房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃

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摘要：首先，闡述土地增值稅與稅務籌劃的基本內容。然后，分析房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃的必要性。最后，針對房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃，給出明確節稅方式、提升稅財工作者素養、明確扣稅方式、加強對稅收減免的應用等措施。

關鍵詞：房地產；開發項目；土地增值稅；稅務籌劃

房地產是我國發展的重點與關鍵，房地產行業的發展，對我國社會的發展具有重要作用。因此，房地產行業為實現自身的更好發展，同時增強市場競爭力，對于開發項目土地增值稅稅務籌劃工作要給予更多關注與重視。做好稅務籌劃工作，為房地產行業創造更多經濟效益與社會效益。怎樣做好房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃，是人們目前面臨的一個重要問題。

一、土地增值稅與稅務籌劃基本概述

土地增值稅通常情況下主要是指，對于納稅對象轉讓地上建筑、國有土地使用權過程中，所獲得的增值額作為主要征稅對象，并嚴格按照相應規定稅率展開稅務征收工作。稅務籌劃主要是指，企業在發展過程中，在各項法律允許范圍下，采取有效方式與手段，對稅收支出進行有效控制，盡量降低稅收支出。這樣企業發展目標不僅可以更快完成，同時還能夠為企業發展創造更多經濟效益與社會效益。特別是房地產行業的發展中，一個項目的建設與發展，不僅建設周期較長，而且涉及資金較多。因此，在土地增值稅的繳納中，要在很大程度上依靠稅務籌劃，需要通過科學合理的稅務籌劃方式，使得企業在稅收中能夠逐漸減少支出，為企業創造更多利潤，實現房地產行業與企業的可持續發展。

二、房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃必要性分析

從目前我國房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃工作開展中可以看出，無論是理論還是實踐操作，都是處于剛剛起步階段。所以，房地產企業在發展中，需要對政策以及國外土地增值稅方面的知識內容進行學習，從而對自身稅務籌劃工作進行完善與創新。房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃的必要性，主要體現在以下幾點中。

1.房地產企業項目開發周期相對較長，并且涉稅過程也較為復雜。房地產企業納稅人在土地增值稅的繳納中，不僅手續辦理工作較為煩瑣，而且需要浪費很長時間，因此，通過稅務籌劃工作的展開，不僅可以減少財務工作人員的工作量，還可以為企業納稅人節省更多時間與精力，實現企業可持續發展。

2.房地產企業在項目建設以及金額交易過程中，會涉及到很大的涉稅金額。我國房地產行業，相較于社會市場中其他行業而言，稅負相對較高。因此，需要通過科學合理的稅務籌劃工作，更好解決稅率過高問題，為后續稅務籌劃工作的展開打下良好基礎。

三、房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃措施

1.明確節稅方式。在房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃工作的開展中，可以通過明確節稅方式，保證稅務籌劃工作的有序進行。在明確節稅方式中，可以從以下幾點展開：第一，在建房工作的開展中，通過保證其科學性與合理性，可以在很大程度上保證稅務籌劃工作的有序進行。房地產企業如果既建造普通住宅，又進行其他房地產開發的話，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。第二，利息支付過程中的納稅籌劃。房地產企業貸款利息扣除限額分為兩種情況：一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是與其他費用一起按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式就為企業進行納稅籌劃提供了空間，企業可以根據兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。第三，房地產行業想要在激烈市場競爭當中取得更好的發展，就要加大投入力度，尤其是公共設施，這樣才能為居住者提供更加安全和舒適的生活環境與工作環境。這一部分支出，可以將其納入項目的成本中，從而實現節稅目的。

2.提升稅財工作者素養。在房地產企業土地增值稅稅務籌劃工作的開展中，稅財工作者在其中發揮著不可替代的作用。在這一過程中，需要稅財工作者能夠具備較強綜合素養與專業能力，這樣才能在稅務籌劃中，將自身作用與價值充分發揮。基于此，在提升稅財工作者工作素養中，可以從以下幾點展開：第一，稅財工作者不僅要掌握相應的稅法專業知識與財務專業知識，同時需要了解房地產行業相關的稅收優惠政策。為實現這一目的，可以通過定期教育培訓的方式，使得稅財工作者能夠對相應的法律法規有正確認識。從而確保各項工作的展開，能夠在法律法規允許范圍內進行，避免出現違規或者違法行為。第二，還可以通過職稱補貼，或者制定獎懲制度的方式。針對在稅務籌劃過程中表現較好的工作人員進行一定獎勵，這樣可以在很大程度上激發稅財工作者的工作熱情與工作興趣。同時，針對在工作中表現較差的工作人員進行一定懲罰，這樣才可以對稅財工作者起到一定警示作用。第三，稅財工作者在上崗之前，要展開系統化、專業化崗前培訓工作，在最大程度上保證稅財工作者能夠具備較強專業能力與綜合素質。

3.明確扣稅方式。從目前我國房地產企業發展中不難看出，我國現行稅法中，對于土地增值稅會產生直接影響的主要是扣稅項目。比如，房地產轉讓相關稅金、開發成本以及土地使用權費用等。在這一過程中，為降低土地增值稅支出，需要明確扣稅方式。具體可以從以下幾點展開：第一，房地產轉讓相關稅金，以及土地使用權費用，在我國相關稅法中已經做出明確規定，都屬于相應的納稅項目，幾乎沒有稅務籌劃空間，但是，其余幾項要保證在稅法允許范圍下展開相應的稅務籌劃工作。第二，房地產開發企業開發項目所發生的“開發間接費”與“管理費用、銷售費用、財務費用”存在歸集口徑與扣除差異，致使企業在人為操控的因素較多。“開發間接費用”屬于開發土地和新建房及配套“成本”，在開發土地和新建房及配套“成本”中列支，在土地增值稅清算中可以享受20%的加計扣除；“銷售費用、管理費用、財務費用”屬于開發土地和新建房及配套設施的“費用”，土地增值稅清算中不能享受20%的加計扣除。企業財務人員通過稅收籌劃，將稅收杠桿的制約導向功能有機地融合到企業財務決策和戰略選擇中，最終實現企業的最大效益。

4.加強對稅收減免的應用。從目前我國出臺的《土地增值稅暫行條例》中可以看出，納稅人修建的普通住宅并且用于出售，如果其中的增值稅額沒有超過扣除項目金額的20%，可以享受免收土地增值稅的優惠。如果繳納對象，涉及到其他不同房地產開發項目，需要工作人員能夠結合實際情況，展開具有針對性的核算工作。由此可以看出，不同類型的住宅項目，在稅收核算工作的開展中存在一定的差異，所需要承受的稅負壓力也存在很大差異。一般情況下，房地產企業會利用減少住宅銷售利潤方式，或者增加可扣除項目金額的方式，使得住宅項目增值額能夠降低，那么需要納稅人以及相關工作人員，能夠對有關房地產項目開支限制等方面的要求進行分析與了解，這樣可以在法律允許范圍內，實現費用列支最大化。總而言之，要加強對稅收減免優惠政策的應用，從而在一定程度上減少稅收支出。綜上所述，房地產開發項目土地增值稅稅務籌劃對于房地產企業發展而言具有重要作用，因此，在房地產項目開發過程中，對于土地增值稅稅務籌劃工作要有正確認識。確保工作人員能夠對我國相應土地增值稅法律法規以及政策等有正確認識，使得稅收籌劃的科學性與合理性得到保障。

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作者：汝紅 單位：天水名城保護投資發展有限責任公司