土地征地政策精選(九篇)
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第1篇：土地征地政策范文
Abstract: Along with our country urbanization advancement's quickening, appeared more and more has lost the farmer. For the good solution loses the farmer to care for the aged the safeguard question, many areas promoted “the land to trade the safeguard” the policy, this article are right “the land to trade the safeguard” the policy to carry on the comprehensive analysis, thought that this kind of policy lost the farmer in the solution to care for the aged aspects and so on question to make certain progress, but this kind of policy still had many shortcomings, including lacked the fair rationality, the implementation restrictive as well as the system continuous and so on. Therefore if wants to safeguard earnestly loses farmer's life, depends on some kind of pattern or the system only cannot be lasting, the question solution needs various sychromesh.
關鍵詞:失地農民 養(yǎng)老保障制度 土地換保障
key word: Loses the farmer to care for the aged the system of safeguards land to trade safeguards
一、失地農民現狀
目前我國失地農民人口已經超過四千萬人,且以年增三百多萬人的速度增長,容易成為新的貧困人口。12008年7月出席全國政協(xié)常委會的全國政協(xié)委員陸仁達指出,在中國,每征用一畝地,將使1.4個農民失去土地。估計到2030年中國失地農民將達1.1億人,其中五千萬人以上處于失地又失業(yè)的狀態(tài),陷入種田無地,就業(yè)無崗,低保無份的困境,這將是中國社會穩(wěn)定的巨大隱患和經濟發(fā)展的重大難題。2同時農村中老年人絕對數量多,老齡化程度高。據預測,農村人口老齡化程度高于城鎮(zhèn)的現象將一直持續(xù)到2040年。由此可見,農村的養(yǎng)老問題本身就存在著巨大的風險,而失地農民作為其中又一特殊群體,其養(yǎng)老問題就面臨著更多制度上和現實狀況的制約。
二、“土地換保障”政策存在的問題
我國大部分地區(qū)對于失地農民的補償機制采用的都是一次性發(fā)放土地征用費、發(fā)放養(yǎng)老補助金等許多保障方式,然而這些保障方式的缺點是顯而易見的,例如補償標準較低,缺乏規(guī)范性,養(yǎng)老保障意識差等。因此許多地區(qū)推出了一種可以探尋的方式,即“土地換保障”,它是指從土地征用款中確定一定數額建立失地農民的基本養(yǎng)老保障制度,這是實現土地保障向社會保障轉變的重要機制。作為一種大膽的嘗試,“土地換保障”的制度設計確實在一定程度上能夠起到緩解矛盾和解決失地農民生存困境的作用,有力地緩解當地政府一次性支付安置費、土地補償費的資金壓力。同時將促進農村社會保障體系的建設。但是無法否認的是作為一種新的理論和政策,它也確實存在著較大的問題。
首先,保障水平較低,不能確保失地農民的權益。對于現在采取“土地換保障”做法的地區(qū)來說,首先要確定好土地的置換標準,即要達到一定的保障水平。而這種標準一般應有兩個,一是失地農民從社會保障中獲取的收益應至少同農地的經濟產出水平相當,這是置換土地應當達到的最低標準。二是失地農民從社保中得到的收益高于農地的經濟產出水平,這是符合我國社會逐步進入工業(yè)反哺農業(yè)階段的發(fā)展趨勢。但是在實際的運行中置換土地的標準往往被忽略,失地農民權益不同程度地受到侵犯。根據一些調查數據顯示,大部分實施了土地換保障的地區(qū)保障水平都較低。
其次,政策銜接問題。政策銜接涉及兩個層面:一是養(yǎng)老保障制度本身的銜接問題。缺乏統(tǒng)一的養(yǎng)老保障制度,城鄉(xiāng)之間,以及不同人員之間都各自擁有自己的制度。二是失地農民安置政策的銜接問題。從一開始的招工到定期定額的發(fā)放基本生活費,再到一次性貨幣補償,直至考慮養(yǎng)老保險,安置工作才算是進入了一個新階段。招工的失地農民可以進入城鎮(zhèn),轉換身份。但是領取生活費的或者一次性補償的失地農民就將面對嚴重的問題,一旦無法尋找到適當的工作,并且無法維持生活,政府是否應該保障他們的基本生活,這將給安置工作帶來了更大的挑戰(zhàn)。
再次,失地農民就業(yè)機制不成熟。雖然政府出臺了一系列關于失地農民的就業(yè)措施,包括技能培訓、崗位安置等,但是在實際中由于失地農民年齡偏大,缺乏就業(yè)經驗,與市場缺乏溝通與了解,導致就業(yè)情況不容樂觀。
最后,補償權益主體不清,容易引起爭論。在我國現有土地政策中,土地一直是作為集體所有,因此集體中的每個成員既是土地所有者又不是所有者,這就存在了分配上的矛盾。當失地農民通過土地所有權獲得養(yǎng)老保障和一定的貨幣補償時,對于失地農民來說自然是受益者,那么作為集體或者是集體中的其他成員必將受到利益上的損失。
三、“土地換保障”政策實施建議
這種已經在部分地區(qū)實施的政策,已然出現了一些困難和問題,但是并不能因此就全面否認這種政策,我們需要的是更多的完善,同時要建立全面協(xié)調的綜合系統(tǒng),補充“土地換保障”政策本身的不足。
(一)政策的慎重推行
“土地換保障”政策應慎重推行,不宜大范圍推廣。首先,政府在回購農民自愿退出的土地時,應該以平等市場主體的身份,讓農民可以自主發(fā)言,同時充分考慮農民的自身利益。其次,必須是在經濟比較發(fā)達的地區(qū)。“土地換保障”政策關鍵的一點就在于能夠有充分的資金來保障失地農民的養(yǎng)老問題,即政府有能力兌現對農民的補償承諾和社會保障補貼,有較高的資金風險承擔能力。只有在這個基礎上,“土地換保障”政策才有實踐的意義。對于經濟較為落后的地區(qū),應理性對待“土地換保障”政策,不宜盲目實行。
(二)分享增值收益,提高保障水平
分享增值收益,確保失地農民的利益和保障水平。在現有的“土地換保障”政策下,失地農民雖然能夠按月領取養(yǎng)老金,但養(yǎng)老金的標準一般低于城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險的標準,退休后領取的養(yǎng)老保險金為100～400元/月。3要想使失地農民擁有較高的保障水平,同時與其他人一樣共享社會發(fā)展成果,就必須建立農民能夠分享土地增值收益的機制。例如在征地時,給農村集體留下部分土地作為發(fā)展用地。農村集體可以根據自身的實力和環(huán)境狀況選擇一定形式的經濟活動,從而獲得長久的發(fā)展和持久的收益,為農民提供保障和帶動農民的發(fā)展。
除了以上的幾點外,還要加強法制建設,為制度實施確立法制保障。政府有責任保障弱勢群體的基本生活,應盡力籌措可以惠及失地農民的養(yǎng)老保障基金。不僅僅是被征地單位的征地補償費,還應包括更多的政府土地出讓金收益提成,政府財政每年專項列支等,以此促進制度的實施和發(fā)展。同時,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老保障方式在我國的保障體系中一直扮演著重要的角色,是社會養(yǎng)老的有益補充。任何養(yǎng)老的方式都無法替代這種飽含濃濃親情的保障方式,盡管受到了人口老齡化,家庭小型化的沖擊,但其影響力仍然是不可忽視的。當然,即便需要不斷的完善,“土地換保障”制度還是存在著一些無法掩蓋的缺點。因此,對于這種政策的研究將不斷深化,并期望這種研究能帶來更多積極效應。
參考文獻:
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注釋:
【1】搜狐網網站:省略
第2篇：土地征地政策范文
記者:您認為《規(guī)范》的正式實施對今后的土地督察進行會產生怎樣的意義?
徐紹史:在我國土地督察制度已經施行了一段時間,雖然在各方面也取得了一定的收獲,但是確實從土地督察的制度化、規(guī)范化方面有待改進和提高。現在《規(guī)范》正式實施,會使我們工作的效率更高、更加系統(tǒng)化和有章可循。《規(guī)范》的實施不僅從方法、流程、時限等方面明確了土地例行督察工作的細節(jié)要求,更使土地例行督察工作更加透明化。
記者:土地供應現在已經成為地方財政和經濟增長的重要因素,同時也成了滋生腐敗的重要環(huán)節(jié)。《規(guī)范》的實施是否可以有效遏制土地供應環(huán)節(jié)產生的暗箱交易呢?
徐紹史: 這方面的效果將會是非常明顯的。《規(guī)范》要求我們的土地例行督察工作將實現常態(tài)化,覆蓋的范圍會越來越廣,并且對督察結果要進行復核的。土地例行督察將采取非屬地管理,這就避免了在督察工作中很多不必要的干擾。對于督察過程中發(fā)現的輕微違規(guī)問題和需要轉交的土地違規(guī)違法案件,督察局可及時向地方人民政府提出自行糾正事項或改進建議;對于發(fā)現的重大土地違規(guī)違法問題,應及時專報國家土地總督察、副總督察。
記者:中國雖然幅員遼闊,但人均國土占有面積卻比較少。保住有限的土地是我們中華民族生存的根本。您如何理解中央關于建立土地督察制度的戰(zhàn)略意義呢?
徐紹史:國家土地督察制度的建立,正是為了保證中央職權的有效實施。因此,從這個意義上來說,這項制度的建立為合理劃分中央與地方職權,正確處理中央與地方關系提供了有益的實驗,是我國行政管理體制改革的組成部分。幾年來的實踐證明,土地政策在目前是最直接、最有效的調控手段。為此,就必須有一個保證土地調控政策有效實施的機制,做到令行禁止。正是在這種形勢下,國家土地督察制度應運而生,成為中央加強和改善宏觀調控的一個重要舉措。
記者: “18億畝紅線”還要不要堅守?是個曾經被廣泛爭議的話題。您作為國土資源部的部長,是如何看“18億畝紅線”的呢?
徐紹史:人均耕地少、優(yōu)質耕地少、耕地后備資源少,這是我國的土地國情,且短期內難以改變。改革開放30年來,我們在保障科學發(fā)展和保護耕地紅線兩方面都取得了明顯成效。但我們也清醒地看到,我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化中期,人口還在繼續(xù)增加,經濟社會發(fā)展對國土資源的需求將持續(xù)上升,特別是一大批新上的“擴內需、保增長、保民生”項目需盡快落地,土地供需矛盾尖銳。空前嚴峻的資源壓力警示我們,必須堅持以科學發(fā)展觀為指導,統(tǒng)籌好保障發(fā)展與保護資源的關系,一方面堅持保障科學發(fā)展,以土地供應政策和利用方式來促進經濟發(fā)展方式轉變,推動全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展;一方面堅持保護耕地紅線,牢牢守住子孫后代生存發(fā)展、安邦立國的根基。
記者:嚴格保護耕地、守住18億畝耕地紅線的任務非常艱巨。我們有什么具體措施?
徐紹史:今年3月至11月,國土資源部在全國部署開展了“保增長、保紅線”行動,一方面密切跟蹤土地調控政策實施的新態(tài)勢,對土地調控政策的實施效果進行評估,及時掌握擴大內需、支持災區(qū)重建和國家綜合配套改革試驗區(qū)的相關土地政策執(zhí)行效果,深化土地管理制度改革,形成制度創(chuàng)新成果;另一方面,依法維護土地管理秩序,強化土地監(jiān)管,堅決糾正違背產業(yè)政策和供地政策供地、搭車用地、侵害被征地農民合法權益等問題。對涉及用地面積較大、群眾反映強烈的土地違規(guī)違法問題,督促地方政府切實整改,嚴肅查處。開展“雙保行動”,就是為了提高統(tǒng)籌保障和保護的能力,實現保障科學發(fā)展和保護耕地紅線的有機統(tǒng)一。
保障科學發(fā)展,保護耕地紅線,需要優(yōu)先保障重點建設項目用地。計劃指標保重點,一般項目靠挖潛。一是擴增量。今年已適當增加了新增建設用地計劃指標,優(yōu)先用于安排公路、鐵路、機場、水利、能源、環(huán)保等基礎設施和民生用地;二是擠存量。加大閑置土地清理處置力度,積極盤活存量用地,特別是批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡的土地;三是調結構。嚴格執(zhí)行土地供應政策特別是禁止和限制供地目錄,調整工業(yè)用地出讓最低價標準,優(yōu)化土地利用,促進產業(yè)結構調整,落實保障性安居工程用地;四是快審批。主動參與新增國家投資項目的前期論證,進一步加快用地預審,適當擴大先行用地范圍。建立土地審批快速通道,提高供地效率。
記者:在土地調控方面,土地規(guī)劃起到了什么樣的作用?
徐紹史:保障科學發(fā)展,保護耕地紅線,需要加強和改善土地調控。加強土地政策與財政、貨幣、產業(yè)等政策的協(xié)調,從土地規(guī)劃、計劃、審批等手段入手,在土地供應總量、結構、布局、時序等方面積極參與調控。嚴格落實《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》,確保全國耕地保有量到2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝。認真做好新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作,在確保耕地保有量、基本農田面積和嚴控城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模的基礎上,把本地區(qū)的經濟社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、基礎設施規(guī)劃等,疊加到土地利用總體規(guī)劃上去,加強規(guī)劃的統(tǒng)籌和管控作用。嚴格按照規(guī)劃實施土地用途管制,農地農用,農地“農民”用。完善土地利用計劃管理。實行激勵約束機制,強化差別化計劃管理。
記者:在承包地和集體建設用地流轉過程中,如何保證農民的利益不受損失?
徐紹史:當前,要高度警惕一種傾向,農村缺錢、城市缺地,兩者一拍即合,大量農村土地繼續(xù)流向城市。當前更要注意,在承包地和集體建設用地流轉過程中,權力、資本、宗族強勢甚至黑惡勢力巧取豪奪,侵害農民權益。要特別關注這些苗頭和傾向,及時予以解決,使改革始終在依法規(guī)范的軌道上前進。
記者:現在很多農民都失去土地,有些地區(qū)也正在開展城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的實驗,土地換戶口又讓更多的農民離開了土地。您如何理解新形式下的農村土地管理制度呢?
徐紹史:要健全農村土地管理制度,嚴格落實耕地保護責任制和干部離任審計制度。土地利用總體規(guī)劃、建設用地計劃、耕地保有量和基本農田面積四條線不能碰。劃定永久基本農田,建立保護補償機制。耕地實行先補后占,確保占補平衡。加快推進農村土地確權登記頒證。深化農村土地產權制度研究。改革完善征地制度,逐步縮小征地范圍,完善征地補償機制。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。加強農村宅基地管理。要大力推進農村土地整治。開展農村土地整治能夠更加有效地驅動農村消費需求,還能促進新農村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,要充分發(fā)揮土地整治和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中的平臺作用。實踐證明,開展農村土地整治建設性地保護了耕地,保障了發(fā)展,這項工作有規(guī)劃,有資金,有經驗,大規(guī)模推進恰逢其時。
記者:金融危機的影響還沒有真正消除,但中國的房地產市場卻又出現了非理智的繁榮,最近各地又不斷涌現出新的“地王”。地價推高房價的論調再次引起了輿論的廣泛關注。對此您怎樣解釋?
徐紹史:國土部門正在對不斷變化的土地市場密切關注,特別是對不斷出現的“地王”進行跟蹤分析。對批而未用等違規(guī)、違法問題給予了高度重視。在保障土地供應的同時,我們要堅決遏制“兩高一資”、產能過剩、低水平重復建設項目上馬。土地管理制度改革也出現了一些苗頭性、傾向性問題。下半年工作要重點關注苗頭性和傾向性問題。我們必須防止以土地整治為名擴大建設用地,土地管理制度改革要防止理解上偏差、操作上失范和違背民愿民意。各地都在決戰(zhàn)第三季度,征地拆遷、項目開工建設等將會非常集中,對乘機圈地、搭車用地等行為要予以密切關注。對新老規(guī)劃的銜接、先行用地的擴大、批而未用土地的盤活等,各地一定要跟蹤評估,千萬不要出現亂象。堅決遏制違規(guī)違法用地。
記者: “土地價格過高是目前的高房價的最直接原因之一。”這是目前房地產市場普遍表述的一個的觀點。之前國土部給出的地價平均占房價23.2%的比例,又遭到廣泛質疑。您對此如何看待?
徐紹史:由于地王在各個城市不斷出現,使得一些開發(fā)商、媒體不斷宣揚地價是推高房價的主因。其實“地價推高房價”本來就是個偽命題。去年怎么沒有地王?同樣的地塊,同樣的起拍價,去年流拍,今年成了地王。這又如何解釋?這次的調查再次說明了地價跟高房價的確沒有直接關系。我們給出的統(tǒng)計數據是完全站得住腳的。
記者:為應對金融危機而實施的擴內需措施,對長期的土地政策是否有一定的沖擊?會不會因此又出現大肆圈地的現象?
徐紹史: 我們要扎實推進“保增長、保紅線”行動。要優(yōu)先保障重點建設項目用地。今年已適當增加新增建設用地計劃指標,優(yōu)先用于安排公路、鐵路、機場等基礎設施和民生用地。加大閑置土地清理處置力度,積極盤活存量用地。嚴格執(zhí)行土地供應政策特別是禁止和限制供地目錄,調整工業(yè)用地出讓最低價標準,優(yōu)化土地利用,促進產業(yè)結構調整,落實保障性安居工程用地。進一步加快用地預審,建立土地審批快速通道。
在土地供應管理上,一方面密切跟蹤土地調控政策實施的新態(tài)勢,及時掌握擴大內需、支持災區(qū)重建和國家綜合配套改革試驗區(qū)相關土地政策執(zhí)行效果,深化土地管理制度改革,形成制度創(chuàng)新成果;另一方面,依法維護土地管理秩序,強化土地監(jiān)管,堅決糾正違背產業(yè)政策和供地政策供地、搭車用地、侵害被征地農民合法權益問題。
記者:現在的土地督察與執(zhí)法雖然有了專業(yè)的隊伍和制度,但是如何才能在這么廣大的國土上完成好執(zhí)法督察工作呢?
徐紹史:在今后的工作中,我們要進一步強化土地執(zhí)法監(jiān)管,構建各級政府、相關部門土地執(zhí)法的共同責任機制。改進監(jiān)督手段,建立衛(wèi)星遙感數據全國 “一張圖”,將審批、供應、使用、補充、執(zhí)法監(jiān)察等業(yè)務系統(tǒng)整合為計算機網絡綜合監(jiān)管平臺,實現“天上看、網上管、地上查”。嚴格土地違法問責。保持專項督察力度,對耕地保護不落實、征地補償安置不到位、違反土地供應政策等重大問題堅決糾正,嚴肅查處。
記者:您認為土地管理制度以及土地督察的不斷深化,對我們國家的意義何在?
第3篇：土地征地政策范文
關鍵詞：房地產開發(fā) 土地權屬 稅收征管 問題 對策
在房地產開發(fā)企業(yè)取得土地權屬的稅收征管環(huán)節(jié)中，時常遇到一些稅收政策未予明確的問題，特別是一些涉及拆遷補償等問題的土地權屬轉移問題。這些問題界于政策之外，基層征管人員和納稅人受到了一定的困擾，易導致房地產開發(fā)企業(yè)產生欠稅，影響稅收征管秩序。筆者結合實際工作，對這些特殊情形進行了梳理，并對其成因和對策進行了探析。
一、城鎮(zhèn)土地使用稅收征管遇到的問題
由于一些房地產開發(fā)企業(yè)對城鎮(zhèn)土地使用稅政策不甚了解等原因，遇到以下四種特殊情形時，房地產開發(fā)企業(yè)往往以此為由形成欠稅。
第一種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，也未實際交付使用
受讓方（房地產開發(fā)企業(yè)，下同）與出讓方（國土部門，下同）簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已交付大部分土地款，但由于拆遷進度等原因生產土地糾紛，未辦理土地使用證，也未按合同約定的時間交付土地。如：某房地產公司開發(fā)某項目，征地簽訂土地出讓合同金額1.2億元，土地面積9.32萬，實際支付土地款1億元。出讓方由于廠房拆遷進度等原因，未按合同約定時間交付土地，導致雙方產生土地糾紛，受讓方以此為由不辦土地使用證，對該宗土地不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
第二種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，但已實際交付使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付大部分土地款項，但由于個案的拆遷、補償等原因未辦理土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地，受讓方也已實際使用土地。例如：某房地產公司開發(fā)某項目，征地簽訂土地出讓合同金額1.3億元，土地面積9.8萬，實際支付土地款1.2億元，由于個案的拆遷、補償等原因未辦理土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地，該公司實質上也進行了房地產開發(fā)，但仍以未辦土地使用證為由，不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
第三種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地未交付使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付清了土地款項，辦理了土地使用證，但因特殊原因（如拆遷遇上釘子戶等）導致部分土地未能及時提供給受讓方使用。例如：某房地產公司開發(fā)某項目，征地簽訂了土地出讓合同，辦理了土地使用證，土地面積1.5萬中因拆遷遇上釘子戶導致有3000土地不能開發(fā)，該公司對這部分土地不申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
第四種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地屬于生地，需通過開發(fā)才能使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付清了土地款項，辦理了土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地。但房地產開發(fā)企業(yè)所征用的土地有部分屬于生地（如荒山等），在進行房地產開發(fā)前需投入大量的資金對荒山進行平整，荒山平整成為熟地后才能開發(fā)。
二、主要成因分析
（一）土地交易信息不對等，導致納稅義務時間認定難
由于地方政府部門間未實現信息資源的有效共享，地稅部門的土地交易信息來源，主要依靠基層征管人員日常巡查巡管收集的資料，以及納稅人的自行申報資料信息。然而，通常得知這些特殊情形的土地交易信息滯后于納稅義務時間，既需要通過合法有效渠道證實這些資料信息，又需花大量時間了解整個土地交易過程，從而產生契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的欠稅問題。
（二）違反合同延期交付土地，導致土地計稅面積認定難
國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，基本上是由當地政府代表國家對外出讓土地。由于拆遷、補償、安置等種種原因，造成當地政府延期交付全部或者部分土地，影響了納稅人按合同總土地面積辦理土地使用證。于是，納稅人采用分解土地出讓合同的辦法，分期辦理部分土地使用證，分期申報部分土地計稅面積，給地稅部門核定土地計稅面積帶來難度，給納稅人少申報土地計稅面積帶來理由。
（三）納稅人追求商業(yè)利潤最大化，導致稅收政策執(zhí)行難
納稅人在前期簽訂土地招標拍賣成效確認書，取得國有土地出讓合同時，受當時政策、市場、資金等因素影響，推遲房地產開發(fā)計劃。在利益的驅動下，能推則推遲辦理土地使用證，以規(guī)避政府“兩年不開發(fā)的土地要無償收回，一年不開發(fā)的土地要收閑置費”的風險，從而達到拿地擴大土地儲備的目的。同時，在賬務處理上可以不認定為企業(yè)資產，在稅務處理上則以未實際交付土地使用為由，不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，從而達到困擾基層征管人員執(zhí)行稅收政策的目的。
三、工作對策
（一）摸清土地交易過程，正確認定納稅義務時間
目前，房地產開發(fā)企業(yè)土地的來源主要有政府出讓和企事業(yè)單位轉讓，取得的方式大多是通過拍賣形式。如果延期交付土地，出讓方將承擔違約金或者賠償經濟損失。根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條和財政部、國家稅務總局《關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，征用非耕地的，應由受讓方從合同約定交付時間土地的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付時間土地的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用耕地的，受讓方自應批準征用之日起滿一年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）加大稅法宣傳力度，化解認識誤區(qū)
根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業(yè)就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。與此同時，少數企業(yè)利用四種特殊情形與地稅部門周旋，從而達到不繳或者少繳城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。作為地稅部門，應通過報刊、媒體、網絡、短信平臺等載體進行稅法宣傳，以及稅收管理員與納稅人面對面稅法宣傳，為納稅人解疑答惑，促進征納互動，改善了征納關系，提高納稅人的稅法遵從度，只有解決認識上存在的誤區(qū)，才能真正維護納稅人自身合法權益。
（三）巧用先征后補政策，合法規(guī)避企業(yè)稅收風險
針對第一、三種特殊情形，由于拆遷、補償等原因導致出讓方未按合同約定時間交付土地或者部分土地未交付，而出讓方土地管理部門代表政府以國家土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，實質上是政府行為。因此，房地產開發(fā)企業(yè)與政府就承擔違約金或者賠償經濟損失的問題談判中，要巧用先征（地稅部門先征）后補（政府補償）政策，既收回因政府未按合同約定時間交付土地而產生的損失，又合法規(guī)避企業(yè)的稅收風險。
參考文獻：
[1]徐波.強化我國房地產企業(yè)稅收征管的探討[J].當代經濟.2008.11.
第4篇：土地征地政策范文
關鍵詞：糧食補貼 土地流轉
自2004年以來，我國開始全面實施糧食直接補貼政策，目前已逐步形成由直接補貼、良種補貼、農機具購置補貼、農資綜合直補以及最低收購價等共同組成的糧食補貼政策體系。毋庸置疑，糧食補貼政策在促進糧食增產、保護糧食綜合生產能力、調動農民種糧積極性、增加農民收入，乃至改善基層干群關系等諸多方面都起到了積極的作用。但不容忽視的是，糧食補貼政策仍存在諸多問題。其中，較為突出的是，糧食補貼對當前農村土地流轉造成不利影響，未能充分考慮到土地流轉和規(guī)模經營的長期目標。應當說，促進土地流轉和適度規(guī)模經營是發(fā)展現代農業(yè)的必然要求，也是促進我國農業(yè)現代化的題中之義。因此，當務之急是促進糧食補貼與土地流轉之間的政策協(xié)同，形成政策合力，從而更好地提高政策實施效率。
一、糧食補貼和土地流轉之間的政策沖突
糧食補貼政策的實施，一定程度上改變了土地經營的預期收益，從而對農民的傳統(tǒng)土地經營策略產生了直接影響，這也從根本上改變了原有土地經營的穩(wěn)態(tài)結構，由此對土地流轉和規(guī)模經營產生負面影響。
(1)糧食補貼政策改變原有土地流轉關系
由于長期土地經營收益較低，大量外出務工農戶將土地流轉出去，而且多以短期流轉為主，流轉形式大多是出租、轉包和委托代耕等。隨著糧食補貼政策的實施，糧食補貼資金均歸原土地承包人所得，流轉后實際種糧人沒有享受到政府的相關糧食補貼。糧食補貼帶來的利益關系調整，增加了土地糾紛。以往強迫農民土地流轉和征地補償不到位的，農民要求糾正或提高補償標準；過去二輪承包時放棄土地或者轉包出去的，提出要回土地重新承包。許多在外務工經商的農民紛紛棄城返鄉(xiāng)，他們有的索要原有承包地，有的將原轉包給種糧大戶的耕地轉交自己的親屬耕種，擔心自己失去土地，從而引發(fā)新一輪土地承包糾紛。
(2)糧食補貼政策難以激勵種糧大戶
以上闡述的糧食補貼引發(fā)土地糾紛主要發(fā)生在政策實施初期，新時期的問題主要是現行政策不利于激勵種糧大戶從事規(guī)模經營。從糧食補貼的本質要求來看，應對種糧農民進行補貼，但在土地流轉后，糧食補貼仍歸土地承包人所有，現實中“誰的土地誰受益”與國家“誰種糧誰受益”的政策相悖。流轉中糧食補貼相關政策不配備，真正的種糧戶得不到國家的糧食補貼，影響了土地流轉的長期性和穩(wěn)步發(fā)展。對于規(guī)模經營者來說，不能按實際耕作面積得到糧食直補和綜合補貼，規(guī)模經營的成本優(yōu)勢不明顯。糧食補貼政策在促進農民種糧的積極性的同時，由于沒有與時俱進，在機制設計上對土地流轉沒有較大的激勵作用，因此現有的土地流轉現象只存在于農戶間的自發(fā)轉移，沒有形成具有規(guī)模的土地集中。在促進土地流轉以更好的促進耕地的可持續(xù)利用方面，糧食直接補貼政策的效果并不理想。
(3)缺乏土地經營退出補償機制導致老齡人口超時勞動
目前，我國60歲以上的老人已達1.34億，占到總人口的10％，其中70％居住在農村。60歲本是進入退休年齡的時間，但由于農村缺乏養(yǎng)老金，同時沒有土地經營退出機制，導致農村老人超負荷勞動、超時間勞動現象嚴重。在大量青壯年勞動力外出務工的背景下，家庭保有的土地理所當然地當作留守老人養(yǎng)老的經濟保障。由于這些土地難以通過市場交易的方式得到較高的補償，加上非農收入來源不穩(wěn)定，土地“惜轉”情況較為普遍，即使是非農就業(yè)收入比較充裕的承包戶也存在使土地粗放耕種甚至撂荒也不愿將土地流轉的心理。缺乏退出土地經營的補償途徑，農民相應的經濟或物質補償，這既導致農村老人過渡勞動，也不利于土地流轉和規(guī)模經營。
二、糧食補貼和土地流轉之間的政策協(xié)同
當前，需要不斷糧食補貼政策，同時要對土地流轉進行針對性地政策引導，從而更好地實現政策協(xié)同，兼顧土地流轉和規(guī)模經營的長遠目標。
(1)糧食補貼向種糧大戶傾斜
從糧食補貼的內在要求來看，應當是補貼給那些在真正種糧的農民，而不是那些雖承包了責任田的農民，但實際不種田已外出打工或從事非農產業(yè)的農民。但在操作環(huán)節(jié)，是否種糧的甄別成本很高，且會帶來新的問題。因而，從實際運行來看，普惠制的糧食補貼政策難以在短期內改變。但補貼政策應與農業(yè)規(guī)模經營，發(fā)展現代農業(yè)相結合。隨著大量農村剩余勞動力的外出打工，農村經濟社會結構發(fā)生了很大的變化，農村土地向種糧大戶流轉趨勢更加明顯，糧食生產的規(guī)模化經營不斷擴大，這種變化符合現代農業(yè)的發(fā)展方向。農業(yè)補貼設計在政策導向上應順應這一趨勢。為此，補貼政策應具有鼓勵種糧大戶承包土地、同時推動那些已經離開土地的人把土地轉讓出來的作用。這就要求農業(yè)補貼政策對種糧大戶的需求給與合理的考慮，對現代農業(yè)生產方式的推廣應用給與適當的補貼。
具體的做法是采取增量補貼的方式，從糧食直接補貼資金中劃撥一部分作為種糧大戶的補貼資金。通過采取累進制的方式，進行二次補貼，即一次“普惠制”，二次“特惠制”，當然前提是對種糧大戶要有嚴格的審核程序和后續(xù)監(jiān)督環(huán)節(jié)。種糧大戶由于耕種面積較大，對糧食補貼的反應較為敏感，通過適度的累進補貼，將有效增加經濟激勵，有效提高農民的種糧積極性，擴大種糧面積，實現土地流轉和規(guī)模經營。
(2)出臺鼓勵土地流轉的補貼政策
種糧大戶補貼是針對土地流轉的接收方，激勵土地流轉需求。但當前土地流轉的供給同樣不足，土地“惜轉”普遍存在，當務之急是制定農村土地流轉優(yōu)惠政策，從資金投入、技術支持、信息服務、稅費減免、創(chuàng)造非農就業(yè)機會、農業(yè)勞動力轉移等方面給予扶持，激勵小塊土地經營者轉出土地。對此，高度重視土地流轉工作，安排土地流轉扶持資金，針對土地轉出方實施土地流轉補貼，這不失為一種很好的方式。具體方式是，對于達到一定的土地流轉期限，達到一定的土地流轉面積，具有穩(wěn)定的土地流轉關系的農戶進行一定的收入補貼。實施土地流轉補貼的關鍵在于加強監(jiān)管，土地流轉必須是農民依法承包的土地，以有效流轉合同為依據，并在土地流轉服務中心進行交易、簽約和鑒證。
土地流轉補貼除了針對土地轉出方，另一個重要的補貼對象應是土地流轉平臺。鑒于目前土地流轉中多頭管理現象嚴重，要充分發(fā)揮土地流轉平臺的職能和作用，尤其要重點建立以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主的土地流轉
服務機構，強化其在提供流轉平臺、加強土地流轉信息和政策法律宣傳中的作用，支持農村土地流轉服務機構和信息化平臺建設。將土地流轉平臺的補貼作為重要內容，對區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)的土地流轉服務平臺建設成績突出的予以補貼，這將起到引導和示范作用，起到事半功倍的效果。
(3)建立農村老齡人口土地經營退出機制
通過補償機制激勵老齡化農民退出農地經營，既有助于農業(yè)規(guī)模化經營，又使農民也能享受“退休制度”。這有成熟的國外經驗可以借鑒。如德國、法國和日本等，采取“農民退休”形式，使老年農民轉讓農場、退出農業(yè)，既促進農業(yè)規(guī)模經營，推進產業(yè)結構調整，也提高農業(yè)勞動生產率，增加農民收入。
第5篇：土地征地政策范文
關鍵詞：城中村；土地征收補償制度；完善對策
一、確定以“公正補償”為征地補償原則
征地補償原則規(guī)定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規(guī)定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規(guī)定，對土地征收補償的原則也應進行規(guī)定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規(guī)定“公正補償”的征地補償原則。
2012年12月對《土地管理法》的修改內容中刪除了現行法律中“按土地原有用途補償”和“30倍上限”的規(guī)定，確定了“公平補償”原則，這顯然是一大進步，但如何確定“公平補償”卻是不太容易的事。首先，“公平補償”應該是市場化補償。即征地補償標準應該由市場來定價，由征地方和被征地方直接來談判。其次，“公正補償”應該包含保障化補償，因為土地是農民最有效的生存保障，其失去土地后前途會充滿不確定性。所以，在以市場化標準補償農民的同時，還應該把失地農民納入社保。最后，“公平補償”應該包括長期化補償。隨著土地升值，農民應該得到相應的土地增值收益[1]。
另外，公正補償是法治社會的基本要求。通過運用國家公權力重新分配社會資源，給社會的弱勢群體物質保障、精神保障，是現代法治理念的應有之意。既然土地征收政策的實施導致了大量失地農民的出現，那么只有對失地農民的物質生活、精神生活進行關愛和幫助才能真正健全我國的法制。
二、明確土地征收補償的受益主體
通過分析我國的相關法律法規(guī)的規(guī)定可以得知，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費，安置補助費，地上附著物和青苗補償費等費用。我國集體所有的土地主體是不明確的。從法律上看，農村集體所有的土地屬于集體所有，但到底是屬于集體中的哪一級組織所有是不明確的，這樣的土地所有的主體是虛設的，這導致土地征收過程中產生了大量的矛盾[2]。只有在法律上對集體土地的主體進行明確的規(guī)定，才能明確收益的主體，才能在“城中村”改造的過程中，協(xié)調好各方的利益，減少沖突的發(fā)生。
三、保證土地征收程序公正公開
我國的現行法律沒有對公共利益的含義做出明確的解釋，政府在對土地征收行為進行審批的時候，沒有專門針對征收目的的合法性的審查，這導致在觀念上以及在實踐過程中都淡化了對土地征收合法性的重視，而征收目的的合法性卻是做出土地征收決定的基本前提[3]。因此，許多并不是為了公共利益的用地也使用征地的方式，侵害集體土地所有權和農民的利益。其次，對征地決定機關和執(zhí)行機關缺乏有效的監(jiān)督機制。行政機關在征地的過程中占有絕對的優(yōu)勢，既當運動員又當裁判員，極易造成其濫用權力，侵害失地農民的利益。再次，征地程序的公示程度不夠。公正嚴格的征地程序，能夠保護被征地人的知情權和產權。我國《土地管理法》規(guī)定在征地方案和征地補償安置方案獲得批準后，分別有兩次公告，但其他事項是否公開并不明確，對此應當予以改進。例如將征收土地的方案獲得批準的公告由事后公開改為事前公開，即征地報批階段或國土資源部門預審階段，并且將征收土地的位置、補償方式、補償標準等提前告知被征收人，這樣能夠充分發(fā)揮信息公開制度的監(jiān)督作用，增加程序的透明度；如果被征收人對土地補償費的補償標準、范圍、補償對象、方式以及安置方式產生爭議，則應當增加聽證程序，使公眾參加進來，傾聽人民的心聲。最后，對征地者的救濟措施規(guī)定的不夠詳細。《土地管理法》及其《實施條例》中規(guī)定，被征地者在征地范圍、補償標準等存在爭議，由縣級以上地方政府協(xié)調，協(xié)調不成的，由批準征地的政府進行裁決，但并未規(guī)定其向司法機關獲得救濟的權力，這樣的規(guī)定對保護被征地農民的合法權益是遠遠不夠的[4]。
四、以就業(yè)安置為主，其他補償方式相結合
我國目前采用的征地補償方式主要是貨幣補償、產權調換、貨幣補償和產權調換相結合的方式，而且一次性的貨幣補償己經成為主要的征地補償方式，但是這種方式根本無法為失地農民提供充分的生活保障。建議把一次性貨幣補償改為分期和終身的貨幣補償的兩種方式，這樣能夠為失地農民提供長期的保障。對于公益經營類的項目，如果農民自愿，用地單位可以與農村集體經濟組織協(xié)商，把土地征收補償費作價入股，集體經濟組織與農民個人與用地單位共同經營，共享利潤、共擔風險。此外，可以學習溫州的征地補償實踐，即留地安置，將被征收土地中的一部分土地給被征地的集體經濟組織，用于從事開發(fā)經營，這種方式適用于人地矛盾尖銳，市場化程度較高的地區(qū)。
五、建立被征地農民的社會保障制度
我國《物權法》第一次在法律上明確規(guī)定了征收集體土地，不僅要給予足額補償，而且還要保證被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活[5]。我國應在現有基礎上進一步完善《社會保障法》，將失地農民納入到社會保障的范圍。
土地作為農民的基本生活來源，是農民的經濟基礎，失去土地意味著農民失去了生活保障。現行的貨幣安置操作簡單，不利于解決各個年齡段和各類被征地人員的實際需要，農民的長久生活是不能依靠政府一次性的貨幣安置來解決的。要為農民提供社會保障，最切實的就是為他們提供生活和就業(yè)的保障。如上文的留地安置所述，被征地的“城中村”居民可以在被征的土地上從事開發(fā)經營，發(fā)展農業(yè)生產。用地單位應當對被征地農民予以優(yōu)先錄用。另外，土地行政主管單位可以在經失地農民同意后，將其補償費的一部分或者全部交付保險公司，由保險公司為其辦理醫(yī)療保險和養(yǎng)老保障，為失地農民的生活提供長期的保障。
參考文獻：
[1]張建強，市場經濟條件下征地補償機制研究[D].山東大學，2008，47-48
[2]程昌鈴，“城中村”改造中土地征收補償的法律問題研究[D].暨南大學，2011，17-23
[3]張童，論我國土地征收程序的完善[D].中國政法大學，2011，26-27
第6篇：土地征地政策范文
1.土地政策革新促進了農業(yè)產業(yè)結構和農業(yè)經濟結構的調整。土地政策革新使農民成為自主經營、自負盈虧的經營主體，農民作為主要經濟利益主體，會根據市場需求來決定自己所經營的產品項目，同時在國家對農民“生產什么、為誰生產、怎樣生產”思想引導下，農民積極調整農業(yè)結構，根據自家土地特點安排農業(yè)結構，如在發(fā)展種植業(yè)的同時，積極發(fā)展水產養(yǎng)殖、果蔬花卉等，整體性的調整加快了農村由傳統(tǒng)農業(yè)向現代農業(yè)的轉變。通過這些措施，目前越南第一產業(yè)比重已降至20.4%，成績非常顯著。
2.土地政策革新促進了農業(yè)規(guī)模化經營。土地政策革新使農民獲得了土地轉讓、租賃等權利，農民會根據自身需要和其他農戶交換土地，這不僅解決了家庭聯(lián)產承包制度所帶來的土地過于分散的問題，而且在農戶享受土地轉讓、出租、抵押等權利中實現了土地資源的整合、聯(lián)合和聯(lián)營，這為越南農業(yè)規(guī)模化經營提供了政策保障，這就是越南的“換地聚田”。特別是1997年以來，在基本土地政策的指導下，越南政府通過鼓勵農民按照“自愿、民主、互利”的原則參加新型農業(yè)合作社，鼓勵農戶、家庭莊園和其他經濟成分聯(lián)合起來，來擴大生產經營規(guī)模，這使越南農業(yè)規(guī)模化經營取得了良好的經濟效果。目前越南已有7000多個新型合作社，其中18個合作社已發(fā)展成為國家級的大型公司。同時20世紀90年代應運而生的“莊園經濟”在越南農村也遍地開花，目前數量已逾13萬，主要經營農業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)、水產養(yǎng)殖等。這些對于引導越南從傳統(tǒng)農業(yè)向現代化過渡具有重要意義。
3.土地政策革新促進了農村勞動力要素的合理流動。土地政策革新改變了以往農村土地集體經營，統(tǒng)一管理的模式，允許農民自主經營，自主管理土地，并賦予農民土地交易的權利，這使農村土地市場應運而生并逐漸發(fā)育成長起來。土地市場主要進行土地使用權交易，土地使用權交易的實行成功地推動了農村勞動力從土地上轉移出來，轉入第二或第三產業(yè)，促進了農村經濟的多樣化發(fā)展。同時轉移出來的農民還有很多進入城市，為越南工業(yè)化進程提供了充足的勞動力。
4.以農民利益和農村經濟發(fā)展為導向進一步促進農村土地政策革新。越南農村土地政策革新給越南的農業(yè)、農村乃至整個社會的經濟發(fā)展都帶來了巨大的制度輻射效應。但越南是典型的傳統(tǒng)農業(yè)國家，各地經濟發(fā)展和自然地理結構有很大的差異，土地政策在制定和推行過程中，由于具有普遍性和典型性，很少根據各地土地狀況和農民自身利益來制定土地政策，這使普遍性土地政策，在個別地區(qū)沒有產生相應的效果。同時，隨著一些地區(qū)工業(yè)企業(yè)、交通運輸、城鎮(zhèn)擴建、農村住宅等非農業(yè)用地的不斷增加，大量耕地并非依據法律程序被占，這不僅壓縮了農業(yè)用土地面積，阻礙了農業(yè)的發(fā)展，而且滋生了大量的腐敗現象和行為，農民利益受到侵害。同時在市場化過程中，由于國家宏觀調控力度不夠，在市場短期信號的影響下，很多農民頻繁更換種植作物，這也造成了農業(yè)乃至社會資源的巨浪費。針對目前出現的新問題，越南黨和政府應該從維護農民根本利益和確保農村經濟發(fā)展角度出發(fā)，加大相關土地政策的完善和改革，如完善管理機制，越南政府可以通過頒布土地基準價格、運用稅收杠桿等手段調控土地價格，打擊土地投機活動；加大對土地違法的查處力度，對壓榨農民、掠奪農民土地的政府官員行為做明確具體的處分規(guī)定，等等。
二、越南土地政策革新對中國社會主義新農村建設的借鑒作用
盡管越南土地政策革新存在一定的問題，但其做法仍然對中國深化農村土地制度改革具有一定的借鑒作用。
1.借鑒越南“換地聚田”的做法，解決中國“分散經營”的問題。實現社會主義新農村建設的一個亟待解決的問題是推進農村土地的適度集中和規(guī)模經營。但目前我國農地經營狀況卻面臨著機械化生產與土地分散之間的矛盾。由于手工耕種的效率低，農民收益少，加之農民不能通過土地轉讓獲得充分補償，他們寧愿將土地作為自己的最后保障也不愿意低價轉讓土地。現在我國轉移到城市的青壯年農民達到一億多，他們或者將土地交給年邁的父母對付耕種，或者將土地拋荒。農村勞動力的這種畸形配置已經嚴重阻礙現代農業(yè)生產。越南的“換地聚田”的做法能夠使土地在農民自愿基礎上得到集中以更好地實現生產的機械化，值得我國深入學習借鑒。
第7篇：土地征地政策范文
關鍵詞：土地整理；測繪；分析探討
一、前言
對土地資源進行合理的開發(fā)整理，相對而言，具有很強的綜合性和系統(tǒng)性，是一門需要綜合多方因素進行考慮的土地資源管理性工作。加強對土地資源管理測繪管理是確保整個區(qū)域內部各種土地資源實現總量平衡管理，確保整個區(qū)域內部的土地資源能夠得到可持續(xù)利用的重要舉措之一，在現階段，隨著對各種土地資源的開發(fā)利用逐漸呈現出多元化的趨勢，嚴格實施土地資源的測繪管理工作，確保土地資源測繪數據的公正客觀性，對于區(qū)域土地資源的整體整理規(guī)劃，實現土地資源管理的科學合理化有著十分重要的意義。
二、土地整理不同階段的測繪分析
1.土地整理前期決策階段的測繪。
（1）關鍵點的測量不可少。通常地形測量中，一般是先整體、后局部式的測量，為了追求效率，一般是畫成網格式測量，根據不同的比例要求布置高程測點，由整體到局部展開，測量預先畫定的點，其他的點基本采用內插的方式。在成圖后，依據測點，勾繪出等高線，在這中間，就已經存在了一個假設，就是點與點之間的變化必須是平緩的，不能有較大的起伏，但實際中這種情況很少，為了追求精度，往往可取的措施是畫密網格。
（2）坎上坎下均測。在地形測繪中，往往只測量坎的平面位置，不測量坎下的位置和標高，這在土地開發(fā)整理中，難以給以后的設計及概（預）算提供準確的數據。筆者特別強調對各種土坎要細分，注明坎頂、坎腳線的位置和標高，特別對于緩坡坎，注明坎頂線與坎底線的位置和標高，有時特別重要，因為這影響土方計算的準確性。
（3）細部測量注明。所謂的細部測量注明與平常所說的細部測量不同。平常的細部測量是指局部區(qū)域中詳細的測量，僅僅是為了提高測量精度，而土地整理中的細部測量更為詳細，包括墳穴、樹木、房層的面積及新舊程度、建筑密度、人口密度、容積率，這些都關系到以后拆遷、征地補償費的計算。細部測量在舊村復墾、舊城鎮(zhèn)改造中顯得非常重要，具體表現有以下幾點：準確記錄樹木包括果樹的種類、年齡，墳穴、房屋的位置與面積、建筑密度、人口密度、容積率等；準確記錄水塔、管線的長度及使用年限；特別是對學校、廟宇及舊村委會等要作詳細記錄，這有利于以后的設計方案的選擇。
2.土地開發(fā)整理專項規(guī)劃階段。
在整個土地資源整理規(guī)劃過程中，對土地資源的專項規(guī)劃階段是其中一個重要的環(huán)節(jié)，其專項規(guī)劃的基礎圖件從實質上而言是現階段土地資源的整體利用現狀情況的綜合圖件，因而，一般都需要在土地資源利用現狀的圖件上做出合理的規(guī)劃，并制定住土地整理開發(fā)的專項規(guī)劃圖。在筆者多年的土地資源整理經驗過程中，一般而言，對很多在市縣級的土地資源進行整理規(guī)劃過程中，在制作規(guī)劃圖件時候，都有著比較嚴格統(tǒng)一的比例尺。在我國現階段一般都是用1：5萬-1：20萬，這是基于我國相關的測繪部門所規(guī)定的中小比例尺航測地形圖的各種規(guī)定的基礎上，并結合具體的土地資源實際調查，并充分結合航片和測繪片，在眾多專業(yè)測繪人員協(xié)作下共同編繪而成。對土地資源整理展開實際調查，是整個土地資源專項的規(guī)劃過程中的重要環(huán)節(jié)。在調查測繪過程中，要結合潛力調查圖，按照1：1萬的土地詳查圖做為工作底圖，并要進行對土地資源的實際調查而開展工作。
3.土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計階段。
一般而言，可以充分利用在專項規(guī)劃過程中所制定的圖件作為工作的地圖，但是，要注意的是，比例尺一般都不能夠用1：1萬或者1：5萬進行。當項目進行規(guī)劃設計時候，對土地資源的長度，高程，面積等各方面的測繪數據都有著更為嚴格的要求，這些數據的準確性和精密性都將直接關系到整個項目的規(guī)劃和一些具體的設計情況，比如一些溝林，道路，水渠等基礎設施的規(guī)劃設計，同時，整個工程的概預算和土方的計算的精確度都有著十分直接的影響。在這個過程中，一般而言，都對比例尺有著比較嚴格的要求，在筆者的測繪經驗中，一般而言，都會讓實際測繪過程中的比例尺在1：2000之上，并要將全要素的地形圖作為基礎上進行底圖設計。
4.土地開發(fā)整理項目施工及管理階段。
當項目已經進行施工時候，土地測繪單位要為施工單位提供嚴格精確的測繪數據，如此，可以讓施工單位可以做出更好的施工設計和施工規(guī)劃，可以結合具體的測繪數據對整個工程做出比較科學合理的控制點石。在這個環(huán)節(jié)，可以使用工程施工放樣測量的方式，結合具體的工程施工設計，和相關的測繪圖件做出施工決策，如此，可以保證施工環(huán)節(jié)更順利的進行。當一個項目已經竣工的時候，在提交竣工圖時候，竣工圖的比例尺要能夠和土地整理規(guī)劃時候所制定的設計圖紙的比例尺一樣，從總體而言，在這個階段對測繪的數據的精確度有著十分嚴格的要求。
第8篇：土地征地政策范文
關鍵詞：土地財政；地方政府；地方債務；地方政府投融資平臺；財政體制改革
中圖分類號：F8 文獻標識碼：A 文章編號：1004-1494（2014）03-0048-06
收稿日期：2014-01-08
基金項目：陜西省重點學科西北大學地方政府管理建設項目《陜西省突發(fā)事件應急質量管理體系研究》（12JK0064）階段性成果。
作者簡介：辛昱辰，男，西北大學公共管理學院博士研究生，主要從事地方政府經濟管理研究。
“土地財政”是近年來伴隨我國土地出讓制度而出現的，其形成與我國現行的財政制度、稅收制度、預算管理制度以及土地產權制度等有著密切的聯(lián)系。這一經濟模式在一定階段可以增加地方政府的財政收入，推動地方經濟建設的快速發(fā)展。但從長遠的角度看，這種模式屬于政府的短期行為。如果說“土地財政”是以土地收入為主要來源的財政增長方式，那么“后土地財政”可以看做是不再以土地收入作為財政增長的主要方式。近年來隨著國家宏觀經濟調控和相關政策的變化，房地產調控和相關土地政策制定的效果越來越顯著，從而直接導致土地收益銳減，與土地相關的稅費收入也隨之減少，更嚴重的是地方債務風險也隨著土地經濟的改變隨之而來，進而影響地方經濟的發(fā)展。
一、地方政府的財政收入與債務現狀
我國自1994年實行分稅制改革后，地方經濟增長方式逐步形成了以地方政府為主導、以土地資本化以及房地產業(yè)為中心的經濟增長格局，促生了土地經濟的形成，產生了所謂的“土地財政”。而土地財政占地方財政決算收入的比重大致經歷了初期、中期和后期三個大的變化階段。財政部數據統(tǒng)計測算，從1994年到2000年，這一時期土地出讓金占地方財政決算收入的比重大致為6.94%，土地財政對地方經濟的影響不大，這一階段可以看成是土地財政發(fā)展的初期（見表1）。從2001年至2011年，這一時期土地出讓金占地方財政決算收入的比重已經達到66.73%，相比前一階段增長了10倍左右，主要原因在于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展以及城市住房商品化改革使土地出讓金發(fā)展迅速。截至2011年，財政部統(tǒng)計數據顯示中國的城鎮(zhèn)化率已達到51.27%，城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展促使地方政府對土地壟斷供給產生過度依賴，造就了土地財政的繁榮時期，并且已經成為地方政府財政收入的主要來源，可以看成是土地財政發(fā)展的繁榮階段（見表2）。從2011年至今，隨著中央政策的改革和宏觀經濟的調整，土地資源逐漸走向枯竭，土地出讓金占地方財政決算收入的比重又重新開始回落，這一時期可以看做是土地財政的退出階段，也可以看成是“后土地財政”時期。
表1 土地財政發(fā)展初期地方財政收入及支出差
表2 土地財政發(fā)展中期地方財政收入及支出差額
數據來源：根據2012年《中國統(tǒng)計年鑒》整理。
從統(tǒng)計數據上看，在土地財政繁榮時期，地方政府以土地出讓收益擴大公共支出，進行大規(guī)模的投融資和基礎設施建設來提高財政收入和促進經濟增長。但是地方政府財政收入與支出的差額卻形成很大的空缺，導致地方財政收支嚴重不平衡。后土地財政時期的到來，土地出讓金的減少使得地方政府的財政收入降低，地方財政逐漸出現收支差額巨大，入不敷出的財政困局，地方政府如要維持財政收入并且保持公共支出規(guī)模的連續(xù)性，就必須以舉借債務作為彌補地方政府財力不足的主要方式。
國家審計署數據顯示，截至2013年6月，我國地方政府負債總額已達到17.66萬億元，其中包括地方政府負有償還責任的債務、負有擔保責任的債務以及可能承擔一定救助責任的債務分別為10.17萬億元、2.77萬億元和4.72萬億元。其中從政府層級上看，省、市、縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負有償還責任的債務分別為1.84萬億元、4.61萬億元、3.60萬億元和3.12萬億元。從舉借主體上看，融資平臺公司、政府部門機構以及經費補助事業(yè)單位是政府負有償還責任債務的主要舉借主體，債務舉借分別為4.54萬億元、3.38萬億元和17.87萬億元。從債務資金來源上看，銀行貸款、BT及發(fā)行債券是政府負有償還責任債務的主要來源，債務分別為5.45萬億元、1.30萬億元和1.67萬億元。從未來償債年度上看，從2014年到2018年五年間政府負有償還責任的債務分別占21.89%、17.06%、11.58%、7.79%和18.76%[1]。如此巨大的地方負債規(guī)模是值得警惕的，巨大的債務可能使地方政府陷入財政困局和債務風險當中，還可能轉化為金融風險，對金融市場以及社會穩(wěn)定都會造成嚴重影響。
二、后土地財政時期地方政府負債的成因與風險分析
（一）成因分析
1. 現行財政體制中財權與事權不匹配，地方政府職能轉變不到位。我國自1994年實行分稅制改革后，中央與地方在事權與財權上做了明確的劃分，基本確立了分稅體制的基本框架，但此體制存在的最大問題是在執(zhí)行過程中財權層層上移，事權層層下放，這就導致地方政府的財權與事權存在嚴重不匹配的現象。地方政府在財權減少事權增大的情況下，本級財力不能滿足政府財政支出，加之地方政府財政自給能力不足，為了持續(xù)發(fā)展地方經濟建設，只能通過舉債融資來滿足經濟發(fā)展需求，這勢必會產生一定的體制失范，這種失范便為地方政府的舉債提供了彈性空間，這是導致地方債務問題的根本原因之一。中央政府與地方政府的財權與事權不匹配、事權劃分不清晰，影響到各級地方政府之間的事權劃分也模糊不清，事權越位錯位現象普遍存在。進而對財權產生影響，地方政府在財政支出壓力增大的情況下，只能依靠舉借債務來緩解，導致負債規(guī)模增加，債務擴張迅速。加之地方政府在體制轉軌過程中其政府職能與市場經濟的發(fā)展還不相適應，地方政府職能存在經濟活動行政化傾向，資源支配能力和掌控規(guī)模過大，并且過多地干預了市場經濟活動，這其中就包括利用自身權力對某些不可持續(xù)發(fā)展的項目進行違反市場經濟秩序的投資，雖然這種行政干預經濟會給地方政府帶來一定的經濟收益，增加財政收入，但同時也會擾亂市場經濟環(huán)境，對市場經濟的正常運行造成影響。其次，體制轉軌過程中，地方政府的職能還決定了國有企業(yè)、金融機構等對地方政府債務的轉嫁。現行體制下的國有企業(yè)改革不徹底，使之隨時面臨改制、重組或破產的風險，這就使得地方政府還需顧及和承攬國有企業(yè)的一些事項，包括所產生的債務虧損、資金償還、職工養(yǎng)老等后續(xù)問題，最終變成地方政府的債務。據國家審計署統(tǒng)計，截至2013年6月，地方政府在負有承擔責任上的債務達到4.72萬億元。而金融管理在體制轉軌中同樣也存在問題，當前我國的金融管理機構長期擔負著某些政策性職責，諸如政府、企業(yè)與銀行三者之間的特殊關系，當企業(yè)在市場經濟中出現危機或困境時，地方政府作為企業(yè)的擔保向銀行貸款，但是由于政府職能轉變不到位以及相關職能的缺失，在信貸、風險以及資金運用等方面存在嚴重約束不足、盲目投資、行為不規(guī)范等問題，致使政府擔保下的投資貸款易變?yōu)椴涣假Y產，而一旦投資貸款產生資金斷裂或債務風險，直接會對銀行甚至金融系統(tǒng)產生危機，此時地方政府要維持經濟發(fā)展的正常穩(wěn)定，就必須接受并且轉接這種風險和債務，這就導致地方政府債務規(guī)模和風險的不斷增加，對地方政府負債化解造成影響。
2. 政府間財政轉移支付制度尚不規(guī)范，致使地方政府財力不足。目前，中央政府與地方政府間尚未建立起規(guī)范的財政轉移支付制度，而財政轉移支付主要是為了解決地區(qū)間財力配置不均衡，地方政府財政自給能力有限等難以維持經濟發(fā)展增長速度這一問題。但在實際的操作過程中，受中央轉移支付制度建設進程的制約和影響，政府間財政轉移支付尚存在不規(guī)范的地方。首先，缺乏相關法律法規(guī)為財政轉移支付做保障。當前我國的財政轉移支付制度并沒有一套專業(yè)的財政轉移支付法律作為保障，而只是依靠一些相關的規(guī)章政策來執(zhí)行，這就使財政轉移支付制度在決策和撥付款時存在較大的隨意性。尤其表現在省級政府往下的財政轉移支付上，由于缺乏監(jiān)督機制，中央政府的資金轉移到省級政府時，再由省級政府向下級地方政府轉移支付時往往存在資金占用、挪用或者截留等失控問題，致使下級地方政府不能及時得到所需的撥付資金或是獲得極少的支付資金，地方政府只能依靠外債來解決財政不足的問題。其次，財政轉移支付的分配依據和測算體系也存在問題，不夠合理。財政轉移支付在測算對象和支付資金額度上，缺乏科學合理以及完整的計算方式。因此，在資金轉移支付時，往往獲得轉移資金多的地方對資金的使用率偏低，而少量獲得或是沒有獲得轉移資金的地方又因為資金不能滿足發(fā)展需求轉而繼續(xù)依靠過度舉債來維持，這種不科學不合理的轉移支付方式不僅不能達到以均衡為目的的資金轉移支付反而會加劇地區(qū)間的貧富差距。
3. 預算軟約束激勵了地方政府過度舉債的行為。政府制定預算的目的主要是規(guī)范政府財政的收支活動，對政府的經濟行為產生約束，防止地方政府對財政資金的低效使用。但由于存在預算軟約束，從而激勵了地方政府過渡舉債的行為，以各種名義舉借了大量債務。所謂預算軟約束是指當地方政府出現財政困境時，中央政府會對地方政府提供一定額度的資金來援助地方政府緩解因財政不足引發(fā)的地方經濟發(fā)展緩慢問題[2]。但在這場博弈中，地方政府往往認為一切經濟后果最后都會由中央政府來承擔，因此便會過度舉債，從而使中央政府處于被動狀態(tài)，形成預算軟約束。這種行為正是因為預算約束的缺失使得地方政府的債務管理一開始便不在預算管理的范疇內，加之缺乏法律的約束和透明的監(jiān)督體系，這就使得地方政府過度舉債的行為不受預算監(jiān)控，變相地激勵了地方政府隱性債務規(guī)模的擴大和程度的加深，致使大量的債務留存于預算范圍之外，規(guī)避了現有預算法律的約束。再加上地方政府自身存在多頭舉債，管理松弛，低估風險等問題，使得地方政府在舉債過程中對債務規(guī)模的大小、結構以及風險預警等缺乏考慮，缺乏強有力的監(jiān)督機制而只是流于形式，致使地方政府債務混亂難以化解。
4. 財政融資方式存在缺陷，投融資渠道單一。政府投融資體制不健全也是地方政府負債規(guī)模不斷擴大的主要成因。地方政府財政融資渠道類型很多，諸如財政撥款、資源性融資和債務性融資等，但地方政府真正采用的融資渠道卻比較單一，雖然財政撥款和資源性融資也是地方政府資金來源的重要方式，但對地方政府資金缺口的緩解卻微不足道，而債務性融資卻能做到緩解財政資金不足的問題。我國《預算法》規(guī)定地方政府無權利發(fā)行地方債募集資金，但地方政府為了緩解資金不足只能變相依靠投融資平臺來解決。地方政府投融資平臺是由地方政府或其下屬機構出資募建，通過投融資平臺以政府財政收入、土地出讓權以及其它資產等向銀行抵押借貸資金，并且以政府信用做為借貸擔保，其借貸資金一部分用于基礎設施建設和地方經濟發(fā)展，另一部分還可以通過投融資平臺繼續(xù)投資地產等其它項目從而獲得收益。但是在實際的運行中，雖然近年來地方政府以土地為資本得到了大量投融資和債務擔保，并且依靠投融資平臺獲得了大量的資金來源。但是，土地畢竟屬于一種稀缺資源，是不能長久作為投融資債務進行擔保的。并且地方投融資平臺又主要以向銀行等金融機構貸款為主要方式，因為存在政府信用作為擔保，所以地方投融資平臺取得銀行貸款是比較容易的，但問題在于地方政府投融資平臺的投資項目、方式和范圍比較空泛單一，投融資的主要方式還是集中在以房地產為主的項目上，以地產收益來保障地方政府財政收入和償還銀行貸款資金。對于其他投資項目又缺乏分析和可行性考察，投融資的監(jiān)管也形同虛設，政府的職能同時又決定政府不能過多插手干預市場經濟競爭，而地產收益又容易受國家宏觀經濟和政策調控的影響，致使許多政府投資因競爭失利或投資失誤致使大量不良資產轉變?yōu)檎畟鶆眨@對地方經濟的長期穩(wěn)定發(fā)展是極為不利的，最終還會導致地方政府的債務危機。
5. 地方政府償債能力有限，償債意識淡薄。國家審計署公布的《全國政府性債務審計結果》報告顯示，截至2013年6月底全國地方政府性債務余額達到10.17萬億元，而從2014年到2017年政府債務到期的比例將分別為21.89%、17.06%、11.58%和7.79%，如此巨大的償債規(guī)模使地方政府面臨巨大的債務壓力。而地方政府的償債能力是與政府舉債規(guī)模、額度、周期、資金使用及回收等相關聯(lián)的，在地方政府財政收入有限的情況下，要想如期對債務進行償還，政府投資項目所取得的收益便是償還債務的主要來源。但問題在于，政府投資項目效益低，所得收益不高，債務的償還資金無法從投資項目收益中獲取，這對地方財政如期償債形成巨大壓力。政府投資項目效益高，則政府收益所得新增資金中的大部分又要用于債務的到期償還，當大量資金用于債務償還后，所剩的資金又不足以支持地域范圍內其他新建項目的資金需求。如此地方政府只能又借貸新債務來緩解資金短缺，最終陷入不斷以借新債還舊債的惡性循環(huán)當中。加之地方政府的舉債缺乏科學合理的債務規(guī)劃，只意識到以政府信用作為舉債擔保，以解決當前財政困境為目的，最終后果由中央負責的心態(tài)而過度舉債，這種意識偏差導致地方政府在償債能力上無壓力，對舉債投資項目的方向、效益等不做分析，缺乏投資監(jiān)管。資金的挪用、濫用現象普遍，造成資金使用效率底下。這不僅不能帶來預期的效果反而會使資金不能按時回收從而形成債務壓力，當真正發(fā)生大的債務危機時地方政府只能逃避或求助于中央政府，致使地方債務最終變成中央債務。
（二）風險分析
1. 地方政府財政收益方式由顯性方式向隱性方式過渡，隱性債務風險難以預料。據2012年中國統(tǒng)計數據顯示，地方政府的隱性債務規(guī)模已經超過了8.7萬億元，其規(guī)模大約占總GDP的20%至25%，地方債務率超過風險警戒線。由此可見地方政府債務的隱性化程度已經非常高了。對于地方政府而言，在后土地財政時期，解決地方政府負債的最好辦法就是通過重復經濟建設來刺激市場從而延續(xù)土地經濟收益的老套路。這其中最主要的隱性措施就是大量拆遷重復建設，加大拆遷力度并且擴大城市房屋的拆遷規(guī)模，通過不斷的拆遷增加市民對住房的剛性需要。這種重復拆遷看似是以城市規(guī)劃建設為目的，但實際上是地方政府經濟收益由顯性向隱性過渡的一種方式。對于地方政府而言，這種方式不僅可以增加財政收入同時還可以提高政績，并且還可以改善城市發(fā)展以及居民住宅環(huán)境，可謂一舉多得。當前我國各級地方政府多以這種重復拆遷作為解決政府財政困局的主要方式。但是這種擴大拆遷、重復拆遷極易產生社會矛盾風險。據國家民政局統(tǒng)計，諸如拆遷糾紛這類社會矛盾，每年上訪的案件已經占據司法訴訟案件的一半以上，這也表明當下這種局勢的嚴峻性。隨著拆遷規(guī)模的擴大，被拆遷的人員也不再局限于以往的單一拆遷戶，而是涉及更多類型的人群，這些人群通過集體上訪等方式不斷把事件擴大，制造負面新聞，挑動社會關注，這種不確定性和擴散性增加了地方政府事前不可預料的風險。這是社會矛盾的預警表現，必須要警惕由重復拆遷引發(fā)的社會矛盾風險。
2. 通過過度舉債彌補財力不足形成債務的長期風險。防范債務風險的首要前提是將債務控制在地方政府可承債能力范圍內。近年來過度舉債一直是地方政府彌補財政不足的重要方式之一，土地經濟收益的減少勢必會加重地方政府對債務的依賴。債務的實質是稅收的延期，是一種對未來收入的透支。因過度舉債而使經濟瀕于崩潰的案例很多，所以將債務資金用于理性的投資才是政府償債能力的根本保障。而當前地方政府不論是在顯性債務還是隱性債務變相使用問題上都存在信息不對稱、監(jiān)督不到位等諸多問題，根本無法保障地方政府債務真實的理，從而埋下債務風險的隱患。當下，地方政府彌補財政困局的隱性融資行為一直存在，諸如信托投資公司、城市建設投資公司以及企業(yè)債券發(fā)行等形式的“多頭融資，多方舉債”已經成為地方政府舉借債務的基本方式。這些投融資而來的地方債務方式隨意，程序無序，金額巨大，并且對債務的真實性往往無法做到正確的反映，加之缺乏有效的監(jiān)督管理體制，致使地方政府對于這些投資舉債并無監(jiān)督和約束，這就極易造成債務數額失控，濫用公債的風險隱患加劇。地方政府又缺乏有效的、可持續(xù)的經濟發(fā)展循環(huán)方式，從而以未來的財政透支實現當下經濟建設的短期繁榮，這種做法表面反映為政府債務問題，實質是產生債務的長期風險，從而使地方政府陷入更深的財政困境當中。
3. 稅收排擠破壞市場經濟的良性循環(huán)，從而進一步降低政府未來預期的財稅收入和償債能力。稅收排擠是指在一些稅源相對匱乏的地區(qū)，當地政府為了快速獲得稅收，變相增加財稅收益而使資本遭到驅逐的一種短視行為。稅收排擠與稅收競爭不同的是稅收競爭是各地方政府利用自身的優(yōu)勢并且以各種優(yōu)惠條件來吸引資本，從而增加本地的財稅收入。而稅收排擠的實質則是地方政府為了快速增加財政收入對本地區(qū)部分企業(yè)以提前征稅、加大稅費力度或提高稅費懲罰額度等措施，不惜將資本排擠驅逐出本地區(qū)或者資本市場來增加財稅收入的短視行為。這種依靠稅收排擠而快速增加財政收入的行為方式本身是惡性的、非理性的，稅收排擠會導致諸多問題和風險，其中最嚴重的就是破壞市場經濟的良性循環(huán)。企業(yè)是市場經濟發(fā)展和循環(huán)的基礎，它不僅與經濟發(fā)展息息相關，而且還解決了大量的就業(yè)問題。稅收排擠對企業(yè)資本的驅逐不僅會限制企業(yè)的發(fā)展，減少就業(yè)的創(chuàng)造機會，更會直接影響經濟發(fā)展的增進從而減少政府的財政收入。此外，稅收排擠還會加重人民對政府的依賴，就業(yè)機會的減少致使更多群眾只能依靠政府的補助和救濟才能生活，進而增加政府財政的負擔。同時還損害了社會發(fā)展的公平正義，打擊了投資的積極性，減少了政府未來預期的財稅收入。稅收排擠是后土地經濟時期，地方政府為解決負債危機，突破財政困局制約這個瓶頸而產生的一種破壞性的短視行為方式。盡管這種行為可以短期提高地方政府的財稅收益，增加財政收入，緩解債務壓力，彌補因財力不足產生的種種問題，但是這種行為方式本身是對財稅體制的一種破壞，同時也是對市場經濟良性循環(huán)的一種損傷。
三、后土地財政時期化解地方政府負債風險的對策
第9篇：土地征地政策范文
關鍵詞：土地政策；房地產調控；土地供應；政策效果
前言
隨著經濟的快速發(fā)展，我國的樓市經歷了自2009年開始的一輪瘋漲期，做好房地產的調控不能僅僅從限制入手而是應當從土地政策、經濟政策等多方面入手來共同確保房地產調整的可行性。土地政策在房地產的調控中一度成為了房地產調控的主要手段，通過從土地供應端入手在土地出讓中實行“招拍掛”再到開發(fā)用地供應結構上的有壓有保來調整土地的供應結構從而間接的來對建筑住房的供應進行調整，以實現對于房地產市場進行調控的目的。但是在實際應用中發(fā)現，土地政策在對于房地產的調控中發(fā)揮的效果不甚理想，與預期有較大的差距，因此需要在對土地政策對于房地產調控中的作用進行全面的分析并作出客觀的評價。
1 土地政策對于房地產市場的調控
我國實行的是土地公有制，因此在土地政策的制定上能夠通過運用土地供應價格、供應數量以及供應結構的方式來對房地產市場進行影響。由于土地政策對于房地產市場的影響屬于間接調控因此在土地政策對于房地產市場的調控指標如認識不同則對土地政策的制定以及具體調控手段的應用產生較大的影響。房價調控是土地政策制定的最終目標，而土地政策是通過調控土地出讓價格即調控地價的方式來對房價進行調整，在對兩者進行研究的過程中所采取的研究方法有：格蘭杰因果檢驗、向量誤差修正以及向量自回歸模型等。在對土地價格與房價進行研究的過程中使用的數據不用會得出不同的結果有時甚至于所得出的結果會產生對立。一些學者認為，現階段土地出讓價格對于房價的影響較小且是短期影響房價，而一些學者則認為土地政策對于房價的影響是一個長期性的過程。在對于土地出讓價格對于房價的影響研究中，孫穎、李南成等學者在研究了城市土地供應的數量、方式以及房價、房屋供應量之間的關系的基礎上使用突刺配置面積來作為土地政策對于房價所產生影響的判別指標，在分析了土地政策、貨幣政策以及房價之間的關系的基礎上做出了土地政策對于房價調控傳導較慢且這一影響在持續(xù)減弱的判斷。而相對的，而土地供應量則主要會對房屋供應量產生較大的影響但是對于房價的影響同樣較弱。其中，在研究了土地出讓與房價之間的關系上認為土地招牌掛制度事實上推高了房價。通過研究表明，土地政策與房地產市場之間的關系較為復雜，因此在對土地政策對房價的影響中需要進行系統(tǒng)性的分析通過土地政策相對于其他政策在房價影響中所作出的貢獻的大小來對土地政策進行評估。
2 土地政策對于房價影響的評價
土地政策對于房價的影響是多方面的，在以往的房價調控中主要使用土地供應價格、土地供應數量來作為考察土地政策的手段，而將房價、房屋供應數量以及房地產開發(fā)投資來作為土地政策考察的目標。在相關的評判中通過選取房屋銷售價格指數、商品房竣工面積、房地產開發(fā)投資額來作為商品房價格、供應數量以及房地產開發(fā)投資的相應的指標，根據國家統(tǒng)計局所公布的相關數據來作為評判的標準。在對這些變量進行處理之前首先需要對各數據進行一定的處理，以便能夠用于格蘭杰因果檢驗進行判斷。
通過使用格蘭杰因果檢驗結果表明：在土地出讓價格、土地截流面積以及房價之間的關系上，上述幾個變量的變動并不會直接影響到房價價格的改變。同時在房屋竣工面積與地價之間關系上，房屋竣工面積與土地截留面積在格蘭杰因果檢驗判斷中表面兩者之間并未有明顯的因果關系，而在地價與房屋竣工面積的影響中兩者之間在滯后一、二期之間存在著雙向的影響，在在滯后六期后地價對于房屋竣工面積只有單向影響的關系。在格蘭杰因果判斷匯中對于土地、土地購置面積、土地截留面積以及房地產開發(fā)投資之間的判斷中，地價與房地產開發(fā)投資之間存在滯后一、六期的雙向影響的關系。土地購置面積在滯后一和二期、四至九期之間存在對房地產開發(fā)投資的單向影響的關系。
通過利用國家統(tǒng)計局對于房價、土地出讓價格之間的數據來建立滯后階數為3的向量自回歸模型來房價、地價之間的關系進行判斷：通過在對房屋銷售價格與土地政策變量的響應函數圖形中可以看出，在土地政策制定并實施后在一個季度后才會傳導至房價的影響中，而后隨著時間的延長影響會逐漸擴大直至第三個季度影響達到最大，而后，土地政策對于房價的影響將會持續(xù)的減弱直至到第5個季度后土地政策的影響將會消失甚至于產生負面影響。土地截留面積、土地購置面積等對于房價的影響都表現為在隨后的1-2個季度會產生一個沖擊而后對于房價的影響表現為持續(xù)減弱。總體來說，房屋竣工面積對于房價的影響最大，其他指標對于房價的影響較小。
3 土地政策對于房價影響的評價
通過對土地政策相關評價指標與房地產指標之間關系進行分析可以得出如下結論：土地政策對于房價、房屋竣工面積以及房地產開發(fā)投資的影響上土地購置面積、土地截留面積以及地價所產生的作用大小在逐漸減小，同時在發(fā)揮影響時都存在著明顯的滯后，這表明土地政策的具體手段在房地產調控中發(fā)揮著作用并且在眾多的手段中土地供應數量是其中影響最明顯也是最常用的政策。此外在對對于土地供應的調整中除了新增土地供應外政府通過對囤積土地的行為進行打擊也會對房價產生較為明顯的效果。此外在對土地政策對房價的調控中，應當注意發(fā)揮其長期對于房價的影響效果。此外土地政策對于房地產中的房價、房屋竣工面積以及房地產開發(fā)投資所產生的影響較小，其影響效果比不上上述3個指標自身對自身以及相互之間所產生影響，土地政策在房地產中所產生的影響較弱因此在對房地產市場進行調控時需要與其他政策相配合來共同作用。在土地政策對于房地產市場的影響中其對于房地產開發(fā)投資所產的影響要遠大于房價和對房屋竣工面積的影響。
4 土地政策對于房價影響較小的原因分析
造成土地政策在房價調控中影響較小的原因是多方面的：由于土地政策對于房地產的調控是間接的因此在土地政策對于房地產的調控上具有較為明顯的滯后，且等待土地政策發(fā)揮出最大效果時則需要更長的時間，土地政策的影響集中在對于房地產供應以及房地產開發(fā)投資環(huán)節(jié)，政府制定的土地政策只能從增加土地供應來對房價造成影響。為提高對于房地產的調控需要使土地政策與其他調控政策相結合來共同作用共同做好房價的調控。
5 結束語
土地政策是經濟宏觀調控的重要手段，尤其是在經濟快速發(fā)展期，通過使用土地政策輔助于貨幣、財政政策能夠對經濟發(fā)展起到極為重要的調控作用，新時期我國的房地產市場發(fā)展較快，通過使用土地、經濟和經濟政策相結合來做好房地產市場的調控時現今乃至今后一段時間房地產調控的重點。文章在分析土地調控政策特點的基礎上對土地政策在房地產調控中的作用進行了評價。
參考文獻
[1]張勇.改革開放后土地使用制度的重要成果――土地政策調控房地產市場的機理分析與評價[J].北京社會科學，2008（5）：18-22.
