收入準則對物業管理企業的影響
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【摘要】本文對新收入準則中產生的核心變化進行簡述，深入分析新收入準則對物業管理企業收入確認與計量的影響，并以此為依據，提出根據新收入準則要求規范會計核算工作，優化合同管理、稅務管理和內部控制，推進物業管理企業內部信息系統建設。旨在物業管理企業在實際的發展過程中，能夠緊跟時代的發展腳步，實現經濟效益最大化的發展目標，實現戰略性發展。
【關鍵詞】新收入準則;物業管理企業;識別合同;收入確認
1．新收入準則的核心變化
(1)新收入準則不再劃分收入類型，將現行收入和建造合同兩項準則納入統一的收入確認與計量模型，規范所有與客戶之間的合同產生的收入，打破商品和勞務的界限。(2)新收入準則以控制權轉移替代風險報酬轉移作為收入確認時點的判斷標準，這意味著收入確認模型由利潤表觀向資產負債表觀的轉變，控制權模型下更偏向于定性判斷的方式，主張對業務實質的識別。(3)新收入準則引入“履約義務”概念，明確如何識別合同中是否包含多個履約義務，以及如何將交易價格分攤至各單項履約義務，進而在履行各單項履約義務時確認相應的收入。(4)新收入準則引入“履約進度”計量模式。對于在某一段時間履行的履約義務，企業應當考慮商品的性質，采用產出法或投入法確定恰當的履約進度，并按照該履約進度確認收入。(5)新收入準則對如何確定交易價格，作了明確的指引。(6)新收入準則對取得合同或履行合同過程中產生的合同成本是否資本化給出了明確的規定。(7)新收入準則對企業在交易中的角色是主要責任人還是人的判斷作了具體規定。簡單來說，新收入準則將收入確認與合同關聯起來，重新定義及規范收入的確認模式、確認時點、確認金額。設定了統一計量的五步法模型，分別為識別合同、區分履行義務、確定交易價格、分配交易價格、確認收入。
2．新收入準則對物業管理企業收入確認的影響
新收入準則對企業的影響是廣泛的，現以物業管理企業常見的業務收入為例，分析新收入準則對物業管理企業收入確認的影響。案例:A公司為物業服務管理企業，服務小區內共有1100戶業主，每戶每月物業服務費為200元，2018年7月發生有關交易事項如下:(1)2018年7月1日，A公司舉辦預繳物業服務費送禮品活動，凡一次預繳半年(7－12月)物業服務費的，贈送價值50元的禮品一份，禮品成本為30元，假設1000名業主參與此項活動，預收物業服務費120萬元，送出禮品價值5萬元，成本3萬元;(2)截止至2018年7月11日，有200名業主未交當月物業費。A公司物業合同規定，業主于每月10號前繳付當月物業費，寬限期為1個月，1個月以上未交費的屬于逾期，按物業費的10%收取違約金。根據以往經驗，每月大約100名業主的物業費是逾期且收不回的。(3)2018年7月15日，A公司與某一業主簽訂家政服務合同，期限為一年，總金額為3600元。合同規定每月為業主提供一次家政服務，而且合同中明確家政服務是安排第三方直接向業主提供，報酬為合同金額的90%，而A公司只起協助作用，只收取合同金額10%作為手續費。(4)2018年7月20日，A公司租售部員工為公司與業主簽定一份房屋租賃合同，期限為一年，合同金額為36000元。公司規定，合同成功簽訂后，給予員工合同金額10%的傭金作為獎勵。
2．1對物業服務合同中履約義務的識別
案例中的事項(1)，在現行收入準則下，7月份應確認物業服務費收入20萬元(只考慮參加活動的)，銷售費用3萬元，計稅收入23萬元(20+3)。而新收入準則認為，送禮品雖然不是合同中明確列明的履約義務，但它是一個隱含的履約義務。履約義務包括合同中明確的承諾，也包括由于企業已公開宣布的政策、特定聲明或以往的習慣做法等導致合同訂立時客戶合理預期企業將履行的承諾。因此，應當將預收的物業費在提供物業服務和送禮品兩個單項履約義務之間按公充價值比例進行分攤，在各履約義務得以滿足的時點(或期間)確認收入。在新收入準則下，確認物業服務費收入19．2萬元，銷售商品收入4．8萬元，計稅收入24萬元(19．2+4．8)。新舊準則對比，事項(1)發生當月新準則比舊準則多確認收入4萬元，計稅收入多1萬元。
2．2對物業服務合同中可變對價確認的考量
在現行收入準則下，事項(2)在7月份應按權責發生制確認收入22萬元(核算全部業主)，收入的計量主要依據公允價值計量準則的相關規定，其中涉及可變對價的，也遵循公允價值計量準則的要求。新收入準則明確規定合同中存在可變對價的，應按照期望值或最可能發生金額確定可變對價最佳估計數，但包含可變對價的交易價格，應當不超過在相關不確定性消除時累計已確認收入極可能不會發生重大轉回的金額。因此，在新準則下，事項(2)按最可能發生額法確定可變對價為20萬元，且不會發生重大轉回，確認收入為20萬元。新舊準則對比，在事項(2)發生當月收入相差2萬元，影響當月的稅收及利潤。
2．3對物業增值服務中主要責任人與人的判斷
案例中的事項(3)屬于物業管理企業的社區增值服務，對于家政服務、裝修垃圾清運、包封陽臺服務等這些涉及第三方參與的增值服務，在現行準則中，并未對收入確認中主要責任人和人的判斷提供明確指引，主要關注企業是否承擔了商品或服務的風險報酬。如果承擔了商品或服務的風險報酬，屬于主要責任人，否則為人。因此，在現行準則下，事項(3)確認增值服務收入為300元，增值服務成本為270元，直接將涉及第三方參與的物業增值服務的合同總額確認為收入，支付給第三方的款項確認為成本。新收入準則要求企業根據合同中所承諾的履約義務的性質來判斷其在該業務中的身份為主要責任人還是人，相應以“總額法”或“凈額法”確認相關收入。根據新準則的規定，物業管理企業在確認增值服務收入時，首先要判斷自己在該業務中所處的角色。如果合同中所承諾的履約義務是委托第三方代履行的，則企業是主要責任人，應以合同總額確認收入。如果合同中所承諾的履約義務是安排第三方直接向業主提供的，企業僅僅是起協助作用，則企業是人，應當按照已收或應收對價總額扣除應支付給第三方的價款后的凈額，或按照既定的手續費金額確認收入。在新準則下，事項(3)確認增值服務收入30元。新舊準則對比，事項(3)發生當月收入相差270元。顯然，現行準則容易虛增企業收入，導致財務信息失真，加重稅收負擔，新準則更注重業務實質，準確核算企業收入。
2．4對物業服務合同成本資本化的判斷
案例中的事項(4)的中介服務屬于物業管理企業的社區增值服務。在現行準則下，中介服務產生的傭金在發生當期作為銷售費用計入損益，事項(4)確認銷售費用為3600元。而新收入準則引入了“增量成本”的概念，簡單說，就是只有合同簽訂交易發生了企業才會支付這筆費用，如果合同簽訂不了交易不發生，企業就不會發生這筆支出。在新收入準則下，傭金對于企業來講就是合同的增量成本，應當資本化，作為合同取得成本確認為一項資產，在會計科目上作為“合同取得成本”列示，然后采用與其相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷，計入當期損益，事項(4)應確認銷售費用為300元。新舊準則對比，在產生增量成本當期企業的資產總額和利潤總額均相差3300元，這樣會影響經營者和投資者對企業的財務狀況及經營成果的判斷，也同時影響企業的稅收和績效。
3．物業管理企業應對新收入準則的有效措施
3．1增強合同意識，規范合同管理
新收入準則的基本原理是基于與客戶簽訂的合同所產生的權利和義務來確認收入，合同作為收入確認的基礎，也是企業判斷確認收入時間和金額的重要依據。企業對合同條款的思考需要比以往更多，如新合同的簽訂條款如何適應新收入準則的要求，現有合同在新收入準則下是否有歧義，有何種法律后果，多項合同的是否需要合并等等。在訂立時，要充分了解對方企業的資信度，備齊相關手續，嚴格審核，加強安全和保密工作，強化企業合同意識。合同履行時，要實時監控合同履行情況，持續評估合同，若后續期間合同不滿足收入確認條件的，要及時調整會計處理。
3．2提前做好稅收籌劃
收入的確認模式、確認時點、確認金額發生變化，必然會影響企業的稅收，相關人員必須提前做好銜接工作，評估可能出現的涉稅風險，積極與稅務部門進行溝通協調，避免出現影響企業納稅信用的情況。
3．3推進物業管理企業內部信息系統建設
新收入準則實施工作的涉及面較寬，需要一個信息化、系統化的平臺來推動各部門之間的有機融合。推動信息化建設不僅有利于各部門之間信息的傳遞和協作，更有利于管理者全面地評估工作，為企業經營決策提供有力的支持。
結束語:
綜上所述，在現行的會計準則與應用解釋中，物業管理企業對于財務核算工作不夠完善化，導致物業管理企業的收入具有過高的靈活性。不同的企業在相似的交易中，采取的確認方式也存在一定的差異，進而導致財務信息的可比性不高，還會對財務報表使用者對財務信息進行解讀造成影響。因此，物業管理企業要明確新收入準則出臺的重要性，對于物業管理企業各方面的工作進行管理，在遵循國家基本政策的基礎上，實現物業管理企業的戰略性發展，逐步獲得更高的經濟效益與經濟效益。
【參考文獻】
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作者：林如汝 單位:廣東省江門市新會區環境保護局