小區(qū)道路公共化的物業(yè)管理設(shè)想

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摘要：自從《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，提出我國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。該政策一經(jīng)，便引發(fā)社會(huì)各界熱議，各路新聞不斷，社會(huì)各界以及業(yè)主呼聲褒貶不一?！段餀?quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”?！敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”?！敖ㄖ^(qū)域內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。未來將如何，作為物業(yè)管理的從業(yè)人員，對(duì)此問題略有一些看法。

關(guān)鍵詞：道路公共化；社區(qū)；物業(yè)管理

1小區(qū)道路公共化的概念

讓園區(qū)道路公共化，推廣街區(qū)制，對(duì)社區(qū)發(fā)展有促進(jìn)作用。園區(qū)道路公共化，特殊路段會(huì)成為交通擁堵時(shí)的臨時(shí)通道（例如主干道直行堵車，車流會(huì)涌入附近小區(qū)進(jìn)行繞行通過）解決了市區(qū)主干道堵車問題。園區(qū)內(nèi)的道路，以往都是只使用于園區(qū)內(nèi)業(yè)主行駛車輛泊車、行人通行等，只是部分共有，那么道路公共化以后，徹底變成全民共有，只是將原本法律上規(guī)定的全體業(yè)主所有的區(qū)域，改變成全民所有的區(qū)域，雖然土地歸國(guó)家所有，但是使用權(quán)還在民眾，讓道路共有，仍然是取之于民用之于民，符合社會(huì)主義核心發(fā)展的方向，對(duì)社區(qū)發(fā)展亦有促進(jìn)的作用。

2小區(qū)道路公共化對(duì)物業(yè)管理的作用

許多人認(rèn)為，小區(qū)道路公共化，物業(yè)公司的工作會(huì)慢慢減少，未來的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)會(huì)逐漸的退出歷史舞臺(tái)，其實(shí)這種說法是完全沒有科學(xué)依據(jù)及現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。道路公共化，實(shí)現(xiàn)城市街區(qū)制，推進(jìn)社會(huì)發(fā)展，變革都有利弊，但是優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)。小區(qū)道路公共化，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有一定的推動(dòng)作用。

2.1劃定產(chǎn)權(quán)，明確工作內(nèi)容

小區(qū)內(nèi)道路及綠地一旦國(guó)有化，不但歸屬權(quán)產(chǎn)生糾紛，如果法律規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)，管理界線會(huì)模糊不清。在實(shí)行新政前，政府部門會(huì)對(duì)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)要重新修訂，將產(chǎn)權(quán)歸屬劃定清晰，各行管部門應(yīng)負(fù)責(zé)哪些方面，物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)責(zé)哪些工作，各負(fù)其責(zé)，更有利于物業(yè)公司的工作，共同促進(jìn)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步。

2.2提高安全管理水平

原本封閉式管理的小區(qū)，要面向社會(huì)各式行人及車輛進(jìn)行放行通過，開放后的園區(qū)，增加了不同程度的不穩(wěn)定因素，對(duì)于物業(yè)公司的日常管理工作以及對(duì)園區(qū)以外的車輛及陌生人員管理，不但會(huì)引起業(yè)主對(duì)居住環(huán)境安全問題產(chǎn)生質(zhì)疑，也會(huì)加重物業(yè)日常管理成本和精力。但是國(guó)家既然出臺(tái)政策，必定會(huì)制定相對(duì)應(yīng)的策略來應(yīng)對(duì)各種不利因素。原有園區(qū)物業(yè)自管的路段已劃歸市政管轄，政府部門加大力度對(duì)管轄路段進(jìn)行治安等巡視，加大城市警備力量，街區(qū)投入更多的監(jiān)控設(shè)施實(shí)施科技安防，促進(jìn)小區(qū)安防管理等工作。由政府給予物業(yè)管理企業(yè)補(bǔ)助增加園區(qū)保安巡邏力度，人防和技防相結(jié)合，打造平安街區(qū)。

2.3提高道路的使用壽命

已建成的小區(qū)道路并未考慮到道路通行能力，及繁重的車流對(duì)路面使用年限的影響，僅考慮日常小區(qū)內(nèi)車量流通及住宅業(yè)戶居住密度的配比使用。將以往市政主干道車輛轉(zhuǎn)移到園區(qū)公共道路上，無疑加重小區(qū)內(nèi)道路的負(fù)符，道路通行車輛及能力加大，對(duì)道路的使用年限及破損承度均是一個(gè)嚴(yán)重的考驗(yàn)。目前已建成的園區(qū)道路多則十年，少則三五年即需要翻新修復(fù)或重新鋪設(shè)，以往道路損壞后，僅憑業(yè)主繳納的大修基金以及物業(yè)管理企業(yè)日常的投入進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，也是杯水車薪無能為力。在實(shí)行街區(qū)制之前，政府部門會(huì)對(duì)老舊街區(qū)道路及周邊進(jìn)行改造拓寬，達(dá)到日常使用的標(biāo)準(zhǔn)，所有道路維修政府化，解決老舊小區(qū)道路破損問題，由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)后期使用過程中進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，保證道路的正常使用，進(jìn)一步實(shí)施小區(qū)道路共有化進(jìn)程，這樣一來，對(duì)于管理老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)來說無疑是一件好事。

2.4緩解停車壓力

小區(qū)道路共有，園區(qū)道路停車更便捷，加大停車壓力，加上園區(qū)外來車輛可以停車，可能會(huì)導(dǎo)致附近園區(qū)業(yè)主車輛無處停放的現(xiàn)象，有“家”不能回。目前規(guī)模稍大一些的小區(qū)，為了滿足業(yè)主的停車需求，道路兩邊停車劃線，物業(yè)公司適當(dāng)收取部分管理費(fèi)用，作為日常管理、清潔及劃線等費(fèi)用支出，提供停車的僅僅是針對(duì)園區(qū)的業(yè)主，一般提供免費(fèi)泊車較多，無法收取停車管理費(fèi)用。小區(qū)道路共有化以后，政府相關(guān)部門會(huì)出臺(tái)車輛采購，停車管理等相應(yīng)的政策，北京等地區(qū)采取購車搖號(hào)，將來可能購車先購車位，沒有固定停車位不參與搖號(hào)，適當(dāng)?shù)臏p少了購車人群，減輕了停車壓力。誰停車誰交費(fèi)，無論在停車場(chǎng)，還是園區(qū)市政路，所有車輛統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一收費(fèi)，徹底解決停車收費(fèi)難的問題，再加上停車管理成為社會(huì)政策法規(guī)，物業(yè)管理涉及到園區(qū)停車工作更好展開。

2.5改善環(huán)境

園區(qū)道路公共化，擴(kuò)建改造路面后，原有業(yè)主共有的綠地等部分，可能會(huì)縮小，園區(qū)綠植覆蓋率會(huì)下降，園區(qū)整體的環(huán)境、空氣質(zhì)量，以及行人安全、環(huán)境衛(wèi)生、噪聲污染等方案或多或少都會(huì)有影響。政府部門會(huì)結(jié)合現(xiàn)狀，對(duì)市政道路兩旁進(jìn)行適當(dāng)改建，綠化等會(huì)陸續(xù)劃到市政建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)街邊綠化景觀，小區(qū)路面以下管道井等配套設(shè)施完善，由物業(yè)公司進(jìn)行后續(xù)的管理。

3結(jié)束語

綜上所述，小區(qū)道路公共化，將成為物業(yè)行業(yè)向更深更強(qiáng)大發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。未來的物業(yè)行業(yè)，將以區(qū)域化不斷的發(fā)展，大魚吃小魚，優(yōu)勝劣汰將不可逆轉(zhuǎn)，而區(qū)域化的物業(yè)管理企業(yè)更將變成政府管理的神經(jīng)末稍，不僅負(fù)責(zé)秩序維護(hù)、停車管理費(fèi)收繳、衛(wèi)生清理等日常的物業(yè)服務(wù)工作，對(duì)目前區(qū)域內(nèi)居民及委員會(huì)負(fù)責(zé)的政策法律法規(guī)宣傳貫徹、業(yè)戶信息登記聯(lián)網(wǎng)、各種便民繳費(fèi)等服務(wù)兼顧部分職能。推進(jìn)物業(yè)管理與政府職能部門合并，讓社區(qū)工作范圍與物業(yè)服務(wù)范圍相關(guān)或相似的工作交叉合并，重復(fù)的工作不再重復(fù)去做，節(jié)約社會(huì)資源。小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)業(yè)務(wù)，也將逐步實(shí)現(xiàn)刷卡制，就像新生嬰兒落戶口一樣，即所有新建成小區(qū)，在業(yè)主收鑰匙時(shí)，辦理物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)卡（或和水卡電卡繳費(fèi)一卡通合并），物業(yè)費(fèi)預(yù)存一年，到期自助繳納，與水卡電卡使用方法一致，如此一來，不但保護(hù)大多數(shù)人的合法利益，更加便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。促和諧，促發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步，道路公共化只是一個(gè)開始，園區(qū)建設(shè)會(huì)朝著更加人性化，平等化，公開化，便民化發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也將越來越備受重視，發(fā)展前景更加樂觀。

作者:趙文鳳 單位:北京京漢實(shí)業(yè)投資股份有限公司