房地產企業土地增值稅稅收籌劃

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摘要：房地產開發企業在發展過程中，因為稅收成本直接影響到企業的運行與發展，所以稅收成為房地產開發企業比較重視的問題之一。在稅費負擔當中，土地增值稅占據了較大的比重，對于土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房地產開發企業的成本控制息息相關，但在房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃過程中，尚存在一些問題，對企業的發展產生影響。因此，本文針對房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃進行了分析，并提出了合理的建議，從而為房地產開發企業的可持續發展提供可靠的依據。

關鍵詞：房地產；開發企業；土地增值稅；稅收籌劃

一、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的重要方式

(一)根據避免進入征稅范圍進行節稅籌劃在進行節稅籌劃時，根據避免進入征稅范圍，運用合作建房節稅，一方出資，另外一方出土地，這種合作建房行為暫時免征土地增值稅[1]。另外，代建房屋也是土地增值稅稅收籌劃的主要方式之一，由于其不在增值稅的范疇，企業繳納的營業稅額降低。

(二)增多可抵扣項目的行為在稅收籌劃期間，采取減少房地產收入總金額措施，如增多可抵扣項目的行為，能夠減少房地產的增值稅，從而減輕了房地產開發企業的稅負。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題

(一)稅收籌劃工作比較片面目前，從房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃落實的狀況看，盡管稅收籌劃工作取得了一定的成效，然而，從整體上看，稅收籌劃工作比較片面，存在稅收籌劃的目標不明確的現象，導致企業在實際經營過程中，未能對成本予以合理的控制，不利于房地產開發企業的發展。因此，在落實稅收籌劃工作期間，房地產開發企業一定要確保稅收籌劃能夠在法律規定范圍之內進行，使得稅收籌劃工作具有合理性。另外，由于房地產開發企業稅收籌劃是一項比較專業的操作，所以在實際開展期間，必須在專人的指導下進行，避免稅收籌劃工作存在片面的問題。

(二)未能對政策有深層次的理解我國在發展過程中，房地產市場促進了經濟的增長，由于住房是首要的民生問題，政府為了調控房地產行業，出臺了一系列政策。然而，房地產開發企業在進行土地增值稅稅收籌劃工作時，未能對政策有深層次的理解，例如，《企業會計制度》第47條規定，企業購入或者以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷，在房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃時，因為對該政策的理解不足，導致土地增值稅稅收籌劃工作存在偏差，不僅影響了房地產行業的發展，也使得房地產市場出現波動的現象[2]。因此，必須采取合理的措施解決該問題，從而提高房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃工作的質量。

(三)未能充分考慮地方政府政策對土地增值稅的影響在房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃過程中，地方性政策的有關規劃對房地產開發企業的土地增值稅具有影響，但由于未能充分考慮地方政府政策對土地增值稅的影響，所以增加了房地產開發企業的稅務風險。

三、對房地產開發企業土地增值稅稅收實施籌劃的主要措施

(一)科學的籌劃可抵扣項目例如，桂林市為了提升城市中心土地使用率，相繼了低效用地的有關優惠政策，然而，在低效用地的政策當中，房地產企業在規劃住宅總面積時，超過10%是保障房建設，該部分房產將以成本價向當地政府銷售，那么，這個政策對土地增值稅有很大的影響，在投資決策階段，如果房地產開發企業未能有效的考慮地方政策的影響，會產生沒有必要的稅務風險。在房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃階段，容易存在相關的問題，為了解決房地產開發企業土地增值稅稅收實施籌劃的問題，尤其是可抵扣項目，應當予以高度的重視，并采取合理的措施實施籌劃。在開展土地增值稅稅收籌劃工作期間，為了提高稅收籌劃工作的質量，應當科學的籌劃可抵扣項目，房地產開發企業可以通過提升利息支出的措施，扣除相關項目的金額，以此實現減少稅收負擔與增值額的目標。科學的籌劃可抵扣項目作為一種變相的籌資手段，比較適用在低稅率的情況，對優化房地產開發企業的成本支出具有重要意義。

(二)針對稅收減免優惠進行合理的籌劃目前，我國在對房地產開發企業土地增值稅稅收進行籌劃過程中，由于受到諸多因素的影響，導致存在一些問題，為了解決這些問題，促進對房地產開發企業土地增值稅稅收的科學籌劃，應當采取合理的措施，從而有效的發揮房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產開發企業的可持續發展奠定良好的基礎。在對房地產開發企業稅收減免優惠進行合理的籌劃時，在某種程度上，地方政府政策對土地增值稅產生了相應的影響，那么，在實施合理的籌劃過程中，應該根據有關法律規定對房地產開發企業土地增值稅稅收實施籌劃，根據《土地增值稅暫行條例》的內容，納稅人在建造用來出售的普通住宅時，針對增值稅的稅額，如果稅額沒有高出扣除項目金額的20%時，基于此情況，應當不征收土地增值稅，確保房地產開發企業稅收減免優惠能夠達到有效的籌劃[3]。此外，需要注意的是，為了實現降低增值稅納稅額度的效果，若運用增多項目成本的手段，必須了解稅法中有關房地產項目開支限制要求等細則，進而便于在法定范圍內，最大程度的爭取費用列支，根據稅法相關的內容，房地產企業應當合理的列支費用與有關損失，值得注意的是，如果存在超出國家標準范疇列支工作的內容，一定禁止在稅前進行，由于房地產企業對于普通標準住宅增值額，借助于降低房屋銷售收入的方法，因而容易造成企業的整體銷售額出現下滑的局面，針對此情況，企業應該根據減少稅金支出與銷售額情況，決定能否采取此種方式。總之，在土地增值稅稅收方面，通過對稅收減免優惠加以籌劃，在促進房地產開發企業稅負減免的基礎上，基于宏觀角度，為房地產市場的調控給予支持。

(三)合理的籌劃節稅方式在對房地產開發企業土地增值稅稅收進行籌劃期間，為了降低籌劃存在問題的幾率，應當從合理的籌劃節稅方式入手，確保節稅方式更加具有科學性。依據稅法的有關內容，對于部分建房行為，可以不征收土地增值稅，其為房地產開發企業實施合理的避稅提供有利的條件，也為減少土地增值稅的稅金支出奠定良好的基礎。房地產企業委托有關開發房地產項目，針對此種情況，房地產企業繳納的稅費總額明顯下降，因而提高了經濟效益。與此同時，采取合作建房的模式，雙方或者是多方共同參與到土地開發項目中，一方負責土地，另一方負責提供資金，此種合作建房的模式，屬于增值稅免征的范疇，參與項目開發的各方面實現了共贏[4]。國家稅務機關有嚴格的規定，在建房項目完成之后，若是自行居住，可以暫時不征收土地增值稅；如果是項目竣工之后，將其轉讓給其他人，需要核算土地增值稅。因此，房地產企業在該環節，必須實施節約稅收籌劃。總而言之，通過采取合作建房的方式，對節約開發項目支出具有重要的作用，進而達到了節稅籌劃的效果，對降低房地產企業的稅負具有一定的意義。

四、結束語

綜上所述，房地產開發企業在經營與發展過程中，應當對土地增值稅稅收籌劃予以高度的重視，通過對土地增值稅稅收的籌劃方案進行科學的優化，在減少企業的稅負的前提下，也能夠獲取更多的經濟效益，為企業的進一步發展創造良好的條件。當然，在房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃過程中，還有一些不足之處，為了確保土地增值稅稅收籌劃工作更加合理，通過制定比較科學的土地增值稅稅收籌劃方案，以此達到降低企業稅負的效果，為房地產開發企業的穩定發展奠定一定的基礎。

參考文獻：

[1]盧燕.房地產企業土地增值稅納稅籌劃問題探析[J].中國市場，2018(23)：132+134.

[2]曾陸.房地產企業土地增值稅納稅籌劃問題探討[J].企業改革與管理，2018(15)：152+154.

[3]王芳.房地產企業土地增值稅的納稅籌劃[J].企業改革與管理，2018(15)：161-162.

[4]王敏.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究[J].財會學習，2018(21)：147-148.

作者：劉怡 單位：重慶鋼鐵集團朵力房地產股份有限公司