多元化看房地產企業財務風險探析
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摘要:房地產企業多元化戰略的實施在加速資本運動實現資本增值的同時，也增加了資本運動的不確定性、風險性、隱蔽性。以恒大集團為例對其多元化經營遇到的財務風險進行探討，發現其多元化過程中存在融資渠道比較單一、盲目進行跨界經營、風險預警機制不夠健全等問題，導致籌資風險、投資風險以及流動性風險都明顯增加。化解和防范財務風險，一是強化資金管控，拓寬融資渠道;二是優化投資領域，合理規劃投資;三是建立風險預警系統。
關鍵詞:房地產企業多元化經營財務風險
一、引言
隨著我國20世紀70年代改革開放戰略的實施，房地產行業初具雛形，到80年代，房地產行業才正式步入歷史舞臺。從2003—2015年這十幾年的發展是中國房地產發展的黃金時期，房地產行業是支撐中國經濟發展的一個重要支點。2015年后，由于之前開發商瘋狂建房，樓市供過于求，政府出臺了“限購限貸、限售限價”等一系列調控政策去庫存。面臨房地產行業增速放緩的現狀，房地產商不得不另求出路，多元化概念的出現與房地產行業的不景氣一拍即合，大多數房地產公司為了避免“把雞蛋放在一個籃子里”紛紛實施多元化戰略，以分散經營風險，尋找新的經濟增長點。
二、企業多元化經營中財務風險相關概念
(一)企業多元化經營概念
多元化經營概念的提出最早可追溯到1957年，美國學者安索夫在《多元化戰略》中對企業的多元化經營進行了研究。他對多元化進行了分類，多元化戰略分為水平型、垂直型、同心圓型及混合型四類。隨著時代的發展，后來的學者在其基礎上對多元化經營的研究也隨之更加豐富和深入，20世紀50年代Penrose提出多元化的資源剩余理論，之后，生命周期理論和風險分散理論也隨之誕生。目前，學者對多元化經營的認知歸為兩類，一類認為多元化會給企業帶來積極效應，另一類則認為多元化會給企業帶來負面影響。本文的分析基于后者的角度，試圖說明多元化經營過程中存在的弊端，并以此追根溯源解決多元化帶來的問題。
(二)多元化財務風險相關理論
1.財務風險定義。財務風險的定義有廣義和狹義之分:廣義的定義是指企業的資本結構不同而影響企業支付本息能力的風險，狹義的定義是指企業在籌資、投資、運營等各項財務活動過程中，由于各種不可控或難以預料的因素導致的蒙受經濟損失的可能性。本文站狹義的財務風險角度對恒大多元化經營進行分析探討。2.多元化經營財務風險形成機理。本文提及的形成機理有兩個，一是范圍經濟理論，范圍經濟概念是由美國學者Teece、Panzar等在20世紀80年代初提出并首次使用的，范圍經濟是指企業通過擴大經營范圍，增加產品種類，生產兩種或兩種以上的產品而引起的單位成本的降低。然而，企業在達到范圍經濟后也會導致一系列的問題，就財務風險角度來看，多元化經營會導致企業資金流緊張，資金運轉效率低下，如果企業通過負債的形式來進行多元化擴張，就進一步加大企業的償債壓力使財務杠桿失衡，另一方面，多元化經營領域選址不當也會造成投資風險，多元化進軍陌生領域，很可能面臨投資成本有去無回的狀況。二是投資組合理論，依據投資組合理論，企業實施多元化經營可以分散經營風險，多元化在分散企業資源的同時也隨之平均了企業的綜合風險。但事實上，多元化經營面臨較大風險，企業進行非相關多元化、跨界經營等會造成公司資源的浪費，削弱公司核心競爭力，這些都為公司的財務風險埋下了隱患。
三、房地產行業多元化情況
房地產行業是國民經濟的支柱產業之一，作為新興的產業，其產業鏈長、關聯度大，能帶動上下游多個產業的發展，對我國經濟的發展起著舉足輕重的作用。近年來，由于國家政策等因素的影響，房地產企業多元化趨勢明顯增強。房地產多元化是時展的趨勢，早在2010年前后，就有房企提出多元化轉型，2016年隨著恒大地產改名恒大集團，在房產界掀起了一股改名浪潮。據克而瑞研究中心的數據統計，2018年中國百強房企中97%布局了產業多元化戰略，據中房網統計，2019年房企500強榜單中，Toop30的企業都進行了多元化布局。房地產企業多元化能分散企業的經營風險，據中商情報網訊，雖在疫情的強壓下，2020年房地產行業很快在下半年出現回暖趨勢，根據國家統計局中商產業研究院數據顯示，從2020年6月開始，房地產企業開發投資同比增速連續6個月維持正值，2020年1－11月份全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%。克而瑞研究中心指出，多元化對企業能力有很高的要求，多元化要求企業有足夠的財力、人力和物力的支持，大多數二三梯隊的房企發展多元化難以達到預期的效果，反而削弱了原有產業的核心競爭力，造成資源浪費、經營混亂等不良后果。2020年以來，銀保監系統對房地產金融領域加強監管，8月，中國住建部聯合央行召開座談會，提出房地產行業的“三道紅線”融資監管新規，新規的實施使得大多數房企融資門檻提高。據貝殼研究院數據顯示，2020年房企償債規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年房企到期債務規模預計達到12448億元，同比增長36%。不斷攀升的償債壓力使得房地產業的財務風險不斷加大。房地產多元化經營資金需求大，投資回收期長導致其財務杠桿不斷增高，研究房地產多元化的財務風險對穩定國民經濟具有一定的意義。
四、恒大多元化經營財務風險分析
恒大自上市之初就積極進行多元化的戰略布局。恒大集團以房地產業為主，其涉足的產業還包括文化、旅游、保險、健康、體育、農牧、醫療、銀行及高科技行業。下面將從籌資風險、投資風險、流動性風險三個方面對恒大多元化的財務風險展開分析。
(一)籌資風險分析
籌資風險產生于企業籌資時面臨的還本付息壓力及償債期限限制，具體指房地產企業為了自身經營而借貸資金最終可能遭受損失的風險。償債能力分析是判斷企業是否存在籌資風險的一個重要方面，本文選取以下幾個指標分析公司償債能力。房地產行業流動比率為2，速動比率1是比較合適的，恒大作為主營房地產業務的企業，從表1可以看出，從2016—2020年其流動比率、速動比率均未達到行業標準，從資產負債率來看，也一直維持在較高水平，說明公司借債較多，從以上分析可以得出恒大集團償債能力較弱，籌資風險較大的結論。恒大集團的籌資風險主要問題在于籌資規模大和籌資方式比較單一。多元化需要大量資本投入，其次，新業務增長較為緩慢，很難在短時間內產生正的現金流，需要不斷補充資金。公司主要通過負債的方式籌集資金，早期的資金供應大部分來自銀行借款，高額的本金和負債利息的償還增加了公司的償債壓力，此外，公司還通過私募融資的方式籌集資金累計約15億美元，而私募融資成本更加高昂，這對于恒大集團的籌資風險無疑是雪上加霜。
(二)投資風險分析
投資風險是指企業投入資金后可能產生的對企業經營和財務等的不利影響，評價投資風險的指標一般以企業盈利能力和發展能力為主。從表2來看，隨著多元化戰略的實施，集團的銷售凈利率呈整體下滑趨勢，尤其到了2019年銷售凈利率只有7.02%，總資產凈利率也僅僅只有0.85%，從2016年到2020年，無論是從銷售凈利率、總資產凈利率，還是股東權益凈利率來看，其走勢大體都呈下滑趨勢。這說明了恒大集團資金使用效率低下，投資存在問題。恒大集團投資風險主要是濫用資金、盲目投資問題引發的，其盲目的多元化領域的選址，導致其投資項目質量較低。恒大實行非相關多元化，其多元化的觸角伸入不相關的陌生領域，其發展的多元化產業環境適應能力和市場生存能力明顯不足。礦泉水領域的恒大冰泉，3年巨虧40億元，最后被迫低價轉手，黯然離場;再看恒大糧油、恒大乳制品業務也無力經營，慘淡收場。恒大像風一樣進入快消產業，又像風一樣快速撤退，這說明了恒大集團在多元化行業領域的選擇上出現了錯誤，其行業定位不夠精準，市場分析把握不到位。
(三)流動性風險分析
流動性風險是指企業現金流入與流出在時間上不一致所形成的風險。本文分別從經營活動、投資活動、籌資活動近幾年的產生的現金流來進行分析。從表3可以看出，從2016年到2020年公司的經營活動現金流量凈值5年中有3年出現負值，且金額較大，說明恒大集團自身的主營業務活動并沒有帶來充足的現金流，另外，投資活動產生的現金流凈值也是一直處于負值狀態，說明恒大多元化經營所需的資金并不能夠通過經營活動產生的現金流量來進行補充，只能通過外部的融資渠道獲取資金投資。公司2016—2020年現金流量自身造血能力不足，投資活動并不能帶來資金補充，故恒大多元化進程只能靠籌資活動產生的現金流來維持，依靠大量的借款來滿足資金需求，增加了公司的償債壓力，無疑會增加公司的流動性風險;另外，實施多元化戰略的企業初期可能面臨運營不善，管理不當的局面而不能產生正的現金流，作為恒大集團主營業務的房地產業務本身就需要大量的資金投入，且收款較慢，資金流動性本來就弱，加上恒大集團自身的現金流不能滿足多元化的資金需求，就造成了流動性風險進一步增加。綜上所述，可以看出恒大集團財務風險隱患重重。首先，多元化需要充足的資金供應，但主要通過發債籌集資金，集團的融資渠道較窄。其次，其發展較多非相關多元化業務，多元化跨界經營容易出現發展目標不明確的問題，很難為企業帶來正面效應。再次，多元化業務的發展在短期內很難為企業帶來正的現金流，集團風險預警機制不健全。
五、思考與啟發
在對恒大集團2016—2020年的相關指標進行數據分析后，得出恒大實施多元化戰略過程中，其籌資風險、投資風險以及流動性風險都明顯增加的結論。恒大集團作為房地產行業的領軍企業，其多元化道路如此艱辛，不免引起筆者對房地產企業多元化經營的擔憂，本文通過研究恒大集團多元化經營得出以下幾點啟示:一是強化資金管控，拓寬融資渠道。房地產多元化企業建立一套完整的生產經營資金體系尤為重要，對企業未來生產以及發展過程中的現金流的范圍和數量進行科學合理地預測，提高資金使用效率。房地產企業管理層應注重融資渠道的多元化，在利用內部融資的基礎上增加應付賬款和預收賬款的利用來減輕公司的融資需求，降低償債壓力。另外，企業進行權益融資可降低債務融資到期還本付息的壓力。多元化經營的房企在非相關行業的多元化擴張中引入戰略投資者，不僅可以緩解公司的資金供應不足問題，還可以依靠戰略投資者在該投資領域豐富的管理經驗和先進技術提升多元化經營的績效，實現多元化戰略的目標。二是優化投資領域，合理規劃投資。多元化房企在追求多元化的數量和速度的同時應當注重多元化質量和可行性，著重投入相關產業和前景廣闊的產業，對投資領域的把關一定要嚴密而慎重，在對投資領域充分了解的基礎上分析投資的優勢和劣勢，樹立原有業務與新業務互為補充、協同發展的基本方向。另外，建立靈活的經營退出機制有助于企業合理規劃投資，靈活的退出不僅能夠幫助企業及時止損，還為企業發現一片新的“藍海”提供了機遇。三是建立風險預警系統。多元化經營涉足領域較為廣泛，要想很好地控制風險，必須建立一套整體層面的全方位的風險監管體系。首先，企業應該制定整體層面的風險監管計劃，觀察公司整體層面的現金流入和流出動向并分析可能導致風險的因素。其次，企業應設立一個專門的風險監控部門，由該部門對集團整體的風險進行監控，協助各子企業盡量在內部解決相關風險問題，不讓風險事件影響到別的子企業，實現風險的有效隔離。
作者:朱淑平 戴軍 單位:東華理工大學經濟與管理學院