房地產開發成本核算及成本控制研究
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摘要：闡述了房地產開發成本核算方法實例，提出了幾點房地產開發成本控制對策，希望能夠為廣大從業者提供有價值的參考。
關鍵詞：房地產開發；核算方法；成本控制
近幾年，一系列抑制房價的政策增加了房地產企業的生存難度，同時經濟下行、市場動蕩，導致房地產企業面臨的風險也與日俱增。在這樣的背景下，亟需提高房地產成本核算、控制水平，才能夠保證企業的正常發展。
1房地產開發成本核算方法實例
1.1項目分別核算實例。A房地產公司，在某市開發建設B地塊一期工程，于2016年取得了主管部門下發的產品竣工驗收報告以及開發產品完工交付使用證明。其中，地下車庫、住宅、商鋪的可售賣面積共計12萬m2，能夠單獨銷售有產權的地下出庫車位可售面積約為4萬m2，總計16萬m2。據統計，2016年全年，共計銷售住宅10萬m2，有產權的車位共計1萬m2。而A房地產公司在項目開發計稅成本總額為12億元，其中涵蓋工程建設費用、土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、基礎建設費用、配套設施建設費用、間接管理費用、借貸利息等。房地產企業自行粗略計算，A房地產公司開發產品單位成本約為1萬元，結轉銷售總成本為10億。1.1.1問題。審計人員根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中的條款，認為A房地產公司的產品成本核算存在問題。在《辦法》中第二十六條明確規定“在項目開發、建設過程中消耗確定的歸集是成本對象，計稅成本對象的確定涵蓋了是否可銷售的原則，所以能夠對外銷售的產品，需作為獨立的對象進行核算”，如上文所述，A房地產開發的地下車位、住宅、商鋪均能夠對外銷售，所以應該分別對成本進行核算。但實際上，A房地產公司并未參照《辦法》中的內容進行獨立核算，而是將所有成本都歸集到住宅項目上，這顯然存在一定的問題。1.1.2意見。結合我國現行的法律法規，綜合考慮到稅前扣除合理性、配比性、相關性，A房地產公司成本核算應該綜合考慮到以下幾點內容：①一期工程所應該負擔的成本項目為土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、建設費用、甲供材材料費用、住宅裝修費用、配套設施建設費用等；②應該由地下車庫、商鋪住宅一同承擔的成本項目為前期工程建設費用、土建費用、基礎建設費用、間接管理費用。③需根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中的第三十條規定，對不同項目成本分配進行細化，建議A房地產公司采用“預算造價法”實現合理的分配。經計算，A房地產公司，在某市開發建設B地塊一期工程，地下車位造價為1.23億元（15%）、商鋪住宅為6.97億元（85%），總額為8.2億元。地下車位的單位成本最終計算為0.27萬元，商鋪住宅的單位成本最終計算為0.91萬元，銷售車位總成本為0.27億元，銷售商鋪住宅總成本為9.1億元，共計9.37億元，根據納稅調增金額、實際轉結銷售成本，該年度，A房地產企業少交所得稅共計1575萬元。1.2不符合完工條件核算。1.2.1問題。A房地產公司根據客戶簽訂銷售合同，將B地塊二期工程交房時間約定在2017年1月，于2017年3月1日取得城鄉建設局有關B地塊二期工程備案、驗收、竣工的文件，于2017年3月9日收到《備案證明》，于3月15日和客戶一同辦理商品房交付手續。這里合同約定交房時間為2017年1月，取得主管部門文件卻在2017年3月，存在矛盾。根據詳細的溝通交流，了解到，A房地產公司在一期項目中出現了意外事故，對二期施工造成了一定的影響，因事故為無明火火災事故，并由當地消防支隊出具了火災事故認定書，在主管部門的協調下，A房地產公司將B地塊二期的交房時間延期在2017年2月1日前。并且，B地塊二期項目在驗收的過程中，實際容積率和城市規劃容積率不符，需要辦理土地出讓金相關手續，這個過程對B地塊房屋交付又造成了一定影響。1.2.2意見。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中的內容，A房地產公司業務應包括開發、建設、銷售等，而出土地開發外，其余項目若是符合已經備案的、已經投入使用的、已經有初始產權證的條件，可視作為已經完工，而房屋合同已經確定且簽訂、所有權已經被轉移、A房地產公司未保留產品管理權、A房地產公司未對產品進行控制、A房地產公司收入金額可直接計量，就應確認收入的實現。因此，A房地產公司存在多交所得稅的情況，可在未來的所得稅納稅中抵減。
2房地產開發成本控制對策
2.1完善成本控制責任體系。（1）完善房地產成本控制組織架構，明確各個崗位的具體職責，根據成本控制實際情況，進一步充實崗位需求，強化隊伍建設；（2）房地產開發周期長，想要在長期的控制中保證成本有效控制，必須要秉承預防到位、機制自行運轉的原則。在項目開發前，項目的測算必須要有明確、統一的標準，測算內容必須保證精確、精準、精細，企業成本控制必須和實際的利益掛鉤，讓人員能夠在主觀意識上認識到成本控制的重要性；（3）企業內容需要編制各項成本產生的定義，以企業多年來積累的人工費用、材料費用、設備費用以及其他間接費率等資料為基礎，同時參考市場調查情況，從而讓企業成本控制標準的編制能夠統一，讓績效考核能夠有更加詳實的依據；（4）不斷規范項目責任成本管理規程，保證成本管理各項措施都能夠落到實處，首先要合理確定人數，制定詳細的組織方案，同時要確定責任中心制度，明確各問題的責任中心范圍；（5）需根據實際情況，定期對成本控制成果進行評估。2.2提高成本核算科目規范性。（1）從文章上述的案例中我們不難了解到，科學的、合理的、合規的成本科目設置，是房地產企業實現有效成本管理的重要工作，是提高成本測算工作、動態監控工作、成本核算工作有效性的重要依托；（2）房地產開發項目成本科目可分為：前期費用、土地費用、基礎建設費用、建安費用、公共設施建設費用、間接管理費用、財務費用等等。前期費用涵蓋造價咨詢費用、工程監理費用、勘察設計費用、報批費用、報建費用等。土地費用需涵蓋土地補償費、出讓金、契稅、中介費、拆遷協調費、紅線外市政協調費、其他費用等。這里就不過多贅述，具體要根據我國現行的辦法、規范逐一細化。2.3健全成本管理規范制度。（1）根據企業發展目標，構建清晰的成本管理制度思路，將全過程、動態化、精細化管理作為主線，以EPR項目管理為具體抓手，構建行之有效的制度架構；（2）在制度上，進一步確認各級工程師在成本管理中的實際作用，將成本管理和方案優化聯系起來，構建起有關項目部工作的責任利潤制度、獎勵制度；（3）在項目開發的過程中，需根據實際情況，不斷調整責任預算范圍，調整具體的管理方法，保證成本管控的有效性。
3結束語
綜上所述，經濟利益是一個房地產企業的生命線，無論是成本核算工作還是成本控制工作，對房地產企業的穩定發展都有著重要影響。望廣大從業者對上述內容能有足夠的認識，能夠從中探尋到提高企業成本控制水平的新思路。
參考文獻
［1］錢英杰.試論房地產開發成本核算方法與成本控制對策［J］.建材與裝飾，2018（27）：139-140.
［2］張院斌.房地產開發企業成本核算存在的問題及對策探析［J］.現代國企研究，2017（20）：54-55.
作者:李涵妮 單位:廈門市同安區華旺房地產開發有限公司