房地產企業財務管理中稅收籌劃的應用

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摘要：房地產業在我國經濟中占據著至關重要的地位，對我國經濟發展具有重要影響。當前，房地產企業的市場競爭日趨激烈，房地產項目開發成本也漸趨提高。為有效拓寬房地產企業的利潤空間，增強其市場競爭力，有必要加強稅收籌劃在房地產企業財務管理中的應用。本文淺析了房地產企業稅收籌劃的概念和特點，探究了稅收籌劃在房地產企業財務管理中的應用方法，以期為房地產企業財務管理的稅收籌劃提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業；財務管理；稅收籌劃

一、稅收籌劃概述

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃是指納稅企業遵循現行稅收法律法規，自覺履行企業相應的納稅義務，并對企業的投資理財、經營管理等各項活動進行統籌規劃和科學安排，實現對企業稅負的有效減輕，實現合理節稅。企業稅收籌劃與偷稅、漏稅等行為存在著本質區別，偷稅、漏稅是嚴重違反稅法的行為，而稅收籌劃是在遵循現行稅法的前提下，對一定數量的企業稅負進行有效規避。稅收籌劃不僅能有效降低企業稅負，拓寬企業的利潤空間，還能促進企業自覺履行納稅義務[1]。另外，企業稅收籌劃有助于財務管理水平的有效提高，對企業利潤和經濟效益的增加發揮著關鍵性作用。

（二）房地產企業稅收籌劃的特點

稅收籌劃具有以下特點：（1）合法性。房地產企業實施稅收籌劃，各項步驟及具體措施均需遵循稅法相關規定，不能違背稅收法律法規。合法性是房地產企業稅務籌劃的基本前提。房地產企業要嚴格遵循現行稅法，對納稅方案進行優化選擇，實現對企業稅負的有效降低。（2）籌劃性。房地產企業在納稅之前，要對企業相關經濟事項進行統籌規劃和科學安排，有效減輕企業稅負。通常，房地產企業的納稅行為呈現出一定的滯后性，經常滯后于企業各項經營行為，因此，房地產企業具有充足的時間進行科學籌劃，實現對納稅方案的優化設計。（3）目的性。房地產企業實施稅收籌劃，主要目的是實現對企業稅負的有效降低，次要目的涵蓋避免經濟風險和企業名譽損失、避免企業涉稅風險等。（4）風險性。稅收籌劃很難完全取得預期效果，這是由于稅收籌劃存在一定的風險性。（5）多維性。從時間上來看，房地產企業稅收籌劃貫穿企業經營活動全過程，覆蓋所有涉及資金及稅金的相關環節；從空間上來看，房地產企業稅收籌劃不應局限于企業自身，還應注重聯合其他企業，增強稅收籌劃的有效性。

二、稅收籌劃在房地產企業財務管理中的應用方法

（一）對企業融資方式及資本結構進行合理確定

房地產企業常用的融資方式包括銀行貸款、發行股票及債權等。從抵稅角度而言，負債融資相應的利息費用，在具備金融機構所提供的相關證明的情況下，對于企業所得稅以及土地增值稅可實施稅前扣除，在一定程度上可實現減稅。債務性或權益性融資均會影響房地產企業相應的資本結構，使之發生變化。房地產企業資本結構的變化會帶動其資金成本發生變化，進而，進一步導致企業各項成本費用項目發生變化，最終影響企業稅負[2]。通常，權益性融資方式具有較高的資金成本，但無需面對到期還款的經濟壓力；債務性融資方式具有較低的資金成本，相應的債權人不會對房地產企業的具體經營管理進行參與，但需要按其對本息進行償還。從房地產企業稅收籌劃的角度而言，債務性融資方式所產生的利息費用相對較多，利息費用與股息紅利相比具有“稅盾”作用，相對于權益性融資方式，更能實現對企業稅負的有效降低。在實際中，房地產企業要對自身承受和抵抗風險的能力進行考慮，并對自身資本結構進行科學測算，對債務性融資方式以及權益性融資方式進行綜合運用，增強企業資金籌集的有效性，在此基礎上，充分發揮“稅盾”作用，有效降低企業稅負。

（二）對結轉收入以及成本時間點進行科學調節

期房和現房是房地產企業的主要商品，房地產企業通常采取預售、一般銷售以及分期付款銷售等方式開展銷售活動。對于房地產企業預售房的相應收入，其營業稅具體的確認時點是房地產企業對預收款的收取當天即產生相關納稅義務。其他各類銷售方式，遵循相關合同具體約定，或者遵循各自的實際收款時間，對相應的營業稅確認時點進行確認。房地產企業可立足于企業資金的實際流轉情況，對銷售進度進行科學規劃。房地產企業在經營前期，可采用預售方式對商品房進行銷售，對企業資金壓力進行有效緩解。同時，要遵循相關稅法的具體規定，對各項稅收進行繳納。房地產企業要考察對資金的實際需求量，對銷售行為作出具體科學的安排，確保資金可保障企業的正常經營，逐步減少對商品房的預售。等到商品房實現整體完工，采用分期付款方式進行銷售，借助遞延納稅相關技術，對營業稅以及各類附加稅費相應的納稅時間點進行后移[3]。房地產企業銷售未完工的商品房，需按照預計的毛利率對企業所得稅進行計算，等到商品房整體完工后，再對之實施匯算清繳。房地產企業主要在所得稅相應的匯算清繳階段實施企業所得稅的稅收籌劃。在此階段，實施稅收籌劃，要合理對交房時間進行延遲，并對成本最終確認時間進行推遲。具體可從以下方面著手：（1）對房地產企業而言，其銷售收入相應的確認時點是商品房發生產權轉移，即交房之時。房地產企業可合理對交房時間進行延遲，以延緩繳納相應的企業所得稅，實現對企業資金緊張的有效緩解。當前，多數房地產企業期房均在首付兩年之后才交房。（2）房地產企業在實現銷售收入的情況下，部分配套工程并沒有完全竣工，因而無法對成本、費用以及凈收入等實施準確的財務核算。因此，房地產企業可對延期納稅進行申請，以有效推遲對企業所得稅的繳納。然而，在實際中，部分房地產企業為實現資金周轉增值，通常盡早完成交房，實現對項目的清算，以促進資金的加速流轉，同樣可實現利潤的有效增加[4]。

（三）對免稅臨界點進行充分利用

我國土地增值稅相應的增值率主要有50%、100%、200%三個臨界點，超過這三個增值率臨界點時，對更高稅率進行采用。房地產企業要科學規劃，并對增值率進行提前測算，避免超出上述三個增值率臨界點。增值率大小主要由轉讓房產相應的收入額以及扣除項目金額所決定。因此，可考慮上述兩因素，對增值率進行改變。具體可從以下方面著手：（1）對房地產商品的實際價格進行降低。對房地產商品的實際銷售價格進行確定，要對銷售價格對各稅種的具體影響水平進行預測，在此基礎上對房價進行確定，同時，要考慮提高商品房銷售價格增加的經濟收益與相應稅負之間的具體關系。也可對今后銷售的商品房價格進行調低，但極易引發相關訴訟，缺乏較強的可行性。（2）對成本扣除項目進行增加。房地產企業成本的規劃控制對土地增值稅相應的增值額及扣除率具有直接影響，因此，要對稅收臨界點進行及時關注，適當對成本進行增加，進而對土地增值稅相應的增值率進行調整，最終實現對企業稅負的有效降低[5]。

（四）對土地成本進行合理分攤

房地產企業要對土地成本分攤方法進行合理選擇，實現對土地增值稅的科學籌劃。房地產企業要依據項目開發的商品房的具體售價，并考察各類開發成本，遵循稅法各項規定，對土地成本分攤方法進行科學選擇，確保項目各期或者各業態相應的增值額保持平均狀態，有效降低項目整體土地增值稅額。

三、結語

綜上所述，房地產企業實施科學的稅收籌劃，能有效減少企業稅負，拓寬企業的利潤空間，增加企業的經濟收益。因此，房地產企業要通過對企業融資方式及資本結構進行合理確定、對結轉收入以及成本時間點進行科學調節、對免稅臨界點進行充分利用、對土地成本進行合理分攤等方法加強稅收籌劃在財務管理中的應用。

參考文獻

[1]李蕙.企業財務管理中的稅收籌劃應用問題研究[J].財會研究,2015(3):47-51.

[2]王新剛.淺談房地產企業財務管理中稅收籌劃的應用[J].經營管理者,2015(31):17-18.

[3]李曉霞.稅收籌劃在房地產企業中的應用探析[J].行政事業資產與財務,2013(24):66-67.

[4]鐘靜平.房地產企業的財務管理及稅務籌劃[J].經濟視野,2013(11).

[5]王建英.財務管理視角下的房地產企業納稅籌劃研究[J].中小企業管理與科技(中旬刊),2017(10):47-48.

作者：邵文俊 單位：常熟市國興置業有限公司