關于物業服務的法律法規精選(九篇)
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第1篇：關于物業服務的法律法規范文
本人在新義社區物業管理工作中，經過近兩年的鍛煉，工作能力有了很大的提高，對日常工作中出現的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協調辦事能力和文字語言表達能力等方面有了很大提高，能夠從容面對工作中出現的問題，保證了本崗位工作的正常運行，能夠以正確的態度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力把物業管理貫徹到實際工作中去下面是我對物業工作的總結：
1、每天工作期間，堅持掛牌服務，并保持工作牌整潔，無缺損，嚴格按照市物業辦要求，對社區范圍內的住宅區及單位樓房堅持日查日檢，科學合理制定巡視路線，每天對社區物業綜合管理情況進行一次巡視。熟悉小區各項設施、設備的情況；工作中不怕苦、不怕累，根據小區實際情況，制定合理的巡檢路線，建立工作日志制度，按照要求認真填寫工作日志，做到字跡工整，記錄準確，內容詳實；環境衛生的管理方面，我們針對小區環境逐步完善的情況，組織公益崗位人員定期、不定期進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對樓道垃圾及亂貼亂畫進行清理；
2、建立報告制度，發現各類問題制止或協調無效時，及時填寫“社區違規事件及物業管理問題報告單”并報告街道城管物業科。堅持每日巡檢，發現問題，及時處理，在小區改造過程中，對業主裝修過程中產生的建筑垃圾，及時監督清運7次，成功率100%；共填寫報告單 6 次，報告井蓋丟失問題 4次，補齊2次；拆除違章建筑 3個，調解糾紛4次，業主滿意率100%；對業主私自在綠地上種菜的行為及時制止2次，并恢復原狀2次，現在小區無私自占用綠地行為；疏通下水堵塞6次。
3.認真落實房補政策，嚴格按照市政府辦公室關于《2017年吉林市廉租住房補貼的通知》，從實際出發，搞好廉租房補貼初審核定工作。對手續不齊全不符合條件的居民堅決不予辦理。初步核定，共審核141戶，符合辦理的126戶，其中新增16戶，取消12戶，對本年度低保取消的和住房改善的住戶，不符合房補條件的堅決不予辦理房補， 對不能給予辦理的說明原因，使居民心中有數，人人心服口服。按照政策，做到“公開、公平、公正”。 同時推進信息公開，符合享受廉租房補貼政策的住戶，在街道和社區門口顯著位置張貼公示并公開投訴電話，讓群眾監督，并根據意見反饋情況，認真梳理存在的問題。
4、組織符合條件的居民申請、分配廉租、公租住房。給居民講解最新廉租、公租房政策，接待咨詢居民，受理申請手續并上報區住建部門。于2017年8月受理公租房18人，廉租房34人，在本年度的廉租房分配工作過程中，零錯誤，零投訴的完成了組織交代的任務。5、建立宣傳制度，利用社區宣傳欄宣傳物業方面的法律法規，定期與街道、社區及物業服務企業聯合舉辦文體娛樂活動，向居民宣傳物業管理基本知識；
5、建立接待制度，做好社區物業接待記錄，協調解決轄區范圍內物業綜合管理投訴和調解物業管理活動糾紛。對業戶反映的問題，采取微笑、理解、跟進、溝通、回復的原則，并做好記錄，及時與物業管理企業聯系，解決問題。對有些一時無法解決的問題，及時與業主溝通，取得他們的理解。同時根據客戶投訴的事項，了解物業管理的缺陷與漏洞，指導物業服務企業提高服務質量。工作之余，努力學習物業管理及其有關的法律法規，并能通過法律法規處理或解答物業管理方面的有關問題。
6、及時指導和協調業主委員會工作，尤其在這次小區改造過程中，充分發揮業主委員會的作用，對物業服務企業的服務質量，他們提出了很多好的意見和建議，并把安裝的質量不合格的塑鋼窗及時統計上來，交到物業辦。
第2篇：關于物業服務的法律法規范文
《物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！币簿褪钦f，業主只有擁有儲藏室的合法產權，才能依法享有對儲藏室的完全支配權和收益權。因此，要想弄清楚儲藏室的相關物業問題，首先必須界定儲藏室的所有權。根據相關法規，目前小區儲藏室在權屬界定上，大致可分為三類：
（一）產權歸開發商即建設單位所有。該類儲藏室的主要特點：一是應有政府規劃部門批準的小區配套建設規劃，功能和用途明確；二是能夠證明開發商（或建設單位）未將其建設成本平均分攤到購房業主的商品住宅銷售成本之中，其建設標準符合設計要求；三是建成后開發商已對其進行了產權登記。根據《物權法》及相關解釋，該類儲藏室屬于小區專有部分，產權人對其享有完全的支配權和收益權。
（二）產權歸小區全體購房業主共有。該類儲藏室的主要特點：一是未經規劃部門批準；二是已將所有建設成本分攤到了商品住宅的銷售成本之中；三是開發商無法獲得房產部門的產權登記；四是利用小區公共建筑面積里的空地、配套用房、地下室、隔空層、自行車停車位等經區隔改造而建。根據《物業管理條例》等相關法規，該類儲藏室的產權、支配權、收益權應該歸小區業主共有。
（三）產權屬人防工程歸國家所有?！度嗣穹揽辗ā芬幎?，人防工程屬國防資產歸國家所有?！度嗣穹揽展こ唐綍r開發利用管理辦法》第3條規定：“人民防空工程平時開發利用應當堅持有償使用、用管結合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”根據現行政策法規，居民住宅小區開發，建設單位均必須按一定比例籌資建設地下人防工程。目前，在一部分新舊小區中，客觀上存在著在不影響人防通道、功能使用和主體工程架構的前提下，開發商或前期物管企業或業主大會（業主委員會）利用人防邊緣場地區隔建設地下儲藏室的現狀（暫不討論其建設的合法性）。
二、目前小區儲藏室物業權屬中存在的主要問題
(一)開發商將業主共有物業“贈送”給少數個人從中牟利。目前，許多“購房送儲藏室”、“購房送面積”促銷的開發商，其宣傳中所謂的“贈送”面積，建設成本往往已經分攤到了該項目所有住宅商品房的銷售價格之中，但并沒有計入產權面積。所以，從法律上講，開發商所“贈送”的建筑面積，應是該項目購房業主的共有物業，但卻被開發商“送”給了少數業主享用，而自己則從抬高的房價中謀取暴利。
(二)開發商或前期物管企業擅自處置業主共有物業從中牟利。目前，許多開發商或前期物管企業，往往利用一般業主不了解建設規劃的特點，未經大多數業主同意，就擅自將本屬于全體業主共有的部分物業場地、地下隔空層等改造成住宅的配套儲藏室，并擅自進行銷售或出租，將其收益納為己有。
(三)開發商利用二次銷售部分人防工程使用權之機非法牟利。由于開發商作為住宅商品房的生產者，其房屋銷售完畢后，也就沒有再繼續經營管理的必要（仍必須承擔質量責任）和能力，因此在商品房開發成本核算中，一般開發商均會將其先期投資建設的民居地下人防工程資金，納入住宅開發的成本，也就是說，在一般的住宅商品房銷售價格中，已包括了人防地下工程建設資金（參見《南京市商品房作價辦法》），商品房賣出后，投資人其實已不再是開發商而是全體購房業主。但目前不少先期擁有住宅地下人防工程車位和儲藏室的開發商，卻往往會利用二次將住宅地下人防工程部分使用權銷售給具體業主的機會，將其二次銷售的全部收益據為己有，嚴重違反了《防空法》誰投資誰使用誰收益的原則。
三、關于小區儲藏室物業服務收費和收益分配的認定
依據相關政策法規，小區物業管理公共服務費前期一般執行的是政府指導價，按服務標準等級收?。粯I主大會成立后一般是在參照政府指導價基礎上由業主大會（或業主委員會）與所聘物管企業以合同形式商定；小區的代收代辦服務費執行市場價，一般由物管企業向委托方收取，不得向業主收取；小區的特約服務費執行市場價，由物管企業與業主單獨簽訂協議收取。小區儲藏室從物業服務性質看，應該屬于公共服務類。由于目前的相關法律法規對儲藏室的物業服務費以何種形式、何種標準收取以及收益權歸屬沒有進行細化和明確，這就引出了儲藏室物業服務收費上的許多爭議和矛盾。但根據現有相關政策法規，筆者以為有幾個原則還是可以堅持和把握的。
（一）對產權儲藏室應該執行物業管理服務收費。根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條規定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”既然不計入公攤面積，那么物管企業對此類區域提供的公共服務理所當然應該收取服務費。
（二）產權儲藏室的物業服務收費不應該高于住宅收費標準。產權儲藏室作為普通住宅可有可無的附屬設施，無論從其所處區域、用途、功能，還是從其建設成本、規格、標準上講，與普通住宅都存在著很大的品質上的差距，在服務標準和服務要求上也不可能高于住宅。因此，其物業管理公共服務的收費標準自然無任何理由高于住宅公共服務的收費標準。
（三）未獲得產權證的非人防儲藏室業主不應交納物業管理公共服務費。根據《南京市物業服務收費管理實施辦法》第十四條第二款規定：“物業管理公共服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費?！币虼?，凡是使用業主未獲得產權證的儲藏室是有理由不繳納物業服務費的，即使該儲藏室有產權證，也應該由產權證的持有人交納物業管理服務費。
（四）業主共有物業儲藏室不應再收取物業服務費。根據現有法規規定，業主交納的物業管理費已經包括了業主共有物業的所有區域，而業主共有物業儲藏室一般均是利用業主共有區域建設的，因此在業主已經交納的物業管理服務費中，應該已經包含了此區域的服務費用，不應該再重復收費。至于業主共有物業儲藏室向具體使用人收取的購買使用權收入和其后按使用階段（月、季或年）收取的租金收入，則應按相關政策法規規定納入業主共有物業的共有收益進行分配。
（五）人防工程儲藏室物業管理服務費收益應歸全體購房業主。人防工程儲藏室（含停車位）計入的產權面積依照法律規定歸國家所有，并且按規定不得納入購房業主的公攤公用建筑面積計算（參見《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》），因此物業企業向擁有人防工程儲藏室真正實際使用權的少數業主收取物業管理公共服務費是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投資人和收益人是全體購房業主，因此該類儲藏室（包括停車位）的物業管理服務收益，不應該歸物業管理企業所有而應歸小區全體購房業主。
四、關于小區儲藏室物業管理收益監管的幾點建議
（一）政府價格主管部門應對小區銷售樓盤的物業成本進行成本價備案監管。根據相關規定，目前普通住宅商品房銷售執行的是市場價，即房屋銷售的定價權由開發商自主決定。國家和地方政府價格主管部門目前僅是對普通商品房銷售過程中的明碼實價實行了備案監管。由于住宅商品銷售，直接涉及到開發商是否有對購房業主后期的共有物業利益進行侵害，如果不了解開發商住宅定價過程中的價格構成，根本就無法判斷開發商是否對業主共有物業進行了怎樣的成本分攤，更無法判斷是否存在牟取暴利可能。為此，筆者建議，作為政府部門，對像商品房之類價格昂貴又是涉及到百姓安居樂業必然追求的重大民生利益的商品，必須責成政府價格主管部門對開發商的商品房銷售價格成本構成實行備案監管，因為唯有如此，才能真正維護和保護廣大購房消費者的合法權益。
（二）在現有的房屋銷售明碼標價備案監管過程中，政府價格主管部門應進一步要求開發商公開更多的商品價格交易信息，特別是像儲藏室、停車位等交易中產權易于混淆又最容易侵害到購房業主共有物業利益的附屬商品信息。筆者認為，開發商在銷售樓盤和交易儲藏室、停車位的過程中應主動向業主公示房屋建設項目的相關資質、規劃審批、預售許可證、銷售許可證、備案證明等相關定性資料，及時公開儲藏室、停車位的位置、用途、銷售價、承租價和必須事先聲明或告知的相關購買（租賃）協議的主要內容等信息，以徹底解決購房業主在與開發商進行的附屬商品交易中信息不對稱的局面，更好地維護自身的合法權益。
第3篇：關于物業服務的法律法規范文
關鍵詞：小區；物業棄管；物業管理
中圖分類號：C91 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2015）04-0183-02
一、物業管理概述
（一）物業管理的概念與特征
在《物業管理條例》中，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。具有如下特征。
1.物業管理將分散的社會工作集中起來，統一承擔，體現了物業管理的社會化功能。除了小區的房屋及公共設施的維修養護外，諸如水電管理、清潔、保安、綠化等直接關系到居民正常生活的方方面面，都可以由物業服務公司承擔。
2.物業服務公司作為獨立法人，應按照《中華人民共和國公司法》和其他法律規定，依法經營，在市場競爭中求生存，以優質服務求發展，體現了物業管理的企業化特點。
3.物業管理提供專業化服務，就需要有專門的組織機構，擁有專業人員，并配備專業工具和設備。物業服務點多面廣，又具有較強的技術要求，體現了物業管理的專業化職能。
4.物業管理服務是有償的，物業服務公司的經營以盈利為目的，通過收取服務費用實現企業自身的良性發展，體現了物業管理的經營化特點。
5.物業服務公司要建立健全各項規章制度，科學管理是物業管理規范化的標志?？傊_認識物業管理服務，對于物業管理政策的制定，指導和規范物業管理健康發展，具有重要作用。
（二）物業管理法律關系的原則
1.業主自我管理原則。物業管理的根本目的是為了提升物業居住和使用環境的質量，最大限度地發揮物業的作用。完善、規范、高素質的物業管理服務，能有效地促成這一目的的實現。顯然，在物業管理過程中，業主作為物業的最直接利益主體，自然最關注物業本身的存在價值。在人們普遍關心人文居住環境的大背景下，物業管理的狀況將直接影響對物業本身價值的評判，所以業主對物業管理的質量也就最為關心。因此，法律規范在調整物業管理法律關系時，應當將業主置于核心地位，充分調動業主在物業管理過程中的主動性和積極性，貫徹自我管理的原則，這樣才能最大限度地減少物業管理的社會成本，發揮物業管理的功能。
2.主體平等原則。在物業管理活動中，業主和物業公司是最基本的主體，而物業管理服務關系則是最基本的物業管理法律關系。法律意義上的物業管理就是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備、相關場地進行管理的活動。這里的管理不是行政管理，而是基于物業服務合同約定所進行的管理。在這一關系中，業主和物業管理企業作為服務合同的權利義務主體，應當遵循民法和合同法關于主體平等這一基本原則。
3.社會責任原則。物業的安全和效用不僅直接關系到業主的利益，也關系到他人的合法權益。根據社會責任原則，當代所有權法律制度發展的一個重要方面，就是對所有權的合理限制。在物業所有權的行使方面，則是強調所有權人應承擔兼顧公共利益和他人合法權益的義務，承擔起社會責任。此外，在整個物業管理區域內，強調各物業業主對他人乃至社會的責任，是營造和諧社區的必然要求。
4.政府監管原則。物業管理是一項系統工程，是全方位、社會化的管理。其涉及物業本身的安全、所有權人和使用人的切身利益及城市管理秩序，因此必須接受政府各有關部門的監督和管理。確立政府有關部門在物業管理中的監管地位和監管義務，是建立其與業主、開發商、物業服務公司之間穩定法律關系的重要原則。
二、“棄管樓”形成的原因
（一）“棄管樓”的幾種棄管情形
第一種是完全處于棄管狀態。這種住宅樓的共用設施設備、房屋管理維修和樓院環境、共用部位都處于無人過問的狀態。導致房子壞了沒人修，樓院環境沒人管，居民交租金或要參加房改沒人受理，可以說它是名副其實的“棄管樓”。這種棄管樓從房屋權屬性質上看，一種情況是已經找不到產權人（單位）的房屋，就是房屋建成以后沒有進行產權登記，準確地說這種“棄管樓”是“無主樓”。另一種情況是有產權人（單位）的房屋，但產權人（單位）對房屋已經放棄管理，這種房屋的產權人（單位）感覺以租不能養房，干脆放棄管理，也不保養維修，導致住宅樓棄管。
第二種是部分工作放棄管理。就是房屋專項管理工作以外的工作無人管理。這種所謂的“棄管樓”有的屬于企事業單位自管產房屋，有的屬于國有直管公房，有的屬于居民參加房改后的個人私房。嚴格地說，這種“棄管樓”中單位自管產房和直管公房的共用設施設備和房屋的專項維修管理工作并沒有棄管，他們只管房屋及房屋的共用設施設備，不管其他。所以，居民們把這種住宅樓也稱為“棄管樓”。
第三種是物業服務公司撤管。這種居民住宅樓過去曾經實行過物業管理，但由于多種原因，物業服務公司撤出，放棄了住宅樓（小區）的物業管理工作，形成房屋產權單位專項管理工作以外的工作無人管理。對于這種物業服務公司撤管的居民住宅樓（小區），居民們把它也列入到“棄管樓”的行列。
（二）“棄管樓”形成的原因
1.法律法規不健全。產權不明確、法律責任不清楚，物業管理企業間的經濟關系、派出所、居委會與物業管理公司在社會管理職能上的關系都還存在大量的不清晰之處。這些問題往往是形成物業管理糾紛的原因。在法律上，物業管理公司應該由業主委員會在社區、開發商、居委會的監督下采取招投標方式進行選聘，簽訂委托管理合同。從糾紛種類上看，物業管理公司的更換、物業管理公司的選聘方式等問題引起的糾紛占的比例較大。
2.業主委員會未發揮應有的作用。雖然成立了業主委員會，卻不組織業主定期召開業主大會商討重大事項，形同虛設，沒有發揮應有的作用。直至其功能喪失，居民與物業之間產生矛盾后無法通過正當途徑解決，造成積怨越來越深，最終導致物業棄管。
3.物業公司服務水平不高。長期以來，我國對城市房屋實行行政管理的模式，即由政府設立的房管采用行政管理的手段，對房屋進行管理。雖然這種管理模式現已被市場經濟所淘汰，但一些陳舊的觀念和手段仍在一些物業管理企業和人員的管理中有所體現，如有的物業服務企業將自己置于類似行政管理者的地位，對業主缺乏應有的尊重，服務意識差，甚至任意侵害業益，等等。這種情況是不符合主體平等原則的。
第4篇：關于物業服務的法律法規范文
關鍵詞： 《物業管理條例》 問題 建議
當前關于物業管理行業的規范性文件主要是2003年修訂后實行的《物業管理條例》。雖然現在按照新的《物業管理條例》，物業管理公司改叫物業服務公司了，但是很多根本問題還是沒有解決。當前很多的物業服務公司跟其小區居民的關系不是很融洽，有些甚至發生了直接的暴力沖突，這違背了國家建設和諧社會的原則。大部分情況下，不是因為業主刁蠻，或者物業服務公司態度很差。原因是什么呢？我認為主要的原因應該在于相關的法律法規不夠健全。
下面是目前物業服務公司與小區居民出現的一些糾紛問題和建議。
一、物業管理費的收取時間
關于物業管理費的收取時間，在物業管理條例中沒有明確說明，很多時候，只能靠業主和房地產開發公司在簽預售合同的時候另外簽一本物業管理協議來說明。因為房地產開發公司與物業服務公司很多時候是母子關系，有些房地產公司為了更早收到物業管理費，在這個協議中寫明，在下達收樓通知書之后，就要開始收取物業管理費。很多時候在很多業主還沒有收樓的情況之下，就開始收了。這些業主沒有收樓的原因大部分都是因為房子質量存在或多或少的問題，需要整修。比如2008年廣州的瑜翠園和峰景華庭，存在房屋內部裂縫或者衛生間漏水等各種各樣的問題。在這個時候，業主一般都不敢隨便收樓，而且一般也不好住，這樣就享受不到物業服務公司提供的服務。從物業服務公司角度講，管理的人群也少了很多。物業管理費的收取時間一刀切，這是不太合理的現象。因此，小區物業管理費的收取時間在法規上應該有個明確的說明。在業主因為房屋整修不好收樓的情況下，不能強逼業主從房地產商規定的收樓時間交物業管理費，因為很多時候房子質量不夠好才整修，起碼等整修完了之后再開始收物業管理費。
二、對不同的人群，物業管理費要不要區別對待
條例第四十一條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”在現實生活中，存在這樣一個現象，業主買了房子，一直沒有入住，但是一直要交物業管理費，和住在這里的業主交完全一樣的物業管理費。按照現行的條例，對費用收取是按照雙方協商，但是協商的結果往往是房地產商說了算，而物業服務協議中已經寫定了兩者同樣的交法。如果一個小區收樓入住的就幾戶人家，物業服務工作就會輕松很多，而且管理會比較方便。從公平角度講，這種不區別對待不同客戶的方法不合理。關于這點，在法律中要有明確說明，如果業主沒有入住，就應該考證一下，公平起見，收取全價的1/2，或者1/3。
三、物業管理費的合理標準
物業管理費到底應該收多少呢？按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》第八條規定：“住宅小區公共收費的費用構成包括以下部分：1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費；3.綠化管理費；4.清潔衛生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業管理單位固定資產折舊費；8.法定稅費?！绷硗獍凑掌涞诹⑵邨l規定：“第六條：實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管理部門意見后，以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理服務收費，物業管理單位可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。實行經營者定價物業管理服務收費標準由物業管理單位與小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人代表、使用人代表協商議定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。第七條：物價部門在核定收費標準時，充分聽取物業管理單位和小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人、使用人的意見，既要有利于物業管理服務的價值補償，還要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以物業管理服務所發生的費用為基礎，結合物業管理單位的服務內容、服務質量、服務深度核定。物價部門對核定的物業管理收費標準，應根據物業管理費用的變化適時進行調整?！爆F在新的2004―2005年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度中說明，一級資質的物業服務企業的收費標準最高不超過1.96元/平米，但是現在普遍物業服務收費標準有所提高。到底整體提高多少比較合理，而且能夠讓大家信服，有法可依呢？現在很多企業物業管理費收到了2元/平米以上，政府應該作一番調查取證，確定適當的標準。
四、物業保修責任
《物業管理條例》第三十一條規定：“建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任?！比绱艘幎ㄓ衅淅碛?，但是作為業主，將來房子如果出現問題，要找人維修的話，建設單位怎么找呢？很難找。有些時候房子還在，但是建設單位已經消失了。物業服務公司直接承擔了相關的一些責任，他們負責聯系房地產商，但是在這個過程中間，可能兩頭受氣，溝通不暢，最終問題也不能得到很好的解決。因此，應該有一個明確的法規條款，比如規定房地產商在房屋銷售完畢之后在物業公司留有專人負責保修期間的各項問題，而且規定房地產商必須為保修期準備足夠的保修資金以供調配。
參考文獻：
［1］國務院令［2007］第504號修訂.物業管理條例.2007.
［2］國家計委、建設部共同制定.城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法.1996.
第5篇：關于物業服務的法律法規范文
第一節相關概念的概述
一、物業管理
“物業”一詞由英語“property”引譯而來，是單元性房地產的稱謂。從物業管理的角度來說，物業是指各類建筑物及其附屬物的設備、設施和相關場地物業管理的概念物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
二、物業管理糾紛
糾紛一般是指爭執的事情。它存在于社會生產與生活的各個領域，只要有人的存在，人與人之間必然會產生爭執。物業管理糾紛，是指當事人之間在物業管理過程中產生的爭議。物業管理糾紛的當事人有業主、業主委員會、物業管理企業、建設單位、物業管理行政主管部門等。物業管理糾紛是我國目前新出現的法律糾紛，但它并不是一種法律糾紛類型，只是其糾紛的內容涉及物業管理而巳?？梢哉f物業管理糾紛是兼有民事物業管理糾紛的概念物業管理糾紛，是指當事人之間在物業管理過程中產生的爭議。物業管理糾紛的當事人有業主、業主委員會、物業管理企業、建設單位、物業管理行政主管部門等。物業管理糾紛是我國目前新出現的法律糾紛，但它并不是一種法律糾紛類型，只是其糾紛的內容涉及物業管理而巳。可以說物業管理糾紛是兼有民事關系、行政關系的法律糾紛。
第二節物業管理糾紛的類型
按糾紛所屬法律部門不同的法律關系性質的差異，可以將物業管理糾紛劃分為四大類
一、民事糾紛
民事糾紛是指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社會組織相互之間基于財產關系和人身關系而發生的糾紛。物業管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現為：服務合同糾紛（違約糾紛）、侵權糾紛、不動產相鄰關系糾紛、無因管理糾紛等。
二、經濟糾紛
經濟糾紛正確地說是經濟管理和協作糾紛。指存在經濟組織隸屬關系地位不平等的個人與其所在經濟組織之間、下級組織與其上級組織之間或者依法依合同結成經濟協作性隸屬關系的不同經濟組織之間，基于經濟利益關系和組織管理職責關系而發生的糾紛。民事糾紛的廣義包括經濟糾紛，其狹義僅指不存在社會活動組織隸屬關系的地位平等的民事主體間發生的糾紛。
三、行政糾紛
狹義的行政糾紛是指行政機關在行使管理職權過程中與自然人、法人和其他社會組織之間發生的具體行政行為爭執及連帶利益（如行政賠償）爭執，廣義還包括對抽象行政行為即行政規范性文件內容規范的爭執。在物業管理行政法律關系中，主要有在物業管理的行政主管機關的行政指導和行政監督的具體行政行為引起的糾紛。
四、刑事糾紛
刑事糾紛是指個人和法人單位的行為觸犯刑事法律而引起的糾紛。有些物業管理糾紛首先表現為民事經濟糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業管理糾紛的性質發生了質的變化。
第三節物業管理糾紛的特點
一、物業管理糾紛案件的數量激增
物業管理糾紛幾乎涉及到民事、經濟、行政、刑事法律關系的各個方面，而且在物業管理各個階段，涉及到不同的主體，如在物業開發設計階段涉及設計單位、建設單位、施工單位、監理單位、政府質量監督部門等；在前期物業管理階段涉及建設單位、物業服務企業等；在日常物業管理階段，既涉及工商、稅務、物價、房管、規劃、園林綠化等政府主管部門，又涉及供水、排水、供電、燃氣、市政等單位，還涉及業主、使用人、業主委員會、建設單位、物業服物業管理的主體。因此在物業管理運行過程中，不可避免地會產出多發性的特點。
二、物業管理糾紛的涉眾性
物業管理是為千家萬戶提供安居樂業的保證，物業管理集分散的社會分工于一體。在物業管理三大服務中，最基本的公共服務涉及全體業主、使用人，物業服務的質量好壞直接關系到物業管理區域內絕大多數業主、使用人的利益，因此，有時所發生的物業管理問題，如與房地產開發企業的糾紛，與物業服務企業的糾紛，往往會引起業主們的集體爭執或者是業主大會、業主委員會的集體訴訟。
三、物業管理糾紛處理的復雜性
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系十分復雜。案件所涉及的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業服務公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業服務公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業服務公司的關系、管委會與物業服務公司的關系，業主、管委會或物業服務公司與房產管理部門的關系，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
四、物業管理糾紛具有易發性
物業管理服務大都直接面對業主或使用人，物業服務企業的服務將直接或間接影響業主或使用人的生活或工作。其服務人員的服務態度直接決定了物業管理的服務質量。同時就目前在物業管理中對物業服務標準、物業服務水平的優劣很難用較為精確的量化指標給予制定和評價。再加之物業管理中的供給主體、需求主體從各自考慮問題的角度出發，很難對服務質量好壞有較為一致的認定。因此很容易導致在物業管理服務中，供求雙方對服務質量好壞的爭執。
第二章、我國物業管理的現狀
在我國，物業管理糾紛通說是指“自然人、法人、其他社會組織、國家有關行政管理部門相互之間在物業管理的民事、經濟、行政活動中，因對一項與物業有關或與物業管理服務有關或與具體行政行為有關的權利義務有相互矛盾（對立、對抗）的主張和請求，而發生的具有財產性質的爭執”。現代物業管理作為一個新生行業，在我國將近二十年的歷史，發展勢頭迅猛。如果說20世紀80年代初是物業管理的起步階段，90年代初至90年代中期是我國物業管理的快速成長階段，那么20世紀90年代末，21世紀初是穩中求進。1981年3月10日，我國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司誕生，標志著我國對物業管理的探索與嘗試的開始。物業管理這種集高度統一的管理、全方位多層次的服務、市場化經營為一體的管理模式在我國一出現，便顯示出強大的生命力，有著十分美好的發展前景。2003年9月1日，國務院頒布的《物業管理條例》開始實施，這標志著我國物業管理工作步入了新的發展階段，進入了高效，法制、規范的高速發展新時期。由于我國長期實行計劃經濟的房地產管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現代物業管理不相適應的地方。隨著我國城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的逐步深入，物業管理日益成為社會各界認識和老百姓關注的焦點之一。在物業管理活動中，許多人對物業管理的模式還比較陌生，觀念還有待于進一步轉變，再加上相應的物業管理法律、法規尚不健全，物業管理行為尚不規范，物業管理糾紛層出不窮。
第三章、物業管理糾紛產生的原因及解決依據
第一節物業管理糾紛產生的原因
物業管理在我國起步較晚，相應的法律法規也不夠健全，近些年隨著經濟的發展，物業管理在我國城市經濟建設和發展的過程中顯得越來越重要也越來越普遍，而人們對物業管理這樣一種新生事物認識還不夠全面，從而使得物業管理的糾紛越來越多，歸納起來，主要有以下四個方面的原因。
1．房地產項目開發時留下隱患在現有的物業糾紛中，很大一部分是由于開發商遺留下來的問題造成的。許多物業糾紛是由于建筑工程質量問題、開發商擅自改變規劃，以及無法兌現當初售樓時對購房人的承諾，并采取賣了房子就走人的錯誤做法，于是業主與開發商的矛盾便轉嫁成與物業服務企業之間的矛盾。業主往往因為房子質量或其他購房中產生的問題而拒絕支付物業服務費用，從而引起糾紛。
2．物業服務企業的優質服務不到位由于我國物業管理起步較晚，大部分物業服務企業的專業水平較低，專業物業管理人員較少、素質較低，造成物業管理的優質服務不到位。然而隨著我國經濟的發展和人們生活水平的提高，城市化進程的加快使得人們對物業管理服務質量的要求越來越高，于是在業主對物業服務質量的需求渴望與物業服務企業的服務質量現狀之間便產生各種糾紛。
3．物業管理的相關法律法規不健全，行政管理工作不到位物業管理20世紀80年代開始在我國迅速發展起來，到1993年開始才相繼出臺了一些地方性法規來調整物業管理，2003年才頒布實施《物業管理條例》。物業管理的各種法律法規相對滯后于物業管理的實際發展。而物業管理的各行政主管部門也較多，往往存在多頭管理的局面，使得政出多門，責任相互推諉，從而使行政管理工作做不到位，導致糾紛產生。
4．業主對物業消費認識不足，缺乏專業知識和相關法律知識一方面由于受傳統福利分房制度的影響，一些業主對物業管理服務有一種抵觸性情緒；另一方面，‘一些業主過分強調自己的權利，而忽略了自己也是義務主體，總是希望盡可能少地繳納服務費而得到更高質量、更高標準的物業管理服務，從而導致業主、業主委員會與物業服務企業之間大量糾紛的頻繁產生；其次，業主缺乏法律知識，在訂立各種服務合同時不能明確自己的權利義務，那么在履行合同時就會產生糾紛。個別業主的民主法制觀念淡薄，不但不履行自己的義務，甚至故意侵犯其他人的合法權益，必然會導致糾紛產生。
5．有些糾紛當事人確有困難這主要體現在收取物業服務費的糾紛上，有些業主確實是因為經濟緊張，但物業公司收不來物業費就不能開展正常工作，這樣就容易使雙方爭執不下，產生糾紛?？偠灾?，造成物業管理糾紛的原因是多種多樣、紛繁復雜的。但是，就具體的某一個糾紛案例而言，主要的原因可能只會有一兩個。因此，在處理物業管理的糾紛時，應當實事求是地針對具體原因找出合理妥當的解決辦法，從而保證民心穩定和行業的發展。
第二節物業管理糾紛的解決原則
對物業管理糾紛，無論是人民調解組織、物業管理行政主管機關、仲裁機關、人民法院處理時，還是當事人之間協商解決時，都應遵守下列原則：
(一)嚴格執行法規和政策的原則中國《民法通則》第六條明確規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”所謂“嚴格執行”含兩層意思：凡是法規政策有明文規定的應照文嚴格執行；凡是法規政策沒有明確規定或規定不同樣的，就應嚴格按照法規政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決。
(二)保護合法產權、債權的原則合法的產權通常有房地產權證為憑據，合法的債權通常有合同為憑據。只要誰能舉證證明自己是某項產權或某項債權的合法屬主且查證屬實，就應當予以確認和給予法律保護。產權和債權是民事經濟活動的兩項維系經濟利益的基本權利，是民事經濟社會活動關系的重要權利紐結，關系社會經濟運行秩序，歷來是國家法律保護的重點對象。
(三)法律政策與實事求是相結合的原則由于物業管理糾紛的情況比較復雜，牽涉面廣，引發原因多樣。因而在具體處理糾紛時，既要嚴格依法處理，也要奉行“以事實為根據，以法律為準繩”的法律原則，從實際出發，尊重歷史事實，兼顧社會妥當效果。對于以往已作出的處理決定或裁判，若確實有失誤，應本著“實事求是、有錯必究”的原則精神，依法予以糾正。
(四)及時原則多數物業管理糾紛最初都是輕微矛盾，但如果處理不及時，矛盾極易擴大、激化，所以及時將物業管理糾紛解決在萌芽狀態，有利于社會主義精神文明建設。及時原則應包括以下方面：首先，受理應當及時；其次，調查取證應當及時；再次，處理決定應當及時。
(五)便民原則物業管理糾紛的處理應當隨時考慮到當事人的便利，便民原則應表現在申訴或投訴的便利。有關單位應在小區設立申訴或投訴接待站，使當事人可就近要求解決物業管理糾紛，不因申訴或投訴無門，以致糾紛長期存在，日益激化，影響安定。解決糾紛過程中時間、精力和財力的節約，這也是實際的便民措施，以較少的投入，高效率地解決糾紛，使當事人在時間、精力和財力上沒有浪費。
(六)合理原則正確處理物業管理糾紛，必須從團結出發，本著互諒互讓的精神，公平合理地解決糾紛。公平合理的原則應包括必須查清事實，分清是非和責任；必須有利于管理，方便生活；承擔責任
方式適當，使責任人心服口服。，此外，貫徹綜合治理的原則和堅持糾紛處理的法定程序原則也應屬于物業管理糾紛處理應堅持的重要原則。
第四章、物業管理糾紛的解決機制研究
第一節物業管理糾紛解決機制的構建原則
一、以人為本：基于馬斯洛需求層次理論的思考
以人為本，既是一種對最廣大人民群眾主體作用和地位的肯定，又是一種價值取向，還是一種思維方式，它是時展的要求、歷史進步的結論。馬斯洛的需求層次理論告訴我們人們的需求是不斷更新的。隨著社會的進步，人們在滿足了“住”這一基本需求后，又產生了“住得舒適”的新需求，這就要求物業服務企業通過提高服務質量來滿足居民的新需求，當物業公司滿足不了居民的需求的時候，物業糾紛就產生了。社區建設從根本上說是為了滿足人們多樣化的高質量的生活需求和全面發展，其出發點和歸宿點都在于人和為了人。所以，我們在構建物業糾紛解決機制的時候，堅持的一個基本原則就是以人為本。
二、合作共贏：基于利益集團理論的思考
隨著外部社會結構的不斷復雜化和利益的多元化，在現代社會，任何一個利益集團都不可能獨立完成任何事情，它需要與其它領域的集團進行合作，在合作過程中通過博弈達到“共贏”。城市社區組織結構體系是一個開放、有序、具有多元主體的系統，這就意昧著任何一個組成部分或主體的變動和發展，都會帶來其它部分的變化，也會給與之相聯系的外界環境帶來影響。物業管理糾紛的解決也需要各個利益主體相互妥協、相互合作來實現的，社區內各利益主體之間不應該是敵對的關系，而應該是社會地位平等的合作伙伴的關系，在實現自身基本利益的同時，也考慮一下別人的利益，做出一定妥協，以實現社會效益和經濟效益、環境效益的共同增長，最終達到各利益主體的共贏。
第二節物業管理糾紛的解決機制
我國物業糾紛的解決機制應包含“骨架”和“筋脈”兩部分，這兩部分是緊密結合、互相支撐的關系，其中“骨架”確定了糾紛發生后的基本解決途徑，“筋脈”則為各種解決途徑的有效實現提供保障。二者相互作用共同構成物業管理糾紛的解決機制，缺一不可。
一、物業管理糾紛解決機制的“骨架”
根據《中華人民共和國消費者權益保護法》的第六章，關于爭議的解決的第三十四條有五類途徑解決：與經營者協商和解；請求消費者協會協調；向有關行政部門申訴；根據與經營者達成的仲裁協議提請仲裁機構仲裁；向人民法院提訟。參考上述法條，物業管理糾紛的解決機制也應有一個梯級層次：溝通協商→調解→行政裁決→仲裁→訴訟。物業管理糾紛發生以后，如果全部都尋求法律途徑的話，由于我國物業管理糾紛數量激增，就目前的法院的現實情況來看，是無法承擔這么重的負荷的，而且會浪費許多法律資源。我們如果按上面那個層次來處理糾紛，會節約許多社會資源，也會提高物業管理糾紛解決的效率。
二、物業管理糾紛解決機制的“筋脈”
物業管理糾紛解決機制的“筋脈”主要指建立起各種機制，比如培訓機制、競爭機制、溝通機制、聯席會議制度、監管機制、預防機制、保險機制、評估機制等等，為骨架“筋脈”的保障作用則貫穿于“骨架”的始終。過第三方機構的介入，保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。
第三節實現物業管理糾紛解決機制的途徑
在我國現行法律制度下，物業管理糾紛的解決途徑非常廣泛，從我國民事立法有關規定和實踐來看，主要包括協商、調解、行政處理、仲裁、訴訟等多種方式?？偟恼f來，這些糾紛解決方式可分為兩類：訴訟方式和非訴訟方式，前述方式除訴訟外，都屬于非訴訟方式。
一、協商
協商是物業管理糾紛雙方當事人之間本著互諒互讓的態度和實事求是的精神，就有關糾紛的解決自行達成和解協議，并自覺履行。協商無須第三者參與斡旋、調停、仲裁或裁判，這種方式簡便易行，省時、省力、省錢，是一種理想狀態的解決方式，關鍵是在運用過程中要注意合法性和自愿性。單純的雙方當事人之間的協商屬于典型的“私了”，通過協商“私了”是有條件的，在條件不具備時，往往難以達成合意，且通過協商達成的協議沒有強制力，約束力不足，具有不確定性。
二、調解
調解是在第三方主持下，以國家法律、法規、規章和政策以及社會公德為依據，對糾紛雙方進行斡旋、勸說，促使他們互相諒解，進行協商，自愿達成協議，消除紛爭的活動。在某種意義上，調解可以視為協商的延伸，二者的主要區別在于是否有中立第三方(調解人)的參與。調解分訴訟外調解(包括民間調解、行政調解等)和訴訟內調解(司法調鰓)。從糾紛解決機制的體系出發，本部分內容重點介紹民間調解，而行政調解和訴訟內調解分別在行政處理和訴訟方式中介紹。調解具有如下特點：
(1)調解是在中立第三方的參與下進行的糾紛解決活動。作為中立第三方的調解人可以是國家機關、社會組織、專門機關(機構)，也可以是個人。
(2)調解以當事人的自愿為前提。
(3)調解具有程序的簡便性和處理的靈活性與合理性。糾紛當事人能夠在自愿、平等、友善的基礎上弄清事實、分清責任、達成協議，應該說這是雙方當事人解決糾紛的最理想方式。
三、行政處理
行政處理，是指行政主體為實現相應法律、法規、規章確定的行政管理目標和任務，應行政相對人申請或依職權依法處理涉及特定行政相對人某種權利義務事項的具體行政行為。行政處理是解決物業管理糾紛的主要途徑，它具有專業性、權威性強以及效率高、成本低等優點。物業管理行政機關對當地物業管理行業情況最熟悉，掌握當地物業管理企業的基本情況和有關資料，便于及時查明案件事實，做出妥善處理，維護國家、集體利益和當事人的合法權益。行政處理的形式廣泛多樣，主要包括行政調解、行政裁決和行政復議等。
(一)物業管理糾紛的投訴和受理為了解決物業管理的各種糾紛，我國建立相應的投訴、受理制度。物業管理糾紛的投訴是指業主委員會、業主或使用人對物業管理企業或其他物業管理主體違反有關法律、法規、委托管理服務合同等行為，而向所在地物業管理行政主管部門(房地產管理部門)、物業管理行業協會，消費者協會或物業管理企業的上級部門進行口頭或書面的反映。物業管理糾紛的投訴受理，是指物業管理行政部門接受投訴后的處理程序。建立物業管理投訴受理制度，有利于維護業主委員會，業主和使用人的合法權益，有利于規范物業管理企業的行為，也有利于物業管理業健康發展。這一制度已經納入到物業管理的法律體系中?！段飿I管理條例》第49條規定：縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
(二)行政調解行政調解是指在特定的國家行政主管機關主持下進行的調解，具有行政性質。行政機關主持的糾紛調解，與民間調解比較，具有依靠專家判斷、對糾紛當事人(雙方或一方)有權威性和影響力、效率高、成本低以及可以在糾紛解決過程中積累政策經驗等優勢。
(三)行政裁決和行政復議行政裁決是指對于違反行政法規的行為，國家有關行政主管部門對違法者所作的處分或處罰決定。如果當事人對處理決定不服，可在一定期限內依法向原行政主管部門的上級機關提出重新處理的申請，上級行政機關依法進行復議，維持、變更或撤銷、部分撤銷原處理決定。在處理物業管理糾紛中，上級房地產管理機關通過行政復議，對下級機關所作的行政處罰和行政處理決定進行復查，維持正確、合法的行政決定，糾正和撤銷不合法的、不適當的行政決定，這種復查過程，就是實施監督的過程。這樣做，有利于房地產管理機關依法行政，正確貫徹國家的物業管理政策，正確實施物業管理法律法規，做好物業管理工作。
四、仲裁
仲裁是指發生糾紛的當事人按照有關規定，事先或事后達成協議，把他們之間的爭議提交仲裁機構，由仲裁機構以第三者的身份對爭議的事實和權利、義務作出判斷。仲裁這一方式有自愿的一面，也有強制的一面。當事人雙方自愿將爭議提交仲裁機構解決，裁決一經作出即發生法律效力。當事人不履行責任，對方當事人可向法院申請強制執行。仲裁有以下特點：(1)以雙方自愿為前提；(2)仲裁的范圍一般為民商事糾紛；(3)仲裁有極大的靈活性與便利性；(4)仲裁具有強制執行力。
五、訴訟
訴訟是指受害人、案件的其他當事人或法定國家機關依法向人民法院、上訴或申訴，由人民法院按照法定程序處理案件，保護有關當事人的合法權益。物業管理糾紛的訴訟主要是民事訴訟。司法救濟作為糾紛解決最終的和最有效的途徑有其特有的優點，人民法院作為惟一的審判機關，其程序規范嚴密，判決具有權威性和強制力。所以雙方當事人爭議較大的案件，通過訴訟外手段難以解決時，最終還是要選擇司法救濟。人民法院的審判，也首先適用調解?！睹袷略V訟法》第16條規定：“人民法院審理民事案件，應當根據自愿和合法的原則進行調解；調解不成的，應當及時判決。”第85條規定：“人民法院審理民事案件，根據當事人自愿的原則，在事實清楚的基礎上，分清是非，進行調解。”物業管理糾紛大部分屬于民事案件，在審理中也首先應當適用調解，在調解中遵循自愿、合法原則。與民間調解、行政調解(統稱為訴訟外調解)所不同的是，法院調解為訴訟內調解，雙方當事人一經達成協議并送達，即產生法律效力，它與司法判決書具有同等的法律強制力和約束力。調解不成的，應當及時判決。
第6篇：關于物業服務的法律法規范文
一、明確職責，切實加強住宅物業管理
按照“條塊結合、以塊為主、屬地負責”的原則，明確住宅物業管理工作職責，落實工作責任，共同推進住宅物業管理工作。
（一）市房管局負責研究制定物業管理發展規劃，制定相關配套政策，負責物業服務企業資質初審，住宅專項維修資金歸集和物業管理用房的管理，落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業檢查評比、考核和人員培訓，加強對物業服務企業的監管，規范物業管理服務行為，指導鎮（街道、辦事處）調處物業管理中的矛盾糾紛。
（二）各鎮人民政府、街道辦事處、開發區管委會、臨港新城管委會具體負責本轄區物業管理工作，配合市房管局科學劃定物業管理區域，界定物業服務范圍，指導監督業主委員會的選舉、改選和換屆工作，負責協調、監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作，做好轄區內有關物業管理的投訴處理和工作。
（三）社區居委會協助鎮（街道、辦事處）做好物業管理工作，參與業主大會、業主委員會籌建、改選和換屆，指導和監督業主大會選聘物業服務企業或者進行自治管理，協調業主、業主委員會和物業服務企業之間的關系，調處物業服務中的矛盾糾紛，指導業主委員會和物業服務企業做好小區綜合治理工作，制止擾亂公共管理秩序和損害業主共同利益的違法行為并及時向有關行政執法部門報告。
（四）市規劃局負責科學設定居住用地規劃條件，嚴格審查設計方案和施工圖，確保相關設施配套到位，查處擅自改變建設工程規劃許可證許可范圍的違法建設行為。
（五）市建設局負責住宅小區建設工程質量的監管，監督建設單位及時處理已竣工交付住宅小區的質量問題。住宅小區房屋未經質量單項驗收合格的，不予發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
（六）市公安局負責監督指導住宅小區治安防范措施的落實，指導物業服務企業做好住宅小區停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作。對小區內堆放易燃易爆物品、強行停放大型客貨車輛、影響消防安全等行為依法采取強制措施并進行處理。公安消防部門負責住宅小區消防設施的檢查驗收，依法查處破壞消防設施的行為。
（七）市城管執法局按照城市管理相對集中行政處罰權的規定查處住宅小區內破墻開門（窗）、損綠毀綠、未經批準擅自搭建構（建）筑物及其他設施、設亂戶外廣告、亂設攤點等行為，做好住宅小區垃圾清運及路燈養護等工作。
（八）市園林旅游局按照規劃設計條件，嚴格住宅小區綠化建設方案的審批，指導做好住宅小區的綠化管護工作，并具體負責住宅小區的日常綠化管護工作。
（九）市人民防空辦公室負責住宅小區內人防工程的規劃、建設、維護管理、監督檢查和實地標注工作，人防工程未經質量專項驗收的，不得投入使用。
（十）市工商、物價、環保、質監等部門要按照各自職責，妥善處理物業管理涉及的工商登記、物業服務收費、環境污染、設備設施質量等方面的投訴，主動配合各鎮（街道、辦事處）化解物業管理中的矛盾。
二、根據實際，合理確定住宅物業管理的方式
（一）新建住宅小區全面推行等級物業服務。先由建設單位按規定選聘有資質的物業服務企業進行前期物業管理，業主委員會成立后，由業主大會根據住宅小區的規劃建設、配套情況和需要的管理服務項目，選聘物業服務企業進行管理。
（二）改造后的老住宅小區具備物業管理條件的，應當及時召開業主大會并選聘物業服務企業，按等級實施物業管理；對暫不具備條件的，可以實行業主自治管理，也可以采用業主委員會與社區居委會簽訂協議的方式，由社區居委會提供以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務。
（三）拆遷安置房和保障性住宅小區的前期物業服務按照誰開發、誰建設、誰負責的原則組織實施管理。業主委員會成立后，可根據業主需求確定物業管理方式。
三、突出重點，切實抓好住宅物業管理的規范運作
（一）規范新建住宅小區的前期管理。凡達到規定規模的住宅小區，必須采取招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當選聘前期物業服務企業并簽訂前期物業服務合同。前期物業服務企業要加強對住宅小區建設工程質量的跟蹤，根據物業管理的要求，有權提出合理化建議，對擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，及時向有關行政執法部門報告。
（二）規范物業交接。新建住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公用設備設施、人防工程設施設備要同步交付使用。住宅小區竣工交付前，建設單位要按照規定與物業服務企業辦理物業交接手續，將物業圖紙資料等移交給物業服務企業。物業服務企業要對共用設備設施（含人防工程設施設備）進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業服務企業接管證明和房屋單體、設備設施等單項驗收合格證明。建設單位按照《關于進一步加強物業管理工作的意見》（**政辦發〔20**〕79號）規定支付的交接費，由市房管局統一管理，交接費的使用辦法由市房管局另行制定。
（三）規范業主委員會的運作。不論采用何種管理模式，所有住宅小區都要依法建立業主委員會。業主委員會一時難以建立的，由社區居委會與業主共同決定住宅小區物業管理事項，直至業主委員會成立。社區居委會要認真組織籌備召開業主大會，選舉產生業主委員會，要加強對業主委員會的指導，積極支持業主委員會的工作。業主大會、業主委員會要全面履行職責，既要監督物業服務企業履行服務義務，也要督促業主按時交納物業服務費。
（四）規范物業管理服務行為。簽訂物業服務合同，權利義務關系必須明確且符合法律法規規定，合同的期限應當與業主委員會任期相一致，并向社區居委會備案。物業服務企業要按照合同約定，認真履行服務義務，為業主提供質價相符的物業服務。要嚴格執行物業服務收費標準，堅持明碼標價并按規定辦理備案等手續，自覺接受市物價局、房管局等部門以及業主、業主委員會的監督。市房管局要會同各鎮（街道、辦事處）加強對物業服務企業的監管檢查，科學評定物業服務企業信用程度，不斷完善物業服務誠信檔案制度。
（五）規范物業服務企業退出程序。物業服務企業擅自退出物業管理項目的，要依照有關法律法規和服務合同的約定追究責任，給業主造成損失的，要依法承擔賠償責任。物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或提前解除合同的，應提前2個月書面告知業主委員會、市房管局、所在鎮（街道、辦事處）和社區居委會。在前期物業管理期間，物業服務企業退出物業管理項目且建設單位**法承擔重新選聘責任的，由社區居委會臨時代為管理。
（六）建立住宅小區公共設施應急處理機制。市、鎮兩級政府要按照屬地管理原則，分別安排相應的經費，作為物業管理風險應急處置資金，專項用于棄管住宅小區共用設備設施臨時運行管理費用。
（七）妥善處理物業質量遺留問題。已竣工交付使用房屋的消防系統、電子監控、高層電梯、地下車庫等存在質量遺留問題的，由市政府統一牽頭，責成相關職能部門進行全面梳理排查，明確整改方案，督促建設單位盡快落實資金，迅速整改。對整改不力的建設單位，要記入誠信檔案并依法予以處理。
四、大力扶持，落實住宅小區物業服務的各項優惠政策
（一）稅收規費方面
1．住宅物業服務的新辦企業自經營之日起2年內免繳統一收費（含防汛保安、殘疾就業保障、人防、工會等各類基金）；
2．20**年**月31日前，物業服務企業按規定繳納的營業稅和所得稅地方留成部分扣除征管經費后，由政府通過以獎代補的方式支持物業服務企業的發展；
3．物業服務企業受委托管理改造后的老小區、拆遷安置小區、保障性住宅小區，其收費列入代辦項目，不計入納稅基數，使用物業服務專用票據；
4．物業服務企業可適當減少社會保險種類，下浮繳費標準和比例。
（二）政府補貼方面
1．市政府統一建設的拆遷安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市財政按每月0.2元/㎡的標準補貼物業服務企業（單位），各鎮（街道、辦事處）建造的，補貼標準由各鎮（街道、辦事處）確定。20**前建成且已落實物業管理的城區住宅小區，由市財政按上述標準補貼物業服務企業（單位）。
2．改造后的老小區，物業服務交接費由市財政按1元/㎡的標準進行一次性補貼。
3．政府性資金投資新建的住宅小區按建筑總面積的2‰配建經營性用房，房屋產權歸市房產管理局所有，可委托物業服務企業經營，收益主要用于彌補物業管理經費的不足。
（三）表彰獎勵方面
1．市財政每年安排相應的經費，對受到上級政府及部門關于物業管理方面表彰的物業服務企業、社區居委會、業主委員會和個人，按照上級政府及部門明確的獎勵標準進行獎勵；
2．鎮（街道、辦事處）應安排相應的經費，對作用發揮好、規范程度高的業主委員會予以表彰獎勵；
（四）市房管局協調督促建設單位按有關規定盡快支付拖欠的物業服務費用。
五、加強領導，確保物業管理工作健康持續發展
（一）加強組織領導。市政府成立市物業管理工作領導小組，由分管市長任組長，市政府辦公室分管副主任、房管局局長、**江街道主任任副組長，市房管、規劃、建設、城管、園林、**、人防、環保、物價、財政、稅務、工商、民政、監察、質監等部門以及**江街道的分管領導為成員，負責督促檢查有關單位履行職責，協調處理物業管理工作中的重大問題。各鎮（街道、辦事處）成立相應的領導小組，并指定專門科室具體負責物業管理工作，在全市建立起一級抓一級、層層有落實的物業管理工作體系，為物業管理工作提供堅強有力的保障。
（二）營造良好氛圍。新聞媒體和各有關單位要采取多種形式，大力宣傳物業管理法律法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業管理的商品消費觀念，及時繳納物業服務費用，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境。
第7篇：關于物業服務的法律法規范文
【關鍵詞】物業費拖欠 物業費定價 物業服務質量 制裁
物業管理費是對區分所有的住宅小區公共部位進行日常維修、養護費用的重要來源,但目前各住宅小區都有很大比例的業主拒絕繳納或拖欠物業管理費,一些住宅小區的物業費拖欠比例甚至超過70%。由于收費不足,很多物業服務企業只好降低物業服務質量。另外,更有一些物業服務企業由于拖欠物業費的業主比例太大而嚴重虧損,不得不退出小區物業管理。由于業主拖欠物業費導致入不敷出的物業服務企業退出小區物業管理,造成了住宅小區一定時期內的管理真空,這給業主的生活帶來了很大的困擾。
業主拖欠物業管理費問題的成因
物業費定價缺少業主參與。當前居民普通住宅物業服務主要實行政府指導價的定價方式?！段飿I服務收費管理辦法》第六條規定,物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。在各地方按照這個《辦法》制定的地方性行政規章中,許多都對普通住宅物業規定了實行政府指導價的定價方式。市場調節價一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業及特約服務收費。特約服務費是指物業管理企業接受個別業主委托,為其提供公共性物業服務合同以外的服務所收取的費用。
在實行政府指導價的物業服務項目上,物業服務價格的確定往往體現了政府的意志、物業管理企業或開發商的意志,卻唯獨缺少物業費的實際繳納人業主的意志,因此業主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業服務價格?！段飿I服務收費管理辦法》第七條規定,物業服務收費實行政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。按照此規定,政府、業主、物業服務企業都應參與物業服務定價,業主至少可以參與基準價基礎上浮動幅度范圍內的物業服務費定價。但實際上,業主幾乎很少參與服務費定價。首先,在前期物業管理階段,業主不能參與定價。由于在前期物業服務合同的締約過程中業主大會尚未召開,業主委員會尚未成立,根據《物業管理條例》第二十一條的規定,前期物業服務合同一般是物業服務企業與開發商即建設單位簽訂的。此階段業主不能參與定價,沒有機會表達自己的意志,更不能討價還價。其次,由于一系列復雜的原因,很多小區撤換前期物業公司困難重重,業主也很難通過由業主自治機構與新物業公司簽合同的方式參與物業費定價。
物業服務質量不高、標準不具體。目前,居民對物業服務普遍不滿意。中國質量協會、全國用戶委員會公布的2009年度全國住宅用戶滿意度測評結果顯示,2009年住宅用戶的滿意度指數為70。住戶最不滿意物業服務質量差,包括停車管理混亂,小區安全性低等問題。
經調查發現,造成當前物業管理糾紛的一個重要原因即是物業服務質量標準不具體。實踐當中的物業管理服務合同往往只對物業管理服務的項目進行約定,而對各個物業管理服務項目應達到何種質量則缺乏具體的、量化的規定。這不僅使得物業服務企業在提供物業服務時無明確的執行參照,也使得業主和物業服務企業常常會因對服務質量標準的認識不一致而導致糾紛。在物業服務合同合法有效的前提下,業主以物業服務質量有問題而拒交物業服務費的比例非常大。在實踐中物業服務費不能及時收繳,業主在法庭提出抗辯理由有50%是物業服務企業提供的服務質價不相符。①
拖欠物業費行為得不到有力制裁。通常在住宅小區剛入住時拖欠物業費的只有極少數業主,一旦其行為得不到及時制裁,不交費業主數量將迅速增長,這是因為不交物業費也可以享受物業服務的“搭便車”心理和行為會在業主間蔓延,造成欠費風氣盛行。目前,物業服務企業對拖欠物業費行為除了請求業主委員會督促外,唯一合法的手段就是訴諸法院,通過訴訟的途徑追究業主違約責任。在實際生活中,因為這種方式費時費力,所以物業服務企業通過訴訟的方式追繳物業費的案例比例不高。從我國目前的立法規定看,對業主無合法理由欠費的行為尚無有效制裁措施。
解決拖欠物業管理費問題的對策
提高業主參與協商物業費定價的程度。首先,從長遠來看,物業費應該朝協商定價的方向發展,縮小適用政府指導價,拓寬市場調節價的適用范圍。政府指導價物業服務收費機制有待改善,尤其在社會主義市場經濟條件下的今天,應放寬并改善這種物業服務收費機制,在國家價格宏觀調控下,通過市場競爭機制進行服務價格的調節。②政府可以定期向社會如實公布物業費的市場平均價格以及各項服務收費的明細情況,由物業服務企業與業主參照市場的均價自由確定收費的標準。③以北京為例,僅經濟適用住房、危改回遷小區,在未成立業主大會前,實行政府指導價。北京市的這種規定市場化程度比較高,更能尊重業主與物業服務企業在定價問題上的合意,符合民事活動平等、自愿的原則。其次,就目前而言,在部分有必要實行政府指導價的物業項目上要保證業主在基準價基礎上浮動幅度范圍內參與協商定價。為此,還必須完善業主自治和前期物業服務等一系列配套制度。目前各地業主大會的召開、業主委員會的成立比率普遍不高。沒有業主大會和業主委員會,業主就沒有參與協商物業費定價的法定機構及合理的程序。業主自治制度的推行任重而道遠。前期物業管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進。
加強物業服務質量標準制度建設。讓業主心甘情愿地交納物業費必須提高物業服務質量,但提高物業服務質量不是無限度的,必須有一個標準。加強物業服務質量標準制度建設,制定科學合理的物業服務質量標準是解決物業服務矛盾非常重要的一個方面,這既可以使物業服務企業對自己的服務有明確的目標,督促其按照標準提供和改善自己的服務,也可以直接準確判定物業服務企業是否違約。
我國目前尚不存在統一的物業服務質量國家標準。依合同法第六十一和第六十二條的規定,物業服務合同的質量標準可以有約定標準和其他標準,其它標準包括國家標準、行業標準、通常標準履行、符合合同目的的特定標準。對于物業服務約定標準,實踐中有些物業服務合同本身存在缺陷,合同約定的服務標準模糊、定性不定量,發生糾紛后業主和物業管理企業各說各的理,讓人無法判斷。
我們認為物業管理質量標準應堅持當事人合同約定為主的原則,但國家或地方應制作科學合理、有效的標準,通過實行分類、分項、分級,為物業管理雙方當事人提供菜單式的選項,為簽訂物業服務合同提供參考依據,在合同沒有約定的情況下也可以依據合同法第六十二條作為判斷服務提供方是否違約的依據。
立法規定對拖欠物業費的制裁措施。各國關于業主拖欠物業服務費都規定了較為嚴厲的措施,如新加坡立法規定對拒絕或遲延交付的服務費用加收利息及罰金。④德國《住宅所有權法》第18條和第19條規定,共有所有權人于履行所負擔的義務有相當的遲延時,將構成剝奪其居住權。⑤我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”第21條和22條規定,區分所有權人或住戶積欠應負擔費用,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付遲延利息甚至強制其遷離。此外,依據我國臺灣地區的建筑法規,還可以憑借公權力采取切斷電氣和水道等其他適當的措施,等等。
借鑒上述國家或地區的欠費制裁制度,我國也應通過法律法規明確規定對拖欠物業費的制裁措施。對于物業服務提供方來說,業主與其是服務合同關系,業主拖欠物業費是違約行為,業主對自己的違約行為應承擔違約責任。依據合同法的規定,拖欠物業費的違約責任形式主要應是損害賠償、違約金,欠費業主支付遲延利息其性質應為損害賠償。目前我國實踐當中欠費業主承擔違約責任的形式主要是支付滯納金。對于按時交納物業費的業主來說,拖欠物業費是違反了區分所有權人作為共有人的共同費用分擔義務的行為。部分業主拖欠物業費不僅擾亂了物業服務企業的正常經營,也侵害了業主團體的共同利益。正是基于欠費行為的這種性質,世界各國的立法上才規定業主管理團體可以采取除滯納金和遲延利息之外更多更嚴厲的制裁措施。我們認為除了遲延利息和滯納金外,我國法律也可以規定對無故欠費業主發出支付令、限制房屋轉讓、將其專有部分強制拍賣、要求業主強制遷離、予以罰款、做出罰金有罪判決等有力措施解決物業管理費拖欠問題。(作者單位:唐山學院;本文系唐山學院課題“唐山市物業管理問題及對策研究”成果,項目編號:09004A)
注釋
①③④馬克力,王磊,羅海燕:《物業管理糾紛》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145頁。
第8篇：關于物業服務的法律法規范文
鄭州小區停車管理辦法全文最新版
第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、國家發展改革委和建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格、取得物業服務資質的物業服務企業，在鄭州市市區內提供物業服務時收取物業服務費的管理工作。
第三條 鄭州市市區的物業服務收費管理工作由鄭州市物價局負責;各縣(市)、上街區的物業服務收費管理工作由當地價格主管部門負責。
第四條 本辦法所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,提供物業服務向業主所收取的費用，主要包括以下內容:
(一)綜合管理服務;
(二)物業共用部位的日常維護和管理;
(三)物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理;
(四)環境衛生、綠化管理服務;
(五)物業管理區域內公共秩序維護。
第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、透明和收費與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價兩種價格管理模式。
住宅小區未成立業主大會和新建住宅前期物業服務，物業服務收費實行政府指導價。
住宅小區已成立業主大會的，物業服務收費實行市場調節價。
別墅及非住宅類物業服務收費實行市場調節價。
第七條 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
物業服務成本構成一般包括以下部分:
(一)服務及管理人員的工資、社會保險和按規定應當提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業管理區域清潔衛生費用;
(四)物業管理區域綠化養護費用;
(五)物業管理區域秩序維護費用;
(六)物業服務企業辦公費用;
(七)物業服務企業固定資產折舊;
(八)經業主或業主大會同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
第八條 實行政府指導價的物業服務收費實行等級管理。
(一)物業服務項目包括綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域清潔服務、公共區域綠化養護服務和共用部位、共用設施設備日常運行、養護、維修服務五項。
(二)每個服務項目根據服務要求、設施設備配置情況不同，分為五個收費等級。
(三)物業服務企業所申報的綜合管理服務項目的等級，不得高于所選的公共區域清潔服務、公共區域秩序維護項目等級。
(四)物業服務最終價格為五項對應等級收費標準之和。
第九條 住宅小區物業服務收費各等級的基準價和浮動幅度，由具有定價權的價格主管部門依據房地產行政主管部門確定的物業服務等級標準制定。
各住宅小區具體的物業收費標準由業主與物業服務企業在價格主管部門核準的物業服務項目等級的基準價和浮動幅度內約定。
第十條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業在與業主簽定物業服務合同時約定。
第十一條 執行政府指導價的物業服務企業，應當在房屋交付使用前，持以下資料原件(復印件加蓋單位公章)向價格主管部門申報物業服務收費項目等級標準。價格主管部門在實地勘驗后，對具備收費條件的物業小區核定收費項目等級標準。
(一)規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;
(二)房地產行政主管部門認定的服務等級標準材料;
(三)申請物業服務收費等級標準的書面材料;
(四)物業服務企業資質證書的復印件;
(五)法人登記證書及營業執照副本;
(六)物業服務合同;
(七)物業承接查驗報告;
(八)其他需要報送的資料。
第十二條 本辦法實施前實行政府指導價的住宅小區，繼續按原合同約定執行。物業服務企業如需調整物業服務收費標準，可按照本辦法的規定，在新制定的政府指導價標準范圍內進行調整，并應征得小區專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十三條 物業服務企業在物業服務中，應當嚴格履行物業服務合同，遵守國家的法律法規，為業主提供質價相符的服務。
第十四條 物業服務收費以房屋所有權證登記的建筑面積為準計算;辦理房屋所有權證前以售房合同中約定的建筑面積為準計算。
第十五條 完成物業承接查驗并交付使用的房屋，自開發建設單位交付之日下月起，業主開始按月交納物業服務費。
第十六條 因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業服務費用由開發建設單位全額承擔。
第十七條 業主或物業使用人裝修期間產生的裝修(建筑)垃圾由業主或物業使用人按規定自行清運的，物業服務企業不得收費;委托物業服務企業清運的，清運費用由業主與物業服務企業協商確定。
第十八條 住宅小區的物業服務企業推廣使用集成電路卡(IC卡)的，按業主實際使用數量免費發放，丟失補辦的可按成本價收取費用。
第十九條 住宅小區機動車停車服務費實行政府定價。
在全體業主共有道路或者其他共用場地停放機動車輛的，是否交納停車服務費，收取的停車服務費如何使用，應當經業主大會或物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
物業服務企業在全體業主共有的地面和地下規劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務費，扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照商定的意見或業主大會的決定使用。
規劃用于停放機動車的車位，在產權人取得相關產權后，可由產權人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產權未明晰前，車位的收益歸全體業主所有。
第二十條 物業企業代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費時，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十一條 物業服務企業不得以保證金、抵押金等形式變相收費。
第二十二條 物業服務企業已收取物業服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條 物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定，在物業管理區域內的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊或多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。明碼標價的內容包括:物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據、計費方式、計費起始時間、價格管理形式、價格舉報電話12358、行業監督電話等。
第二十四條 物業服務企業違反物業服務收費相關規定收費的，由價格主管部門依法進行查處。
第二十五條 本辦法自20xx年9月1日起執行。《鄭州市物價局 鄭州市房地產管理局關于印發鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)的通知》(鄭價公〔20xx〕2號)及其他相關文件和規定同時廢止。
小區停車位如何管理的具體方案為了更好的解決小區的停車問題，保持良好的停車秩序，通過對小區去年停車管理的總結，近兩個月來客服中心不斷的與業主、居民委員會相關部門溝通和討論，擬定了20xx年的停車管理方案，具體如下：
一、小區出入口安裝一卡通智能刷卡系統，固定車位車輛直接刷卡出入小區，在進入地面固定停車場及地下車庫時需要再次刷卡。臨時車輛進入小區，需領取智能卡，刷卡計時，繳納臨時停車費方可駛出小區。
二、小區固定停車場(1號、3號、4號、6號)采取抽簽方式分配，另外601603號樓前西段停車位劃入3號停車場作為固定停車位，614616號樓前停車位劃入4號停車場作為固定停車位。地面車位分配方式基本延續20xx年的分配方案，同時為了固定停車場停車有序，在停車場出入口安裝智能刷卡系統，一車一位，刷卡進入。
三、根據消防要求，確保消防通道暢通，調整原路兩側固定車位(包括2號、5號停車場)，不再納入抽簽分配范圍，改為臨時停車位，供搬家、來訪、業主臨時停放及特殊車輛使用，并采取計時收費辦法。
四、由于地下車庫機械二層車位的啟用，保障車輛停車規范及地下車庫車輛管理系統的正常運行，取消地下車庫臨時停車位。
五、對已辦理地下車庫停車位的私家車，可以參與地面固定停車位的抽簽，對抽中地面停車位并自愿放棄地下車位的車主，可以辦理終止地下車庫停車位租賃協議，停車費用按照實際發生月進行退費。
六、地面車位收費依據標準：北京市物價局京價(收)字[20xx]194號《關于調整我市機動車位車場收費標準的通知》、北京市發展和改革委員會《關于調整我市機動車停車場收費計時單位的通知》(京發改[20xx]495號文件)、經區發展和改革委員會核準的備案標準執行。
地面固定停車位收費標準：
小型車月租150元，年租1600元
大型車月租210元，年租2300元
第9篇：關于物業服務的法律法規范文
關鍵詞：中小城市 物業管理 對策
一、中小城市物業管理存在的問題
（一）開發建設方面
1、建管不分，掩蓋和轉嫁前期矛盾
物業服務企業大多是房地產開發企業的下屬單位，就是俗稱的“老子開發兒子管”，沒有經過前期的招投標工作，開發單位為了自身利益，片面追求經濟效益，壓縮配套設施項目，建設單位前期投入不足。比如有些小區監控設施投入不足，沒有規劃充足停車位（庫），電梯安裝少于正常需求，對后期物業管理就造成影響。為了銷售盲目對物業管理進行包裝，在業主入住之后這些承諾得不到兌現就很容易產生矛盾。
2、早期介入和前期管理不足
物業服務企業在設計、建設、竣工驗收階段沒有參與早期介入。對于建設單位在竣工之前的建設也缺乏有效的監管。由于缺乏有效監管隨意改變設計或者房屋質量不符合相關標準的問題時有發生。這也給物業管理的后期管理增加了成本。棗莊市的前期物業管理招投標工作起步晚，自2008年2月1日起滕州市（縣級市）的前期物業管理招投標工作全面啟動，滕州市相關部門規定2萬平方米以上的新建住宅小區全部實行公開招標，通過招投標方式選聘了物業企業。
（二）物業服務企業方面
1、物業企業總體實力弱小
棗莊市物業企業數量不少，絕大多數都是注冊資金在50萬元左右的三級資質企業，企業規模小，專業化水平低，缺乏競爭力，只能提供簡單的維修、保潔、綠化和秩序維護等基礎服務。在人力資源上，取得物業管理師資格、物業管理經理的比例占9%，專業化管理隊伍急需組建。從事物業服務的保潔、維修人員大多沒有經過專業化的培訓，是從農村轉移的富余勞動力，并且流動性非常大。在經營效益上，普通居住物業服務收費難的狀況并未根本改變，行業的平均利潤率呈下降趨勢，部分企業生存狀況不容樂觀。棗莊市的住宅小區物業服務費收費標準是2006年制定的，最高一級的收費標準為0.8元/m2/月，最低的只有0.2元/m2/月，近些年勞動力等各類成本的上漲已導致相當數量的物業服務企業陷入生存困境，現行稅賦政策沒有對物業管理行業進行扶持或者優惠，企業經濟負擔重。
在商業模式上，提供簡單的保修、保潔、綠化和秩序維護等基礎服務仍是主要模式，傳統粗放型的商業模式在現代服務業市場競爭中差別優勢難以持續。
2、物業服務公司和社會公共服務部門利益矛盾
物業服務企業具有一定的公共管理性質職能，承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理，物業區域內的市政設施和城市的配套設施是相互連接的。但是在遇到具體問題時，配套設施出現問題要求社會公共服務部門配合維修時，由于利益的關系，協調起來比較困難。
（三）業主、業主大會、業主委員會方面
1、業主和物業企業立場不一致
一些業主片面強調個人維權把物業企業當成對立面，不服從管理，甚至刁難物業服務人員。部分業主只講權利、不講義務，不能自覺遵守管理規約。從調查情況來看，業主不配合，不支持物業的物業管理，拖欠物業服務費問題突出。
2、業主委員會沒有發揮真正的作用
全市共成立有小區業主委員會70個，相當一部分小區在業主入住幾年后仍沒有召開業主大會，沒有組建業主委員會。有一些小區雖然成立了業主委員會，但是沒有經費來源，正常的工作沒辦法開展，還有個別業主委員會委員只是為了自己利益，根本沒有代表廣大業主。
（四）法規制度方面
1、在法律關系上，物業服務企業、業主、業主大會、業主委員會、建設單位、市政公用部門之間的矛盾糾紛依然存在
相關主體之間的法律關系不協調。地方政府物業管理方面的法規性文件少，難以做到有法可依，有章可循。對于棗莊市而言，《棗莊市物業管理持證人員在崗培訓和監理個人誠信檔案的若干規定》還急需完善。物業管理體制中的行業主管、街道辦、居委會體制不健全，工作不完善。各職能部門職責不明確，責任落實不到位，街道辦事處、居委會沒有發揮應有的作用。
2、物業企業沒有相關執法權
物業企業在服務過程中，經常會出現有些業主為了自己的利益，在小區內違章搭建的行為，物業服務企業有權對這些行為進行制止，但由于沒有行政執法權，只能協調其它相關部門進行處理，所以在處理此類事件的力度上就大打折扣。
二、對策
（一）建管分離
1、在市場主體上，物業服務企業作為獨立的法人實體參與到市場競爭之中
物業服務企業要取得一個項目時，必須通過招投標程序進入，給物業管理行業提供一個公平競爭的環境。
2、物業管理要參與早期介入
從理論上說，也并不是規定從事物業管理都要進行早期介入，但是從實踐上來看，參與早期介入的物業管理的項目往往能夠發展較好。因為物業服務企業會從業主或者使用人的角度對規劃、施工提出合理的意見和建議。對于有前期管理的項目這一點體現得更加明顯。根據棗莊市的情況，市建委《關于實施前期物業管理招標投標制度》和《棗莊市前期物業管理招投標細則》的要求，由各區（市）具體組織實施前期物業管理招投標工作，評標人員由棗莊市房管局建立的專家庫中抽取，是房管局負責監督管理。沒有實行前期管理招投標的項目不給頒發《商品房預售許可證》，并不予辦理在建工程抵押登記手續。
（二）物業服務企業要切實加強管理
1、對于物業服務企業要加強內部管理，提供質價相等的服務
對于提高物業服務企業的管理水平，可以成立物業管理管理協會，讓所有的物業服務企業成為會員，利用這個平臺積極組織企業培訓，通過對外考察交流學習，提高管理人員的認識水平，同時，采取多種形式，做好各個層次人才培訓，提高從業人員素質。建立全市物業管理綜合信息系統，對物業從業人員檔案、專項維修資金、業主水、電、氣、暖、物管等費用的交納進行信息化管理。房地產行政主管部門也要加強監管，對于不符合資質條件的企業或者服務質量差的企業就排除出物業管理行業。
2、物業管理活動具有公共管理職能性質
主管部門涉及到房地產主管部門、街道辦事處、各個市政設施的提供部門。物業服務企業與各個部門單位要及時溝通。房地產主管部門要從搭建平臺，明確街道辦事處、居委會及社區履行物業管理工作的職責。
（三）妥善處理好業主、業主大會、業主委員會的關系
1、在市場供求上，物業管理的對象是物，核心是人
相關主管部門和物業服務企業要加大宣傳，讓業主知曉相關的法規和條例，知道自身的權利和義務。物業服務企業應當積極參加社區志愿活動，主動承擔社會責任。物業服務企業和業主的關系是“服務”和“被服務”的關系，并不是說業主就是“上帝”，物業服務企業就是“奴仆”，要理順兩者的關系，可以通過開展社區文化活動，提供服務品牌意識。例如進駐棗莊的青島新時代物業服務有限公司就提出了“情滿家園”的服務品牌,在品牌建設方面，員工和業主積極參加公益事業，組織業主登山、健身等活動。在服務質量方面，積極探索引入第三方評估參與物業服務成本評估，建立服務成本與收費價格聯動機制等途徑。
2、物業行政主管部門積極作為
對于沒有成立業主委員會的居住小區，根據《物業管理條例》的規定召開業主大會，選舉業主委員會。政府相關部門要積極支持和幫助業主委員會發揮作用。強化對業主委員會的日常監督，充分發揮業主委員會代表業主的意愿。
（四）制度建設
從棗莊物業管理的發展，棗莊已經出臺了符合棗莊市實際的地方性法規、政策、規范性文件，如《棗莊市物業管理辦法》、《棗莊市普通住宅小區物業管理服務等級標準》、《棗莊市住宅專項維修資金管理辦法》、《棗莊市物業質量保修金管理辦法》以及《物業管理合同》、《管理規約》等示范文本；制定完善《棗莊市物業管理持證人員在崗培訓和監理個人誠信檔案的若干規定》。
三、結束語
物業管理是一個與廣大居民日常工作生活密切相關的重要行業，也是提高城市和社區管理水平、關注民生的一個重要載體。棗莊市物業管理發展要立足本市，不斷學習借鑒發達國家的經驗，加大國內各地區之間的交流，把物業管理做成名副其實的朝陽產業。
參考文獻：
①黃亞平. 淺談我國物業管理現狀及發展[J]．時代金融，2011（3）
②棗莊市房地產管理局www．zzfcj．com．cn/
③李冠東. 物業管理法律法規[M]. 上海：華東師范大學出版社，2008
