管理會計業財融合在房地產企業中應用

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摘要：房地產企業一直是我國經濟發展和社會穩定的中堅力量，在增加就業、促進經濟增長、科技創新與社會和諧穩定等方面具有不可取代的作用，對國民經濟和社會發展也具有重要的深遠意義。本文從業財融合的相關理論出發，指出新形勢下管理會計之業財融合對房地產企業發展的重要性，分析了房地產企業存在的問題，并根據這些問題提出具體的改進措施，充分發揮管理會計業財融合在房地產企業發展中的核心地位，實現會計轉型發展，為企業注入新的生機，實現企業價值最大化。

關鍵詞：管理會計；業財融合；房地產企業；應用研究

2021年4月1日，國家財政部會計司發布了會計改革與發展“十四五”規劃綱要（征求意見稿）指出目前會計職能轉型實現突破，著眼于服務各類單位提高內部管理水平和風險防范能力，內部控制建設的督導力度日益增強，會計憑證電子化全面推開，會計職能實現從傳統的算賬、記賬、核賬、報賬向價值管理、資本運營、戰略決策輔助等職能持續轉型升級，體現了國家對管理會計業財融合的肯定和重視。“十四五”時期（2021年至2025年），是我國由全面建成小康社會向基本實現社會主義現代化邁進的關鍵時期。我國會計改革與發展，在“十三五”時期成功開啟轉型升級之路的基礎上，開始步入“十四五”時期以變革融合、提質增效為特征的新階段，并將在全面建設社會主義現代化國家新征程上發揮更加積極的作用。為科學規劃、全面指導未來五年的會計改革與發展，根據《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》和《國家財政“十四五”規劃》有關精神，制定《會計改革與發展“十四五”規劃綱要》（以下簡稱規劃綱要），引領會計行業立足新發展階段、堅持新發展理念、服務新發展格局，助推會計行業運用新技術、融入新時代、實現新突破，向更高水平邁進。

一、房地產企業管理會計業財融合對企業發展的重要意義

房地產企業具有帶動產業鏈條長、開發周期跨年、投入資金量大的特點，近幾年隨著國家宏觀經濟政策的陸續實施布控，房地產企業總體經營風險增高，一旦經營決策失誤，很可能將企業陷于風險高地。所以如何抓好管理內控保持良性發展，已經成為房地產企業迫切需要解決的問題。眾所周知資金是一個企業的命脈，無疑抓現金流成為企業生存的關鍵點，而管理會計業財融合的深度和廣度決定了現金流的管控強度、敏感度和效力；同時業財融合能保證會計信息質量，提升管理會計的職能，使之更好地為決策服務，提升企業風險防范能力、生產活動管理能力、占有更大的市場份額和話語權。

二、房地產企業管理會計業財融合現狀分析

（一）機構建設過于簡單

部分管理者缺乏對業財融合重要意義所在的認識，對企業內部工作職能設置簡單的分割制約了財務與業務工作的互相滲透，導致管理會計對企業關鍵節點業務深入了解不夠，不能有效實施提前控制。尤其中小企業，會計崗位設置偏向于核算職能分工，會計人員基礎核算工作量大，工作精力主要用于各種報銷單據的歸集、整理、審核、憑證的錄入、成本的歸集分配、收入的確認、報表的編制、往來對賬、納稅申報、會計檔案裝訂、歸檔、借閱等基本會計工作上。會計職能被普遍認為是報銷、資金收付和查詢資料功能，導致會計人員不能將有限的精力集中在業務的前端實施控制，不能將業務進行分類從實現價值的角度進行指導，不能對業務重要切入點進行各部門間的有效溝通，從而不利于會計職能的拓展，也不利于公司良性發展。

（二）公司制度建設不足

沒有從戰略規劃層面提升對管理會計業財融合的重視，導致房地產企業財務管理范圍受限，財務發起的多角度融合業務管理工作得不到業務部門的配合和支持。關于公司的財務制度一般包括資金管理制度、差旅費管理制度、招待費管理制度、費用報銷和款項支付管理制度、費用預算管理制度、成本核算辦法、固定資產管理制度、會計核算辦法、會計檔案管理制度等等，會計相關制度看起來不少，涉及到方方面面，但大多是流于形式上的事后歸集、核算及滿足日常需要的管理，雖然能保證會計核算相關工作有理有據，合法合規，但卻是傾向于結果的管理，而真正的制度建設，應該是偏重于起因的規劃控制，更應該重視各個業務部門業務前端的效益控制。

（三）管理人才儲備不足

會計人員業務水平、能力參差不齊，對于管理會計應用中的工具方法如：目標成本法、目標利潤法、成本費用預算、營運資金管理等的具體應用了解不足，實際工作應用經驗更是缺乏，相對地制約了業財融合管理效果的提升。在我國會計職能發展的歷史長河中，會計基本核算職能已經深深扎根于企業的中高層和會計人員本身的思想意識中，為適應新科技、新技術、新時代的管理會計轉型工作已經迫在眉睫。目前不少家族式企業，基本由家族成員擔任財務重要崗位，與其知識能力并不匹配，很多中小微企業甚至為了節省人工成本而委托代理公司記賬，不配備專職會計人員，這些種種問題的展現，迫切需要提高各種類型會計人員的綜合素質，提升高校畢業管理會計人員的儲備，為各種規模、性質的企業提供業務指導和管理分析。

（四）信息溝通不暢，不利于決策

信息化管理不到位，各業務單元與財務系統獨立，沒有形成一體化、集中化的信息共享管理平臺，無法及時準確獲取各種決策分析需要的統計數據支持，不利于通過財務數據驅動運營。部分企業管理者，對信息化建設工作不重視，信息化建設前期資金投入少，導致信息化工作僅僅流于形式，不能兼顧各業務板塊信息化建設投入所能帶來的長遠效益。在電子信息技術飛速發展的今天，大數據平臺處理單據及數據的能力已經遠遠超出了我們能想象的效率，而相對獨立版塊的數據處理已不能滿足企業各個業務環節聯動的需要，更不利于及時抓取相關業務板塊的數據進行統計分析，近而無法完成各個關聯因素數據的判斷取舍，無法為企業各項業務決策提供了有力的數據支持。

三、房地產企業管理會計業財融合應用策略

（一）加強機構建設

企業可以根據不同的管理規模，設置財務基礎核算崗、業財融合管理崗，其中：基礎核算崗負責最基礎的會計核算，而專職的管理會計負責具體業務部門的工作銜接，例如：投融資管理會計、成本管理會計、稅務管理會計、預算管理會計等專職管理崗，讓其負責前期可行性研究測算、融資管理、成本控制、稅務、預算等與業務緊密相關的工作內容，通過精細化的業務分工，充分發揮其專業特長，將房地產開發整個過程的重大節點進行事前管控；人員規模較小的企業，可以讓業務綜合能力強的會計人員兼職管理會計，對關鍵業務環節進行事前、事中、事后管理。

（二）實施戰略層面控制

房地產開發企業管理者要重視并制定業財融合的各項管理制度，包括投資管理、融資管理、營運資金管理、成本管理、費用管理、稅金管理、銷售管理等多角度業財融合的應用。

1.投資環節

房地產開發企業的業務環節主要涉及拍地、規劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收交房、物業管理等節點，投資管理要從業財融合的角度對開發項目可行性進行分析論證，具體包括：擬開發項目情況綜合說明，投資方案、項目概況、項目投資環境分析、市場及客戶分析、產品規劃及設計建議、項目開發周期規劃、投資收益分析、現金流分析、稅金測算、股東投資收益測算、風險與對策等，由市場拓展部、工程預算造價部、財務投資管理部聯手測算，為拿地等重大節點提供決策依據；同時根據房地產開發企業開發產品業態不同，區分住宅、教育、醫療、科研、園林綠化、商業、綜合體等建立業態產品庫，為實際開發過程的動態監控分析提供對比，更是投資執行力的體現。

2.融資環節

依據項目立項現金流測算，進行多途徑結合的科學融資方式，對于大中型企業來講，首先應以集團內部資金池融資為主，合理控制融資規模，豐富授信品種，增加境外保函、供應鏈融資、中信保融資等產品降低融資成本，有效發揮財務杠桿作用；其次充分利用預售節點進行籌劃，該節點是房地產企業資金回籠的關鍵節點，因為在房地產區位、環境等條件較好的情況下，房地產企業通過前置預售可以籌集到生產建設的必要資金。同時，預售節點前的摘牌節點必須重點關注，而摘牌前要重點關注規劃方案的完成，因為規劃方案滯后會影響勘探、出圖、招標、采購、前置報建等系統性滯后，從而影響工期、影響預售節點資金流回正。如果能有效控制并縮短工期，一個項目預售節點的現金流回正后，可以調劑資金支持其他新開發項目，提高資金使用效率，降低融資成本；另外結合預售節點，合理利用銀行開發貸款，也是我國房地產企業主要的融資方式；并且在考察項目前期，可以鼓勵當地有真實實力、優勢資源，誠信度等因素的企業參與項目合作，互利互惠，合作共贏。

3.營運資金環節

營運資金業財融合管理重點就是資金的運用和資金的籌措，從管理會計角度講，就是通過對企業流動資產和流動負債的管理，使企業擁有合理的營運資金持有量，體現如下：項目開發風評階段實事求是，對資金高風險項目從源頭否定，對確有的資金缺口做好預案；開發施工階段嚴格“以收定支”，同時通過金融產品的使用、降低采購成本減少資金支出；嚴格貸后管理和計劃執行，提高機構和項目負責人及業財人員的資金管理意識，注重管控與服務并重，通過開發全過程參與資金管理，及時了解現場工程動態，提前聯手各大商業銀行辦理按揭準入，協助營銷部門快銷售、早回款，重要關注節點資金收支，開源節流。

4.成本、費用、稅金、銷售環節

成本方面，房地產企業財務人員在工程招標、工程造價預算、工程竣工階段要融入業務，重點加強標前管理，包括投標單位的資質、業績、誠信、服務等，重視對方資信狀況與履約能力的調研，特別是通過實地考察，選擇有真實能力和良好服務業績的隊伍承接項目建設工程和物資供應。確保工程和物資管理規范、供應渠道安全、價格合理、質量有保障，成本降低，為下一步簽訂合同做好準備。合同簽訂要注意付款方式多樣化，付款條件要嚴格根據工程進度節點進行約定，防止超比例付款。項目開發過程中以月為區分，進行整盤預算成本與實際成本的對比，聯合業務部門進行各類成本的超支、節約分析。費用方面，各項目要嚴格按照董事會審批通過的年度目標費用預算標準執行，不允許越紅線，對于特殊事項要經董事會審批，一事一議。稅金方面財務人員要指導各業務部門取得合法票據，全業務開發流程以增值稅專用發票為主線，除部分政府事業性收費票據除外；重點參與銷售的整個過程，包括合同訂立的全過程，積極進行銷售定價前的土地增值稅的測算，結合最新的稅收優惠政策，考慮不同售價情況下對凈利潤的影響，進行售價的精心策劃，找出最佳方案。關于銷售回款的業財融合可考慮如下：公司業務人員在通知財務人員收款的同時，必須提供客戶簽字確認的認購協議或合同，對認購協議或合同的重要條款，要提高警惕和風險防范意識，例如：違約責任、罰則等處不允許有空白，如果出現因類似情況導致公司形成損失的，處罰金由各崗位自行負責。公司業務人員不得留存空白收據，也不允許轉交其他專業人員開立，所有回款工作必須由項目公司財務人員完成、并在收據上簽字。公司營銷部帶客戶來財務部領取收據的時候，應注意監督收據的內容，對于收取客戶的訂金、認籌金、意向金，給客戶開具的收據中不得體現房號信息。在銷售90%房源之前，營銷部門必須每天與財務部登記的銷售回款臺賬對賬，并保留對賬記錄（匯總表簽字），之后根據需要不定期核對。項目公司營銷部與財務部核對銷售、回款臺賬時，要結合現場營銷政策，按套、車位個、儲藏室套數排查合同或協議約定的應收未收款，賬面未處理的協議約定應收款要重點排查等等。

（三）加強人員隊伍建設

房地產企業要通過各種渠道積極引進優秀的管理會計人才，鼓勵其參與到開發的全過程，從項目洽談到投資合作、銀企對接等等，充分挖掘業財融合關鍵點，掌握市場動態發展趨勢及政策環境變化，強化管理會計對經營的預測、指導和控制職能，貫穿事前、事中、事后不同階段進行資金、成本、費用、稅金等因素的風險防控。提升企業集團學習平臺建設，提倡各專業口優秀人員網絡授課，共同進步；每年都要引進高校優秀畢業生，鼓勵通過優秀導師帶徒形式，開展各種實戰性業務融合的學習，練好內功，全面提升管理人才綜合素質。

（四）加強信息化平臺建設

在當前的大數據時代，信息技術已經成為企業管理必不可缺的強有力手段，房地產企業業財融合的信息技術平臺建設應該涵蓋財務核算數據與合并報表數據的傳遞、財務商務協同數據的推送、地產合約規劃的合同審批、資金計劃與報賬間的數據推送、報賬系統與財務核算系統間數據的推送及財務共享服務中心的建設等，從而實現跨業務系統的數據互通互聯，建立決策需求的不同業態的管理模型，并據此分別抓取各業務系統的關聯數據，推出為經營決策服務的管理分析報告，提高決策效率；同時科學的大數據管理平臺，可以對業務與數據真實性進行核對、校驗等多緯度的分析，推進數據應用，滿足管理會計業財融合對數據質量及個性化的需求。

四、結語

房地產行業正處于新的轉折點，房地產企業應該積極主動地創造各種平臺，實現財務人員從記賬型到業務控制型和價值創造型的兌變、升華，實現管理會計掌握的財稅知識與企業的全過程業務完美結合。企業要培養財務、業務部門一起來制定業務制度、業務流程的思維觀念和業財融合的企業文化氛圍，管理會計領悟業務的同時，要成為財稅培訓師、制度和流程的講解員，讓業務人員懂得基本財務思維和財務知識，最終以強大的信息化財商系統等大數據平臺支撐，樹立動態和發展的競爭觀念，成為企業創造價值的強大后盾。

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作者:王麗杰 單位:青島國清置業集團有限公司