建筑物業管理精選(九篇)
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第1篇：建筑物業管理范文
一、我國建筑業發展概況
我國的建筑行業發展與廣大人民群眾的生活十分相關，特別是近年來，隨著我國建設規模的不斷擴大，住宅建設規模也不斷增加，隨著住房制度改革的推進，商品房走入千家萬戶，物業管理需求也日趨深入人心，已經成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業，在加快城市化發展進程、擴大就業和居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環境、構建和諧社區等方面發揮更大的作用。
1、近年來房屋建設規模分析
在房屋建設過程中，房屋竣工和施工面積、住宅投資規模、房地產開發企業新開工面積、住宅商品房平均銷售價格等因素，是影響房屋建設規模的重要影響因素，對今后的房屋管理與維護也會有很大影響。
（1）房屋竣工和施工面積
從2004年以來，我國的房屋建筑發展日趨擴張，截止2013年，全社會房屋竣工和施工面積成倍增長，房屋施工面積從376495.06增長為1336287.60（萬平方米）；住宅房屋施工面積從217580.48增長為673163.29（萬平方米）；不難看出，房屋施工面積和竣工面積得以空前擴張（詳見表1）。
全社會房屋竣工和施工面積 表1
指標
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
房屋施工面積（萬平方米）
1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06
住宅房屋施工面積（萬平方米）
673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48
商品住宅房屋施工面積（萬平方米）
486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54
房屋竣工面積（萬平方米）
349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08
住宅房屋竣工面積（萬平方米）
193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12
商品住宅房屋竣工面積（萬平方米）
78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18
房屋竣工價值（億元）
61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60
住宅房屋竣工價值（億元）
31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30
商品住宅房屋竣工價值（億元）
20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70
數據來源：中華人民共和國國家統計局網站
（2）住宅投資規模分析
在建筑業不斷發展的過程中，與百姓密切相關的是全社會的住宅投資規模，在近十年中，全社會的住宅投資從2004年的13464.08增長為2013年的74870.67（億元）；其中，城鎮住宅投資從2004年的11010.13增長為2013年的67483.36（億元）；投資規模不斷擴張，詳見表2。
全社會住宅投資 表2
指標
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
全社會住宅投資（億元）
74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08
城鎮住宅投資（億元）
67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13
房地產住宅投資（億元）
58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95
數據來源：中華人民共和國國家統計局網站
（3）房地產開發企業新開工面積
雖然房屋竣工面積不斷增長，全社會住宅投資不斷投入，開發企業的新開工面積也呈現不斷上升趨勢，2004年為60413.86（萬平方米）；2013年為201207.84（萬平方米），詳見表3。
按用途分房地產開發企業新開工面積 表3
指標
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
房地產開發企業新開工房屋面積（萬平方米）
201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86
房地產開發企業住宅新開工房屋面積（萬平方米）
145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01
房地產開發企業別墅、高檔公寓新開工房屋面積（萬平方米）
4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69
房地產開發企業辦公樓新開工房屋面積（萬平方米）
6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19
房地產開發企業商業營業用房新開工房屋面積（萬平方米）
25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81
房地產開發企業其他用途新開工房屋面積（萬平方米）
22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85
數據來源：中華人民共和國國家統計局網站
（4）商品房平均銷售價格
雖然房屋竣工和施工面積不斷增加，住宅投資規模不斷加大，房地產開發企業新開工面積不斷擴張，商品房的銷售價格還是不斷增長，以住宅商品房平均銷售價格為例，2004年為2778.00（元/平方米）；2013年為5850.00（元/平方米），詳見表4。
按用途分商品房平均銷售價格 表4
指標
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
商品房平均銷售價格（元/平方米）
6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00
住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）
5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00
別墅、高檔公寓平均銷售價格（元/平方米）
12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00
辦公樓商品房平均銷售價格（元/平方米）
12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00
商業營業用房平均銷售價格（元/平方米）
9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00
其他商品房平均銷售價格（元/平方米）
4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00
數據來源：中華人民共和國國家統計局網站
2、建設規模增長，對物業管理的需求增加
通過對表1至表4中的數據進行分析，不難看出，房屋竣工和施工面積、住宅投資規模、房地產開發企業新開工面積均是上升趨勢，但是住宅商品房平均銷售價格的增長幅度還是非常大的，這足以說明，建設規模和購買力之間，量價齊升，目前，我國廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數量型轉向數量和質量并重，隨著住房商品化發展，物業管理與老百姓直接相關，物業服務企業為廣大居民提供了相關專業服務，自2004年開始，我國的房地產市場的投資一直保持著迅猛的增長勢頭，房屋施工房屋面積、竣工房屋面積、住宅投資規模逐年增長。數據表明：2004-2013年間，我國房地產的巨大利潤空間吸引了各種資金的持續進入，房地產市場的供給迅速增加，在這種經濟形勢下，建筑施工質量對后期物業服務的影響，應引起各行業專業技術人員的充分重視。
二、建筑施工質量對后期物業管理的影響
建筑物本身構造由基礎、墻和柱、樓板、樓梯、屋頂、門窗等六個主要部分組成，這六個不同構造組成在不同施工階段的質量保障，對后期物業項目服務與管理都有很大影響，因此，在各個不同施工階段應充分考慮對后期物業服務的影響。
1、 基礎施工
俗話說，萬丈高樓平地起，基礎作為建筑物的重要組成部分，承受了建筑物的全部荷載，并且在建筑工程中屬于隱蔽工程，對于建筑物來說，建筑主體設計和施工質量再好，如果沒有一個穩固耐久的基礎，建筑物后期使用也會出現問題，如：不均勻沉降，上部結構開裂，一旦基礎出現問題，維修起來非常困難，維修費用高、施工難度大，維修周期長等問題。如果，房屋銷售后移交給物業公司提供服務，就會造成業主與物業企業的誤解和矛盾，業主會將對房屋質量的不滿意轉嫁到物業服務企業身上，物業服務企業將代人受過，甚至影響到業主及時交納物業服務費，給物業服務企業帶來經濟損失，因此，在基礎施工階段、建設單位（開發商）、施工單位、工程監理公司、物業服務企業前期介入人員和相關政府主管部門要嚴格把關，按照國家相關基礎施工規范進行施工，確?；A施工質量關，為今后的物業服務企業管理與服務奠定基礎。
2、墻體施工
墻體是建筑物的一個重要組成部分，在建筑物中是豎向構件，首先，墻體應具有足夠的強度和穩定性，其次，從節能考慮應具有保溫隔熱性能，特別是護墻，再次，墻體應具有隔聲、防火、防潮、放射線等功能。在墻體施工過程中，應嚴格按照國家施工規范把關，執行現行的《建筑抗震設計規范》，嚴把施工質量關，為今后的物業管理提供物質基礎。
3、樓板及樓地面施工
樓板是多層和高層建筑分隔建筑物空間的水平承重構件，在現代建筑中鋼筋混凝土樓板是目前最為普遍的一種，在施工階段應注意保證堅固要求，強度和剛度都應該滿足設計要求，特別是有防水要求的衛生間，在施工和裝修過程中，注意防潮、防水方面的施工質量，一旦出現問題，就會引起樓上和樓下業主之間的鄰里糾紛，雙方業主就會找到物業服務企業進行溝通，給入住的業主日常生活帶來不必要的麻煩。也會給物業服務企業帶來很大工作量。
4、樓梯施工
兩層以上的房屋就需要有上下交通和疏散設施，即樓梯、電梯、自動扶梯等。設有電梯和自動扶梯的建筑物，也必須同時設置樓梯，因為，在遇見特殊情況如：停電、發生火災等，人們要通過樓梯進行疏散。樓梯施工過程中，除了本身自重較大，使用荷載也較大，因此，必須有堅固的墻體或框架支撐，確保投入使用后具有足夠的安全性。施工過程中也要注意防火、安全疏散的問題。樓梯間四周必須是耐火墻體來保證防火疏散的要求。除此之外，樓梯的細部施工質量也很重要，例如：防滑構造措施（凹槽、金剛砂、金屬條等）的施工質量直接影響后期使用，因為，樓梯時傾斜構件，為避免行走時滑倒，應嚴格注意施工質量，確保業主入住后上下樓梯時的人身安全。
5、屋頂施工
屋頂是建筑物最上部結構部分，具有雙重功能：維護、承重，所以必須在施工過程中解決好防水、排水、保溫隔熱等等問題。首先，防水和排水是屋頂最基本的功能要求，工程實踐證明：排水是防水的主要措施，排防結合，根據不同的屋頂形式，有的以排為主，有的則以防為主?，F在有很多新建住宅區，由于施工問題，造成業主入住后時間不長，就出現屋頂滲漏現象，維修起來非常麻煩，因此，在屋頂施工階段，防水和排水問題是屋頂施工質量的關鍵環節，應引起建設單位、施工單位、監理單位等各方主體的注意，確保為今后的物業管理掃清障礙。
6、門窗施工
門窗是建筑物的一個重要組成部分，屬于建筑物的圍護構件，具有分隔、保溫、隔熱、防火、防水、防風塵以及防盜要求。門是交通疏散的必經要道，設計及施工應符合防火規范要求，保障正常交通的需要與緊急疏散的安全。門窗在關閉的情況下，應盡能的封閉，從而達到防風塵、防雨水的作用。同時，應注意保溫隔熱、隔聲的性能，保溫隔熱性能對業主入住之后的居住舒適性和建筑節能措施，都是意義非凡的，如果施工質量欠缺，不但會影響業主的正常生活，也會造成能量損失，不利于建筑節能要求。
綜上，建筑工程的各個施工階段，其內容復雜，施工周期較長，保障良好的施工質量，不是一朝一夕能解決的事情，需要多方合作，嚴格遵守國家施工規范，才能為后期物業管理與服務奠定基礎。
三、確保建筑施工質量的措施
建筑工程施工質量的好與壞直接影響的業主入住后的生活質量和物業服務企業的服務質量，因此，應引起施工單位和物業服務企業的多方重視，應對措施如下。
1、 確保施工監理質量
由于房地產項目開發周期較長，很多施工內容屬于隱蔽工程（如基礎施工、地下管網施工、水電管線安裝等），因此，在施工的各個環節，如地基與基礎施工、主體施工、裝飾裝修施工、水暖電施工、中央空調安裝于調試、電梯安裝于調試等各個環節，物業服務企業均要與開發企業、監理公司一起共同進行質量監理，確保各個環節保質保量完成施工任務，為今后物業管理掃清障礙。確保物業能正常運轉，最大限度發揮其正常使用功能，為全體業主和使用人提供服務保障。
2 、物業服務企業建立施工技術檔案
物業服務企業在施工過程中要早期介入，參與各個環節的施工監理，保障質量，同時要盡可能地全面搜集物業的各種資料，同時熟悉各個部分，逐步建立物業項目的各個施工環節的技術檔案，為后期物業服務奠定基礎。
3、 確保國家技術標準在施工階段的應用
物業服務企業應根據國家規定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發企業一起認真進行技術交底和圖紙會審。近年來，我國住建部頒布了很多新標準，如《視頻安防監控系統工程設計規范》、《出入口控制系統工程設計規范》、《民用建筑綠色設計規范》、《建筑外墻清洗維護技術規程》等一大批國家技術標準，物業服務企業人員應充分熟悉這些標準，并應用與具體的施工階段，確保在施工過程中，施工企業能嚴格執行國家技術標準，保障施工質量，為后期物業管理與服務掃清障礙。
4 、確保建筑材料選用符合國家綠色環保要求
2010年11月我國住建部頒布了《民用建筑綠色設計規范》，從而對節地、節能、節水、節材和環境保護等內容作出基本界定，對建筑設計、建筑材料、給水排水、暖通空調和建筑電氣等綠色設計理念提出了技術規范要求。為了使得業主和使用人得到一個環境優美、清潔安靜的綠色居住環境，物業服務企業人員在房地產項目開發建設的可行性分析時就要依據新的規范要求嚴格審核設計方案，并對后期施工階段是否嚴格履行設計標準，進行把關。確保建筑材料選用和執行均能達到《民用建筑綠色設計規范》國家標準。從而保障為業主和使用人提供一個綠色安全的居住環境。
5 、物業服務企業與建設單位在施工階段應密切合作
物業服務企業和房地產開發企業在施工階段要密切合作，因為，一個房地產項目在今后交付使用過程中，至少使用幾十年，甚至上百年，施工質量的好壞直接影響到物業的正常使用，對于開發企業來說，它開發出的產品其質量的好壞，影響到它的今后信譽，而物業服務企業在施工階段的介入，增加了房地產開發企業的技術監督力量保障對工程質量的監督，為下一步的物業承接查驗做好了準備，也可為房地產開發企業增強售后服務質量提供了方便。
物業管理行業涉及千家萬戶，關系到社會的和諧穩定，因此，各級政府要不斷加大施工過程監管力度，嚴格工程監理管理制度，促進物業管理行業的發展。
綜上，隨著我國經濟發展形勢越來越好，人們的經濟收入也在不斷增加，對生活環境質量的追求也越來越高，只有不斷學習發達國家的物業管理先進經驗，不斷提升建筑施工質量，才能促進我國的物業管理行業健康、有序的發展。
參考文獻：
【1】《建筑工程概論》2012年9月，中國建筑工業出版社，段麗秋主編
【2】《物業管理綜合能力》，2006年8月，中國建筑工業出版社，韓朝主編
【3】《物業管理實務》，2014年7月，中國建筑工業出版社，張秀萍主編
第2篇：建筑物業管理范文
關鍵詞：居住物業 服務質量 監督機制
改革開放以來，中國經濟的不斷繁榮和城市化進程的加快，使得居住物業大量興建，為人們的生活提供了有力的保障。居住物業的管理與服務成了物業企業相互競爭的目標。物業企業管理的對象雖然是“物”，但服務的對象卻是“人”，提供的產品是服務。[1]因此，物業服務也具有無形性的特征。居住物業與其他物業形態不同，具有業主數量多、設施設備多、使用年限長、管理費用有限、需求多樣化等特點，這就決定了居住物業管理質量的評定相對困難。因此，建立起完善的居住物業管理質量監督機制是促進社會和諧發展、人們安居樂業、物業企業服務水平提升的重要保障。
一、居住物業管理的服務內容
居住物業是指住宅小區、單位住宅樓、公寓、別墅等用于居住目的的物業。居住物業伴隨著我國住房商品化的改革和房地產綜合開發的發展而不斷發展，使得廣大業主對居住物業管理的需求程度越來越大。居住物業管理是運用現代科學的管理理論與方法，為保證業主居住使用正常，以滿足業主各種居住需求為目的的有償性、專業性的委托服務。[2] 隨著時代的發展和互聯網技術的廣泛運用，居住物業管理的內容不斷擴展和延伸，可分為以下幾個方面：
（一）公共性的基礎服務
公共性的基礎服務主要是針對居住物業公共區域所提供的物業服務，主要包括：保潔綠化、工程維修、設施設備運行與保養、秩序維護、安全管理等內容。公共性的基礎服務是物業企業賴以生存和應對市場競爭的根本，是為業主對物業服務的基本需求。公共性的基礎服務主要目的是為業主提供舒適、安全的居住環境，保證共用設施設備的正常使用功能，實現物業的保值增值。
（二）平臺性的便民服務
隨著互聯網技術的發展和廣泛應用，“互聯網+物業”已成為行業內的熱點話題，很多知名物業企業已經開始嘗試和應用，成績斐然。平臺性的社區服務是以物業企業為主體，利用互聯網平臺將居住物業周邊供應商（如超市、餐廳、診所、家政、健身館等）聯合在一起，共同為業主提供服務。將O2O模式應用到居住物業的服務中，物業企業成了服務的集成商，旨在為業主提供便捷的服務。
（三）定制性的私人服務
業主消費理念的轉變，使得業主對物業服務的個性化、定制化的需求越來越多。定制性的私人服務是指物業企業在提供基礎物業服務的基礎上，能夠根據業主的個性化需求，量身為業主定制私人化的管家服務，如私人物品采買、室內裝修、孩子接送、寵物喂養等。
二、居住物業管理的現狀
居住物業管理在中國其發展經歷了三十多年，是在效仿國外成熟經驗的基礎上不斷探索而成長起來的。現今居住物業在迅速發展的過程中，也呈現出一些問題：
（一）建管分離，開發遺留問題制約業主對物業管理服務的認可
目前，我國絕大多數的房地產開發企業只專注于居住建筑物的開發建設，在進入銷售環節前，選聘一家物業企業進行后續的物業管理服務工作，基本處于“建”和“管”的分離狀態。房地產開發企業又會在銷售環節給業主很多承諾，一旦業主入住，房地產開發企業就會不斷退出，開發遺留問題會丟給物業企業。然而，很多工程問題又不在物業管理的服務范圍，進而會招致業主的投訴，得不到業主的認可。同時，也會引發物業管理收費難，物業服務惡性循環等諸多問題。
（二）地區間發展不均衡，兩極分化情況較嚴重
我國物業管理的浪潮是從居住物業開始試點嘗試，并從廣州、深圳開始不斷推向全國各地。從全國范圍來看，無論是發展速度還是規?；潭?，南方城市的物業管理要優于北方城市，大型發達城市的物業管理要好于中小城市，地區發展部均衡。就物業管理行業而言，無論是經營理念還是專業化程度，南方物業管理企業要優于北方企業，大型知名企業要好于中小物業管理企業，兩極分化情況較嚴重。
（三）法制建設滯緩，對物業服務質量監督不到位
2007年我國頒布實施《物業管理條例》，使得物業企業在發展和競爭中有法可循，使得物業管理行業的發展更加規范。但相對物業管理行業的發展，物業管理的法制建設比較滯緩，缺少關于物業服務質量標準及監督方式的明確闡述?！稐l例》提倡業主自治，要充分發揮業主大會及業主委員會的作用，但實際上業主自治并沒有發揮有利作用，主要原因是：業主缺少對服務標準的了解和認識、缺乏對物業服務質量的評判和監督的方法。對物業服務質量的監督不到位，就導致了居住物業管理是否能做到“質價相符”全依靠物業企業的自我管理。
（四）業主維權意識不強
居住物業管理的服務范圍主要集中的共用設施設備的維修與保養、共用部位的清潔、秩序維護等，業主缺乏對共用財產的認識，“搭便車”心態普遍存在，部分業主缺少主人翁意識，很少有業主為公共問題站出來維權。此外，業主對維權過程的想象過于簡單，如果一時沒有結果，就會慢慢放棄維權行動。
三、建立居住物業管理質量監督機制的必要性
（一）物業企業的發展與成長需要建立質量監督機制
隨著經濟的發展，國外知名物業企業不斷進軍中國市場，國內物業企業數量也在逐年增加，我國物業管理行業的競爭愈演愈烈。俗話說：“打鐵還需自身硬”，物業企業要想在激烈的競爭環境中生產和發展，就必須在企業內部建立起質量監督機制，已確保輸出的服務能滿足業主的需要。
（二）業主的權益保障需要建立質量監督機制
共用設施設備、共用場地等是保證居住物業使用功能完整的重要組成部分，也是業主公共財產權益的重要體現。業主通過繳納物業服務費來委托物業企業進行管理與服務，物業企業是否為業主提供了“質價相符”的服務，就需要依靠質量監督機制來進行驗證。
（三） 社會和諧發展需要建立質量監督機制
城鎮化的興起和發展，使得居住物業大量興建，人們的居住條件及生活環境得到了大幅度的提升和改善，居住物業管理已經和人們的日常生活緊密地聯系在一起。居住物業管理質量與人們的切身利益息息相關，對城市管理水平產生直接影響。家庭的安居樂業、城市的長治久安、社會的和諧發展需要建立起居住物業管理質量監督機制。
四、建立居住物業管理質量監督機制的策略
居住物業管理質量監督機制是以保證廣大業主的權益為目的，以業主需求為中心，按照物業服務合同約定對物業企業所提供的服務進行系統性、全面性、過程性監督的管理機制。它是一個綜合性管理機制，需要物業企業、業主、物業行業及政府主管部門共同配合，才能保證機制的完整性和實效性。
（一）物業企業應重視服務質量監督工作，規范服務過程，提升服務標準
物業企業應重視服務質量監督工作，將質量監督工作放在戰略的高度上去關注。居住物業管理質量監督機制首先應從物業企業的內部開始實施，只有專注于服務質量的物業企業，才能在發展中獲得競爭優勢，才能贏得業主的認可和良好的口碑。目前，很多物業企業將ISO9000質量認證體系引入到物業管理服務中，并在企業內部專設品質管理部門，其目的是規范服務過程，提升服務標準。但引入ISO9000質量認證體系并不代表質量監督工作就做到位了，還需要企業結合自身的特點對服務過程和服務標準持續不斷地進行改進，建立起真正適合企業運作的質量監督機制。
（二）業主應對物業服務有正確的認識，保障自身權益，充分發揮業主委員會的作用
業主在享受物業服務的過程中，還要不斷了解居住物業管理收費標準與服務標準之間的對應關系，了解物業服務的范圍和內容，了解自身的權利和義務，才能使得自身的權益得到保護。然而，業主委員會的不作為，卻會致使居住物業管理質量監督機制不能發揮功效。為了避免這一問題，充分發揮業主委員會的作用，可以從兩個方面進行嘗試：一是，業主按照繳納物業費的一定比率出資，聘用業主委員會代表專門從事物業管理質量監督工作；二是，聘用第三方專業機構，輔助業主委員會做好物業管理質量監督工作。
（三）集聚行業力量，細化服務標準及考核方案，引領物業企業發展
物業管理行業作為正在向現代服務業轉型的一個行業，而居住物業管理又直接面向社區和百姓，與民生最貼近。聚集行業力量，細化居住物業管理服務標準和考核方案，引領物業企業發展是行業發展到一定程度應承擔的責任，是市場和社會對行業的呼喚。服務標準和考核方案的細化，不僅能促進物業企業質量監督工作，還能為業主提供科學參考，充分發揮了業主自治的作用。
（四）政府主管部門應加強法制建設，發揮指導和監督作用
法制環境的完善與建設是奠定物業管理行業長足發展的基礎，政府主管部門應在加強法制建設的基礎上，充分發揮指導和監督作用，保證行業的健康發展，規范市場競爭，監督物業企業的服務質量，保證業主利益不受侵害。
參考文獻：
[1] 王剛. 基于TQM理論的物業服務質量管理模式研究[J].現代物業，2007（1）：112-113.
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[3] 彭杏芳. 對我國住宅小區物業管理現狀的剖析[J]. 法制與社會，2007（2）：36-37.
第3篇：建筑物業管理范文
胡華
身份證號碼
性 別
男
年 齡
28歲
政治面貌
共青團員
婚姻狀況
未婚
視 力 狀 況
完全正常
身高(厘米)
176 cm
體重(公斤)
69 kg
民 族
漢族
戶口所在地
南昌市(含區市縣)
技術職稱
最 高 學 歷
大專
現居住地
南昌市(含區市縣)
畢業時間
2007
求 職 狀 態
在職
電話、手機
個人主頁
地 址
江西省南昌市新建縣興華路088號301室
郵編
330100
受教
育及
培訓
狀況
2002年3 月 至 2007年7月
江西藍天學院
設計與傳播 大專
專業描述：
主攻,設計理念文化傳播
藍天駕校
C1 博士
專業描述：
駕駛技術過硬
工
作
經
驗
摘
要
任職公司名稱: 南昌時盛科技信息有限公司 。
2008年4 月 至 2012年5月
業務主管
工作職責和業績:
求職意向
現從事行業：
市場/營銷
現從事職業：
市場/營銷/拓展主管
現職位級別：
中級職位（兩年以上工作經驗）
期望月薪：
面議
目前月薪：
面議
可到崗時間：
一周以內
期望工作性質：
全職
欲工作地區：
南昌市(含區市縣)、新余市(含區市縣)、九江市(含區市縣)
欲從事行業：
市場/營銷
欲從事職業：
業務拓展主管/經理
技能特長
在學期間,個人興趣愛好廣泛,積極參加各種活動,具有很強的組織能力和親和能力.大一時加入學校舞蹈協會,大二時任舞蹈協會公關部部長,管理日常舞蹈協會事務,吸收新會員,還經常與其他學校、本校的各個社團打交道,開展聯誼活動,曾經組織過學校的舞蹈大賽.大二時還在班級擔任文娛委員,經常召開各種班務會,組織籃球、足球比賽.工作上能大膽提出個人見解,又能虛心接受別人意見,表現出色.在校期間曾被推薦參加學校無比賽和歌唱比賽.
外語水平
第一外語:英語 一般
第二外語:英語 一般
興趣愛好
舞蹈,畫畫,唱歌
自我簡評
第4篇：建筑物業管理范文
關鍵詞：建筑企業稅收管理問題對策
一、建筑業的基本特點及其對稅收管理的影響
(一)建筑業的基本特點
1．開發和生產項目的特殊性
建筑行業開發和生產項目的特殊性主要表現為．開發和生產項目的單件性、流動性和長期性。與國民經濟整體發展一樣．建筑業同樣具有周期性，且從投入到產出的運行周期往往較長。
2．與其他產業的關聯性
建筑業與國民經濟其他多個行業具有較強的產業關聯性，比如水泥、鋼鐵、玻璃、木材、家電、塑料等各種行業或產業，均在建筑業生產經營中扮演相應角色。正因為此，建筑業也為我國社會經濟發展做出較大貢獻。
3．對國家政策的敏感性
國家和政府出臺新的政策極易給建筑業帶來明顯影響，比如國家各項稅費在影響建筑業成本核算基礎上，使企業利潤回報率出現變動．再如政府在建筑業投資規模的大小也直接影響到建筑業規模的變化。
（二)建筑業行業特點對稅收管理產生的影響
1．稅源變動不易把握
由于建筑業很容易受到國家產業政策的影響，其稅收收入計劃、預測等難以保證準確無誤，使得建筑企業決策和稅收征管把握難度較大。
2．所得稅管理難度較大
建筑業常出現開發項目實施時間持續一年以上的情況。對建筑企業征收企業所得稅，如果按照正常的以會計年度為單位，則很難對收入、配比結轉成本等進行準確計算。加上有效開發項目具的流動性．給個人所得稅的征收和管理造成更大不便。
3．稅務稽查工作復雜
建筑業牽涉其他多個行業，這給某些建筑企業在成本費用上造假提供機會。此外，由于全國各地執行稅收政策并非完全一致，則一些建筑企業到稅負較低的地區申請，甚至使用假發票。建筑業材料票使用增值稅發票，在上述情況下，地方地稅部門稽查難度明顯增加。
二、建筑企業稅收征管中常見問題
(一)會計核算不規范
目前。建筑業企業賬面核算不實、明虧實盈、逃避稅務機關監管、偷逃企業所得稅等現象嚴重。一則營業收入申報不真實，其主要原因在于建筑企業掛靠單位多、財務制度不健全、誠信度偏低、賬證不規范等問題普遍存在．比如將工程款結算收入或者合同外工程收入、工程差價收入等掛“其他應收款”，再如處理涉私建筑項目時，將私人合伙建房的部分收入以略低于稅務機關所確定的最低申報價格入賬甚至不入賬，私自帳外經營，故意偷漏稅款。二則企業列支成本費用隨意性較大、成本費用較高．尤其是虛列各種名目開支．如人工費、廣告費、業務招待費、借款利息等費用。
(二)個人所得稅監管不到位
在建筑業稅收收入構成中。營業稅占據較大比例．個人所得稅所占比重甚小，稅務機關對個人所得稅監管不到位，導致出現較多問題：代扣代繳義務時間滯后、收入難以把握、分包工程常被遺漏、逃稅避稅現象嚴重。比如企業承接分包工程所得收入應計人企業所得稅、個人所得稅扣繳的計稅金額，但在人賬時往往被遺漏，再如個人承包人或掛靠人開具材料發票抵賬，用以逃避工薪所得的個人所得稅
(三)營業稅計稅金額申報不足
據《營業稅暫行條例實施細則》相關內容，納稅人從事建筑、裝飾、修繕工程作業時，不管其與對方采取何種方式結算．納稅人營業額均應將工程所用原材料及其他物資和動力價款包含在內。在施工過程中，建筑企業需要與其他多種行業產生聯系．但相當一部分建筑企業自行采購原材料，只向施工單位支付施工費用則申報繳納營業稅時，施工單位納稅人也只依照所得旋工費進行申報。對于常發生的綠化、木門、水泥路、路燈、電梯等配套及零星工程，均以各種建筑材料、設備等發票形式直接計入且有賬目，以減少計稅金額。納稅人申報納稅只以施工費為依據，則漏掉了建筑施工過程中自購原材料費用及其他動力價款應繳納的營業稅。
(四)營業稅征收難度大
目前．我國建筑企業營業稅相關稅收政策規定不夠合理和明確，客觀上助推了納稅人稅款申報延時、稅款交付拖欠等不良現象的產生．十分不利于營業稅征管工作的開展。首先，稅收政策中關于建筑營業稅納稅義務發生的時間規定過多、過細，在實際操作中遭遇較多難題，尤其是按照建筑營業稅納稅人工程價款結算方式的不同，現行政策規定了不同的納稅義務發生時間，使得納稅人巧用規定故意延緩稅款繳納期限，稅務機關在未能全面掌握工程價款結算方式的情況下．很難確定建筑施工單位納稅義務發生時間。其次．稅收政策關于建筑營業稅納稅地點規定的多樣性也成為稅收征管難度的誘因，《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則對營業稅納稅地點做出分散性規定，導致多數建筑企業不按時繳納稅金或者稅金分毫不繳，由于時間、空間、人力成本的限制．主管稅務部門無法準確掌握工程進度、成本核算、企業勞務、企業收入等具體情況，進而造成施工企業拖欠、少繳稅款。
三、加強建筑業稅收管理的主要對策
(一)完善稅源監控機制
做好稅源監控應從管理流程和管理內容兩個角度人手。
1．規范管理流程
規范管理流程，應實行有序的項目登記，包括項目開工登記即在辦理開工許可手續前，建設單位須與施工單位一同到稅務機關辦理建筑業稅收項目登記手續；項目變更登記，即在施工過程中出現停緩建等較大變動時，建設單位和施工單位須到地稅部門辦理項目變更登記手續：項目注銷登記，即建設單位須在建筑項目竣工驗收后．主動到主管地稅機關辦理項目注銷登記手續，進行結清代征稅款、交回《委托代征稅款證書》、代扣代征稅款憑證等一系列稅收事宜。
2．細化管理內容
細化管理內容應實施雙向申報方式，即建筑單位和建筑企業需在建筑項目被納入正常的稅收管理軌道后，分別向項目所在地稅收征收分局、機構所在地稅收征收分局申報納稅。其中建筑單位應定期明細申報，對工程進度、付款情況、代征稅款、工程材料供給等詳情進行分項目申報，并建立健全代征稅款臺賬，按月解報稅款。建筑企業則首先根據法定要求，辦理相關納稅申報手續，并據工程進度將《建筑業稅收明細申報表》報送至機構所在地稅收征收分局處．以將稅源監控延伸至具體的建筑項目，提高納稅申報準確性。
(二)有機協調工作局面
1．明確機構定位和職責
在建筑企業稅收征管過程中。對建筑項目所在地稅收征收分局、建筑企業機構所在地稅收收分局、建筑業稅收管理員的地位、職責應予以定位和明確。建筑項目所在地稅收征收分局同時監督建設單位代征稅款申報、解繳、代征稅款及時足額入庫，以及施工、貸款結算、開工與竣工驗收等各個不同過程，并將稅收信息傳遞給機構所在地稅收征收分局。建筑企業機構所在地稅收征收分局既要負責對納稅人據項目預算和工程進度實施納稅申報情況的監督．又要對財務核算、稅款繳納等內容予以監管，以向項目所在地稅收征收分局傳遞及時性信息，做好定期分析對比工作。
2．實現動態控制和相互制約
建筑企業稅收專業化管理和動態控制要求，稅務機關專人、專職、專責地對建筑項目施以跟蹤管理方式，其目的在于監管建設單位代扣稅款是否合法、建設項目施工進度如何、涉稅動態信息是否可靠，并及時發現問題、解決問題，確保稅款從開工到項目竣工驗收均能夠及時足額入庫。建筑業內部機構應相互協調、彼此制約，比如施工單位機構所在地稅收征收機構、建筑項目所在地稅收征收機構共同、定期對比析納稅申報詳情，及時查找漏項工作、申報不及時等問題。
3．構建信息化管理平臺
隨著計算機技術不斷翻新，建筑業信息化水平目益提高，其信息化管理訴求也日漸提高。比如借助于平臺信息集成功能，對建筑企業內外信息資源有效整合；再如以信息化管理平臺的比對預警功能，實現稅源智能化管理；或者以平臺多元化查詢功能，提升稅收管理效能，此點最利于建筑行業企業各個職能部門與稅收管理員的溝通，以全面及時地監控和了解稅源情況。
(三)拓展稅收管理范圍
1．擴充稅源信息渠道
加強建筑業稅收管理，須解決稅源信息不對稱問題，構建信息共享、管控有效的綜合治稅體系和綜合治稅網絡，積極擴充稅源信息渠道。具體來講，建立健全和相關部門進行信息交換與聯系的制度．保證重點建設項目信息的定期獲取，并對工程項目計劃投資、招投標以及投資完成進度等及時、全面掌握，充分挖掘潛在稅源信息．實現現有稅源信息準確、真實、可靠。
第5篇：建筑物業管理范文
關鍵詞：稅收政策；涉稅事項；涉稅管理；施工業務
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01
建筑企業是主要從事建筑工程、設備安裝工程和其他專門工程、有一定施工資質、自主經營、自負盈虧、獨立核算的法人經濟實體。由于建筑企業的施工業務周期長、跨地區經營、流動性大的特點及各地方稅收政策的不同、辦稅員對稅務政策的理解差異等原因，造成建筑企業財會人員在日常業務涉稅事項的辦理中，工作難度大，同時加重企業的稅負。所以，如果建筑企業不能加強對施工業務涉稅事項的正確管理，勢必會增加企業的資金成本和稅負，造成企業經濟利益的不必要損失。
一、建筑企業施工業務涉稅事項管理簡述
建筑企業施工業務涉稅事項是指建筑企業在開展施工業務過程中涉及到的與稅收業務相關的事項。建筑企業施工業務涉稅事項管理是指建筑企業在施工業務開展過程中涉及到的稅務登記、納稅申報、稅款繳納、稅務檢查等涉稅事務，進行規劃、組織、指揮、協調及控制。在以上涉稅事項管理中，納稅申報和稅款繳納是管理的主要內容。
二、建筑企業施工業務涉稅事項包括以下主要內容
（一）營業稅金及附加
營業稅金及附加是施工企業在勞務發生地，按照當月完成施工產值或收到的工程款的不同稅率計算并征收的地方稅金及附加，包括如下稅種：
1.營業稅。該稅種是按照當月完成的施工產值扣除分包給其他單位的工程款或完成的產值或收到的工程款的3%稅率計算，并向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報繳納。
2.城市維護建設稅。該稅種是按營業稅乘以稅率計算，并向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報繳納。由于應稅勞務發生地不同其稅率也不同。因此在計算該稅款時，應根據應稅勞務發生地的不同計算。
3.教育費附加。該稅種是按營業稅款的5%稅率計算（教育費附加3%，地方教育費附加2%），并向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報繳納。
4.價格調節基金。該稅種根據勞務所在地不同，其稅率也有所不同，例如西寧按營業稅款的1%稅率計算，并向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報繳納。
5. 堤圍防護費。該稅種是按照當月收到的工程款或完成的施工產值扣除分包給其他單位的工程款或完成的產值的1.2%稅率（廣州是按此稅率征收的）計算，并向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報繳納。該稅種由于地區不同稅率也有所不同，或者有的地區征收，有的地方不征收，所以應根據勞務發生地的稅收政策區別對待。
（二）企業所得稅
建筑企業的企業所得稅有如下幾種征收辦法：
1.按企業的盈利情況征收。（1）對能正確計算應稅所得額的企業實行查賬征收的辦法，稅率為25%。（2）對賬冊不健全、不能正確計算應稅所得額的建筑企業實行核定征收的辦法征收企業所得稅。
2.建筑企業跨地區（跨省、自治區、直轄市和計劃單列市）經營項目。（1）由建筑企業總部直接管理的跨地區設立的直屬項目部，應按項目實際經營收入的1.2%向勞務發生地主管稅務機關預繳（廣州市是這樣執行的）。（2）如在跨地區設立二級分支機構的，并由分支機構直接管理的項目，應按國家稅務總局（國發[2008]28號）文件規定，按照“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的辦法計算企業所得稅。年終總、分機構匯總清算。（3）由建筑企業所屬二級或二級以下分支機構直接經營管理的項目，其經營收入、成本、資產總額和職工工資要匯總到二級分支機構分項目統一核算，并由二級分支機構按照國家稅務總局（國發[2008]28號）文件規定計算企業所得稅。
（三）個人所得稅
建筑企業的個人所得稅可分為向特定的工程項目和向企業征收征收兩種：
1.向特定的工程項目征收的個人所得稅。實際工作中，對外地建筑企業勞務發生地主管稅務機關按工程款開票金額的0.1%至1%征收個人所得稅。應根據勞務發生地的具體規定進行申報繳納。
2.向企業征收的個人所得稅。建筑企業在支付職工工資、薪金及支付給為企業提供勞務的個人報酬時，企業應根據《中華人民共和國個人所得稅法》的規定，履行扣繳義務，代扣代繳個人所得稅，并向企業注冊地的主管稅務機關申報繳納。
（四）印花稅
由于施工標的大，質量要求高，所以對施工方要求非常嚴格，不但要求施工企業具有相應的資質，而且雙方要就建設該標的簽訂可行的施工合同。合同雙方均應向勞務發生地的稅務機關申報繳納印花稅。稅款應為合同價的0.03%稅率計算繳納。
三、建筑施工企業主營業務涉稅事項的管理
對建筑企業的施工業務涉稅事項的管理，重點有如下措施：
（一）營業稅及其附加稅管理
1.項目實施過程中要按照施工產值與營業收入孰低為營業稅的納稅基數。雖然對于一個項目總的開票金額是確定的，最終繳納的稅款總額也是一定的，但對于一個工期在三年以上的項目來說，如果在施工過程中能減少納稅，可以為企業省一大筆財務支出。所以，在日常向稅務機關申報的施工產值盡量不要超過營業收入，尤其是墊資施工的項目。因為，根據稅法規定，稅務部門采取權責發生制征稅政策即項目完工百分比來計算征收營業稅及附加，而不按財務上確認的營業收入來征收。建筑企業本身風險大盈利微薄，如果企業墊資又墊繳稅款，這會對建筑企業的資金產生很大壓力，增加企業財務成本，從而降低該項目的利潤。
2.分包稅款要在開總包票時扣除。根據稅法規定，總包繳納的營業稅是按照總包收入扣除分包后的差額計算繳稅。在工作當中，總包開票時，應先開分包發票，再拿分包發票所繳的稅款抵減總包發票所應繳納的稅款。如果對稅法理解不深而重復繳納分包發票部分所承擔的稅款，增加企業的稅負，從而對企業造成損失。
3.存在甲供材料時要按照實際收到的進度款或者開票金額納稅。在實際工作中，收到的工程款中如果包含甲供材料款，要盡可能和甲方協商按照實際到賬進度款開具發票，甲供材料款開具收據。因為甲供材料款并不符合收入的確認條件。.
4.項目的其他結算收入應計入工程業務收入的核算。由于施工企業的主營業務復雜，一個項目與業主的決算金額中，不僅包括工程合同金額，還有其他款項，如：罰款、資金占用利息、獎勵等包含在工程決算書中的款項，按照工程款向業主開具發票，適用3%的稅率，如果單獨核算，就應根據款項內容按其他業務收入開具發票，適用5%的稅率，所以，并入工程款向業主開發票，可以合理降低企業稅負。
（二）企業所得稅管理
企業應考慮采取查賬征收的方式繳納。使用業務能力強、有職稱的財務人員，按照會計準則和會計基礎工作規范的要求制定企業財務管理制度，健全賬冊、規范核算。不能考慮采用核定征收，因為核定征收的稅負重，這樣不利于企業的發展。
（三）個人所得稅管理
如果向企業征收的個人所得稅，企業應履行代扣代繳義務；而向特定工程項目征收的個人所得稅，目前我國沒有明確的規定，全國各地的政策也不一致，有的省份征收，而有的省份不征收，比如廣州市對外來施工企業在廣州施工的項目按1%的稅率征收個人所得稅，允許其按扣減應支付給分包人或轉包人工程價款后的余額計算繳納個人所得稅。對于這項稅款，企業應該與工程所在地的地方稅務部門進行溝通，盡量爭取減、免稅。
（四）印花稅管理
企業應向勞務發生地主管稅務機關按合同價的0.03%繳納印花稅。按照規定，建筑企業將總承包項目的部分分項工程分包給其他具有資質的企業時，除了按總承包項目合同價繳納印花稅外，還應就分包金額繳納印花稅。所以，如果建筑企業自身具備該項目的施工資質，應盡量避免分包合同，這樣不僅能確保工程質量，還會降低企業稅負。
總的來說，建筑企業施工業務涉稅事項的管理很復雜，涉及的問題很多，只靠企業的財務人員的付出是很難做好的，還需得到各稅務部門的大力支持和幫助。企業也要對稅收政策及時深入地掌握，在充分運用稅收政策同時，也要遵守國家的稅收法律法規，才能對企業的涉稅事項管理得更好，更好地為企業的蓬勃發展服務。
參考文獻：
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第6篇：建筑物業管理范文
（一）美國建筑節能管理體制
美國傳統上沒有與建筑管理對應的聯邦管理機構，建筑標準一般是地方城市的管理任務。聯邦政府不負責建筑的管理。地方政府（一般為州政府和市政府）負責制定建筑管理政策。目前，美國能源部是建筑節能領域發揮最大作用的政府機構，但是，也并不從事全責制的管理，其主要任務是支持技術傳播、制訂標準和組織科研工作。其他與建筑節能有關的管理主體包括聯邦部門（能源部、環保署、財政部）、州政府監管管理者、地方管理機構（如加州能源委員會等）、行業協會（如暖通空調工程師協會、綠色建筑委員會等）、大學、節能產品制造商等。值得一提的是，以上各個機構并不是從屬關系，彼此之間的活動不是依靠行政命令，而是依靠手中的資源和經費的使用。各個部門雖然不相互從屬，也沒有單位和個人在全局上的協調，但是，都會按照默認的行業規則進行工作。比如，行業協會中美國暖通空調協會每年都會在沒有聯邦政府支持的情況下，依靠工程師自愿編制大量的行業規范，各地政府也往往自覺采用這些規范而不是自己重新編寫。
（二）美國建筑節能政策與標準
美國的建筑節能政策包括能源使用政策、建筑節能經濟激勵政策和2008年經濟危機后出臺的美國經濟恢復和再生能源法案，其中，建筑節能經濟激勵政策非常有特色，涵蓋了住宅、商業、公共建筑和工業等多個行業。以商業建筑節能的減稅而言，相關政策規定：“對于新建或已有建筑，只要通過安裝室內照明、圍護結構、制熱、制冷、通風和熱水系統，標的建筑總能耗比美國暖通空調工程師協會標準90.1-2001所規定的最小能耗小50%，那么此建筑每平方英寸可獲得1.8美元的減稅。此項政策主要給予建筑業主，但是也同樣適用于進行了結構擴建的房客。”美國建筑節能還擁有諸多行業標準，包括強制性標準和自愿性標準。在強制性標準中又包括商業建筑標準、居住建筑標準等多項細分標準。比如，美國早在2005年就推出了美國能源管理計劃，根據相關法案規定，聯邦政府新建大樓至少應比現有建筑條例節能30%。自愿性標準包括中小型辦公樓先進節能設計指導、綠色建筑標準等，其中，在全球較為有影響力的標準是綠色建筑標準（LEED），此標準適用于所有建筑類型——住宅建筑和商業建筑的整個生命周期評估、建設、運營和維護等，并且除了建筑之外還涉及鄰里地區。具體包括“新建和改造項目分冊、既有建筑分冊、商業建筑室內分冊、學校項目分冊、住宅分冊、社區規劃分冊、商店分冊、療養院分冊”等諸多細分內容，內容針對性強且極具實操性。
（三）建筑節能行業協會
美國建筑節能行業協會眾多，包括能源效率經濟委員會、太陽能學會、暖通空調工程師協會、機械工程師協會、建筑性能模擬學會、綠色建筑委員會等眾多專業協會，他們都是沒有政府背景、自負盈虧的組織，協會經費來源于會展、出版行業規范和相關行業標準及對行業人員的培訓。其中，暖通空調工程師協會的影響最大，在全球有51,000名會員，100個分會，每年都舉辦兩次會議，積極發展青年工程師和尖端節能技術的交流與培訓。近年來，綠色建筑委員會憑借綠色建筑評估體系認證的影響力，已經成為全球有較大影響力的行業協會。
（四）建筑節能市場
美國建筑節能市場的市場化程度較高，其中，合同能源管理在美國建筑節能市場中占據了較大比重，這是一種以節省能源費用來支付節能項目全部成本的節能投資方式。20世紀80年代末90年代初以來，美國的能源管理產業以平均每年24%的增長率高速發展。能源公司主要由樓宇設備和控制公司（如霍尼韋爾、西門子等）、電力、燃氣公司等和獨立的中小型能源管理公司組成，其中前兩者占據了主要的市場份額。而且，就合同能源管理的市場對象看來，公共客戶群體是主體，中小學校、政府、公立醫院等占據了50%左右的市場，其他公共客戶占據了24%，而私有客戶群體比例僅為26%。因此，政府采購的項目是合同能源管理的主體市場。
（五）社區建筑節能的社區節能
美國的建筑節能沒有局限在建筑本身，而是擴展延伸到使用人群和社區，因此，節能活動不僅體現在技術節能方面，更圍繞業主的使用習慣展開了諸多深層次的競賽。比如，美國西部的薩克拉門托市就組織社區業主進行能源節約比賽，通過報名或隨機挑選，在100個相同居住面積，相同取暖熱水燃料系統的家庭進行能源節約競賽，在網上公布勝利者的名字與相片，比賽內容包括扔棄廢物，取暖熱水燃料，電力和食品。此外，物業公司在節能知識普及方面也起到了積極的作用，如在美國東部的一些社區進行少扔垃圾的比賽，物業公司會具體地告訴小區業主怎樣減少垃圾，比如，不要買有包裝的食用品而是盡可能買散裝的食用品、購物不用一次性塑料袋等，該地區的生活垃圾減少了30%。
二、美國建筑節能管理發展對我國綠色物業管理的啟示
美國與中國相比，具有不同的政治管理體制和國情，消費者的消費認知和消費習慣也有較大差異，但是，縱觀美國建筑節能管理的具體情況，從管理主體、政策標準、行業協會、技術支持，到市場發展和社區延伸管理，對我國綠色物業管理行業的推廣仍然有諸多啟示。
（一）政府綜合政策強力支持，中央與地方共同發力
美國聯邦政府重視節能管理，制定了多項政策，其中，以經濟激勵作為調整和刺激的核心手段，采取補貼、稅收減免等措施，有效地提高了相關主體實施綠色物業管理的積極性。而且，積極制訂了相關節能標準，地方政府也積極配合并分別出臺相應的管理政策。相比之下，我國政策過于傾向于宏觀和中觀，經濟刺激政策較少，缺乏明確可實操的標準。我國各地政府在節能管理工作的主動性方面差異較大，在綠色物業管理方面全國尚未有統一的標準，僅有深圳于2011年6月頒行了《深圳市綠色物業管理導則（試行）》，2013年4月1日印發了《深圳市綠色物業管理項目評價細則（試行）》，目前也在試運行中，全國其他地市的綠色物業管理有待全面展開。
（二）全生命周期、全類型的建筑節能管理
綠色物業管理是一項系統工程，涉及規劃和設計單位、施工、監理、質量監督及房地產開發等多個環節，只有通過政府的推動才能有效整合各方資源。從美國的經驗看來，美國政府非常注重建筑的全生命周期各個環節的節能，既注重開發規劃設計，又關注后期管理，還鼓勵既有建筑的改造。反觀我國，卻過于注重前期規劃而忽視了后期的管理。相關數據顯示，“自2008年開始至2013年3月，通過住房和城鄉建設部正式認定的綠色建筑標識項目共有611項，其中568項獲得設計標識，43項獲得運營標識”。這就給我國推動綠色物業管理帶來了巨大的發展空間。而且，從美國節能管理的經濟刺激政策和美國綠色建筑協會推動的綠色建筑評估體系（LEED）認證內容看，節能的對象不僅包括商業、公共物業，還包括住宅、工業等等。而在我國，綠色物業管理主要應用于商業和公共物業，在住宅和工業方面的應用較少，技術含量較低，尤其缺乏系統的節能標準。盡管國家頒布的綠色建筑標準有關于住宅和公共建筑運營的指標，但是相關指標不夠完善，缺乏細致分類，難以反映出綠色建筑運營管理的特點和目標，有待于制訂更為細化、針對性強的全生命周期、全類型的綠色物業管理標準，促進后期物業管理與前期規劃、設計與施工的融合。
（三）建筑節能協會組織的積極推動
正如前文所言，美國擁有多個專業的建筑節能協會，而且，各個協會都積極制訂相關行業節能標準并且通過會員活動、展會、培訓加以推廣，這些協會成為美國節能管理知識傳播和發展的重要載體。中國物業管理協會是物業管理行業的重要協會，目前，在全國各個城市都有相應的分會，并在推動綠色物業管理方面組織了多次交流活動，并將重要文章刊登在其會刊上，但是，相比于美國相關協會和我國綠色物業管理發展的現狀，中物協有必要作出更多努力，比如成立專門的發展綠色物業管理的專業委員會，研究制訂適合我國行業需要的綠色物業管理的服務規范、標準，與電力、暖通、機械、光能等領域的專業技術中心合作，推廣更多有效的節能技術，指導各地協會為物業服務企業開展綠色物業管理活動提供行為引導；建立和完善綠色物業管理評價體系，包括評價辦法和評價技術細則，尤其是在增進行業交流和向政府爭取更多的資金扶持等方面開展更多的工作。
（四）政府采購促進合同能源管理發展
美國聯邦政府的公共服務采購占據了合同能源管理的較大市場，即從政府層面保證了合同能源管理的推廣。我國實施合同能源管理剛剛起步，政府采購實施能源管理的項目還只在深圳、北京等少數一線城市開展。主體市場在商業項目和住宅項目，只是物業服務企業加強成本管理的手段，并未真正在全社會取得節能降耗的共識，相關政策激勵不足。在現實中，住宅小區的合同能源管理還面臨業主大會授權難、改造回報周期長、風險大導致物業公司積極性不高等諸多問題，商業中心的開發和運營商也往往因為擔心影響運營效果而拒絕實施。導致既有建筑改造的管理體制不太完善。
（五）社區家庭節能的深度參與和技能普及
第7篇：建筑物業管理范文
關鍵詞：現代建筑企業 財務管理
一、傳統財務管理存在的問題。
隨著市場經濟的發展，大型施工企業集團在我國日益呈現出規模，企業發展越快、規模越大，在當前財務管理模式的問題也日益表現突出。大型施工企業集團財務管理中存在諸多問題，突出表現在以下幾個方面。
（一）、缺乏健全的預算控制體系。目前各類建筑業集團公司預算管理現狀并不樂觀，各公司雖然明確了預算管理體制，預算管理機構，編制了年度預算，可預算實際執行實際效果難以檢驗，預算僅為生產經營計劃的參照。預算的控制作用無法真正實現。
（二）、資金控制不力。目前集團資金分散在各子分公司，各子分公司資金分散在各個項目上，集團無法實時掌握了解整體資金情況;無法掌握動態的資金信息，同時也帶來了資金成本和資金安全的問題。
（三）、會計電算化難以適應環境變化。在20世紀80年代，計算機技術就引入了會計核算中，將財務人員從繁雜的勞動中解脫出來。但是會計電算化只是將傳統的財務會計流程搬到計算機中，使得會計流程自動化并沒有從本質上去改變原有的會計流程。
二、信息化條件下財務管理分析
（一）、財務管理信息化應以財務管理為重點。多年來，施工企業會計電算化僅僅應用于會計核算方面，在財務管理方面一直未有大的進展，因此，如何利用最新的信息技術，融入新的管理會計思想，加強預算管理、資金管理和財務分析等管理功能，成為財務管理信息化的主要目標。
（二）、財務管理信息化宜采用集中的管理模式，實現財務信息的充分共享同時，保證信息的質量。由于施工企業高度分散特點，必須采取資源的有效配置和統一調度。才能實現對集團內部資源的高效率配置;保證決策信息的真實;確保決策質量;提高企業核心競爭力和應變能力。隨著廣域網、互聯網、大型數據庫、高速性能計算機的出現，已經使在地理上分散的一個集團公司范圍內的業務和財務數據集中存放和統一處理成為可能。客觀上解決了財務信息不對稱問題。
（三）、財務信息化應以財務資金的活動為核心，貫穿企業的整個經營活動的全過程。從財務部門本身的管理業務發展到企業所有與財務狀況相關的業務。財務管理是企業經營狀況最集中的體現，是企業管理架構中核心的部分。企業的財務管理信息建設，應當包括所有與企業財務狀況相關的業務過程。
（四）、信息技術的應用帶來財務管理工作流程的變革。應用范圍應從管理部門延伸到原始業務發生點。為了實現對企業資源、企業財務狀況的實時、動態的配置、管理和控制，必須把應用范圍延伸到原始業務發生點。應該根據具體的業務，來確定原始業務發生點。要嚴格按照統一規定的業務流程發生，不能隨意改變原始業務發生點。
三、信息化環境中財務控制實踐
“內部會計控制是指單位為提高會計質量保護資產的安全完整，確保有關法律法規和規章制度的貫徹執行等而制定的一系列、方法、措施和程序?！毙畔⒒h境下構建財務內部控制系統應重點關注以下方面:
1、完善財務內部控制環境，培養企業整體的信息技術能力。企業為了適應控制環境的變化，需要從一個新的角度來看待信息技術，要重視公司進行網絡化管理的整體的IT能力，而不是簡單的建立諸如儲存系統、存貨控制系統等幾個孤立的IT系統。
2、建立健全的財務組織結構與權責分派體系。企業應對原有的財務組織機構進行適當的調整，以適應信息系統的要求。重新調整財務內部控制中的內在關系。網絡技術突破了信息傳遞和信息處理的瓶頸，財務管理的幅度增大，層次減少，垂直性的組織逐漸趨于扁平，隱藏在這表征后面的實質是從根本上對財務組織的人員和職能之間的關系的重新界定。
3、調財務內部控制框架中的“軟控制”與人的重要性。注重培養組織中人員的信息觀念，理解企業信息化建設和管理改革、財務內部控制創新之間的關系，并重視和實現這個改革。信息時代企業發展將主要依靠科技、知識與人才?！叭吮局髁x”作為構建財務內部控制機制的信條己經越來越多地被企業接受，企業管理者應當重視對財務人員的選擇、使用和培養，這不再只是財務內部控制的環境因素，它也日益成為財務內部控制結構的有機組成部分。
4、建立新型的風險控制體系，加強財務內部控制創新。企業在信息化環境下運行具有很大風險，企業的生產經營活動需要相應的財務內部控制制度創新作保障。因此借助信息技術，利用信息資源，及時的將資本市場、產品市場、供求情況、顧客信息、政策法規的信息進行收集和整理，通過計算機的多模型模擬，進行敏感分析，及時調控經營風險，完善投資決策，是一個越來越被重視的領域。
5、注意識別新環境下的新風險，制定相應的控制程序有效降低風險。對于財務內部控制的研究不可能脫離其賴以存在的環境及企業內外部各種風險因素。在IT技術高速發展的今天，信息的傳播、處理和反饋速度都大大加快了，由此導致企業會常常同時改變業務和信息過程。在這個改變過程中，不能再盲目地采用傳統的控制政策，而必須重新評價它，以適應新業務發展的需要。我們應把注意力集中在評估特定業務環境下的風險，并制定相應的控制程序，而不能拘泥于特定的控制程序，并進而限制了對技術的使用。
第8篇：建筑物業管理范文
中圖分類號： TU7 文獻標識碼： A 文章編號：一、當前建筑施工企業財務管理出現的諸多問題分析 1、財務管理觀念薄弱 從目前形勢來看，建筑施工企業財務管理并沒有在企業的管理當中處于一個應有的地位，大多數建筑施工企業比較重視的是施工進度和工程質量，單純的認為企業只要完成這兩點，就將會產生經濟效益的最大化，而完全的忽略了財務管理的作用，并沒有真正的認清財務管理具備較強的綜合性，且在整個企業的發展過程中都是必須的。 2、財務管理體制不健全 目前大多數建筑施工企業比較重視成本費用支出審批程序等基礎工作，但不能夠很好的體現預算管理、資產管理、收入管理等職能。一些施工企業管理層權利太過集中，缺乏必要的監督制約機制，使財務監督職能弱化，最終給企業的經濟帶來很大的影響。 3、企業融資較為困難 從企業債券融資的來源進行分析，因為建設單位經常拖欠工程款，最終使施工企業的債務逐漸擴大，資產負債率明顯提高，建筑施工企業不僅不能夠在市場上進行融資，同時也很難得到銀行貸款，最終造成融資困難的現象。 4、資源利用率不足 大多數建筑施工企業的特點是流動性較為頻繁，最終使得企業的資金比較分散，造成了資金籌集和使用上的困難。第一，存在著很多個別單位多頭開戶，資金閑置現象比較明顯，且沉淀現象嚴重；第二，很多企業為了籌集急需的小額資金而為難。有非常多的企業在自身發展較好的情況下不聽從公司總部的安排，總想要擺脫控制，而當其處于惡劣的環境時，又會需求總公司的幫助。 5、成本控制不到位 對于建筑施工企業來講，成本直接影響到企業的經濟效率，因此應該加大對成本進行管理。隨著當前競爭的逐漸加劇，施工企業的競爭重心逐漸從產品質量向價格過渡，這將造成建筑施工企業的經營管理發生很大的變化，給成本控制帶來一定的麻煩，常規管理模式不能夠很好的適應。 6、會計工作較為薄弱，信息失真嚴重 如今很多建設單位會計基礎工作較為薄弱，與《會計基本工作規范》的標準存在著很大的差距，會計核算工作存在很多問題，內部控制不到位，財務人員必須要服聽從領導的安排，造成了財產不實，數據不清，信息沒有實際用處，給單位的內部管理造成很大的影響，對經濟事項的合法性和真實性不能夠進行很好的監督。 二、施工企業強化財務管理的措施 1、全面更新財務管理理念 隨著我國對外開放的不斷擴展，傳統的財務管理辦法已經不能夠適應當今飛速發展的經濟，正在面臨著非常大的挑戰。建筑企業財務管理工作也逐漸被人們重視起來。企業財務管理在當今處于一個較為重要的地位，因此，大多數企業都在強化財務管理，將建筑施工企業財務管理工作安排在了日程上，并滲透到了各個方面，建立起了全面的財務監督體系。企業不僅應該逐步更新現代財務管理觀念，還應該逐步實現財務管理的科學、法制化進程。企業一定要本著以成本為核心的目標，不斷提升管理水平，最終實現企業財務管理現代化。 2、完善預算管理體系 建筑施工企業的不同項目，其預算側重點也存在著很大的不同。諸如，對于新建設投資的項目，預算的重點工作就在于投資預算，需要對投資項目進行可行性研究，主要包括籌資預算、現金流量預算等等，還應該確定相應的預算和決策程序。而持續經營項目的財務預算應該認真結合建筑施工企業的行業特點，以盈利作為終點，覆蓋到施工的各個環節當中，包括費用的預算、銷售預算、成本預算及其現金流量預算等等。 建立健全財務預算體系，為保證預算的控制作用，還應該建立與其相關的預算約束機制。需要針對不同項目的預算制定出一套考核評價體系，從而能夠更好的加強預算的約束能力。此外，企業還需要建立健全財務反應機制，從而真正確保財務預算的實施。 3、加強成本控制 第一，通過應用先進的技術和成果，不斷增強項目技術效益，并引領經營、管理工作的同步提高，不斷擴大效益的波動效應；第二，要認真做好施工項目各個階段的施工方案比選工作。 項目施工的各個階段和環節都有一個施工方案的比選問題，通過方案的比選從而達到成本最低的目的。諸如在項目建設的初期會涉及到臨時搭建的問題。對臨時設施可以采用自建、租用等方案。對于工期比較長、人力資本投入較多的項目，一般是以自建為主；對工期較短、人力較少的項目，則以租用的方式比較適宜。在施工機械和設備的選擇上，應該有一個方案比選問題，機械費用比例很大，購買或者租賃應該進過充分的認證。在建筑施工過程當中應該不放過每一項可能變更的單項工程，平時應該注意原始資料的積累，從而為變更索賠創造良好的條件。 4、建立健全財務風險預警體系 為了減少管理和經營風險給企業帶來的損失，建筑施工企業應該通過設定財務上的指標，選擇指標標準值，并進行分析和判斷，編制財務預算分析報告等對策來有效預防財務風險。依照建筑施工企業所處的行業、經營狀況及其盈利能力指標為基礎，營運能力和發展能力為指標補充，著重突出現金流量指標。對于建筑施工企業的償債能力、盈利能力、營運能力及其現金量指標，依照國資委每年度的土建業財務指標的優秀值、平均值、較差值等財務預算指標的標準值。依照目前財務預算指標分析，結合企業其他部門收集的相關信息，由企業財務管理部門撰寫財務分析報告，為企業經營管理層提供決策依據。 5、提高財務人員素質 在制定適合當代建筑施工企業經營發展的財務制度之后，最重要的是培養一批具備良好職業道德素質的財務管理人員，這是穩定建筑施工企業誠信經營的奠基石，從而真正確保財務制度的執行，及時、準確的向企業領導提供經營需要的會計信息。在強化財務管理人員素質方面，企業可以通過三個方面加強管理：第一，在招聘的過程中，一定要選對人，應該選擇那些掌握新會計準則技能，有進取精神的人員擔任會計管理工作；第二，在工作當中應該強化會計人員的后續學習，并要求其掌握最新的會計政策和先進的會計知識，促進會計人員能夠更加主動的學習知識；第三，在管理考核方面，企業一定要強化對會計人員的管理及其考核，做到疑人不用，用人不疑，假如發現問題應該以最快的速度解決。 6、建立健全債務管理制度 資金在當前社會是商品價值的貨幣表現形式，也是企業生存的基本，是企業在經營上最為根本的保證。資金管理應該全面掌握資金運作的全部過程，且應該進行全面的分析，并且制定好科學的規劃。企業一定要對資金管理進行強化，對于外流的資金一定要及時收回，并不斷加快資金的周轉，提高企業的經濟效益。要想真正確保資金管理制度的順利實施，一定要真正將債權債務制度做好，要從源頭上著手，對企業的合同嚴格的把關，并按照合同法的相關規定認真落實；要認真履行合同當中的每一項條款，充分確保合同的權利。其次，在建筑施工企業施工的過程當中一定要進行嚴格的控制，深化中間結算，保持企業應收工程款在一定的范圍之內。最后，一定要定期與甲方核對好應收賬款，并采取有效催收賬款的對策，認真執行。 7、健全企業內部經營指標評價體系 近些年來，很多的施工企業在進行財務管理的過程中，基本上都放在了價值量的指標上，并沒有真正的處理好與非價值量之間的關系。自從上個世紀九十年代以來，西方很多金融專家已經認識到了價值量指標管理當中的缺陷，認為只單純的重視財務指標或者價值量管理，只是對企業進行短期的管理，沒有真正重視企業發展，非常不利于企業各個職能部門的協調。 所以，作為當今社會的建筑施工企業，一定要建立健全適合于當今企業生存發展的內部評價體系，這一體系將會從各個方面進行考慮，依照此原理設計內部經營指標評價體系，這樣才能夠很好的平衡非財務指標、近期和遠期指標，將會促進企業實現穩步發展。 結語： 總而言之，建筑施工企業在任何情況下都不能夠忽視企業財務管理工作，特別是在當今建筑施工企業競爭非常激烈的情況下，企業一定要積極采取財務措施，從而真正強化財務管理，確保企業健康、穩定的發展。參考文獻：
［1］ 劉佳涵.建筑施工企業財務管理與風險防范若干問題探討［J］.現代商業,2010(11).
［2］ 王娟.新經濟形勢下建筑施工企業財務管理的幾點思考［J］.中國電子商務,2011(11).
第9篇：建筑物業管理范文
關鍵詞：建筑企業 勞務費 支出管理 思路
在建筑企業項目管理中，勞務費、材料、機械費管理一直是個令人關注的問題。由于它們在項目支出費用中占得比例較大。其特點是流動性大、工種多因而管理難度相對要大一些。為了解決這個問題，許多企業中已經形成了多部門都有責任管理的態勢，但是效果并不理想。本人認為，解決這個問題的關鍵在于緊貼工程管理實際轉變思維，廢棄不適應企業發展的管理方式，把握各個項目動態，從而在勞務費、機材費管理方面，形成自我加壓、主動出擊、細化管理的特點，讓管理走上良性循環。
一、發揮“扁平化”管理優勢
“扁平化”管理，是近幾年興起的一種新型的管理思想。扁平化管理的核心，是將權力中心下移，盡量減少領導層決策層在時間和空間上的遲延過程，從而拉近部門與項目的距離，拉近管理層與一線員工的距離，體現分工合作、分層負責的扁平化管理精神。更重要的是監控管理更為有效，能增強部門自身的責任感和自動力。扁平化組織機構，使傳統的公司分公司、項目部施工班組的多級“矩陣式”管理模式得到改善。
生產管理部門在建筑企業里，是一個承上啟下、對工程綜合管理的部門，有較為為明顯的管理優勢。充分發揮該部門的作用，關鍵一步是要有明確的職責，減免機構重疊、各自為政、效率低下的矛盾，從而遏制上下都在管理項目，然而項目勞務費、材料費時有拖欠的狀況。
二、管理思路
職能部門可以先對各個項目勞務費支付現狀進行普查剖析，找出影響拖欠費用的幾個主要原因，并采取相應對策。我們分析后認為，項目勞務費、材料費要實現足額發放，關鍵是對項目領導班子加強監督管理，建章立制，不斷提高管理人員的法制意識。制定切實可行的監控措施，并在日常監控工作中不斷完善和細化，針對每一個項目特點，集中公司職能管理資源優勢，形成監控合力，才能保證這項工作順利開展，從而避免公司不必要的經濟損失和人力資源浪費。
當然，職能部門自身，也應該漸進式推進管理機能和管控職能的調整，向職責貼近化、管理細致化方向過渡。減少盲目工作，確保上下信息暢通，全面掌控項目各項費用的支付情況，確保勞務費、材料費支付拖欠為零的目標。
三、工作措施
首先，職能部門要對勞務分包、專業分包和分供方專項監督檢查基礎進行摸底排查，根據項目情況，檢查登記項目進場人員登和項目勞務分包、專業分包情況登記表、項目材料供應一覽表，在核查項目勞務人員工資、材料費支付時，要與進場人員登記表相一致。對新開項目要強化項目前期資料備案工作等。對于新開項目、在建項目逐項建立健全項目檔案，按照項目部業績信譽進行分類。要求所有在建項目部逐月對本項目的勞務人員和材料供應商進行填表登記，上報公司職能部門，由會同財務部進行嚴格程序監督審查。
其次，增強監督有效性，區別對待。在日常檢查中，對于信譽好的項目部人工費，材料費支付情況進行抽查，對于缺少業績和信譽較低的項目部進行重點監督檢查。由于項目管理是多級管理，存在著多頭管理、利益不均衡、管理環節多等現象，職能部門的檢查方式要有策略和針對性，減少中間環節，可直接在施工班組進行調查落實，發現問題立即在現場協調、及時糾正，使到賬工程款能夠優先保障勞務人工費、材料費的支付，隨機、突擊式檢查，能有效地效避免在建項目勞務費、材料費失控現象。
監管要做到“兩直接”：直接面對項目部，與勞務分包隊、專業分包隊和材料供應商始終保持互動溝通；直接面向一線職工，提高部門的管理效能。做到在開工前對勞務分包、材料機械費用進行測算，以便監管工作做到心中有數。根據每項工程概況、形象進度記錄、月費用分配、季度支付費用匯總等資料，不斷總結項目費用監督管理工作，同時也可為后續項目管理工作積累資料。只有強化施工過程的勞務費、材機費管理監控，才能把影響企業信譽與資源的各種因素消滅在萌芽狀態。
