住宅小區物業管理精選(九篇)
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第1篇：住宅小區物業管理范文
一、寧波住宅小區現行物業管理模式
住宅小區是城市微觀地理單位之一，是城市的重要組成部分。住宅小區物業管理是城市管理的縮影，是衡量城市管理水平的重要標志。寧波住宅小區的物業管理總體上保持著一定的穩定性，滿意度和好評率較高，但也不同程度地出現了一些抱怨聲和質疑聲，從表象上看，主要是由于物業管理和服務不到位引起的，但實際上，一個住宅小區的物業管理模式是否適合其本身的發展，是背后深層次的原因之一。根據市住建局調研報告顯示，截至2020年10月底，全市共有住宅小區2312個，其中有1906個住宅小區實施物業管理，物管覆蓋率82.4%，涉及300多萬居民。當前住宅小區的物業管理模式主要有三種：一是物業服務企業（以下簡稱物業公司）包干制；二是物業公司酬金制；三是小區業主自治模式。此外，還有直管公房管理模式、單位自建自管模式等，由于這些管理模式所占比例較小，且從目前看來并不符合未來房地產業發展趨勢，本文暫不作討論。
二、三種住宅小區物業管理模式的利弊分析
物業管理與每個居民都息息相關，因此，每個人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有諸多的誤解。因此，對小區主要管理模式的利弊做個簡單的分析，以便在選聘物業公司投票時作一參考。（一）包干制選聘物業公司包干制是指業主向物業公司繳納物業費，通過合同與物業公司約定服務內容和標準，物業公司按約定完成物業管理服務工作，盈虧均由物業公司享受或承擔。優點：業主在選聘物業公司時，通過在合同中約定物業服務的內容和標準以及物業服務收費標準，把小區物業管理事項幾乎全包給物業公司，收繳的物業費屬于物業公司，物業公司自負盈虧、自擔風險。業主和業委會只需監督物業公司按內容和標準做好小區的各項物業管理事務。理論上兩者權責清晰，溝通成本低，業主和業委會只要出錢就能享受服務，較為輕松。因此，現在大部分的小區通過包干制選聘物業公司。缺點：一是物業公司利潤最大化與提升服務質量之間的矛盾凸顯。在固定的物業費前提下，物業公司能節約多少開支，利潤就能提升多少。因此，物業公司會千方百計地節約成本，從而導致物業服務質量下降。比如通過缺編節約工資支出、降低轉包費用等。二是透明度大幅度降低，業主的不信任度提升。一般來說，包干制物業管理合同很難約定物業公司的內部運行和費用開支。比如物業公司會公示做了多少事、花了多少錢，但這錢具體怎么花的不會告訴業主。企業內部的開支，比如服務小區的物業公司上面的項目部門、分公司、總公司在你這個小區分攤了多少成本也不會告訴你。因此，物業公司資金使用上的不透明，常常引起業主的抱怨和不滿，加劇了業主與物業公司之間的矛盾。三是物業服務項目轉包，導致成本提升，服務下降。如綠化養護、保潔等物業公司可能會轉包給第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此轉包導致成本上升，用于小區物業的資金必然減少。四是稅務提高成本。物業管理雖是公益性項目，但物業公司是經營性公司制，有盈虧管理，因此需要納稅。納稅部分說到底羊毛出在羊身上還是由業主承擔。五是上級公司提取管理費，導致用于小區服務的資金進一步減少。一般物業公司都會按照小區預收物業費總金額的10%左右提取管理費，主要用于上級公司的費用開支，無論小區所在物業公司盈虧，都會事先提取。管理費加納稅，這兩個重要環節一過，真正用于小區管理服務的資金又少了一大截。（二）酬金制選聘物業公司酬金制是指在業主繳納的物業費中按約定比例或者固定金額用作物業公司的酬金，其余部分用于物業服務合同約定的管理事項支出，盈虧均由業主自擔。優點：一是業主對資金使用的自由度較高。這個模式下的物業費屬于業主，經營性收入也屬于業主。相當于業主出錢，聘請一家物業公司為業主打工。二是業主自負盈虧，但一般不會虧損。業主給物業公司的酬金和小區的日常開支年初都是有預算的，除非發生其他重大意外事件，一般都不會出現虧損。如果眼看著即將虧損，則可以把某些非緊急事項留到第二年資金寬裕了再實施。三是透明度提高。這一模式下，物業公司需要將物業服務方案和對應的費用預決算提供給業主審核，如在運行過程中需要調整，也必須由業主再次審核通過方可實施。缺點：一是物業公司的積極性難以發揮，對物業公司來說，酬金是固定的，干好干壞一個樣，盡量朝著少干事、少惹麻煩的方向發展。因此，物業公司一般都不愿意簽訂酬金制合同，這也是當前酬金制模式較少采用的主要原因。二是小區物業管理的成本上升，物業公司為了做好工作或者提高效率，會向業委會提出諸多要求，比如需要增添各種設施設備，這些設備一年可能也用不了幾次，但業委會還必須得買，否則事沒干好，業主不滿意，還會成為物業公司工作沒做好的托辭。三是業主和業委會投入的時間和精力大量增加。相比包干制，酬金制不僅需要業主經常性地去監督物業公司和第三方公司的工作，加強日常管理和考核，評價物業管理的績效；而且還要管理物業服務費和經營性收入，這是一件吃力不討好的事，干好了應該的，少了一分錢都得自己貼，更不能接受的是可能經常被不知情的業主懷疑和猜忌。尤其是業委會成員，本身是無報酬的義務勞動，工作量大量增加后，要選出一屆業委會的難度也相應增加。（三）自治模式自治模式，其實是酬金制的另一種體現，或者說是業主直控型的酬金制模式。小區同樣需要自行成立一家非盈利性類物業公司，類物業公司需要聘請一個管理團隊來負責小區的日常物業管理。或者干脆直接選聘一家物業公司，但不同于酬金制的固定報酬，物業公司的日常人員工資和開支由小區業主負責或事先約定。優點：一是相比酬金制，業主的參與度更高，可控性更強。尤其是對小區物業管理服務資金的把控自由度更高，一般業委會受業主委托直接控制著小區所有的物業管理服務資金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小區管理服務各項事務及資金使用情況更加透明，業委會定期公示當期事務和費用開支，業主可以及時、直觀地了解小區物業管理服務情況和物業費使用情況，信任度和滿意度必將提升。三是小區改善環境所需的投入資金得到保障。其他模式下，利潤屬于物業公司，小區用于建設的資金除了經營性收入外幾乎沒有其他來源，而在自治模式下，不僅原先的利潤部分轉為小區所得，而且由于不用提取管理費、非盈利公司也不再需要納稅，因此用于小區投入的資金會大幅增加。缺點：一是業主和業委會付出多。當前，采用自治模式的小區少之又少，主要是這種模式下，業主需要事無巨細，樣樣都管，除了招聘物業管理團隊和分項委托第三方服務公司，還需要做好財務管理、日常工作管理和監督、物業管理各團隊考核等工作，需要牽扯大量的時間和精力。二是對業委會的要求更高。業委會成員需要基本掌握物業管理相關專業知識，積累一定的渠道資源和人脈關系，熟悉物權法、物業管理條例及其細則等專業的法律法規。三是業委會成員不僅要團結一致，而且必須大公無私，清正廉潔。業委會掌控著小區物業管理服務資金，不能有一點私心，否則，就會引起業主的不信任，自治模式也難以持續。四是找到一個強大的管理團隊非常不容易。業主招聘的管理團隊不僅要能力強、而且同樣需要擁有豐富的資源、人脈和專業知識，以減輕業委會的工作壓力，業主還要付出遠遠高于一般物業公司同級人員的報酬，否則很難完成招聘工作。
三、選擇物業管理模式的幾點建議
第2篇：住宅小區物業管理范文
物業管理機構對住宅小區統一提供的公共，被稱為物業管理，也稱為物業服務，主要包括環境秩序的維護和社會治安的管理等等[1]。當前在住宅小區物業管理中主要存在以下幾個方面的問題。
1.開發商與物業服務企業之間沒有明確的法律關系
我國的市場經濟體制發展尚不完善，物業服務企業隸屬于房地產開發公司。一方面，在沒有成立小區業主委員會之前，房地產開發商可以以原始大業主的身份對物業服務企業進行選聘。此時的開發商與物業服務企業之間存在著短期的合同關系。小區業主委員會成立之后，可以由小區的業主委員會來負責物業服務企業的選聘工作，房地產開發商應該無條件的向小區業主委員選定的物業服務企業移交原始資料。然而在實際操作中出于各種情況的考慮，一些開發商并不愿意放棄物業管理。另一方面，物業服務企業和房地產開發公司之間往往具有從屬關系，物業服務企業是開發商的子公司或者下屬機構。
2.物業管理的交接過程中沒有對責任進行明確
由于開發商與物業服務企業之間的法律關系不明確，因此在物業管理的交接中容易發生物業服務企業之間的矛盾。前任物業服務企業在交接的過程中往往存在著阻撓新物業服務企業進入小區、破壞無業管理設施等情況，或者帶走小區業主相關的資料，在移交的過程中不做好財務賬目的移交工作等等。
3.業主與物業服務企業之間的合同不能得到履行
業主與物業服務企業之間要簽訂物業服務合同，對二者的權利義務關系進行界定。物業服務企業和業主委員會之間是一種合同關系，也是被委托和委托的關系。但是當前二者之間存在一些矛盾，影響了合同的履行。（1）物業服務企業沒有按時將房屋鑰匙交給業主。按照房屋買賣合同的約定，當房屋買賣人支付了部分或全部的房款之后，就可以辦理入住手續，此時物業服務企業應該為房屋買受人辦理相應的手續。然而有一些物業服務企業會要求房屋買受人支付物業管理費用以及其他費用，否則拒絕將鑰匙交給買受人。這對房屋買受人的合法權益造成了極大的損害，如果房屋買受人對物業服務合同和管理公約有不同意見，或者認為物業費的收取不合理，往往難以辦理房屋入住手續[2]。（2）缺乏統一的收費標準和類型。我國尚未建立起完善的收費標準和收費類型，而物業管理的收費標準和收費類型就比較多，造成物業收費中出現很多問題。由于收費標準不統一、物業服務不到位，業主往往拒絕交費。
二、提高住宅小區物業管理水平的對策
1.對物業管理的法律法規進行完善
要全面提高我國住宅小區物業管理的水平，首先必須對相關的法律法規進行完善，對物業服務企業、房地產開發公司和業主之間的責權進行明確。現行的《條例》對于物業服務的費用和標準、業主委員會的選舉、維修基金的保管和新舊物業公司的更替等問題并沒有給出具體的解決對策。必須以《條例》為基礎，做好物業管理方面的立法工作。根據物業管理存在的實際問題，進行相應的司法解釋，使解決小區物業管理糾紛能夠有法可依[3]。
2.對物業服務行業進行規范
在住宅小區的物業管理中，根據《條例》的要求，對物業服務企業的選聘必須采用招標投標的方式，選擇具有相應資質的物業服務企業。為了保障招標投標的公正性，必須對物業服務行業進行有效地規范，鼓勵房地產管理、房地產銷售和房地產開發商的分業經營，提高業主和物業服務企業的法律意識。要求物業服務企業要能夠監督開發商的前期行為，真正的為業主負責。
3.提高業主的法律維權意識
只有當業主都具備了較強的法律維權意識，才能對物業服務企業的行為進行規范。因此必須加大宣傳力度，使業主在購房之前對小區的物業管理進行一定的了解，轉變業主的付費觀念，轉變物業服務企業的服務理念。要嚴格的監督物業服務企業的選聘過程，要求物業服務人員不斷提高自身的素質和服務的水平。作為物業服務企業，應該具備服務理念和市場意識，通過為業主提供高質量的服務來獲得業主的肯定和好評，不斷擴大自身的影響力，獲得更好地經濟效益和社會效益。
4.對物業服務企業的管理行為進行規范
物業服務企業必須按照當前的市場價格和法律的相關規定制定相應的標準，對各項物業服務費的收取進行規范。為了使物業費的收取更加公開透明，物業服務企業要做好宣傳工作，要將物業服務費用的用途向小區業主進行公開。物業服務企業要不斷提高員工的業務素質和服務水平，積極加強與業主之間的溝通，改善與業主之間的關系，獲得業主的支持。
三、結語
第3篇：住宅小區物業管理范文
關鍵詞：住宅小區 物業管理 業主 滿意度
目前，隨著城市化進程的不斷推進，全國各地的住宅小區的物業管理都存在管理服務水平低，收費難的問題，想要解決這個問題，物業管理公司只有為業主提供所需的服務和尊重業主的意愿，才可以得到業主的認可，獲得業主的滿意，從而在市場上穩定健康的走下去。
1 物業管理概述
物業管理是一種新興的行業，具有專業化、社會化的特點，其主要是對建筑以及所附屬的環境和設施進行管理，使他們能夠保持完好正常使用，從而達到保值和增值的作用。隨著房地產行業的不斷發展，物業管理作為房地產的重要組成部門，也在其中起著關鍵的作用，目前住宅小區在整個房地產開發中占有最大的比重，因此，住宅小區成為了物業管理的重中之重。并且伴隨著人們生活水平的不斷提高，對居住條件和生活品質的要求也逐漸提高，這也對住宅小區的物業管理提出了更高的要求。
2 建立業主滿意度指標體系須遵循的原則
2.1 測評指標必須能夠控制
當住宅小區物業管理公司在某個領域能夠采取相應的措施進行改進，則采取測評指標，如果沒有能力或者條件改進，則不采取這種測評指標。
2.2 建立的業主認為重要的滿意度測評指標體系
由業主來確定測評指標的體系是最為合理和基本的要求，物業管理公司在設定測評指標體系的時候，一定要根據業主的需求，來設置符合他們認為重要的內容來進行滿意度的測評。
2.3 測評指標必須是可測量的
由于業主滿意度的測評結果是一個量化的值，所以在設定測評指標的時候一定要選擇可以計算和分析的值，這樣才可以計算出業主對物業管理的滿意度。
2.4 業主滿意指標體系會隨著市場的變化而變化
可能今天業主關注這個問題，明天可能關注另一個問題，因此，對于業主的期望物業管理公司應該進行跟蹤研究，了解業主的根本需求，以及他們的變化趨勢，并且對業主滿意度指標體系進行有效的調整。
3 業主滿意度在物業管理中的作用
3.1 為物業管理的服務質量評價提供一種有效的手段
由于目前住宅小區的物業管理評價體系存在一定的問題，如果把業主的滿意度理念引入到物業管理評價體系中，建立業主滿意度指標體系，利用各種調查來建立信息數據庫，并且根據這些情況及時的調整調查表中的相關項目。這樣不但可以了解業主的需求，還可以加強和業主之間的溝通，用科學的方法來提高物業管理的服務質量，使物業管理更加滿足業主的需求。
3.2 提高員工的服務觀念
由于我國物業管理公司的從業人員普遍素質較低，他們的服務意識不強，這就使得物業管理的水平得不到有效的提高。因此，在物業管理中引入業主滿意度理念，可以把它作為物業管理公司和從業人員的行為準則，并且制定相應的從業人員培訓計劃，使從業人員明白只有提高業主的滿意度，才可以實現企業的發展，只有這樣才可以提高物業管理公司的服務質量和服務技能。
3.3 通過與以往業績縱向對比，使企業了解自身的變化
由于住宅小區業主的服務需求是在不斷變化的，所以物業管理公司想要獲得良好的經濟效益，首先應該在滿足業主需求的前提下不斷的改變自己的服務質量，并且通過與以往業績進行縱向的對比，看下本企業的物業管理水平是降低了還是提高了，如果降低了找出問題存在原因，以此來采取相應的措施改進。物業管理公司只有不斷的有針對性的改進自身的問題，并推出新的服務理念，才可以獲得業主的滿意，使其穩定健康的發展下去。
3.4 可以促進企業間的良性競爭，規范物業管理行業的發展
目前，對住宅小區物業管理業主滿意度進行評估的，并且每月、每季度和每年公布評估的結果，使整個評估的結果更加具備公平公正和科學化，這樣做不但可以促進物業管理企業之間的良性競爭，還可以規范物業管理行業的發展，使物業管理企業在競爭中不斷的提高自身的服務水平，從而更加滿足業主的需求。
4 住宅小區顧客滿意度測評的實施
4.1 確定指標并量化
住宅小區業主滿意度測評指標體系應該劃分為五個等級，在測評的時候大多使用的是李克特量表，也就是說包括：“很滿意、滿意、一般、不滿意和很不滿意”五個態度，讓業主在這五個態度上面畫圈或者打勾，以此來了解業主的滿意度。
4.2 問卷設計
由于業主滿意度是評價物業管理公司服務質量的關鍵因素，因此，業主是否能夠真實的反映自己的意見對推進物業管理公司發展具有重要的意義。
所以，在問卷設計的時候，應該采取多種方式結合的形式，既可以反映業主的需求，也可以了解物業管理做的不足的地方，并且調查的結果要便于量化，這樣才可以對業主的滿意度進行及時的統計和分析。
4.3 調查數據匯總整理
在做完問卷調查以后，要收集問卷，根據調查研究的目的與任務，統計每個問題的每項回答的人數，計算出所占被訪者的百分比，對搜集到的各種數據，采用科學的方法，進行審核匯總與初步加工，使之條理化、系統化，最終以圖表的形式表現出來。
當一些物業管理企業沒有統計軟件的時候，可以運用Excel中的柱形圖來表示，這樣就可以清楚的了解業主滿意度。
除此之外，審核準確性是關鍵，主要是檢查數據是否存在差錯，有無異常值，審核數據的完整性是檢查應調查的個體是否存在遺漏，所要求調查的項目是否齊全，有無缺項等，對不符合調查要求的數據，則應進行篩選。在篩選完以后把將問卷或調查表上的數據通過鍵盤直接輸入到計算機中，作為備份，以此來做好物業管理業主滿意度調查數據匯總整理。
第4篇：住宅小區物業管理范文
第二條 本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的建筑面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區（以下簡稱住宅小區）。
第三條 本市行政區域內的住宅小區實行物業管理。
已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，并在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。
第四條 成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會），為社團法人組織。管委會由房屋所有人，承租人代表和街道辦事處等有關管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應不低于管委會組成人員的70％。管委會主任由區（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。
管委會設辦公室，負責處理日常工作；涉及本住宅小區物業管理重大事項的，由管委會組成人員實行投票表決制度。
第五條 管委會的職責：
（一）貫徹國家、省和市有關規定和本辦法；
（二）負責接收按規定交付使用的住宅小區；
（三）通過招標、招聘等形式確定住宅小區物業管理單位并與其簽定《住宅小區管理承包合同》；
（四）對住宅小區物業管理單位的管理服務工作進行監督檢查并接受居民對物業管理單位的投訴；
（五）負責協調小區物業管理單位與各有關管理部門的工作關系；
（六）確定住宅小區內管理服務內容。
第六條 住宅小區的物業管理由物業管理單位實行專業化統一管理和綜合。
物業管理單位須按規定經資質審查和經工商行政管理部門審查并領取《營業執照》后，方可從事住宅小區物業管理。
物業管理單位是具備相應條件的企業法人。
第七條 有關管理部門、單位應將住宅小區內的下列事項委托物業管理單位納入管理范圍：
（一）公有房產、公有房產與私有房產毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設施的養護管理；
（四）集貿市場和其他商業網點的經營管理；
（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設施的養護和維修；
（六）其他。
第八條 有關管理部門、單位將前條所列有關事項委托物業管理單位管理的，應與物業管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權限和責任，托管合同期限應與《住宅小區管理承包合同》期限一致。對托管的事項，有關管理部門、單位不再直接進行管理，但有權進行監督檢查。
物業管理單位需改變其接受托管的設施的現狀或使用性質，應按規定經有關管理部門和單位批準。
第九條 物業管理單位對下列事項實行有償服務：
（一）為單位、居民代收垃圾、清掃樓道及道路，代收水、電、燃氣、供熱、有線電視、通訊等費用，治安保衛等公共服務；
（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內公共照明設施和水電設施等專項服務；
（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內水電設備、家用電器和提供其他日常生活服務等特約服務；
（四）單位和居民委托的其他服務項目。
第十條 經有關部門驗收合格的住宅小區，建設單位應在交付使用時，向負責接收的管委會提供以下檔案資料：
（一）小區規劃圖；
（二）竣工總平面圖；
（三）單位建筑及結構設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一條 住宅小區自移交之日起一年內，由開發建設單位負責保修，開發建設單位也可支付一定比例的保修金，由物業管理單位養護修繕。
第十二條 住宅小區開發建設單位應按住宅小區建設投資成本的一定比例，向城市建設主管部門繳納住宅小區管理基金，用于住宅小區的公共設施更新、大型設施（項目）的增改以及為其他已建住宅小區實行物業管理提供補助資金。其中管理基金的30％，委托金融機構一次性貼息貸款給物業管理單位作為流動資金合理使用。
第十三條 小區開發建設單位按規劃建設的專業管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業網點房，屬國有直管房產，應按民用住宅房屋租金標準，由管委會提供給物業管理單位使用和經營。任何單位、個人不得擅自改變其用途。
第十四條 有關管理部門或單位將本辦法第七條所列事項委托物業管理單位進行管理的，應支付委托管理費用；具體數額，由雙方商定。
對物業管理單位托管的房產，屬國有直管房產的，由房產管理部門定期向物業管理單位劃撥房租中的修繕費、管理費；屬單位自管房產的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費、管理費劃撥小區物業管理單位；屬私有房屋的，由小區物業管理單位按規定收取公有部位的修繕管理費。
第十五條 物業管理單位按規定向小區內的單位和居民收取綜合服務費，用于小區內的公共服務項目支出。綜合服務費的收取標準，由管委會報物價部門審查批準。
物業管理單位為住宅小區內的單位和居民提供專項和特約等服務項目，收取相應的費用。
第十六條 住宅小區管理服務經費的收支情況，應接受物價部門和管委會的監督檢查。
第十七條 單位和居民入住小區前，須與物業管理單位簽訂小區入住合約；已入住小區未簽訂小區入住合約的，應與物業管理單位補簽小區入住合約。
第十八條 入住小區的單位和居民須遵守以下規定：
（一）不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調整；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；禁止向下水道中亂扔雜物。
（四）愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。
（五）按規定的時間、地點存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設花盆，必須采取固定保護措施，防止墜落傷人。
（六）嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
（七）不得在小區內隨意停放自行車和機動車輛；非經批準，禁止載重車進入住宅小區（通過住宅小區內的城市道路除外）。
（八）居民應按規定辦理戶口登記、變更、遷移手續；暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。
（九）不得開辦污染小區環境的生產、加工型企業。
（十）居民利用家庭住所從事經營服務活動和單位、個人在住宅小區內的公共場地設點從事經營服務活動的，須征得物業管理單位的同意，并到有關管理部門辦理審批手續。禁止任何單位、個人在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。
（十一）其他有關事項。
第十九條 物業管理單位應根據小區管理服務的實際內容，建立健全小區管理的規章制度，制定住宅小區住戶手冊、住宅小區管理服務項目和標準等，方便居民，提高管理服務水平。
第二十條 管委會和物業管理單位任何一方違反《住宅小區管理承包合同》規定的，對方均有權依據合同規定，追究對方違約責任直至解除合同；造成損失的，責任方應依法予以賠償。
第二十一條 物業管理單位有違反行政管理法律、法規、規章行為，依法應予以處罰的，由有關行政管理部門予以處罰。
第二十二條 物業管理單位違反合約規定，未給住宅小區單位或居民提供相應服務或造成損失的，管委會有權責令其改正、履行合同、予以補償或賠償。
小區內的單位和居民違反合約規定或有其他違法行為，除由物業管理單位按合約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。
第二十三條 當事人對行政處理決定不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》規定，申請復議和提起行政訴訟。
第二十四條 住宅小區管理的達標考評按照《全國文明住宅小區標準》、《全國文明住宅小區達標考評辦法》執行。
第二十五條 青島市城鄉建設委員會是本市物業管理的行政主管部門，負責對物業管理單位進行資質審查。本辦法具體執行中的問題，由青島市城鄉建設委員會負責解釋。
第5篇：住宅小區物業管理范文
[關鍵詞]城市住宅小區 物業管理 問題與對策
改革開放以來,住宅建設飛速發展,大量住宅小區投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業化管理經驗被引入,取得了較好的效果,并帶動了全國物業管理工作的起步發展。然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。
一、城市住宅小區物業管理存在的問題
隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業管理工作的要求越來越高。他們認為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業管理、小區配套設施科學有效地結合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業管理的現狀分析,發現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。
1.物業管理法規與體制滯后
盡管《物權法》出臺,又有此前的《物業管理條例》,但整體上而言,有關物業管理的配套法律法規比較零散,缺少系統性。
現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系,也不可能使我國的物業管理產業健康發展。
2.開發商遺留問題
從大多數的物業管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題,而是由于房屋質量差、過度承諾等開發企業遺留為題,從而使物業管理公司代人受過。從另一方面講,比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業,物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。
3.業主缺乏自我約束
由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。
二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析
切實解決目前物業管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務水平,完善物業管理服務功能,對促進物業公司的健康發展,構建和諧小區是十分重要和必要的。
1.制定完善的物業管理相關配套法規
(1)物業管理的早期介入
物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段,站在業主的角度,從使用、維修管理出發提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。
(2)積極開展招投標機制
在物業管理剛實現招投標機制的初期,人們還不適應市場的選擇,因此政府應加大工作力度,首先對比較規范的住宅小區進行試點運行,多組織相應的招投標活動,進行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。
(3)建立物業管理信用檔案
政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。
2.嚴格執行承接查驗標準
針對開發商遺留的施工質量問題應認真實施承接查驗程序,嚴格執行承接查驗標準。在物業接管時,以明確物業公司與開發單位的責任。
物業的承接查驗是一個復雜的過程,它涉及的建筑工程技術和許多法律法規的問題。因此,承接查驗時應注意:
(1)在承接查驗前,物業公司與開發建設單位協商接受驗收的相關問題,如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等,統一思想、統一驗收標準,明確驗收程序,明確交接雙方的責、權、利。
(2)承接查驗不但要注意檢查物業質量,還應該認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型,并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。
(3)對查驗中發現問題,屬必須改正的,應書面報請建設施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項目,應與建設單位協商達成一致意見形成備忘錄備案。
(4)為保證設施設備的正常運行,對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間,工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,要注意物業管理公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。
3.培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作
(1)增強業主的自我約束與自我救濟能力
由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業主花錢買服務意識,不交物業管理費是違法行為的宣傳,引導業主依法履行業主的權利和義務,同時監督《業主公約》的執行力度,將業主違約行為進行宣傳,提高業主的自覺性。
(2)借助社區管理的力量,監管好業主、業主委員會的建立與運作
過去,業主委員會的成立是由開發企業來選舉的。新的物業管理條例改為應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政管理部門的指導下,成立業主大會,并選舉產生業主委員會。同時,當業主委員會成立后,到房地產部門備案,并接受居委會的監督指導。因此,可將業主委員會的成立納入政府的派出機構,居委會或社區監管的范疇,這將有利于社區服務功能的建設,同時又確保業主大會、業主委員會成員有較高的素質,規范的運行。在業主委員會與物業管理公司產生矛盾糾紛時,社區監管部門可以作為中介調解人進行調解,化解糾紛,及時解決問題。
(3)政府推行建立第三方管理機構
由于業主對物業管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業管理在透明、公正的環境下進行操作,同時對于物業管理公司來說,面對業主過多的缺乏理性和缺乏專業的責問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業主委員會的成立及物業管理公司與業主關系的調和上,此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。
第三方機構可以是招投標中心、業主咨詢公司、也可以是行業認證機構、仲裁機構、專家委員會。
參考文獻:
[1]長春市物業管理調查報告.長春市房地產管理局,2003.
[2] 周三多.物業管理學[M].上海:復旦大學出版社,2003.
第6篇：住宅小區物業管理范文
【關鍵詞】住宅小區物業管理；收費難；存在問題；對策
中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號：
一、物業管理收費現狀
塘沽的物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，我區的物業服務企業，收費率大都在60%—70%之間，有一部分收費率僅占30%—40%。由此可見，物業服務收費情況令人擔憂，收費難導致物業服務跟不上，物業服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。
二、物業管理收費難的原因
1、物業費定價方式不合理
我市物業管理行業采用的是政府指導價與市場調節價相結合的方式，而超過三分之二的住宅類物業基本上都是實行的政府指導價。物業服務企業一開始就被定性為保本微利型企業，政府指導價使物業企業在效用最大化和費用最小化中選取后者，從而使物業服務企業一直處于低標準、低收費率下艱難運營。
2、開發商遺留的問題
有些開發商急于趕工期或沒有按照施工標準進行施工，使得房屋建筑工程質量存在問題，業主入住后意見較大。面對房屋工程質量問題，有些業主不同開發商、施工單位進行交涉維權，最終把一切矛盾、意見和問題統統推給物業服務企業，全部讓物業服務企業給予解決。物業公司不便于向開發商追究責任，而小區的居民又會不停地向物業公司發難，聯合起來拒交物業費。
3、物業企業自身的原因
目前物業公司的利潤普遍較低，甚至出現虧損。有些企業通過開展副業來彌補物業服務費用不足,而為業主服務時馬馬虎虎，敷衍了事。由于業主得不到稱心的服務，物業費與其服務不等值，使得業主拒交服務費。
物業服務專業人員素質偏低，缺少專業技術人員。物業服務人員應意識到一個好的物業服務企業不僅僅是保潔、保安、綠化養護，而是和業主一起營造一個溫馨和諧的居住環境。目前大多數物業人員對物業管理的認識還停留在修修補補，收取費用上，缺乏成熟的物業管理經營理念，跟不上日益發展的物業管理的需要。
4、業主的觀念及意識問題
由于長期計劃經濟下的觀念根深蒂固，許多業主尚未樹立物業有償消費觀念，既希望享受服務，又不愿意交納相應的費用。好物業維護好樓盤，好物業增值好樓盤的觀念還沒有被大多數人接受。
5、法律規范不完善
《物權法》、《天津市物業管理條例》對于業主欠繳拒繳物業費的行為都有相應的規范，但是對于業主欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明確的剛性規定和保護措施。同時，物業主管部門目前沒有執法權和執法隊伍，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。
三、物業管理收費問題解決對策
1、從物業公司自身來說
首先，要加強物業公司自身的建設，提高物業管理人員的素質，提高服務質量，從而提高業主的滿意率。規范化的操作是提高物業服務質量和效率的根本保障。把物業服務的每一項工作程序規范化，編成服務手冊，作為物業服務人員的行動指南。業主的滿意程度是檢驗物業服務質量的唯一指標，讓業主覺得物業服務規范，物業服務人員素質高，物業收費率自然就上去了。
其次，要對物業服務人員進行定期培訓，培養他們與業主的溝通、協作能力，注重和業主建立良好的關系，維護業主的權益。在小區內設置業主監督電話，物業各部門之間密切合作、協調，對業主提出的問題不逃避，積極給予答復，使業主真正體會到物業公司“業主至上”的服務宗旨。
2、完善物業管理收費方式
首先，物業公司的收費人員應該定期到業主家，上門收取物業服務費。收費人員上門收費時要主動和業主交談，做到微笑待人，真情服務，有問必答，要避免出現生、冷、硬和一問三不知的現象。
其次，物業公司要做到透明收費，誠信服務。物業公司應按照物價部門核實的物業收費標準向廣大業主或物業使用人廣泛宣傳，及時將一個月或者是一個季度的收費支出情況向業主公布，使業主或物業使用人明明白白的交費。物業公司還可以開設業主繳納物業服務費的個人賬戶，實現銀行托收，方便業主，方便管理。
第三，實行信譽廣告牌制度。對于按時交費的業主，物業公司應進行必要的表揚和獎勵，對不交費的業主進行批評教育。物業公司可在物業管理區域內人員流動性大的地方建立信譽廣告牌，通過這種表揚按時繳費的業主和批評不繳費業主的形式，讓社會輿論起到應有的監督作用。
第四，善于運用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。物業公司在收取物業服務費時，既要有禮有節，又要敢于依法辦事。對經多次溝通說服教育仍然不交、少交、欠交物業服務費的業主，特別是惡意欠費的業主要根據有關法律、法規的規定，向法院提起民事訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
3、物業管理要從服務入手。
首先，要使服務有形化。我們利用語言、文字、圖形、多媒體等工具將服務全面地展現在業主面前。使業主清楚地知道物業公司具體能為自己提供什么服務，服務的質量如何。比如做宣傳欄、圖報手冊，將物業服務費用的收支情況列出，對于隱做一些具體案例，讓業主知道自己的物業費用到了什么地方，在享受著什么樣的服務。
其次，要提供多樣化的服務。物業公司要進行服務創新，積極開發延伸和差異化服務，在樹立良好的品牌服務的同時，分析業主的需求，開發適合該物業范圍內適宜的服務產品，并采取有效地營銷策略，滿足業主不斷增長的需求，從而提高業主對物業公司的滿意度，提高物業管理的現狀。
4、提高業主對有償服務的認識，更新業主的觀念。
首先，加強物業管理知識的宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主了解根據物業管理服務合同繳納物業服務費用是每個業主的義務，不交、少交物業費損害了物業公司的合法權益，影響物業管理的正常維修養護工作，更重要的是損害了其他業主的合法權益。其次，要樹立物業服務消費意識，摒棄以前單位免費管理的觀念。
5、完善收費制度和約束違約行為
物業服務收費制度可以在簽訂物業管理相關合同時添加進去，根據小區自身的情況來定收費標準。對于提供服務的范圍應有明確的規定，這樣在后期收費和提供服務的時候業主才能認可。由于物業服務的整體性，才使有些好占便宜的業主不交物業費，對此，物業公司在經濟和能力范圍內可以停止對個別業主服務，在既不損害交費業主利益的同時約束那些不交費的業主。
6、建立內部顧客滿意度
第7篇：住宅小區物業管理范文
關鍵詞：國有企業；員工住宅；物業；市場化
隨著國家城鎮住房制度改革的不斷深化，我國國有企業員工住宅小區房屋產權大部分已轉入員工個人名下，許多國企相繼成立了物業公司，引入物業管理的概念對住宅小區進行管理，這較之前的后勤管理有了明顯進步，但企業依然承擔了幾乎所有的房屋維修及管理責任，與社會化、專業化、市場化的物業管理要求還存在很大差距。
一、大部分國企員工住宅物業現狀
（一）企業承擔過多的社會職能，住戶過于依賴企業。長期以來，由于受計劃經濟的影響，國企承擔了員工住宅小區供熱、供水、供電和物業管理職能，每年要因此支付數額不菲的維修等費用。同時，隨著房地產市場化程度的不斷深入以及《物權法》的頒布實施，國企小區住房也逐步從計劃經濟福利分房發展到市場化階段。一些國企員工住宅小區房屋已出售給非本單位人員，國企小區居住人員結構發生了巨大變化，從前企業大包大攬的福利型管理模式已不再順應社會發展趨勢，也不能夠滿足廣大業主對生活品質的更高追求。同時，企業也因此承擔了非本單位員工的物業管理費，形成了企業的成本浪費。
而另一方面，企業承擔物業費用，因企業經費充足與否、房屋面積大小差異等因素的存在，造成單位和員工之間苦樂不均，尤其是一些企業受經營效益等影響，物業管理經費得不到保障，導致小區物業管理無以維系。
此外，單位支付方式強化了物業管理的福利性、忽略了其商品性，不利于引導住戶樹立物業服務商品觀、消費觀，導致國企小區住戶住宅管理福利性、供給制觀念普遍較為濃厚。同時，國企住宅小區大都沒有建立以業主大會、業主委員會為核心的業主自治機制，有的即使已經組建，但發揮職責不明顯，物業自治主體缺位現象非常突出。因此，國企小區住戶對企業服務有依賴思想，普通存在有事找企業的觀念。
（二）小區物業專業化程度低，服務成本過高。大部分國企員工住宅小區采取的是后勤服務部門自管模式，企業有關管理部門和后勤服務部門存在職責不清、界線不明的情況，容易出現各部門都管又都不管的真空區域。同時，大多數企業沒有形成一套行之有效的后勤服務管理制度和體系，而后勤大多為安置型、照顧型員工，且缺乏系統的職業培訓，服務方式方法欠佳，專業技能較弱，服務水平較低。
由于企業后勤服務部門專業化程度較低，導致服務成本居高難下。如湘潭某大型國企1997年至2003年間陸續新建的住宅小區，因管道老化、疏于管理等原因，全體住戶入戶自來水表計之和僅為小區總表計量的一半，小區自來水流失量達到50%。該公司曾經作過測算，如果繼續由企業后勤服務部門按現有模式運作，在企業完全停止對員工生活小區的投入情況下，比照當地同區域住宅小區標準對住戶收取的物業管理費，根本無法維持小區現有物業管理水平。
（三）企業費力不討好，小區業主滿意度不高。隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，國企對后勤系統的資金投入受到了越來越多的規范和限制。由于物業改制的滯后，尤其是一些老舊住宅小區，由于設備老化、功能差、隱患多、問題突出，住戶意見較大。同時，由于小區物業管理專業化水平較低，甚至業主一些基礎的維修維護要求也無法滿足。如湘潭某國企一個員工生活小區有37棟樓房、近1000戶住房，僅配置2名水電工人、4名保潔員及若干保安人員，且人員、職責到位情況不理想，公共區域衛生狀況不佳，業主報修響應不及時，住戶滿意度不高。
二、物業管理市場化是國企住宅小區管理體制改革的必然選擇
（一）物業管理市場化是適應市場經濟社會產權多元化發
展的必然趨勢。物業管理機構受物業所有人委托，對房屋建筑及相關配套設施進行維護、修繕和整治，為業主提供有償服務。這是在市場經濟條件下，與現代房地產綜合開發相配套，適應住房制度改革，推進住房商品化、產權多元化及改善居民生活環境的一種通行的住宅管理方式，是住房制度改革不斷深化的必然趨勢。
（二）物業管理市場化是央企分離移交“三供一業”的硬性要求。原國家經貿委等八部委于2002年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經貿企改〔2002〕859號），它不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據，也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。今年，國務院國資委將湖南列為央企分離移交“三供一業”（供水、供電、供氣和物業管理）試點省份，力爭2017年駐湘央企“三供一業”全面完成分離移交，剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題，以確保國有企業輕裝上陣，公平參與市場競爭。
（三）物業管理市場化是改善員工生活環境的現實需要。住宅小區的環境建設、公共設施和服務質量，直接影響了廣大住戶的生活質量。全面推行物業管理，由物業管理單位在委托授權范圍內對住宅小區實施統一管理，能夠更好地為員工創造安全、整潔、文明、舒適的生活環境，最終實現社會、經濟和環境效益的統一。
三、國企住宅小區物業管理市場化面臨的主要困難
（一）房屋設施逐漸老化。企業職工住房大多建于二十世紀中末期，樓齡相對較長，房屋日益老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，道路、綠地破損較多。因當時房屋售價低，提取的房屋維修基金相對較少，甚至一些單位根本沒有對業主收取房屋維修基金。如果沒有企業出資，根本無法進行房屋維修。
（二）“養人”負擔沉重。企業后勤部門一直被看作是“養人”的地方，一些老弱病殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作，造成后勤部門人員臃腫，但人力資源嚴重不足，給物業管理帶來巨大壓力。如果小區物業外委專業公司進行管理，這部分人員的安置問題則必須予以謹慎對待。
（三）代收的水、電、熱等費用虧差較大。計劃經濟時期，國企員工家庭用水、電、熱費用一般都是由企業代為支付，然后再從職工的收入中扣除，該辦法在一些企業至今仍在沿用。由于管理不夠到位、設施不斷老化，管道跑、冒、滴、漏現象嚴重，企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。
四、如何推進國企住宅小區管理的社會化改革
推行小區物業市場化管理的實質就是對各方利益的調整，是對廣大住戶的心理和經濟承受能力實行的系統工程。企業作為“三供一業”分離移交工作的責任主體，必須統籌協調，積極推進分離移交工作。
（一）積極爭取廣大員工的理解和支持。企業要通過各種方式將國資委關于央企分離移交“三供一業”的相關要求宣貫到位，大力宣傳小區物業市場化收費的必要性，廣泛傳播區域周邊小區和兄弟單位員工小區市場化管理的成功經驗，促進廣大員工轉變物業消費觀念，讓業主接受物業管理有償服務的理念。
（二）加快建立業主自治機制。國企住宅小區管理要想從企業后勤服務模式，真正跨入市場化運行的物業管理模式，首要任務就是要與業主建立物業管理合同關系，徹底理順企業與小區、業主與物業公司之間的關系，根本改變后勤服務模式下物業管理部門既是管理方、又是服務方，職責不清、程序混亂的狀況。
實現業主自治是建立物業管理合同的先決條件。業主自治的主要內容是業主大會和業主委員會。一些老舊住宅小區要加快組建業主委員會，新建及修繕整治小區要將召開業主大會、組建業主委員會和實施物業管理同步進行。在建立業主自治組織機構之前，有關房產管理部門和小區所屬單位要加強指導，幫助小區業主建立健全業主自治機構和自律機制。
（三）逐步健全完善啟動物業收費的軟、硬件設施。房屋維修基金要足額歸集到位。房屋維修基金是業主為了本物業區域公共部分和共用設施、設備保修期滿后的維修、養護和改造而繳納的資金，相當于房屋的“養老金”。對于一些沒有繳納或繳納金額不足的國企小區，在小區物業啟動社會收費化之前，企業應組織小區業主補繳維修基金，如有條件也可以由企業代為繳付。
建立一支高素質的專業管理隊伍或選擇有實力的物業管理單位。一些國企選擇自己組建物業公司對員工生活小區進行管理，這就必須按工作需要配足人員，加快專業培訓，并酌情引進一些高素質的管理人員。同時，也可以由小區業主委員會牽頭，自主招投標聘實力雄厚、專業過硬、服務質量好的物業管理團隊，簽署相關物業合同，實現小區管理真正社會化。
加快住宅小區修繕整治。必須完成住宅小區水、電、熱一戶一表改造，堵塞管網漏洞。對于硬件設施較差的老舊小區，必須完成小區相應設施的補充修繕工作。同時，企業要提供住宅小區公共服務用房，為物管辦公創造條件。
（四）分步驟、分類別地實施物業收費。國企要全面推動新建住宅小區物業的市場化管理，決不能繼續包辦新建小區的物業管理。分步推動老舊住宅小區的市場化進程，可以將房屋較新、設備較完善、住戶收入較高、住戶文化素質較高的小區，作為第一批推行物業化管理的示范點，并以此推動小區物業的全面市場化管理。積極探索委托物業企業管理、國企原有后勤部門改制管理以及業主自營管理等多種模式，并根據各個小區的具體情況，采取不同的收費標準和方式。
湖南株洲某國企就是一個比較成功的例子。該公司2000年注冊成立了物業公司。成立之初，因基礎設施較差、工作經驗缺乏、服務水平較低等原因，部分業主不支持，物業收費遇到較大阻力。因此，該物業公司采取降低收費標準、對員工住戶和非員工住戶區別性收費、對新建生活區和老舊生活區區別性收費以及企業現金補貼等方式，循序漸進地推進小區物業的市場化管理。隨著員工觀念的不斷轉變、物業管理水平的穩步提升和小區基礎設施的日益完善，該企業逐步取消了員工物業管理現金補貼，住宅小區目前已真正實現了市場化運作。
結語：國有企業員工住宅小區物業管理市場化改革已經成為不可回避的問題。我們應當從維護改革、發展、穩定的大局出發，在推進改革的同時，妥善處理各方利益，積極穩妥地實現國企員工住宅小區物業管理市場化運作。
參考文獻：
第8篇：住宅小區物業管理范文
關鍵詞：物業管理 問題 對策
中圖分類號：C93 文獻標識碼： A
引言
隨著社會的進步和安全意識的提升，物業管理方面的規范化和進步程度也越來越高。很多小區在物業管理方面都成立了專門的物業管理公司，負責小區的基本生活服務和安全服務，物業管理公司給小區的居民帶來了極大的方便。大家對小區物業公司的依賴程度也在日益加深。物業管理對于小區居民的生活產生著重要的作用。
一、住宅小區物業管理中存在的問題
1、物業管理重在“管理”，沒有形成良好的服務質量
目前很多物業管理公司都是開發商提供的，這些物業管理公司在提供服務的過程中，存在著質量不高的情況。比如對于安全服務，很多保安都是年輕的小孩子，甚至是暑期工，崗位輪換較多。對于進出小區的人也都不認識，防范意識較差。其實，在小區衛生，小區環境等方面，物業公司的管理也不能讓小區居民滿意。再次，在提供服務的時候，很多物業公司還停留在管理的層面，缺少服務意識，使很多居民對于其服務質量都不是很滿意。最后，小區的管理上很多還采用的是傳統的安防手段和安防措施，對于新技術的應用不夠重視。由于物業公司的專業素質還需提高，在提供服務時服務意識不強。使得居民在接受物業管理公司提供的服務時，會產生各種矛盾和糾紛。有的居民會投訴物業管理公司不作為，認為交完物業管理費用卻沒有享受到相應的服務，從而導致在以后的物業費用收取時候產生困難。這種惡性循環也阻礙了物業服務的良性發展。
2、物業管理人員素質不高，專業人才需求量大
物業管理的概念進入我國不到20年的時間，進入行業時間的短暫也造成了我國物業管理人才的缺乏，近年來，隨著我國住房建設的加快，物業管理專業人才不足的現象越來越嚴重。目前而言，物業管理公司的從業人員文化素質各有差異，總體素質不高。物業管理公司的優秀管理人才少，尤其是創新性物業管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行業發展不下去，轉而投向物業管理行業。這些人員都缺乏專業的物業管理培訓，對系統化的物業管理知識了解甚少。同時這也導致了物業管理服務質量不佳的原因。物業公司的從業人員大多是流動人口，人員隊伍流動性較強，素質較差。隊伍的不穩定使得服務的品牌和質量都得不到保障。對于一些保安，甚至出現監守自盜的情況。這種人員隊伍結構使得物業管理過程中服務不夠專業，在很大程度上影響著物業管理作用的發揮。
3、業主監督作用沒有發揮
業主委員會是業務內部成立的監督機制，在業主委員會的協調下，業主能夠更好的行使自己的權利。根據我國相關法律的規定，每個小區都有業主委員會，業主委員會根據自己小區的實際情況與物業公司進行協商和溝通，共同做好小區的管理工作。但是對于現在很多小區，業主委員會的功能和作用卻沒有充分的發揮。很多業主委員會名存實亡，只是一個松散的組織，沒有召集人，也沒有開會的制度，對于小區管理中的一些事項也沒有響應的監督和管理的機制。業主委員會的監督作用并沒有發揮。另外，部分業主委員會沒有形成一個良好的監督機制，內部沒有正式出臺一些監督流程，對物業管理公司如何監督、需要物業管理公司季度、年終時出示哪些統計資料等，這些都沒有向各位業主公示。
4、水暖滲漏，存在安全隱患
住宅水暖項目包含供排水項目、供暖項目，具有中央空調的還包含通風空調項目，是現在住宅構筑物的主要組成部分。供排水、供暖項目的滲漏對居民的日常生活產生直接的影響，甚至對居民的財產安全存在威脅。滲漏、堵塞情況長久以來是住宅構筑物存在的最大通病，也是擾亂人們生活的大問題。所以，加強住宅供水供暖項目滲漏的處理。
5、水電基礎設施差，水電管理的隱患較多
近年來，隨著建筑不斷增加，由于物業管理不到位，大功率電器的使用，使水用電量處于猛增的趨勢，而部分老舊小區的水電基礎改造難以適應現狀，很多水電基礎設施是在超負荷的運轉，滿足不了居民對水電使用的需求，因而水電管理的隱患也會比較多，發生水電設施故障、設施水電事故，不利于居民的正常生活。
二、住宅小區完善物業管理的對策建議
1、加快物業管理體制改革，解決物業開發遺留問題
相關政府及部門都有責任和義務完善物業管理體制，解決物業與業主之間的矛盾問題，同時監督開發商解決開發遺留問題。新物業接手小區過程中，重視與開發商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業管理工作帶來很大便利。作為業主與開發商之間紐帶的物業公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對糾紛采取積極主動的態度，及時處理問題，避免事態發展嚴重。
2、對物業管理服務費價格形成機制進一步完善
為了解決物業管理收費難的問題，物業管理公司首先要反思，檢查自身的問題。可以健全和完善物業管理費用使用賬目，在季度末或者年終時定期張貼在公告欄處，向各業主告示，讓業主們對物業管理服務費的使用情況有大致地了解。通過這些方式換取業主的信任和支持。另外，對于根據政府指導價來制定物業管理費收費標準的，可以向政府提建議改善這一收費標準，按照當地政府確定的物價上漲系數、基本工資水平調整物業費收費比例，通過市場來制定物業管理費的標準。對于小區物業公司來說，其運營必然離不開必須的資金。只有有了一定的經濟基礎，有了一定的收入，才能促使小區物業公司改善一些基礎設施，改善一些管理手段，從而更好的為居民提供服務，激發物業從業人員優質服務的積極性，進一步維護小區的安定和團結。
3、加強業委會管理，提高業主自治力
業主委員會是物業企業和業主之間能起到橋梁紐帶作用，業主利益的代表者，業委會成員一定要公正，一是重視業主組建，加強對業委會組成人員考察。對于不符合要求、不稱職的業委會成員街道辦事處要組織重新選舉。二是嚴格把關業委會備案程序。制定業主大會成立和業主委員會選舉、換屆備案核準流程。三是要加強對業委會人員的培訓，組織業主委員會成員學習，告知業委會的權利與義務。四是提高業委會待遇，適當給予一定數額的補貼。五是接受業主、業主大會監督，制訂業委會工作制度。
4、加強物業水電暖維修管理
4.1地暖管焊接技術
在進行地暖管焊接施工是，對于焊接時的溫度、壓力和時間都很難進行有效的控制和把握。特別是在熱熔時間的控制上，如果加熱時間過短，則塑料管材的表面則還沒有進行熔融，這樣不僅焊件時存在一定的難度，而且焊件的接觸面也無法達到要求的牢固度；而如果熱熔時間過長，則整個管材都會出現軟化的情況，這樣就不能進行承插焊件接，而且焊接頭也極易出現卷曲，導致堵塞的形成，而且出現大量的粘模頭，不利于施工的順利進行。
4.2地暖管維修注意事項
4.2.1加大半成品的質量控制
對于地暖管安裝工作，需要嚴格按照實際走向和所需要的尺寸先行將地暖管進行半成品的加工，這些工作盡量在非施工現場進行，將可以進行加工的接頭都先行加工完成后，然后對半成品進行質量檢查，確保無誤后將其運輸至施工地點進行安裝，安裝時需要嚴格按照相關規范要求的標準要求進行，安裝完成后要對地暖管進行壓力測試，同時還要進行通水測試，及時發現堵塞問題。
4.2.2加強對地暖安裝時的施工管理
施工完成后各個管路，為了避免有雜物使其管路造成堵塞，則需要將各管路進行封堵，加強對管理人員進行施工管理。由于地暖管維修具有復雜性，不僅會影響正常的供暖，而且還會對整體裝修帶來較大的破壞，嚴重時甚至會影響到整體建筑的正常使用，所以城朵在安裝時嚴格對其安裝質量進行控制，做好安裝工作中的各個細節，確保地暖整個施工的質量。
4.3水電維修基本技術
在進行水管維修工作中，有時候需要進行系統水壓試驗。系統水壓試驗的要求：試壓前應關閉水表后閥門，進行室內管路系統打壓；將試壓管道末端封堵緩慢注水，同時將管道內氣體排出。充滿水后進行密封檢查；加壓宜采用手動泵或電動泵緩慢升壓。升至規定試驗壓力后，停止加壓，觀察接頭部位是否有滲水現象；穩壓后，半小時內的壓力降不超過0.05MPa為合格；試壓結束，必須做好原始記錄；水路改造施工后，要出具水路改造施工走向圖。在電路維修工作中，應具備以下基本技術：配線時，相線與零線的顏色應不同；同一住宅相線（L）顏色應統一，零線（N）宜用藍色，保護線宜用黃綠雙色線；線管穿線之前應將直接頭打上PVC膠水，以免進水。電源線穿管時，應將導線取直再穿管，不可中途拔、拉管接頭；弱電線中穿線時用力時不可過猛，以免導線斷心；電源分支接頭應接在插座盒、開關盒、燈頭盒內，線在盒內應有適當的余量；導線連接堅固，接頭不受拉力，采用螺釘連接時，電線無絕緣距離不大于3mm，銅線間連接應用壓接或絞接法，絞接長度不小于5圈，電線必須先用防水膠帶包扎后再纏黑膠布。
結束語
目前頻發的業主與物業之間的矛盾歸根結底在于二者的認識還比較膚淺，如果業主方面能夠及時定期的繳納業務管理費，而物業管理處又能夠聘用專業的管理人員，不斷的提高團隊素質和服務質量，為廣大業主提供優質的服務，那么二者之間的矛盾就會迎刃而解，因此只要二者協調好關系，物業管理將為廣大業主提供一個舒適的生活環境，物業管理部門也會得到不菲的經濟回報，實現雙贏。
參考文獻
[1]賀薇.南京市居住小區物業管理模式研究[D].東南大學2006.
[2]錢滿發.我國居住小區物業管理模式探索[D].北京交通大學2006.
第9篇：住宅小區物業管理范文
關鍵詞：物業管理 住宅小區 物業糾紛
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）01（a）-0174-01
根據某知名大學對70多所小區的調查，當前住宅小區業主與物業管理單位發生過嚴重糾紛的占到調查小區總數的80%，其中發生過嚴重暴力、肢體沖突的占總數的37%。在這些沖突當中固然存在著一些業主侵犯物業管理單位的案例，但綜合調查顯示，更多的侵犯是發生在物業管理單位對小區業主的侵犯。
1 物業管理單位服務中存在的不足
目前，收費形式的物業管理制度在我國已經施行了20多年，雖然國家出臺了相關的法律、法規，但物業管理中仍存在著諸多的不足，如：物業管理收費亂、物業部門信用低、業主維權難等問題仍普遍存在。如何解決物業管理中存在的問題，更好的為物業企業發展、為小區業主提供良好的宜居環境是目前小區物業管理企業發展中的首要問題。
1.1 相關的法律、法規有待于完善
由于國家前些年對于房地產行業的優惠政策，客觀上對房地產開發企業所孿生的物業管理單位監管不嚴。對于物業管理企業成立時的審查制度也較為寬松，因此在客觀上助長了物業管理單位的不良心態。而政府出臺的《物業管理條例》也把業主的權益集中到了業主委員會當中，此條例沒有賦予業主與物業管理部門平等對話的機會，因此也就造成了目前物業管理部門的服務質量不高。
1.2 物業管理部門準入門檻低
目前的物業管理企業準入門檻較低，不需要大資金就可以成立物業管理企業進行物業管理收費。這就造成了一部分實力平平的物業管理企業，雖然有了物業管理的資質，但因為缺乏必要的資金投入，各類相關服務的專業人員數量不足甚至在工作中產生分工不明確。因此不能達到既定的物業管理標準，從而引發業主的不滿，引發了不必要的沖突。
1.3 業主維權難、維權成本高
我國的民事訴訟法中規定“誰主張，誰舉證”的原則，這就造成了處于弱勢地位的業主遇到侵權時舉證難的問題，物業管理部門和房地產商掌握著大量的信息，而受侵害的業主如要舉證物業管理部門的侵權行為，必須向法院提交有說服力的證據，但結果往往是收侵害的業主提供不出來法院所需要的證據從而敗訴。
1.4 物業管理部門信用度低
由于物業管理監管的法律、法規不健全，使得物業管理企業的一些行為得不到有效的約束，造成一部分物業管理企業信用意識淡薄。
2 物業管理企業服務意識的改進
加快物業管理改革，依法確定科學、規范、合理的物業管理服務收費，既符合業主的利益和愿望，也有利于物業管理服務的價值補償，是促進物業管理行業健康有序發展，維護社會穩定的有效措施。
2.1 完善業主制度、收費制度
小區內的業主家庭有權選派自家的成員參加業主大會，享有會議選舉中的選舉權和被選舉權。在物業費的收取上，物業公司應張貼物業收費明細，對于業主有爭議的收費項目和數額，物業公司應主動向業主解釋收費的理由，對于不合理的收費應及時撤銷。
2.2 強化監管職能，實行備案和檢查制度
政府相關職能部門應當加強對物業企業的監督和管理，實行嚴格審查的準入制度，對于一些沒有經營的能力的企業不予審批。政府房產管理部門應定期、不定期的對物業部門的服務進行抽查，對于查出的違規問題應及時處理，并將處理結果公布給廣大業主。對于物業企業的收費制度實行收費許可制度，對于不同小區、不同服務規模、服務項目的收費數額由物業公司報送政府有關部門進行統一審批，審批合格后物業管理部門應及時公布給廣大業主。
物價部門要不定期的對物業管理企業的收費行為進行抽查，對于存在亂收費的物業管理企業要降低其收費標準，情節嚴重的政府部門應取消其物業管理資格。
2.3 實現物業管理市場化，引進競爭機制
目前我國的大部分物業公司都是由房地產商指派而來的，要想從根本上改變物業管理中存在的問題，除了國家出臺相關法律、法規進行規范，還應該取消以前的“誰開發，誰管理”的運營模式。從根本上斷絕物業管理公司于房地產商之間的關系。物業管理企業應該在工商部門依法登記并取得相應的資格，國家應多鼓勵有實力的企業、團體加入到物業管理當中。物業管理企業經營中應當靠優質服務和品牌參與市場競爭，小區選擇的物業公司應在政府房地產管理機關的監督下接受小區業主委員會的公開招標，中標后入駐小區，在政府價格主管機關領取收費許可證，制訂服務收費項目標準公布后從事管理收費。通過市場競爭，使那些實力較強、規模較大、服務質量好的知名企業脫穎而出，從事較多的業務，創出品牌，用優質服務，合理收費占領市場制高點。促進物業管理服務行業健康有序發展。
“以人為本”是物業管理企業的服務宗旨，在服務中更好的貫徹這一宗旨，才能得到廣大業主的支持，企業才能在經營中獲取更多的利潤。物業管理企業應該在經營中應進行技術、管理制度的創新完善，用于實踐，不斷拓寬發展空間，才能保證物業管理公司保持可持續發展。
參考文獻
