淺談房地產財務管理的有效控制
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摘要：近年來，房地產行業發展迅猛，但是房地產行業受到國家政策和經濟的影響較大。為了使房地產行業的發展更好地適應國家宏觀經濟政策和經濟發展的要求，加強房地產財務管理，提升房地產財務管理水平顯得尤其必要。基于此，本文先是對房地產財務管理中關鍵環節進行分析，然后就其財務管理中存在的問題提出有效控制的措施。
關鍵詞：房地產；財務管理；關鍵環節；控制
房地產行業與其他行業發展相比，有著收益高、資金需求高、風險高的特點，同時房地產開發項目的收益和風險情況又與資金情況有著重要的聯系，尤其是資金管理和稅務籌劃環節，始終貫穿于房地產開發項目的整個過程。因此，房地產要想實現可持續發展，提升自身的企業競爭力，則必須要加強財務管理，并且要針對財務管理中的關鍵環節進行有效控制，以此提升企業財務管理水平。
一、房地產財務管理中的關鍵環節
（一）資金管理。一個完整的房地產開發項目，通常是由多個環節組成，主要是土地獲取、項目立項、設計規劃、開發建設、開盤銷售、竣工驗收以及房屋交付等環節。而資金是貫穿于整個房地產開發項目的各個環節中，而且由于項目開發的過程中所需要的資金量大且投入產出的周期較長，所以對于房地產財務管理工作來說，做好資金管理非常關鍵。對于房地產資金管理，首先從房地產開發項目中的土地獲取的環節來看，其需要大量的資金投入，土地成本是整個房地產項目成本中比重最大的，而且房地產在土地款的融資渠道上基本是自有資金覆蓋，在取得外部金融機構的融資渠道較少且難度較大。因此，房地產開發項目是否能夠順利進行，取決于一個企業自身的資金情況，如果企業自身的資金不足，則難以有效進行項目的開發。對于土地獲取環節融資難度較大的問題，可以考慮成立聯合體來獲取土地，以此減輕企業資金的壓力。除了土地獲取環節融資難度較大以外，其他環節的融資模式可選擇性則較多，比如股權、基金、保險和債權等等，這些都是可以根據房地產開發項目進展情況進而選擇。此外，在房地產開盤銷售環節，關于資金回款的問題，可以考慮在政策允許的情況下，加快開盤的時間，提前辦理相關的預售證件，而對于房產銷售的資金監管，企業要積極與政府部門進行溝通，通過降低監管額度將超額資金投入到項目開發中或者可以歸還項目融資，以此降低資金的投入，提高資金的使用效益。（二）稅務籌劃。稅務籌劃也是貫穿于房地產開發項目從土地獲取到竣工驗收整個階段的關鍵環節，相關的財務人員也需要重點關注稅務籌劃環節，主要是因為房地產行業在稅務方面涉及的稅種較多且稅額較大，包括土體獲取階段的契稅，項目立項階段的印花稅，開發建設階段的城鎮土地使用稅，銷售階段的增值稅、企業所得稅、附加稅、土地增值稅和印花稅，還有自有階段的房產稅等等，這些都與稅務密不可分。在稅務籌劃環節，對于稅種較多的問題，財務人員要在相關的法律法規許可范圍內對稅負情況進行有效籌劃，而如果財務人員沒有相應的稅務管理水平，則會直接影響房地產項目的收益情況。（三）財務計劃及風險防控。做任何事之前，通常都是需要提前規劃的，房地產開發項目也不例外，而且其涉及的內容和資金較多，更需要進行提前規劃。就土地獲取階段來說，無論是以哪種方式獲取土地，都需要進行市場調研、資金流量預計和開發假設等環節對項目的可行性進行分析。同時，做好預算規劃也是房地產財務管理中一個重要環節，因為在全盤開發方案階段，需要在實際情況可研的基礎上進行，而全面預算階段需要對年度預算、季度預算、未來預測預算等方面進行多項工作，其中未來預測預算包括資產負債預計、現金流預計、利潤預計、投資支付預計等等，這些方面都需要經過一定的審批程序后方可執行，且執行結束后還需要進行相關的考核工作，所以全盤開發階段和全面預算階段的工作都會直接影響企業執行的效果，這便要求了相關的業務部門加以重視，并做好預算規劃工作。此外，除了上述的財務計劃，對財務風險進行預測也是必不可少的環節，需要對項目可能存在的風險進行預計，并做好相應的防范和控制措施，以此保障項目順利地開展。
二、房地產財務管理中主要存在的問題
（一）缺乏完善的財務管理制度。目前，在房地產財務管理中，主要存在的問題是其財務管理制度還不夠完善，以至于進行財務管理工作時沒有有效的管理辦法，在資金管理方面難以有效控制，且對于企業自有資本、資金融資等方面的工作難以有效協調，導致房地產財務風險難以有效控制。（二）財務人員風險意識薄弱和素質較低。在房地產財務管理問題中，除了缺乏完善的財務制度之外，其財務管理人員的風險意識也相對較薄弱和素質有待加強。主要是因為企業對財務管理隊伍的建設力度不足，缺乏相應的監督管理機制，加之部分財務人員的專業素質方面與實際工作不相匹配，從而難以有效提升企業的財務管理水平。
三、房地產財務管理中關鍵環節的有效控制措施
（一）完善財務管理制度，提升財務人員綜合素質。要想有效提升房地產財務管理水平，首先需要不斷完財務管理制度，具體就是要加強對財務部門的監督和管理，明確財務人員的工作責任和義務，同時制定相應的財務事項管理制度，確保財務人員在處理財務事項時有據可依，從而有效規范企業財務管理工作，提升財務管理水平。此外，也要注重加強財務管理隊伍的建設，通過開展相關的培訓工作，增強財務人員的風險意識，提升財務人員的專業知識和技能，并且要完善相應的激勵機制和獎懲制度，充分調動財務人員的工作積極性和熱情，以此提升企業財務管理工作的效率。（二）加強財務資金管理。資金管理是房地產財務管中的關鍵環節，而在這一環節中主要包括融資、投資和效益產出等方面，這些方面都是企業資金管理環節中重點關注的內容，也是難度較大的工作。對此，企業需要不斷完善融資體系，擴寬融資渠道，加強資金預算管理，以此提高資金的使用效益。具體可以從以下幾個方面進行：第一，在融資渠道方面，除了債券融資之外，可以考慮采用股權融資的方式進行，以此降低企業資金壓力；第二，建設科學合理的資金管理體系，并且要在國家相關的法律法規下不斷規范資金管理體系，包括制度制定、投資計劃、投資失誤的有效控制，以此確保融資和投資活動的安全性，確保資金的合理利用；第三，由于房地產開發項目受到外界因素的影響較大，而且資金額投入大、周期長，所以財務部門必須要重視項目資金的預算管理，要定期對項目資金的使用情況進行了解和實時跟蹤，對資金使用的全過程進行全面的管控，同時針對資金周轉較慢的問題，要重點關注資金回款的速度，確保資金的再次投資使用，提升資金的使用效率，從而緩解企業債務壓力。（三）優化稅務籌劃方案。房地產企業優化稅務籌劃方案應當在誠信納稅、遵紀守法的原則上進行，并且要在稅務籌劃的各個環節深刻貫徹這一理念，在稅收法律和政策允許的范圍內進行稅務籌劃，以此有效提升企業的競爭力。對此，企業財務管理人員要不斷提升自身稅務管理水平，對稅務籌劃方案進行優化，針對項目開發過程中涉及較多稅種問題，要重點關注相關的稅收優惠政策，最大程度地使用優惠減免政策，從而有效降低企業的資金壓力。往往一個房地產開發項目的收益情況會根據所制定的稅務籌劃方案不同而產生差異，這便要求了財務人員需要具備一定的管理能力和素質，以此做好房地產企業的稅務籌劃。（四）加強財務計劃及風險防控。加強財務計劃具體就是要在房地產項目開發過程中的各個環節財務工作進行合理規劃，其中最重要的是稅務籌劃和資金籌劃兩個環節的工作，對于這兩個環節的工作需要通過加強內部控制手段進行有效控制。就資金籌劃環節，由于其籌劃方式較多，所以也導致了這一環節最容易出現問題，房地產業要想實現有效的資金籌劃，就要在制定科學合理的資金方案之上，做好各個方面的分析工作，包括財務管理的影響、收益影響以及后續影響等等，同時也要做好事后的考核工作，以對整個財務計劃進行有效的管控，最大程度地降低失誤率。而財務風險防控則需要明確財務管理的對象，包括資金周轉情況、財務關系、管理目標、管理環境等等方面，總之就是要做好財務管理的基礎工作，增強企業財務管理的風險防范能力。
參考文獻
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作者:孫娟 單位:合肥冠升置業投資有限公司