邏輯起點(diǎn)，稅務(wù)風(fēng)險評估是重要的機(jī)制保障，風(fēng)險應(yīng)對是重要的管理目標(biāo)指向。

（四）稅務(wù)溝通協(xié)調(diào)不充分

大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的人員和稅務(wù)人員進(jìn)行詳細(xì)的溝通，這種溝通的不充分，會給企業(yè)帶來少繳納或不繳稅的稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，造成嚴(yán)重的稅務(wù)后果。同時，稅收政策由于本身特點(diǎn)較為復(fù)雜，加上地產(chǎn)企業(yè)對于稅收政策理解和稅務(wù)認(rèn)知上存在的差異，特別是稅收政策理解上的差異，會導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)的繳稅范圍、稅收機(jī)關(guān)認(rèn)定的繳納稅收范圍不同，從而為地產(chǎn)企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的應(yīng)對策略

地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)前期具有資金投入大、開發(fā)周期很長、管理幅度較大的特點(diǎn)，這中特性在風(fēng)險管理上表現(xiàn)為稅收政策較為特殊、稅收金額很大、稅收管理水平參差不齊，需要地產(chǎn)企業(yè)針對這些特點(diǎn)，結(jié)合稅收政策來進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險管理，具體策略如下。

（一）關(guān)注法律政策變化動態(tài)

房地產(chǎn)企業(yè)若要對自身稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險有效管控，就要及時對稅務(wù)政策、稅務(wù)法規(guī)、相應(yīng)條款進(jìn)行整合，及時更新數(shù)據(jù)庫。根據(jù)風(fēng)險的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，找出相應(yīng)的應(yīng)對措施，降低和控制風(fēng)險。在當(dāng)前市場條件下，地產(chǎn)企業(yè)需先取得增值稅進(jìn)項發(fā)票，再支付應(yīng)付賬款。另外采購貨物支付付款需通過銀行轉(zhuǎn)賬或者其他方式進(jìn)行；不斷加強(qiáng)成本控制，探索推行全成本控制模式，重視成本檔案資料的管理；按照合規(guī)、合理、合情的原則積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不斷降低風(fēng)險因素。

（二）加強(qiáng)合作交流

在稅務(wù)風(fēng)險管理中，地產(chǎn)企業(yè)要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，及時掌握稅務(wù)政策發(fā)展情況。通常情況下，稅收執(zhí)行者主要是分布在各地的稅務(wù)局和稅務(wù)所，加上地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員解讀政策時會存在理解上的偏差，與政策的制定初衷違背。如果加深政策的解讀和理解，了解政策實質(zhì)本意，便能對風(fēng)險進(jìn)行管控。特別是最近一段時間稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅評估管理不斷加強(qiáng)，地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該同步跟上，與不同企業(yè)加強(qiáng)溝通和交流，在政策范圍內(nèi)進(jìn)一步控制風(fēng)險，并定期進(jìn)行納稅方面的評估，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險的識別。同時地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注稅收政策，加強(qiáng)稅收規(guī)范及優(yōu)惠政策的管理，不斷進(jìn)行合理的籌劃，降低稅務(wù)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（三）完善會計核算方法和體系

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本核算可能存在一定不足，需要地產(chǎn)企業(yè)不斷完善會計核算體系，有針對性地進(jìn)行財務(wù)分析，全面業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行掌控。對于重大財務(wù)活動需要及時做好稅務(wù)風(fēng)險管控，為企業(yè)的健康發(fā)展鋪好道路。實際操作中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注主體的信用情況，及時開展綜合評估，防止出現(xiàn)稅務(wù)管理風(fēng)險。其次是對稅務(wù)風(fēng)險管理人員進(jìn)行定期系統(tǒng)培訓(xùn)，提高其防范稅務(wù)風(fēng)險的各種能力。

（四）建立稅收信息數(shù)據(jù)庫

收集信息健全的稅收政策數(shù)據(jù)庫，可以減少稅收政策層面帶來的信息不對稱。通過購買稅法數(shù)據(jù)庫、優(yōu)惠政策的數(shù)據(jù)庫或及時向財稅咨詢組織購買定制服務(wù)，獲得與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的稅法信息，不斷積累部涉稅事項處理經(jīng)驗，建立起常見稅務(wù)問題專業(yè)數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫通常包括流程圖等風(fēng)險管理和識別的方法、風(fēng)險矩陣等風(fēng)險評估的結(jié)果，最后得出常見的風(fēng)險管理關(guān)鍵點(diǎn)，及時針對關(guān)鍵點(diǎn)開展稅務(wù)風(fēng)險管理，借助公司財稅顧問，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策理解或解決應(yīng)用上難題，也是一種及其重要的稅收管控補(bǔ)充途徑。

（五）構(gòu)建風(fēng)險管理的動態(tài)框架

通過稅務(wù)風(fēng)險管理動態(tài)框架，及時進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控。在風(fēng)險管控過程中，根據(jù)風(fēng)險情況，妥善采取合適的風(fēng)險管理辦法。另外，地產(chǎn)企業(yè)還要對內(nèi)部組織及時進(jìn)行全面優(yōu)化，按照企業(yè)程序執(zhí)行。明確各部門的風(fēng)險責(zé)任，為稅務(wù)風(fēng)險管控創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境。其次是建立內(nèi)部信息反饋制度、外部信息的征詢制度、信息的匯總制度；建立信息溝通工作責(zé)任追究制度、信息溝通考核制度；建立稅務(wù)風(fēng)險的預(yù)警制度、稅務(wù)風(fēng)險管理的監(jiān)督制度。

三、結(jié)語

大部分地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理意識不強(qiáng)，很多由于外界因素導(dǎo)致不可控。因此，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要高度重視稅務(wù)風(fēng)險，關(guān)注稅務(wù)政策變化趨勢，及時研究稅法動態(tài)，通過合法和合規(guī)辦法來規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，創(chuàng)造稅務(wù)上的附加值，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。總之，稅務(wù)風(fēng)險管理須做到經(jīng)營管理、核算、稅收政策的有機(jī)結(jié)合，需要經(jīng)常對會計政策、核算方法從稅務(wù)角度進(jìn)行審閱，采用納稅最優(yōu)方法，在原有納稅風(fēng)險管理的基礎(chǔ)上，增加較為細(xì)化的納稅管理制度，及時針對納稅風(fēng)險控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，做到重點(diǎn)涉稅業(yè)務(wù)管理的科學(xué)化、決策的流程化、收益取得的最大化。

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作者：王全勝 單位：深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司