城市房地產企業轉型發展共振

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［提要］經濟結構轉型是可持續發展提出的必然要求，作為地區經濟主要推動力的房地產業和城市發展之間存在著辯證關系，二者的轉型也在一定程度上相互引導、促進。本文在論證城市化早期城市經濟和房地產業同步發展、互相促進的基礎上，從房地產企業轉型“城市服務商”策略出發，分析房地產企業轉型對于城市轉型的影響，研究其內在聯系。并以杭州市良渚文化村為例，具體分析房地產企業和城市轉型的同步性。在不同行業、不同城市都面臨轉型發展背景下，提供借鑒意義。

關鍵詞：轉型；房地產企業；城市服務商

一、引言

城市化發展早期，大量人口涌入城市，房地產市場需求充足，房地產企業利潤率保持在較高水平。因為房地產業的特殊性，大量的上中下游產業受益，促進城市經濟發展，推動新一輪的城市化進程，城市發展與房地產業發展互相促進。城市化發展到一定階段后，城市經濟進入瓶頸，經濟結構升級變成客觀要求，城市和房地產企業需要改變發展策略。萬科、碧桂園等房地產企業利用“城市服務商”思路，以房地產業為支點，拓展物業、物流等相關產業。房地產企業多維度的轉型優化了城市產業結構，但又對政府管理及相關產業提出新的要求。企業轉型和城市轉型相輔相成，相互促進。本文分析新經濟環境下城市和房地產企業轉型的內在聯系，并給出相關建議。

二、背景分析———城市經濟與房地產業的協同發展

（一）城市化早期的共同發展。1998年住房體制改革后，中國的城市化進程加快，21世紀的前10年，中國城鎮常住人口增長近3億人。大量的人口遷移到城市并定居，中國經濟社會發展進入了一個黃金階段，取得了舉世矚目的經濟成就。隨著城市規模的擴大，人口不斷涌入城市，房地產市場需求不斷上升，城市地產價格開始普遍上升。房地產業抓住政策紅利，實現快速發展。同時，大量的相關產業受益，城市經濟取得全方位的發展，又促進新一輪的城市化進程。這一階段中，城市發展對房地產業的依賴程度高，房地產企業的規模不斷擴大，城市化進程加快，城市發展與房地產業發展相輔相成、相互促進。

（二）轉型背景下的共同難題。近年來我國城市經濟發展進入瓶頸期，城市發展缺少新的增長點。經濟增長過度依賴房地產業的支柱作用，三大產業發展失衡，產業結構不合理。同時，對不可再生資源的過度消耗帶來了不可逆的環境問題，傳統經濟發展模式難以為繼。而房地產業在自身增速放緩和國家宏觀政策調控背景下，融資受阻、拿地放緩、銷售乏力等問題說明傳統模式難以發展，樓市已告別“黃金時代”，因而急于尋求轉型。

三、轉型的必要性

一般意義上說，房地產業和城市經濟發展之間存在著互相促進的辯證關系。城市經濟發展是房地產業發展的平臺，為行業發展創造條件和需求。房地產業發展的規模又很大程度上促進或限制城市經濟增長和產業協調。在二者都面臨困境的背景下，如何推進城市經濟和房地產企業轉型顯得更加重要。

（一）城市轉型的必要性。近年來，中國大部分城市發展過于依賴房地產業的支柱作用。2017年財政部的財政收支報告顯示，在土地和房地產的相關稅費中，契稅和房產稅分別高達2，604億元和4，910億元，同比增長14.2%和17.3%，部分城市的這一比例甚至更高，這從側面反映出了我國大部分城市經濟發展的弊端———過分依賴房地產業。房地產業的發展是推動國民經濟增長的重要因素，但在房地產業下行壓力大的當下，過度依賴房地產業支撐城市經濟增長顯然不是一個長久的選擇，所以分析內因并加快城市經濟轉型十分重要。

（二）房地產企業轉型的必要性。房地產業從黃金時代到白銀時代的變化，是全方位的。社會經濟結構的調整，供需兩端結構的重新布局，來自各個維度的企業競爭，加之房地產業固有的庫存壓力大，企業負債率高，融資渠道單一等問題，傳統的“重”模式難以持續發展，因而急需尋求盈利模式的轉型。事實上，房地產企業已經在探索經濟轉型背景下的新模式。當下較為主流的趨勢是利用“城市服務商”思路，以傳統房地產業為支點，拓展物業、物流、零售等相關產業。

四、城企轉型的內在聯系與相互影響

（一）融資渠道創新推動金融監管的改革。傳統的重資產模式讓房地產企業面臨著巨大的融資壓力，因此融資渠道的創新是房地產企業轉型的關鍵。利用房地產金融工具，借助房地產信托投資基金（REITs），提高資金的利用效率，引入第三方投資者，逐步形成多元化的投資戰略。部分房地產企業已經開始嘗試實踐REITs等金融產品，這類金融產品具有投資多元、流動性好等優點。但同時，我國相關的金融法規并不完善，需要解決多重征稅、非公募等問題。這就對國家相關政策和監管提出了更高要求。2020年4月，中國證監會和國家發改委聯合《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，為我國正式發行REITs提供了法規依據，是我國境內REITs試點的正式起步和項目融資領域的重大創新，推動了金融端的法律體系和供給側改革，具有里程碑的意義。

（二）投資多樣化推動產業結構調整。房地產行業經過高速發展后，積累了大量的資金，可以利用資金優勢，積極尋求多樣化的投資。一部分企業橫向投資，進軍產業園、物流園等領域。另一部分，分散化投資一些與房地產業關系不大的行業，比如體育、餐飲、教育等行業，甚至新的業務已經成為部分公司的新利潤增長點。房地產企業涉足其他行業后，減少房地產業比重的同時，大量資金進入其他行業，推動了產業結構的優化升級。以萬達文化旅游城項目為例，文旅項目早期對自然、文化資源的設計，會整合當地的文化、旅游資源，促進旅游業的進一步發展。2018年11月，萬達集團與蘭州市政府簽訂協議，將旅游城項目和“一帶一路”發展相結合，以“一帶一路”為契機，共同打造文化旅游新品牌。

（三）房地產企業參與新基建推動政府職能轉變。房地產企業轉型需要多元化發展，而新基建為房地產企業多元化發展提供了一個良好的平臺。與傳統基建不同，新基建的推出意味著更高效的發展模式，可能成為經濟增長的新動力，這與“房住不炒”，減少對房地產依賴的政策相契合。上海的御河企業公館項目，不同于傳統的管委和地產商相互獨立的模式，把政府和市場相結合，利用新基建在城市社區中的應用，如智能巡邏、無人超市等，促進了社區服務的智能化，提升了房地產企業的競爭力。各個新型園區的建立和房地產企業參與新基建取得的成功，證明了在政府指導下，依靠市場力量，將企業作為主體進行基礎設施開發的可行性。與政府協同推進城市轉型升級將為企業帶來更多的發展機遇；對政府而言，市場力量的參與促進了政府職能的轉變，推動了服務型政府的建設。

五、典型案例———杭州市良渚文化村

“十三五”規劃綱要中明確提出推進特色小鎮建設，浙江省作為國內最早建設特色小鎮的省份，已積累了豐富經驗，在推動產業升級、城市更新方面極具借鑒意義。萬科集團在早期房地產開發過程中，幾乎參與了整個房地產產業鏈，所以與其他房地產企業相比，在轉型城市服務商的過程中有更好的產業基礎，管理基礎。因此，本文以萬科良渚文化村項目為例，進一步研究房地產企業轉型城市服務商與城市轉型的內在聯系。

（一）案例概況?！傲间疚幕濉钡靥幷憬『贾菔形鞅辈浚L景優美。萬科公司于2006年接管文化村的開發和管理，在良渚文化村進行了“城市服務商”的嘗試。因文化村地處偏遠，萬科集團不僅承擔起修建公路、學校等公共設施的責任，還在業主的要求下制定了社區文明公約———《村民公約》。2006～2012年，文化村內部主要由房產商、物業和業主三方共同治理。2012年后，當地街道政府派辦事員入駐，參與文化村治理。

（二）特色產業小鎮推動區域產業結構升級。良渚文化村是中國最早的特色小鎮項目之一，是新型城鎮化發展的典型案例。2008年后，一大批文化項目建成，文化村開始從人居小鎮向產業小鎮轉變，培育并發展了文創、養老、旅游、教育四大產業。目前，文化村對四大產業的投資達20多億元，提供就業崗位3，000余個。萬科集團在當地的實踐，突破了傳統的產業形態和層級，推動了區域產業的升級。國家在《關于開展特色小鎮培育工作的通知》中明確提出“特色鮮明、產業發展、綠色生態、美麗宜居”四大要求。萬科良渚文化村項目的成功，正是最好的回應。以產業先行為抓手，推動區域產業結構升級，優化城市經濟結構，正是當下政府鼓勵企業發展的導向。

（三）政企共治推動政府職能轉變。城鎮化進程加快提升了社區的復雜程度。良渚文化村建成早期，社區的治理幾乎沒有政府的參與，依靠著房產商、物業以及業主的努力，社區甚至制定了社區文明公約，在寵物飼養、行車停車等日常行為方面提出要求，取得了顯著的成效。2012年之后，街道政府派辦事員入駐后，才逐步形成四方共治的管理局面，此時的社區治理已相對成熟，政府更多地作為一個監督者參與治理。滿足公共服務多元化的供給需求，對于其他特色小鎮，甚至是其他城市的轉型發展都有重要的借鑒意義。全面深化改革，推動經濟社會持續健康發展，要堅持以市場為主導，發揮在市場資源配置中的決定性作用。良渚文化村的實踐體現了特色小鎮的產業引導功能，不僅將其與傳統的房地產開發項目相區別，推動地區產業結構升級，更在一定程度上改變了政府在市場中的角色，顯示了其服務城市基礎設施的平臺性功能。

六、總結

城市和房地產企業的改革都是經濟社會發展的必然要求。政府相關的政策支持為房地產企業轉型提供平臺，房地產企業轉型“城市服務商”，加速城市的全方位轉型。二者的改革相互影響、相互促進，共同推動經濟體制改革。

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作者：劉昕豪 單位：安徽財經大學經濟學院