物業管理公司應收賬款控制與管理策略

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摘要：應收賬款是物業管理公司非常重要的流動資產，在全部流動資產中占有較大的比重。做好應收賬款的控制和管理有利于降低物業管理公司面臨的財務風險，提高公司的經濟效益。本文主要針對物業管理公司應收賬款控制與管理的相關問題展開研究，重點提出做好應收賬款控制和管理工作的策略。希望可以為物業管理公司提高應收賬款控制和管理工作的質量提供一些參考和建議，減少壞賬損失，促使物業管理公司實現效益最大化。

關鍵詞：物業管理公司；應收賬款；控制；管理策略

所謂的應收賬款主要是指企業對外出售產品、材料以及提供服務等應該向購買單位收取的款項。這一款項是企業非常重要的流動資產，能否做好對應收賬款的控制和管理工作直接影響企業經營質量和經濟效益。如果應收賬款控制和管理不到位，則有可能導致企業資金鏈斷裂，使企業難以繼續經營，嚴重的話還會使企業破產倒閉。物業管理公司在應收賬款控制和管理方面既有和一般企業相同的特點，同時也具有自己的特性。物業管理公司應收賬款對象主要分為地產開發商與分散的業主兩種，尤其是后者應收賬款的控制和管理存在一定的難度。在這種情況下，如何做好對應收賬款的控制和管理工作，提高應收賬款的回收率，已經成為物業管理公司面臨的重要問題。鑒于此，本文筆者將著重解決這一問題。

一、應收賬款控制和管理的成本分析

隨著市場經濟的不斷發展和進步，賒銷和賒購已經成為一種重要的交易方式。物業管理公司因為賒銷的對象為眾多分散的業主而產生應收賬款，之所以這樣做主要是為了擴大銷售，增強公司的競爭力，進而獲取更大的利益。由此可知，應收賬款是公司的一項重要的投資行為，而投資一定會產生成本，在對應收賬款控制和管理之前一定要全面了解應收賬款成本的構成[1]。應收賬款成本主要由三個部分構成，即管理成本、資金占用成本以及發生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應收賬款管理而消耗的公司開支，主要包括對業主資信狀況調查產生的費用、管理人員費用、記錄以及監督等費用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應收賬款上而導致公司失去的機會成本。壞賬成本主要是指應收賬款無法回收給公司帶來的損失。正確分析應收賬款成本的構成，可以幫助公司正確權衡這種政策實施增加的盈利以及成本之間的關系。只有在盈利大于成本時才能實行賒銷制度，而當賬款賒銷制度有良好經濟效益時，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷量，提高企業的盈利水平[2]。

二、對應收賬款控制和管理的策略分析

(一)真實全面的收集關于業主的資料，對業主的信用進行評估，做好業主信用管理

對于企業來說，賒銷存在一定的風險性，為了將這種風險最小化，關鍵就是要做好對業主的信用管理，只為信用狀況良好的業主提供賒銷服務。首先，加強建立健全信息管理制度，做好對業主的信息管理。物業管理公司在辦理業主的入伙手續時一定要將業主的詳細信息填寫清楚，并核實業主信息的真實性。同時，物業管理公司還需要定期對業主的資料進行更新，以便在發生相關事件時可以及時和業主取得聯系。其次，需要對業主的經濟能力以及信用進行評估，不斷優化業主資料，建立業主信用檔案，對于信用較差的業主需要采取一定的措施保證公司的利益[3]。

(二)采用科學的信用政策

物業管理公司采取的信用政策直接影響應收賬款回收質量的好壞，因此物業管理公司需要根據實際的情況制定科學的信用政策。信用政策主要包括三個方面的政策，即現金折扣政策、信用期間政策以及信用標準政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業主從享受服務到付款的時間，信用時間過短或者過長都會對公司不利，時間過短不能吸引業主，而時間過長會導致公司產生的費用增多，甚至有可能會大于收益。物業管理公司在和業主簽訂付款合同時就需要明確信用期限，不同的業主可以有不同的信用期限，可以根據業主的意愿以及信用情況進行調整。一年收費一次可以減少業主繳費的次數，給業主帶來方便，減少物業管理公司收費的工作量。但是如果業主不能按時繳費，則會對企業造成嚴重不利的影響，使企業面臨較大的財務風險，同時也會增加業主一次性繳費的資金壓力。本文筆者建議物業管理公司每個月收費一次，這樣可以大大降低壞賬風險。這種繳費方式雖然增加了業主繳費的次數，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術的發展，很大程度上降低了對業主造成的麻煩，因此每個月繳費一次切實可行[4]。

(三)建立完善的應收賬款控制和管理機制

應收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現金流量，進而影響公司的運營。因此，物業管理公司的領導人員需要提高對應收賬款控制和管理問題的重視程度，明確各個相關部門責任、義務和權利，重點提高對財務部門的要求，要求財務部門定期對每筆應收賬款的賬齡以及增減變動情況進行核算，分析每筆應收賬款形成的原因以及準時回收的概率，并整理成系統的報告，反饋給公司的領導以及其他各個相關的部門。同時，物業管理公司還需要根據實際的情況制定科學合理的應收賬款控制和管理規章制度，將應收賬款回收的情況和相關部門以及員工個人的績效薪資相掛鉤。另外，還需要加強對應收賬款余額的控制，將其控制在物業服務總收入的2%-10%之間。為了提高應收賬款的回收率，還需要將具體的回收責任分配到具體的項目負責人和相關工作人員身上，在年終需要對項目負責人以及員工個人的工作績效進行評價。對于工作不到位的人員需要調整崗位，優化工作隊伍，提高應收賬款的回收率[5]。

三、提高應收賬款回收率，防范和降低壞賬發生的策略分析

(一)加強對應收賬款回收情況的監督和管理

由于物業管理公司面對的是廣大的業主，收費工作比較繁重，并且應收賬款的時間長短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現實中，費用拖欠時間越長，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應收賬款回收情況的監督和管理，盡量縮短業主逾期的時間，降低壞賬的發生率。

(二)調整應收賬款回收的政策

科學的收款政策是提高應收賬款回收率的重要保障。因此，物業管理公司需要根據不同的業主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費的業主需要在合適的時間催款。對于逾期較長時間的業主，業務人員上門催款時改善可以給予業務人員一定的折扣，以便更好的和業主進行協商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。

(三)對收賬策略進行調整

對于拖欠時間不同和信用品質不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進的，首先是通過信函、電話聯系等方式，然后是上門面談、協商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時較短的業主，不要進行過多的打擾，以免引起業主反感，對于時間比較長的業主也需要用婉轉的態度通知，在通知無效時可以上門面談甚至訴諸法律[6]。對于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關證據，以便獲得最有利于企業的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規定的2年訴訟時效。

(四)建立應收賬款壞賬制度

在商業信用行為當中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹慎性原則，提前對壞賬發生情況進行評估，建立健全壞賬準備制度。其次，需要根據業主的財務狀況評估壞賬的風險，然后選擇最恰當的會計政策，根據現行的準則，采用備抵法對壞賬進行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實的反映管理費用收支狀況，維護公司以及廣大業主的利益。

四、結語

綜上所述，對于物業管理公司來說，做好應收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務管理的風險，提高企業財務管理的水平和經濟效益。因此，物業管理公司的相關領導人員應該進一步提高對應收賬款管理和控制的重視程度，優化財務管理的政策，改變收賬的方法，做好對業主的信用管理，并加強對應收賬款回收情況的監督和管理。只有這樣才能做好應收賬款的控制和管理工作，將企業存在的應收賬款風險降到最低，提高物業管理公司經營發展的質量。

參考文獻：

[1]霍曉靜，錢艷輝.應收賬款的風險控制與管理淺析[J].網友世界•云教育，2013，(18):74-75，76.

[2]謝傳蘭.淺析企業應收賬款的內部控制與管理[J].現代經濟信息，2012，(24):192.

[3]王云燕.淺談企業應收賬款的風險控制與管理[J].鐵路采購與物流，2013，(5):65-66.

[4]范榮芝.“應收賬款”風險管理與控制[J].安徽冶金科技職業學院學報，2013，(1):82-83，86.

[5]李彬.化解企業“應收賬款”風險芻議[J].新財經(理論版)，2013，(7):213-214.

[6]郝春華.企業應收賬款的控制與管理研究[J].中國集體經濟，2013，(2):69-71.

作者：蘇浩寧 單位：招商局物業管理有限公司廣州分公司