YJL公司投資測算問題及解決方案

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土地是房地產企業生存和發展的基礎,是反映房地產企業綜合發展能力和發展規模的最直觀的指標之一。隨著國家調控政策的不斷出臺，行業競爭不斷加劇，受地價高等因素的影響，土地招拍掛市場已由瘋狂趨向理性，市場投機行為已經被科學的投資行為所取代。目前，房地產企業在投資拿地前，會對目標地塊的開發全過程進行模擬測算，在達到規定的投資標準后，才會通過招拍掛、勾地、股權合作等方式獲取土地。本文以yjl公司通過公開市場招拍掛拿地為例，對投資拿地測算中存在的問題進行研究分析，并提出解決方案。

一、引言

土地是房地產企業生存和發展的基礎，為了使房地產企業能夠持續穩健地發展，房地產企業會根據自身的投資標準，選擇適合自己的目標地塊，在進行充分地市場調研后，對目標地塊的開發全過程進行模擬測算，達到規定的凈利率、內含報酬率等指標后，才會參與土拍競價，獲取土地。為了響應“房住不炒”的國家政策，很多城市出臺了“限房價、競地價”的土拍政策。在此項土拍政策下，YJL公司近年獲取的土地并不多，這主要與投資測算部分邏輯不合理有關。本文將針對投資測算中與財務相關的內容進行分析，指出存在的問題，并提出解決方案。

二、投資測算中存在的財務問題

按YJL公司的投資標準，只有當凈利率達到10%，股東自有資金內含報酬率達到20%，股東自有資金回正時間為18個月，才能參與競拍土地。在未來銷售價格、成本、稅金、融資利息、管理費用、營銷費用等既定的條件下，通過投資測算，得出擬參拍價格，供決策層參考，由決策層確定最終“授權價”。在土拍競價當天，如競爭對手的報價高于YJL公司授權價，YJL公司就會放棄這塊土地。因此，近年，YJL公司獲取的土地比較少。投資測算內容較多,涉及房地產開發的各個環節,主要包括土地信息、營銷售價、開發節點、設計方案、目標成本、財務指標等等，其中涉及財務的指標主要有現金流測算和凈利潤測算。現金流測算主要包括內含報酬率和現金流回正時間指標；凈利潤測算主要是凈利率指標。以下以NJ市為例，分析YJL公司投資測算中存在的問題，主要包括：

（一）投資標準未根據當地政策實時調整YJL公司自2006年進入NJ市后，連續開發了6個項目，其品牌已深得客戶認可，在市場上有很好的口碑，而NJ市做為全國二線城市，房地產市場一直比較火熱，土地招拍掛市場競爭激烈。2019年之前，NJ市未出臺“限房價”政策。但自2019年開始，NJ市出臺“限房價、競地價”的土拍政策后，房價在拍地的當年已經固定，未來沒有預期漲幅，如繼續保持上述投資指標，將導致授權價沒有市場競爭力，獲取土地的能力下降。

（二）現金流測算中監管資金的比例保持不變根據NJ市當地監管政策，銷售樓款中屬于重點監管的部分（以下簡稱“重點監管資金”），必須由銀行、房屋管理部門監管，否則，就無法將銷售合同上傳至房管理部門網站,后續客戶將無法辦理銀行貸款及辦理房屋權證。當項目公司的工程建設達到一定進度時，可以向政府部門申請使用重點監管資金。為了反映目標地塊的現金流情況，現金流測算中，會根據營銷部提供的銷售進度、成本部提供的付款進度、財務部提供的融資放款及還款進度等，模擬測算現金流表，其中，可用資金=銷售回款×（1-監管資金比例），根據現金流表計算現金流回正時間及內含報酬率。為了達到內含報酬率及現金流回正的投資標準，現金流表中，監管資金比例設定為10%。而在實際過程中，根據地塊所在地區的不同，可能會高于或低于10%，內含報酬率、現金流回正時間與實際情況存在差異。

（三）利潤測算存在的問題1.土地增值稅未根據清算口徑進行測算房地產企業土地增值稅清算是個非常復雜的稅務事項，根據當地的土增稅清算政策，土地增值稅先按照固定稅率預繳，如普通住宅2%；非普通住宅3%；其他4%。待達到一定的條件后，房地產企業對土增稅進行清算，如清算的稅金大于已預繳的稅金，企業需補繳土增稅；如清算的稅金小于已預繳的稅金，企業可申請退稅。為了簡便計算，利潤表測算中，土地增值稅全部按預繳口徑計算，不考慮土地增值稅補稅及退稅情況。2.自持物業的收入、成本問題如擬參拍的土地中涉及到部分房屋需要由企業永久持有，不允許出售，如需配套建設租賃房屋等。在利潤表測算中，此類房屋不計算未來收益，發生的成本全部列入“營業外支出”，因此，大大降低了凈利率指標。3.產權車位的銷售收入比例問題產權車位銷售周期長，按照前幾年的經驗，有少量的車位沒有客戶愿意購買。但是，隨著生活水平的提高，客戶對車位的需求增大，NJ市核心片區的產權車位可以全部銷售完畢且均能盈利。但是在測算時，仍保留20%車位視為無人購買，即收入為0，對應的成本全部列入“營業外支出”，使得凈利率的指標也大幅下降。4.開發間接費問題開發間接費主要是指與工程相關的人員發生的費用，從2013年至今，開發間接費一直按每平方110元進行測算，隨著團隊的成熟、市場的變化、管理的強化，開發間接費應進行適當下調。如仍保持原標準，將大大降低凈利潤。以上測算中存在的問題，導致授權價偏低，在公開競爭拍地的市場環境下，沒有競爭優勢，獲取土地的機會較少。

（四）財務人員綜合管理水平不高投資拿地是個非常復雜的過程，財務人員不僅要具備豐富的財務知識，還要具備財務管理經驗，對與其他合作方共同合作拿地的項目，財務人員還必須具備豐富的談判經驗和靈活應變能力。目前，YJL公司參與投資拿地的財務人員，一般只具備測算能力，其他方面的經驗不足，人才梯隊培養不及時，為投資拿地的財務管理工作帶來了一定的難度。

三、投資測算中財務問題的解決方案

（一）投資標準根據當地政策實時調整投資標準應根據當地的政策實時調整。在NJ“限房價，競地價”政策后，原定的投資標準較高，授權價沒有市場競爭力，因此，YJL公司在NJ市錯失了多塊優質地塊。YJL公司應根據土拍市場政策，及時調整投資標準。首先，對擬參拍地塊進行性質劃分，根據地點、產品定位、客戶群體，將開發的產品定性為“利潤型”或“現金流型”。對于“利潤型”產品，可保持或提高凈利率指標，降低內含報酬率及現金流回正指標；對“現金流型”產品，可適當降低凈利率指標，提高內含報酬率及現金流回正指標。總之，投資拿地指標不能一成不變，應根據市場情況適度進行調整。

（二）現金流測算中監管資金的比例適當調整現金流測算中的監管資金比例也應根據地塊所屬片區，適時調整。對于熱門地區，如部分核心地區因地理位置具有優勢，客戶認可度高，購房時要求首付五成或八成，銷售、回款節奏非常快。另外，工程等部門加快施工進度，開發、財務等部門配合，快速盤活監管資金，這樣資金回籠迅速，監管資金比例可調整至10%以下。對于非核心區，監管資金比例可調整至15%-20%，內含報酬率、現金流回正時間指標也要隨之下調。

（三）利潤測算中存在問題的解決方案1.土地增值稅根據清算口徑適當調整為了簡便計算，利潤表測算中，土地增值稅全部按預繳口徑計算，不考慮未來土地增值稅退稅，這將大大降低凈利率。在限房價、競地價的市場環境下，土地成本較高，土地增值稅清算時，退稅的可能性比較大。因此，建議在測算時，先按預繳口徑計算土地增值稅，然后再按清算口徑計算一遍。如涉及土地增值稅退稅，為穩健起見，建議按預繳口徑的30%-50%，計算土地增值稅退稅額，降低土地增值稅稅負，提升凈利率，從而提高授權價。2.自持物業的收入提前預估對于自持物業，應根據招拍掛文件的要求，測算未來的收益和成本，計算利潤狀況。而不應不計收入，只計成本。例如，規定未來用途是出租用房，則預測未來的租賃收入、成本等，預測其盈利狀況。3.適當調整產權車位的銷售收入對于NJ市熱門地區、核心地區的車位，產權車位應視為100%銷售完畢，計算產權車位的利潤。對于NJ市偏遠地區，由于銷售周期長，80%的車位按正常售價計算其盈利情況；20%的車位按正常售價的50%-70%參與計算盈利情況。4.適當降低開發間接費NJ作為YJL公司深耕城市，目前已開發的項目有6個，隨著團隊的成熟、管理的強化，一個團隊可以同時管理多個項目，人均效能大大提升；另外，隨著開發節奏加快以及預算的強化管理，開發間接費應進行合理下調，從而提升凈利率。

（四）財務人員綜合管理水平的解決對策首先，對擬招聘的人員進行嚴格地審查和篩選，優選知名房地產企業且有參與投資測算經驗的人員。其次，要與其他部門經常溝通，對標學習，提高財務人員的專業能力及綜合素質。第三，加強員工培訓，不定期的組織財務人員進行內部外部學習，全程跟蹤了解房地產項目開發的全過程，業財融合，提高職業敏感性。第四，參加合作項目對內對外談判，學習談判經驗，提高談判技巧。第五，鼓勵員工參加外部培訓和專業資格考試，對獲得國家認可職稱證書的員工給予一定獎勵。

四、結語

投資拿地是個非常復雜的過程，市場、政策瞬息萬變。需要不斷地去摸索總結提煉，才能獲得更多地拿地機會。在投資測算初期，由于對市場的了解程度及政策解讀不夠深入，財務方面的測算邏輯或多或少會存在一些問題。但隨著對市場的深入了解，與同行的對標學習，及企業自身不斷總結，發現問題，解決問題，并根據市場及政策的變化，及時優化投資測算邏輯，計算出合理的具有市場競爭力的土拍授權價，供管理層決策，以獲得更多的拿地機會，同時還可以提高企業的管理水平，向經營管理要效益，推動企業更好地發展。

作者：陳廣彥 單位：南京濱江雅居樂房地產開發有限公司